Incarto n. 20.2004.18-2 41/03
Lugano 29 marzo 2005
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Claudio Morandi ing. Eraldo Pianetti
segretario giudiziario
Armando Petrini
statuendo nella procedura di approvazione dei progetti e di espropriazione avviata da
ISEP 1 rappr. dal RA 1
contro
e MCON 1
nell'ambito della formazione di un marciapiede in Via __________, relativamente ai mapp. n. 458 e 459 RFD di __________, __________,
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1. 1.1. Il Comune di __________ (ora ISEP 1) ha risolto di costruire un marciapiede di ml 1.50 lungo un tratto di ca. 230 ml del lato a monte di Via __________. Il Messaggio municipale no. 1506 finalizzato alla concessione del relativo credito ed al prelievo di contributi di miglioria nell’ordine del 30% dei costi è stato approvato dal Consiglio Comunale nel corso della seduta del 28.4.2003. Il progetto e gli atti di esproprio sono stati pubblicati dal 7.7 al 6.8.2003.
1.2. La costruzione dell’opera comporta l’espropriazione di ca. mq 24 del mapp. no. 458, appartenente a MCON 2 e MCON 1 in ragione di ½ ciascuno, contro versamento di un’indennità di fr. 350.- il mq, come pure l’espropriazione di ca. mq 13 del mapp. no. 459, comproprietà coattiva pertinente per 1/3 alla part. no. 458, contro versamento di un’indennità di fr. 70.- il mq (cfr. tabella di espropriazione). Con memoria 4.8.2003 i proprietari hanno contestato genericamente le indennità offerte peraltro lamentando la mancata assegnazione di un risarcimento per titolo di svalutazione della frazione residua e sollecitando la sostituzione della siepe esistente. All’udienza di conciliazione del 4.11.2003 il Comune ha garantito il ripristino della siepe e le parti hanno consensualmente fissato l’indennità per l’espropriazione parziale della coattiva al mapp. no. 459 in fr. 100.- il mq riconfermandosi, per il resto, nelle rispettive offerte e richieste. I proprietari hanno concesso l’anticipata immissione in possesso con effetto dal 27.8.2003 mentre il progetto definitivo è stato approvato con sentenza del 24.11.2003.
2. L’intesa raggiunta sull’indennità per l’espropriazione di ca. mq 13 della part. no. 459 e sul ripristino della siepe risultante dal verbale di udienza del 4.11.2003 si configura come accordo espropriativo che ha forza di decisione (art. 43 e 44 cpv. 2 Lespr.) e solleva questo Tribunale dall’obbligo di statuire nel merito.
3. Il mapp. no. 458 sito in loc. __________ Via __________ è così censito a RF:
sub. b giardino mq 329 sub. A abitazione mq 89 sub. C autorimessa mq 79 sub. D canile mq 7 totale mq 504
La proprietà, pianeggiante e di conformazione regolare, è edificata con una casa di abitazione di un piano fuori terra. Il fondo risulta essere gravato da un onere di passo con ogni veicolo a favore della retrostante part. No. 461 ed è attribuito alla zona R6 di PR.
4. 4.1. L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734).
Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritto e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.). L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27). In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
4.2. In concreto il dies aestimandi risale al 27.8.2003 ed è di poco posteriore agli adeguamenti pianificatori intervenuti con la revisione del PR approvata dal Consiglio di Stato il 1°.7.2003. Ciò premesso le indagini effettuate come di rito presso i pubblici registri offrono scarsi risultati laddove i terreni compravenduti sono ubicati per la maggior parte nelle zone R2 ed R3. Nondimeno alcune transazioni si distinguono in quanto riferibili ad oggetti destinati anche allo sfruttamento intensivo. Tra questi il mapp. no. 455 di mq 13'785 ubicato in località __________ e compravenduto al prezzo di fr. 355.46 il mq (iscr. a RF il 14.2.2000 al d.g. 2982). Sennonché, al di là delle sue vastissime dimensioni, al momento dell’acquisto il fondo era posto a cavallo delle zone R3/R5/R6 (PR/82), poi è stato frazionato ed infine, nell’ambito della citata revisione del PR, l’edificazione dell’intero comparto è stata subordinata all’allestimento di un piano di quartiere (PQ-PV), quest’ultimo disciplinato da norme particolari di cui il Consiglio di Stato ha chiesto il completamento (cfr. ris. 2923 del 1°.7.2003 p. 24). Si tratta quindi di un elemento che non può servire ai fini dell’estimo. Da valutare con tutte le riserve del caso è inoltre il prezzo di fr. 755.77 soluto per il mapp. no. 1168 di mq 1257 ubicato in loc. __________ Via __________, dal momento che il fondo, rimasto in zona R5, è stato aggiudicato a seguito d’incanto (iscr. a RF il 7.8.2000 al d.g. 15757). Le transazioni rimanenti riguardano tutte terreni già appartenenti alla zona R3 ma compravenduti dopo l’approvazione del nuovo PR che li ha inclusi nella zona R4 ed attestano i prezzi seguenti:
- fr. 616.- il mq per il mapp. no. 514 di mq 1462, loc. __________ (iscr. a RF il 9.12.2003 al d.g. 31040);
nonché, in seguito al frazionamento del mapp. no. 511:
- fr. 590.- il mq per il mapp. no. 1765 di mq 1967, loc. __________ /__________ __________, zona R4 (iscr. a RF il 17.3.2004 al d.g. 5780); - fr. 590.- il mq per il mapp. no. 1768 di mq 321, loc. __________ /__________ __________, zona R4 (iscr. a RF il 17.3.2004 al d.g. 5781). - fr. 620.- il mq per il mapp. no. 1766 di mq 403, loc. __________ /__________ __________, zona R4 (iscr. a RF il 21.4.2004 al d.g. 8454);
A differenza dei primi due, questi valori offrono validi spunti per l’estimo laddove sono riferiti a terreni paragonabili alle proprietà qui espropriate. Innanzitutto poiché sono poco distanti da Via __________ e dunque appartengono ad una realtà urbanistica simile (densità abitativa, distanza dai servizi comunali e dai principali centri commerciali, accessibilità viaria). In secondo luogo poiché anch’essi sono destinati alla costruzione di immobili a reddito e sotto questo profilo costituiscono oggetti sul cui prezzo influisce prevalentemente l’utile ricavabile, meno invece il carattere prettamente residenziale che è prerogativa, piuttosto, delle zone a bassa sfruttabilità edilizia dove il valore del terreno non è in diretto rapporto con la redditività. Il fatto che le transazioni siano posteriori al dies aestimandi non è motivo sufficiente per farne astrazione anche perché nel complesso, nel territorio luganese, durante gli ultimi anni il mercato immobiliare per questa tipologia di oggetti non ha registrato fluttuazioni importanti mantenendosi abbastanza stabile. Seguendo questo ragionamento, in base ai vigenti parametri edilizi (cfr. art. 41 NAPR tabella riassuntiva) risulta un aumento proporzionale della possibilità di sfruttamento di 0.2 per piano (rispettivamente di 0.1 tra le zone R4 e R5) e, alla luce dei dati disponibili, un incremento di valore di ca. fr. 140.-/150.- per ogni piano. Tutto ciò considerato il valore medio nel 2003 per la zona R6 va fissato tra 900.- e 950.- fr. il mq, importo che pare ragionevole anche per confronti ritenuto che un recente giudicato ha valutato i terreni R7 siti nella zona __________ di __________ a ca. fr. 1'200.- il mq al mese di aprile del 1999 (cfr. TRAM 15.4.2002 in re Comune di __________ /S.).
4.3. Per l’espropriazione parziale del mapp. no. 458 il Comune ha offerto un’indennità di fr. 350.- calcolata tenuto conto del valore di stima e della riduzione lineare del 30% entrata in vigore il 1°.1.1999. Tale metodologia è scorretta e quindi improponibile. Infatti è risaputo che il diritto espropriativo non attribuisce valenza conclusiva alle stime effettuate ai fini fiscali poiché queste non influiscono sul prezzo che verrebbe stipulato nell’ambito di una libera contrattazione e dunque nemmeno possono assurgere a fattore condizionante nel calcolo dell’indennità espropriativa che dev’essere adeguata ai reali valori di mercato (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 53; TRAM 11.3.1999 in re SAMM/Comune di M.). Il mapp. no. 458 è un terreno di conformazione regolare che, tuttavia, è penalizzato in ragione delle dimensioni modeste e della costruzione esistente. Tali elementi, che incidono sulle possibilità edilizie attuali e future e che sono riscontrabili anche in altri fondi espropriandi, vanno ponderati a titolo di premessa generica nella misura in cui, viste le norme istituite lungo Via __________, ed in particolare la linea di arretramento, gli edifici monofamiliari sembrerebbero essere destinati a scomparire. Pertanto il potenziale acquirente non potrebbe trascurare né i rischi legati ad un riordino fondiario, inevitabile per consentire l’utilizzo razionale e conforme ai parametri della zona R6, né i conseguenti costi di demolizione degli edifici esistenti. Considerata la distanza dal confine di ml 6, l’area edificabile disponibile della particella è di ca. 87.5 mq (17.5 x 5), ridotta a ca. 80 mq (16 x 5) dopo l’espropriazione, rivelandosi insufficiente per l’attuazione dell’indice di sfruttamento 1.2: infatti la superficie utile lorda realizzabile su 6 piani corrisponde ad un indice di sfruttamento 1.04 rispettivamente 1. Per lo stesso motivo, ossia per la ridotta superficie entro la quale è consentita l’edificazione, anche l’occupazione massima del 30% non può essere raggiunta in quanto limitata al 17.4% (87.5 : 504) rispettivamente al 16.7% (80 : 480). Il condizionamento dato dalla superficie è un fattore sfavorevole legato alla stessa particella che è riscontrabile già prima dell’intervento espropriativo e che quest’ultimo non inasprisce ulteriormente. Pertanto, giustificandosi una riduzione del 30% ca. rispetto al valore medio di zona, l’indennità è fissata in fr. 665.- il mq.
5. Gli espropriati sostengono che, praticamente privata del giardino in seguito all’intervento espropriativo, la proprietà subirebbe una svalutazione tale da giustificare un indennità.
5.1. Normalmente nell’ipotesi di espropriazione parziale la diminuzione delle possibilità d’uso del terreno restante – quale conseguenza dell’espropriazione – è compensata con l’indennizzo al valore edilizio pieno della superficie avulsa. Nondimeno potrebbe legittimare un’indennità ulteriore l’amputazione che provocasse un deprezzamento della frazione residua (art. 11 let. b Lespr.) ravvisabile specialmente qualora, in ragione dell’espropriazione, l’area rimanente fosse ridotta o deformata a tal punto da non poter più essere sfruttata razionalmente, oppure qualora un’eventuale costruzione esistente fosse privata di un’importante area di sfogo o di uno schermo protettivo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 183-185; RDAT II-1994 no. 63 c. 5.5, II-1998 no. 27 c. 3.1).
5.2. E’ già stato detto che gli elementi penalizzanti della proprietà al mapp. no. 458 risiedono nelle caratteristiche della particella stessa. L’intervento espropriativo incide in minima parte sulla situazione ritenuto che comunque il fondo non è sfruttato né è sfruttabile secondo i parametri della zona R6. Dal profilo edificatorio non si intravede quindi alcuna svalutazione. A ciò si aggiunge che il fondo già è esposto ad immissioni foniche ed atmosferiche non indifferenti – prodotte da una strada a forte traffico quale è Via __________ – che l’esiguo giardino e la siepe, cui possono essere riconosciute funzioni decorative e di solo riparo visivo, non bastano a schermare completamente. D’altra parte se è vero che con l’espropriazione di una striscia del fronte stradale la profondità del giardino sarà ridotta di ml 1.50, non è meno trascurabile che la siepe sarà ricostituita e che il sedime espropriato è destinato alla costruzione di un marciapiede per cui l’effettiva distanza tra la proprietà e la carreggiata, vera fonte di inquinamento, rimane pressoché immutata. In ogni caso, il pregiudizio sarebbe da ricondurre, semmai, non all’intervento espropriativo bensì ai flussi di traffico sulla strada e si produrrebbe anche se il fondo non fosse colpito da espropriazione. Stando così le cose non può essere ammesso alcun pregiudizio tale da giustificare un indennizzo per titolo di deprezzamento della frazione residua.
6. L’indennità espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale del 3.5%, fissato dal Tribunale federale, che decorrono 27.8.2003, data dell’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.).
7. Poiché gli espropriati non si sono avvalsi della consulenza di un legale non si assegnano ripetibili.
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia: 1. Per l’espropriazione formale di ca. mq 24 del mapp. no. 458 il ISEP 1 è tenuto a versare un’indennità di fr. 665.- il mq oltre interessi al 3.5% a decorrere dal 27.8.2003.
2. La richiesta di indennità per svalutazione della frazione residua è respinta.
3. Le questioni risolte con accordo sono stralciate.
4. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.-sono a carico del ISEP 1. Non si assegnano ripetibili.
5. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
6. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la presidente il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Armando Petrini