Incarto n. 52.2004.181
Lugano 20 agosto 2004
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Matteo Cassina
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sui ricorsi
a) b)
RI 1 patrocinato da:PA 1 CO 1, , patrocinata da: PA 2,
contro
la decisione 4 maggio 2004 (n. 1847) con cui il Consiglio di Stato ha: a) accolto il ricorso 30 maggio 2003 inoltrato da RI 1 contro la licenza edilizia 13 maggio 2003 rilasciata dal municipio di Bellinzona alla CO 1 per l’edificazione di uno stabile di 20 appartamenti (part. n. __________ RF) (dispositivo n. 1), e b) respinto il ricorso 16 febbraio 2004 inoltrato da RI 1 contro la licenza edilizia 3 febbraio 2004 rilasciata dal municipio di Bellinzona alla CO 1 per l’edificazione di uno stabile di 20 appartamenti (part. __________ RF) (dispositivo n. 2);
viste le risposte:
- 25 maggio 2004 del municipio di Bellinzona;
- 27 maggio 2004 dell’UDC;
- 1. giugno 2004 del Consiglio di Stato;
- 7 giugno 2004 della CO 1 e di CO 2 e CO 3;
al ricorso sub a);
- 1. giugno 2004 dell’UDC;
- 2 giugno 2004 del municipio di Bellinzona;
- 3 giugno 2004 di RI 1;
- 8 giugno 2004 del Consiglio di Stato;
al ricorso sub b);
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. Dopo vicissitudini che non occorre qui rievocare, il 10 settembre 2002 CO 2 e CO 3 hanno chiesto al municipio di Bellinzona il permesso di costruire uno stabile di 15 appartamenti sulle part. __________ RF. Alla domanda si è opposto RI 1, proprietario di un fondo vicino, contestando l’intervento dal profilo delle altezze e dell’indice di sfruttamento (i.s.).
Il 18 novembre 2002 il municipio ha respinto la domanda, ritenendo che l’edificio superasse l’i.s. prescritto dalle norme di zona del PR. La decisione di diniego è stata tuttavia annullata dal Governo, che il 6 maggio 2003 il Governo ha accolto il ricorso contro di essa inoltratogli dai richiedenti, rinviando gli atti al municipio, affinché rilasciasse la licenza richiesta.
Su ricorso dell’opponente, il 3 settembre 2003 il Tribunale cantonale amministrativo ha a sua volta annullato il predetto giudizio governativo, ritenendo che la costruzione disattendesse effettivamente l’i.s.
B. Il 28 gennaio 2003, ancor prima che il Consiglio di Stato statuisse sul ricorso inoltratogli da RI 1, la CO 1 ha sottoposto al municipio una nuova domanda di costruzione per edificare sugli stessi fondi uno stabile di 20 appartamenti, strutturato su 6 livelli fuori terra.
Al piano cantina sono previsti 20 posteggi coperti, un locale tecnico ed il rifugio PC. Il pianterreno (PT) comprende due appartamenti di 4½ locali di circa 120 mq l’uno e due appartamenti di 3½ locali di circa 100 mq l’uno. Il 1° piano è suddiviso in due appartamenti di 4½ locali l’uno, identici a quelli del PT. Nella parte centrale, invece dei due appartamenti di 3½ locali del PT, vi sono due piccoli appartamenti di 2½ locali di circa 57 mq l’uno e 6 lavanderie di 16.1, 19.5 e 23.1 mq. Il 2° piano è identico al 1°, mentre il 3° si distingue da quelli sottostanti soltanto perché due dei sei locali destinati a lavanderie sono adibiti a locali comuni.
Il 4° piano (attico) è strutturato in quattro appartamenti di 4½ locali di circa 120 mq l’uno, mentre al piano sottotetto sono ubicate ulteriori quattro lavanderie di 23.7 mq l’una, collegate ai sottostanti appartamenti del piano attico, le scale ed corridoi che danno accesso ad altrettante terrazze parzialmente coperte dalla sporgenza della falda del tetto e due soffitte comuni di 52.5 mq l’una.
Alla domanda era allegato il seguente calcolo dell’i.s.:
SUL disponibile mq 2'225.00
SUL al PT mq 532. 93
deduzioni:
- nicchia entrata mq 20.91
mq 2.83
- ripostigli mq 17.57
- sottoscala cantina mq 4.68
mq 7.42
mq 479.53
SUL al 1°, 2° e 3° piano mq 1598.79
deduzioni:
- lavanderie locali comuni mq 108.57
- mq 266.71
- ripostigli mq 30.09
mq 1'193.43
SUL al 4° piano mq 532.93
deduzioni:
- ripostigli mq 17.57
- vani ascensori mq 29.64
mq 515.36
SUL utilizzata mq 2’158.68
SUL in esubero mq 66.32
Nel termine di pubblicazione, il vicino RI 1 si è opposto anche a questa domanda, contestando l’intervento dal profilo delle altezze e dell’indice di sfruttamento.
Raccolto il benestare del Dipartimento del territorio, il 13 maggio 2003 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta. Contro questa decisione l’opponente si è aggravato davanti al Consiglio di Stato.
C. Preso atto della sentenza 3 settembre 2003 del Tribunale amministrativo, il 13 novembre 2003, la CO 1 ha presentato al municipio una domanda di costruzione in variante, che si distingue in sostanza dalla precedente perché suddivide le 20 lavanderie degli appartamenti in due distinti locali, destinandone uno a ripostiglio. Stando alla relazione tecnica, la lunghezza della facciata minore verrebbe inoltre ridotta da m 14.28 a m 14.00.
Alla domanda era allegato il seguente calcolo dell’i.s.:
SUL disponibile mq 2'225.00
SUL al PT mq 522.48
deduzioni:
- nicchia entrata mq 20.91
mq 2.83
- ripostigli mq 17.57
- sottoscala cantina mq 4.68
mq 7.42 mq 469.08
SUL al 1°, 2° e 3° piano mq 1’567.44
deduzioni:
- lavanderie locali comuni mq 108.57
mq 266.71
- ripostigli mq 30.09
mq 1'162.08
SUL 4° piano mq 522.48
deduzioni:
- ripostigli mq 17.57
mq 504.91
- vani ascensori mq 29.64
SUL utilizzata mq 2’106.43
SUL in esubero mq 118.57
RI 1 si è opposto anche al rilascio di questa licenza, eccependo una violazione delle norme sulla larghezza delle scale, un sovradimensionamento dei locali “tecnici” e ancora una volta un superamento della SUL.
Il 3 febbraio 2004 il municipio ha accolto la nuova domanda, rilasciando alla CO 1 un’ulteriore licenza edilizia, che l’oppo-nente ha prontamente impugnato davanti al Consiglio di Stato.
D. Con giudizio 4 maggio 2004 il Consiglio di Stato ha accolto il primo e respinto il secondo dei due ricorsi presentati da RI 1. Ha quindi annullato la licenza 13 maggio 2003 e confermato invece quella del 3 febbraio 2004.
In merito al primo ricorso, disattese le censure riferite alle altezze, il Governo ha in sostanza ritenuto che la superficie delle 20 lavanderie previste non potesse essere dedotta dalla SUL, essendo manifestamente sovradimensionate per rapporto agli appartamenti. Di conseguenza, ha annullato la licenza ritenendo che l’edificio superasse la SUL disponibile.
In relazione al secondo ricorso, il Governo ha invece ritenuto che, essendo state ridotte le dimensioni delle lavanderie rispetto alla precedente domanda di costruzione, la loro superficie potesse essere esclusa dalla SUL assieme a quella dei locali ad uso ripostiglio.
E. Contro il predetto giudizio governativo, insorgono ora dinanzi al Tribunale cantonale amministrativo tanto la beneficiaria delle licenze, quanto l’opponente.
La CO 1 chiede il ripristino della licenza 13 maggio 2003 accordatale dal municipio, negando in sostanza che le lavanderie siano sovradimensionate e determinino di conseguenza un sorpasso della SUL disponibile.
RI 1 postula invece che anche la licenza edilizia 3 febbraio 2004 venga annullata. Abbandonate le censure sulle altezze e rielaborato il calcolo della SUL del piano sottotetto, l’insorgente sostiene che le terrazze su tutti i piani e le nicchie d’entrata debbano essere computate nella SUL. Ribadisce inoltre che i locali di servizio sono sovradimensionati per rapporto agli appartamenti.
F. All’accoglimento dei ricorsi si oppone il Consiglio di Stato, che non formula osservazioni. Il municipio si rimette invece al giudizio di questo tribunale.
Gli insorgenti si avversano vicendevolmente con argomenti che per quanto necessario saranno discussi in seguito.
Considerato, in diritto
1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall’art. 21 LE. Tutti gli insorgenti, parzialmente soccombenti innanzi al Consiglio di Stato, sono legittimati a ricorrere: la CO 1 quale beneficiaria della licenza annullataRI 1 quale vicino opponente (art. 21 cpv. 2 LE, 43 PAmm). I ricorsi, tempestivi (art. 50 LE, 46 cpv. 1 PAmm), sono dunque ricevibili in ordine. Essendo fondati sullo stesso complesso di fatti, possono essere evasi con un unico giudizio (art. 51 PAmm), sulla base degli atti (art. 18 PAmm).
2. 2.1. Giusta l’art. 37 cpv. 1 LE, l’i.s. è il rapporto tra la SUL degli edifici e la superficie edificabile del fondo. Sono considerati edifici ai sensi della disposizione succitata le costruzioni che presentano locali o spazi chiusi, ossia vani delimitati nella loro estensione orizzontale da muri o pareti, destinati a proteggere uomini e cose verso l’esterno, in particolare dagli agenti atmosferici (Christian Mäder, Das Baubewilligungsverfahren, Zürcher Schriften zum Verfahrensrecht, Zurigo 1991, n. 182).
2.2. Quale superficie utile lorda si considera la somma della superficie dei piani sopra e sotto terra degli edifici, incluse le superfici dei muri e delle pareti nella loro sezione orizzontale (art. 38 cpv. 1 LE). Non vengono computate: tutte le superfici non utilizzate o non utilizzabili per l’abitazione o il lavoro come: le cantine, i solai, gli essiccatoi e le lavanderie delle abitazioni; i locali per il riscaldamento, per il combustibile, per i serbatoi; i locali per i macchinari degli ascensori, della ventilazione o della climatizzazione; i locali comuni per lo svago nelle abitazioni plurifamiliari; i vani destinati al deposito di biciclette e carrozzine per bambini, al posteggio anche sotterraneo di veicoli a motore, ecc.; i corridoi, le scale e gli ascensori che servono unicamente all’accesso di locali non calcolabili nella superficie utile lorda; i porticati aperti, le terrazze dei tetti coperte, ma non chiuse lateralmente, i balconi e le logge aperte che non servono come ballatoi.
2.3. Dalla combinazione delle due norme succitate discende che vanno conteggiate come SUL soltanto le superfici di locali e di spazi chiusi verso l’esterno, che sono utilizzate o si prestano ad essere utilizzate per l’abitazione ed il lavoro. La superficie è da conteggiare solo se appartiene ad un vano chiuso, che può essere utilizzato per l’abitazione od il lavoro. Non sono quindi da computare nella SUL le superfici di spazi aperti, che non sono configurati come locali di edifici (STA 16.9.03 in re __________; STA 9.7.04 in re ____________________; Felix Huber, Die Ausnützungs-ziffer, Zürcher Schriften zum öffentlichen Recht, Zurigo 1986, pag. 45).
2.4. Determinante ai fini del computo nella SUL non è la destinazione indicata dal costruttore, ma la sua natura oggettiva. Sono da conteggiare tutte le superfici che si prestano ad essere utilizzate per l’abitazione od il lavoro.
Per essere esclusa dal computo, la superficie dei vani non utilizzabili per l’abitazione od il lavoro deve inoltre essere ragionevolmente commisurata a quella dei locali presi in considerazione per il calcolo dell’i.s. Vani manifestamente sovradimensionati per rapporto alle esigenze dell’edificio vengono computati in misura pari all’eccedenza anche se di per sé non si prestano ad essere utilizzati per l’abitazione od il lavoro (STA 24.8.92 in re R__________; ZBl 1980, 362; AGVE 1986, 285; EGVSZ 1989, 124 seg.; Huber, op. cit., pag. 58; Adelio Scolari, Commentario, II. ed., ad art.38 LE, n. 1129). In mancanza di regole, che definiscano il rapporto ammissibile tra la superficie conteggiata e quella esclusa dal computo della SUL, fanno stato le dimensioni dei locali non computabili, che edifici con caratteristiche analoghe solitamente presentano (AGVE 1971, 205).
3. Ricorso CO 1
Con il suo ricorso la CO 1 nega che le lavanderie siano sovradimensionate. RI 1 sottolinea invece che la superficie complessiva delle lavanderie, dei ripostigli e dei locali comuni (505.29 mq) supera il 25% della SUL (2'158.68 mq). Ritiene inoltre che nella SUL siano da computare anche le nicchie d’entrata (23.73 mq), la minor superficie dei vani ascensori (mq 7.88) ritenuta dal municipio, nonché le terrazze del tetto coperte e chiuse lateralmente ed i relativi accessi.
3.1. Nicchie d’entrata
Benché siano completamente coperte e chiuse sui lati, queste superfici sono escluse dal computo, poiché concernono spazi aperti verso l’esterno. Anche se conducono alle scale interne dell’edificio, non possono per principio essere considerati come spazi utilizzabili per l’abitazione (SGGVP 1996 n. 103). Non sono, tutto sommato, diverse dalle superfici di porticati aperti.
3.2. Vani ascensore
La deduzione, ridotta dal municipio nella licenza edilizia a 21.76 mq, è corretta, in quanto riferita allo spazio effettivo occupato dal vano degli ascensori. La differenza (mq 7.88) va aggiunta alla SUL.
3.3. Terrazze del tetto coperte e corridoi d’accesso
Secondo l’art. 38 cpv. 1 LE, le terrazze dei tetti coperte non sono computate nella SUL soltanto se non sono chiuse lateralmente. Nel caso concreto, le terrazze del tetto sono coperte soltanto per una profondità variante tra m 0.50 su un fronte di m 22.08 e m 1.80 su un fronte di 15.56. La copertura media, inferiore ad un metro, è inferiore all’usuale sporgenza delle gronde dei tetti (m 1.10). Chiuse lateralmente sono inoltre soltanto le due terrazze degli appartamenti centrali. Ben si giustifica in tali circostanze, escluderne la superficie dal computo della SUL rinunciando ad imporre l’apertura di un piccolo varco tra le due terrazze centrali. Non rientrando le terrazze nel conteggio della SUL, parimenti non computabili sono di conseguenza le scale ed i relativi corridoi d’accesso, la cui larghezza non supera il limite di m 1.70.
3.4. Lavanderie
Stando al primo dei due progetti qui in esame, lo stabile, suddiviso in 20 appartamenti, verrebbe a disporre di 20 lavanderie, 16 delle quali sarebbero concentrate fra il 1° ed il 3° piano. La superficie netta delle lavanderie ammonterebbe a 400.8 mq, a fronte di una SUL di 2'158 mq.
Il Consiglio di Stato ha ritenuto che le dimensioni delle lavanderie previste fossero sovradimensionate per rapporto alla superficie degli appartamenti. La deduzione è senz’altro da condividere per quel che riguarda le lavanderie dei 6 appartamenti di 2½ locali previste nella parte centrale dell’edificio fra il 1° ed il 3° piano. La sproporzione tra la superficie netta del singolo appartamento (49.4 mq) e quelle (19.5 mq) della lavanderia ad esso direttamente collegata è invero evidente. A maggior ragione si giustifica questa conclusione se si considera che nel medesimo immobile appartamenti di dimensioni doppie dispongono di lavanderie più piccole. La stessa ricorrente CO 1 sembra essersene avveduta. Tant’è vero che ha inoltrato una variante per separarle dagli appartamenti, dotandole di un accesso indipendente, rispettivamente per ridurne le dimensioni, trasformandole in parte in locali ripostiglio.
Meno palese, ma non per questo trascurabile, è il sovradimensionamento delle altre lavanderie. Dotare ogni singolo appartamento, di dimensioni tutto sommato modeste (100-120 mq), di una lavanderia di oltre una ventina di mq travalica manifestamente i limiti comunemente ammessi per stabili d’appartamenti con caratteristiche analoghe. D’altronde, persino le lavanderie previste dai precedenti progetti inoltrati dalla CO 1 erano sensibilmente più piccole.
Considerando ammissibili dimensioni di una decina di metri quadrati al massimo per singola lavanderia, ne discende che la superficie totale di questi locali (400 mq) supera di un paio di centinaia di metri quadrati quella che può essere legittimamente esclusa dal conteggio della SUL. Eccedenza, questa, che il margine di 66 mq di SUL ancora disponibile in base al calcolo dell’istante in licenza permette di coprire soltanto parzialmente.
4. Ricorso RI 1
Con il suo ricorso RI 1 ribadisce che le lavanderie, i ripostigli e i locali comuni sono sovradimensionati. Ripropone inoltre le censure sollevate in sede di risposta al ricorso della CO 1 con riferimento alle nicchie d’entrata, alla superficie dei vani ascensori ed alle terrazze del tetto coperte.
4.1. Nicchie d’entrata, vani ascensori, terrazze del coperte
Per brevità si rinvia a quanto esposto in precedenza.
4.2. Lavanderie
Con la variante qui in esame, la CO 1 ha drasticamente ridotto la superficie delle lavanderie, trasformandole in parte in ripostigli e soprattutto separando le 6 lavanderie dagli appartamenti di 2½ locali.
Stando ai piani, sembrerebbe che le lavanderie siano aumentate a 22. Se si ritiene che il locale comune previsto al 3° piano al posto del ripostiglio comprenda anche l’attigua lavanderia, si può comunque ammettere che siano rimaste 20.
La superficie netta (23.7 mq) delle lavanderie degli appartamenti attici centrali è rimasta invariata. Sono ancora sovradimensionate per rapporto alla superficie degli appartamenti a cui sono annesse. Il difetto può tuttavia essere facilmente corretto, trasformandole come quelle degli attici laterali.
Con la formazione di locali ad uso ripostiglio, la superficie complessiva delle lavanderie si riduce dai 400 mq previsti dal precedente progetto a circa 163 mq. Misura, questa, che può essere considerata ragionevole ed adeguatamente commisurata a quella degli appartamenti che servono.
4.3. Ripostigli, soffitte e locali comuni
Con la variante in discussione, la superficie dei ripostigli è aumentata considerevolmente. La superficie netta dei ripostigli situati fra il 1° ed il 3° piano nella parte centrale dell’edificio ammonta a 174 mq. A questa va aggiunta la superficie dei ripostigli degli appartamenti del pianterreno (16.8 mq), quella dei ripostigli degli attici (32.4 mq) e quella delle soffitte comuni (105 mq). Nel complesso, la superficie dei locali ad uso deposito raggiunge quindi i 328.2 mq. In media, poco più di 16 mq per appartamento. L’estensione dei ripostigli è sicuramente superiore a quella che di solito può essere riscontrata negli stabili d’appartamenti con analoghe caratteristiche. Essa non può tuttavia essere considerata manifestamente esorbitante. Sommata a quella delle lavanderie (163 mq), la superficie totale dei locali non utilizzabili per l’abitazione od il lavoro non supera infatti quella occupata dallo stabile (593 mq). Si può quindi ancora ammettere che rientri nei limiti della norma.
Non si può comunque negare che la struttura dell’immobile si presti ad abusi. Spetterà al municipio vigilare attentamente sull’utilizzazione dei locali non computati nella SUL. Qualsiasi cambiamento della disposizione interna dei locali e della loro struttura (apertura di porte o finestre) potrà inoltre essere eventualmente autorizzato soltanto previa notifica della domanda di costruzione al vicino qui ricorrente.
5.Conclusioni
Sulla scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso della CO 1 va respinto. Quello di RI 1 va invece accolto in minima parte, subordinando la licenza alla condizione di dividere le lavanderie degli attici centrali come quelle degli attici laterali e di conglobare nei vicini locali ad uso comune le lavanderie di 7.5 mq del 3° piano.
Dato che la decisione governativa risulta sostanzialmente confermata, la relativa tassa di giustizia rimane invariata, mentre quella del presente giudizio è suddivisa in parti uguali fra i ricorrenti (art. 28 PAmm). Anche le ripetibili di questa sede sono inoltre compensate.
Per questi motivi,
visti gli art. 21, 37, 38 LE; 3, 18, 28, 31, 60, 61, 65 PAmm;
dichiara e pronuncia:
1. 1.1. Il ricorso della CO 1 è respinto.
1.2. Il ricorso di RI 1i è parzialmente accolto.
§ Di conseguenza, il dispositivo n. 2 della decisione 4 maggio 2004 (n. 1847) del Consiglio di Stato è annullato e riformato nel senso che la licenza edilizia 3 febbraio 2003 rilasciata dal municipio di Bellinzona alla CO 1 è subordinata alle ulteriori condizioni indicate al considerando n. 5 del presente giudizio.
2. La tassa di giustizia di fr. 3’000.- è suddivisa in parti uguali fra i ricorrenti.
3. Intimazione a:
terzi implicati
1. CO 1 2. CO 2 3. CO 3 1, 2, 3 patrocinati da: PA 2 4. CO 4 5. CO 5 6. CO 6
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il segretario