\n \n \n \n \n Kantonsgericht Schwyz
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\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n Urteil vom 26. Juni 2018 \n ZK1 2017 42 \n \n \n \n \n \n Mitwirkend
\n Kantonsgerichtspräsident Dr. Urs Tschümperlin, Kantonsrichter Walter Christen, Pius Schuler, Jörg Meister und Clara Betschart, Gerichtsschreiberin lic. iur. Gabriela Thurnherr.
\n \n \n \n \n \n \n \n \n \n In Sachen
\n 1. A.________, Beklagter, Widerkläger und Berufungsführer, 2. B.________, Beklagte, Widerklägerin und Berufungsführerin, beide vertreten durch Rechtsanwalt C.________, gegen D.________ AG, Klägerin, Widerbeklagte und Berufungsgegnerin, vertreten durch Rechtsanwalt E.________,
\n \n \n \n \n \n \n \n betreffend
\n Forderungen aus Mietvertrag
\n \n \n \n (Berufung gegen das Urteil des Einzelrichters am Bezirksgericht Küssnacht vom 5. September 2017, ZEO 2014 20);- \n \n \n hat die 1. Zivilkammer, \n \n nachdem sich ergeben: \n A. Am 28. November 2012 schlossen die D.________ AG als Vermieterin sowie A.________ und B.________ als Mieter einen Mietvertrag ab (Vi-act. KB I.3). Als Mietobjekt bezeichneten sie die Hallen I (EG) und II (EG und OG) im Abbruchobjekt/Geschäftshaus an der F.________strasse xx sowie 15 Parkplätze (Vertragsziffer 2). Das Mietverhältnis begann am 1. Dezember 2012 und wurde per 31. Januar 2016 befristet (Vertragsziffer 3). Als Anfangsmietzins (inkl. Nebenkosten) vereinbarten die Parteien Fr. 6‘658.35 pro Monat. Der Monat Dezember 2012 war mietzinsfrei (Vertragsziffer 5). Ab Oktober 2013 blieben diverse Mietzinsen ausstehend. \n B. Nach erfolglosem Schlichtungsverfahren (Klagebewilligung in Vi-act. KB I.2) reichte die D.________ AG am 21. Oktober 2014 beim Einzelrichter am Bezirksgericht Küssnacht am Rigi gegen A.________ und B.________ Klage ein mit folgenden Rechtsbegehren (Vi-act. A.I.a): \n 1. Die beklagte Partei sei zu verurteilen, der klagenden Partei CHF 20‘400.10 nebst Zins zu 5 % und die Kosten für den Zahlungsbefehl Nr. yy/zz im Betrag von CHF 206.60 seit dem 27.05.2014 zu bezahlen. \n \n 2. Der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. yy und zz des Betreibungsamtes Hausen am Albis sei aufzuheben. \n \n 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der beklagten Partei. \n \n 4. Eventualbegehren: Der Beklagte sei zu verpflichten, dem Kläger die Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Rechtsfall zu entschädigen. \n Am 23. Oktober 2014 wurde eine Klageergänzung mit folgenden Rechtsbegehren eingereicht (Vi-act. A.I.b): \n 1. Die beklagte Partei sei zu verurteilen, der klagenden Partei CHF 60‘556.80 nebst Zins zu 5 % zu bezahlen. \n \n 2. Der Rechtsvorschlag in der Betreibung Nr. yy und zz des Betreibungsamtes Hausen am Albis sei aufzuheben. \n \n 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der beklagten Partei. \n \n 4. Eventualbegehren: Der Beklagte sei zu verpflichten, dem Kläger die Aufwendungen mit dem Rechtsfall zu entschädigen. \n \n 5. Eventualbegehren: Die beklagte Partei sei zu verurteilen, Untermietzins im Betrag von CHF 31‘700.00 widerrechtlich vereinnahmt und dem Vermieter nicht weitergegeben zu haben, siehe separate Beilagen (Quittung mit Herrn H.________ vom 02. Juni 2014, Untermietzins für Juni, Juli, August 2014 à CHF 20‘000.00 / Untermietzins I.________ GmbH für April, Juni, Juli, August, September, Oktober 2014 à monatlich CHF 1‘950.00 Total CHF 11‘700.00). \n Mit Klageantwort vom 26. Februar 2015 beantragten A.________ und B.________ die vollumfängliche Abweisung der Klage, soweit darauf eingetreten werden könne, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Klägerin. Ausserdem erhoben sie Widerklage mit folgenden Rechtsbegehren (Vi-act. A.II): \n Es sei die Widerbeklagte zu verpflichten, den Widerklägern CHF 300’000.00 zzgl. 5 % Zins seit 01.07.2014 zu bezahlen. \n \n Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Widerbeklagten. \n Die D.________ AG beantragte mit Widerklageantwort vom 15. Mai 2015 die vollumfängliche Abweisung der Widerklage unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Widerkläger (Vi-act. A.III.a). \n Der Einzelrichter am Bezirksgericht Küssnacht am Rigi gewährte A.________ und B.________ mit Verfügung vom 12. Januar 2016 ab 22. April 2015 die unentgeltliche Rechtspflege und -verbeiständung (Vi-act. A.III.A). Am 25. Januar 2016 fand eine Instruktionsverhandlung statt (Vi-act. III.B). \n Mit Replik vom 3. Oktober 2016 änderte die D.________ AG ihre Anträge wie folgt (Vi-act. A.IV): \n 1. Die Beklagten seien unter solidarischer Haftbarkeit zu verpflichten, der Klägerin den Betrag von CHF 158’465.45 zuzüglich 5 % Zins seit dem 1. Februar 2016 für ausstehende Mietzinsen für die Liegenschaft F.________strasse xx zu bezahlen. \n \n 2. Das bei der J.________ (Bank) auf dem Konto ww liegende Guthaben aus der von der Mieterschaft am 6.12.2012 geleisteten Mietzinskaution im Betrag von CHF 40‘000.00 zuzüglich allfälliger Zinsen sei der Vermieterin direkt unter Anrechnung an die Forderung gemäss Ziff. 1 auszubezahlen. Die J.________ (Bank) sei vom Gericht anzuweisen, das Guthaben der Klägerin direkt auszubezahlen. \n \n 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten. \n Mit Duplik und Widerklagereplik vom 5. Dezember 2016 (Vi-act. A.V), ergänzt am 16. Dezember 2016 (Vi-act. A.Va) beantragten A.________ und B.________ die vollumfängliche Abweisung der Klage sowie die Gutheissung der Widerklage unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Klägerin/Widerbeklagten. Die D.________ AG hielt mit Stellungnahme zur Duplik vom 9. Februar 2017 an ihren Anträgen fest (Vi-act. A.VI). Gleichentags beantragte sie mit Widerklageduplik die Abweisung der Widerklage, soweit darauf einzutreten sei, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Widerkläger (Vi-act. A.VII). \n Am 24. März 2017 wies der Einzelrichter am Bezirksgericht Küssnacht am Rigi die von A.________ und B.________ eingereichte Eingabe vom 23. März 2017 aufgrund der darin enthaltenen Noven kostenpflichtig aus dem Recht (Vi-act. A.VIII). \n Anlässlich der Hauptverhandlung vom 31. Mai 2017 hielten die Parteien an ihren Anträgen fest (Vi-act. A.IX). \n Mit Urteil vom 5. September 2017 erkannte der Einzelrichter am Bezirksgericht Küssnacht am Rigi Folgendes (Vi-act. X): \n 1. In Gutheissung der Klage werden die Beklagten Ziff. 1 und Ziff. 2 unter solidarischer Haftbarkeit verpflichtet, der Klägerin den Betrag von Fr. 158‘465.45 zuzüglich 5 % Zins seit dem 01.02.2016 zu bezahlen, wobei das der Klägerin gemäss Dispositivziff. 2 nachstehend von der J.________ (Bank) auszubezahlende Mietzinsdepot, inkl. Zins, davon in Abzug zu bringen ist. \n \n 2. Die J.________ (Bank) wird hiermit angewiesen, nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils der Klägerin das auf dem Konto ww liegende Guthaben aus der von den Beklagten im Betrag von Fr. 40‘000.00 geleisteten Mietzinskaution, zuzüglich allfälliger Zinsen, auszubezahlen. \n \n 3. Die Widerklage wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen. \n \n 4. (Prozesskosten) \n \n 5. (Rechtsmittel) \n \n 6. (Zustellung) \n C. Dagegen erhoben A.________ und B.________ (nachfolgend Berufungsführer) am 6. Oktober 2017 Berufung mit folgendem Antrag (KG-act. 1): \n Das angefochtene Urteil sei vollumfänglich aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung betreffend Klage und Widerklage an die Vorinstanz zurückzuweisen, \n \n unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten der Berufungsbeklagten. \n Mit Berufungsantwort vom 13. November 2017 beantragte die D.________ AG (nachfolgend Berufungsgegnerin) Folgendes (KG-act. 8): \n 1. Die Berufung sei abzuweisen, soweit darauf überhaupt einzutreten ist. \n \n 2. Die Ziffern 1 bis 3 des Dispositives des Urteils des Bezirksgerichts Küssnacht am Rigi vom 5. September 2017 im Prozess ZEO 2014 20 seien zu bestätigen. \n \n 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beklagten. \n Auf die Begründungen wird, sofern erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. \n \n in Erwägung: \n 1. Die Berufungsführer reichen mit der Berufung erstmals zwei CDs und einen USB-Stick mit Video- und Bilddateien aus den Jahren 2015-2017 ein (KG-act. 1/12 und 1/13). \n a) Neue Tatsachen und Beweismittel werden im Berufungsverfahren nur noch dann berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (