Incarto n. 10.2004.98-8 26/01
Lugano 29 luglio 2005
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Bruno Buzzini ing. Giorgio Caprara
segretaria giurista
Paola Carcano
statuendo nella procedura di espropriazione formale presentata in data 11 aprile 2001 da
ISEP 1 rappr. da RA 1
contro
COES 6
nell’ambito dei lavori di correzione della strada cantonale Q__________ - D__________, II tratto nei Comuni di M__________ e V__________, in relazione al mapp. no. 93 RFD di V__________,
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.1.1. ISEP 1 è promotore delle opere di correzione e risanamento della strada cantonale che, seguendo la sponda orientale del Lago________, collega Q__________ con D__________, centro abitato sito sul confine italosvizzero. Più particolarmente l’intervento che qui interessa riguarda il II tratto che si sviluppa per una lunghezza di ca. 1 Km dal mapp. no. 610 di M__________, situato all’uscita E del nucleo omonimo, fino all’intersezione con la strada per F__________ -I__________ nel Comune di V__________. Il progetto, che implica l’espropriazione di vari fondi confinanti, prevede tra gli interventi principali la costruzione a nuovo di un marciapiede su ambo i lati del tracciato ed il rifacimento completo della soprastruttura stradale, tra l’altro con posa di una nuova pavimentazione fonoassorbente di tipo macrorugoso volta a moderare il traffico ed a ridurne le emissioni. Il finanziamento è garantito da un credito di costruzione complessivo stanziato dal Gran Consiglio con risoluzione del 19.9.2000 per l’esecuzione di varie opere di sistemazione e sicurezza delle strade cantonali (FU 76/2000 del 22.9.2000). Gli atti corredati della necessaria documentazione sono stati pubblicati dal 2.5 al 1.6.2001 mentre l’avviso personale porta la data del 24.4.2001.
1.2. La messa in atto del progetto coinvolge anche il mapp. no. 93 di V__________ __________ appartenente a COES 6. Il fondo è espropriato definitivamente in ragione di ca. 22 mq ed occupato temporaneamente per ca. 50 mq. contro versamento di un’indennità di fr. 175.-- il mq, rispettivamente di fr. 5.-- a corpo. È inoltre prevista la corresponsione di fr. 1'000.-- a corpo per la soppressione di vegetali vari (cfr. tabella di espropriazione). La proprietaria non ha interposto opposizione né al progetto né all’espropriazione durante il periodo di pubblicazione. All’udienza di conciliazione del 22.11.2001 ISEP 1 ha confermato integralmente l'indennità offerta, mentre l'espropriata si è rimessa al giudizio del Tribunale. Nella medesima occasione ha accordato, in adesione alla domanda formulata dall’ente espropriante con scritto dell’11.10.2001, l’anticipata immissione in possesso a far tempo dal 1.4.2003. Il Tribunale di espropriazione ha approvato il progetto con sentenza del 27.3.2002 cresciuta incontestata in giudicato.
2.Litigiose, e quindi da valutare, sono solamente le indennità per il terreno, per l'occupazione temporanea e per la soppressione dei vegetali.
3.Il mapp. no. 93 di V__________, ubicato nell'omonima località, è cosí censito a Registro fondiario:
d) giardino-orto mq 238 A) abitazione mq 189 B) abitazione mq 44 C) balcone mq 28
totale mq 499
Di conformazione ampia ma piuttosto irregolare, il terreno è situato a monte della strada cantonale. Parzialmente edificato, ospita uno stabile abitativo plurifamiliare a carattere residenziale. Non è gravato né da servitú né da oneri fondiari (cfr. estratto RF ed ispezione SIFTI 05.08.2004). Il vigente PR dei Comuni del G__________ approvato il 12.7.1985 - che comprende, oltre a V__________, i Comuni di C__________, G__________, M__________, I__________, P__________, S. A__________ e S. N__________ - assegna la proprietà in oggetto alla zona edificabile R3 (cfr. piano delle zone).
4.4.1. L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all’oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.). L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili ossia che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27). In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89). Lo stesso vale per il prezzo concordato in via amichevole con un ente pubblico a meno che non corrisponda al valore commerciale (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 86; RDAT I-1993 no. 51).
Quanto alle stime effettuate ai fini fiscali, è comunemente ammesso e riconosciuto che non influiscono sul prezzo che verrebbe stipulato in una normale e libera contrattazione. Di conseguenza non possono nemmeno condizionare l'indennità espropriativa, che deve corrispondere ai reali valori di mercato (art. 20 LSt; Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 53; TRAM 11.3.1999 SA M. M./Comune di M.). 4.2. In concreto il dies aestimandi risale al 1.4.2003, data per la quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr.; cfr. verbale di udienza del 22.11.2001).
5.5.1. Come già indicato, V__________ e M__________ compongono, insieme ai Comuni di C__________, G__________, I__________, P__________, S. A__________ e S. N__________, la regione del G__________ dove, dal profilo pianificatorio, vigono un PR e norme di applicazione comuni. Per altro verso l’intervento in oggetto, che si estende in lunghezza nei territori di V__________ e M__________, comporta l’espropriazione parziale di un numero cospicuo di terreni disposti lungo l’asse stradale ed assegnati, a dipendenza dell’ubicazione specifica, a diverse zone di utilizzo: i fondi a valle della strada adagiati lungo il lago appartengono alla zona R2s e tra questi uno è colpito con un vincolo AEP, quelli a monte della strada sono inclusi invece nelle zone R3 o R3V. Inevitabilmente, quindi, l’accertamento dei valori ufficiali ai fini dell’estimo ha richiesto un’indagine ad ampio spettro. Per tracciare un profilo completo i risultati sono qui riportati in toto restando ovviamente riservata, in esito all’analisi, l’operazione di adeguamento riferita ad ogni singolo fondo espropriando. A. Comune di V__________.
Prescindendo dalle compravendite concernenti terreni ubicati nel nucleo vecchio o fuori zona edificabile, le transazioni rinvenute sono riferibili esclusivamente a terreni situati in zona R2:
1996 - fr. 236.48 per il mapp. no. 490 di 307 mq (265 mq "prato vignato" + 42 mq "passo") e per una quota di comproprietà di 1/2 della part. no. 492 di complessivi mq 62 ("prato"), loc. Roncaccio. Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del "passo" non è stata considerata. - fr. 181.- il mq per il mapp. no. 1121 di 1'105 mq, loc. Bellavista (iscr. a RF il 15.2.1996 al d.g. 2939); - fr. 281.- il mq per il mapp. no. 1343 di 356 mq, loc. F__________ (iscr. a RF il 3.7.1996 al d.g. 14216); - fr. 263.- il mq per il mapp. no. 408 di 95 mq, loc. R__________ (iscr. a RF il 12.7.1996 al d.g. 14985).
1997 - fr. 352.- il mq per il mapp. no. 1183 di 412 mq, loc. F__________ (iscr. a RF il 22.4.1997 al d.g. 7151);
- fr. 380.- il mq per il mapp. no. 1341 di 237 mq, loc. F__________ (iscr. a RF il 7.5.1997 al d.g. 8061).
1998 - fr. 126.70 il mq per il mapp. no. 1121 di 1'105 mq, loc. Bellavista (iscr. a RF il 31.3.1998 ai d.g. 5415/6). Il mappale è stato rivenduto pochi mesi dopo a fr. 371.05 il mq (iscr. a RF il 28.8.1998 ai d.g. 14673/4); - fr. 250.- il mq per il mapp. no. 72 di 313 mq (119 mq "prato", 150 mq "prato vignato" e 44 mq "passo") e per una quota di comproprietà di 3/6 della part. no. 492 di complessivi 62 mq ("prato"), loc. Roncaccio (iscr. a RF il 25.11.1998 al d.g. 20309). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del "passo" non è stata considerata.
1999 - fr. 190.- il mq per i mapp. no. 530 e 543 di complessivi 1'990 mq, loc. Bellavista (iscr. a RF il 18.8.1999 al d.g. 13288); - fr. 136.67 il mq per il mapp. no. 1120 di 1'708 mq (878 mq "prato" e 830 mq "bosco"), loc. Bellavista (iscr. a RF il 1.10.1999 al d.g. 16109). Il fondo è parzialmente fuori zona. Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del "bosco" non è stata considerata.
2000 - fr. 248.23 il mq per i mapp. no. 1322, 1323, 1324 e 1325 di complessivi 2'605 mq (2'542 mq "prato-vignato" + 63 mq "passo" al mapp. no. 1325), loc. B__________ (iscr. a RF il 30.5.2000 ai d.g. 9020/1). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del "passo" non è stata considerata.
2001 - fr. 65.80 il mq per il mapp. no. 1167 di 76 mq ("prato"), loc. A__________ (iscr. a RF il 5.7.2001 al d.g. 9693); - fr. 392.57 il mq per il mapp. no. 12 di 889 mq e per una quota di comproprietà di 1/6 della strada coattiva al mapp. no. 1352 di 333 mq, loc. G__________ (iscr. a RF il 30.8.2001 al d.g. 12779). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie della coattiva non è stata considerata; - fr. 209.- il mq per il mapp. no. 556 di 603 mq, loc. Al Ronco (iscr. a RF il 24.10.2001 al d.g. 16017); - fr. 287.80 il mq per i mapp. no. 647 (618 mq "prato") e 1166 (557 mq "prato" e 41 mq "posteggio") di complessivi 1'216 mq, loc. A__________ (iscr. a RF il 26.10.2001 al d.g. 16149); - fr. 240.- il mq per il mapp. no. 475 di 430 mq, loc. Roncaccio (iscr. a RF il 30.10.2001 al d.g. 16340).
2002 - fr. 275.80 il mq per il mapp. no. 1363 di 689 mq, loc. Roncaccio (iscr. a RF il 4.4.2002 al d.g. 5181); - fr. 1'011.70 il mq per il mapp. no. 14 di 425 mq e per una quota di comproprietà di 1/6 della strada coattiva al mapp. no. 1352 di 333 mq, loc. G__________ (iscr. a RF il 15.4.2002 al d.g. 5781). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie della coattiva non è stata considerata.
2003 - fr. 250.- il mq per lo scorporo di 32 mq dal mapp. no. 560, loc. Al Ronco (iscr. a RF il 2.06.2003 ai d.g. 8659/63). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di espropriazione formale; - fr. 250.- il mq per lo scorporo di 39 mq dal mapp. no. 562, loc. Al Ronco (iscr. a RF il 6.06.2003 ai d.g. 8976/7). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di espropriazione formale; - fr. 250.- il mq per lo scorporo di 120 mq dal mapp. no. 520, loc. Bellavista (iscr. a RF il 15.09.2003 ai d.g. 14912/3). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di espropriazione formale. - fr. 250.- il mq per lo scorporo di 184 mq dal mapp. no. 521 e di 36 mq dal mapp. no. 567, loc. Bellavista (iscr. a RF il 12.06.2003 al d.g. 9187/91). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di espropriazione formale.
2004 - fr. 295.70 il mq per il mapp. no. 70 di 2'104 mq (2'029 mq "prato" e 75 mq "riale"), loc. Roncaccio (iscr. a RF il 22.03.2004 al d.g. 5183). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del "riale" non è stata considerata.
A complemento di tali risultanze vi è da segnalare una transazione finalizzata all’acquisto, da parte del Comune di V__________, della proprietà T__________ A__________ al mapp. no. 253. Il fondo, che misura mq. 2'591, è ubicato ai margini del nucleo accanto alla casa comunale ed è già stato oggetto di una pretesa risarcitoria per espropriazione materiale negata in ultima istanza dal Tribunale federale (cfr. TRAM 6.6.1995 inc. no. 50.95.00014 e successiva sentenza del TF 1.3.1996 pubblicata in RDAT II-1996 no. 46). Il valore d’esproprio di fr. 1'925'000.- pattuito dai contraenti ha ottenuto l’avallo del Consiglio Comunale e lo ISEP 1 ha accettato di sussidiare l’importo in ragione della metà (cfr. perizia immobiliare UCS 19.10.2001; MM no. 1/2003 del 27.1.2003, ris. del CC del 28.4.2003 e referendum del 14.09.2003; Messaggio del Consiglio di Stato no. 5472 del 3.02.2004). Ad oggi, tuttavia, l’operazione non è giunta a compimento ed il predetto Messaggio no. 5472 è stato ritirato con ris. gov. no. 5571 del 14.12.2004.
B. Comune di M__________.
Oltre a compravendite concernenti terreni ubicati in zona artigianale o fuori zona edificabile che qui non interessano, sono state reperite transazioni riferibili alle zone R2, R2v, R2s ed R3:
zona R2
1996 - fr. 353.00 il mq per il mapp. no. 1461 di 713 mq (439 mq "ronco" e 274 mq "bosco"), loc. V__________ (iscr. a RF il 2.4.1996 al d.g. 6244). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del "bosco" non è stata considerata;
- fr. 249.47 il mq per l’acquisto di una quota di comproprietà di 1/3 del mapp. no. 1622 di complessivi 991 mq (974 mq "incolto" e 17 mq "canale"), loc. Rocca (iscr. a RF il 27.9.1996 al d.g. 20435). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del "canale" non è stata considerata; - fr. 319.90 il mq per l’acquisto di una quota di comproprietà di ½, ossia mq 130, del mapp. no. 1842 di complessivi 260 mq, e di una quota di comproprietà di ½ della quota di comproprietà di ½ (49.75 mq) della coattiva al mapp. no. 1841 di 199 mq ("incolto"), loc. M__________ (iscr. a RF il 28.10.1996 al d.g. 22341). Il fondo è parzialmente fuori zona.
1997 - fr. 300.- il mq per il mapp. no. 1840 di 940 mq, loc. M__________ (iscr. a RF il 25.4.1997 ai d.g. 7485/7); - fr. 33.30 il mq per il mapp. no. 492 di 600 mq, loc. Q__________ (iscr. a RF il 26.9.1997 al d.g. 17324); - fr. 318.30 il mq per il mapp. no. 1843 di 377 mq, loc. M__________ (iscr. a RF il 24.11.1997 al d.g. 21422).
1998 - fr. 300.- il mq per il mapp. no. 204 di 1'339 mq, loc. Q__________ (iscr. a RF il 15.6.1998 al d.g. 10319); - fr. 220.45 il mq per l’acquisto di una quota di comproprietà di ½ del mapp. no. 1622 di complessivi 991 mq (974 mq "incolto" e 17 mq "canale"), loc. Rocca (iscr. a RF il 19.11.1998 ai d.g. 19974/76). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del "canale" non è stata considerata.
1999 - fr. 218.- il mq per il mapp. no. 845 di 504 mq, loc. O__________ (iscr. a RF il 1.4.1999 al d.g. 5064); - fr. 217.- il mq per il mapp. no. 1778 di 644 mq, loc. O__________ (iscr. a RF il 1.4.1999 al d.g. 5064); - fr. 277.80 il mq per il mapp. no. 564 di 418 mq (396 mq "ronco" e 22 mq "strada"), loc. Rocca (iscr. a RF il 2.4.1999 al d.g. 5159). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie della "strada" non è stata considerata; - fr. 50'000.-- a corpo per l'acquisto di una quota di comproprietà di 1/4 del mapp. no. 1757 di complessivi 382 mq ("prato") e di una quota di comproprietà di 1/4 del mapp. no. 1758 di complessivi 361 mq ("prato"), loc. M__________ (iscriz. a RF il 5.5.1999 al d.g. 7048). Il trapasso è avvenuto a seguito di aggiudicazione agli incanti pubblici.
2000 - fr. 180.- il mq per il mapp. no. 1885 di 500 mq, loc. C__________ (iscr. a RF il 28.6.2000 al d.g. 10480); - fr. 179.28 il mq per il mapp. no. 1884 di 502 mq, loc. C__________ (iscr. a RF il 5.7.2000 al d.g. 10896); - fr. 232.55 il mq per il mapp. no. 1704 di complessivi 43 mq ("posteggio"), loc. C__________ (iscr. a RF il 7.8.2000 al d.g. 12543); - fr. 108.- il mq per i mapp. no. 1838 e 1839 di complessivi 463 mq, loc. Rocca (iscr. a RF il 19.9.2000 al d.g. 15200);
- fr. 350.- il mq per lo scorporo di 26 mq dal mapp. no. 1529, loc. M__________ (iscr. a RF il 23.11.2000 al d.g. 18770). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di espropriazione formale.
2001 - fr. 179.28 il mq per il mapp. no. 1884 di 502 mq, loc. C__________ (iscr. a RF il 21.8.2001 al d.g. 12065); - fr. 268.40 il mq per il mapp. no. 1907 di 313 mq, loc. C__________ (iscr. a RF il 18.10.2001 al d.g. 15716); - fr. 40.60 il mq per il mapp. no. 137 di 271 mq ("campo") e per una quota di comproprietà di 1/3 sulla strada coattiva al mapp. no. 503 di 201 mq, loc. C__________ (iscr. a RF il 11.12.2001 al d.g. 18540). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie della coattiva non è stata considerata; - fr. 130.58 il mq per il mapp. no. 1552 di 1'087 mq (1053 mq "ronco" e 34 mq "riale", loc. V__________ (iscr. a RF il 28.12.2001 ai d.g. 19657/8). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del "riale" non è stata considerata. Il trapasso è avvenuto a seguito di esercizio di un diritto di compera.
2002 - fr. 330.- il mq per il mapp. no. 1911 di 551 mq, loc. C__________ (iscr. a RF il 13.2.2002 al d.g. 2693); - fr. 330.- il mq per il mapp. no. 1917 di 642 mq, loc. C__________ (iscr. a RF il 21.5.2002 al d.g. 7583).
2003 - fr. 311.- il mq per il mapp. no. 1905 di 390 mq, loc. C__________ (iscr. a RF il 5.02.2003 ai d.g. 2368/9). Il trapasso è avvenuto a seguito di esercizio di un diritto di compera; - fr. 330.- il mq per il mapp. no. 1940 di 399 mq, loc. Pianone (iscr. a RF il 10.02.2003 al d.g. 2562); - fr. 117.- il mq per il mapp. no. 492 di 600 mq, loc. Q__________ (iscr. a RF l'8.04.2003 al d.g. 5849); - fr. 330.- il mq per il mapp. no. 1948 di 380 mq, loc. C__________ (iscr. a RF il 2.06.2003 ai d.g. 9748/9). Il trapasso è avvenuto a seguito di esercizio di un diritto di compera; - fr. 330.- il mq per il mapp. no. 152 di 450 mq, loc. C__________ (iscr. a RF il 6.06.2003 al d.g. 9002); - fr. 317.- il mq per i mapp. no. 1941 e no. 1949 di complessivi 868 mq (478 mq + 390 mq), loc. Pianone (iscr. a RF il 4.08.2003 al d.g. 12536); - fr. 227.90 il mq per il mapp. no. 1552 di 1'087 mq (1'053 mq "incolto" e 34 mq "riale") e per una quota di comproprietà di 4/60 della strada coattiva al mapp. no. 1470 di 1013 mq, loc. V__________, (iscr. a RF il 2.09.2003 al d.g. 14185). Per il calcolo del prezzo al mq le superfici del "riale" e della coattiva non sono state considerate.
2004 - fr. 358.- il mq per il mapp. no. 823 di 493 mq, loc. Rocca (iscrizione a RF il 2.1.2004 ai d.g. 33/35). Il trapasso è avvenuto a seguito di esercizio di un diritto di compera;
- fr. 294.- il mq per il mapp. no. 1953 di 421 mq, loc. C__________ (iscrizione a RF il 20.2.2004 ai d.g. 3518/9). Il trapasso è avvenuto a seguito di esercizio di un diritto di compera; - fr. 291.- il mq per il mapp. no. 1954 di 463 mq, loc. C__________ (iscrizione a RF il 24.3.2004 ai d.g. 5311/12). Il trapasso è avvenuto a seguito di esercizio di un diritto di compera.
zona R2v
1996 e 1998 Non risultano transazioni.
1999 - fr. 338.27 il mq per il mapp. no. 1692 di 695 mq (678 mq "ronco" e 17 mq "riale") e per una quota di comproprietà di 6/60 della strada coattiva al mapp. no. 1470 di 1'013 mq, loc. V__________ (iscr. a RF il 25.3.1999 al d.g. 4609). Per il calcolo del prezzo al mq le superfici del "riale" e della coattiva non sono state considerate.
2000 e 2004 Non risultano transazioni.
zona R2s
1996 e 1997 Non risultano transazioni.
1998 - fr. 200.- il mq per lo scorporo di 116 mq dal mapp. no. 394, loc. G__________ (iscrizione a RF il 30.11.1998 ai d.g. 20546/7). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di espropriazione formale.
1999 - fr. 350.- il mq per lo scorporo di 49 mq dal mapp. no. 416, loc. G__________ -L__________ (iscrizione a RF il 9.2.1999 ai d.g. 2182/3). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di espropriazione formale; - fr. 350.- il mq per lo scorporo di 48 mq dal mapp. no. 397, loc. G__________ -L__________ (iscrizione a RF il 6.4.1999 ai d.g. 5213). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di espropriazione formale; - fr. 250.- il mq per lo scorporo di 61 mq dal mapp. no. 25, loc. L__________ (iscrizione a RF il 20.4.1999 ai d.g. 6100/1). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di espropriazione formale; - fr. 250.- il mq per lo scorporo di 20 mq dal mapp. no. 24, loc. L__________ (iscrizione a RF il 20.4.1999 ai d.g. 6098/9). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di espropriazione formale; - fr. 350.- il mq. lo scorporo di 20 mq dal mapp. no. 453, loc. M__________ (iscrizione a RF il 11.10.1999 al d.g. 16552). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di espropriazione formale.
2000 - fr. 350.- il mq per lo scorporo di 46 mq dal mapp. no. 398, loc. G__________ (iscrizione a RF il 20.4.2000 al d.g. 7048). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di espropriazione formale; - fr. 350.- il mq per lo scorporo di 49 mq dal mapp. no. 396, loc. G__________ (iscrizione a RF il 23.11.2000 al d.g. 18773). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di espropriazione formale.
2001-2004 Non risultano transazioni.
zona R3
1996 Non risultano transazioni.
1997 - fr. 346.- il mq per i mapp. no. 1671 (300 mq "prato" e 61 mq "passo") e 1820 (307 mq "prato" e 73 mq "passo") di complessivi 741 mq, loc. Chiosso (iscr. a RF il 26.2.1997 al d.g. 3957). Per il calcolo del prezzo al mq le superfici dei "passi" non sono state considerate.
1998 Non risultano transazioni.
1999 - fr. 300.- il mq per il mapp. no. 1857 di 368 mq, loc. Chiosso (iscr. a RF il 7.7.1999 ai d.g. 10531/2); - fr. 300.- il mq per i mapp. no. 1876, 1877, 1878, 1879 di complessivi 1'370 mq, loc. Chiosso (iscr. a RF il 7.7.1999 ai d.g. 10533/10534); - fr. 300.- il mq per il mapp. no. 1879 di 368 mq, risultante dal frazionamento del mapp. no. 1857, loc. Chiosso (iscr. a RF il 15.9.1999 al d.g. 15033); - fr. 299.40 il mq per il mapp. no. 1877 di 334 mq, loc. Chiosso (iscr. a RF il 27.9.1999 al d.g. 15802).
2000 Non risultano transazioni.
2001 - fr. 186.50 il mq per il mapp. no. 1840 di 563 mq, loc. M__________ (iscr. a RF il 9.01.2001 al d.g. 372). Il trapasso è avvenuto a seguito di aggiudicazione agli incanti pubblici. - fr. 182.37 il mq per i mapp. no. 364 e 523 di complessivi 7'128 mq, loc. M__________ (iscr. a RF il 19.12.2001 ai d.g. 19118/9).
2002 Non risultano transazioni.
2003 - fr. 313.- il mq per il mapp. no. 1902 di 366 mq, loc. C__________ (iscr. a RF il 16.06.2003 ai d.g. 9536/7). Il trapasso è avvenuto a seguito di esercizio di un diritto di compera.
2004 Non risultano transazioni.
5.2. Fanno da corollario ai dati ufficialmente inventariati, gli accordi stipulati nell'ambito di questa procedura in seguito all'accettazione delle seguenti indennità espropriative:
fr. 350.- il mq per: - ca. 75 mq del mapp. no. 613 di M__________o (R3); - ca. 22 mq del mapp. no. 100 di V__________ (R3); - ca. 6 mq del mapp. no. 112 di V__________ (R2s); - ca. 2 mq del mapp. no. 221 di V__________ (R2s); - ca. 1 mq del mapp. no. 222 di V__________ (R2s). fr. 300.- il mq per: - ca. 1 mq del mapp. no. 421 di V__________ (R3); fr. 175.- il mq, rispettivamente fr. 300.- il mq, per: - ca. 13 mq dei mapp. no. 215 e 458 di V__________ (R3); fr. 175.- il mq (terreno complementare) per: - ca. 9 mq del mapp. no. 605 di M__________ (R2s); - ca. 17 mq del mapp. no. 635 di M__________ (R2s); - ca. 6 mq del mapp. no. 636 di M__________ (R2s); - ca. 1 mq del mapp. no. 99 di V__________ (R3); - ca. 1 mq del mapp. no. 204 di V__________ (R3); - ca. 25 mq del mapp. no. 208 di V__________ (R2s); - ca. 1 mq del mapp. no. 223 di V__________ (R2s); - ca. 1 mq del mapp. no. 224 di V__________ (R2s); - ca. 3 mq del mapp. no. 225 di V__________ (R2s);
I corrispondenti procedimenti espropriativi sono stati dichiarati chiusi e stralciati dai ruoli per intervenuta transazione con decreti del 27.03.2002 (art. 43 e 44 cpv. 2 Lespr.).
5.3. Per concludere la rassegna dei valori siano rammentate infine le seguenti indennità riconosciute con sentenze - cresciute incontestate in giudicato - per terreni R2 nell'ambito della procedura espropriativa riguardante le opere di sistemazione della strada cantonale tra C__________ e Q__________:
- fr. 300.- il mq al 1.6.1999 per ca. 18 mq del mapp. no. 357 di M__________ di 946 mq, loc. C__________ (TE 25.11.2002 in re Stato del Cantone Ticino/M.E.); - fr. 300.- il mq al 1.6.1999 per ca. 35 mq del mapp. no. 393 di M__________ di 2205 mq, loc. C__________ (TE 25.11.2002 in re Stato del Cantone Ticino/M.B.);
- fr. 220.- il mq al 5.10.1999 per ca. 89 mq (terreno complementare) del mapp. no. 242 di M__________ di 3817 mq, loc. C__________ (TE 16.6.2003 in re Stato del Cantone Ticino/I.C.SA).
6.6.1 Nelle zone R2, R2s ed R3 vigono i seguenti parametri edilizi (art. 60, 66 e 58 NAPR):
R2 R2s R3
altezza max. edifici (ml) 9 7 10 altezza max. edifici al colmo (ml) 11 9 12 indice di sfruttamento (i.s.) 0.5 0.3 0.6 indice di occupazione 30% 20% 30% distanza min. dal confine (ml) 3 5 4
Nella zona R3v vige la clausola aggiuntiva dell’obbligo di salvaguardia delle piante pregiate esistenti con la specifica che il dissodamento o il taglio di singole piante è subordinato ad autorizzazione (art. 59 NAPR).
6.2. Nel Comune di V__________ solo le località Rodolfo e Ronco di R__________, che dal confine con P__________ si sviluppano verso E a cavallo della strada cantonale, si distinguono per il carattere lacustre o comunque per l’immediata vicinanza al lago. Di contro le altre zone citate nell’elenco delle transazioni sono tutte collinari e sono individuabili nel territorio a monte della strada cantonale entro due fasce ideali, una bassa ed una alta. La prima include Bellavista e Ronco, ubicate appena sopra rispettivamente ad O del nucleo di V__________, come pure Ronco, Roncaccio, G__________ e B__________ situate nel comprensorio orientale del Comune confinante con M__________; queste località sono costituite da unità abitative residenziali dipendenti dal paese per quanto riguarda i servizi. La zona alta che domina il nucleo ed è servita dalla strada F__________ -I__________, annovera invece la stessa F__________, agglomerato abitativo a sé stante, e al B__________ quest’ultima estesa fino al confine con P__________, poco urbanizzata ed edificata solo marginalmente. Nel Comune di M__________, tra le località menzionate, solo due fanno da cornice al nucleo: M__________ che è lacustre e V__________ situata invece a monte della cantonale a confine con V__________. Le altre sono tutte sparse lungo il piano. Piú precisamente, nel settore compreso tra il nucleo di M__________ e la rotonda che distribuisce il traffico verso L__________, la strada cantonale divide O__________, Rocca, C__________ e Pianone situate a S da G__________, L__________ e C__________, queste ultime situate a N e rivolte verso la zona prevalentemente umida delle bolle. Piú in là si incontrano M__________, Q__________ e Chiosso oltre che C__________, al confine con il Comune di L__________, ed infine C__________ lungo la cantonale B__________ -L__________.
6.3. Per quanto concerne la zona R3, a cui appartiene la proprietà esproprianda, nessuna delle transazioni reperite è situabile nel comprensorio interessato dai lavori stradali o nelle immediate vicinanze. Esse sono riferite prevalentemente a terreni ubicati nella zona del piano di M__________, dei centri commerciali e dell’asse stradale principale B__________ -L__________ nelle località Chiosso (con un valore medio per gli anni 1997/1999 di fr. 309.il mq) e C__________ (con una sola transazione nel 2003 a fr. 313.- il mq). Un territorio, questo, che si distingue per essere piuttosto eterogeneo dal profilo edilizio, fortemente trafficato e che a tratti soffre anche di una scarsa insolazione invernale rivelandosi poco allettante ai fini residenziali. Perció, complessivamente, presenta caratteristiche ben diverse da quelle del settore nel quale ha luogo l’intervento espropriativo. Ció nonostante un confronto non puó essere escluso aprioristicamente anche perché l’impostazione unificata data al programma pianificatorio già nel 1985 traduce la chiara volontà intercomunale di operare scelte che non fossero solo di ordine locale ma che perseguissero gli interessi dell’intera regione tenuto conto, per la suddivisione del territorio in zona, degli insediamenti e delle infrastrutture esistenti e dei pregi paesaggistico-ambientali del lungolago la cui preservazione era ritenuta di prioritaria importanza (cfr. ris. di approvazione del PR no. 4004 del 12.7.1985). Se, rispetto al piano, il settore che qui interessa potrebbe dirsi periferico, in compenso esso ha peró la prerogativa di appartenere al comparto del Gambarogno, che è comunque ben servito e facilmente raggiungibile ed è noto per essere una regione gradevole a vocazione tipicamente turistica e residenziale. Per confronti ed apprezzamento ció determina una rivalutazione che si situa nell’ordine del 15% circa e che porta il valore commerciale medio a fr. 330./350.- il mq senza particolari differenze tra V__________ e M__________ poiché, a parità di componenti paesaggistiche e climatiche, le zone coinvolte nell’espropriazione si equivalgono e senza particolari oscillazioni negli anni tra il 2001 ed il 2004 poiché le transazioni accertate non sono indicative di un mercato orientato al rialzo ma testimoniano piuttosto una certa stagnazione tanto nei prezzi quanto nelle stesse compravendite riguardanti terreni R3.
7.La particella esproprianda è un terreno situato a monte della strada cantonale litoranea edificato con uno stabile abitativo plurifamiliare a carattere residenziale, direttamente accessibile sia dalla strada cantonale sia da via alla Stazzión e libero da oneri e da servitú. La documentazione assunta agli atti attesta che il terreno è sovraedificato. In base alle norme di piano regolatore, infatti, avrebbe potuto beneficiare di una superficie utile lorda (SUL) abitabile di 299.4 mq (499x0.6) pari a 99.80 mq per piano mentre ha di fatto sfruttato una SUL di ca. 132 mq per piano (senza calcolare muri, scale, servizi, ecc.). Di conseguenza il valore reale al mq dovrebbe essere superiore al valore edilizio pieno. Per altro verso, tuttavia, in ragione dell’esaurimento degli indici, il sedime espropriando è terreno complementare ció che comporterebbe una riduzione del valore, anche fino al 50%, rispetto al valore edilizio pieno (sulla nozione di “Vorgarten” cfr. Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 106; RDAT 1981 no. 65; TRAM 16.2.2004 inc. no. 50.2003.2-4). Alla luce della situazione concreta nessuno dei due fattori pare preponderante per cui la plusvalenza dovuta alla sovraedificazione puó dirsi compensata con il minor valore indotto dalla complementarietà del terreno (RDAT II-1998 no. 27).
Detto questo, il fondo si caratterizza peró per una conformazione piuttosto irregolare; inoltre, trovandosi al livello della strada, è maggiormente esposto alle immissioni indotte da un traffico notoriamente intenso ció che ne pregiudica sensibilmente la qualità di vita rispetto, ad esempio, ai fondi sopraelevati che peraltro godono di una certa panoramica, oppure ai fondi siti a valle della strada lungo la riva del lago che sono disturbati solo nella parte retrostante. Di conseguenza, ritenuto che nel fissare l’importo dell’indennità il Tribunale di espropriazione non è vincolato dalle conclusioni delle parti (art. 49 cpv. 1 Lespr.), per il sedime scorporato l’indennità espropriativa è fissata in fr. 330.- il mq.
8.Il danno risarcibile per l’occupazione temporanea di un fondo durante i lavori di esecuzione di un’opera pubblica dev’essere stabilito sulla base della sua utilizzazione attuale, salvo che il proprietario renda attendibile un miglior uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr. (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 39; RDAT 1989 no. 76, I-1992 no. 45; DTF 109 Ib 273). Normalmente l’indennità annua per terreni edificabili è di fr. 0.50 il mq mentre quella per terreni agricoli ammonta a fr. 0.05 il mq. In concreto l’offerta dell’ente espropriante per l’occupazione temporanea di ca. 50 mq del mapp. no. 93 di V__________ è di fr. 5.-- a corpo, ossia di 1 cts. il mq, un importo insufficiente poiché non risponde alla giurisprudenza acquisita. Il risarcimento è dunque fissato in fr. 0.50 il mq annui.
9.9.1. L'espropriata si è rimessa al giudizio del Tribunale anche per quanto concerne l'indennità espropriativa dovuta dall'ente espropriante per la soppressione di varie piante.
9.2. L’art. 11 lett. c Lespr., stabilisce che l'indennità comprende anche il corrispettivo di tutti gli altri pregiudizi subiti dall'espropriato purché siano prevedibili secondo il corso ordinario delle cose quale conseguenza dell'espropriazione. La normativa si riferisce a tutti i pregiudizi che potrebbero manifestarsi oltre a quelli enumerati alle let. a) e b), fermo restando che il danno, la cui legittimità risponde a criteri oggettivi e presuppone un nesso di causalità con l’evento espropriativo, è risarcibile solo nella misura in cui il diritto ad una piena indennità non fosse già soddisfatto con la rifusione dell’intero valore venale del diritto espropriato (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 196-197 e 200; Grisel, op. cit., pag. 741; Wiederkehr, op. cit., p. 103 ss). La perdita di piantagioni si annovera tra i pregiudizi indennizzabili giusta l’art. 11 let. c Lespr. a condizione, però, che i vegetali estirpati svolgessero una particolare funzione estetico-protettiva o recassero un cospicuo valore botanico; un risarcimento è altresì ipotizzabile qualora la superficie espropriata – e quindi l’indennizzo espropriativo – fossero esigui a tal punto da non poter inglobare il valore delle piante stesse (RDAT 1985 no. 94, I-1993 no. 51 e, da ultimo, TRAM 19.6.2002 in re Comune di V./S.).
Nel caso concreto i vegetali sacrificati erano posti lungo il confine con la strada cantonale e la comunale al mapp. no. 92. Basta dare uno sguardo alla documentazione fotografica per concludere che le piante, oltre a formare una piacevole cornice decorativa, assolvevano indubbiamente almeno alla funzione di schermo visivo per una proprietà esposta su piú fronti ad un traffico considerevole. Al di là delle precauzioni che l’ente pubblico si è impegnato ad adottare nel corso dei lavori per ridurre al minimo il pregiudizio, la perdita va quindi risarcita. Il perito giudiziario ha valutato le piante messe a dimora entro la linea d’esproprio premurandosi di considerare a tal fine l’età, la forma, la funzione ed il valore di rimpiazzo utilizzando secondo ponderazione alcuni parametri in uso quali le direttive per il calcolo del valore degli alberi emanate dall'Unione Svizzera Servizio Parchi ed i prezzi previsti dal catalogo 2001 dell'Associazione dei Vivaisti Svizzeri. A lavori ultimati ISEP 1, come richiesto con scritto 18.11.2004 del Tribunale, ha comunicato di aver asportato 15 palme, 1 alberello da frutta, 1 siepe, 1 pianta rampicante e nessun'altro vegetale (cfr. scritto del 29.11.2004). Di conseguenza, in considerazione del fatto che il Tribunale non ha motivo di dubitare della bontà delle conclusioni peritali, l’indennizzo è fissato in fr. 10'541.50 a corpo.
10. Le indennità espropriative sono completate con gli interessi a decorrere dal 1.04.2003, data per la quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), ai seguenti saggi fissati dal Tribunale federale:
- 4% dal 1.04.2003 al 30.04.2003; - 3,5% dal 1.05.2003 in avanti.
11. Trattandosi di una procedura di espropriazione formale, i costi di causa sono da addebitarsi dell’ente espropriante. Poiché l’espropriata non si è avvalsa della consulenza di un legale, non si assegnano ripetibili (art. 73 cpv. 1 Lespr.).
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara: 1. ISEP 1 verserà alla proprietaria del mapp. no. 93 di V__________, le seguenti indennità:
1.1. fr. 330.- il mq per l’espropriazione formale di ca. 22 mq;
1.2. fr. 0.50 il mq annui per l'occupazione temporanea di ca. 50 mq;
1.3. fr. 10'541.50 a corpo per la soppressione di vegetali vari.
2.Sulle predette indennità espropriative sono dovuti gli interessi ai seguenti saggi annui: - 4% dal 1.04.2003 al 30.04.2003; - 3,5% dal 1.05.2003 in avanti.
3.La tassa di giustizia di fr. 300.- e le spese sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.
4.Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
5.Intimazione a:
- COES 6, __________; - RA 1, __________
per il Tribunale di espropriazione
la presidente la segretaria giurista
Margherita De Morpurgo Paola Carcano