Incarto n. 80.2002.179
Lugano 2 dicembre 2002
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il Presidente della Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
giudice Alessandro Soldini
segretario:
Fiorenzo Gianinazzi
statuendo sul ricorso del 23 ottobre 2002
in materia di: imposta sugli utili immobiliari
presentato da:
__________ __________, __________ __________
ritenuto
in fatto ed in diritto
- che il 3 settembre 2001 __________ __________ vendeva a __________ __________ il mapp. n. __________ RFD di __________ al prezzo di fr. 165'500.-;
- che nella decisione di tassazione sugli utili immobiliari del 26 giugno 2002 l'Ufficio di tassazione determinava l'utile imponibile in fr. 36'707.-, deducendo dal valore dell'alienazione il valore d'acquisto di fr. 125'583.- e costi di acquisto e vendita per fr. 3'410.-;
- che con tempestivo reclamo l'alienante faceva valere diverse spese di costruzione e miglioria, tra cui costi di progettazione per fr. 10'000.-;
- che con decisione del 26 settembre 2002 l'Ufficio di tassazione accoglieva parzialmente il reclamo, determinando l'utile imponibile in fr. 22'758.-: il valore d'acquisto veniva portato a fr. 126'419.- e venivano inoltre riconosciuti costi di costruzione e miglioria per fr. 6'766.--, ma non le spese di progettazione di fr. 10'000.-, costi di acquisto e di vendita per fr. 1'282.- e provvigioni per fr. 8'275.-;
- che l'Ufficio di tassazione ha rifiutato la deduzione della spesa relativa al progetto di costruzione, poiché non vi sarebbe alcuna menzione che il progetto sarebbe effettivamente stato utilizzato dall'acquirente;
- che con tempestivo ricorso __________ __________ ripropone la richiesta di deduzione dei costi di progettazione, argomentando che il progetto è stato usato dall'acquirente;
- che, conformemente all’art. 26c cpv. 2 della legge organica giudiziaria civile e penale del 24 novembre 1910, modificata il 14 maggio 1998, la Camera di diritto tributario decide nella composizione di un Giudice unico la presente causa, che non pone questioni di principio e non è di rilevante importanza;
- che lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT);
- che l'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento: quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT);
- che, secondo l'art. 134 cpv. 1 LT, sono tra l'altro considerati costi di investimento i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;
- che la deduzione delle spese di progettazione (onorario dell'architetto e dell'ingegnere) è generalmente considerata spesa di miglioria deducibile, quando la costruzione in questione è stata realizzata (RF 34/1979 p. 259; Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p. 225; CDT n. 338 del 22 novembre 1989, pubblicata in RDAT I-1992 p. 275). Lo stesso dicasi di piani di costruzione relativi a un complesso di fondi e che ne rendono possibile l'alienazione;
- che sono quindi di regola computabili quali costi di investimento le spese per un progetto che è stato realizzato. Se, invece, un progetto non è stato impiegato per una costruzione, la sua computabilità è limitata al caso in cui il relativo costo è stato necessario per documentare la capacità edificatoria di un fondo e quindi per conseguire il prezzo rogato;
- che va nondimeno rilevato, che indipendentemente dalle considerazioni che precedono, in virtù del principio dell'accertamento separato dell'utile immobiliare, come anche del principio di congruenza, devono essere separati dal prezzo di acquisto dell'immobile quei valori non immobiliari che fossero stati alienati contestualmente al fondo e dunque anche un eventuale progetto per il quale il contratto stabilisca che è compreso nel prezzo (cfr. CDT n. __________.__________.__________ del 30 gennaio 2001 in re C. SA; CDT n. 300 del 30 dicembre 1994 in re B. F. e B. W.). Per stabilire l’utile immobiliare devono essere separati quei valori non immobiliari che potrebbero essere stati trasferiti unitamente al fondo (Guhl, Die Spezialbesteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1953, p. 68; Ochsner, Die Besteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo 1976, p. 75; Baur/Klöti-Weber/ Koch/Meier/Ursprung, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, Muri-Bern 1991, p. 734);
- che nell’atto notarile rogato dal notaio __________ il 3 settembre 2001 nulla si dice in modo esplicito a proposito di un progetto di costruzione approvato, che sarebbe stato ceduto contestualmente all'immobile;
- che nondimeno nell'atto notarile si fa riferimento a un riporto di indici, come pure a un contratto d'appalto che avrebbe formato oggetto di contratto separato;
- che tali clausole non avrebbero ragione di essere in assenza di un progetto di costruzione;
- che il Municipio di __________ ha poi confermato che l'acquirente ha realizzato il progetto di costruzione che l'alienante aveva precedentemente fatto approvare;
- che in simili condizioni si giustifica l'accoglimento del ricorso e la concessione della deduzione di fr. 10'000.- per spese di progettazione.
Per questi motivi,
visto per le spese l'art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1. Il ricorso è accolto.
§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 26 settembre 2002 è riformata nel senso che i costi di costruzione e miglioria vengono stabiliti in fr. 16'766.-.
§§ Gli atti del procedimento sono pertanto retrocessi all'Ufficio di tassazione per l'emissione di nuovi conteggi.
2. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
3. Intimazione alle parti.
4. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il Presidente: Il segretario: