Incarto n. 52.2005.288
Lugano 3 febbraio 2006
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Matteo Cassina
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso 6 settembre 2005 di
RI 1 patrocinata da: PA 1
contro
la decisione 17 agosto 2005 del Consiglio di Stato (3875) che respinge l'impugnativa presentata dall'insorgente avverso la decisione 4 marzo 2005 con cui il municipio di Savosa ha rilasciato a CO 1i il permesso di trasformare ed ampliare parzialmente un edificio di sua proprietà (part. 258);
viste le risposte:
- 14 settembre 2005 del municipio di Savosa;
- 20 settembre 2005 del Consiglio di Stato;
- 22 settembre 2005 di CO 1;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. a. Il ricorrente CO 1 è proprietario di uno stabile a due piani, situato a Savosa nel comparto A3 del piano particolareggiato della zona di via S__________ (part. __________). Il piano inferiore, posto al livello della strada, è destinato ad autofficina. Il piano superiore si situa invece a livello del giardino retrostante ed è destinato all'abitazione. Verso nord, l'edificio presenta un'ala più bassa, ad un solo piano, che ospita un autolavaggio.
Costruito prima dell'entrata in vigore del PR, l'edificio dispone di una superficie adibita a verde pari a circa il 24% della superficie edificabile.
b. Il 21 maggio 2001 il municipio ha autorizzato CO 1 ad ampliare l'immobile in senso orizzontale ed in senso verticale. L'ampliamento orizzontale consisteva nell'ingrandimento del locale soggiorno situato in corrispondenza dell'angolo nordovest dell'edificio (+ 13.58 mq), con conseguente riduzione della superficie del giardino. L'ampliamento verticale era invece costituito dall'aggiunta di un locale sopra l'autolavaggio al fine di ricavarvi una camera da letto.
La licenza è stata tuttavia annullata dal Consiglio di Stato, che con decisione 27 novembre 2001 ha accolto il ricorso contro di essa interposto dalla vicina opponente RI 1, proprietaria delle part. __________, che ravvisava nell'intervento una disattenzione del vincolo di area verde minima (30%), sancito dall'art. 8.3 delle norme di attuazione del piano particolareggiato della zona di via S__________ (NAPP1).
c. Dopo aver presentato senza successo un ulteriore progetto, di cui non occorre qui riferire, il 23 dicembre 2002 il resistente ha inoltrato una nuova domanda di costruzione, analoga alle precedenti, ma che prevedeva soltanto di innalzare l'ala N, ampliando l'appartamento di 42 mq, senza tuttavia ridurre l'area verde. Per sopperire all'area verde mancante, L__________, proprietario del fondo contermine (part. n. 262) ha messo a disposizione 70 mq di superficie edificabile attrezzata a verde.
Il 21 giugno 2004 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta, respingendo l'opposizione di RI 1. Il provvedimento è stato tuttavia annullato dal Consiglio di Stato, che con giudizio 14 settembre 2004 ha accolto l'impugnativa contro di esso inoltrata dalla vicina opponente, ritenendo inammissibile il trasferimento di superficie verde tra fondi.
Il giudizio è stato confermato da questo tribunale con sentenza 21 novembre 2004. Ammessa, contrariamente al Governo, la possibilità di trasferire superficie verde tra fondi, il Tribunale cantonale amministrativo ha ritenuto che in concreto il trasferimento pattuito dal resistente con il vicino non potesse essere riconosciuto perché l'area verde supplementare, separata da un muretto e da una rete metallica da quella del fondo dedotto in edificazione, non sarebbe direttamente accessibile a tutti gli utenti dell'edificio come prescrive l’art. 12 cpv. 1 NAPR.
B. Allo scopo di sanare il difetto, il 17 gennaio 2005 CO 1 ha ripresentato la domanda di costruzione respinta in ultima istanza da questo tribunale con giudizio 21 novembre 2004, di cui si è appena detto. Il nuovo progetto prevede l'apertura di due varchi nella recinzione che separa il suo fondo da quello del vicino R__________, in modo da rendere accessibile a tutti gli utenti del suo stabile l'area verde mancante messagli a disposizione del vicino.
Con decisione 4 marzo 2005 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta, respingendo l'ennesima opposizione della vicina.
Il provvedimento è stato confermato dal Consiglio di Stato, che con giudizio 17 agosto 2005 ha ritenuto che le modifiche apportate al precedente progetto bastassero a renderlo conforme al diritto.
C. Contro il predetto giudizio, la soccombente si aggrava davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che sia annullato assieme alla controversa licenza.
L'insorgente contesta in sostanza l'ammissibilità del trasferimento di area verde fra i fondi, rilevando che non è garantita da un'iscrizione a RF, che la porzione ceduta non è definita e che il passaggio tra i fondi sarebbe previsto solo sulla carta.
D. All'accoglimento del ricorso si oppongono il Consiglio di Stato ed il municipio, che non formulano particolari osservazioni.
Ad identica conclusione perviene CO 1, contestando in dettaglio le tesi dell'insorgente con argomenti che saranno discussi nei seguenti considerandi.
Considerato, in diritto
1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. La legittimazione attiva della ricorrente, proprietaria del fondo contermine e già opponente, è certa (art. 43 PAmm). Il ricorso, tempestivo, è dunque ricevibile in ordine.
Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti (art. 18 PAmm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto della contestazione è nota questo tribunale dai precedenti giudizi. Nemmeno le parti sollecitano del resto l'assunzione di particolari prove.
2. 2.1. Secondo l'art. 12 cpv. 1 NAPR di Savosa, per le nuove costruzioni è obbligatoria la formazione di un'area verde, direttamente accessibile a tutti gli utenti dell'edificio. Quest'area, soggiunge la norma (cpv. 4), deve costituire una superficie unitaria, non pavimentata ma possibilmente alberata, la cui destinazione deve essere vincolata a RF. Le superfici minime da adibire a verde sono specificate nelle prescrizioni di zona (cpv. 5), proporzionalmente alla superficie edificabile del fondo (art. 35 - 41 NAPR ed 8.3 NAPP1).
L'obbligo di formare aree di svago e di ricreazione annesse agli edifici è di natura analoga all'obbligo di dotare gli edifici di un numero di posteggi adeguato alla sua destinazione (Adelio Scolari, Commentario, II ed., ad art. 29 LALPT, n. 287). Esso impone in sostanza di lasciare una determinata porzione del fondo libera da costruzioni, conservandola allo stato naturale. L'alberatura non è imposta in modo tassativo.
2.2. All'obbligo di vincolare a RF la destinazione dell'area verde obbligatoria, sancito dal cpv. 4 della norma in esame, soggiacciono per principio tutti i proprietari che devono riservare sul proprio fondo una simile superficie a favore degli utenti di un edificio. Attraverso un non meglio specificato vincolo da iscrivere a RF, la norma intende semplicemente impedire che le aree verdi obbligatorie realizzate dai proprietari sui loro fondi vengano sottratte alla loro destinazione. L’obbligo in discussione riguarda indistintamente tutti i proprietari tenuti a formare un'area verde.
Vincoli di destinazione possono per principio essere costituiti ed iscritti a RF a carico dei fondi soltanto sotto forma di servitù prediali o personali. Una servitù prediale non entra tuttavia in considerazione, poiché a carico di un fondo non si può evidentemente costituire una servitù a favore dello stesso fondo. Una servitù personale a favore del comune è invece esclusa già per l'insufficienza della base legale. Una simile finalità avrebbe dovuto essere esplicitata chiaramente.
Ne discende che all'obbligo di vincolare a RF la destinazione delle aree verdi sancito dall'art. 12 cpv. 2 NAPR non può essere dato concretamente seguito. Né risulta che sia mai stato iscritto a RF un vincolo di questo genere.
3. 3.1. Giusta l'art. 38a cpv. 1 LE, quantità edificatorie appartenenti ad un fondo possono essere trasferite su fondi vicini appartenenti alla stessa zona di utilizzazione del PR e connessi funzionalmente se non risulta intralciata la pianificazione e, in particolare, se non sono compromessi l’uso razionale del territorio e un’edifi-cazione armoniosa.
La superficie vincolata a verde è una quantità edificatoria. Anch'essa può dunque essere oggetto di trasferimento.
L’art. 38a LE non esige che la superficie messa a disposizione da altri fondi sia ceduta in proprietà o gravata da servitù di diritto privato. Il consenso, manifestato in sede di domanda di costruzione, del proprietario che la mette a disposizione è di per sé sufficiente (STA 21.11.2004 in re CO 1; RDAT 1991 II n. 38; Scolari, op. cit., ad art. 38a LE n. 1155). I piani regolatori possono tuttavia stabilire ulteriori eccezioni e limitazioni (art. 38a cpv. 2 LE).
3.3. Nel caso concreto, l’art. 12 cpv. 4 NAPR impone ai proprietari tenuti ad approntare un'area verde di vincolarne la destinazione a RF. Contrariamente a quanto assume l'insorgente, dall'obbligo di vincolare a RF la destinazione di siffatte aree non discende affatto che i trasferimenti di superfici verdi tra i fondi debbano essere assicurati da servitù prediali iscritte a RF.
L'obbligo in esame non disciplina in effetti il trasferimento di questo genere di quantità edificatorie tra i fondi. Esso si ripropone soltanto di garantire che le aree verdi rimangano tali, sia che vengano realizzate sul fondo sul quale sorge l'edificio al cui servizio è posta, sia che vengano approntate su fondi vicini. Irrilevante, da questo profilo, è il fatto che vengano realizzate mediante trasferimento di quantità edificatorie da un fondo all'altro.
L’art. 12 cpv. 4 NAPR non costituisce dunque un'eccezione o una limitazione fondata sull'art. 38a LE.
4. 4.1. Ferme queste premesse, non si può ragionevolmente contestare che l'area verde messa a disposizione dal vicino del resistente possa essere trasferita a favore del fondo dedotto in edificazione. I fondi sono confinanti, appartengono alla stessa zona di utilizzazione e sono funzionalmente connessi. Il trasferimento della quantità edificatoria messa a disposizione sotto forma di area verde non intralcia d'altro canto la pianificazione e non compromette né l'uso razionale del territorio, né un'edificazione armoniosa.
I presupposti dell'art. 38a LE sono dunque soddisfatti.
4.2. L'area verde risultante dal cumulo di quella esistente sul fondo del resistente e di quella messa a disposizione dal vicino risponde l'altra parte alle condizioni fissate dall'art. 12 cpv. 4 NAPR. Dal profilo quantitativo l'area è pari al 30% della superficie edificabile del fondo fissato dall'art. 8.3 NAPP1. Nemmeno l'insorgente sostiene il contrario. Gli ampi varchi previsti nella recinzione esistente tra i due fondi permettono d'altra parte di considerarla come una superficie unitaria. Gli accordi tra i proprietari assicurano infine l'accesso a tutti gli utenti dell'edificio.
Non potendosi esigere, per i motivi appena illustrati, che il trasferimento di superficie verde sia assicurato mediante iscrizione di una servitù a RF, sono dunque soddisfatte anche le condizioni poste dall'art. 12 cpv. 4 NAPR.
5. 5.1. L'art. 8 cifra 4 NAPR permette di sopraelevare di un unico piano gli edifici sorti prima dell'entrata in vigore del PR (3 marzo 1978) ad una distanza inferiore a quella prescritta, alla condizione che siano rispettate le norme di zona relative all'indice di sfruttamento, all'area verde minima ed all'altezza massima.
La disposizione si configura in sostanza come una lex specialis per rapporto all'art. 39 RLE.
5.2. L'ala nord dello stabile del resistente, costruito negli anni '50, disattende ampiamente la distanza di 9 m dal confine verso il fondo della ricorrente, fissata dal piano particolareggiato della zona di via __________.
L'ala in questione può nondimeno essere sopraelevata in forza dell'art. 8 cifra 4 NAPR, poiché l'ampliamento verticale, assai contenuto dal profilo volumetrico, rispetta gli altri parametri edilizi fissati per la zona e lascia invariate le distanze.
Infondate sono le generiche contestazioni sollevate in proposito dall'insorgente. Né l'altezza, né la SUL superano in effetti i limiti fissati dalle NAPP1. La norma in esame non esige d'altronde che l'ampliamento sia giustificato da particolari esigenze tecniche o funzionali.
6. In esito alle considerazioni che precedono, il ricorso va dunque respinto.
La tassa di giustizia e le ripetibili sono poste a carico della ricorrente secondo soccombenza.
Per questi motivi,
visti gli art. 21, 38a LE; 12 NAPR, 8.3 NAPP1 di Savosa; 3, 18, 28, 31, 60, 61 PAmm;
dichiara e pronuncia:
1. Il ricorso è respinto.
2. La tassa di giustizia di fr. 1'000.- è a carico della ricorrente, che rifonderà fr. 1'500.al resistente a titolo di ripetibili.
3. Intimazione a:
terzi implicati
1. CO 1 1 patrocinato da: PA 2 2. CO 2 3. CO 3 4. CO 4
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il segretario