Incarto n. 10.2004.98-12 26/01
Lugano 29 luglio 2005
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Bruno Buzzini ing. Giorgio Caprara
segretaria giurista
Paola Carcano
statuendo nella procedura di espropriazione formale presentata in data 11 aprile 2001 da
ISEP 1 rappr. da: RA 1
contro
MCON 5 (quota di PPP 190/1000) MCON 6 (quota di PPP 110/1000) MCON 7 (quota di PPP 700/1000) rappr. da: RA 2
nell’ambito dei lavori di correzione della strada cantonale __________ -__________, II tratto nei Comuni di __________ e __________, in relazione al mapp. no. 1488 RFD di __________ (fogli PPP 2560, 2561 e 2562),
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1. 1.1. Lo ISEP 1 è promotore delle opere di correzione e risanamento della strada cantonale che, seguendo la sponda orientale del Lago __________, collega __________ con __________, centro abitato sito sul confine italosvizzero. Più particolarmente l’intervento che qui interessa riguarda il II tratto che si sviluppa per una lunghezza di ca. 1 Km dal mapp. no. 610 di __________, situato all’uscita E del nucleo omonimo, fino all’intersezione con la strada per __________ -__________ nel Comune di __________. Il progetto, che implica l’espropriazione di vari fondi confinanti, prevede tra gli interventi principali la costruzione a nuovo di un marciapiede su ambo i lati del tracciato ed il rifacimento completo della soprastruttura stradale, tra l’altro con posa di una nuova pavimentazione fonoassorbente di tipo macrorugoso volta a moderare il traffico ed a ridurne le emissioni. Il finanziamento è garantito da un credito di costruzione complessivo stanziato dal Gran Consiglio con risoluzione del 19.9.2000 per l’esecuzione di varie opere di sistemazione e sicurezza delle strade cantonali (FU 76/2000 del 22.9.2000). Gli atti corredati della necessaria documentazione sono stati pubblicati dal 2.5 al 1.6.2001 mentre l’avviso personale porta la data del 24.4.2001.
1.2. La messa in atto del progetto coinvolge anche il mapp. no. 1488 di __________ appartenente in comproprietà a MCON 5, MCON 6 e MCON 7. Il fondo è espropriato definitivamente in ragione di ca. 78 mq ed occupato temporaneamente per ca. 203 mq contro versamento di un’indennità di fr. 300.-- il mq, rispettivamente di fr. 25.-- a corpo. È prevista inoltre la corresponsione di fr. 4'000.-- a corpo per la soppressione di piante varie (cfr. tabella di espropriazione). Con notifica del 28.5.2001 i proprietari si sono opposti al progetto ed all'espropriazione sollecitando una modifica dei piani che qui non occorre precisare. Contestualmente hanno pure avanzato una pretesa risarcitoria di fr. 400.-- il mq per la superficie avulsa. All’udienza di conciliazione del 20.11.2001 le parti hanno raggiunto un accordo circa la postulata modifica dei piani. Nella medesima occasione gli espropriati hanno accettato l'indennità offerta di fr. 4'000.-- a corpo per le piante come pure quella di fr. 25.-- a corpo per l'occupazione temporanea. Infine, in adesione alla domanda formulata dall’ente espropriante con scritto dell’11.10.2001, hanno accordato l’anticipata immissione in possesso a far tempo dal 1.9.2002. Per il resto le parti hanno confermato integralmente l'offerta rispettivamente la richiesta di indennizzo per il sedime espropriando. Il Tribunale di espropriazione ha approvato il progetto con sentenza del 27.3.2002 cresciuta incontestata in giudicato.
2.I proprietari hanno accettato le indennità offerte a corpo sia per l'occupazione temporanea sia per le piante (cfr. verbale di udienza 20.11.2001). Ció configura un accordo che ha forza di decisione (art. 44 cpv. 2 Lespr) e solleva, pertanto, questo Tribunale dall'obbligo di statuire nel merito. Litigiosa, e quindi da valutare, resta solamente l'indennità per il terreno.
3.Il mapp. no. 1488 di __________, ubicato nell'omonima località, è cosí censito a Registro fondiario:
e) riale mq 37 f) piazzale mq 81 g) giardino mq 945 A) abitazione mq 214 B) ripostiglio mq 21 C) terrazza mq 20 D) autorimessa mq 37
totale mq 1'355
Di conformazione ampia e regolare, il sedime è situato a monte ed in posizione sovrastante rispetto alla strada cantonale. Parzialmente edificato, ospita uno stabile a carattere residenziale costituito in PPP. Il fondo non è gravato né da servitú né da oneri fondiari (cfr. estratto RF). Il vigente PR dei Comuni del __________ approvato il 12.7.1985 - che comprende, oltre a __________, i Comuni di __________, __________, __________, __________, __________, __________ e __________ - assegna la proprietà alla zona edificabile R3 (cfr. piano delle zone).
4.4.1. L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all’oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.).
L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili ossia che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27). In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89). Lo stesso vale per il prezzo concordato in via amichevole con un ente pubblico a meno che non corrisponda al valore commerciale (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 86; RDAT I-1993 no. 51). Quanto alle stime effettuate ai fini fiscali, è comunemente ammesso e riconosciuto che non influiscono sul prezzo che verrebbe stipulato in una normale e libera contrattazione. Di conseguenza non possono nemmeno condizionare l'indennità espropriativa, che deve corrispondere ai reali valori di mercato (art. 20 LSt; Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 53; TRAM 11.3.1999 SA M. M./Comune di M.). 4.2. In concreto il dies aestimandi risale al 1.9.2002, data per la quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr.; cfr. verbale di udienza del 20.11.2001).
5.5.1. Come già indicato, __________ e __________ compongono, insieme ai Comuni di __________, __________, __________, __________, __________ e __________, la regione del __________ dove, dal profilo pianificatorio, vigono un PR e norme di applicazione comuni. Per altro verso l’intervento in oggetto, che si estende in lunghezza nei territori di __________ e __________, comporta l’espropriazione parziale di un numero cospicuo di terreni disposti lungo l’asse stradale ed assegnati, a dipendenza dell’ubicazione specifica, a diverse zone di utilizzo: i fondi a valle della strada adagiati lungo il lago appartengono alla zona R2s e tra questi uno è colpito con un vincolo AEP, quelli a monte della strada sono inclusi invece nelle zone R3 o R3V. Inevitabilmente, quindi, l’accertamento dei valori ufficiali ai fini dell’estimo ha richiesto un’indagine ad ampio spettro. Per tracciare un profilo completo i risultati sono qui riportati in toto restando ovviamente riservata, in esito all’analisi, l’operazione di adeguamento riferita ad ogni singolo fondo espropriando.
A. Comune di __________.
Prescindendo dalle compravendite concernenti terreni ubicati nel nucleo vecchio o fuori zona edificabile, le transazioni rinvenute sono riferibili esclusivamente a terreni situati in zona R2:
1996 - fr. 236.48 per il mapp. no. 490 di 307 mq (265 mq "prato vignato" + 42 mq "passo") e per una quota di comproprietà di 1/2 della part. no. 492 di complessivi mq 62 ("prato"), loc. __________. Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del "passo" non è stata considerata. - fr. 181.- il mq per il mapp. no. 1121 di 1'105 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 15.2.1996 al d.g. 2939); - fr. 281.- il mq per il mapp. no. 1343 di 356 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 3.7.1996 al d.g. 14216); - fr. 263.- il mq per il mapp. no. 408 di 95 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 12.7.1996 al d.g. 14985).
1997 - fr. 352.- il mq per il mapp. no. 1183 di 412 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 22.4.1997 al d.g. 7151); - fr. 380.- il mq per il mapp. no. 1341 di 237 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 7.5.1997 al d.g. 8061).
1998 - fr. 126.70 il mq per il mapp. no. 1121 di 1'105 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 31.3.1998 ai d.g. 5415/6). Il mappale è stato rivenduto pochi mesi dopo a fr. 371.05 il mq (iscr. a RF il 28.8.1998 ai d.g. 14673/4); - fr. 250.- il mq per il mapp. no. 72 di 313 mq (119 mq "prato", 150 mq "prato vignato" e 44 mq "passo") e per una quota di comproprietà di 3/6 della part. no. 492 di complessivi 62 mq ("prato"), loc. __________ (iscr. a RF il 25.11.1998 al d.g. 20309). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del "passo" non è stata considerata.
1999 - fr. 190.- il mq per i mapp. no. 530 e 543 di complessivi 1'990 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 18.8.1999 al d.g. 13288); - fr. 136.67 il mq per il mapp. no. 1120 di 1'708 mq (878 mq "prato" e 830 mq "bosco"), loc. __________ (iscr. a RF il 1.10.1999 al d.g. 16109). Il fondo è parzialmente fuori zona. Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del "bosco" non è stata considerata.
2000 - fr. 248.23 il mq per i mapp. no. 1322, 1323, 1324 e 1325 di complessivi 2'605 mq (2'542 mq "prato-vignato" + 63 mq "passo" al mapp. no. 1325), loc. __________ (iscr. a RF il 30.5.2000 ai d.g. 9020/1). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del "passo" non è stata considerata.
2001 - fr. 65.80 il mq per il mapp. no. 1167 di 76 mq ("prato"), loc. __________ (iscr. a RF il 5.7.2001 al d.g. 9693); - fr. 392.57 il mq per il mapp. no. 12 di 889 mq e per una quota di comproprietà di 1/6 della strada coattiva al mapp. no. 1352 di 333 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 30.8.2001 al d.g. 12779). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie della coattiva non è stata considerata; - fr. 209.- il mq per il mapp. no. 556 di 603 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 24.10.2001 al d.g. 16017); - fr. 287.80 il mq per i mapp. no. 647 (618 mq "prato") e 1166 (557 mq "prato" e 41 mq "posteggio") di complessivi 1'216 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 26.10.2001 al d.g. 16149); - fr. 240.- il mq per il mapp. no. 475 di 430 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 30.10.2001 al d.g. 16340).
2002 - fr. 275.80 il mq per il mapp. no. 1363 di 689 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 4.4.2002 al d.g. 5181); - fr. 1'011.70 il mq per il mapp. no. 14 di 425 mq e per una quota di comproprietà di 1/6 della strada coattiva al mapp. no. 1352 di 333 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 15.4.2002 al d.g. 5781). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie della coattiva non è stata considerata.
2003 - fr. 250.- il mq per lo scorporo di 32 mq dal mapp. no. 560, loc. __________ (iscr. a RF il 2.06.2003 ai d.g. 8659/63). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di espropriazione formale; - fr. 250.- il mq per lo scorporo di 39 mq dal mapp. no. 562, loc. __________ (iscr. a RF il 6.06.2003 ai d.g. 8976/7). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di espropriazione formale; - fr. 250.- il mq per lo scorporo di 120 mq dal mapp. no. 520, loc. __________ (iscr. a RF il 15.09.2003 ai d.g. 14912/3). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di espropriazione formale. - fr. 250.- il mq per lo scorporo di 184 mq dal mapp. no. 521 e di 36 mq dal mapp. no. 567, loc. __________ (iscr. a RF il 12.06.2003 al d.g. 9187/91). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di espropriazione formale.
2004 - fr. 295.70 il mq per il mapp. no. 70 di 2'104 mq (2'029 mq "prato" e 75 mq "riale"), loc. __________ (iscr. a RF il 22.03.2004 al d.g. 5183). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del "riale" non è stata considerata.
A complemento di tali risultanze vi è da segnalare una transazione finalizzata all’acquisto, da parte del Comune di __________, della proprietà __________ al mapp. no. 253. Il fondo, che misura mq. 2'591, è ubicato ai margini del nucleo accanto alla casa comunale ed è già stato oggetto di una pretesa risarcitoria per espropriazione materiale negata in ultima istanza dal Tribunale federale (cfr. TRAM 6.6.1995 inc. no. 50.95.00014 e successiva sentenza del TF 1.3.1996 pubblicata in RDAT II-1996 no. 46). Il valore d’esproprio di fr. 1'925'000.- pattuito dai contraenti ha ottenuto l’avallo del Consiglio Comunale e lo Stato del Cantone Ticino ha accettato di sussidiare l’importo in ragione della metà (cfr. perizia immobiliare UCS 19.10.2001; MM no. 1/2003 del 27.1.2003, ris. del CC del 28.4.2003 e referendum del 14.09.2003; Messaggio del Consiglio di Stato no. 5472 del 3.02.2004). Ad oggi, tuttavia, l’operazione non è giunta a compimento ed il predetto Messaggio no. 5472 è stato ritirato con ris. gov. no. 5571 del 14.12.2004.
B. Comune di __________.
Oltre a compravendite concernenti terreni ubicati in zona artigianale o fuori zona edificabile che qui non interessano, sono state reperite transazioni riferibili alle zone R2, R2v, R2s ed R3:
zona R2
1996 - fr. 353.00 il mq per il mapp. no. 1461 di 713 mq (439 mq "ronco" e 274 mq "bosco"), loc. __________ (iscr. a RF il 2.4.1996 al d.g. 6244). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del "bosco" non è stata considerata; - fr. 249.47 il mq per l’acquisto di una quota di comproprietà di 1/3 del mapp. no. 1622 di complessivi 991 mq (974 mq "incolto" e 17 mq "canale"), loc. __________ (iscr. a RF il 27.9.1996 al d.g. 20435). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del "canale" non è stata considerata; - fr. 319.90 il mq per l’acquisto di una quota di comproprietà di ½, ossia mq 130, del mapp. no. 1842 di complessivi 260 mq, e di una quota di comproprietà di ½ della quota di comproprietà di ½ (49.75 mq) della coattiva al mapp. no. 1841 di 199 mq ("incolto"), loc. __________ (iscr. a RF il 28.10.1996 al d.g. 22341). Il fondo è parzialmente fuori zona.
1997 - fr. 300.- il mq per il mapp. no. 1840 di 940 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 25.4.1997 ai d.g. 7485/7); - fr. 33.30 il mq per il mapp. no. 492 di 600 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 26.9.1997 al d.g. 17324); - fr. 318.30 il mq per il mapp. no. 1843 di 377 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 24.11.1997 al d.g. 21422).
1998 - fr. 300.- il mq per il mapp. no. 204 di 1'339 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 15.6.1998 al d.g. 10319); - fr. 220.45 il mq per l’acquisto di una quota di comproprietà di ½ del mapp. no. 1622 di complessivi 991 mq (974 mq "incolto" e 17 mq "canale"), loc. __________ (iscr. a RF il 19.11.1998 ai d.g. 19974/76). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del "canale" non è stata considerata.
1999 - fr. 218.- il mq per il mapp. no. 845 di 504 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 1.4.1999 al d.g. 5064); - fr. 217.- il mq per il mapp. no. 1778 di 644 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 1.4.1999 al d.g. 5064); - fr. 277.80 il mq per il mapp. no. 564 di 418 mq (396 mq "ronco" e 22 mq "strada"), loc. __________ (iscr. a RF il 2.4.1999 al d.g. 5159). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie della "strada" non è stata considerata; - fr. 50'000.-- a corpo per l'acquisto di una quota di comproprietà di 1/4 del mapp. no. 1757 di complessivi 382 mq ("prato") e di una quota di comproprietà di 1/4 del mapp. no. 1758 di complessivi 361 mq ("prato"), loc. __________ (iscriz. a RF il 5.5.1999 al d.g. 7048). Il trapasso è avvenuto a seguito di aggiudicazione agli incanti pubblici.
2000 - fr. 180.- il mq per il mapp. no. 1885 di 500 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 28.6.2000 al d.g. 10480); - fr. 179.28 il mq per il mapp. no. 1884 di 502 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 5.7.2000 al d.g. 10896); - fr. 232.55 il mq per il mapp. no. 1704 di complessivi 43 mq ("posteggio"), loc. __________ (iscr. a RF il 7.8.2000 al d.g. 12543); - fr. 108.- il mq per i mapp. no. 1838 e 1839 di complessivi 463 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 19.9.2000 al d.g. 15200); - fr. 350.- il mq per lo scorporo di 26 mq dal mapp. no. 1529, loc. __________ (iscr. a RF il 23.11.2000 al d.g. 18770). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di espropriazione formale.
2001 - fr. 179.28 il mq per il mapp. no. 1884 di 502 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 21.8.2001 al d.g. 12065); - fr. 268.40 il mq per il mapp. no. 1907 di 313 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 18.10.2001 al d.g. 15716); - fr. 40.60 il mq per il mapp. no. 137 di 271 mq ("campo") e per una quota di comproprietà di 1/3 sulla strada coattiva al mapp. no. 503 di 201 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 11.12.2001 al d.g. 18540). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie della coattiva non è stata considerata; - fr. 130.58 il mq per il mapp. no. 1552 di 1'087 mq (1053 mq "ronco" e 34 mq "riale", loc. __________ (iscr. a RF il 28.12.2001 ai d.g. 19657/8). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del "riale" non è stata considerata. Il trapasso è avvenuto a seguito di esercizio di un diritto di compera.
2002 - fr. 330.- il mq per il mapp. no. 1911 di 551 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 13.2.2002 al d.g. 2693); - fr. 330.- il mq per il mapp. no. 1917 di 642 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 21.5.2002 al d.g. 7583).
2003 - fr. 311.- il mq per il mapp. no. 1905 di 390 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 5.02.2003 ai d.g. 2368/9). Il trapasso è avvenuto a seguito di esercizio di un diritto di compera; - fr. 330.- il mq per il mapp. no. 1940 di 399 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 10.02.2003 al d.g. 2562); - fr. 117.- il mq per il mapp. no. 492 di 600 mq, loc. __________ (iscr. a RF l'8.04.2003 al d.g. 5849); - fr. 330.- il mq per il mapp. no. 1948 di 380 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 2.06.2003 ai d.g. 9748/9). Il trapasso è avvenuto a seguito di esercizio di un diritto di compera; - fr. 330.- il mq per il mapp. no. 152 di 450 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 6.06.2003 al d.g. 9002); - fr. 317.- il mq per i mapp. no. 1941 e no. 1949 di complessivi 868 mq (478 mq + 390 mq), loc. __________ (iscr. a RF il 4.08.2003 al d.g. 12536);
- fr. 227.90 il mq per il mapp. no. 1552 di 1'087 mq (1'053 mq "incolto" e 34 mq "riale") e per una quota di comproprietà di 4/60 della strada coattiva al mapp. no. 1470 di 1013 mq, loc. __________, (iscr. a RF il 2.09.2003 al d.g. 14185). Per il calcolo del prezzo al mq le superfici del "riale" e della coattiva non sono state considerate.
2004 - fr. 358.- il mq per il mapp. no. 823 di 493 mq, loc. __________ (iscrizione a RF il 2.1.2004 ai d.g. 33/35). Il trapasso è avvenuto a seguito di esercizio di un diritto di compera; - fr. 294.- il mq per il mapp. no. 1953 di 421 mq, loc. __________ (iscrizione a RF il 20.2.2004 ai d.g. 3518/9). Il trapasso è avvenuto a seguito di esercizio di un diritto di compera; - fr. 291.- il mq per il mapp. no. 1954 di 463 mq, loc. __________ (iscrizione a RF il 24.3.2004 ai d.g. 5311/12). Il trapasso è avvenuto a seguito di esercizio di un diritto di compera.
zona R2v
1996 e 1998 Non risultano transazioni.
1999 - fr. 338.27 il mq per il mapp. no. 1692 di 695 mq (678 mq "ronco" e 17 mq "riale") e per una quota di comproprietà di 6/60 della strada coattiva al mapp. no. 1470 di 1'013 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 25.3.1999 al d.g. 4609). Per il calcolo del prezzo al mq le superfici del "riale" e della coattiva non sono state considerate.
2000 e 2004 Non risultano transazioni.
zona R2s
1996 e 1997 Non risultano transazioni.
1998 - fr. 200.- il mq per lo scorporo di 116 mq dal mapp. no. 394, loc. __________ (iscrizione a RF il 30.11.1998 ai d.g. 20546/7). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di espropriazione formale.
1999 - fr. 350.- il mq per lo scorporo di 49 mq dal mapp. no. 416, loc. __________ -__________ (iscrizione a RF il 9.2.1999 ai d.g. 2182/3). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di espropriazione formale; - fr. 350.- il mq per lo scorporo di 48 mq dal mapp. no. 397, loc. __________ -__________ (iscrizione a RF il 6.4.1999 ai d.g. 5213). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di espropriazione formale;
- fr. 250.- il mq per lo scorporo di 61 mq dal mapp. no. 25, loc. __________ (iscrizione a RF il 20.4.1999 ai d.g. 6100/1). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di espropriazione formale; - fr. 250.- il mq per lo scorporo di 20 mq dal mapp. no. 24, loc. __________ (iscrizione a RF il 20.4.1999 ai d.g. 6098/9). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di espropriazione formale; - fr. 350.- il mq. lo scorporo di 20 mq dal mapp. no. 453, loc. __________ (iscrizione a RF il 11.10.1999 al d.g. 16552). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di espropriazione formale.
2000 - fr. 350.- il mq per lo scorporo di 46 mq dal mapp. no. 398, loc. __________ (iscrizione a RF il 20.4.2000 al d.g. 7048). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di espropriazione formale; - fr. 350.- il mq per lo scorporo di 49 mq dal mapp. no. 396, loc. __________ (iscrizione a RF il 23.11.2000 al d.g. 18773). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di espropriazione formale.
2001-2004 Non risultano transazioni.
zona R3
1996 Non risultano transazioni.
1997 - fr. 346.- il mq per i mapp. no. 1671 (300 mq "prato" e 61 mq "passo") e 1820 (307 mq "prato" e 73 mq "passo") di complessivi 741 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 26.2.1997 al d.g. 3957). Per il calcolo del prezzo al mq le superfici dei "passi" non sono state considerate.
1998 Non risultano transazioni.
1999 - fr. 300.- il mq per il mapp. no. 1857 di 368 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 7.7.1999 ai d.g. 10531/2); - fr. 300.- il mq per i mapp. no. 1876, 1877, 1878, 1879 di complessivi 1'370 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 7.7.1999 ai d.g. 10533/10534); - fr. 300.- il mq per il mapp. no. 1879 di 368 mq, risultante dal frazionamento del mapp. no. 1857, loc. __________ (iscr. a RF il 15.9.1999 al d.g. 15033); - fr. 299.40 il mq per il mapp. no. 1877 di 334 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 27.9.1999 al d.g. 15802).
2000 Non risultano transazioni.
2001 - fr. 186.50 il mq per il mapp. no. 1840 di 563 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 9.01.2001 al d.g. 372). Il trapasso è avvenuto a seguito di aggiudicazione agli incanti pubblici. - fr. 182.37 il mq per i mapp. no. 364 e 523 di complessivi 7'128 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 19.12.2001 ai d.g. 19118/9).
2002 Non risultano transazioni.
2003 - fr. 313.- il mq per il mapp. no. 1902 di 366 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 16.06.2003 ai d.g. 9536/7). Il trapasso è avvenuto a seguito di esercizio di un diritto di compera.
2004 Non risultano transazioni.
5.2. Fanno da corollario ai dati ufficialmente inventariati, gli accordi stipulati nell'ambito di questa procedura in seguito all'accettazione delle seguenti indennità espropriative:
fr. 350.- il mq per: - ca. 75 mq del mapp. no. 613 di __________ (R3); - ca. 22 mq del mapp. no. 100 di __________ (R3); - ca. 6 mq del mapp. no. 112 di __________ (R2s); - ca. 2 mq del mapp. no. 221 di __________ (R2s); - ca. 1 mq del mapp. no. 222 di __________ (R2s). fr. 300.- il mq per: - ca. 1 mq del mapp. no. 421 di __________ (R3); fr. 175.- il mq, rispettivamente fr. 300.- il mq, per: - ca. 13 mq dei mapp. no. 215 e 458 di __________ (R3); fr. 175.- il mq (terreno complementare) per: - ca. 9 mq del mapp. no. 605 di __________ (R2s); - ca. 17 mq del mapp. no. 635 di __________ (R2s); - ca. 6 mq del mapp. no. 636 di __________ (R2s); - ca. 1 mq del mapp. no. 99 di __________ (R3); - ca. 1 mq del mapp. no. 204 di __________ (R3); - ca. 25 mq del mapp. no. 208 di __________ (R2s); - ca. 1 mq del mapp. no. 223 di __________ (R2s); - ca. 1 mq del mapp. no. 224 di __________ (R2s); - ca. 3 mq del mapp. no. 225 di __________ (R2s);
I corrispondenti procedimenti espropriativi sono stati dichiarati chiusi e stralciati dai ruoli per intervenuta transazione con decreti del 27.03.2002 (art. 43 e 44 cpv. 2 Lespr.).
5.3. Per concludere la rassegna dei valori siano rammentate infine le seguenti indennità riconosciute con sentenze - cresciute incontestate in giudicato - per terreni R2 nell'ambito della procedura espropriativa riguardante le opere di sistemazione della strada cantonale tra __________ e __________:
- fr. 300.- il mq al 1.6.1999 per ca. 18 mq del mapp. no. 357 di __________ di 946 mq, loc. __________ (TE 25.11.2002 in re Stato del Cantone Ticino/M.E.); - fr. 300.- il mq al 1.6.1999 per ca. 35 mq del mapp. no. 393 di __________ di 2205 mq, loc. __________ (TE 25.11.2002 in re Stato del Cantone Ticino/M.B.); - fr. 220.- il mq al 5.10.1999 per ca. 89 mq (terreno complementare) del mapp. no. 242 di Mag__________dino di 3817 mq, loc. __________ (TE 16.6.2003 in re Stato del Cantone Ticino/I.C.SA).
6.6.1 Nelle zone R2, R2s ed R3 vigono i seguenti parametri edilizi (art. 60, 66 e 58 NAPR):
R2 R2s R3
altezza max. edifici (ml) 9 7 10 altezza max. edifici al colmo (ml) 11 9 12 indice di sfruttamento (i.s.) 0.5 0.3 0.6 indice di occupazione 30% 20% 30% distanza min. dal confine (ml) 3 5 4
Nella zona R3v vige la clausola aggiuntiva dell’obbligo di salvaguardia delle piante pregiate esistenti con la specifica che il dissodamento o il taglio di singole piante è subordinato ad autorizzazione (art. 59 NAPR).
6.2. Nel Comune di __________ solo le località __________ e __________, che dal confine con __________ si sviluppano verso E a cavallo della strada cantonale, si distinguono per il carattere lacustre o comunque per l’immediata vicinanza al lago. Di contro le altre zone citate nell’elenco delle transazioni sono tutte collinari e sono individuabili nel territorio a monte della strada cantonale entro due fasce ideali, una bassa ed una alta. La prima include __________ e __________, ubicate appena sopra rispettivamente ad O del nucleo di __________, come pure __________, __________, __________ e __________ situate nel comprensorio orientale del Comune confinante con __________; queste località sono costituite da unità abitative residenziali dipendenti dal paese per quanto riguarda i servizi. La zona alta che domina il nucleo ed è servita dalla strada __________ -__________, annovera invece la stessa __________, agglomerato abitativo a sé stante, e al __________ quest’ultima estesa fino al confine con __________, poco urbanizzata ed edificata solo marginalmente. Nel Comune di __________, tra le località menzionate, solo due fanno da cornice al nucleo: __________ che è lacustre e __________ situata invece a monte della cantonale a confine con __________. Le altre sono tutte sparse lungo il piano. Piú precisamente, nel settore compreso tra il nucleo di __________ e la rotonda che distribuisce il traffico verso __________, la strada cantonale divide __________, __________, __________ e __________ situate a S da __________, __________ e __________, queste ultime situate a N e rivolte verso la zona prevalentemente umida delle bolle. Piú in là si incontrano __________, __________ e __________ oltre che __________, al confine con il Comune di __________, ed infine __________ lungo la cantonale __________ -__________.
6.3. Per quanto concerne la zona R3, a cui appartiene la proprietà esproprianda, nessuna delle transazioni reperite è situabile nel comprensorio interessato dai lavori stradali o nelle immediate vicinanze. Esse sono riferite prevalentemente a terreni ubicati nella zona del piano di __________, dei centri commerciali e dell’asse stradale principale __________ -__________ nelle località __________ (con un valore medio per gli anni 1997/1999 di fr. 309.- il mq) e __________ (con una sola transazione nel 2003 a fr. 313.- il mq). Un territorio, questo, che si distingue per essere piuttosto eterogeneo dal profilo edilizio, fortemente trafficato e che a tratti soffre anche di una scarsa insolazione invernale rivelandosi poco allettante ai fini residenziali. Perció, complessivamente, presenta caratteristiche ben diverse da quelle del settore nel quale ha luogo l’intervento espropriativo. Ció nonostante un confronto non puó essere escluso aprioristicamente anche perché l’impostazione unificata data al programma pianificatorio già nel 1985 traduce la chiara volontà intercomunale di operare scelte che non fossero solo di ordine locale ma che perseguissero gli interessi dell’intera regione tenuto conto, per la suddivisione del territorio in zona, degli insediamenti e delle infrastrutture esistenti e dei pregi paesaggistico-ambientali del lungolago la cui preservazione era ritenuta di prioritaria importanza (cfr. ris. di approvazione del PR no. 4004 del 12.7.1985). Se, rispetto al piano, il settore che qui interessa potrebbe dirsi periferico, in compenso esso ha peró la prerogativa di appartenere al comparto del __________, che è comunque ben servito e facilmente raggiungibile ed è noto per essere una regione gradevole a vocazione tipicamente turistica e residenziale. Per confronti ed apprezzamento ció determina una rivalutazione che si situa nell’ordine del 15% circa e che porta il valore commerciale medio a fr. 330./350.- il mq senza particolari differenze tra __________ e __________ poiché, a parità di componenti paesaggistiche e climatiche, le zone coinvolte nell’espropriazione si equivalgono e senza particolari oscillazioni negli anni tra il 2001 ed il 2004 poiché le transazioni accertate non sono indicative di un mercato orientato al rialzo ma testimoniano piuttosto una certa stagnazione tanto nei prezzi quanto nelle stesse compravendite riguardanti terreni R3.
7.La particella esproprianda è un ampio terreno dalla conformazione regolare situato a monte ed in posizione sovrastante e panoramica rispetto alla strada cantonale litoranea edificato con uno stabile a carattere residenziale costituito in PPP accessibile direttamente da via alla Stazione (SR3) che si dirama dall'arteria cantonale all'altezza del mapp. no. 1837 di __________. È libero da oneri come pure da servitú. Il sedime espropriando non è terreno complementare data la vastità della rimanente superficie inedificata annessa allo stabile abitativo. Se, da un canto, la proprietà ha nel complesso le qualità intrinseche di un buon terreno edilizio, d’altro canto non è trascurabile peró che, specie sul fronte principale, soffre delle immissioni foniche ed atmosferiche indotte da un traffico notoriamente intenso sulla cantonale al quale si aggiunge la linea ferroviaria che pure corre nelle immediate vicinanze. Ció pregiudica sensibilmente le qualità di vita rispetto, ad esempio, ai fondi situati piú a monte, oppure a quelli adagiati sulle rive del lago che sono disturbati solo nella parte retrostante. Perció l’estimo non puó raggiungere la quotazione massima stabilita sopra. Tutto ció considerato, ritenuto che nel fissare l’importo dell’indennità il Tribunale di espropriazione non è vincolato dalle conclusioni delle parti (art. 49 cpv. 1 Lespr.), per il sedime scorporato l’indennità espropriativa è fissata in fr. 340.- il mq.
8.L’indennità espropriativa è completata con gli interessi a decorrere dal 1.9.2002, data per la quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), ai seguenti saggi fissati dal Tribunale federale: - del 4% dal 1.09.2002 al 30.4.2003; - del 3,5% dal 1.05.2003 in avanti.
9.Trattandosi di una procedura di espropriazione formale, i costi di causa sono da addebitarsi dell’ente espropriante. Poiché gli espropriati non si sono avvalsi della consulenza di un legale, non si assegnano ripetibili (art. 73 cpv. 1 Lespr.).
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara: 1. Per l’espropriazione formale di ca. 78 mq del mapp. no. 1488 di __________ lo ISEP 1 verserà ai proprietari un'indennità di fr. 340.- il mq oltre interessi ai seguenti saggi annuali:
- del 4% dal 1.09.2002 al 30.4.2003; - del 3,5% dal 1.05.2003 in avanti.
2. Le questioni risolte con accordo sono stralciate dai ruoli.
3. La tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 300.- sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.
4. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
5. Intimazione a:
- __________ per il tramite RA 2; - RA 1, __________
per il Tribunale di espropriazione
la presidente la segretaria giurista
Margherita De Morpurgo Paola Carcano