Publikationsplattform St.Galler Gerichte Fall-Nr.: I/1-2025/115 Stelle: Verwaltungsrekurskommission Rubrik: Abgaben und öffentliche Dienstpflichten Publikationsdatum: 17.02.2026 Entscheiddatum: 28.01.2026 Entscheid Verwaltungsrekurskommission, 28.01.2026 Steuerrecht; Bewertung eines im Ausland gelegenen Grundstücks. Die während des Veranlagungsverfahrens verstorbene Steuerpflichtige verfügte über zwei Grundstücke in Spanien, welche an den Sohn vermietet waren. Gestützt auf das Doppelbesteuerungsabkommen dürfen die Grundstücke in der Veranlagung der Kantons- und Gemeindesteuern grundsätzlich weder in vermögensrechtlicher noch in einkommensrechtlicher Hinsicht besteuert werden. Bei der Festsetzung der Steuer für das übrige Einkommen und das übrige Vermögen der in der Schweiz ansässigen Person kann aber der Steuersatz angewendet werden, der dem Gesamteinkommen bzw. dem Gesamtvermögen entspricht, ohne die Befreiung zu berücksichtigen. Da das StHG keine Bestimmungen zur Bewertung ausländischer unbeweglicher Vermögenswerte enthält, ist ersatzweise vom Recht auszugehen, das für inländische Objekte gilt. Spanien kennt einen Katasterwert, der allerdings weniger als 50 Prozent des Verkehrswerts ausmacht und damit nicht mit den hiesigen Bewertungsregeln vereinbar ist. Es obliegt der kantonalen Steuerbehörde, dazu einen Erhöhungssatz festzulegen, der die Gleichbehandlung mit den St. Galler Steuerpflichtigen gewährleistet. Der Mietwert wird im spanischen Recht mit einem Umrechnungssatz von 1,1% bis 2% vom Katasterwert abgeleitet. Damit errechnet sich ein Mietwert, der weit unter dem Mietwert nach der st. gallischen Schätzungspraxis liegt. Ein angemessener Bruttomietwert liegt gemäss Bundesgericht bei rund 6% des Verkehrswerts. Die Vorinstanz hat unter Berücksichtigung der gesamten Umstände den Katasterwert zu Recht verdoppelt. Für die Berechnung des (Netto-)Mietwerts hat sie auf dem bebauten Grundstück einen Prozentsatz von 5% angewendet. Für das andere Grundstück (Doppelgarage und Pool) erachtete sie einen Prozentsatz von 5% zu hoch und legte den Mietwert auf € 1'800.-- fest (Verwaltungsrekurskommission, Abteilung I/1, 28. Januar 2026, I/1-2025/115). «Entscheid siehe PDF» © Kanton St.Gallen 2026 Seite 1/9
Kanton St. Gallen Gerichte
Verwaltungsrekurskommission Abteilung I - 1. Kammer
Entscheid vom 28. Januar 2026 Besetzung Präsidentin Louise Blanc Gähwiler, Richter Markus Frei und Richterin Isabelle Krüse, Gerichtsschreiberin Franziska Geser
Geschäftsnr. I/1-2025/115
Parteien
Erbengemeinschaft A.__, 1. B.__, 2. C.__, beide vertreten durch Rechtsanwalt Patrick Loeb, Bahnhofstrasse 92, 5000 Aarau, Rekurrenten,
gegen Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen, Vorinstanz,
Gegenstand Kantons- und Gemeindesteuern (Einkommen und Vermögen 2023)
I/1-2025/115
2/8 Sachverhalt: A.- A.__ wohnte im Steuerjahr 2023 in der Gemeinde D.__. In der Steuererklärung 2023 deklarierte die Steuerpflichtige ein steuerbares Einkommen von Fr. __ und ein steuerbares Vermögen von Fr. __. Mit Veranlagungsverfügung vom 2. Juli 2024 wurde sie mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. __ (satzbestimmend: Fr. __) und einem steuerbaren Vermögen von Fr. __ (insgesamt: Fr. __) veranlagt. B.- Gegen die Veranlagungsverfügung vom 2. Juli 2024 erhob die Tochter B.__ als Vertreterin am 14. August 2024 Einsprache. A.__ verstarb am 14. Februar 2025. Die Einsprache wurde am 2. April 2025 abgewiesen und A.__ neu mit einem steuerbaren Einkommen von Fr. __ (satzbestimmend: Fr. __) und einem steuerbaren Vermögen von Fr. __ (insgesamt: Fr. __) veranlagt. C.- Gegen den Einspracheentscheid vom 2. April 2025 erhob B.__ durch ihren Rechtsvertreter am 13. August 2025 Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen (VRK). Sie stellte folgendes Rechtsbegehren: " 1. Der Einsprache-Entscheid vom 2. April 2025 sei aufzuheben. 2. Es seien die Einkünfte aus dem in Spanien gelegenen unbeweglichen Vermögen der Rekurrentin gemäss Art. 6 Ziff. 1 und Art. 23 Ziff. 2 lit. a des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen der Schweiz und Spanien aus den veranlagten Einkünften der Rekurrentin zu streichen und das Einkommen entsprechend zu reduzieren und zu korrigieren. 3. Es sei die Berechnung der Liegenschaftswerte entsprechend der rechtlich zulässigen Praxis zu berechnen und die Veranlagung zu diesem Zweck an die Vorinstanz zurückzuweisen. 4. Eventualiter: Es sei das veranlagte Vermögen der Rekurrentin in Bezug auf die Liegenschaften im Ausland zu korrigieren und auf 584'381.41 Euro festzulegen. Dieser Wert sei, zum Kurs vom 31.12.2023, in Schweizer Franken umzurechnen. 5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Rekursgegnerin." Am 22. August 2025 reichte der Rechtsvertreter die Erbbescheinigung sowie die Vollmacht von C.__ nach. Das Kantonale Steueramt beantragte mit Vernehmlassung vom 29. September 2025 die Abweisung des Rekurses. Auf die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.