Obergericht
Zivilkammer
Urteil vom 5. Februar 2019
Es wirken mit:
Präsident Frey
Oberrichter Müller
Oberrichterin Jeger
Gerichtsschreiberin Kofmel
In Sachen
1. A.___,
2. B.___,
beide vertreten durch Advokat Georg Gremmelspacher,
Berufungskläger
gegen
C.___ GmbH, vertreten durch Rechtsanwalt Patrick Walker,
Berufungsbeklagte
betreffend Forderung aus Mietvertrag
zieht die Zivilkammer des Obergerichts in Erwägung:
I.
1.1 A.___ und B.___ (im Folgenden: Beklagte) haben mit Mietvertrag vom 10. März 2009 von den damaligen Eigentümern [...] die Gewerbeliegenschaft als «Wohn- und Geschäftsliegenschaft» an der [...] in [...] gemietet. Am 10. März 2014 schlossen die Parteien eine Zusatzvereinbarung ab. Den Beklagten wurde bewilligt, im Parterre Küche und Badezimmer, im OG Badezimmer und im Produktionsraum zwei Zimmer einzubauen. Weiter wurde festgehalten, dass die Vermieter jedoch nicht auf die Wiederherstellung am Ende des Mietverhältnisses verzichten würden. Mit Ergänzung zum Mietvertrag vom 16. März 2014 wurde festgehalten, dass der «Elternteil von Frau A.___» die Liegenschaft mitbewohnen würde. Mit Vertrag vom 12. Mai 2015 kaufte die C.___ GmbH (im Folgenden: Klägerin) das Mietobjekt. Am 26. August 2015 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf per 29. Februar 2016. Ebenfalls mit Schreiben vom 26. August 2015 forderte die Klägerin die Mieter auf, das Mietobjekt in den ursprünglichen Zustand zu versetzen bzw. Rückbauten vorzunehmen.
1.2 Am 29. Februar 2016 fand die Wohnungsabnahme statt. Das Protokoll wurde von Vermieterseite, nicht aber von den Mietern unterzeichnet. Mit Schreiben vom 1. und 3. März 2016 wurde den Beklagten angezeigt, dass das Mietobjekt weder vollständig geräumt noch in den ursprünglichen Zustand gebracht worden sei. Ab 9. März 2016 werde deshalb mit der Räumung der Liegenschaft und dem Rückbau auf Kosten der Beklagten begonnen. Mit Schreiben vom 5. April 2016 legte die Klägerin den Beklagten detailliert dar, dass sie für die Räumung und den teilweisen Rückbau der Liegenschaft etliche Mannstunden investiert habe. Insgesamt habe sie 207 Stunden für die ganze Räumung und Entsorgung aufgewendet und verlange hierfür CHF 20'027.80. Im Weitern legte sie dem Schreiben Offerten für die Instandstellung der Sanitärund Heizanlagen bei. Für offene Mietzinszahlungen in der Höhe von total CHF 3'500.00 wurden die Beklagten betrieben. Dagegen erhoben diese Rechtsvorschlag.
2. Am 21. Februar 2017 fand vor der Schlichtungsstelle für Miete und Pacht Thal-Gäu eine Schlichtungsverhandlung statt. Da keine Einigung zustande kam, wurde der Klägerin die Klagebewilligung ausgestellt.
3.1 Am 24. März 2017 erhob die Klägerin beim Richteramt Thal-Gäu Klage gegen die Beklagten. Sie stellte folgende Rechtsbegehren:
1. Die Beklagten seien zu verpflichten, der Klägerin CHF 20'027.80 zzgl. Zins zu 5% seit dem 30. April 2016 zu bezahlen.
2. Die Klägerin sei zu ermächtigen, die noch vorzunehmenden Rückbau- und Mängelbehebungsarbeiten in Höhe von mindestens CHF 20'895.20 auf Kosten der Beklagten vorzunehmen oder durch Dritte vornehmen zu lassen. Für darüber hinaus gehende Kosten seien die Beklagten haftbar zu erklären.
3. In den Betreibungen Nr. [...] und [...] des BA Thal-Gäu sei im Umfang von je CHF 3'500.00 der Rechtsvorschlag zu beseitigen und die provisorische Rechtsöffnung zu erteilen.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Die Beklagten schlossen in ihrer Klageantwort vom 16. Juni 2017 auf Abweisung der Klage soweit überhaupt auf sie eingetreten werden könne.
3.2 Am 20. November 2017 fand vor dem Amtsgericht Thal-Gäu eine erste Verhandlung mit Zeugenbefragung statt. Anschliessend stellte die Klägerin folgende modifizierte Rechtsbegehren:
1. Die Beklagten seien zu verpflichten, der Klägerin einen Betrag von CHF 53'258.85 zuzüglich Zins zu 5 % seit 30. April 2016 auf den Betrag von CHF 20'087.80 (recte 20'027.80) zu bezahlen.
2. Eventualiter seien die Beklagten zu verpflichten, der Klägerin einen Betrag von CHF 43'659.40 zuzüglich Zins zu 5 % seit 30. April 2016 auf den Betrag von CHF 20'087.80 (recte 20'027.80) zu bezahlen.
3. Es sei in den Betreibungen Nrn. [...] und [...] des Betreibungsamtes Thal-Gäu jeweils im Umfang von je CHF 3'500.00 der Rechtvorschlag zu beseitigen und die Rechtsöffnung zu erteilen.
4. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Die Beklagten beantragten, die Klage sei abzuweisen, soweit überhaupt auf sie eingetreten werden könne.
3.3 Am 20. März 2018 fand die zweite Hauptverhandlung vor Amtsgericht statt. Nach Befragung eines weiteren Zeugen wurde eine Parteibefragung mit der Klägerin durchgeführt. Die Parteien wiederholten die an der Verhandlung vom 20. November 2017 gestellten Rechtsbegehren. Das Amtsgericht fällte daraufhin das folgende Urteil:
1. Die Beklagten haben der Klägerin einen Betrag von CHF 13'189.85 nebst Zins zu 5 % seit 30. April 2016 zu bezahlen.
2. Die Beklagten haben der Klägerin einen Betrag von CHF 3'500.00 zu bezahlen. In den Betreibungen Nrn. [...] und [...] des Betreibungsamtes Thal-Gäu wird im Umfang von jeweils CHF 3'500.00 der Rechtvorschlag beseitigt.
3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen soweit darauf einzutreten ist.
4. Die Klägerin hat den Beklagten eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 7'126.10 (inkl. Auslagen und MwSt.) zu bezahlen.
5. Die Gerichtskosten mit einer Entscheidgebühr von CHF 4'800.00, total CHF 5'500.00, haben die Parteien wie folgt zu tragen:
- Klägerin 70 %, ausmachend CHF 3'850.00
- Beklagte 30 %, ausmachend CHF 1'650.00
Sie werden mit dem von der Klägerin geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. Die Beklagten haben der Klägerin CHF 1'650.00 zurückzuerstatten.
4. Frist- und formgerecht erhoben die Beklagten Berufung gegen Ziffer 1 und 2 des Urteils vom 20. März 2018. Sie stellten den Antrag, Ziffer 1 des Urteils sei aufzuheben und die Klage in diesem Punkt abzuweisen, eventualiter sei festzustellen, dass die Beklagten der Klägerin unter dem Titel «Schadenersatz» nichts mehr schulden. Falls das angerufene Gericht nicht selber entscheide, sei Ziffer 1 aufzuheben und an die Vorinstanz zurückzuweisen. Im Weitern sei Ziffer 2 des Urteils aufzuheben und auf die Klage in diesem Punkt nicht einzutreten, eventualiter abzuweisen, subeventualiter sei festzustellen, dass die Beklagten der Klägerin unter dem Titel «Miete» nichts mehr schulden und es sei demzufolge in den Betreibungen Nrn. [...] und [...] des Betreibungsamtes Thal-Gäu der Rechtsvorschlag nicht zu beseitigen. Falls das angerufene Gericht in der Sache nicht entscheide, sei Ziffer 2 aufzuheben und an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die Klägerin beantragte die Berufung abzuweisen und die Anschlussberufung gutzuheissen. Mit Anschlussberufung verlangte sie, Ziffer 1 des Urteils sei aufzuheben und die Beklagten seien zu verpflichten, ihr die Kosten der Mängelbehebung in der Höhe von CHF 22'927.65 zzgl. Zins zu 5 % seit 30. April 2016 auf den Betrag von CHF 20'027.65 zu bezahlen. Am 27. November 2018 zog die Klägerin die Anschlussberufung zurück.
5. In Anwendung von Art. 316 Abs. 1 Zivilprozessordnung (ZPO, SR 272) kann über die Berufung ohne Durchführung einer Verhandlung aufgrund der Akten entschieden werden. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachstehend darauf einzugehen.
II.
1.1 Vor Vorinstanz hat die Berufungsbeklagte von den Berufungsklägern für die Behebung der Mängel sowie für eine Kaufpreisminderung einen Betrag von insgesamt CHF 53'258.85 zuzüglich Zins zu 5 % auf CHF 20'027.80 seit 30. April 2016 gefordert. Der Betrag von CHF 53'258.85 setzte sich dabei wie folgt zusammen:
Regiearbeit C.___ GmbH, Räumungsarbeiten
CHF
20'027.80
[...] AG, Muldenservice
CHF
1'061.75
[...] AG, Muldenservice
CHF
1'181.95
[...] AG, Muldenservice
CHF
596.15
Kaminfeger [...]
CHF
391.20
Kaufpreisminderung
CHF
30'000.00
CHF
53’258.85
1.2 Die Vorinstanz hat die Klage bezüglich des Forderungsbetrages für den Kaminfeger im Betrag von CHF 391.20 sowie bezüglich der Forderung für eine Kaufpreisminderung von CHF 30'000.00 abgewiesen. Die geltend gemachten Regiearbeiten von CHF 20'027.80 hat sie auf CHF 10'350.00 reduziert und die Forderungen für die Mulden in der Höhe von CHF 1'061.75, CHF 1'181.95 und CHF 596.15, total CHF 2'839.85 gutgeheissen.
2. Das Amtsgericht hat die Kosten für die Räumungsarbeiten von der geforderten Summe von CHF 20'027.80 auf CHF 10'350.00 reduziert und dazu folgendes erwogen: In den zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren werde für die Räumungsarbeiten ein Betrag von CHF 20'027.80 nebst Zins zu 5 % seit 30. April 2016 eingeklagt. Gemäss der Klägerin habe sie diese selber vorgenommen. Entsprechend sei die Berechnung der Arbeitsstunden und der Stundenansätze ihrer Mitarbeiter ebenfalls durch sie erfolgt. Festzustellen sei, dass die Beklagten diese Kostenaufstellung bestritten haben.
Aus der Stundenabrechnung der Klägerin ergebe sich, dass diverse Mitarbeiter der Klägerin bei der Räumung mitgearbeitet hätten (KB 13). Insgesamt seien 207 Mannstunden für Demontage und Entsorgung im UG, EG und OG aufgeführt. Die Anzahl der geleisteten Arbeitsstunden erscheine angemessen, obwohl dafür keine konkreten Arbeitsrapporte vorliegen würden. Aus den Akten ergebe sich nämlich, dass die Eltern der Beklagten ca. im Jahr 2014 in die Liegenschaft eingezogen seien. Offensichtlich seien vor deren Einzug mehrere Zimmer in die bisher als Gewerbebzw. Produktionsflächen genutzten Räumlichkeiten eingebaut worden. Die Klägerin habe die Liegenschaft hingegen gekauft, um sie für ihren […]betrieb gewerblich zu nutzen. Dementsprechend hätten die nachträglich eingebauten Wohnzimmer und Installationen wieder zurückgebaut werden müssen. Die Stundenansätze der Mitarbeiter habe die Klägerin aus der Tabelle «Regieeinsätze 2016» entnommen (KB 13). Es handle sich offenbar um Tarife die im [...]gewerbe für Regiearbeiten verwendet würden. Die Tarife würden je nach Ausbildung des Mitarbeiters zwischen CHF 49.40 und CHF 120.20 pro Stunde variieren. Es verstehe sich, dass diese Ansätze für die hier geleisteten Demontage- und Entsorgungsarbeiten viel zu hoch angesetzt seien. Für die vorgenommenen Arbeiten habe ein ungelernter Arbeiter genügt. Ermessensweise sei für diese Eigenleistungen ein einheitlicher Stundenansatz von CHF 50.00 zu verwenden. Demnach ergebe sich bei 207 Stunden eine Entschädigung in der Höhe von CHF 10'350.00 zu Gunsten der Klägerin für die von ihr geleisteten Demontage- und Entsorgungsarbeiten.
3. Die Berufung ist gemäss Art. 311 Abs. 1 ZPO schriftlich und begründet einzureichen. Nach Lehre und Rechtsprechung hat der Berufungskläger der Rechtsmittelinstanz im Einzelnen darzulegen, aus welchen Gründen der angefochtene Entscheid der Vorinstanz falsch ist und abgeändert werden soll. Er hat der Berufungsinstanz gegenüber insbesondere auch Anträge darüber zu stellen, wie diese entscheiden soll. Enthält die Berufungsschrift keine Begründung und keinen wenigstens sinngemässen Antrag, ist von Amtes wegen auf die Berufung nicht einzutreten. Ist die Berufung nicht geradezu ungenügend, aber in der Substanz mangelhaft, indem sie sich auf rudimentäre, pauschale oder oberflächliche Kritik am angefochtenen Urteil beschränkt, ohne im Detail auf die Argumentation der Vorinstanz einzugehen, lässt dies das Eintreten auf die Berufung zwar unberührt, kann sich aber in der materiellen Beurteilung zum Nachteil des Berufungsklägers auswirken. Es genügt beispielsweise nicht, in einer Berufungsschrift einen blossen Verweis auf die Vorakten anzubringen oder bloss zu wiederholen, was bereits vor der Vorinstanz vorgebracht wurde. Die Begründung muss hinreichend genau und eindeutig sein, um von der Berufungsinstanz ohne Mühe verstanden und nachvollzogen werden zu können. Verlangt wird, dass sich ein Berufungskläger in der Berufungsschrift detailliert mit dem vorinstanzlichen Entscheid auseinandersetzt. Es muss ersichtlich sein, was seiner Auffassung nach genau am angefochtenen Urteil falsch ist und korrigiert werden soll. Dies setzt voraus, dass der Berufungskläger im Einzelnen die vorinstanzlichen Erwägungen bezeichnet und die Aktenstücke oder Beweismittel nennt, auf denen seine Kritik beruht. Mit diesen hat er sich auseinander zu setzen. Blosse appellatorische Kritik genügt nicht (vgl. z.B. Peter Reetz/Stefanie Theiler in: Thomas Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 311 N 34 ff.; BGE 138 III 374 E. 4.3).
4.1 Die Berufungskläger rügen zusammengefasst, die Vorinstanz habe den behaupteten Arbeitsaufwand von 207 Stunden als angemessen erachtet, obwohl dafür keine konkreten Arbeitsrapporte vorliegen würden. Die Berufungsbeklagte habe jedenfalls den behaupteten Aufwand nicht genügend substantiiert.
4.2 Die Rügen der Berufungskläger genügen den Anforderungen an eine Berufung in weiten Teilen nicht. Die Vorinstanz hat ausreichend begründet, weshalb sie auf die Stundenabrechnung (KB 13) der Berufungsbeklagten zum Beweis der gehabten Aufwendungen abgestellt hat. Jedenfalls genügt es nicht zu behaupten, die Vorinstanz habe ebenfalls bereits auf die eingeschränkte Aussagekraft der Abrechnung (KB 13) hingedeutet, indem sie erwähnt habe, dass für den behaupteten Arbeitsaufwand keine konkreten Arbeitsrapporte vorliegen würden. Das Amtsgericht hat zwar diesen Umstand erwähnt, hat aber auch klar ausgedrückt, dass es einen Aufwand für Räumungsarbeiten im geltend gemachten Umfang als angemessen und mithin als bewiesen erachte, seien doch mehrere Zimmer in die vormals als Gewerbe- und Produktionsliegenschaft genutzte Liegenschaft eingebaut worden, welche nach der Kündigung wieder hätten zurückgebaut bzw. geräumt werden müssen. Gemäss Zusatzvereinbarung vom 10. März 2014 (KB 16) wurde den Berufungsklägern nämlich erlaubt, folgende Einbauten vorzunehmen: Einbau von Küche und Badezimmer im Parterre, von Badezimmer im OG und von 2 Zimmer im Produktionsraum. In der Vereinbarung war zudem festgehalten worden, dass die Vermieter nicht auf die Wiederherstellung am Ende des Mietverhältnisses verzichten würden. Es ist nicht zu beanstanden, dass es die Vorinstanz aufgrund sämtlicher Akten und Fotos als glaubhaft und erwiesen erachtet hat, dass die Räumung der Liegenschaft mit seinen Einbauten einen Aufwand von 207 Stunden erfordert hat. Im Übrigen hat die Berufungsbeklagte den Berufungsklägern diesen Aufwand bereits mit Schreiben vom 5. April 2016 (KB 12) angezeigt, worauf die Berufungskläger nicht – jedenfalls nicht schriftlich – reagiert haben. Die Berufungsbeklagte hat in ihrer Klage in Beweissatz 8 den Aufwand von 207 Stunden dargelegt. Die Berufungskläger haben sich in ihrer Klageantwort vom 16. Juni 2017 hiezu mit keinem Wort geäussert. Die Rüge ist demnach unbegründet.
5. Die Berufungsbeklagte hat beantragt, die Berufungskläger seien zu verpflichten, ihr die drei Rechnungen der Firma [...] AG in der Höhe von CHF 1'061.75, CHF 1'181.95 und CHF 596.15, total CHF 2'839.85 (KB 29) zu bezahlen. Die [...] AG fakturierte der Berufungsbeklagten mehrere Mulden. Diese wurden von ihr bei der Mietliegenschaft an der [...] in [...] leer hingestellt und mit mehreren Tonnen Sperrgut und Mischabbruch anschliessend entsorgt.
Das Amtsgericht hat die Forderung gutgeheissen und hiezu erwogen, es gebe in casu keine Hinweise, dass es sich bei den drei Rechnungen um fiktive Dokumente handle. Es seien auch keine Anzeichen ersichtlich, dass die Mulden von der Klägerin anderweitig verwendet worden seien. So werde der Standort der Mulden explizit mit [...], dem Standort der streitbetroffenen Liegenschaft, angegeben. Wie bereits festgestellt, hätten die Beklagten die von ihnen errichteten Räumlichkeiten und Installationen nicht selber wieder zurückgebaut. Sie seien von Mitarbeitern der Klägerin weggeräumt worden. Es erschliesse sich, dass das herausgebrochene Material habe wegtransportiert und entsorgt werden müssen. Aufgrund der Fotodokumentation sei davon auszugehen, dass die Beklagten in der Liegenschaft neue Räume in erheblichem Umfang eingebaut hätten. Dass bei der Räumung rund zehn Tonnen unsortiertes Sperrgut und Mischabbruch angefallen sei, erscheine mengenmässig durchaus plausibel. Schliesslich hätten die von der [...] AG erbrachten Leistungen nicht nur einen sachlichen, sondern auch einen engen zeitlichen Bezug zur Abgabe der Liegenschaft per Ende Februar 2016. Die Mulden seien am 7. März 2016, 8. April 2016 und 17. Mai 2016 gestellt und ein paar Tage später jeweils wieder zur Entsorgung wegtransportiert worden. Die Beklagten hätten sich ausdrücklich verpflichtet, die von ihnen eingebauten Räume und Installationen wieder zurückzubauen. Sie hätten dies jedoch grösstenteils unterlassen und hätten demnach auch für die Kosten des Muldenservice aufzukommen und der Klägerin für die von der [...] AG erbrachten Leistungen CHF 2'839.85 zurückzuerstatten.
6.1 Die Berufungskläger machen geltend, der Inhalt der Mulden sei in den Rechnungen nur vage beschrieben (entweder «Sperrgut unsortiert» oder «Mischabbruch sauber») und würden einen Rückschluss auf den Urheber/Eigentümer/Verursacher desselben nicht mehr zulassen. Es wäre der Berufungsbeklagten als beweisbelastete Partei zumutbar gewesen, das Sperrgut und die Herkunft des Mischabbruchs fotografisch zu dokumentieren. Als weiteres Beweismittel falle auch der Augenschein, den sie beantragt hätten, aber abgewiesen worden sei, in Betracht. Die Wahrscheinlichkeit, dass sie nach ihrem Auszug 6,83 Tonnen Hausrat (KB 29) in der Liegenschaft zurückgelassen hätten, erscheine jedenfalls geringer als die Wahrscheinlichkeit, dass sich die 6,83 Tonnen zumindest teilweise bereits beim Einzug in der nicht exklusiv gemieteten Liegenschaft befunden hätten. Auch bezüglich des Mischabbruchs von 3,22 Tonnen (KB 29) sei nicht ersichtlich, welche Installationen ein solches Volumen an Mischabbruch hätten generieren können. Auch hier überwiege die Wahrscheinlichkeit, dass die Berufungsbeklagte neben den von ihnen eingebrachten Installationen auch das im Hinblick auf ihren Einzug in die Liegenschaft abgebrochene Mauerwerk habe entsorgen lassen. Jedenfalls seien die skizzierten Möglichkeiten mindestens genauso wahrscheinlich. Im Übrigen werde darauf hingewiesen, dass das von der Vorinstanz vorgebrachte Argument des «engen zeitlichen Bezugs» ins Leere führe. Die Zeitspanne zwischen ihrem Auszug und dem Einzug der Berufungsbeklagten sei die einzige logische Periode, innert welcher solche Arbeiten erbracht würden. Während der Dauer des Mietverhältnisses habe die Vermieterschaft solche Eingriffe zu unterlassen. Indem sich das Gericht von einer behaupteten Tatsache habe überzeugen lassen, obwohl die überwiegende Wahrscheinlichkeit nicht vorgelegen habe, habe es Art. 8 ZGB und/oder Art. 29 BV verletzt.
6.2 Die Berufungskläger setzen sich mit der Argumentation der Vorinstanz nicht genügend auseinander. Sie behaupten lediglich, die Wahrscheinlichkeit, dass das unsortierte Sperrgut sowie der Mischabbruch ausschliesslich durch den Rückbau der von ihnen eingebauten Räumen und Installationen stamme, sei nicht überwiegend. Die Vorinstanz hat dagegen überzeugend dargelegt, weshalb sie zum Schluss komme, dass die Rechnungen der Firma [...] AG von den Berufungsklägern zu bezahlen seien, da sowohl der Standort der Mulden als auch die zeitliche Nähe diesen Schluss nahelegen würden. Zudem gebe es keine Anzeichen, dass die Mulden anderweitig verwendet worden seien. Anlässlich der Parteibefragung vor Amtsgericht vom 20. März 2018 hat der Vertreter der Berufungsbeklagten zu der an der Hauptverhandlung vom 20. November 2017 eingereichten Urkunde 29 ausgeführt, die Mulden seien mit dem Material der Familie A.___ und B.___ gefüllt worden. Es seien Steinmauern gewesen, die sie aufgebaut hätten und die sie hätten entsorgen müssen. Auf den Fotos sei das ersichtlich. Es habe auch noch Möbel gegeben, die dort zurückgelassen worden seien. Die Berufungskläger haben dieser Aussage nicht widersprochen bzw. haben gar keinen Antrag auf eine Parteibefragung gestellt und mithin darauf verzichtet, den Forderungen der Berufungsbeklagten etwas zu entgegnen. Unter diesen Voraussetzungen ist es nicht zu beanstanden, wenn die Vorinstanz auf die Aussagen der Berufungsbeklagten abgestellt hat. Im Übrigen ist nicht klar, was mit dem erstmals an der Hauptverhandlung vom 20. März 2018 gestellten Antrag auf Durchführung eines Augenscheins in der Liegenschaft bewiesen werden soll, war doch zu diesem Zeitpunkt die Liegenschaft nach dem Auszug der Berufungskläger im Februar 2016 längstens umgebaut. Die Vorinstanz hat den Beweisantrag auf Durchführung eines Augenscheins als unechtes Novum somit zu Recht abgewiesen. Zusammengefasst ist die Rüge unbegründet.
7. Bei der Vorinstanz hat die Berufungsbeklagte den Antrag gestellt, es sei in den Betreibungen Nrn. [...] und [...] des Betreibungsamtes Thal-Gäu jeweils im Umfang von je CHF 3'500.00 der Rechtvorschlag zu beseitigen und die Rechtsöffnung zu erteilen. Die Berufungskläger haben beantragt, auf das klägerische Begehren sei nicht einzutreten, da für die Rechtsöffnung das summarische Verfahren und nicht das ordentliche Verfahren wie für die übrigen Ansprüche zur Anwendung komme. Mit Urteil vom 20. März 2018 hat das Amtsgericht in Ziffer 2 des Dispositivs erkannt: «Die Beklagten haben der Klägerin einen Betrag von CHF 3'500.00 zu bezahlen. In den Betreibungen Nrn. [...] und [...] des Betreibungsamtes Thal-Gäu wird im Umfang von jeweils CHF 3'500.00 der Rechtvorschlag beseitigt.» Die Vorinstanz hat dazu erwogen, gemäss der Klägerin würden die beiden Beklagten aus dem Mietvertrag einen Betrag von CHF 3'500.00 schulden. Dabei soll es sich um offene Mietzinsforderungen für die Monate Januar und Februar 2016 handeln. Diesen Betrag habe die Klägerin gegen beide Beklagten in Betreibung gesetzt. Diese hätten darauf Rechtsvorschlag erhoben. Die Klägerin verlange die Beseitigung der Rechtsvorschläge und die Erteilung der provisorischen Rechtsöffnung. Die Beseitigung des Rechtsvorschlags erfolge entweder im Rechtsöffnungsverfahren (Art. 80 - 84 SchKG) oder auf dem ordentlichen Prozessweg mit der sogenannten Anerkennungsklage (Art. 79 SchKG; Urteil des Bundesgerichts 5D_130/2011 vom 22. September 2011). Im Gegensatz zum Rechtsöffnungsverfahren als rein betreibungsrechtliche Streitigkeit stelle der Anerkennungsprozess eine materiell-rechtliche Streitigkeit dar (BGE 119 III 63). Die Klägerin habe in Ziff. 3 zwei verschiedene Rechtsbegehren gestellt. Diese objektive Klagehäufung sei grundsätzlich zulässig. Sie setze gemäss Art. 90 ZPO jedoch voraus, dass a) das gleiche Gericht dafür sachlich zuständig sei und b) die gleiche Verfahrensart anwendbar sei. Vorliegend verlange die Klägerin zunächst die Beseitigung des Rechtsvorschlages in den Betreibungen Nrn. [...] und [...] des Betreibungsamtes Thal-Gäu im Umfang von je CHF 3'500.00. Bei der Anerkennungsklage im Sinne von Art. 79 SchKG handle es sich um einen gewöhnlichen Zivilprozess, d.h. um eine rein materiell-rechtliche Streitigkeit, mit der Besonderheit, dass gleichzeitig über die Aufhebung des Rechtsvorschlages entschieden werde (vgl. KUKO SchKG-Vock, Art. 279 N 8). Einer Beurteilung dieses Rechtsbegehrens stehe – da es sich vorliegend um ein ordentliches Verfahren im Sinne von Art. 219 ff. ZPO handle – also nichts entgegen. Zwar verlange die Klägerin hier nur die Beseitigung des Rechtsvorschlages. Dies setze aber implizit voraus, dass die Beklagten auch zur Zahlung des Betrages in der Höhe von CHF 3'500.00 verurteilt würden. Anders sei hingegen der zweite Antrag im Rechtsbegehren Ziff. 3 zu beurteilen. Hier verlange die Klägerin die Erteilung der provisorischen Rechtsöffnung. Beim Rechtsöffnungsverfahren handle es sich um ein summarisches Verfahren (Art. 251 lit. a ZPO). Eine solche objektive Klagehäufung mit zwei ungleichen Verfahrensarten sei nicht zulässig (Art. 90 lit. b ZPO). Auf den Antrag, es sei die provisorische Rechtsöffnung zu erteilen, könne somit nicht eingetreten werden.
Die Beklagten würden weder die Höhe der in Betreibung gesetzten Beträge, noch die Existenz der von der Klägerin geltend gemachten Betreibungen bestreiten. Bei Mietforderungen handle es sich um periodische Leistungen. Die Klägerin lege dar, es handle sich um Mietzinsforderungen für die Monate Januar und Februar 2016. Der Zins für den Januar sei teilweise und der Februar gar nicht bezahlt worden. Aus dem Mietvertrag (KB 2) ergebe sich klar und deutlich, dass der monatliche Mietzins CHF 2'500.00 betragen habe. Es würden demnach offene Mietschulden für den Monat Januar 2016 in der Höhe von CHF 1'000.00 und für den Monat Februar 2016 von CHF 1'600.00 bestehen. Die Beklagten würden keinen Gegenbeweis einreichen, der die Bezahlung der eingeklagten Mietzinsen belege. Die Beklagten hätten der Klägerin somit einen Betrag von CHF 3'500.00 zu bezahlen.
8.1 Die Berufungskläger rügen, der Entscheid der Vorinstanz verletze die Dispositionsmaxime und den Anspruch auf rechtliches Gehör. Die Vorinstanz habe das Rechtsbegehren der Berufungsbeklagten als Leistungsbegehren betreffend Mietzinsforderungen ausgelegt, was im Widerspruch zur Dispositionsmaxime stehe, habe die Klägerin doch lediglich die Beseitigung des Rechtsvorschlags und nicht die Zusprechung einer Mietzinsforderung verlangt. Es sei mit dem Dispositionsgrundsatz nicht vereinbar, wenn das Rechtsbegehren auf Gewährung der Rechtöffnung als Leistungsbegehren betreffend Mietzinsforderung interpretiert werde. Eine solche Auslegung verletze auch das rechtliche Gehör. Während des gesamten Prozessverlaufs sei nämlich eine materiell-rechtliche Beurteilung allfälliger ausstehender Mietzinsen nicht Prozessgegenstand gewesen, lediglich im Schlichtungsverfahren sei die Mietzinsforderung thematisiert worden. Wie den Rechtsbegehren der Klageschrift klarerweise entnommen werden könne, sei jedoch auf die Weiterverfolgung dieses Anspruchs verzichtet worden. Indem die Vorinstanz nicht eröffnet habe, dass eine materiellrechtliche Beurteilung der Mietzinsforderung vorgenommen werde, habe sie ihren Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt. Im Weitern entbehre der Entscheid der Vorinstanz auch bezüglich des Umfangs der Gutheissung jeglicher sachlicher Grundlage. Die Anhebung einer Betreibung habe nicht zur Folge, dass die Berechtigung der Forderung ausgewiesen sei. Ein Betreibungsregisterauszug weise schlicht nicht die Beweiskraft aus, die zur Gutheissung einer Forderung führen könne. Aus der Begründung sei zudem nicht ansatzweise ersichtlich, inwiefern ein Betrag von CHF 2'600.00 noch offen sein soll.
8.2 Vor Amtsgericht hat die Berufungsbeklagte geltend gemacht, die Berufungskläger hätten die Mietzinse für den Monat Februar 2016 nicht und für Januar 2016 nur teilweise bezahlt. Entsprechend habe sie einen ausstehenden Betrag in der Höhe von CHF 3'500.00 in Betreibung gesetzt, wogegen die Beklagten Rechtsvorschlag erhoben hätten (BS 13 der Klage vom 24. März 2017). Die Berufungskläger haben diese Forderung in ihrer Klageantwort vom 16. Juni 2017 nicht bestritten bzw. die Parteibefragung als Beweismittel nicht beantragt. Es ist offensichtlich, dass sich im Urteil der Vorinstanz ein Fehler eingeschlichen hat, indem in den Erwägungen von einer offenen Mietzinsforderung von CHF 2'600.00 die Rede ist (im Dispositiv wird der Betrag von CHF 3'500.00 genannt).
Art. 64 ZPO regelt die Wirkungen der Rechtshängigkeit. Diese sind in der Hauptsache prozessrechtlicher Natur: Ist ein Verfahren rechtshängig, kann der Streitgegenstand zwischen den gleichen Parteien nicht mehr anderweitig rechtshängig gemacht werden. Neben der Identität der Parteien muss auch der Streitgegenstand identisch sein. Der Streitgegenstandsbegriff ist zweigliedrig und erfasst das Rechtsbegehren und den zu Grunde liegenden Sachverhalt. Wird das Rechtsverhältnis im Rechtsbegehren genannt, ist der Streitgegenstand dieses Recht. Wird das Rechtsverhältnis im Rechtsbegehren nicht individualisiert (insb. bei Forderungsklagen), ist zur Bestimmung der Identität die Klagebegründung hinzuzuziehen. Die Identität der Klage ist nicht gegeben, wenn zu einem Forderungsprozess im ordentlichen Verfahren ein Rechtsöffnungsbegehren über eine andere Forderung hinzukommt, denn im Rechtsöffnungsverfahren ist nur darüber zu entscheiden, ob für die Forderung ein Vollstreckungstitel besteht, der zur Fortsetzung der Betreibung berechtigt (Markus Müller-Chen in: Alexander Brunner et al. [Hrsg], Kommentar zur Zivilprozessordnung ZPO, Zürich/St.Gallen 2016, Art. 64 N. 1, 19, 21, 32).
Vorliegend hat die Berufungsbeklagte CHF 53'258.85 gefordert. Aus der Klage bzw. der Begründung hiezu ist ersichtlich, dass nebst der Kaufpreisminderung der Ersatz für die Rückbauarbeiten bzw. Räumungsarbeiten der Mietliegenschaft verlangt wird. Rückständige Mietzinse sind im Betrag von CHF 53'258.85 nicht enthalten.
Die Vorinstanz hält dafür, dass eine zulässige Klagenhäufung vorliege, da durch den Antrag auf Beseitigung des Rechtsvorschlages implizit vorausgesetzt sei, dass die Beklagten auch zur Bezahlung des Betrages für die geschuldeten Mietzinse von CHF 3'500.00 verpflichtet würden. Die Rüge der Berufungskläger an dieser Interpretation erfolgt zu Recht, hat doch die Berufungsbeklagte die Zusprechung der geschuldeten Mietzinse, deren Höhe zwar unbestritten ist, nicht gefordert. Die Verpflichtung der Berufungskläger zur Zahlung von CHF 3'500.00 und die gleichzeitige Beseitigung des Rechtsvorschlages in den Betreibungen Nrn. [...] und [...] des Betreibungsamtes Thal-Gäu im Umfang von jeweils CHF 3'500.00 (Ziffer 2 des Dispositivs des angefochtenen Urteils) ist daher aufzuheben.
9. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Berufung teilweise gutzuheissen ist. Ziffer 2 des angefochtenen Urteils ist aufzuheben und auf den Antrag der Berufungsbeklagten, es sei in den Betreibungen Nrn. [...] und [...] des Betreibungsamtes Thal-Gäu der Rechtsvorschlag im Umfang von je CHF 3'500.00 zu beseitigen und die Rechtsöffnung zu erteilen, ist nicht einzutreten.
Entsprechend dieser (geringfügigen) Korrektur sind die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens von CHF 5'500.00 der Berufungsbeklagten neu zu ¾ (CHF 4'125.00) und den Berufungsklägern zu ¼ (CHF 1'375.00) aufzuerlegen, verrechenbar mit dem von der Berufungsbeklagten geleisteten Kostenvorschuss. Die Berufungskläger haben der Berufungsbeklagten somit CHF 1'375.00 zurückzuerstatten. Die Vorinstanz hat die Honorarnoten der Anwälte der Parteien entsprechend dem Verteiler 70 % zulasten der Berufungsbeklagten und 30 % zulasten der Berufungskläger gegenseitig verrechnet und die Parteientschädigung der Berufungsbeklagten an die Berufungskläger auf CHF 7'126.10 (inkl. Auslagen und MWSt.) ermittelt. Diese Kostenverteilung bzw. insbesondere die Höhe der Kostennoten ist von keiner Seite beanstandet worden. Die Berechnungsgrundlagen der Vorinstanz für die Parteientschädigung ist demnach zu übernehmen und entsprechend dem Verteiler ¾ zu ¼ zu berechnen. Die Berufungsbeklagte hat demnach die Honorarkosten der Berufungskläger im Umfang von ¾, ausmachend CHF 11'889.75, zu tragen. Die Berufungskläger hingegen haben die Honorarnote der Berufungsbeklagten im Umfang von ¼, ausmachend CHF 3'309.15, zu bezahlen. Verrechnet man die beiden Beträge gegenseitig so hat die Berufungsbeklagte den Berufungsklägern eine reduzierte Parteientschädigung von CHF 8'580.60 (inkl. Auslagen und MWSt.) zu bezahlen.
Die Kosten des Berufungsverfahrens von CHF 5'000.00 sind dem Ausgang entsprechend den Berufungsklägern zu ¾ und der Berufungsbeklagten zu ¼ aufzuerlegen. Entsprechend haben die Berufungskläger der Berufungsbeklagten eine reduzierte Parteientschädigung zu bezahlen. Die Berufungskläger beantragen, bei der Kostenverteilung seien die ihr entstandenen Aufwendungen im Zusammenhang mit der Anschlussberufung ungeachtet des Prozessausgangs der Berufungsbeklagten aufzuerlegen. Nachdem die Berufungskläger am 15. November 2018 beantragt haben, es sei ihnen die Frist zur Anschlussberufungsantwort vorläufig abzunehmen und erst nach dem 27. November 2018 (Frist für die Leistung des Kostenvorschusses für die Berufungsbeklagte) wieder neu anzusetzen, der Präsident der Zivilkammer des Obergerichts am 16. November 2018 diesen Antrag gutgeheissen hat und die Berufungsbeklagte am 27. November 2018 die Anschlussberufung zurückgezogen hat, ist die Geltendmachung von Aufwendungen für die Anschlussberufung nicht berechtigt. Im Übrigen ist die Honorarnote des Anwalts der Berufungskläger mit Aufwendungen von nahezu 40 Stunden (inkl. Anschlussberufung) überrissen, dies insbesondere auch im Vergleich zur Honorarnote des Gegenanwalts. Es rechtfertigt sich daher, die Entschädigung an die Berufungsbeklagte auf die Hälfte der Honorarnote ihres Anwalts und somit auf CHF 1'689.80 (inkl. Auslagen und MWSt.) festzusetzen.
Demnach wird erkannt:
1. Die Berufung wird teilweise gutgeheissen. Ziffer 2 des Urteils des Amtsgerichts von Thal-Gäu vom 20. März 2018 wird aufgehoben.
2. Die Ziffern 4 und 5 des Urteils des Amtsgerichts von Thal-Gäu vom 20. März 2018 werden aufgehoben. An die Kosten des Verfahrens vor Amtsgericht von total CHF 5'500.00 haben die Klägerin, die C.___ GmbH ¾, entsprechend CHF 4'125.00 und die Beklagten, A.___ und B.___ ¼, entsprechend CHF 1'375.00 zu bezahlen, verrechenbar mit dem von der C.___ GmbH geleisteten Kostenvorschuss. A.___ und B.___ haben der C.___ GmbH CHF 1'375.00 zurückzuerstatten. Die C.___ GmbH hat A.___ und B.___ für das Verfahren vor Amtsgericht eine reduzierte Parteientschädigung in der Höhe von CHF 8'580.60 zu bezahlen.
3. Im Übrigen wird die Berufung abgewiesen.
4. Die Kosten des Berufungsverfahrens in der Höhe von CHF 5'000.00 haben A.___ und B.___ zu ¾ bzw. zu CHF 3’750.00 und die C.___ GmbH zu ¼ bzw. zu CHF 1'250.00 zu bezahlen. Die C.___ GmbH hat A.___ und B.___ CHF 1'250.00 zurückzuerstatten.
5. A.___ und B.___ haben der C.___ GmbH für das Berufungsverfahren eine Parteientschädigung von CHF 1'689.80 zu bezahlen.
Rechtsmittel: Der Streitwert übersteigt CHF 15'000.00.
Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts
Der Präsident Die Gerichtsschreiberin
Frey Kofmel