SOG 2001 Nr. 21
§§ 14, 37bis PBG. Die Umzonung eines landwirtschaftlichen Betriebes von der Bau- in die Landwirtschaftszone ist recht- und zweckmässig, da die privaten Interessen an der Beschaffung von Bauland durch das bäuerliche Bodenrecht eingeschränkt sind.
Sachverhalt (gekürzt):
Die revidierte Zonenplanung der Einwohnergemeinde H. wurde im Jahre 1999 öffentlich aufgelegt. Drei Einsprachen wurden erhoben, wobei eine sich im gegenseitigen Einvernehmen erledigte. Der Gemeinderat lehnte die beiden anderen ab und genehmigte die Ortsplanung. Gegen den Beschluss des Gemeinderates führten die Eigentümer der Parzelle GB Nr. 1310, die Gebrüder A., beim Regierungsrat Beschwerde. Sie wandten sich gegen die Umzonung eines Teiles ihres Hofgrundstückes von der Kernzone in die Landwirtschaftszone. Sie beantragten, die Parzelle sei in der rechtsgültigen Kernzone zu belassen und sie sei gleichzeitig aus der Ortsbildschutzzone zu entlassen. Der Regierungsrat wies die Beschwerde ab und genehmigte die Revision der Ortsplanung. Das Land der Beschwerdeführer liege zwar im weitgehend überbauten Gebiet am Rand der Kernzone. Es eigne sich aber nach Lage und Beschaffenheit sehr gut für die landwirtschaftliche Nutzung. Die Gebrüder A. erheben Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Das Verwaltungsgericht weist die Beschwerde ab.
Aus den Erwägungen:
3. Umstritten ist, ob der nördliche Teil der Parzelle GB Nr. 1310 wie bisher in die Bauzone oder in die Landwirtschaftszone gehöre. Bauzonen umfassen Land, das sich für die Überbauung eignet und weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt und erschlossen wird (Art. 15 Bundesgesetz über die Raumplanung, RPG, SR 700). Bauzonen dienen gemäss Art. 15 RPG dem Bauen von Gebäuden, die nichts mit der Bewirtschaftung des Bodens, also u.a. mit der landwirtschaftlichen Nutzung zu tun haben (Heinz Aemisegger et al. [Hrsg.]: Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 1999, N 3 zu Art. 15). Ökonomiegebäude z.B. sind in der Bauzone in der Regel zonenfremd.
Andererseits haben sich Bauzonen an den bereits überbauten Gebieten zu orientieren (Walter Haller / Peter Karlen: Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, Zürich 1999, S. 77). Der Begriff der weitgehenden Überbauung ist Parzellen übergreifend und gebietsbezogen zu verstehen. Der vorhandene Zustand auf einem Grundstück ist in seiner Gesamtheit und in seinem Zusammenhang mit den Verhältnissen auf benachbarten Parzellen zu betrachten (BGE 121 II 424). Ausschlaggebend ist nach der bundesgerichtlichen Praxis, wieweit den bestehenden Bauten Siedlungscharakter zukommt, wie weit sie sich in der Art und Nutzung von der Bewirtschaftung des Umlandes gelöst haben und eine geschlossene Überbauung darstellen.
Die Kernzone dient der Erhaltung, Nutzung und Ergänzung des historisch wertvollen Dorfkerns mit seinen Strassenräumen, Plätzen, Grünräumen und den ortstypischen, prägenden Bauten. Sie ist für Wohnungen, Läden, Gastwirtschaftsbetriebe und nichtstörende, dem Charakter der Zone entsprechende Kleingewerbe und Dienstleistungsbetriebe bestimmt (§ 5 Zonenreglement, ZR). Die Bauvorschriften in der Kernzone schränken die landwirtschaftliche Nutzung ein.
Gemäss § 37bis PBG umfasst die Landwirtschaftszone Land, das sich für die landwirtschaftliche Nutzung eignet (a), und Land, das im Gesamtinteresse, insbesondere zur Erhaltung einer Dauerbesiedlung, zum Schutze von Natur und Landschaft oder zur Landesversorgung landwirtschaftlich genutzt werden soll (b). Auch Land, das im weitgehend überbauten Gebiet liegt, aber als Grundlage eines Landwirtschaftsbetriebs dauernd erhalten werden soll (c), ist der Landwirtschaftszone zuzuteilen. Bauten und Anlagen, die der landwirtschaftlichen Nutzung des Bodens dienen, gehören in die Landwirtschaftszone. Sie sind dort, und nicht in der Bauzone, zonenkonform (Leo Schürmann / Peter Hänni, a.a.O., S. 147 f.). Betriebsnotwendige Bauten und Anlagen, die landwirtschaftlichen Zwecken dienen, sind gemäss Art. 22 Abs. 2 lit. a in der Landwirtschaftszone zonenkonform (Aemisegger et al., a.a.O. N 81 zu Art. 22). Solange die Bewirtschaftung aus der Bauzone heraus zumutbar ist, widerspricht eine Aussiedlung zudem dem Zersiedelungsverbot (BGE 103 Ib 112 ff). Aussiedlungen dürfen nur zurückhaltend und aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung bewilligt werden (ZBl 1990, S. 358 ff.).
Landwirtschaftliche Gewerbe sind Gesamtheiten von landwirtschaftlichen Grundstücken, Bauten und Anlagen, die als Grundlage der landwirtschaftlichen Produktion dienen und die mindestens die halbe Arbeitskraft einer bäuerlichen Familie beanspruchen (Art. 7 Abs. 1 Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht, BGBB, SR 211.412.11). Die Parzelle GB Nr. 1310 wird von einem derartigen landwirtschaftlichen Gewerbe genutzt. Es handelt sich um ein landwirtschaftliches Grundstück (Art. 6 BGBB), das zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehört. Parzellen, die zu einem landwirtschaftlichen Hof gehören, unterstehen in der Regel den Bestimmungen des bäuerlichen Bodenrechts. Sie sind nicht frei handelbar. Zur Vermeidung von Aussiedlungen oder Gewerbeauflösungen unterstehen auch Gebäude und Anlagen, die in der Bauzone liegen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören, den Vorschriften des BGBB. Erfasst wird damit das Betriebszentrum mit den betrieblich notwendigen Wohn- und Ökonomiegebäuden eines Gewerbes im Sinne von Art. 7 und 5 BGBB, dessen Landanteil ausserhalb der Bauzone liegt (Christoph Bandli et al.: Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht, Brugg 1995, N 21 ff. zu Art. 2). Die Parzelle GB Nr. 1310 untersteht dem Geltungsbereich des BGBB. Damit untersteht die Parzelle der Beschwerdeführer den privatrechtlichen und öffentlichrechtlichen Beschränkungen des BGBB.
Das BGBB bezweckt, das bäuerliche Grundeigentum zu fördern und Familienbetriebe als Grundlage eines gesunden Bauernstandes zu erhalten. Die Anforderungen des BGBB an das Vorhandensein eines erhaltungswürdigen Landwirtschaftsbetriebs richten sich ausschliesslich nach dem für die Bewirtschaftung eines solchen Betriebs üblicherweise erforderlichen Arbeitsaufwand (BGE 121 II 274). Die Veräusserung an Nichtselbstbewirtschafter und die parzellenweise Verpachtung des Betriebs sind stark erschwert. Es bestehen privatrechtliche Ansprüche auf die Zuweisung des landwirtschaftlichen Gewerbes und Vorkaufsrechte der Verwandten. Im öffentlichen Recht sind das Realteilungs- und Zerstückelungsverbot und die Verkaufsbeschränkungen zu beachten.
Bei der Beurteilung der Überlebensfähigkeit des Betriebs kann auf die Ausführungen des Experten abgestellt werden. Die den Beschwerdeführern zur Verfügung stehenden Bewirtschaftungsflächen sind ausreichend, um in den nächsten 10 Jahren erfolgreich wirtschaften zu können. Der Hof ist im Rahmen der Güterzusammenlegung gut arrondiert worden und das Land liegt neben den Betriebsgebäuden. Eine rationelle Bewirtschaftung ist weitgehend gewährleistet. Die Gebäude sind zwar etwas veraltet, aber nicht sanierungsbedürftig. Wie die eingereichten Jahresabschlüsse zeigen, ist der Betrieb für eine Familie existenzsichernd und rentabel. Der Betrieb muss in näherer Zukunft nicht aufgegeben werden. Die streitige Parzelle liegt zwar am Rand des weitgehend überbauten Gebietes. Aber als Grundlage eines Landwirtschaftsbetriebs kann sie für den Planungshorizont des Zonenplanes dauernd erhalten werden. Gemäss § 37bis lit. c PBG ist sie der Landwirtschaftszone zuzuteilen.
Den dargelegten öffentlichen Interessen an einer Umzonung in die Landwirtschaftszone stehen die Interessen der Beschwerdeführer an der Beschaffung von Bauland gegenüber. Diese sind jedoch nicht sehr gewichtig. Der nicht eingezonte Teil der Parzelle ist überbaut und dient einem landwirtschaftlichen Betrieb. Er kann als Bauland nicht veräussert werden, denn eine Aussiedlung ist nicht absehbar. Die Bewertung und Abwägung der dargelegten, relevanten Kriterien führt das Gericht zum Schluss, dass die Zonierung der Gemeinde nicht zu beanstanden ist. Sie ist recht- und zweckmässig.
Verwaltungsgericht, Urteil vom 24.04.2001 (VWBES.2000.432)