KSGE 2013 Nr. 14
StG § 207 Abs. 1 lit. g - Die ausschliessliche Selbstnutzung des Wohneigentums bezieht sich auf die ganze Liegenschaft; auch eine anteilige Steuerbefreiung ist nicht möglich. Steuerfreie Handänderung eines Wohn- und Geschäftshauses in casu verneint.
Urteil SGNEB.2012.9 vom 12. August 2013
Sachverhalt
1. X. erwarb mit Kaufvertrag vom … 2011 von ihrem Vater das Grundstück GB Nr. 0000 zu einem Preis von CHF 487'000; der Übergang von Nutzen und Gefahr wurde gemäss Ziff. 5.1 des Kaufvertrages auf den … 2011 festgelegt.
Mit Rechnung und Veranlagungsverfügung Nr. 12345678 vom 15. September 2011 stellten die „Betriebswirtschaftlichen Dienste FD“ der Käuferin die Gebühren und Auslagen in Rechnung, wobei auf einem Abgabewert von CHF 760'000 die Handänderungssteuer zum Satz von 1,1% erhoben wurde.
2.1. Gegen diese Veranlagungsverfügung liess die Verfügungsadressatin mit Datum vom 28. September 2011 Einsprache erheben. Darin wurde beantragt, die geforderte Handänderungssteuer in der Höhe von CHF 8’360 aufzuheben und die Rechnung auf den unangefochtenen Restbetrag von CHF 3'152.20 (für Gebühren etc.) zu reduzieren; mittels Eventualbegehrens wurde beantragt, die Handänderungssteuer dergestalt zu reduzieren, als sie nur auf dem geschäftlich genutzten Teil der Liegenschaft, unter Befreiung des Wohnungsteils, zu erheben sei. Ebenso wurde beantragt, der Einsprache aufschiebende Wirkung zu erteilen, evtl. das Verfahren bis zur Aufteilung der Liegenschaft in Stockwerkeinheiten zu sistieren.
2.2. Zur Begründung (im Hauptpunkt) liess die Einsprecherin ausführen, dass der Eigen-tumsübergang den Zweck verfolgte, ihr - als Tochter des Verkäufers - ein Eigenheim zur Verfügung zu stellen, das sie dauernd und ausschliesslich als Wohneigentum selbst be-wohnen und nutzen könne. Weiter wurde ausgeführt, dass die zur Debatte stehende Liegenschaft bis zum Jahre 2010 als Mehrfamilienhaus mit 3 (drei) Wohnungen und einem kleineren abgesonderten geschäftlichen Teil bestanden habe. Alsdann habe man die Mietverträge auslaufen lassen und eine Planungsphase für den Umbau des Mehrfamilienhauses (MFH) in ein Einfamilienhaus (EFH) begonnen. Die im August 2011 begonnenen Umbauarbeiten könnten bis etwa Mitte 2012 abgeschlossen werden, so dass auch der Einzug durch die Käuferin auf diesen Termin zu veranschlagen sei.
In der Einsprache wird zudem auf ein Telefonat des Verkäufers mit einem Sachbear-beiter des Steueramtes verwiesen, das im Vorfeld des Kaufvertrages vom … 2011 geführt worden sein soll. In diesem Telefongespräch sei dem Vertreter des Kantonalen Steueramtes die spezielle Situation des MFH, die beabsichtigte Umwandlung in ein EFH sowie die Sicht der Kaufvertragsparteien bezüglich der Steuerbefreiung von der Handänderungssteuer erläutert worden. Inhaltlich sei das Telefongespräch so geführt worden, dass der Vertreter des Steueramtes klar habe erkennen müssen, dass eine andere Sichtweise der Dinge (d.h. die Besteuerung der Handänderung) zur vorgängigen Aufteilung der Liegenschaft in Stockwerkeinheiten geführt hätte. Gerade diese formelle Aufteilung sei vom Sachbearbeiter aber ausdrücklich nicht als notwendig erachtet, sondern mit dem Hinweis auf die Abgabe der entsprechenden Absichtserklärung beim Kauf (Umbau MFH zu EFH) beantwortet worden.
Erst anlässlich der Unterzeichnung des Kaufvertrages sei der Käuferin mitgeteilt wor-den, dass der Leiter der Sondersteuern die Befreiung von der Handänderungssteuer gestützt auf die in der Steuerpraxis 2010 Nr. 2 (Ziff. 2.2.) publizierte Rechtsauffassung nicht gewähren könne, zumal es sich vorliegend um ein Wohn- und Geschäftshaus handle.
2.3. Mit Verweis auf die im Gesetz über die Staats- und Gemeindesteuern umschriebenen Voraussetzungen zur Befreiung von der Handänderungssteuer lässt die Einsprecherin zudem darauf hinweisen, dass auch dann von einer steuerfreien Handänderung auszugehen sei, wenn ein Wohnhaus mit Geschäft (bzw. überwiegendes Wohneigentum) die Hand wechsle.
Zur diesbezüglichen Beweisführung lässt die Einsprecherin den Mieterspiegel aus dem Jahre 2010, woraus der überwiegende Anteil der Wohnungsmietzins- gegenüber den Geschäftsmietzinseinnahmen ersichtlich ist, ins Recht legen. Ebenso wird in der Einsprache anhand eines Nutzungsdiagramms dargelegt, dass die flächenmässige Nutzung des Grundstückes zu Wohnzwecken (rund 89%) den „geschäftlichen Teil“ bei weitem übersteige. Nach Ausgeführtem sei erstellt, dass die fragliche Liegenschaft überwiegend als Wohneigentum genutzt würde und daher nach der Präponderanzmethode eine Steuerbefreiung zulasse. Zudem sei vor Kaufanmeldung bei der Steuerbehörde entsprechend nachgefragt worden. Diese habe zu verstehen gegeben, dass eine Aufteilung der Liegenschaft in zwei Stockwerkeinheiten - nur zum Zwecke der Steuerersparnis - nicht notwendig sei. Die Steuerbehörde habe deutlich gemacht, dass bei der Frage der Besteuerung (durch die Handänderungssteuer) eine wirtschaftliche Betrachtungsweise zum Zuge käme. Eine vorgängige Begründung von Stockwerkeigentum hätte - so die Einsprecherin - an der wirtschaftlichen Nutzung ohnehin nichts geändert. Ausgehend von einer geschäftlichen Nutzung der Liegenschaft in der Grössenordnung von 11,4% hätte die Handänderungssteuer folglich auf der Basis von CHF 86'640 (Verkehrswert geschäftlicher Teil der Liegenschaft) erhoben werden müssen. Sollte eine (direkte) wirtschaftliche Betrachtungsweise nicht zum Tragen kommen, müsse ihr - der Einsprecherin nachträglich gestattet werden, die Liegenschaft in zwei Stockwerkeinheiten der Nutzung entsprechend - aufzuteilen.
3.1 Mit Einspracheentscheid vom 14. November 2012 wies das Steueramt des Kantons Solothurn die Einsprache ab. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass vorliegend von einem ehemaligen Dreifamilienhaus, welches zusätzlich noch über einen kleinen separaten Geschäftsteil verfügte, auszugehen sei. Zwar habe die Einsprecherin im Rahmen der Kaufanmeldung zugesichert, das Haus zu einem Einfamilienhaus umzubauen und selbst zu nutzen. Der Geschäftsteil sei jedoch unverändert geblieben, so dass die Liegenschaft zum heutigen Zeitpunkt über eine grosse Wohnung und einen kleineren Geschäftsteil verfüge.
3.2 Auch der Verweis der Einsprecherin auf die in der Steuerpraxis 2010 Nr. 2 vertretene Rechtsauffassung sei vorliegend wenig hilfreich, zumal diese Praxis davon ausgehe, dass eine Steuerbefreiung nur dann zu gewähren sei, wenn der Eigentümer einzelne Räume seiner Wohnung oder üblicherweise zu einer Wohnung gehörende Nebenräume (Garage, Bastelraum, usw.) untergeordnet beruflich oder geschäftlich nutze (z.B. als Büro des eigenen Handwerkbetriebes oder für einen Nebenerwerb). Selbst unter Berufung auf die Präponderanzmethode sei vorliegend wenig gewonnen. Es treffe zwar zu, dass die zur Debatte stehende Liegenschaft entsprechend der überwiegend privaten Nutzung dem Privatvermögen zuzuordnen sei. Bezüglich der Befreiung von der Handänderungssteuer sei aber massgebend, dass die vorhandenen Geschäftsräumlichkeiten über zwei separate Eingänge verfügen würden, die von der Wohnung her gar nicht zugänglich wären, mithin von der Wohnung komplett abgetrennten Geschäftsräumen auszugehen sei. Eine Fremdvermietung solcher Räume sei daher ohne weiteres möglich und vorliegend konkret auch vorgenommen worden. Das Kriterium des ausschliesslich selbst bewohnten Wohneigentums sei somit in casu klar nicht erfüllt, zumal sich dieses Kriterium auf die gesamte Liegenschaft beziehe. Sobald ein Teil der Liegenschaft abgetrennt und fremdvermietet werde, sei es als Geschäfts- oder Wohnraum, könne die Steuerbefreiung nicht gewährt werden.
3.3 Auch bei Begründung von Stockwerkeigentum wäre „der Geschäftsteil“ der Liegen-schaft klar (handänderungs-)steuerpflichtig gewesen; lediglich die Stockwerkeinheit, welche die Wohnung beinhaltet hätte, wäre aufgrund dauernder und ausschliesslicher Selbstnutzung von der Handänderungssteuer befreit worden. Bei Verurkundung des Kaufvertrages sei aber kein Stockwerkeigentum vorgelegen. Für die Beurteilung, ob der Tatbestand der Steuerbefreiung vorgelegen habe oder nicht, sei alleine der Zeitpunkt der Verurkundung massgebend gewesen; eine Frist für eine nachträgliche Umwandlung in Stockwerkeigentum könne deshalb schlichtweg nicht in Betracht kommen. Auch die vertiefte Auseinandersetzung mit einer telefonischen Auskunft seitens der Steuerbehörden sei nicht angebracht, zumal die aus Sicht der Vorinstanz richtige Antwort bereits am … 2011, also deutlich vor dem Beurkundungsdatum (… 2011) an die zuständige Amtschreiberei erfolgte. Gestützt auf diese Auskunft hätte die Einsprecherin die aus ihrer Sicht notwendigen Dispositionen noch treffen können.
4.1 Mit Rekurs vom 13. Dezember 2012 focht X. (Rekurrentin) den Einspracheentscheid, unter Wiederholung der in der Einsprache gestellten Rechtsbegehren, an. In der Rekursschrift wird - in Ergänzung zum im Einspracheverfahren bereits Vorgetragenen präzisierend dargelegt und moniert, dass das Steueramt (in Verkennung des Gesetzestextes) das Erfordernis des „selbstbewohnten Wohneigentums“ fälschlicherweise auf die gesamte Liegenschaft beziehe und, sobald eine teilweise Abtrennung oder Fremdvermietung derselben vorläge, keine Steuerbefreiung mehr zulasse. Eine solche Sichtweise sei durch den Gesetzestext nicht gedeckt, mithin fehle im Gesetz jeglicher Zusatz, wonach die ganze Liegenschaft ausschliesslich zu Wohnzwecken dienen müsse. Da dies aber nicht geschehen sei, richte der Gesetzgeber sein Augenmerk nur auf den Wohnraum bzw. auf das Wohneigentum in einer Liegenschaft, das ausschliesslich und dauernd vom Eigentümer selbst benutzt werden müsse. Eine untergeordnete (Mit-)Nutzung von Geschäftsräumen, die durch die Eigentümerschaft aber nicht bewohnt würden, schliesse die Befreiung von der Handänderungssteuer jedenfalls nicht aus.
Auf die vorgängige Begründung von Stockwerkeigentum habe man aus den bereits dargelegten Gründen verzichtet. Es sei unsinnig gewesen, den letztlich „doch eher ineffizienten Weg“ der Stockwerkeigentumsbegründung zu gehen, zumal auch diese nichts an der wirtschaftlichen Betrachtungsweise bzw. faktischen Alleinnutzung der Liegenschaft durch die Käuferin geändert hätte.
4.2 Das Steueramt (Vorinstanz) liess sich mit Schreiben vom 22. Januar 2013 zum Rekurs vernehmen. In ihrer Vernehmlassung führt die Vorinstanz, ergänzend zu den im Ein-spracheentscheid gemachten Erörterungen, aus, dass die Käuferin (bzw. Rekurrentin) des zur Debatte stehenden Grundstückes bei der Auslegung von Gesetzes- und Verordnungstext völlig falsch liege. So sei sowohl in § 207 Abs. 1 lit. g StG als auch in § 63bis VV StG jeweils von Grundstück - und nicht von Wohnraum - die Rede, welches selbst bewohnt sein müsse. Ausgehend davon habe das Kantonale Steueramt in der Steuerpraxis 2010 Nr. 2 Kriterien festgelegt, die eine rechtsgleiche Anwendung bezüglich steuerfreier Handänderungen garantieren würde. So sei darin u.a. ausdrücklich festgelegt, dass der oder die Erwerber das fragliche Grundstück dauernd und ausschliesslich selbst als Wohneigentum nutze. Ebenso sei klar, dass die Möglichkeit zur Fremdvermietung eines Grundstückteils die Befreiung von der Handänderungssteuer unmöglich mache. Weiter liege die Rekurrentin mit dem Verweis auf das konkrete Eigentumsverhältnis bzw. die faktische Alleinnutzung des Grundstückes nicht richtig. Entscheidend sei, dass der Gesetzgeber lediglich diejenigen Personen begünstigen wollte, die sich für den Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung entschieden hätten.
Im Übrigen sei hinlänglich erstellt, dass die Abfolge der Auskunftserteilung durch das Kantonale Steueramt bei der Rekurrentin keinen sog. Vertrauensschutz habe auslösen können, zumal genügend Zeit vorhanden gewesen wäre, um nachteilige Dispositionen in der Sache zu vermeiden.
4.3 Die durch die Rekurrentin mit Datum vom 7. März 2013 abgegebene Replik befasst sich hauptsächlich mit dem Eigentums- bzw. Grundstücksbegriff. Insbesondere wird dargelegt, dass sich Wohneigentum nicht durch einen Grundstückkauf juristisch abgrenzen lasse, mithin nicht jeder Grundstückkauf automatisch nur einem Zweck zuzuordnen sei. Beim Kaufobjekt könne es sich folglich um eine reine Wohnliegenschaft oder eben auch um eine Mischimmobilie handeln. Die gesetzliche Vorgabe spreche zwar von dauernd und ausschliesslich selbst genutztem Wohneigentum, wobei sich “ausschliesslich“ auf selbst genutzt beziehe. Die von der Steuerbehörde angewandte Auslegung des Gesetzestextes, wonach das ganze Grundstück Wohneigentum sein müsse, sei schlichtweg falsch. So würden in § 205 Abs. 3 StG die Grundstücksanteile den Grundstücken gleichgestellt, mithin auch offen gelassen, ob verschiedene Eigentümer Grundstücksteile verschiedenen Verwendungszwecken zuführen könnten. Auch das Prädikat „teilweise“ nähme zwingend Bezug auf die persönliche Selbstnutzung und nicht auf das Grundstück als Einheit bzw. Objekt. Somit könne der Erwerber eines Grundstückes das Wohneigentum daran auch nur teilweise nutzen und folglich auch nur teilweise (dem Anteil entsprechend) besteuert werden. Vorliegendenfalls würde es sich klar um eine Mischimmobilie handeln, deren überwiegender Teil aus selbst genutztem Wohneigentum bestünde. Es stelle sich vorliegend auch die Frage, ob die Anwendung der Präponderanzmethode noch Sinn mache, wenn trotz mehrheitlicher Privatnutzung keine Steuerbefreiung gewährt werde. So sei mit dem Eventualantrag immerhin dargelegt worden, dass der kleinere (geschäftlich genutzte und abgegrenzte) Teil der Liegenschaft mit der Handänderungssteuer belegt werden könnte.
Erwägungen
2. Gemäss § 205 Abs. 1 StG unterliegen Handänderungen an Grundstücken der Handänderungssteuer. Jeder Eigentumsübertrag, der vom Gesetz nicht ausdrücklich ausgenommen wird, löst die Handänderungssteuerfolge aus. Steuerobjekt ist somit der Eigentumsübertrag als solcher, wobei als Bemessungsgrundlage der Kaufpreis (resp. der Verkehrswert) des Grundstücks zur Zeit der Handänderung dient (vgl. § 210 StG).
3.1 Vorab ist festzustellen, dass die Bemessungsgrundlage als solche im vorliegenden Verfahren unbestritten geblieben ist. Bestritten, und folglich gerichtlich zu entscheiden, bleibt die Frage, inwieweit die Handänderung des fraglichen Grundstückes wegen dau-ernder und ausschliesslicher Selbstnutzung steuerfrei erfolgen kann, allenfalls die Erhebung der Handänderungssteuer auf den geschäftlich genutzten Teil der Liegenschaft beschränkt werden könnte. Soweit (noch) erforderlich, werden die nachfolgenden Erwägungen auch die verfahrensrechtlichen Fragen bezüglich aufschiebender Wirkung und Sistierungsgesuch zu beantworten haben.
3.2 Gegen die Veranlagung der Handänderungssteuer können der Steuerpflichtige und das Finanzdepartement beim Kantonalen Steueramt schriftlich Einsprache erheben (§ 214 Abs. 1 StG). Gegen den Einspracheentscheid können der Steuerpflichtige und das Finanzdepartement Rekurs beim Kantonalen Steuergericht erheben (§ 214 Abs. 3 StG). Dabei wird die Steuer mit der Zustellung der Veranlagungsverfügung (...) zur Zahlung fällig (§ 215 Abs. 1 StG). Mit Erhebung eines Rechtsmittels (Einsprache bzw. Rekurs) wird grundsätzlich die aufschiebende Wirkung im Veranlagungsverfahren erzielt, ohne aber dadurch die Fälligkeit der Steuerforderung zu beeinflussen. Die aufschiebende Wirkung hat lediglich zur Folge, dass der angefochtene Entscheid nicht vollstreckt werden kann und der Steuerpflichtige unter Umständen bei späterer Vollstreckung des Entscheides - trotz Ergreifung der Rechtsmittel - Verzugszinsen zu leisten hat (vgl. Markus Reich, Steuerrecht, 2. A., § 27 N 24). Das Kantonale Steuergericht hatte folglich keine Veranlassung, im vorliegenden Rekursverfahren eine prozessleitende Verfügung bezüglich der durch die Rekurrentin anbegehrten aufschiebenden Wirkung zu erlassen.
4.1 Was die in § 207 Abs. 1 lit. g StG festgehaltenen Voraussetzungen für die handänderungssteuerfreie Übertragung von Grundstücken anbelangt, bleibt demnach zu prüfen, inwieweit die Kaufpartei X. das erworbene Grundstück als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum bewohnt und nutzt.
Wie auch die Vorinstanz ausführt, ist vorliegend unbestritten die Voraussetzung der „Dauerhaftigkeit“ gegeben. Streitig ist hingegen, ob die durch die Rekurrentin erworbene Liegenschaft als ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum zu qualifizieren ist. Dieser durch die Vorinstanz aufgeworfene Zweifel beruht ganz offensichtlich auf dem unbestritten gebliebenen Tatbestand, dass die erworbene Liegenschaft auch über einen geschäftlich nutzbaren Teil verfügt, mithin dieser ohne weiteres an eine Drittperson vermietet bzw. für ein eigenes betriebenes Gewerbe genutzt werden könnte.
4.2 Die im Rechtsschriftenwechsel von Vorinstanz und Rekurrentin ins Feld geführte Präponderanzmethode ist für die Beurteilung der vorliegenden Streitsache insofern wenig bedeutend, als in casu nicht streitig ist, dass die durch die Rekurrentin erworbene Liegenschaft ihr - der Rekurrentin - weder ganz oder vorwiegend der selbständigen Erwerbstätigkeit dient, mithin - selbst bei teilweiser geschäftlicher Nutzung - ihrem Privatvermögen zuzuordnen ist. Die Zuordnung der erworbenen Liegenschaft ins Privatvermögen der Rekurrentin bedeutet aber nicht, dass die Handänderung wegen überwiegender Selbstnutzung zu Wohnzwecken keine Steuer auslösen kann. Die Frage der handänderungssteuerfreien Übertragung eines Grundstücks hängt davon ab, ob dieses als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum gelten kann.
5.1 § 207 Abs. 1 lit. g StG, der den „Erwerb von Grundstücken als dauernd und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum“ als steuerfreie Handänderung (im Unterschied zu anderen Handänderungen) privilegieren will, wurde durch die kantonale Volksabstimmung vom 29. November 2009 angefügt, wobei das Inkrafttreten der Bestimmung auf 1. Januar 2011 festgelegt wurde. Der Wortlaut der angefügten Gesetzesbestimmung entstammt der ausformulierten Volksinitiative „Willkommen im Kanton Solothurn - Ja zur steuerfreien Handänderung von selbst bewohntem Wohneigentum“.
Das Kantonale Steuergericht hat seit Inkrafttreten der Norm bereits etliche Fälle entscheiden müssen, zumal bezüglich der Interpretation der „Ausschliesslichkeit“ zwischen Steuerbehörden und Steuerpflichtigen zum Teil erhebliche Differenzen bestanden. Im Urteil SGNEB.2012.2 vom 5. November 2012 (veröffentlicht in KSGE 2012 Nr. 13) entschied das KSG, dass die Ausschliesslichkeit von selbst genutztem Wohneigentum u.U. auch (noch) bejaht werden kann, wenn in einer Liegenschaft ein Mehrgenerationenhaushalt geführt wird. Anderseits hat das KSG in einem anderen Fall (SGNEB.2012.8 vom 4.3.2013) entschieden, dass „Ausschliesslichkeit“ im Sinne der gesetzlichen Vorgabe zu verneinen ist, wenn diverse Miteigentümer eine Liegenschaft über mehrere Geschosse bewohnen, diesfalls separate Haushaltführungen möglich machen und als wahrscheinlich erscheinen lassen.
5.2 Die Rekurrentin lässt die Steuerfreiheit des durch sie vorgenommenen Grundstückerwerbs u.a. auch damit begründen, dass - unter wirtschaftlicher Betrachtungsweise - die erworbene Liegenschaft (selbst unter dem Aspekt einer teilweisen und untergeordneten geschäftlichen Nutzung) ohnehin ganz durch sie genutzt würde. Der Gesetzestext verlange im Übrigen nicht, dass das ganze Grundstück ausschliesslich aus Wohneigentum bestehen müsse; es reiche, wenn der Wohneigentumsanteil selbst genutzt würde. Vorliegend müsse sich die Rekurrentin nicht weniger als gegen ein durch das Steueramt in unzulässigerweise erhobenes Kriterium (das Kriterium, dass sich das selbstbewohnte Wohneigentum auf die ganze Liegenschaft zu beziehen habe) zur Wehr setzen. Ein solches Kriterium ergäbe sich nicht klar genug aus dem Gesetzestext; eine Ergänzung bzw. Änderung des in dieser Beziehung nicht klar formulierten Gesetzestextes dürfe keinen Rechtsschutz finden.
5.3 Die Rekurrentin liegt mit ihrer Gesetzesauslegung nicht richtig. Das KSG hat in seinem Urteil SGNEB.2012.2 (KSGE 2012 Nr. 13) bezüglich der neu eingefügten Gesetzesbestimmung entschieden, dass der Sinn von § 207 Abs. 1 lit. g StG durch systematisch-teleologische Auslegung zu eruieren ist. Dabei hat das KSG u.a. auch festgestellt, dass diese Norm einen engen Bezug zu einem anderen Steueraufschubtatbestand (d.h. zu § 51 Abs. 1 StG) aufweist. Beide Normen knüpfen die Steuerbefreiung an den Tatbestand der dauernden und ausschliesslichen Selbstnutzung von Wohneigentum an, wobei der Wortlaut von § 51 Abs. 1 StG mit dem Wortlaut von Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG identisch ist. Just die Praxis zum Steueraufschub (die Grundstückgewinnsteuer betreffend) verneint eine Selbstnutzung, d.h. das Selbstbewohnen der Wohnliegenschaft, insbesondere dann, wenn die Liegenschaft vermietet war. Es kann deshalb nicht davon ausgegangen werden, dass der Gesetzgeber die Selbstnutzung nicht auf das ganze Grundstück bzw. auf die ganze Liegenschaft ausdehnen wollte. In diesem Sinne muss der Vorwurf, der Regierungsrat habe mittels Verordnung (§ 63 Abs. 3 VV StG) den Gesetzestext in unzulässiger Weise ergänzt oder abgeändert, verneint werden. Im Gegenteil: Nach Ausgeführtem darf der Gesetzestext durchaus so verstanden werden, dass die Steuerbefreiung ausgeschlossen bleibt, wenn der Erwerber das Grundstück nur teilweise bewohnt. In Botschaft und Entwurf des Regierungsrates an den Kantonsrat von Solothurn vom 27. Januar 2009/RRB Nr. 2009/146 wurde denn u.a. bereits ausgeführt, dass „Ausschliesslichkeit“ des selbst genutzten Wohneigentums bei einem Mehrfamilienhaus oder Wohn-/Geschäftshaus nicht vorliegen könne, auch wenn der Erwerber darin eine Wohnung selbst bewohnen sollte. Die vom Kantonalen Steueramt publizierte Steuerpraxis 2010 Nr. 2 ist folglich nicht zu beanstanden, wenn sie davon ausgeht, dass sich die ausschliessliche Selbstnutzung durch den Erwerber auf die ganze Liegenschaft bezieht. So kann ein Wohn- und Geschäftshaus, das teils selber bewohnt, teils vermietet oder zur Ausübung einer Erwerbstätigkeit verwendet wird, beim Erwerb nicht von der Handänderungssteuer befreit werden. In solchen Fällen ist auch eine anteilige Steuerbefreiung nicht möglich, weil das Gesetz dies - im Unterschied zum Steueraufschub bei der Ersatzbeschaffung des Eigenheimes/§ 51 Abs. 2 StG - nicht vorsieht.
Nach Ausgeführtem bleibt festzuhalten, dass die Prüfung der Voraussetzungen zur steuerfreien Handänderung von selbst genutztem Wohneigentum nicht primär von einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise geprägt ist, sondern sich durchaus von klaren formalen (privatrechtlichen) Vorgaben leiten lässt (vgl. zum Ganzen auch Markus Reich, a.a.O., § 6 N 14).
6. Auf vorliegend zu beurteilenden Fall bezogen bleibt festzustellen, dass die Voraussetzungen zur Befreiung von der Handänderungssteuer überhaupt nicht vorliegen. Einerseits ist aktenmässig erstellt, dass die durch die Rekurrentin erworbene Liegenschaft über mindestens drei Eingänge verfügt, wovon zwei Eingänge (Haupt- und Nebeneingang) dem geschäftlich nutzbaren Teil der Liegenschaft dienen. Ebenso ist erstellt, dass gar nach selbst deklarierten Angaben der geschäftlich nutzbare Teil der Liegenschaft über 10% beträgt, dieser für Wohnzwecke ungeeignet ist und vom Wohneigentum abgekapselt ist. Auch ist ersichtlich, dass der geschäftlich genutzte Teil bislang über 50% der Mietzinseinnahmen ausmachte. Bei dieser Sach- und Rechtslage kann nicht (mehr) von einem Grundstückserwerb gesprochen werden, der der neuen Eigentümerin als dauerndes und ausschliesslich selbst genutztes Wohneigentum dient. Auch liegt vorliegend kein Sachverhalt vor, wo der neue Eigentümer einzelne Räume seiner Wohnung oder üblicherweise zu einer Wohnung gehörende Nebenräume (Garage, Bastelraum usw.) untergeordnet beruflich oder geschäftlich (z.B. als Büro des eigenen Handwerkbetriebs) oder für einen Nebenerwerb (Fusspflegepraxis usw.) nutzt.
7. Zu beurteilen bleibt indes noch die Frage, inwieweit die Rekurrentin in ihrem Ver-trauen zu schützen ist, welches sie in eine (mündliche) Antwort des Steueramtes setzte. Entgegen der Ausführungen der Rekurrentin wurde diese - unabhängig vom Inhalt der geführten Telefonate zwischen den involvierten Parteien - rechtzeitig davon in Kenntnis gesetzt, dass die Befreiung von der Handänderungssteuer bei vorliegendem Sachverhalt (aus Sicht des Kantonalen Steueramtes) nicht möglich sei. Selbst unter dem Gesichtspunkt, dass die Käuferin erst am Tage der Verurkundung (… 2011) vom negativem (Vor-)Entscheid der Steuerbehörde (E-Mail vom … 2011) Kenntnis erhielt, hätte sie dies durchaus in die Lage versetzt, den Kaufvertrag (vorläufig) nicht zu unterzeichnen, um allenfalls noch ein Stockwerkeigentumsbegründungs-Verfahren einzuleiten. Ein solches Vorgehen wäre vorliegend durch die Rekurrentin umso eher ins Auge zu fassen gewesen, als die Kaufparteien (Vater/Tochter) in einem engen verwandtschaftlichen Verhältnis standen bzw. stehen. Es kann demnach keine Rede davon sein, dass die Rekurrentin in gutem Glauben von einer steuerfreien Handänderung ausgehen konnte. Auch auf die im Einspracheverfahren gestellte Forderung nach einer Sistierung des Veranlagungsverfahrens (d.h. die Besteuerung bis zur Aufteilung der Liegenschaft zu Stockwerkeigentum aufzuschieben) ist nicht näher einzugehen. Die Veranlagung der Handänderungssteuer wird durch jedes Rechtsgeschäft ausgelöst und begründet, mit dem die wirtschaftliche Verfügungsgewalt übergeht, insbesondere durch Kauf (...) eines Grundstückes (§ 206 Abs. 1 lit. a StG), wobei die Steuer vom Verkehrswert des Grundstückes zur Zeit der Handänderung erhoben (§ 210 StG) und die Steuer vom Kantonalen Steueramt veranlagt wird (§ 213 Abs. 1 StG). Einen Veranlagungsaufschub (d.h. eine andere Veranlagung gestützt auf seit der Verurkundung veränderter Basis zu verlangen) kennt das Gesetz nicht.
Auch in diesem Punkt erweist sich der Rekurs als unbegründet.
Steuergericht, Urteil vom 12. August 2013