Verwaltungsgericht
Urteil vom 11. Januar 2024
Es wirken mit:
Präsident Thomann
Oberrichter Frey
Oberrichterin Obrecht Steiner
Gerichtsschreiber Schaad
In Sachen
A.___
Beschwerdeführerin
gegen
B.___
Beschwerdegegnerin
betreffend Anschlussgebühren
zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
I.
1. A.___ ist Eigentümerin der Liegenschaft GB [...] Nr. [...]. Gestützt auf eine Baubewilligung vom 21. Januar 2021 baute sie das bestehende Gebäude um und ersetzte die Heizung. Der Schätzung der Solothurnischen Gebäudeversicherung vom 1. Juli 2022 zufolge beträgt der Versicherungswert CHF 1'403'350.00 und der bauliche Mehrwert CHF 518'000.00. Die Gemeinde B.___ stellte unter dem Titel «Anschlussgebühren» der Eigentümerin gestützt auf diesen Mehrwert mit Verfügung vom 7. September 2022 insgesamt einen Betrag von CHF 20'048.95 in Rechnung (1,5 % Wasseranschluss CHF 7'770.00 1,0 % Kanalbeitrag CHF 5'180.00, 1,0 % Klärbeitrag CHF 5'180.00, 1,5 % Baubewilligung CHF 777.00, Baupublikation CHF 150.00, zuzüglich Mehrwertsteuer von CHF 194.25 und CHF 797.70). Die Eigentümerin erhob dagegen Einsprache. Der Gemeinderat B.___ wies die Einsprache am 26. April 2023 ab.
2. Die Eigentümerin erhob gegen den Einspracheentscheid bei der Kantonalen Schätzungskommission Beschwerde. Sie verlangte, einen Teil des baulichen Mehrwerts bei der Berechnung der Anschlussgebühren in Abzug zu bringen, da es sich dabei um energetische und umweltschonende Massnahmen handle. Die Anschlussgebühren seien um CHF 2'734.40 zu reduzieren. Die Schätzungskommission hiess die Beschwerde mit Urteil vom 16. August 2023 im Sinne der Erwägungen teilweise gut. Im Übrigen wies sie die Beschwerde ab. Die Verfahrenskosten von CHF 600.00 auferlegte sie den Parteien je zur Hälfte.
3. A.___ (nachfolgend: Beschwerdeführerin) erhob am 1. September 2023 Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen das Urteil der Schätzungskommission. Sie beantragt, die Anschlussgebühren von CHF 20'048.95 um CHF 2'355.17 zu reduzieren.
4. Die Gemeinde B.___ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) erhob ebenfalls Beschwerde gegen das Urteil, die sie aber wieder zurückzog. Der Präsident des Verwaltungsgerichts schrieb die Beschwerde mit Verfügung vom 12. September 2023 ab.
5. Die Beschwerdegegnerin stellte am 18. September 2023 den Antrag, die Beschwerde der Eigentümerin abzuweisen. Die Beschwerdeführerin äusserte sich nochmals in einem Nachtrag vom 18. September 2023. Die Beschwerdegegnerin erklärte am 25. September 2023, sie verzichte auf eine weitere Stellungnahme.
II.
1. Die Beschwerde ist rechtzeitig und formrichtig eingereicht worden (§§ 67 und 68 Verwaltungsrechtspflegegesetz, VRG, BGS 124 11). Sie ist zulässiges Rechtsmittel, und das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (§ 36 Kantonale Verordnung über Grundeigentümerbeiträge und –gebühren, GBV, BGS 711.41; § 49 Abs. 2 Gesetz über die Gerichtsorganisation, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführerin ist vom vorinstanzlichen Entscheid besonders berührt und hat ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Abänderung; sie ist daher zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten. Der Klarheit halber ist festzuhalten, dass Gegenstand der Beschwerde allein die von der Gemeinde in Rechnung gestellten Anschlussgebühren (Wasseranschluss, Kanalbeitrag und Klärbeitrag) sein können. Mit den übrigen beiden von der Gemeinde fakturierten Positionen (Gebühr für Baubewilligung und Baupublikation) befasst sich die Beschwerdeführerin nicht konkret, und sie waren auch nicht Gegenstand des vorinstanzlichen Verfahrens. Die Schätzungskommission wäre dafür auch gar nicht zuständig gewesen.
2. Die Erhebung von Anschlussgebühren ist in § 29 ff. GBV geregelt. Die Gemeinde erhebt für den Anschluss an die öffentlichen Wasserversorgungs- und Abwasserbeseitigungsanlagen eine einmalige Anschlussgebühr. Diese wird aufgrund der Gebäudeversicherungssumme berechnet, sofern die Gemeinde nicht eine andere Berechnungsgrundlage beschliesst (§ 29 Abs. 1 GBV). Bei einer Erhöhung der Gebäudeversicherungssumme infolge baulicher Massnahmen ist eine Nachzahlung zu leisten. Die Gemeinde kann bestimmen, dass bei einer Erhöhung der Gebäudeversicherungssumme um weniger als 5 % keine Anschlussgebühr nachzuzahlen ist (§ 29 Abs. 3 GBV). Wenn der Grundeigentümer besondere bauliche Massnahmen im energetischen oder umwelttechnischen Bereich realisiert hat, hat er für den darauf entfallenden Anteil des massgebenden Berechnungswertes keine Anschlussgebühren zu entrichten. Den Nachweis dieses Anteils hat der Grundeigentümer zu erbringen (§ 29 Abs. 4 GBV). Die mit der angefochtenen Verfügung fakturierten Beiträge (Wasseranschluss, Kanalbeitrag und Klärbeitrag) basieren auf den im Reglement über Grundeigentümerbeiträge und –gebühren der Beschwerdegegnerin vom 1. Juli 1993 vorgesehenen Ansätzen.
3. Den Erwägungen im angefochtenen Urteil zufolge – auf welche die Schätzungskommission im Dispositiv verweist – ergebe sich aus den eingereichten Unterlagen, dass die Beschwerdeführerin vom kantonalen Amt für Wirtschaft zwei Beträge von CHF 10'760.00 und CHF 10'239.00 als subsidiäre Förderbeiträge erhalten habe. Es sei dabei um Massnahmen im Interesse einer nachhaltigen Energiepolitik gegangen, mithin um Wärmedämmung des Dachs und der Aussenfassade sowie um eine Sole/Wasser-Wärmepumpe für die betreffende Liegenschaft. Bei diesen geförderten Sanierungsmassnahmen handle es sich um besondere energetische Massnahmen, welche im vorliegenden Zusammenhang abzugsberechtigt seien. Was durch das kantonale Förderprogramm gleichsam mitfinanziert werde, sei als über das gesetzlich Notwendige Hinausgehendes anzusehen. Dies entspreche den Mehrkosten im Verhältnis zu den Kosten, die bei minimaler, gesetzeskonformer Realisierung entstanden wären. Daran ändere der Einwand der Beschwerdegegnerin nichts, dass die Fördermassnahmen der kantonalen Energiefachstelle nicht als Berechnungsgrundlage herangezogen werden könnten. Der Anknüpfungspunkt der erhaltenen Fördergelder sei im vorliegenden Zusammenhang durchaus sachgerecht und praktikabel. Was durch ein Förderprogramm mitfinanziert werde, gelte als übergesetzlich Notwendiges. Das Kriterium der Fördergelder könne daher nicht als unzutreffende Bemessungsgrundlage bezeichnet werden. Die beiden Beträge von CHF 10'760.00 und CHF 10'239.00, total CHF 20'999.00 seien damit zu berücksichtigen und vom in der strittigen Gebührenverfügung vom 7. September 2022 zugrunde gelegten baulichen Mehrwert von CHF 518'000.00 gemäss Einschätzung der Solothurnischen Gebäudeversicherung vom 1. Juli 2022 abzuziehen. Der Anteil im Umfang von total CHF 20'999.00 am baulichen Mehrwert von CHF 518'000.00 sei somit nachgewiesen. Die Beschwerde sei demnach in diesem Punkt begründet.
Nicht nachgewiesen seien dagegen die übrigen geltend gemachten umweltschonenden Massnahmen, die über die vom kantonalen Förderprogramm subventionierten Beträge hinausgingen. Die Beschwerdeführerin habe solche Massnahmen im Betrag von total CHF 133'513.00 angegeben als relevante Differenz für die Summe des besonderen baulichen Mehrwerts. Sie beantrage eine Reduktion der Anschlussgebühren um 13.4 %. Bei den Isolationen und Dämmungen sowie den stromsparenden Elektroinstallationen rechne die Beschwerdeführerin mit Annahmen von je 50 % bei den vom Gesetz minimal geforderten Materialien und Installationen. Der zusätzliche finanzielle Mehraufwand für die geltend gemachten besonderen baulichen Massnahmen sei den eingereichten Unterlagen nicht zu entnehmen. Dass für die umstrittenen Elektroinstallationen kantonale Förderbeiträge ausbezahlt worden wären, sei aus den Akten auch nicht ersichtlich. Den nachvollziehbaren Nachweis dieses Anteils zu erbringen, obliege nach dem Gesagten der Bauherrin beziehungsweise der Beschwerdeführerin. Dass sich nach dem Abzug der vorgebrachten besonderen energetischen und umweltschonenden Massnahmen ein relevanter baulicher Mehrwert von CHF 445'480.00 laut Beschwerdeführerin ergebe, sei demnach nicht erwiesen. Dies gelte auch für deren Schlussfolgerung, das Total der Anschlussgebühren betrage CHF 17'314.57, womit eine Differenz von CHF 2'734.40 resultiere im Vergleich zu den angefochtenen Gebühren von CHF 20'048.95. Was vom Energierecht bereits gefordert sei, könne nicht berücksichtigt werden. Die Beschwerde sei demnach in dieser Hinsicht unbegründet. Die Anschlussgebühren seien basierend auf einem relevanten baulichen Mehrwert von CHF 497'001.00 (CHF 518'000.00 abzüglich CHF 20'999.00) geschuldet. Die Gebühren seien von der Beschwerdegegnerin dementsprechend neu zu verfügen beziehungsweise der Beschwerdeführerin in Rechnung zu stellen.
4. Die Beschwerdeführerin bringt gegen das angefochtene Urteil zusammenfassend und im Wesentlichen vor, der bauliche Mehrwert stehe nicht mit den Fördergeldern in Verbindung. Daher dürfe der bauliche Mehrwert nicht um die Fördergelder reduziert werden. Korrekt sei die Reduktion mit den Investitionen, das heisst den Mehrkosten, welche über den gesetzlichen Anforderungen zum Schutz der Umwelt erbracht worden seien. Insgesamt sei für den Umbau eine Summe von 1 Million Franken investiert worden. Eine Investition werde zur Reparatur getätigt oder um einen Mehrwert des Gebäudes zu erzielen. Jeder erbrachte Mehrwert werde sinnvollerweise von der Gebäudeversicherung als baulicher Mehrwert deklariert. Fördergelder würden nicht basierend auf dem Investment, sondern gemäss den erzielten CO2-Ausstössen oder U-Werten berechnet. Für die Wärmepumpe-Heizung und Erdsondenbohrung sei ein Betrag von CHF 79’145.00 aufgewendet worden. Eine dem Gesetz genügende Gasheizung hätte CHF 30'323.00 gekostet. Der bauliche Mehrwert sei um die Differenz von CHF 48'882.00 zu reduzieren. In Isolationen und Dämmungen sei ein Betrag von CHF 144'262.00 investiert worden. Von Gesetzes wegen wäre ein Anteil von 50 % gefordert gewesen. Dieser Anteil beruhe auf einer Annahme, da der Ermittlungsaufwand aller Positionen im Detail zu analysieren (das heisst die Differenz zwischen dem vom Gesetz minimal Geforderten [CO2 Ausstoss / U-Wert-Grenzwerte] und den effektiv verbauten Materialien) in keinem Verhältnis stehe beziehungsweise beinahe unmöglich sei. So müsste man vor Baubeginn alles doppelt offerieren mit gesetzlichen Mindestwerten und den umweltschonenden angestrebten U-Werten. Nach Bauende müsste dies analog wie bei den Fördergesuchen abgeglichen werden, jedoch bei allen besonderen Massnahmen im energetischen oder umwelttechnischen Bereich, die getroffen worden seien. Die Beschwerdeführerin stellt die Frage, ob diese administrative Grossaufgabe das Ziel der an sich sinnvollen Bestimmung von § 29 Abs. 2 GBV sei. Die entsprechende Differenz bei den Isolationen und Dämmungen von CHF 72'131.00 sei ebenfalls in Abzug zu bringen. Insgesamt resultiere somit eine Differenz von CHF 121'013.00 (CHF 48'882.00 plus CHF 72'131.00) oder von 12,1 % der Gesamtinvestition von 1 Million Franken. Reduziere man den von der Gebäudeversicherung ermittelten baulichen Mehrwert von CHF 518'000.00 ebenfalls um 12,1 % auf CHF 455'322.00, resultierten noch Anschlussgebühren von total CHF 17'693.78 oder CHF 2'355.17 weniger als die Beschwerdegegnerin in Rechnung gestellt habe.
5. Die Beschwerdegegnerin entgegnet in ihrer Stellungnahme zur Beschwerde, dass die Beschwerdeführerin und Grundeigentümerin den Nachweis eines Anteils an besonderen baulichen Massnahmen im energetischen oder umwelttechnischen Bereich nicht rechtsgenüglich erbracht habe. Die Betrachtungsweise der Vorinstanz, zur Festlegung dieses Anteils die bezogenen Fördergelder der kantonalen Energiefachstelle herbeizuziehen, vermöge zwar den genauen Anteil der besonderen baulichen Massnahmen im energetischen oder umwelttechnischen Bereich auch nicht präzise nachzuweisen. Als Hilfskonstrukt könne man dies aber gelten lassen. Sie akzeptiere deshalb die von der Vorinstanz festgelegte Reduktion der Anschlussgebühren und hälftige Übernahme der Verfahrenskosten.
6. Zu entscheiden ist vorliegend, in welchem Umfang die von der Beschwerdeführerin geschuldeten Anschlussgebühren wegen besonderen baulichen Massnahmen im energetischen oder umwelttechnischen Bereich gestützt auf § 29 Abs. 4 GBV zu reduzieren sind. Die kantonale Bestimmung von § 29 Abs. 4 GBV gilt seit dem 1. März 2013. Das Verwaltungsgericht befasste sich in einem Urteil vom 17. August 2021 eingehender mit dieser Bestimmung (VWBES.2020.134). Es hielt dabei fest, dass der Anstoss dazu von einem Auftrag von Kantonsrätin Irene Froelicher gekommen sei, den das Parlament am 8. November 2011 erheblich erklärt habe. Der Auftrag habe verlangt, im energetischen und umwelttechnischen Bereich keine Gebühren zu erheben. Kantonsrätin Marguerite Misteli Schmid habe im Rat zudem mit einer Interpellation auf den «Widersinn» aufmerksam gemacht, dass der «gleiche Staat mit der einen Hand energetische Sanierungen von Gebäuden und Investitionen in Sonnenkollektoren und Fotovoltaikanlagen subventioniert und mit der anderen Hand eine Nachzahlung auf die Anschlussgebühren für Wasserversorgung und Abwasseranlagen verlangt …». Gemäss der Botschaft zur Änderung der Verordnung über Grundeigentümerbeiträge und Gebühren sei befürchtet worden, die Nachzahlungspflicht für die Anschlussgebühr könne Energiesparmassnahmen verhindern. Man wolle bauliche Massnahmen an Gebäuden, die zur Verbesserung im energetischen und umwelttechnischen Bereich führen, nicht mit Gebühren belasten. Gedacht worden sei an Sanierungen bezüglich Energieeffizienz, Installationen zur Erzeugung erneuerbarer Energien und die Versickerung von Dachwasser. Für die Privilegierung sei allerdings eine «besondere» bauliche Massnahme nötig. Es könne nicht sein, dass eine Energiesparmassnahme, die vom Gesetz ohnedies gefordert sei, einen Bonus erhalte. Besondere Massnahmen seien namentlich die Installation eines Sonnenkollektors oder einer Fotovoltaikanlage. Die Ausrichtung eines Bonus’ werde an eine freiwillige Mehrleistung an Energieeffizienz gegenüber dem jeweils geltenden gesetzlichen Minimum geknüpft. Wer Massnahmen realisiere, die über das gesetzliche Minimum hinausgingen, habe in diesem Umfang keine Anschlussgebühren zu bezahlen. Es gebe auch eine teilweise Befreiung von den Gebühren. Der Grundeigentümer müsse den Anspruch auf eine Reduktion nachweisen. Es sei «also weder Aufgabe der Gemeinden noch etwa der Solothurnischen Gebäudeversicherung, aufgrund der Bauabrechnungen den tatsächlichen finanziellen Mehraufwand der Gebäudeversicherungssumme, der bei der Festlegung der Anschlussgebühr nicht berücksichtigt werden» müsse, zu berechnen (vgl. RRB 2012/1519: Botschaft und Entwurf des Regierungsrates zur Änderung der kantonalen Verordnung über Grundeigentümerbeiträge und Gebühren, GBV, S. 8 f., insb. S. 9 unten). Auch der Sprecher der Umwelt-, Bau und Wirtschaftskommission, Georg Nussbaumer, habe im Kantonsrat dargelegt, nur Sparmassnahmen, die im energetischen oder umwelttechnischen Bereich über das gesetzlich geforderte Mass hinausgingen, würden künftig von der Berechnung der Anschlussgebühren ausgenommen (vgl. KRV 2012, S. 626 f.). Die Neuinstallation thermischer oder fotovoltaischer Solaranlagen löse keine Nachzahlung von Anschlussgebühren aus. Die Dämmung beheizter Räume (Aussenwände, Fenster, Estrichboden und Kellerdecke) sei teilweise von der Nachzahlung einer Anschlussgebühr befreit, sofern und soweit die gesetzlichen Minimalanforderungen überschritten würden. Die gebührenpflichtige Person sei dabei von Gesetzes wegen gehalten, ihren Anspruch auf Reduktion der Anschlussgebühr darzulegen. Ob die Massnahmen (z.B. steuerlich oder bei der Gebäudeversicherung) einen Mehrwert bringen würden, sei nicht allein entscheidend. Ausschlaggebend sei auch nicht, ob ein aktuelles Aktions-Programm eine bestimmte Massnahme nun gerade fördere. Die Massnahmen müssten eben «besonders» sein, um gebührenrechtlich privilegiert zu werden. Besonders seien sie nur dann, wenn sie über das hinausgingen, was das Gesetz minimal fordere. Und den Nachweis dafür habe die Grundeigentümerin zu erbringen. Privilegiert werde nicht eine Energiesparmassnahme als solche, sondern nur eine Massnahme, die zu höherer Effizienz führe als gesetzlich vorgeschrieben. Dass dies zu «unrentablen» Abgrenzungen führen könne, liege auf der Hand, sei jedoch hinzunehmen (Urteil des Verwaltungsgericht VWBES.2020.134 vom 17. August 2021).
7.1 Die Vorinstanz hielt im angefochtenen Urteil fest, was durch das kantonale Förderprogramm gleichsam mitfinanziert werde, sei als über das gesetzlich Notwendige Hinausgehendes anzusehen. Es sei deshalb durchaus sachgerecht und praktikabel, bei der Ermittlung der besonderen baulichen Massnahmen, die gemäss § 29 Abs. 4 GBV nicht als Grundlage für die Berechnung herbeigezogen werden dürfen, an die erhaltenen Fördergelder anzuknüpfen. Die für die energetische Verbesserung der Gebäudehülle sowie für die Umstellung der Heizungsanlage auf eine Sole/Wasser-Wärmepumpe ausgerichteten Förderbeiträge seien deshalb vom baulichen Mehrwert gemäss der Schätzung der Gebäudeversicherung in Abzug zu bringen.
7.2 Gemäss § 2 Abs. 1bis lit. b und c Verordnung zum Energiegesetz über Staatsbeiträge (EnGVB, GBS 941.24) können Investitionsbeiträge gewährt werden für Projekte zur energetischen Verbesserung der Gebäudehülle und besonders energieeffiziente Gesamtsanierungen sowie für Projekte zur Umstellung bei den haustechnischen Anlagen auf die Nutzung von erneuerbaren Energien. Keine Beiträge geleistet werden für Massnahmen, die gesetzlich vorgeschrieben sind (§ 1 Abs. 5 lit. a EnGVB). Die Beiträge gemäss § 2 dürfen unter Anrechnung von Beiträgen des Bundes und Dritter 50 % der Gesamtaufwendungen nicht übersteigen (§ 3 Abs. 4 EnGVG). Mit Förderbeiträgen kann somit maximal die Hälfte der Massnahmen gedeckt werden, die über das hinausgehen, was bereits von Gesetzes wegen vorgeschrieben ist.
7.3 Die Vorinstanz hält zutreffend fest, dass den eingereichten Unterlagen der genaue zusätzliche finanzielle Mehraufwand für die geltend gemachten besonderen Massnahmen nicht rechtsgenüglich zu entnehmen ist. Ausgerichtete Förderbeiträge sind indessen ebenfalls ein zuverlässiger Anhaltspunkt dafür, dass der Grundeigentümer im Sinne von § 29 Abs. 4 GBV besondere bauliche Massnahme im energetischen oder umwelttechnischen Bereich realisiert hat. Die Beschwerdeführerin entgegnet an sich zutreffend, dass genau genommen eine Reduktion um die konkreten Investitionen beziehungsweise Mehrkosten, welche über die gesetzlichen Anforderungen zum Schutz der Umwelt hinaus erbracht worden seien, erfolgen müsste. Wie sie dann aber gleich selber einräumt, wäre dies mit einer administrativen Grossaufgabe verbunden, ist sie doch dem Wortlaut von § 29 Abs. 4 GBV zufolge verpflichtet, den strikten Nachweis für den Anteil der nicht beitragspflichtigen besonderen baulichen Massnahmen zu erbringen. Der Aufwand, einen solchen Nachweis zu erbringen, steht unter Umständen auch in gar keinem Verhältnis mehr zur damit verbundenen Reduktion der Anschlussgebühren.
7.4 Angesichts dieser Ausgangslage ist eine praktikable, einfache Berechnungsweise gefordert. Bei der Bemessung der Anschlussgebühr ist ein gewisser Schematismus zulässig. So bestätigt das Bundesgericht denn auch seit Jahrzehnten das Abstellen auf den Gebäudeversicherungswert als zulässig (vgl. z.B. Urteil des Bundesgerichts 2C_411/2019 vom 1. Oktober 2019, E. 4.2). Aus den gleichen Gründen ist es auch in Fällen wie dem vorliegenden angezeigt, bei Fehlen eines detaillierten Nachweises der entsprechenden Mehrkosten, auf die ausbezahlen Fördergelder abzustellen. Die Fördergelder werden indessen nicht direkt anhand der finanziellen Aufwendungen für die getroffenen besonderen baulichen Massnahmen im energetischen oder umwelttechnischen Bereich (§ 29 Abs. 4 GBV), sondern nach anderen Kriterien festgelegt (vgl. § 3 Abs. 1 i.V.m. Anhang I EnGVG). Ein direkter Bezug zu den finanziellen Aufwendungen besteht wie aufgezeigt bloss insofern, als die Beiträge 50 % der Gesamtaufwendungen nicht übersteigen dürfen (§ 3 Abs. 4 EnGVG). Es ist mit anderen Worten davon auszugehen, dass die finanziellen Aufwendungen für die im Sinne von § 29 Abs. 4 GBV getroffenen besonderen baulichen Massnahmen im energetischen oder umwelttechnischen Bereich mindestens doppelt so hoch sind wie die ausbezahlten Förderbeiträge. Es rechtfertigt sich deshalb, in den Fällen, in welchen ein Nachweis der detaillierten Mehrkosten fehlt, vom baulichen Mehrwert, den die Gebäudeversicherung der Neuversicherung zugrunde legte, das Doppelte der ausbezahlten Fördergelder in Abzug zu bringen. Da die Vorinstanz bloss die genaue Summe der ausbezahlten Fördergelder in Abzug brachte, ist die Beschwerde in diesem Sinne teilweise begründet.
8. Die Vorinstanz subtrahierte vom baulichen Mehrwert von CHF 518'000.00 die ausbezahlten Fördergelder von CHF 10'760.00 und CHF 10'239.00, total CHF 20'999.00. Nach dem vorliegenden Entscheid ist die doppelte Summe, das heisst CHF 41'998.00 in Abzug zu bringen. Für die Bemessung der Anschlussgebühren resultiert damit relevanter Mehrwert von noch CHF 476'002.00. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde sind folglich die Gebühr für den Wasseranschluss (1,5 %) auf CHF 7’140.05 und der Kanalbeitrag und der Klärbeitrag (je 1,0 %) auf je CHF 4'760.00 zu reduzieren. Die Mehrwertsteuer (MWST) beträgt für die Gebühr für den Wasseranschluss (2,5 %) neu CHF 178.50 und für die Abwassergebühren (Kanal- und Klärbeitrag, je 7.7 %) CHF 733.05.
9. Zusammenfassend ist abschliessend Folgendes anzumerken:
Anschlussgebühren bemessen sich in der Regel nach der Gebäudeversicherungssumme und belaufen sich meist auf 1 bis 2 %. Sie sind auch bei einer grösseren Investition moderat. Hier geht es zudem nicht um alle, sondern nur um die «besonderen» baulichen Massnahmen, die der Grundeigentümer realisiert hat.
Die Kosten der «besonderen» Massnahmen lassen sich zum grossen Teil kaum nachweisen: Wer zum Beispiel neue Fenster mit einem U-Wert von 0.7 W/(m2 K) kauft, wird kaum nachweisen können, was er gespart hätte, hätte er sich mit dem gesetzlichen Minimum begnügt, denn Fenster mit dem vorgeschriebenen maximalen U-Wert von 1.3 W/(m2K) sind kaum mehr erhältlich (Vgl. Anhang 2b zur Energieverordnung, EnVSO, BGS 941.22). Es wird dafür auch kein Handwerker eine Art «Schattenofferte» anfertigen wollen. Deshalb alle Begehren kurzerhand abzuweisen, weil der erforderliche Nachweis nicht erbracht sei, ist selbstverständlich nicht angängig. Für den Nachweis darf aber kein grosser Aufwand erforderlich sein, geht es doch eben um relativ geringe Beträge.
Wer einen Altbau saniert, wird oft schon Mühe haben, zum Beispiel die opaken Bauteile auf den vorgeschriebenen U-Wert von 0.25 W/(m2K) herunterzubringen (Anhang 2b EnVSO). Diesen Wert wird er kaum (mit einer «besonderen» Massnahme) übertreffen wollen, es sei denn, er strebe eine Minergie-Liegenschaft an. Die gesetzlichen Vorgaben für Altbauten sind mit anderen Worten schon streng und werden (abgesehen von den Fenstern) wohl kaum übertroffen.
Der Kanton Basel-Landschaft hat eine detaillierte Lösung, eine Zusammenstellung «besonderer Massnahmen» erarbeitet (Leitfaden zur Berücksichtigung freiwilliger Energiemassnahmen bei der Berechnung kommunaler Anschlussgebühren). Es ist aber auch eine einfachere Regelung denkbar. Als Beispiele «besonderer» Massnahmen bieten sich Fotovoltaik, Solarthermie und Wämepumpen an. Zu denken ist auch an die Gesamtlösungen zur Sanierung nach Anhang 7 EnVSO – wie automatische Holzheizungen und Komfortlüftungen.
Die hier getroffene Lösung ist nicht abschliessend. Es gibt zum Beispiel Fälle von «besonderen» baulichen Massnahmen im Sinne von § 29 Abs. 4 GBV für die keine Fördergelder ausgerichtet oder keine solchen beantragt wurden. Der Regierungsrat wird eingeladen, eine (einfache) präzisierende Regelung zu erlassen. Dies mit Blick darauf, dass es im Ergebnis nur um bescheidene Summen geht.
10. Die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgerichts und diejenigen vor Schätzungskommission werden dem Ausgang entsprechend zu einem Drittel der Beschwerdeführerin und zu zwei Drittel der Beschwerdegegnerin auferlegt. Parteientschädigungen wurden keine geltend gemacht.
Demnach wird erkannt:
1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde werden das Urteil der Schätzungskommission vom 28. August 2023 und die Beitragsverfügung der B.___ vom 7. September 2022 im Sinne der Erwägungen teilweise aufgehoben.
2. Die Gebühr für den Wasseranschluss wird auf CHF 7’140.05, zuzüglich MWST von CHF 178.50 herabgesetzt. Der Kanalbeitrag und der Klärbeitrag werden auf je CHF 4'760.00, zuzüglich MWST von zusammen CHF 733.05, herabgesetzt.
3. Die Kosten des Verfahrens vor Schätzungskommission von CHF 600.00 hat zu CHF 200.00 die Beschwerdeführerin und zu CHF 400.00 die Beschwerdegegnerin zu tragen.
4. Die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'200.00 hat zu CHF 400.00 die Beschwerdeführerin und zu CHF 800.00 die Beschwerdegegnerin zu tragen.
Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Adresse: Schweizerhofquai 6, 6004 Luzern). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen des Verwaltungsgerichts
Der Präsident Der Gerichtsschreiber
Thomann Schaad