Incarto n. 80.2008.14
Lugano 2 luglio 2008
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici
Andrea Pedroli, presidente, Stefano Bernasconi, Mauro Mini
segretario
Fiorenzo Gianinazzi
parti
RI 1 rappr. da: RA 1
contro
RS 1
oggetto
ricorso del 25 gennaio 2008 contro la decisione del 27 dicembre 2007 in materia di imposta sugli utili immobiliari.
Ritenuto in fatto e considerando in diritto
A. Con atto pubblico del 3 marzo 2006, RI 1 concedeva a __________ un diritto di compera cedibile su otto quote di proprietà per piani (PPP) del fondo base n. __________ RFD di __________, al prezzo complessivo di fr. 3'000'000.–, così ripartito fra le singole quote:
PPP n__________ (122‰) fr. 312'000.–
PPP n. __________ (122‰) fr. 312'000.–
PPP n. __________ (90‰) fr. 230'000.–
PPP n. __________ (90‰) fr. 230'000.–
PPP n. __________ (91‰) fr. 233'000.–
PPP n. __________ (91‰) fr. 233'000.–
PPP n. __________ (197‰) fr. 775'000.–
PPP n. __________ (197‰) fr. 675'000.–
In seguito alla cessione ed all’esercizio dei diritti di compera, venivano iscritti i seguenti trapassi di proprietà delle quote in questione:
PPP n__________ (122‰) 28 settembre 2006 __________
B. Con otto decisioni del 27 novembre 2007, l’Ufficio di tassazione notificava al venditore le tassazioni dell’imposta sugli utili immobiliari relative alle cessioni in questione.
Per quattro quote (PPP n. __________), quale valore di investimento era stato considerato il valore di stima ufficiale del terreno in vigore 20 anni prima, cui si aggiungevano i costi di costruzione. Ne risultavano pertanto i seguenti utili imponibili e le seguenti imposte:
PPP n. __________ (122‰) fr. 50’407.– fr. 1'512.20
PPP n. __________ (122‰) fr. 50’407.– fr. 1'512.20
PPP n. __________ (197‰) fr. 352’592.– fr. 10'577.75
PPP n. __________ (197‰) fr. 252’592.– fr. 7'577.75
Per le altre quattro quote, l’utile era invece calcolato a partire dall’acquisto delle stesse, avvenuto il 22 dicembre 1995 a prezzi superiori rispetto a quelli di vendita. L’utile imponibile e l’imposta erano pertanto pari a zero.
C. Il contribuente impugnava le suddette decisioni, con reclamo del 7 dicembre 2007. A suo avviso, era arbitraria la decisione dell’Ufficio di tassazione di considerare singolarmente la vendita di ognuna delle quote di PPP, considerata la sua volontà di “cedere l’intera casa per evitare di occuparsi di trovare gli acquirenti”. Chiedeva pertanto che l’utile fosse calcolato deducendo dal prezzo di vendita complessivo (fr. 3’000'000.–) tutti i costi di costruzione e di acquisto, per giungere ad un utile unico di fr. 617'000.– e ad una sola imposta di fr. 18'510.–.
All’udienza del 12 dicembre 2007, l’autorità di tassazione osservava di non potersi scostare dalla decisione impugnata, mentre il contribuente ribadiva le proprie censure.
D. Con otto decisioni del 27 dicembre 2007, l’Ufficio di tassazione respingeva il reclamo del contribuente, argomentando che “l’operazione di vendita è avvenuta in una sola volta, ma secondo il contratto stipulato ai diversi appartamenti sono stati attribuiti i rispettivi valori”. Concludeva pertanto che faceva stato il contratto di costituzione del diritto di compera e che in nessun caso, salvo rettifica all’Ufficio dei registri, ci si poteva scostare da esso.
E. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente la tassazione separata dell’utile relativo alle diverse quote di PPP cedute e chiede che l’utile venga stabilito unitariamente in fr. 617'000.–. Ribadisce che la sua intenzione era di vendere l’edificio in blocco, ma che l’acquirente ha poi suddiviso il prezzo in base ai millesimi. Solo in seguito si sarebbe accorto che i millesimi non rispecchiavano il reale valore, tanto è vero che i condomini avrebbero poi incaricato l’amministrazione di ricalcolare il valore delle quote.
F. All’udienza del 10 giugno 2008, il ricorrente ha sostenuto che il prezzo degli appartamenti definito con il contratto di costituzione del diritto di compera è stato successivamente modificato. In effetti, con atto pubblico del 25 agosto 2006, che non era agli atti, il prezzo complessivo di fr. 3'000'000.– è stato così suddiviso:
PPP n. __________ (122‰) fr. 300'000.–
PPP n. __________ (122‰) fr. 300'000.–
PPP n. __________ (90‰) fr. 300'000.–
PPP n. __________ (90‰) fr. 310'000.–
PPP n. __________ (91‰) fr. 280'000.–
PPP n. __________ (91‰) fr. 310'000.–
PPP n. __________ (197‰) fr. 610'000.–
PPP n. __________ (197‰) fr. 590'000.–
L’esercizio dei diritti di compera è pertanto avvenuto a questi valori.
Alla luce di questa nuova circostanza, le parti hanno convenuto di modificare tutte le tassazioni in base ai valori stabiliti in quest’ultimo atto. Ne risulta un utile complessivo di fr. 431'998.– per le quattro quote di PPP da sempre di proprietà del venditore e di fr. 180'000.– per le quote acquistate nel 1995.
Per questi motivi,
visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT
dichiara e pronuncia
1. Il ricorso è parzialmente accolto.
§ Di conseguenza, le decisioni su reclamo del 27 dicembre 2007 sono riformate nel senso che il valore di alienazione corrisponde a quello definito dall’atto pubblico di modifica del diritto di compera del 25 agosto 2006.
2. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
3. Contro il presente giudizio è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna, entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).
4. Intimazione a:
-; -; -.
Copia per conoscenza:
- municipio di.
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario: