Incarto n. 10.2004.87-1 32/03
Lugano 3 maggio 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Alberto Canepa ing. Giancarlo Rosselli
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo nella procedura di espropriazione formale avviata da
ISEP 1 rappr. dal __________, RA 1
contro
COCE 1 composta da: 1. MCON 1 2. MCON 2 3. MCON 3 tutti rappr. da RA 2
nell'ambito dell’allargamento della strada cantonale in territorio del Comune di C__________ sezione R__________ (opera già eseguita) relativamente al mapp. n. 534
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.La procedura in oggetto è finalizzata all’espropriazione di 16 mq del mapp. no. 534 di C__________, superficie che, di fatto, è già stata utilizzata nell’ambito delle opere a suo tempo attuate di allargamento della strada cantonale ma il cui riscatto non è mai stato formalizzato. L’ente espropriante, che è stato autorizzato ad omettere la pubblicazione degli atti con decreto del 16.5.2003, ha offerto un’indennità di fr. 120.- il mq. Con memoria 20.6.2003 gli espropriati hanno contestato, innanzitutto, l’estensione dell’area colpita da espropriazione affermando che l’intervento interesserebbe in realtà una superficie di 28 mq e che la divergenza andrebbe ascritta ad un errore di rilevamento occorso in passato. Essi hanno postulato inoltre un’indennità di almeno fr. 75'000.- di cui fr. 250.- il mq per il sedime espropriato, fr. 60'000.- a corpo per la perdita di 3 posteggi e fr. 15'000.- pure a corpo quale maggior costo per il recupero dei posteggi persi. Alle udienze del 5.4.2004 e del 22.3.2005 le parti hanno confermato la tabella di espropriazione, rispettivamente la tesi e le pretese espropriative già esposte per iscritto; l’ente espropriante ha peraltro rifiutato qualsiasi risarcimento per posteggi.
2.L’estratto dei registri censuari del Comune di C__________ sez. R__________ attesta che il mapp. no. 534 è ubicato in località C__________ ed ha una superficie complessiva di mq 298 così suddivisa:
sub. A) autorimessa mq 36 sub. b) prato mq 154 sub. c) prato mq 108
Si tratta di un fondo regolare nella forma ma in forte pendenza, ubicato a margine della strada cantonale (lato a valle), sul quale sorge una costruzione utilizzata come autorimessa. Accanto a quest’ultima, nel 1991, e stato formato un riempimento contenuto da un muro di sostegno e quindi realizzato un piazzale asfaltato destinato a 5 posti auto che servono la sottostante casa di abitazione. Nel vigente PR approvato il 17.12.2002 la particella è assegnata alla zona a destinazione vincolata riservata ad autorimesse e posteggi privati ZDV-1 (cfr. piano delle zone).
3.3.1. Gli espropriati contestano, innanzitutto, l’estensione dello scorporo espropriato sostenendo che il mapp. no. 534 (già mapp. no. 386a) misurava mq 310 e che per un passato errore di rilevamento il confine verso l’area pubblica sarebbe stato tracciato sottraendo al terreno una superficie di mq 12. Oggetto di espropriazione sarebbero quindi, in realtà, mq 28 anziché mq 16.
3.2. Secondo il piano di mutazione del 7.8.1957 la superficie della v. part. no. 386a era di mq 310 (cfr. doc. C annotazione in calce). Nel 1980, eseguite le nuove misurazioni fotogrammetriche, il Municipio pubblicò l’avviso di esposizione della mappa censuaria aggiornata con l’indicazione dei mezzi e dei termini d’impugnazione e l’avvertenza che, in mancanza di reclamo scritto, gli interessati non sarebbero stati ammessi a contestarne ulteriormente i contenuti (cfr. FU no. 82 del 10.10.1980). La mappa è stata formalmente approvata il 5.9.1986 (cfr. FU no. 75 del 19.9.1986) e riguardo al v. mapp. no. 386a nessuno ha mai interposto ricorso né lamentato errori (cfr. lettera del geometra revisore ing. A. L__________ del 14.5.2004). Con la mappa fotogrammetrica la superficie della v. part. no. 386a è risultata essere di mq 298. Dopo la nuova numerazione dei fondi, la stessa area è stata riportata nel RFP (cfr. lettera studio ing. A. G__________ del 23.2.2004; estratto censuario) ed è servita quale base per il piano di mutazione no. 606 del 3.2.1999 dal quale risulta inequivocabile che il sedime tolto alla part. no. 534, per essere aggiunto a quello stradale al mapp. no. 1069, misura mq 16, ossia né più né meno della superficie qui oggetto di espropriazione. Considerato che il Tribunale non può che fondarsi sulle fonti ufficiali e che nell’ambito della procedura di approvazione della mappa censuaria aggiornata non sono stati censurati errori di rilevamento né sollevate altre obiezioni, sebbene fosse quella la sede idonea per farlo, l’argomento degli espropriati è da respingere.
4. 4.1. L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritto e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.). L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27). In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
4.2. Decisiva per la valutazione dell’indennità per espropriazione formale è la data dell’anticipata immissione o, in difetto, quella dell’emanazione della decisione di questo Tribunale (art. 19 Lespr.). Qualora il fondo fosse stato colpito da espropriazione materiale la data decisiva corrisponde, invece, a quella dell’entrata in vigore del vincolo pianificatorio che ne è alla base (Riva, Kommentar zum RPG, ad art. 5 no. 194; DTF 122 II 326 c. 4b; RDAT II-1991 no. 68).
5. 5.1. Il PR di C__________ approvato il 17.12.2002 ha assegnato il mapp. no. 534 alla zona a destinazione vincolata riservata ad autorimesse e posteggi privati ZDV-1 (cfr. piano delle zone). In via preliminarmente occorre dunque verificare d’ufficio se tale provvedimento abbia determinato l’espropriazione materiale del fondo (DTF 116 Ib 235;DTF 122 II 326 c. 4b; RDAT II-1991 no. 68, I-1993 no. 53).
5.2. L’espropriazione materiale, che si caratterizza per la sua intrinseca connotazione privativa, si riconduce in sintesi ad un’ingerenza particolarmente grave nell’uso attuale o nel prevedibile uso futuro di un bene tale da minare i diritti di proprietà – specie quello di edificare il fondo – oppure ad un’ingerenza secondaria ma incompatibile con il principio della parità di trattamento. Nell’una e nell’altra ipotesi è dato luogo ad indennizzo a condizione che l’atto limitativo sia definitivo e comprometta una concreta o quantomeno prevedibile possibilità di miglior uso oltre che la libera disponibilità del bene (DTF 121 II 417 c. 4a, 125 II 431 c. 3a).
5.3. Nel 2002 la proprietà era già edificata da tempo con una rimessa per due posti auto alla quale, nel 1991, è stato aggiunto un piazzale per 5 posteggi (cfr. licenza edilizia del 22.5.1991). L’azzonamento disposto dal PR autorizza sia il mantenimento dell’autorimessa esistente al mapp. no. 534 sia la sua ricostruzione, come anche la copertura dei posti auto purché si rispetti un disegno unitario (cfr. art. 20 let. a NAPR). Ciò considerato la misura non impedisce ai proprietari di continuare a disporre del fondo come già in precedenza e, soprattutto, non preclude la facoltà di eventualmente alienare o locare la proprietà e di ricavarne un utile. In quest’ottica il PR del 2002 ha dunque sancito uno statuto che comunque conferisce ai proprietari un certo margine di autodeterminazione senza compromettere l’uso razionale ed economicamente ragionevole del fondo. Non è trascurabile, inoltre, che in sede di approvazione del PR, su richiesta dei proprietari e con l’accordo del Municipio, il Consiglio di Stato ha dichiarato di non opporsi alla ridefinizione del limite tra le zone Rsi e ZDV-1 in modo da permettere l’inserimento dell’autorimessa esistente in zona residenziale semi-intensiva e da circoscrivere la destinazione vincolata alla sola superficie destinata a 4 posteggi esterni. Non solo, ha pure enunciato la sua disponibilità ad approvare una variante su proposta del Comune (cfr. ris. del 17.12.2002 p. 44-45). Con ciò, manifestamente, sono state poste le premesse per un miglior uso del fondo. Il PR non ha quindi pregiudicato le facoltà insite nel diritto di proprietà ritenuto che il provvedimento pianificatorio non è incisivo al punto da rivelarsi grave o incompatibile con il principio della parità di trattamento e di conseguenza il quesito se vi sia stata espropriazione materiale va risolto negativamente.
6. 6.1. In concreto l’immissione in possesso ai fini dell’esecuzione dell’allargamento stradale è avvenuta prima dell’avvio della procedura in oggetto. La data non è dunque vincolante ai fini del presente giudizio (art. 43 e 44 Lespr.) che si fonda sui prezzi risultanti dalle più recenti transazioni immobiliari (art. 19 Lespr.). Per quanto concerne la zona vincolata ad autorimesse e posteggi ZDV sono emerse due sole transazioni che riguardano entrambe il mapp. no. 1079 di 30 mq ubicato nella sez. di R__________ due volte compravenduto, nel giro di pochi mesi, allo stesso prezzo di fr. 200.- il mq (iscr. a RF il 14.2.2002 al d.g. 290 ed il 10.6.2002 al d.g. 1160). La carenza di ulteriori dati di raffronto tanto in zona quanto nelle frazioni limitrofe non è però d’ostacolo all’estimo ritenuto che, secondo la giurisprudenza, è lecito trarre spunto anche da compravendite isolate purché i prezzi d’acquisto siano esaminati con cura e la stipulazione dei contratti non risulti influenzata da circostanze particolari (DTF 122 I 168 c. 3a p. 174; Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 85). In concreto, al di là del fatto che il mapp. no. 1079 è situato a pochi passi dal mapp. no. 534 e quindi rappresenta un valido modello di paragone, le transazioni non denotano intenti speculativi né appaiono dominate da elementi inusuali o comunque a connotazione soggettiva. D’altra parte il prezzo liberamente convenuto può essere considerato come attendibile vista la penuria di posteggi nella zona dovuta agli spazi limitati ed alla conformazione piuttosto aspra del territorio che fanno si che le possibilità di creare posteggi siano piuttosto scarse. Da ciò il pregio delle aree adatte ad essere destinate a questo scopo riscontrabile, per confronto, anche nella superficie espropriando nella misura in cui attualmente i posteggi servono l’abitazione sottostante ma all’occorrenza potrebbero anche essere locati a terzi. Detto questo e considerato che non si tratta di un mercato in evoluzione, l’indennità espropriativa è fissata in fr. 200.- il mq.
7.7.1. Gli espropriati sollecitano un’indennità di fr. 60'000.- per la soppressione di 3 posteggi a causa dell’allargamento stradale come pure la rifusione di fr. 15'000.- quale maggior costo per la costruzione del piazzale destinato a recuperare i posteggi persi. L’ente espropriante rifiuta qualsiasi risarcimento affermando, sostanzialmente, il carattere abusivo o comunque precario dei posteggi.
7.2. In ambito espropriativo il sacrificio di posteggi si annovera, normalmente, tra i pregiudizi indennizzabili in applicazione dell’art. 11 let. b Lespr. (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 192) ed è individuabile della perdita del valore a reddito del posteggio. Dovendo escludere l’indebito cumulo di indennità, è rifuso solo il pregiudizio che non è già coperto dal valore venale del diritto espropriato; perciò il danno è calcolato detraendo il valore venale della superficie espropriata dal valore di locazione capitalizzato del posteggio: oggetto di risarcimento è la differenza che ne risulta, purché sia positiva (RDAT 1989 no. 74, II-1996 no. 44; TRAM 21.11.2005 N. 50.2005.7). Non è riconosciuto, invece, alcun indennizzo per i costi dovuti alla creazione di posteggi in sostituzione di quelli persi.
7.3. La documentazione prodotta agli atti testimonia che la fascia di terreno a lato della carreggiata, a monte dell’autorimessa, è stata lungamente – quantomeno dal 1964 – utilizzata come posteggio al servizio della sottostante casa di abitazione: le vetture stazionavano una ad una parallelamente alla strada e, addirittura, lo spazio laterale era delimitato con una cinta di protezione regolarmente approvata (cfr. doc. D e H prodotti dagli espropriati). Considerata la carenza di posteggi nel Comune e la morfologia del territorio, non è sorprendente, in effetti, che i residenti abbiano tentato di sfruttare al meglio il poco spazio disponibile tanto più che nessuno ha mai sollevato obiezioni. Piuttosto sconcerta la persistenza dell’ente espropriante nel negare uno stato di fatto che, se anche non fosse acquisito, perlomeno è sempre stato tollerato e, nell’ambito di una fattispecie analoga oltretutto concernente il medesimo Comune, è pure stato riconosciuto per via di giudizio (TE sott. 13.12.1994 in re M. e successiva sentenza del TRAM del 6.6.1995). All’inizio degli anni ’90, con la messa in atto dell’allargamento della strada cantonale, questi posteggi sono venuti a mancare. Ed è perciò che i proprietari hanno chiesto ed ottenuto un permesso per la formazione di 5 posteggi che ha portato alla costruzione del piazzale accanto all’autorimessa (cfr. licenza edilizia del 22.5.1991 ed annessa planimetria; per la situazione attuale si veda documentazione fotografica prodotta dall’ente espropriante). Alla luce di tali constatazioni e ritenuto che il sacrificio di posteggi è manifestamente riconducibile ad un’opera pubblica per l’esecuzione della quale l’ente pubblico disponeva del diritto di espropriare (art. 2 cpv. 1 Lespr.), un risarcimento non può essere negato. In quest’ottica il solo fatto – peraltro difficilmente giustificabile – che lo stesso ente abbia tardato ad avviare la procedura non può di certo costituire una pregiudiziale. In sede di sopralluogo è stato accertato che la distanza tra la facciata orientale dell’autorimessa ed il confine con la part. no. 558 misura ml 12.98 (cfr. verbale). Considerate sia la dimensione normale di un veicolo (m 2.50 x 5.20), sia le necessità di manovra e la presenza di paletti, in lunghezza il sedime poteva ospitare contemporaneamente al massimo 2 veicoli. Contrariamente a quanto sostenuto dagli espropriati l’ipotesi di una terza automobile è da scartare poiché, oggettivamente, manca lo spazio sufficiente per l’accesso e l’uscita libere e poiché, sempre in lunghezza, comporta inevitabilmente l’invasione del limitrofo mapp. no. 558 che non è oggetto di espropriazione. Attualmente il canone locativo per 1 posto auto può essere stimato in fr. 50.mensili ossia annualmente in fr. 600.-. Capitalizzato al tasso del 5.5% (TRAM 21.11.2005 N. 50.2005.7), l’importo corrisponde a fr. 10'909.10 e per due posteggi a fr. 21'818.20. Una volta dedotti fr. 3'200.- pertinenti al sedime espropriato, l’indennità che risulta per il sacrificio di 2 posti-auto è di fr. 18'618.20.
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia: 1. L’ente espropriante verserà ai proprietari del mapp. no. 534 le seguenti indennità:
1.1. fr. 200.- il mq per l’espropriazione di mq 16
1.2. fr. 18'618.20 a corpo per la soppressione di 2 posteggi
2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 1’000.-sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere agli espropriati fr. 1'000.- per ripetibili.
3. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
4. Intimazione a: - RA 1 - RA 2
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco