Incarto n. 80.2025.270
Lugano 4 dicembre 2025
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici
segretaria
Mara Regazzoni
parti
RI 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 2 ottobre 2025 contro la decisione del 24 settembre 2025 in materia di IC 2021.
Fatti
A. RI 1, domiciliato a __________ (____________________ è assoggettato alle imposte cantonali per appartenenza economica in quanto proprietario di sostanza immobiliare.
Nella dichiarazione d’imposta per il periodo fiscale 2021, il contribuente ha dichiarato fra l’altro la proprietà del mapp. n. __________ RFD di __________, cui ha attribuito un valore di stima ufficiale di fr. 332'355.– e un reddito da locazione di fr. 9'600.–, importo da cui ha dedotto spese di manutenzione effettive per fr. 1'536.–.
B. Con decisione del 5 gennaio 2023, l’RS 1 ha notificato al contribuente la tassazione IC 2021, nella quale ha commisurato il reddito imponibile in fr. 19'300.– e quello determinante per l’aliquota in fr. 88'800.–. Mentre per l’immobile di __________ ha ripreso il reddito dichiarato e dedotto spese di manutenzione per fr. 1'920.–, per gli immobili di __________ li ha per contro rettificati “tenuto conto degli affitti accertati” e del “valore locativo” corrispondente “al valore di mercato delle pigioni della zona”.
C. a.
Con reclamo del 6 gennaio 2023, il contribuente ha contestato il reddito degli immobili sia di __________ sia di __________. Per quest’ultimo, in particolare, ha sostenuto che il reddito ammontava a fr. 7'680.–, importo da cui si dovevano dedurre spese di manutenzione per fr. 1'920.–.
b.
Con scritto del 19 agosto 2023, l’autorità fiscale ha chiesto al reclamante di inviarle “copia del contratto di locazione stipulato con la ex moglie, per il fondo __________ di __________”, oltre al contratto di locazione stipulato con il defunto padre per un appartamento nella proprietà di __________. A proposito di quest’ultimo, gli ha prospettato una modifica della tassazione a suo svantaggio, per il fatto che la pigione dichiarata, pagata dalla madre, appariva “senza dubbio di favore”.
Il contribuente ha trasmesso la documentazione richiesta, con scritto del 22 agosto 2025, nel quale ha rilevato che il “contratto di __________ è di mercato e non soggetto alla disciplina degli affitti a parenti”, in quanto l’inquilina __________ avrebbe avuto lo “status” di “non parente”.
c.
Con ulteriore lettera del 3 settembre 2025, l’autorità di tassazione ha anticipato che il reddito dell’immobile di __________ sarebbe stato stabilito in fr. 21'600.– e quello della casa di __________ in fr. 18'000.–. A proposito di quest’ultimo, il fisco ha spiegato che l’inquilina era la ex compagna e madre dei figli del reclamante e che il canone di locazione secondo il contratto ammontava a fr. 18'000.– all’anno.
Il contribuente ha preso posizione con scritto dell’8 settembre 2025, contestando la valutazione dei redditi immobiliari proposte dal fisco cantonale. In merito alla casa di __________, in particolare, ha preso atto “con favore” che l’inquilina era stata riconosciuta non parente e che il contratto era stato considerato “di mercato”. Ha tuttavia chiesto di tener conto del fatto che fino al 2024 l’inquilina non aveva pagato alcuna pigione, con la conseguenza che l’importo dovuto doveva essere considerato “integralmente insoluto e quindi inesigibile”.
d.
Con decisione del 24 settembre 2025, l’Ufficio di tassazione ha parzialmente accolto il reclamo del contribuente, commisurando il reddito imponibile in fr. 11'000.– e quello determinante per l’aliquota in fr. 77'800.–. Per quanto concerne, in particolare, il reddito dell’immobile di __________, è stato stabilito in fr. 18'000.–, importo da cui sono state dedotte le spese di manutenzione forfetarie pari a fr. 3'600.–. Nella motivazione della decisione, il fisco cantonale ha affermato di aver ripreso il canone di locazione risultante dal contratto, “non essendo stata comprovata la perdita di tale entrata”.
D. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 chiede che il reddito del suo immobile di __________ sia stabilito, in via principale, in zero franchi, “coerente con gli incassi effettivi”, e, in via subordinata, in fr. 9'600.–, “coerenti con la dichiarazione prudenziale”. In via ulteriormente subordinata, chiede che l’imposizione sia limitata al 50% del valore locativo, “se qualificata come locazione di favore”. In ogni caso, postula che sia riconosciuta “la deduzione per crediti inesigibili”.
L’insorgente ribadisce che l’inquilina non avrebbe versato alcuna pigione fino al 2024, quando “ha avviato versamenti volontariamente di CHF 500/mese, a seguito dell’avvio di un’attività lavorativa”, ciò che dimostrerebbe a suo dire “che la mancata corresponsione era dovuta a morosità e non a scelta volontaria”. Precisa inoltre che gli importi che versa a __________ “a titolo di contributi alimentari per i figli sono del tutto estranei al rapporto locativo e non sostituiscono in alcun modo la pigione dovuta”.
E. Nelle sue osservazioni del 10 ottobre 2025, l’Ufficio di tassazione propone di respingere il ricorso. Non risulterebbero “attualmente… tentativi di incasso del dovuto” e “nel caso in esame un’eventuale riduzione del canone d’affitto sarebbe piuttosto da valutare nell’ottica di un affitto di favore… o tutt’al più andrebbero rinegoziati i contributi alimentari”. A suo avviso, “se l’inquilino moroso fosse stato un terzo, la procedura sarebbe sicuramente continuata”. Pur definendo “comprensibile” il fatto che l’insorgente vi abbia rinunciato, il fisco ritiene che non sia “un motivo sufficiente a diminuire l’onere fiscale derivante dal reddito immobiliare”.
Diritto
1. 1.1.
Secondo l’articolo 15 cpv. 1 LT, sottostà all’imposta sul reddito la totalità dei proventi, periodici e unici. Analoga formulazione è prevista dall’art. 7 cpv. 1 della legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni (LAID).
Come ha ripetutamente sottolineato il Tribunale federale, il legislatore ha in tal modo fatto proprio il principio dell’imposizione del reddito netto globale (“Grundsatz der Gesamtreineinkommensbesteuerung”). L’art. 15 cpv. 1 LT contiene dunque una clausola generale, che è completata, agli articoli da 16 a 22 LT, da una lista esemplificativa di diverse componenti reddituali e da un elenco tassativo di redditi esenti dall’imposta (DTF 125 II 113 = ASA 67 p. 644 = RDAF 1999 II 385 consid. 4a).
Quali redditi della sostanza immobiliare sono segnatamente imponibili i proventi dalla locazione, dall’affitto, dall’usufrutto o da altro godimento (art. 20 cpv. 1 lett. a LT) e il valore locativo di immobili o di parti di essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito (art. 20 cpv. 1 lett. b LT).
1.2.
Dottrina e giurisprudenza sono concordi nell’affermare che un reddito è realizzato quando il soggetto fiscale ne può disporre effettivamente, sia entrandone in possesso, cioè incassando la somma, sia ricevendo sul medesimo una pretesa giuridica ferma. Di solito, già l’acquisizione di un credito viene ritenuta costitutiva di reddito, purché l’adempimento non appaia incerto (cfr., per esempio, le sentenze del Tribunale federale n. 2C_94/2010 del 10 febbraio 2011 consid. 3.1, DTF 113 Ib 23 consid. 2e; ASA 66 p. 377 consid. 4a; ASA 66 p. 554 consid. 5d; ASA 65 p. 733 consid. 3b; StE 2003 B 21.1 n. 11 consid. 3.2).
1.3.
Per quanto concerne in particolare i redditi della sostanza immobiliare, nel caso di un contratto di locazione, il conduttore, titolare del diritto d’uso, è il debitore della prestazione costituita dalla pigione. Il locatore può quindi prevalersi di un credito che gli procura un vantaggio economico regolare. Il momento della realizzazione del reddito corrisponde pertanto all’acquisizione da parte del locatore di una pretesa certa (principio di competenza; “Soll-Methode”). Questa coincide generalmente con la scadenza del diritto alla prestazione che dipende dai termini fissati nel contratto.
In caso di contestazione riguardo alla pigione, il principio di cassa (“Ist-Methode”) può trovare applicazione, purché la pretesa del locatario non sia temeraria o sprovvista di probabilità di successo. Una incertezza particolare sull’esecuzione implica in effetti che il reddito sia considerato come acquisito unicamente al momento del reale incasso della prestazione (in contanti, tramite accredito o compensazione). L’incertezza particolare può anche originare dal rischio di insolvibilità del conduttore che non sarebbe più in grado di pagare la pigione (cfr. Liégeois, La disponibilité du revenu ‑ Le moment de l’acquisition en droit fiscal suisse, Ginevra 2018, n. 1022 ss, p. 333 s.; inoltre Locher, Kommentar zum DBG, vol. I, 2a ed., Basilea 2019, n. 19 ad art. 21 LIFD, p. 659; Reich/Weidmann, in: Zweifel/Beusch [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, DBG, 3a ed., Basilea 2017, n. 33 ss. ad art. 16 LIFD, p. 206; Merlino, in: Noël/Aubry Girardin [a cura di], Commentaire romand, IFD, 2a ed., Basilea 2017, p. 508, n. 41 ss ad art. 21 LIFD; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter, Handkommentar zum DBG, 3a ed., Zurigo 2016, n. 69 e 70 ad art. 41 LIFD, p. 798).
2. 2.1.
Nel caso in esame, con contratto dell’8 febbraio 2010 il ricorrente ha ceduto in locazione a __________ il suo appartamento di 3.5 locali, 128 mq, situato in via __________ 26 a __________. La pigione è stata stabilita in fr. 18'000.– all’anno, oltre a spese accessorie pari a fr. 3'600.–.
Nella dichiarazione d’imposta 2021, il contribuente ha dichiarato un canone di locazione, versato da __________, pari a fr. 7'680.–, importo da cui ha dedotto spese di manutenzione per fr. 1'536.–. Il reddito locativo dichiarato è stato ripreso dall’autorità di tassazione, nella decisione di tassazione dell’imposta cantonale 2021.
Nel corso della procedura di reclamo, il fisco cantonale ha chiesto al contribuente di produrre copia del contratto di locazione. Solo allora l’autorità ha appreso che la pigione concordata ammontava a fr. 18'000.–. Il reclamante ha tuttavia sostenuto che l’inquilina non aveva effettivamente pagato la pigione.
Dopo che, nella decisione impugnata, l’Ufficio di tassazione ha assoggettato all’imposta sul reddito la pigione di fr. 18'000.–, l’insorgente ha interposto ricorso, ribadendo che l’inquilina non ha pagato alcun canone di locazione fino al 2024, quando ha intrapreso un’attività lucrativa ed ha iniziato “volontariamente” a versare 500 franchi al mese. Il relativo reddito non dovrebbe pertanto essere assoggettato all’imposta, essendo “inesigibile”.
2.2.
2.2.1.
Con la sentenza 2C_500/2018 dell’8 aprile 2020, il Tribunale federale ha respinto il ricorso di un contribuente, che aveva stipulato con il figlio un contratto di locazione per un appartamento di sua proprietà, concordando una pigione di fr. 1'100.– al mese, oltre a spese accessorie per fr. 250.–. Il figlio non aveva tuttavia mai pagato la pigione. Le autorità cantonali avevano stabilito che, non essendo stato pagato il canone di locazione, si trattasse di un comodato ed avevano pertanto assoggettato all’imposta il valore locativo dell’appartamento, che era inferiore rispetto alla pigione convenuta nel contratto di locazione.
La Suprema Corte ha respinto il ricorso del contribuente, pur non condividendo la decisione impugnata. Ha infatti ritenuto che le autorità cantonali avrebbero dovuto imporre non il valore locativo, ma la pigione prevista dal contratto di locazione. Premesso infatti che le parti concordavano sul fatto che non vi fosse una pigione di favore (cioè inferiore alla metà del valore locativo) e che pertanto non si trattava di un’elusione fiscale, ha ricordato che l’assoggettamento del canone di locazione all’imposta sul reddito non dipende dal fatto che sia pagato, ma che è sufficiente che il locatore abbia acquisito un credito, ciò che si verifica con la conclusione del contratto e con la scadenza della pigione. Il reddito non si considera realizzato a tale momento e l’assoggettamento viene differito al momento del pagamento solo se l’adempimento deve essere considerato incerto. Nel caso in esame, il ricorrente aveva affermato che contava sul pagamento dei canoni di locazione, ragione per cui si doveva escludere un’incertezza circa l’adempimento del credito. Di conseguenza, il reddito era imponibile già per effetto della conclusione del contratto di locazione e della scadenza dei canoni mensili (sentenza 2C_500/2018 dell’8 aprile 2020 consid. 4.3).
2.2.2.
Anche il Tribunale amministrativo del Canton Berna si è occupato del caso di un contribuente che aveva ceduto in locazione al figlio, nel 2001, un appartamento per un canone mensile di fr. 1'575.–. Negli anni dal 2017 al 2019 l’inquilino aveva versato solo una parte dell’importo dovuto, in particolare (fra 5'265 e 9'450 franchi all’anno). Nel periodo fiscale 2019 il genitore aveva pertanto fatto valere in deduzione l’importo di fr. 36'185.–, corrispondente alle pigioni non incassate. Con una convenzione del 31.12.2019 le parti contraenti avevano convenuto che il locatore rinunciava all’incasso degli importi scoperti. Il fisco cantonale aveva tuttavia negato la deduzione in questione.
Nella sua sentenza 100.1021.149 del 25 aprile 2022, il Tribunale cantonale amministrativo ha condiviso la decisione del fisco, sottolineando il fatto che i redditi in discussione erano stati realizzati al momento della scadenza dei canoni di locazione e che pertanto il ricorrente, alla fine di ogni mese, vantava una pretesa ferma al pagamento della pigione, che ne giustificava l’assoggettamento all’imposta sul reddito. Sebbene il locatario avesse pagato solo in parte le pigioni dovute, il locatore non gli aveva notificato richiami né aveva avviato procedure esecutive. Secondo la Corte cantonale, il fatto stesso che il ricorrente avesse giustificato la rinuncia all’incasso del credito con la volontà di consentire al figlio di risanare la sua situazione finanziaria non faceva che avvalorare l’ipotesi di una remissione di debito volontaria, a titolo di donazione. Una simile rinuncia non era tuttavia deducibile dal reddito del genitore, così come non era imponibile quale reddito del figlio, trattandosi di una liberalità.
2.3.
Nel caso in esame, la locataria non è la figlia del ricorrente, ma è tuttavia la sua ex compagna e, soprattutto, madre dei suoi figli. Quando ha stipulato con lei il contratto di locazione, il contribuente non poteva non sapere quali fossero le sue disponibilità finanziarie e in quale misura fosse prevedibile un versamento, da parte sua, del canone di locazione pattuito. È peraltro verosimile che l’insorgente avesse ragioni per ritenere preferibile che la madre dei suoi figli, che al momento della stipulazione del contratto, nel 2010, erano molto piccoli (essendo nati rispettivamente nel 2005 e nel 2006), non esercitasse un’attività lucrativa, che avrebbe comportato ulteriori costi per l’affidamento dei bambini.
Il ricorrente afferma che la locataria avrebbe intrapreso “volontariamente” il versamento di 500 franchi al mese a partire dal 1° gennaio 2024, “a seguito dell’avvio di un’attività lavorativa”. Ciò significa, in primo luogo, che anche dopo l’inizio dell’attività lucrativa l’inquilina non ha cominciato a pagare l’intera pigione, ma il locatore si è accontentato di percepirne un terzo, rinunciando in tal modo ai due terzi. In secondo luogo, se il pagamento dei 500 franchi al mese è stato considerato “volontario” dallo stesso locatore, si deve concludere che quest’ultimo non riponeva una particolare fiducia nell’adempimento del contratto di locazione da parte della locataria.
D’altra parte, come ha rilevato l’autorità di tassazione, il contribuente non ha mai intrapreso passi formali nei confronti della sua inquilina, per garantirsi l’incasso della pigione. Gli unici documenti che ha prodotto consistono in alcune email, inviate alla locatrice, nelle quali lamenta le proprie difficoltà finanziarie e la invita a farsi carico del pagamento della pigione e delle spese della casa, e in una lettera, inviata il 30 dicembre 2023 all’Autorità regionale di protezione, in cui rende noto che “dal 2010 sost[iene lui] tutte le spese per la casa di __________, includendo interesse ipotecario, costi per l’elettricità, acqua, gas e varie assicurazioni, nonostante esista un accordo” e conclude definendo “necessario che __________ si faccia carico dell’affitto e delle relative spese”. Com’è evidente, non si tratta in alcun modo di una formale diffida ad un debitore moroso e meno ancora dell’avvio di una procedura esecutiva.
Si deve ancora condividere quanto affermato dall’autorità di tassazione, nelle sue osservazioni al ricorso, laddove definisce “comprensibile” il fatto che il ricorrente abbia rinunciato all’incasso forzato, considerata la circostanza che gli inquilini erano la ex compagna e i suoi figli. L’atteggiamento comprensivo del contribuente è coerente con la sua disponibilità a rinunciare a percepire il reddito dell’immobile. Il mancato pagamento non è allora riconducibile ad una di quelle situazioni eccezionali, previste dalla giurisprudenza, in cui l’adempimento del debito da parte del locatario appare incerto, ragione per cui l’imposizione può essere differita fino al momento dell’adempimento.
Non sono pertanto adempiuti i presupposti per la rinuncia ad imporre il canone di locazione previsto dal contratto fra il ricorrente e la madre dei suoi figli.
2.4.
Alla Camera di diritto tributario non è noto quale reddito dell’immobile abbia dichiarato l’insorgente nei periodi fiscali precedenti, ritenuto che il contratto risale al 2010. Dalle sue stesse affermazioni si evince che i pagamenti da parte dell’inquilina sono stati sporadici e comunque parziali.
Nel periodo fiscale in discussione, aveva dichiarato un reddito di fr. 7'680.–, che non corrisponde né al canone di locazione che gli spettava secondo il contratto né ai versamenti effettivi della locataria. Come visto, è solo dopo che il fisco cantonale gli ha chiesto di produrre copia del contratto che è stata conosciuta la situazione effettiva.
Non si può allora escludere che, nei periodi fiscali precedenti, il contribuente abbia dichiarato un reddito immobiliare inferiore a quello cui aveva diritto secondo il contratto.
Sarà l’autorità fiscale a verificare la situazione e a valutare se vi siano i presupposti per l’apertura di un procedimento di ricupero d’imposta.
2.5.
Considerato il contratto di locazione stipulato dal ricorrente con la ex compagna e madre dei suoi figli, non può evidentemente essere accolta la richiesta subordinata del ricorrente, che vorrebbe che il reddito immobiliare imponibile fosse ridotto alla metà del valore locativo.
In caso di pigione di favore fra congiunti, si presume che vi sia elusione fiscale se la pigione è inferiore alla metà del valore locativo. In tal caso, la differenza fra il valore locativo e la pigione inferiore viene assoggettata all’imposta quale reddito del locatore (DTF 146 II 97).
Tale giurisprudenza presuppone che vi sia un contratto di locazione fra congiunti, che preveda un canone di locazione inferiore alla metà del valore locativo. Nel caso in esame, tuttavia, la stessa autorità di tassazione, nella lettera del 3 settembre 2025, nella quale prospettava al contribuente l’imposizione del reddito di fr. 18'000.–, corrispondente al canone di locazione risultante dal contratto, definiva tale valore “apparentemente congruo alla zona e al valore di mercato dello stesso”.
In ogni caso, se fosse riconosciuta l’esistenza di un’elusione fiscale, la conseguenza non consisterebbe nell’imposizione del 50% del valore locativo, bensì nell’assoggettamento all’imposta, oltre che della pigione definita con il contratto, della differenza fra il valore locativo e la pigione stessa.
3. Il ricorso è respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico del ricorrente, soccombente.
Per questi motivi,
visto per le spese l’art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1. Il ricorso è respinto.
2. Le spese processuali consistenti:
a. nella tassa di giustizia di fr. 700.–
b. nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 80.–
per un totale di fr. 780.–
sono a carico del ricorrente.
3. Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Lucerna, entro 30 giorni (art. 73 LAI Copia per conoscenza:
municipio di .
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: La segretaria: