RACCOMANDATA
Incarto n. 33.2000.00086-87 MA/sc
Lugano 17 aprile 2001
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il giudice delegato del Tribunale cantonale delle assicurazioni
Giudice Ivano Ranzanici
con redattore:
Marco Armati
segretario:
Fabio Zocchetti
statuendo sui ricorsi del 21 settembre 2000 di
1. __________, 2. __________, 1.,2. rappr. da: __________,
contro
le decisioni del 25 agosto 2000 emanate da
Cassa cant. di compensazione, 6501 Bellinzona 1 Caselle, in materia di prestazioni complementari
ritenuto, in fatto
1.1. Con due decisioni 25 agosto 2000 la Cassa cantonale di compensazione (di seguito la Cassa) ha assegnato a __________, con effetto a decorrere dal 1° marzo rispettivamente dal 1° luglio 2000, una prestazione complementare di fr. 681.mensili (cfr. doc. _e _ di cui all’inc. __________).
Parimenti, con altrettante decisioni 25 agosto 2000, l’amministrazione ha assegnato alla moglie, beneficiaria di una rendita AVS, una PC mensile di fr. 316.- con effetto dal 1° marzo 2000 e di fr. 681.- a far tempo dal 1° luglio 2000 (cfr. doc. _ e _ di cui all’inc. no. __________).
1.2. Contro queste decisioni gli assicurati, entrambi rappresentati da __________, hanno inoltrato tempestivo ricorso al TCA nel quale si sono così espressi:
" Esso verte essenzialmente sul valore commerciale della sostanza (e le sue conseguenze) della Comunione Ereditaria __________, della quale detengo una quota‑parte, posizione 1 condivisa anche da un esperto in materia di costruzioni.
Premesso che l'attuale valore di stima ufficiale è di fr. 7'230.‑ per l'orto di cui al mappale __________, di fr. 1'083.20 per il bosco + riale di cui alla particella __________ e di complessivi fr. 34'610.‑per la casa d'abitazione + latrina +corte per il mappale __________, tutti in territorio di __________, il nuovo totale del valore commerciale (arrotondato per eccesso) delle 3 proprietà assomma a fr. 375'400.‑ e pertanto l'attuale valore di stima ufficiale corrisponde al 9,2% ca. rispetto al nuovo calcolato dalla perizia. Ritenuto che nella perizia non si fa cenno alcuno circa l'ubicazione dei 2 principali mappali posti nel centro abitato di __________, si contestano i valori di stima con le seguenti considerazioni:
1 . si rimanda avantutto al piano di situazione di cui all'allegato a)
2. per ciò che concerne il mappale n. __________va rilevato che l'esigua superficie, la forma, le ridotte misure di larghezza (o meglio = profondità), come pure l'esistenza di muri di sostegno (e perché no di contenimento) a monte ed a valle della particella, nonché le servitù derivanti dall'accesso tramite ponte sopra la stradina comunale ne condizionano di certo l'utilizzo. Si sottolinea poi anche il fatto che l'accesso tramite il ponticello sovrastante la part, __________stabilisce un collegamento che ha senso soltanto nel caso in cui ambedue le particelle N. __________ e __________siano del medesimo proprietario. Vedasi inoltre quanto precisato in seguito (cf. 4 della presente).
3. valore del bosco di cui alla particella __________tenuto conto del fatto che il sedime del riale è stimato a fr. 0,50 il mq, si chiede che il valore di stima del restante sedime venga convenientemente riveduto. Ciò tenendo anche conto del fatto circa la proprietà del sedime del riale (se non si va errati il sedime dei riali dovrebbe appartenere al Dominio Pubblico e non ai proprietari privati).
4. valore di stima del mappale N. __________
Si elencano i motivi che dovrebbero condurre a ben diversa stima:
a) confini: a nostro modesto parere essi dovrebbero venir definiti contigui rispetto proprietà a ridosso
b) oneri: ci sembra di poter affermare e dedurre che, nell'allestimento della perizia commerciale non siano stati tenuti in sufficiente conto
c) forma della particella: nella perizia definita regolare, mentre a noi sembra non essere tale in quanto è praticamente formata da 2 quasi rettangoli disposti quasi ad L. La profondità (o larghezza) di entrambi i rettangoli è di circa 6 metri
d) scala d'accesso interna: si trova all'esterno ed accede alla corte con le conseguenze che si possono immaginare in caso di cattivo tempo
e) non esiste possibilità alcuna di posteggio autoveicoli (il più vicino parcheggio comunale dista di almeno 200 metri)
f) sulla stradina comunale già avanti citata vi è un divieto di circolazione per autoveicoli g) la costruzione di cui al sub. A è posta su 3 piani e meglio:
n piano cantina (corrisponde al piano terra) è costituito da pavimento sterrato
n primo piano con i locali citati dalla perizia ma con un'integrazione importante, il soggiorno/cucina è dotato di una finestra di modeste dimensioni, sicché vi entra poca luce
n solette "preco": non vediamo come possano venir definite tali se si pensa che al momento della costruzione probabilmente esse non esistevano
n accessi alle camere del 2. piano: è possibile unicamente passando attraverso un pianerottolo esterno
n accesso alla part. __________ utilizzando il ponte sovrastante la part. __________: è fortemente condizionato dal fatto che per il transito si deve gioco‑forza attraversare il soggiorno/cucina, fatto che neppure vien menzionato dalla perizia
n reddito del sub. A: con i condizionamenti di cui sopra si ha motivo di ritenere che l'importo citato dalla perizia sia "campato in aria e ben lungi dalla realtà". Ciò anche a motivo del fatto che lo sfruttamento dei locali, stante l'attuale situazione, è ipotizzabile unicamente se l'abitazione è occupata da un'unica famiglia.
Teniamo inoltre a far presente che la contestata perizia sarebbe risultata di diverso tenore qualora fossero stati utilizzati i formulari a suo tempo sfruttati per la redazione dei verbali di stima per le revisioni generali (di cui edizione febbraio 1991 Ufficio stime). Moduli dei quali abbiamo potuto prendere visione in altro comune e che potremmo produrre qualora se ne ravvedesse la necessità a tempo debito.
Riattazioni: effettuate, di non gran conto ed unicamente durante tanti anni / decenni scorsi onde permetterne l'abitazione.
Non siamo in grado di affermare se, nelle attuali condizioni vi sia qualcuno disposto ad affittare la casa (salvo l'eventuale e problematico sfruttamento per breve periodo di vacanza da parte dei comproprietari).
Come ben si può notare, le proprietà di cui al presente ricorso sono intestate a 4 diversi proprietari di cui due domiciliati oltre Gottardo.
Da ultimo riteniamo di dover far presente un aspetto molto importante: potrebbe trattarsi di un valore virtuale (e non venale) se si trovasse qualcuno disposto a sborsare un importo del genere e ad assumersi parecchie centinaia di mille franchi per ristrutturazioni e/o miglioramenti.
Stante le premesse di cui sopra e precisando che siamo disposti a presenziare ad ulteriore tecnico sopralluogo qualora se ne ravvedesse la necessità (sia di persona oppure delegando un nostro rappresentante) chiedesi:
a) il ricorso venga accolto con le richieste modifiche dei valori di stima dei suaccennati mappali
b) spese a carico dell'ente cantonale." (Doc. _)
1.3. Pendente causa, la Cassa ha trasmesso il gravame all’Ufficio cantonale di stima per una presa di posizione.
Quest’ultimo, dopo aver esperito un sopralluogo in contemporanea presenza delle parti, ha riesaminato le perizie ed ha ridotto il valore venale delle particelle no. __________e __________RFD di __________ (cfr. doc. _ e _ agli atti dell’amministrazione), osservando quanto segue:
" (…)
Il valore venale è stato determinato tenendo in considerazione vari fattori che influiscono sull'oggetto da valutare e in particolare:
a) l'importanza della località in cui giace la proprietà da valutare, in rapporto con la situazione geografica, con lo sviluppo residenziale, industriale e commerciale della regione e d'ogni singola parte o quartiere o frazione o zona dove si trovano i fondi;
b) i prezzi pagati nelle contrattazioni di compravendita, pubbliche e private, avvenute nella località negli ultimi anni;
c) il valore di reddito accertato, sulla scorta dei contratti di locazione esistenti in quanto corrispondenti alle pigioni in uso nelle località o nel quartiere per oggetti paragonabili
d) il valore dei fabbricati in rapporto con le dimensioni, con il genere di costruzione e sua maggiore o minore solidità e ricercatezza, con i comodi e con gli incomodi di abitabilità o d'utilizzazione, con lo stato di conservazione.
e) le norme pianificatorie dettate dal Piano Regolatore, la posizione, le dimensioni, le caratteristiche fisiche, la configurazione, la topografia, l'esposizione, lo sfruttamento, il grado di urbanizzazione, gli accesi, le servitù, nonché quei fattori positivi o negativi che incidano sul valore commerciale.
Dal riesame delle perizie vi sono alcuni elementi che è giusto modificare per meglio adattarli alla situazione reale, in particolare:
n Il valore cubico unitario relativo alla particella no __________risulta, in effetti, troppo elevato in considerazione dello stato attuale della costruzione, sua ubicazione e sfruttamento e in confronto con casi similari.
n Il reddito presunto relativo alla particella no. __________risulta, in effetti, troppo elevato in considerazione dell'ubicazione, dello sfruttamento e in confronto con casi similari.
n Il valore del terreno relativo alla particella no. __________risulta, in effetti, troppo elevato in considerazione della sua ubicazione, dello sfruttamento possibile e dei vincoli di Piano Regolatore.
Sulla base dei considerandi abbiamo ritenuto di modificare alcuni elementi per meglio adattarli alla situazione reale." (Doc. _)
1.4. Il 14 novembre 2000, __________ e __________, per il tramite del loro rappresentante, hanno trasmesso al TCA uno scritto dal seguente tenore:
" avendo potuto ulteriormente informarci presso i competenti servizi comunali, a completamento degli incarti sopra citati concernenti i ricorsi del 21 settembre 2000, si comunica quanto segue:
‑ in base alle norme di PR del Comune di __________ la particella n. __________ha importanti restrizioni/limitazioni. Infatti l'art. 35 paragrafo 9 recita quanto segue: "Spazi liberi" sugli spazi inedificati all'interno e sulla corona del nucleo non sono ammesse nuove costruzioni, salvo piccoli manufatti necessari per la manutenzione e l'uso agricolo dei fondi.
‑ il ponticello che collega i mappali n. __________e __________ è di proprietà del Comune in quanto sovrasta la particella n. __________appunto intestata al Comune. Si può inoltre legittimamente ritenere che esso costituisca un "precario" del quale i proprietari dei mappali __________e __________risultano soltanto beneficiari." (Doc. _)
Ai fini della risposta di causa, il TCA ha prontamente trasmesso tale documento ai ricorrenti (doc. _).
1.5. Con risposta 7 dicembre 2000 (cfr. doc. _) la Cassa ha proposto di accogliere parzialmente il ricorso con le seguenti motivazioni:
" (…)
I ricorrenti si trovano degenti definitivamente presso la Casa __________ dall'1 1 febbraio 2000 (marito) rispettivamente dal 4 luglio 2000 (moglie).
Dall'esame della documentazione agli atti rileviamo che gli stessi sono titolari di sostanza immobiliare, posseduta in comproprietà, sita in territorio del Comune di __________ rispettivamente a __________ ‑ __________ (Canton __________). Queste sostanze non costituiscono l'abitazione primaria dei ricorrenti.
A tal proposito, per quanto attiene la valutazione della sostanza immobiliare, l'art. 17 cpv. 4 OPC stabilisce:
"La sostanza immobiliare che non serve da abitazione al richiedente o a una persona compresa nel calcolo delle PC deve essere computata al valore corrente".
Nel caso specifico si verifica quanto previsto dal citato articolo per cui la resistente ha ordinato, per le particelle possedute in Ticino, le perizie tecniche tendenti a stabilire il valore corrente delle sostanze immobiliari possedute in comproprietà mentre per le sostanze possedute nel Canton __________, non contestate, lo stesso è stato desunto dalla "Schätzungseröffnung Grundstückschätzung (Verkehrswert)" del Canton __________.
Circa i parametri utilizzati per valutare la sostanza la resistente non può che allinearsi a quanto stabilito dall'Ufficio cantonale di stima in quanto scaturiti da perizie specificatamente richieste. A tal proposito giova inoltre ricordare che anche codesto lodevole Tribunale cantonale delle assicurazioni ha già avuto modo di confermare tale prassi amministrativa.
In sede ricorsuale i ricorrenti hanno tuttavia sollevato delle contestazioni di natura tecnica. Per queste ragioni la resistente, in data 3 ottobre 2000, sollecitava nuovamente l'Ufficio stima al fine di valutare e comunicarci eventuali modifiche.
Con risposta del 9 novembre 2000, pervenuta alla resistente solamente in data 13 novembre 2000, l'Ufficio cantonale di stima ci comunica che a seguito di un incontro esperito in data 8 novembre 2000 con i signori __________, __________ e __________, vi sono alcuni elementi che è giusto modificare per meglio adattarli alla situazione reale. In particolare risultano modificate le particelle no. __________e __________di __________.
In considerazione di ciò abbiamo riesaminato il calcolo, oggetto del contendere, e dopo le dovute rettifiche apportate al valore commerciale delle comunioni ereditarie (pos. 46.02 della tabella di calcolo PC) e meglio, dai precedenti fr. 132'400.‑ agli attuali fr. 109'900.‑, la prestazione complementare di diritto dei coniugi __________ ammonta per il periodo dal 1° marzo 2000 al 30 giugno 2000 a fr. 775.‑ per il marito rispettivamente a fr. 410.‑ per la moglie.
A decorrere dal 1° luglio 2000, mese in cui anche la moglie del ricorrente è stata ricoverata in casa per anziani, la prestazione di diritto per ambedue i coniugi ammonta a fr. 775.‑.
Alla luce di quanto precede e tutto ben considerato si chiede, a codesto lodevole Tribunale cantonale delle assicurazioni, di voler accogliere parzialmente il ricorso così come proposto dalla resistente." (Doc. _)
1.6. Con scritto 29 dicembre 2000 (doc. _), i ricorrenti hanno ancora osservato che:
" Le modifiche apportate dai preposti uffici non ci sembrano tenere in sufficiente conto e dandone il peso effettivo, delle motivazioni da noi presentate e d'altra parte non soltanto indicate nel nostro ricorso a codesto Lod.le Tribunale, bensì già fatte presente al momento del primo sopralluogo.
1. Accesso alla particella N. __________: è possibile unicamente passando prima dalla corte (particella n. __________) di cui alla lettera D delle servitù e oneri fondiari.
2. Accesso al primo piano: da sottolineare il fatto che ai locali abitati/abitabili è unicamente possibile tramite scala esterna
3. Confine: con proprietà privata e strada comunale, a quest'ultima non si può accedere direttamente
4. La latrina non esiste più
5. Installazioni: stufe elettriche sono movibili.
6. Secondo piano: il corridoio non esiste; trattasi di pianerottolo
Valore sedimi e terreni: ci sembra di dover nuovamente sottolineare il fatto che la particella N.__________ è stata calcolata con un valore unitario ancora troppo elevato rispetto ai condizionamenti già elencati nel ns. ricorso, ma in modo speciale per il fatto che il terreno risulta di parecchio sopraelevato rispetto al piano della stradina comunale. Si ha motivo di ritenere che per determinare il valore di stima di detta particella non siano state tenute in debito conto le argomentazioni da noi addotte.
Per facilitare la soluzione della pratica si allegano: fotocopia estratto norme PR del comune di __________, art. 35 e 36, nonché piano di situazione con i mappali __________, __________e __________." (Doc. _)
1.7. Invitata dal TCA a prendere posizione (cfr. consid. 1.6), l’amministrazione si è integralmente riconfermata nella propria risposta (doc. _) respingendo le censure dei ricorrenti.
in diritto
In ordine
2.1. La presente vertenza non pone questioni giuridiche di principio e non è di rilevante importanza (ad esempio per la difficoltà dell’istruttoria o della valutazione delle prove). Il TCA può dunque decidere nella composizione di un Giudice unico ai sensi degli articoli 26c cpv. 2 della Legge organica giudiziaria civile e penale e 2 cpv. 1 della Legge di procedura per le cause davanti al Tribunale delle assicurazioni (cfr. STFA del 26 ottobre 1999 nella causa D.C., I 623/98; STFA del 22 dicembre 2000 nella causa G.H., H 304/99).
Nel merito
2.2. Scopo della prestazione complementare è quello di garantire un "reddito minimo" per far fronte ai "fabbisogni vitali" ai sensi dell'art. 34 quater vCF (RCC 1992 p. 346), ora art. 112 della nuova CF. Questa nozione è più ampia rispetto al "minimo vitale" agli effetti del diritto esecutivo (art. 93 LEF). La Legge federale sulle prestazioni complementari all'AVS/AI contiene dunque la garanzia di un reddito minimo per le persone anziane e invalide (su queste questioni cfr. DTF 113 V 280 (285), RCC 1991 pag. 143 (145), RCC 1989 pag. 606, RCC 1986 pag. 143; Cattaneo, "Reddito minimo garantito: prossimo obiettivo della sicurezza sociale" in RDAT 1991 II pag. 447ss, spec. pag. 448 nota 12 e pag. 460 nota 83). I limiti di reddito rivestono pertanto una doppia funzione e meglio quella di limite dei bisogni e di reddito minimo garantito (DTF 121 V 204; Pratique VSI 1995 p. 52 e 176; 1994 p. 225; RCC 1992 p. 225; cfr. anche Messaggio concernente la terza revisione della legge federale sulle prestazioni complementari all’AVS/AI, p. 3, p. 8 e 9).
2.3. Per l’art. 2a lett. a LPC hanno diritto alle prestazioni complementari giusta l’articolo 2 le persone che ricevono una rendita di vecchiaia dell’AVS.
2.4. Secondo l’art. 3a LPC (cfr. anche art. 2 LPC)
" L'importo della prestazione complementare annua deve corrispondere alla differenza tra l'eccedenza delle spese riconosciute e i redditi determinanti (cpv. 1)."
Per quanto riguarda le spese riconosciute l’art. 3b LPC prevede che:
" Per le persone che non vivono durevolmente o per un lungo periodo in un istituto o in un ospedale (persone che vivono a casa), le spese riconosciute sono le seguenti:
a. importo (valido fino al 31.12.98) destinato alla copertura del fabbisogno vitale, per anno:
1. per le persone sole, almeno 14690 franchi e al massimo 16 290 franchi;
2. per i coniugi, almeno 22 035 franchi e al massimo 24 435 franchi;
3. per gli orfani e per i figli che danno diritto a una rendita per figli dell'AVS o dell'AI, almeno 7745 franchi e al massimo 8545 franchi. Per i due primi figli si prende in considerazione la totalità dell'importo determinante, per due altri figli due terzi ciascuno e per ogni altro figlio un terzo;
b. la pigione di un appartamento e le relative spese accessorie. In caso di presentazione di un conguaglio per le spese accessorie, non si può tenere conto né di un pagamento di arretrati né di una richiesta di restituzione."
Dal 1 gennaio 1999 l’importo massimo computabile a titolo di fabbisogno è pari 16’460 per persone sole, 24’690 per coniugi, fr. 8’630 per il primo e per il secondo figlio o orfano, fr. 5755 per il terzo e per il quarto figlio o orfano e fr. 2’880 per il quinto e successivi figli o orfani (Decreto esecutivo concernente la legge federale sulle prestazioni complementari all’AVS/AI del 18 novembre 1998).
Per le persone che vivono durevolmente o per un lungo periodo in un istituto o in un ospedale (persone che vivono in un istituto), le spese riconosciute sono le seguenti:
a. tassa giornaliera;
b. importo per le spese personali." (art. 3b cpv. 2 LPC)
Per le persone che vivono a casa e per le persone che vivono in un istituto sono inoltre riconosciute le spese seguenti (art. 3b cpv. 3 LPC):
"a. spese per il conseguimento del reddito fino a concorrenza del reddito lordo dell'attività lucrativa;
b. spese di manutenzione di fabbricati e interessi ipotecari fino a concorrenza del ricavo lordo dell'immobile;
c. premi versati alle assicurazioni sociali della Confederazione, eccettuata l'assicurazione malattie;
d. importo forfettario annuo per l'assicurazione obbligatoria delle cure medico-sanitarie. L'importo forfettario deve corrispondere al premio medio cantonale per l'assicurazione obbligatoria delle cure medico-sanitarie (compresa la copertura infortuni);
e. pensioni alimentari versate in virtù del diritto di famiglia (cpv. 3)."
Secondo l’art. 3c cpv. 1 LPC, inoltre, i redditi determinanti comprendono
"a. le entrate in denaro o in natura provenienti dall'esercizio di un'attività lucrativa. Un importo di 1000 franchi per le persone sole e di 1500 franchi per i coniugi e le persone con figli che hanno o danno diritto a una rendita é dedotto dal reddito annuo proveniente dall'esercizio di un'attività lucrativa, il saldo é computato in ragione di due terzi. Per gli invalidi ai sensi dell'articolo 2c lettera d, il reddito dell'attività lucrativa é interamente computato;
b. il reddito proveniente da sostanza mobile e immobile;
c. un quindicesimo della sostanza netta oppure un decimo per i beneficiari di rendite di vecchiaia, nella misura in cui superi per persone sole 25 000 franchi, per coniugi 40 000 franchi e per orfani e figli che danno diritto a rendite per figli dell'AVS o dell'AI 15 000 franchi. Se l'immobile appartiene al beneficiario delle prestazioni complementari o a un'altra persona compresa nel calcolo della prestazione complementare e serve quale abitazione ad almeno una di queste persone, soltanto il valore dell'immobile eccedente 75 000 franchi é preso in considerazione quale sostanza;
d. le rendite, le pensioni e le altre prestazioni periodiche, comprese le
rendite dell'AVS e dell'AI;
e. le prestazioni derivanti da un contratto di vitalizio o da un'altra convenzione analoga;
f. gli assegni familiari
g. le entrate e le parti di sostanza a cui l'assicurato ha rinunciato;
h. le pensioni alimentari del diritto di famiglia."
2.5. Con il ricorso gli assicurati contestano il valore venale della sostanza immobiliare sita nel comune di __________, computato ai fini del calcolo della PC per un importo complessivo di fr. 132'400.-.
Giusta l’art. 3c cpv. 7 lett. b LPC il Consiglio federale disciplina la valutazione dei redditi determinanti, delle spese riconosciute e della sostanza.
Per l'art. 17 OPC -AVS/AI, nella versione in vigore fino al 31 dicembre 1998
"1) La valutazione della sostanza computabile deve essere effettuata secondo le regole stabilite dalla legislazione sull'imposta cantonale diretta del Cantone di domicilio.
2) Se tali regole non esistono, la sostanza computabile deve essere valutata secondo le regole stabilite per le persone morali dalla legislazione sull'imposta federale diretta.
3) I Cantoni possono considerare quali determinanti le regole che la legislazione sull'imposta federale diretta stabilisce per le persone morali.
4) La sostanza immobiliare che non serve di abitazione al richiedente o a una persona compresa nel calcolo delle prestazioni complementari deve essere computata al valore corrente."
Se la sostanza immobiliare serve di abitazione dell'assicurato, fa stato il cpv. 1 dell'art. 17 OPC, secondo il quale la valutazione della sostanza computabile deve essere effettuata secondo le regole stabilite dalla legislazione sull'imposta cantonale diretta del Cantone di domicilio.
La norma in questione vuole facilitare l'amministrazione cantonale nell'accertamento della sostanza, permettendole di riprendere il valore direttamente dalla tassazione fiscale, senza dover ricalcolare lei stessa l'importo da computare (RCC 1991 pag. 422).
Secondo la volontà del legislatore, dunque dal 1° gennaio 1992 la sostanza deve essere, di principio, esposta al valore considerato in sede fiscale cantonale prima della deduzione degli importi esenti da imposta (Direttive UFAS sulle prestazioni complementari all'AVS/AI, cifra 2109).
A norma dell'art. 52 cpv. 1 LT gli immobili e i loro accessori nel Cantone sono imposti per il valore di stima ufficiale.
Ne consegue che la sostanza immobiliare è computata sulla base del suo valore di stima ufficiale (STFA 8 ottobre 1992 nella causa N.G., pubblicata in RDAT I-1993, pag. 232).
A tale disposizione fa tuttavia eccezione il capoverso 4, nella misura in cui la sostanza immobiliare che non serve da abitazione all’assicurato deve essere computata non già al valore determinato in sede fiscale, bensì al suo valore corrente (valeur vénale, Verkehrswert; Pratique VSI 1994 p. 194). Questa distinzione si fonda sul fatto che il valore corrente o valore venale, vale a dire il valore che raggiunge un immobile nel corso di normali transazioni commerciali, è in genere più elevato del valore fiscale (RCC 1991 p. 424). Con valore venale si intende altresì il prezzo pagato per dei fondi agricoli secondo le leggi di mercato (Pratique VSI 1994 p. 194). Nella misura in cui la sostanza non serve più da abitazione al richiedente o ad una persona compresa nel calcolo della prestazione complementare, il legislatore ha voluto che venisse imputato il valore che l’immobile rappresenta effettivamente sul mercato.
Non sarebbe infatti corretto che agli assicurati fosse consentito di mantenere la sostanza a vantaggio degli eredi grazie alle prestazioni complementari. I titolari di carte valori e libretti di risparmio non devono essere trattati peggio dei proprietari immobiliari (Pratique VSI 1994 p. 195; RCC 1991 p. 424).
In una sentenza pubblicata in VSI 1994 p. 290 il TFA ha specificato che tale disposizione è applicabile solo se il richiedente (o un’altra persona compresa nel calcolo delle prestazioni complementari) non abita personalmente nell’immobile di sua proprietà.
2.6. Con effetto dal 1 gennaio 1999 i capoversi 2 e 3 dell’art. 17 sono stati abrogati, mentre sono stati aggiunti i capoversi 5 e 6, del seguente tenore:
" In caso di alienazione di un immobile, a titolo oneroso o gratuito, il valore venale è determinante per sapere se ci si trova in presenza di una rinuncia a elementi patrimoniali ai sensi dell'articolo 3c capoverso 1 lettera g LPC. Il valore venale non è applicabile se, per legge, esiste un diritto di acquisire un immobile a un valore inferiore.
Invece del valore venale, i Cantoni possono applicare uniformemente il valore di ripartizione determinante per la ripartizione fiscale intercantonale."
La modalità di calcolo prevista dal capoverso 6 non è stata fatta propria dal Canton Ticino, che continua a fondarsi su quanto stabilito al capoverso 4 e sulla giurisprudenza sviluppatasi sulla base di questa disposizione.
2.7. In concreto, gli immobili appartenenti alla Comunione ereditaria fu __________, a cui partecipano i ricorrenti, non servono da abitazione primaria ai coniugi insorgenti.
I coniugi __________ sono ora degenti in casa per anziani, il marito a decorrere dall’11 febbraio e la moglie dal 4 luglio 2000 (cfr. dichiarazioni degli istituti sociali comunali agli atti dell’amministrazione). A giusto titolo, quindi, la Cassa di compensazione ha computato il valore venale degli immobili di proprietà di __________.
In merito, va rilevato che per determinare il valore commerciale l’amministrazione deve far esperire una perizia da un ufficio competente. Il TCA ha infatti dichiarato illegale la precedente prassi della Cassa, che consisteva nell’aumentare sistematicamente del 30% il valore di stima ufficiale. Applicando questo metodo, nel caso di nuove stime, poteva risultare un valore superiore a quello corrente (RDAT II/1995 p. 203ss.).
Secondo la giurisprudenza del TFA, infine, l’ufficio cantonale, per la determinazione del valore corrente degli immobili, deve sempre far capo allo stesso servizio (SVR 1998 LPC No. 5). A mente dell’Alta Corte federale sarebbe infatti inammissibile calcolare l’importo delle prestazioni complementari in base a stime elaborate da autorità differenti (Pratique VSI 1993 p. 137).
In concreto la Cassa affida il compito all’Ufficio stima.
Al riguardo va ancora rilevato che, il TFA, in un caso riguardante il Canton Ticino, in cui il ricorrente aveva contestato la valutazione immobiliare operata dall’Ufficio cantonale di stima, ha confermato l’operato dei periti (STFA del 27 febbraio 1998 in re S.S).
2.8. L'Ufficio stima, con perizia 4 agosto 2000 (doc. _ di cui all’inc. no. __________), ha stabilito in complessivi fr.132'400.-- il valore venale degli immobili di proprietà del ricorrente.
Secondo costante giurisprudenza federale, le perizie mediche eseguite nell’ambito della procedura amministrativa da medici specializzati riconosciuti, hanno forza probatoria piena, fintanto che indizi concreti non inducono a ritenerle inaffidabili, se giungono a conclusioni logiche e sono state realizzate sulla base di accertamenti approfonditi (ZAK 1986 p. 189; RAMI U 167 p. 96; DTF 104 V 212; SZS 1987 p. 237-239; SZS 1988 p. 329 e 332; DTF non pubbl. del 24. 12 1993 in re S. H; Locher, Grundriss des Sozialversicherungsrechts, Berna 1994, p. 332).
Lo stesso vale per quel che riguarda perizie dall’amministrazione presso medici esterni (DTF 104 V 31; ZAK 1986 p. 188; RAMI 1993 p. 95).
Questa giurisprudenza del TFA deve valere per tutte le perizie (cfr. ad esempio per la previdenza professionale SVR 1998 LPP no. 16), e quindi deve essere applicata anche per quelle esperite in ambito immobiliare (cfr. STCA del 24 febbraio 1997 in re L.M).
2.9. Gli assicurati, per il tramite del loro rappresentante, censurano il valore delle particelle no. __________e __________site nel Comune di __________, a detta loro, esorbitante a fronte del valore di stima ufficiale. In particolare essi asseverano trattarsi di un “valore virtuale (e non venale)”, ritenuto che nessuno sarebbe disposto ad acquistare questi immobili per l’importo calcolato dall’amministrazione (cfr. doc. _).
A seguito del ricorso, l'Ufficio stima, dopo aver esperito un sopralluogo in contemporanea presenza delle parti, con perizia 9 novembre 2000 (cfr. doc. _) ha ridotto il valore immobiliare delle due particelle in questione con le seguenti motivazioni:
" (…)
Il valore venale è stato determinato tenendo in considerazione vari fattori che influiscono sull'oggetto da valutare e in particolare:
a) l'importanza della località in cui giace la proprietà da valutare, in rapporto con la situazione geografica, con lo sviluppo residenziale, industriale e commerciale della regione e d'ogni singola parte o quartiere o frazione o zona dove si trovano i fondi;
b) i prezzi pagati nelle contrattazioni di compravendita, pubbliche e private, avvenute nella località negli ultimi anni;
c) il valore di reddito accertato, sulla scorta dei contratti di locazione esistenti in quanto corrispondenti alle pigioni in uso nelle località o nel quartiere per oggetti paragonabili
d) il valore dei fabbricati in rapporto con le dimensioni, con il genere di costruzione e sua maggiore o minore solidità e ricercatezza, con i comodi e con gli incomodi di abitabilità o d'utilizzazione, con lo stato di conservazione.
e) le norme pianificatorie dettate dal Piano Regolatore, la posizione, le dimensioni, le caratteristiche fisiche, la configurazione, la topografia, l'esposizione, lo sfruttamento, il grado di urbanizzazione, gli accesi, le servitù, nonché quei fattori positivi o negativi che incidano sul valore commerciale.
Dal riesame delle perizie vi sono alcuni elementi che è giusto modificare per meglio adattarli alla situazione reale, in particolare:
n Il valore cubico unitario relativo alla particella no __________risulta, in effetti, troppo elevato in considerazione dello stato attuale della costruzione, sua ubicazione e sfruttamento e in confronto con casi similari.
n Il reddito presunto relativo alla particella no. __________risulta, in effetti, troppo elevato in considerazione dell'ubicazione, dello sfruttamento e in confronto con casi similari.
n Il valore dei terreno relativo alla particella no. __________risulta, in effetti, troppo elevato in considerazione della sua ubicazione, dello sfruttamento possibile e del vincolo di Piano Regolatore.
Sulla base dei considerandi abbiamo ritenuto di modificare alcuni elementi per meglio adattarli alla situazione reale.
Pertanto in allegato vi ritorniamo debitamente modificate le nostre valutazioni relative alle particelle no. __________e __________ di __________." (Doc. _)
Di conseguenza l'Ufficio stima ha dato parzialmente seguito alle censure ricorsuali degli assicurati, fissando il valore delle particelle no __________ e __________RFD di __________ in fr. 280'000.-.
Complessivamente dunque, il valore delle stesse è stato ridotto da fr. 375'400.-- a fr. 285'400.--. Alla luce delle nuove risultanze peritali, con la risposta di causa, la cassa ha rivisto il calcolo della PC spettante ai coniugi __________, giungendo alla seguente conclusione:
" In considerazione di ciò abbiamo riesaminato il calcolo, oggetto del contendere, e dopo le dovute rettifiche apportate al valore commerciale delle comunioni ereditarie (pos. 46.02 della tabella di calcolo PC) e meglio, dai precedenti fr. 132'400.‑ agli attuali fr. 109'900.‑, la prestazione complementare di diritto dei coniugi __________ ammonta per il periodo dal 1° marzo 2000 al 30 giugno 2000 a fr. 775.‑ per il marito rispettivamente a fr. 410.‑ per la moglie.
A decorrere dal 1° luglio 2000, mese in cui anche la moglie del ricorrente è stata ricoverata in casa per anziani, la prestazione di diritto per ambedue i coniugi ammonta a fr. 775.‑.” (cfr. doc. _)
Pendente causa le perizie modificate sono state trasmesse per osservazioni agli assicurati, i quali, per il tramite del loro rappresentante, hanno rilevato quanto riportato sub 1.6 (Doc. _) e la Cassa, invitata a presentare eventuali osservazioni in merito, ha respinto le censure degli insorgenti, riconfermandosi nella risposta di causa (doc. _).
2.10. A parere della scrivente Corte, le contestazioni contenute nello scritto summenzionato (cfr. consid. 2.8), non fanno altro che riprendere quanto già sollevato con il gravame, non allegando gli insorgenti nuove argomentazioni atte a mettere in discussione fondatamente le valutazioni peritali rettificate dall’Ufficio di stima cantonale. In simili condizioni, le nuove conclusioni peritali a cui sono giunti gli esperti, anche alla luce dei sopralluoghi effettuati alla presenza del rappresentante degli assicurati ricorrenti, devono essere poste alla base del presente giudizio, non essendovi nell’incarto ulteriori elementi in grado di sovvertire l’esito di tali referti.
D’altronde i ricorrenti non hanno in alcun modo dimostrato con il grado della verosimiglianza preponderante valido nelle assicurazioni sociali (SVR 1996 KV Nr. 85 p. 269; SVR 1996 LPC Nr. 22 p. 263ss; DTF 121 V 208 consid. 6a; RAMI 1994 p. 210/211) che i valori immobiliari dei mappali __________e __________RF __________ sarebbero inferiori a quanto stabilito dai periti tramite le modifiche effettuate pendente causa.
Inoltre va rilevato che le perizie si fondano su accertamenti approfonditi, esperiti da specialisti nel ramo, che si sono fondati su criteri generalmente applicabili in questo ambito e giunge a conclusioni logiche, conformemente ai criteri giurisprudenziali succitati. Per questi motivi il TCA non ha alcun motivo di scostarsi dalle conclusioni peritali che risultano affidabili (cfr. STFA del 27 febbraio 1998 in re S.S consid. 2b).
2.11. In simili circostanze, richiamata la giurisprudenza federale citata, merita parziale accoglimento il ricorso di __________ e __________. Di conseguenza, le decisioni impugnate sono annullate e riformate nel senso che la prestazione complementare spettante di diritto ai ricorrenti ammonta, limitatamente al periodo dal 1° marzo 2000 al 30 giugno 2000, a fr. 775.‑ per il marito ed a fr. 410.‑ per la moglie, mentre a decorrere dal 1° luglio 2000, mese in cui anch’essa è stata ricoverata in casa per anziani, la PC per ambedue i coniugi si eleva a fr. 775.‑ come peraltro correttamente ammesso dalla Cassa di compensazione con la risposta di causa.
Per questi motivi
dichiara e pronuncia
1.- I ricorsi sono parzialmente accolti.
Le decisioni impugnate sono annullate e riformate ai sensi del considerando 2.11.
2.- Non si percepisce tassa di giustizia, mentre le spese sono poste a carico dello Stato.
3.- Comunicazione agli interessati i quali possono impugnare il presente giudizio con ricorso di diritto amministrativo al Tribunale federale delle assicurazioni, Adligenswilerstrasse 24, 6006 Lucerna, entro 30 giorni dalla comunicazione.
L'atto di ricorso, in 3 esemplari, deve indicare quale decisione è chiesta invece di quella impugnata, contenere una breve motivazione, e recare la firma del ricorrente o del suo rappresentante. Al ricorso dovrà essere allegata la decisione impugnata e la busta in cui il ricorrente l'ha ricevuta.
Per il Tribunale cantonale delle assicurazioni
Il giudice delegato Il segretario
Ivano Ranzanici Fabio Zocchetti