Verwaltungsgericht
Urteil vom 23. Dezember 2024
Es wirken mit:
Präsident Thomann
Oberrichterin Obrecht Steiner
Ersatzrichter Etter
Gerichtsschreiberin Blut-Kaufmann
In Sachen
A.___ vertreten durch Rechtsanwalt Christoph Gäumann,
Beschwerdeführer
gegen
1. Bauund Justizdepartement,
2. Baukommission der Einwohnergemeinde Hofstetten-Flüh,
3. B.___ vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Fridolin Walther,
Beschwerdegegner
betreffend Baubewilligung / Windfang, Balkonersatz, Sichtschutzwand
zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
I.
1. Am 11. April 2022 ersuchte A.___ (nachfolgend Bauherr oder Beschwerdeführer) bei der Baukommission der Einwohnergemeinde Hofstetten-Flüh (nachfolgend Baukommission) um Genehmigung eines Bauvorhabens mit der Bezeichnung «Neubau Gedeckter Windfang / Balkonersatz und Sichtschutzwand aus Holz» hinsichtlich der Parzelle GB Hofstetten-Flüh Nr. [...]. Dieses beinhaltet einen einstöckigen, 8,94 m langen und 4,16 m breiten Neubau, der mit dreiseitiger Verglasung im Abstand von 5,5 cm vor der Südfassade des bestehenden zweistöckigen Gebäudes geplant ist und auf dem ein (Ersatz-) Balkon für jenes Gebäude gebaut werden soll. Die Sichtschutzwand ist auf der Parzellengrenze in einer Länge von 21 m mit einer Höhe von 2 m und mit fünfzehn Fundamenten à 85 cm Tiefe geplant.
2. Gegen das publizierte Bauvorhaben erhob B.___ (nachfolgend Nachbar) umfassend Einsprache.
3. Die Baukommission hiess mit Entscheid vom 1. Juni 2022 die Einsprache in Bezug auf den «gedeckten Windfang» gut und bewilligte das Baugesuch lediglich für die «Holzsichtschutzwand und den Balkonrückbau mit Ersatz gemäss den eingereichten Plänen». Sie begründete dies mit dem Hinweis, wonach gemäss Gestaltungsplan auf entsprechender Parzelle kein Anbau zulässig sei, der projektierte Windfang jedoch als Anbau wahrgenommen werde. Die Sichtschutzwand sei hingegen unter Berücksichtigung des Gesetzes über die Einführung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches zu bewilligen (EG ZGB, BGS 211.1).
4. Gegen die Teil-Baubewilligung führten sowohl der Bauherr als auch der Nachbar Beschwerde beim Bau- und Justizdepartement (nachfolgende BJD oder Vorinstanz).
5. Mit Entscheid vom 1. März 2024 wies das BJD die Beschwerde des Bauherrn ab und hiess die Beschwerde des Nachbarn gut. Es hob die Teil-Baubewilligung in Bezug auf den Ersatzbalkon sowie die Holzsichtschutzwand auf und bestätigte die Verweigerung der Baubewilligung für den Windfang, welchen das BJD als Wintergarten qualifizierte. Die Vorinstanz auferlegte dem Bauherrn die Verfahrenskosten (CHF 1'800.00) und eine Parteientschädigung an den Nachbarn (CHF 3'103.40).
6. Der Bauherr erhob am 14. März 2024 Beschwerde an das Verwaltungsgericht und beantragte unter Kosten- und Entschädigungsfolge, die Verfügung des BJD sowie die Teil-Baubewilligung betreffend die Einsprachegutheissung Windfang aufzuheben und die Baubewilligung für den Neubau eines gedeckten Windfangs, für einen Balkonersatz und für eine Sichtschutzwand zu erteilen. Nach mehrfacher Fristverlängerung folgte innert Nachfrist die Begründung der Beschwerde mit Eingabe vom 31. Mai 2024. Der Kostenvorschuss von CHF 2'000.00 wurde fristgerecht geleistet.
7. Die Vorinstanz ersuchte am 5. Juni 2024 um Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolge zu Lasten des Beschwerdeführers und verwies zur Begründung vollumfänglich auf den angefochtenen Entscheid und die Akten.
8. Die Baukommission verzichtete mit Eingabe vom 20. Juni 2024 auf eine Stellungnahme.
9. Der Nachbar teilte nach mehrfacher Fristverlängerung innert Nachfrist am 20. September 2024 mit, dass aufgrund der fallspezifischen Umstände auf die Einreichung einer Stellungnahme und auf die Stellung von Anträgen verzichtet werde.
10. Mit Verfügung vom 23. September 2024 wurde festgehalten, dass davon ausgegangen werde, die Verfahrensbeteiligten hätten sich hinreichend äussern können. Gleichzeitig wurde den Parteivertretern Gelegenheit eingeräumt, Kostennote und eine allfällige Honorarvereinbarung einzureichen. Der Beschwerdeführer reichte mit Eingabe vom 14. Oktober 2024 eine Honorarnote ein.
11. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen des BJD wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.
II.
1. Die Beschwerde ist frist- und formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel und das Verwaltungsgericht zur Beurteilung zuständig (vgl. § 2 Abs. 3 Kantonale Bauverordnung [KBV, BGS 711.61] i.V.m. § 49 Gerichtsorganisationsgesetz [GO, BGS 125.12]).
2.1 Gestaltungspläne bezwecken eine architektonisch und hygienisch gute, der baulichen und landschaftlichen Umgebung angepasste Überbauung, Gestaltung und Erschliessung zusammenhängender Flächen. Sie können die Lage, die äusseren Abmessungen, die Geschosszahl, die Durchmischung der Nutzung und weitere bauliche Einzelheiten der im Plangebiet zu erstellenden Bauten und Anlagen bestimmen (§ 44 Planungs- und Baugesetz [PBG, BGS 711.1]). Es bleibt weitgehend dem Ermessen der Gemeinde überlassen, wie sie sich im Rahmen der Zonenplanung entwickeln will. Sie kann das in ihren Reglementen bestimmen, soweit ihr Rechtsetzungskompetenz zukommt, und auch über die Anwendung und Auslegung ihres eigenen Rechts befinden. Das Verwaltungsgericht greift nicht ohne Not ein; der kommunalen Behörde wird auf Grund ihrer weitgehenden Autonomie in Bau- und Planungssachen ein Beurteilungsspielraum belassen (Urteil VWBES.2023.325 vom 19. Januar 2024, E. 4).
2.2 Das vorliegend relevante Grundstück GB Hofstetten-Flüh Nr. [...] liegt in der zweigeschossigen Wohnzone (W2a), in welcher eine offene Bauweise anzustreben ist (§ 18 Abs. 3 kommunales Bau- und Zonenreglement). Der Bauzonenplan wird vorliegend überlagert durch den Gestaltungsplan «Hollenweg», genehmigt durch den Regierungsratsbeschluss Nr. 2327 vom 5. Dezember 2000. Jener Gestaltungsplan bezweckt die Bebauung von sieben Parzellen «unter Beachtung der Topographie und der bestehenden Naturelemente» (§ 1 Sonderbauvorschriften). Der Gestaltungsplan unterscheidet neben Erschliessungsflächen und Umgebungsflächen (Grünfläche, Waldrandzone, Hecke sowie «Erdwall / Heckenartige Bepflanzung mit Einzelbäumen») die Baubereiche «2-geschossig», «1-geschossig», «1-geschossig (Wintergärten, Pergolas etc.)» und «unterirdisch». Im Gestaltungsplan ist auf vier von sechs Parzellen u.a. eine schraffierte Fläche für die «1-geschossige Baufläche (Wintergärten, Pergolas etc.)» ausgewiesen. Die Sonderbauvorschriften ergänzen für (nur) drei dieser Parzellen, es seien diesbezüglich Wintergärten, offene Erdgeschosshallen, überdeckte offene Dachterrassen sowie offene ein- und vorspringende Balkone gestattet. Für jene drei Parzellen könne die Baubewilligungsbehörde Abweichungen zu den Baubereichen bewilligen.
2.3 Das vorliegende Bauprojekt ist auf einer Parzelle geplant, welche im Gestaltungsplan keine schraffierte Fläche ausweist, sondern – neben den Umgebungs- und Erschliessungsflächen – einen zweigeschossigen und einen eingeschossigen Baubereich. Die Sonderbauvorschriften enthalten dazu eine parzellenspezifische Regelung, wonach der eingeschossige Bau vom zweigeschossigen Bau auf jener Parzelle «konstruktiv getrennt» werden müsse (§ 5 Sonderbauvorschriften).
2.4 Die Sonderbauvorschriften untersagen Flachdächer (§ 5 Sonderbauvorschriften) sowie «Bauten und bauliche Anlagen» ausserhalb der Baubereiche, wobei «Spielanlagen, Schwimmbassins, Biopools, Biotope und auf der Nordseite ein Kleintierstall» zulässig sind (§ 12 Sonderbauvorschriften). «Hochbauten» sind nur innerhalb der ein- und zweigeschossigen Baubereiche gestattet (§ 5 Sonderbauvorschriften). Entlang den Strassenrändern und Parzellengrenzen sind lockere bis dichtere Grünelemente und / oder neu vereinzelte Hochstämmer zu pflanzen und zu unterhalten (§ 14 Sonderbauvorschriften).
3.1 Die Baukommission führte im Rahmen des vorinstanzlichen Verfahrens aus, der Windfang sei im 1-geschossigen Baubereich geplant, welcher jedoch «eine baulich klare und optisch erkennbare Trennung» vom Hauptbau im zweigeschossigen Baubereich aufweisen müsse. Da das Bauprojekt Windfang lediglich 5,5 cm vom zweigeschossigen Bau entfernt erstellt werden soll und als Anbau wahrgenommen werde, sei das Projekt nicht genehmigungsfähig.
3.2 Die Vorinstanz erachtete den Neubau nicht als Windfang. Denn ein Windfang sei definitionsgemäss ein vor dem eigentlichen Flur gelegener Raum zwischen Haus- und Windfangtüre, der das Eindringen von kalter Luft vermeiden soll. Im Hinblick auf die Fläche von 37,2 m2 und die dreiseitige Verglasung mit Sonnenmarkise diene das Bauvorhaben offensichtlich der Erweiterung des Wohn- und Aufenthaltsbereiches statt der Vermeidung des Eindringens kalter Luft in den Flurbereich. Die Vorinstanz qualifizierte den Abstand von 5,5 cm mithin als Umgehung resp. das Teilbauvorhaben mit der Bezeichnung Windfang als Wintergarten. Aus Sicht der Vorinstanz sei im Gestaltungsplan explizit ein spezifischer Baubereich für Wintergärten ausgeschieden worden. Das vorliegende Bauprojekt sei jedoch in einem eingeschossigen Baubereich geplant, welcher nicht für Wintergärten vorgesehen sei. Das Teilprojekt Windfang resp. Wintergarten sei daher nicht baubewilligungsfähig. Obwohl offenbleiben könne, ob eine konstruktive Trennung bestehe, erachtete die Vorinstanz diesbezüglich nicht den geplanten geringen Abstand (resp. die fehlende optisch erkennbare Trennung), sondern die statische Eigenständigkeit der Baute als relevant. Darüber hinaus qualifizierte sie die Auffassung der Baukommission, wonach im streitbetroffenen Baubereich kein Anbau zulässig sei, als unzutreffend. Denn mit dem den Gestaltungsplan genehmigenden Regierungsratsbeschluss sei ausdrücklich erwogen worden, dass 1-geschossige Anund Vorbauten ausgeschieden würden.
3.3 Der beschwerdeführende Bauherr rügt die Qualifikation als Wintergarten und weist auf das kommunale Zonenreglement, wonach Wintergärten Gebäudeteile seien, die an die isolierte Fassade «angebaut» seien. Da der Windfang – wie von der Vorinstanz im Gegensatz zur Baukommission eingeräumt – vom Hauptgebäude konstruktiv getrennt sei, könne er kein Wintergarten sein.
3.4 Die vorinstanzliche Qualifizierung des Bauprojekts als Wintergarten (statt als Windfang) mag architektonisch zutreffend sein. Jedoch erscheint diskutabel, ob dies entscheidrelevant ist. Denn die Auffassung des BJD, wonach der geplante Windfang resp. Wintergarten in einem Baubereich geplant sei, in welchem keine Wintergärten gebaut werden dürfen, erscheint weniger naheliegend als das Gegenteil. Während für den schraffierten eingeschossigen Baubereich Einschränkungen bestehen («Wintergärten, Pergolas etc.») und diese zumindest für drei Parzellen auch in den Sonderbauvorschriften umschrieben werden, sind keine derartigen Einschränkungen für den «normalen» eingeschossigen Baubereich der vorliegend relevanten Parzelle ausgewiesen. Wieso im «normalen» eingeschossigen Baubereich «weniger» erlaubt sein soll als im (nur) auf Wintergärten limitierten Baubereich, erschliesst sich nicht. Dieses Verständnis scheint die Baukommission zumindest erwogen zu haben. Denn es findet sich in den Akten der Vorinstanz in der Mappe «Eingabe der Vorinstanz» eine Kopie des Gestaltungsplanes, auf dessen Legende beim «Baubereich 1-geschossig» handschriftlich der Hinweis «≙ alle Bauten» angebracht wurde. Die einleitenden Worte in § 5 Sonderbauvorschriften deuten denn auch darauf hin, dass «Hochbauten» innerhalb der Baubereiche grundsätzlich zulässig sind.
3.5 Vorinstanz und Beschwerdeführer machen geltend, § 5 Sonderbauvorschriften, wonach der eingeschossige Bau vom zweigeschossigen Bau getrennt werden müsse, setze explizit eine «konstruktive» Trennung voraus. Im vorliegenden Fall besteht jedoch kein Grund, in den Beurteilungsspielraum der kommunalen Behörden einzugreifen, welche die Optik bei der Auslegung der Sonderbauvorschriften berücksichtigte. Abgesehen davon, dass Gestaltungspläne eine architektonisch gute Überbauung und Gestaltung anstreben, bezweckt vorliegender Gestaltungsplan eine Bebauung unter Beachtung der Topographie und der bestehenden Naturelemente (Waldrand / Hanglage). Dies, die Vorgabe der offenen Bauweise im Zonenplan sowie die Regel in § 5 Sonderbauvorschriften, wonach im Baubereich des Gestaltungsplanes nur Einfamilienhäuser gestattet sind, darf und soll durchaus vorliegend bei der Auslegung weitere Sonderbauvorschriften berücksichtigt werden. Zumal der betroffene Baubereich auf der repräsentativeren Südseite, also gegenüber Strasse und Siedlungsgebiet erhöht, liegt (vgl. dagegen zur Nordseite – also Richtung Wald – die Regel bzgl. Kleintierställe).
3.6 Hinsichtlich des zu beurteilenden Bauprojekts kommt hinzu, dass auch in funktioneller Hinsicht eine konstruktive Trennung zum bestehenden Gebäude fraglich ist. Zwar ist dieses Bauprojekt scheinbar statisch eigenständig geplant. Gleichwohl lehnt es sich offensichtlich – trotz minimalem Abstand – an die bestehende Baute an. Erstens soll es über keine Rückseite verfügen, zweitens würde (gemäss Beschwerde) ein direkter Zugang (Tür) zum Hauptgebäude bestehen und drittens soll laut Plan (Ansicht Südfassade sowie Grundriss) das Dachwasser via bestehenden Fallstrang des bestehenden Gebäudes abfliessen. Des Weiteren deutet auch die vom Bauherrn genutzte Bezeichnung «Windfang» eine gewisse (konstruktive) Verbundenheit an, worauf er im Sinne einer gewissen Transparenz bei Baupublikationen zu behaften ist.
3.7 Der deutlichste Hinweis auf eine Verletzung von § 5 Sonderbauvorschrift, welcher eine konstruktive Trennung gebietet, ist der «Balkon». Üblicherweise ist ein Balkon ein vorspringender Teil des Gebäudes (vgl. § 21ter Abs. 4 PBG), also wesentlich mit dem Gebäude verbunden. Vorliegend wird jedoch implizit ein «konstruktiv getrennter» Balkonersatz behauptet. Die allgemeine Lebenserfahrung zeigt, dass man normalerweise nicht aus dem ersten Stock auf den Balkon eines «konstruktiv abgetrennten» Nachbarhauses springt. Dass ein Zugang vom zweigeschossigen Bau auf das Dach des geplanten eingeschossigen Baus geplant ist resp. das Dach des Letzteren den Balkon des Ersteren darstellen soll, stellt offensichtlich eine wesentliche konstruktive Verbundenheit dar. Gestützt auf die Pläne kann festgehalten werden, dass insbesondere von der (tiefer liegenden) Erschliessungsstrasse her der ein- und der zweigeschossige Bau als optische Einheit wirken dürfte. Dieser verlängerte Grossbaukörper widerspricht der Intention des Gestaltungsplanes und kann nicht genehmigt werden.
3.8 Als Zwischenfazit ist somit festzuhalten, dass die Baukommission ihren Beurteilungsspielraum bei der Auslegung von § 5 Sonderbauvorschriften nicht verletzt hat, indem sie den Windfang resp. Wintergarten nicht genehmigte und dabei auch optische Aspekte berücksichtigte. Die allgemeinen, die vorliegende Konstellation nicht streifenden Ausführungen des Regierungsratsbeschlusses, mit welchem der Gestaltungsplan genehmigt wurde, stehen dem nicht entgegen.
3.9 Angefügt sei, dass die geplante Baute mit «Balkondach» eine Flachdachbauweise und damit eine weitere Verletzung von § 5 Sonderbauvorschriften indiziert.
4.1 Die Vorinstanz verweigerte den geplanten Balkonersatz. Dieser fusse – anders als der zu ersetzende Balkon auf besagtem Windfang resp. Wintergarten. Ohne diesen Wintergarten sei der Balkon weder statisch noch physikalisch realisierbar, «zumal sich dieser doch im luftleeren Raum befinden würde und Balkone bekanntermassen nicht fliegen können».
4.2 Der Bauherr argumentiert beschwerdeweise, der bisherige Balkon stehe nicht auf den lediglich dekorativen Säulen, sondern hänge an zwei Balken und sei mittlerweile einsturzgefährdet, weshalb er zwingend zu sanieren sei, wofür eine Baubewilligung zu erteilen sei.
4.3 Der Vorinstanz ist diesbezüglich beizupflichten. Es ist nicht nachvollziehbar, wie das Teilbauvorhaben «Balkonersatz» umgesetzt werden soll, wenn der Windfang resp. Wintergarten fehlt. Es ist am Bauherr, diejenigen Unterlagen einzureichen, die für das Verständnis des Bauvorhabens notwendig sind (§ 6 KBV). Indem die Vorinstanz das wesentliche «Fundament» des Balkons zu Recht nicht genehmigte, fällt auch das darauf fussende Teilprojekt dahin; zumal tatsächlich nicht klar ist, ob und ggf. auf welchen Stützen der «Balkon» stehen soll.
5.1 Das BJD verweigerte die Baubewilligung der Sichtschutzwand mit der Begründung, diese verstosse gegen § 14 Abs. 1 Sonderbauvorschriften. Dass die geplante Sichtschutzwand nicht höher als 2 m sei und daher § 262 Abs. 3 EG ZGB nicht entgegenstehe, sei irrelevant, da Gestaltungspläne und Sonderbauvorschriften von allgemeinen baupolizeilichen Bestimmungen abweichen können (§ 45 Abs. 2 PBG). Die geplante Sichtschutzwand stelle offenkundig weder ein lockereres bis dichteres Grünelement noch einen vereinzelten Hochstämmer dar. Daran würden allfällig entlang der Sichtschutzwand gesetzte Pflanzen nichts ändern.
5.2. Der Beschwerdeführer macht geltend, es sei bereits jetzt ein Zaun entlang der Grenze montiert. § 14 Sonderbauvorschriften schreibe lediglich vor, dass entlang der Parzellengrenze Grünelemente vorhanden sein müssten. Dies sei bereits der Fall und es seien noch zahlreiche weitere Grünelemente geplant. Es sei jedoch gemäss dieser Vorschrift – entgegen der Vorinstanz – nicht verboten, neben den Grünelementen zusätzlich eine Einfriedung zu erstellen. Die Baukommission schloss sich im vorinstanzlichen Verfahren dieser Haltung an und präzisierte, § 12 Sonderbauvorschriften sei nicht anwendbar, da es sich bei der Holzsichtwand «ungeachtet einer Fundation» um eine Einfriedung und nicht um eine Baute oder Anlage handle.
5.3 Aus § 3 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 lit. k KBV sowie § 3ter Abs. 1 lit. d KBV i.V.m. Art. 22 Abs. 1 Bundesgesetz über die Raumplanung (RPG, SR 700) lässt sich folgern, dass Einfriedungen mit einer Höhe von mehr als 1,20 m als Bauten (oder Anlagen) gelten. Es ist nicht erkennbar, dass der vorliegende Gestaltungsplan eine abweichende Normierung dieser Begriffe bezweckte (soweit überhaupt zulässig). Während § 5 Sonderbauvorschriften «Hochbauten» nur innerhalb der Baubereiche als zulässig erklärt, bestimmt § 12 Sonderbauvorschriften Bauten und Anlagen ausserhalb der Baubereiche für unzulässig. Als Ausnahme werden Kleintierställe genannt, welche auf der Nordseite der Wohnhäuser bis max. 2 m2 Grundfläche und max. 2 m «Gebäudehöhe» zulässig seien. Die Bezeichnung «Gebäudehöhe» für Kleintierställe sowie der Wortlaut «Hochbauten» (im Unterschied zum Tiefbau) indizieren, dass mit dem Gestaltungsplan eine generelle Regelung über dem Geländeverlauf bezweckt wurde, welche Einfriedungen (zumindest über 1,20 m) miteinschliesst. Insofern drängt sich – entgegen dem Beschwerdeführer – eine Auslegung des Gestaltungsplans und namentlich § 14 Sonderbauvorschriften auf, wonach entlang der Parzellengrenzen «nur» Grünelemente (oder vereinzelte Hochstämmer) zulässig sind. Zumal im Kontext mit dem Zweck des Gestaltungsplans (in einem Areal in Waldrandnähe) die geplante Sichtschutzwand durchaus als wesentlicher Eingriff in die Landschaft erscheint («Sichtschutz»). Die Baukommission verletzt ihren Beurteilungsspielraum, wenn sie kommunale Normen, namentlich §§ 12 und 14 Sonderbauvorschriften, nicht anwendet. Mithin ist die Beurteilung des BJD in Sachen Sichtschutzwand zutreffend und die Baugenehmigung für die Sichtschutzwand zu verweigern.
6. Bei diesem Ausgang hat der Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 2'000.00 festzusetzen sind. Es erfolgt eine Verrechnung mit dem geleisteten Kostenvorschuss. Der Nachbar hat auf die Stellung von Anträgen (auch hinsichtlich Kostenfolgen) verzichtet und reicht diesbezüglich keine Belege ein; mithin ist keine Parteientschädigung zuzusprechen.
Demnach wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen.
2. Der Beschwerdeführer hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 2'000.00 zu bezahlen.
Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen des Verwaltungsgerichts
Der Präsident Die Gerichtsschreiberin
Thomann Blut-Kaufmann
Das vorliegende Urteil wurde vom Bundesgericht mit Urteil 1C_83/2025 vom 30. Januar 2026 bestätigt.