Art. 55 Abs. 1 ZPO (SR 272): Es ist grundsätzlich nicht erheblich, von welcher Partei eine Tatsache in den Prozess eingeführt wurde. Relevant ist einzig, dass sie vorgebracht wurde. Die Regeln über die Behauptungslast kommen nur zur Anwendung, wenn eine Tatsache von keiner Partei angeführt worden ist (E. III.4).
Art. 264 OR (SR 220): Bei der vorzeitigen Rückgabe einer gemieteten Geschäftsräumlichkeit sieben Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses hat es sich die Vermieterin mit Blick auf die gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist von sechs Monaten nicht als Vorteil anrechnen zu lassen, wenn sie keine Suchbemühungen für die Weitervermietung während der Restlaufzeit des Mietverhältnisses unternimmt (E. III.5).
Art. 124 OR: Begriffe der Verrechnungserklärung und Verrechnungseinwendung. Die rückwirkende Tilgungswirkung der Verrechnungserklärung hat zur Folge, dass keine Verzugszinse auf die durch Verrechnung getilgte Restforderung zuzusprechen sind (E. III.7). (Kantonsgericht, III. Zivilkammer, 16. Januar 2025, BO.2024.2)
Entscheid vom 16. Januar 2025 Geschäftsnummer BO.2024.2-K3 (OV.2019.30)
Verfahrensbeteiligte 1. A.___, 2. B.___,
Kläger und Berufungskläger,
beide vertreten von Rechtsanwalt D.,
gegen
C. AG___,
Beklagte und Berufungsbeklagte,
vertreten von Rechtsanwalt E.
Gegenstand Forderung aus Mietvertrag
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Anträge vor Kreisgericht
a) der Kläger (Gemäss Klage vom 8. November 2019 [vi-act. 1 und 6])
Es sei die Beklagte zu verpflichten, den Klägern solidarisch einen nach Abschluss des Beweisverfahrens zu beziffernden Betrag, mindestens aber einen solchen von Fr. 170'000.00 nebst Zins von 5% seit 31. März 2019 zu bezahlen; unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beklagten.
(Anlässlich der Schlussverhandlung vom 4. Juli 2023 [vi-act. 72])
Es sei die Beklagte zu verpflichten, dem Kläger 1 und der Klägerin 2 solidarisch den Betrag von Fr. 171'099.00 (lnvestitionskostenentschädigung) nebst Zins von 5% seit 31. März 2019 zu bezahlen; Es sei die Beklagte weiter zu verpflichten, dem Kläger 1 den Betrag von Fr. 25'693.00 (Aussentreppe mit Geländer) und den Betrag von Fr. 33'300.00 (Mietzinsrückforderung) zu bezahlen, jeweils nebst Zins seit 31. März 2019; unter Kosten- und Entschädigungsfolge zu Lasten der Beklagten.
b) der Beklagten 1. Die Klage sei vollumfänglich abzuweisen. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Kläger 1 und 2.
Entscheid Kreisgericht F., 3. Abteilung, vom 4. Juli 2023
1. Die Beklagte wird verpflichtet, dem Kläger 1 Fr. 6'487.00 nebst Zins von 5% seit 31. März 2019 zu bezahlen. 2. Die Beklagte wird verpflichtet, der Klägerin 2 Fr. 70'500.20 nebst Zins von 5% seit 31. März 2019 zu bezahlen. 3. Soweit die Klage eine Entschädigung für die Aussentreppe mit Geländer sowie die Mietzinsforderung des Klägers 1 betrifft, wird nicht darauf eingetreten. 4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 5. Die Gerichtskosten bestehend aus - Entscheidgebühr für den Beweisbeschluss Fr. 2'500.00 - Entscheidgebühr Fr. 13'500.00 - Kosten des Gutachtens (inkl. Ergänzung) Fr. 15'079.60 Total Fr. 31'079.60
hat der Kläger 1 zu 49.5%, mithin im Betrag von Fr. 15'384.40, die Klägerin 2 zu 5.5%, mithin im Betrag von Fr. 1'709.40, und die Beklagte zu 45%, mithin im Betrag von Fr. 13'985.80, zu bezahlen.
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Erhoben werden die Gerichtskosten im Betrag von Fr. 28'400.00 unter Verrechnung mit den geleisteten Kostenvorschüssen von Fr. 28'400.00 bei den Klägern und im Betrag von Fr. 2'679.60 bei der Beklagten. Im Betrag von Fr. 11'306.20 wird den Klägern das Rückgriffsrecht auf die Beklagte eingeräumt. 6. Die Kläger haben die Beklagte für ihre Parteikosten unter solidarischer Haftbarkeit mit Fr. 2'002.30 zu entschädigen.
Anträge vor Kantonsgericht
a) der Kläger und Berufungskläger 1. Es seien Ziff. 1, 5 und 6 des erstinstanzlichen Entscheids i.S. OV.2019.30 aufzuheben und es sei die Berufungsbeklagte zu verpflichten, dem Berufungskläger 1 den Betrag von Fr. 70'500.00 nebst 5% Zins seit 31.3.2019 zu bezahlen; 2. Eventualiter zu Ziff. 1 seien Ziff. 1, 5 und 6 des erstinstanzlichen Entscheids i.S. OV.2019.30 aufzuheben und es sei die Berufungsbeklagte zu verpflichten, dem Berufungskläger 1 den Betrag von Fr. 6'487.00 nebst 5% Zins seit 31.3.2019 auf dem Betrag von Fr. 70'500.20 zu bezahlen; 3. Die Kostenverlegung im erstinstanzlichen Verfahren sei abhängig vom Ausgang des Berufungsverfahrens neu vorzunehmen. alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Berufungsbeklagten.
b) der Beklagten und Berufungsbeklagten 1. Die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Berufungskläger 1 und 2.
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Erwägungen
I.
1. A. (Kläger 1) mietete per 1. Februar 2014 von der C. AG (Beklagte) eine Geschäftsräumlichkeit in der Gewerbehalle G. in H. für seine damalige Einzelunternehmung I. Beim Mietobjekt handelte es sich um einen Teil (382 m2) der besagten Gewerbehalle. Kurz vor Beginn des Mietverhältnisses nahm der Kläger 1 auf eigene Kosten verschiedene Aus- und Umbauarbeiten an der Mieträumlichkeit vor (Zwischenbodenkonstruktion inkl. Geländer und Treppen, Kraneinbau, Verglasung des Büros, Einbau von Türen und sanitären Einrichtungen, Erstellung der Fluchttreppen, Elektroinstallationen sowie Installation der fixen Werkstatteinrichtungen). Am 15. Mai 2014 vereinbarten die Mietparteien, dass die Beklagte dem Kläger 1 bei Beendigung des Mietverhältnisses sämtliche Investitionskosten für den Mieterausbau abzüglich eines nutzungs- und altersbedingten Wertverlustes entschädige. Gleichentags brachte der Kläger 1 seine Ansprüche aus dem Mieterausbau im Rahmen eines Sacheinlage- und Sachübernahmevertrags in die I. GmbH ein, welche durch ihn und B. (Klägerin 2) vertreten wurde. Am 8. September 2016 wurde die I. GmbH an die J. AG veräussert, wobei sich die Kläger die Ansprüche aus dem Mieterausbau abtreten liessen. Am 16. März 2018 wurde über die I. GmbH der Konkurs eröffnet. Die Kläger vertraten daraufhin die Auffassung, die Beklagte schulde ihnen für den Restwert des vom Kläger 1 erbrachten Mieterausbaus mindestens Fr. 170'000.00. Die Beklagte bestritt die seitens des Klägers 1 getätigten Investitionen zwar nicht, erachtete den geltend gemachten Betrag aber als nicht nachgewiesen und zudem die Kläger als nicht berechtigt, die Entschädigung für den Mieterausbau zu fordern.
2. Nach erfolglosem Schlichtungsversuch (vi-act. 3) erhoben die Kläger am 8. November 2019 beim Kreisgericht F. Klage mit den eingangs aufgeführten Rechtsbegehren (vi-act. 1, S. 2). Am 13. November 2019 ging eine zweite Version der Klageschrift mit dem korrigierten Namen des Rechtsvertreters der Beklagten ein (vi-act. 6 [Klage]). Die Beklagte beantragte mit Klageantwort vom 17. März 2020 die kostenfällige Abweisung der Klage (vi-act. 12 [Klageantwort]). Im Rahmen des angeordneten zweiten Schriftenwechsels (vi-act. 14) hielten die Parteien an ihren bisherigen Rechtsbegehren fest (vi-act. 17 [Replik vom 2. Juni 2020] und 24 [Duplik vom 28. August 2020]). Die Hauptverhandlung fand am 25. Februar 2021 statt (vi-act. 27-31). In deren Rahmen änderten die Kläger das Rechtsbegehren, wie eingangs wiedergegeben, ab. In der vom selben Tag datierenden Beweisverfügung ordnete die Vorinstanz im hier Wesentlichen eine Expertise zur
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Feststellung des Werts der vom Kläger 1 getätigten Investitionen an (vi-act. 32). Am 17. Dezember 2021 wurde die mündliche Experteninstruktion vor Ort abgehalten (viact. 45 und 46). Das Gutachten datiert vom 30. März 2022 (vi-act. 49), die Beantwortung der Ergänzungsfragen vom 29. November 2022 (vi-act. 63). Die Schlussverhandlung fand am 4. Juli 2023 statt (vi-act. 72). Gleichentags fällte die Vorinstanz den eingangs wiedergegebenen Entscheid, mit welchem sie die Klage teilweise guthiess, soweit sie darauf eintrat (am 21. August 2023 schriftlich im Dispositiv eröffnet [vi-act. 75]; in schriftlich begründeter Ausfertigung versandt am 14. November 2023 [vi-act. 78, vi-Entscheid]).
3. Gegen diesen Entscheid erhoben die Kläger am 3. Januar 2024 Berufung beim Kantonsgericht mit den eingangs aufgeführten Begehren (B/1 [Berufung]). Die Beklagte beantragt mit Berufungsantwort vom 7. März 2024 die kostenfällige Abweisung der Berufung (B/10 [Berufungsantwort]). Am 8. März 2024 übermittelte die verfahrensleitende Richterin den Klägern die Berufungsantwort mit dem Hinweis, dass eine allfällige Stellungnahme zur Wahrung des rechtlichen Gehörs innert einer Frist von zehn Tagen einzureichen wäre. Zugleich teilte sie den Parteien mit, ein zweiter Schriftenwechsel und eine Verhandlung seien nicht vorgesehen und vorbehältlich eines allfälligen Beweisverfahrens werde voraussichtlich aufgrund der Akten entschieden (B/13). Am 18. und 28. März 2024 sowie am 16. und 26. April 2024 folgten weitere unaufgeforderte Stellungnahmen der Parteien (B/14, B/17, B/20, B/23).
II.
1. Die von Amtes wegen zu prüfenden Prozessvoraussetzungen für das Berufungsverfahren sind erfüllt (Art. 59 f., Art. 308 Abs. 1 lit. a und Abs. 2 sowie Art. 311 Abs. 1 i.V.m. Art. 145 Abs. 1 lit. c ZPO). Dies gilt insbesondere auch hinsichtlich der Klägerin 2, obwohl ihre Forderung nicht mehr Gegenstand des Berufungsverfahrens ist. Indessen wurde sie mit dem angefochtenen Entscheid verpflichtet, der Beklagten – nachdem die Kläger mit ihrer Klage insgesamt zu weniger als 50% durchdrangen – eine Parteikostenentschädigung zu bezahlen, unter solidarischer Haftbarkeit mit dem Kläger 1. Insofern liegt ein Rechtsschutzinteresse der Klägerin 2 auch betreffend die Forderung des Klägers 1 vor. Auf die Berufung ist folglich einzutreten. Zuständig ist die III. Zivilkammer des Kantonsgerichts (Art. 16 Abs. 1 EG-ZPO i.V.m. Art. 14 Abs. 1 lit. d GO).
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2. Mit der Berufung nach Art. 308 ff. ZPO können die unrichtige Rechtsanwendung und/oder die unrichtige Feststellung des Sachverhaltes geltend gemacht werden (Art. 310 ZPO). Den Berufungskläger trifft dabei eine Begründungspflicht (Art. 311 Abs. 1 ZPO). Er hat sich daher sachbezogen mit dem Entscheid der Vorinstanz auseinanderzusetzen und unter Bezugnahme auf die erstinstanzlichen Erwägungen im Einzelnen darzulegen, warum dieser in den angefochtenen Punkten unrichtig sein soll (BGE 138 III 374 E. 4.3.1; BGer 4A_651/2012 E. 4.2; REETZ/THEILER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Komm., 3. Aufl., Art. 311 N 36). Fehlt eine hinreichende Begründung, hat dies zur Folge, dass auf die Berufung nicht einzutreten ist (ZPO-Rechtsmittel-KUNZ, 2013, Art. 311 N 84; STAEHELIN A./BACHOFNER, in: Staehelin/Staehelin/Grolimund, Zivilprozessrecht, 3. Aufl., § 26 N 42; SEILER, Die Berufung nach ZPO, 2013, N 601). Eine nicht gerade ungenügende, aber in der Substanz mangelhafte Begründung erfasst zwar nicht die Eintretensfrage, kann sich jedoch bei der materiellen Beurteilung zum Nachteil des Berufungsklägers auswirken (REETZ/THEILER, ZPO Komm., Art. 311 N 36; SEILER, a.a.O., N 898). Was nicht oder nicht in einer der gesetzlichen Begründungsanforderungen genügenden Weise beanstandet wird, braucht die Rechtsmittelinstanz – zumindest solange ein Mangel nicht geradezu offensichtlich ist – nicht zu überprüfen. Ungeachtet der Begründungspflicht gilt allerdings der Grundsatz, dass das Recht von Amtes wegen anzuwenden ist, auch im Rechtsmittelverfahren, weshalb die Berufungsinstanz in rechtlicher Hinsicht nicht auf die Prüfung geltend gemachter Rechtsverletzungen beschränkt ist (Art. 57 ZPO; ZPO-Rechtsmittel-KUNZ, Art. 311 N 94; LEUENBERGER/UFFER-TOBLER, Schweizerisches Zivilprozessrecht, 2. Aufl., N 4.52 und 12.41; SEILER, a.a.O., N 893; vgl. auch REETZ/THEILER, ZPO Komm., Art. 311 N 36, S. 2442 unten).
3.a) Gemäss dem für dieses Verfahren noch geltenden Art. 229 Abs. 1 aZPO (vgl. Art. 407f ZPO) werden im erstinstanzlichen Verfahren in der Hauptverhandlung neue Tatsachen und Beweismittel nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und erst nach Abschluss des Schriftenwechsels oder nach der letzten Instruktionsverhandlung entstanden sind (echte Noven; lit. a); oder bereits vor Abschluss des Schriftenwechsels oder vor der letzten Instruktionsverhandlung vorhanden waren, aber trotz zumutbarer Sorgfalt nicht vorher vorgebracht werden konnten (unechte Noven; lit. b). Ohne Verzug bedeutet in der Regel innert zehn Tagen nach ihrer Entstehung bzw. nach der Kenntnisnahme davon (BGer 4A_292/2022 E. 7.2.4; LEUENBERGER, in: Sutter-Somm/ Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Komm., 3. Aufl., Art. 229 N 8 ff.; OFK-ENGELER, 3. Aufl., Art. 229 ZPO N 4).
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Im Berufungsverfahren werden neue Tatsachen und Beweismittel nur noch berücksichtigt, wenn sie ohne Verzug vorgebracht werden und trotz zumutbarer Sorgfalt nicht schon vor erster Instanz vorgebracht werden konnten (Art. 317 Abs. 1 ZPO). Die zumutbare Sorgfalt setzt dabei voraus, dass jede Partei im erstinstanzlichen Verfahren den Sachverhalt sorgfältig und umfassend darlegt und alle Elemente vorbringt, die zum Beweis der erheblichen Tatsachen geeignet sind (BGer 5A_695/2012 E. 4.2.1; BGer 5A_739/2012 E. 9.2.2). Die Partei, welche vor der Berufungsinstanz das Novenrecht beanspruchen will, hat im Übrigen substantiiert darzulegen und zu beweisen, dass die genannten Voraussetzungen (kumulativ) erfüllt sind (BGer 5A_739/2012 E. 9.2.2; REETZ/HILBER, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, ZPO Komm., 3. Aufl., Art. 317 N 34). Nicht unter das Novenrecht fallen neue Vorbringen rechtlicher Art. Solche sind (im Rahmen des ordentlichen Ganges des [Berufungs-]Verfahrens) jederzeit und voraussetzungslos zulässig. Dies ergibt sich aus dem Grundsatz der Rechtsanwendung von Amtes wegen (vgl. REETZ/HILBER, ZPO Komm., Art. 317 N 31 und 33).
b) Ob die Parteien unzulässige Noven vorgebracht haben bzw. vorbringen, wird – soweit für den Ausgang des Verfahrens bedeutsam – nachfolgend im jeweiligen Sachzusammenhang zu prüfen sein.
4.a) Die Beanstandungen am angefochtenen Entscheid haben die Parteien innert der Berufungs- bzw. Berufungsantwortfrist vollständig vorzutragen. Gemäss dem aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör fliessenden sogenannten Replikrecht hat eine Partei jedoch Anspruch darauf, von jeder dem Gericht eingereichten Stellungnahme der Gegenseite Kenntnis zu nehmen und sich dazu zu äussern, und zwar unabhängig davon, ob die Stellungnahme neue Tatsachen oder Argumente enthält und ob sie das Gericht tatsächlich zu beeinflussen vermag. Dieses Replikrecht führt dazu, dass ein Berufungskläger nach Erstattung der Berufungsantwort zu den darin gemachten Ausführungen selbst dann Stellung beziehen darf, wenn das Gericht keinen zweiten Schriftenwechsel oder eine Verhandlung angeordnet hat. Allerdings wird eine solche Stellungnahme inhaltlich nur soweit berücksichtigt, als sie Ausführungen enthält, die nicht schon früher hätten vorgebracht werden können und müssen. Dabei hat sich der Berufungskläger unverzüglich zu äussern und, weil es nicht Aufgabe des Gerichts ist, danach zu forschen, darzutun, inwiefern der Gehörsanspruch die weitere Eingabe rechtfertigt. Die Replik darf im Übrigen nicht dazu verwendet werden, die Berufung zu ergänzen oder zu verbessern (BGE 142 III 413 E. 2.2.4; BGE 142 III 48 E. 4.1.1; BGE 139 I 189 E. 3.2; BGE 137 I 195 E. 2.3.1; BGer 4A_213/2015 E. 2.1.2; BGer 4A_278/2014 E. 2.2; BGer 4A_510/2011 E. 1; vgl.
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auch REETZ/HILBER, ZPO Komm., Art. 316 N 8 und 45 sowie Art. 317 N 12 und 25; LEUEN- BERGER/UFFER-TOBLER, a.a.O., N 4.63).
b) Die Kläger legen in ihrer nachträglichen Eingabe vom 18. März 2024 (B/14) nicht dar und es ist auch nicht ersichtlich, in welcher Hinsicht die Berufungsantwort eine weitere Stellungnahme zur Wahrung des Anspruchs auf rechtliches Gehör erfordert hätte. Somit laufen die Ausführungen der Kläger in der nachträglichen Eingabe auf eine unzulässige Ergänzung der Berufungsschrift hinaus, weshalb sie mit ihren Ausführungen darin nicht zu hören sind und sich Erörterungen dazu erübrigen. Entsprechendes gilt für die Stellungnahme der Beklagten vom 28. März 2024 (B/17). Ebenso unbeachtlich zu bleiben haben sodann die Eingaben vom 16. April 2024 (samt den neu eingereichten Beweismitteln; B/20) und 26. April 2024 (B/23).
III.
1. Die Vorinstanz begründete ihren Entscheid zusammengefasst wie folgt: Sowohl der Kläger 1 als auch die Klägerin 2 seien (abgesehen von den im Berufungsverfahren allerdings nicht mehr interessierenden Erstellungskosten für die Aussentreppe) aktivlegitimiert, um eine Entschädigung für die am Mietobjekt getätigten Investitionen geltend zu machen. Vertragsparteien des Mietverhältnisses seien hingegen lediglich der Kläger 1 und die Beklagte gewesen, nicht aber die Klägerin 2. Der Kläger 1 sei zudem stets Hauptmieter geblieben und die I. GmbH lediglich als Untermieterin zu qualifizieren. Das Mietverhältnis sei gestützt auf den Mietvertrag vom 20. Januar 2014 sowie die Zusatzvereinbarung vom 15. Mai 2014 für eine feste Mietdauer von fünf Jahren abgemacht worden und habe vom 1. Februar 2014 bis 31. Januar 2019 gedauert. Dass die Beklagte bereits Ende des Jahres 2018 damit begonnen habe, Umbauarbeiten für den Nachmieter vorzunehmen, ändere daran nichts. Ausserdem hätten die Kläger dies erst anlässlich der Schlussverhandlung und damit nach Aktenschluss vorgebracht, obwohl sie bereits im Zeitpunkt der Klageeinleitung von der eingebauten Zwischendecke gewusst hätten. Die Mieterausbauten (Innenausbauten) seien zufolge Akzession ins Eigentum der Beklagten übergegangen. Folglich bestehe dafür gemäss der Zusatzvereinbarung vom 15. Mai 2014 ein Entschädigungsanspruch der Kläger, wobei der nutzungs- und altersbedingte Wertverlust am Ende des Mietverhältnisses abzuziehen sei. Gestützt auf das vom Gericht in Auftrag gegebene Gutachten sowie unter Berücksichtigung der anwendbaren Dispositions- und Verhandlungsmaxime ergäben sich für die Mieterausbauten Investitionskosten von Fr. 141'000.40 samt 5% Zins ab 31. März 2019. Dieser Betrag sei als teilbare Forderung
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dem Kläger 1 und der Klägerin 2 je zur Hälfte, also zu je Fr. 70'500.00, zuzusprechen. Hinsichtlich der von der Beklagten gegenüber dem Kläger 1 geltend gemachten Verrechnungsforderung für ausstehende Mietzinsen von Fr. 71'015.60 sei im Mietvertrag vom 20. Januar 2014, welcher gültig zustande gekommen sei, ein Mietzins von monatlich Fr. 6'001.20 vereinbart worden. Dieser sei aufgrund der vom Kläger 1 erstellten Aussentreppen während der ersten drei Jahre des Mietverhältnisses auf Fr. 4'999.45 reduziert worden. Somit belaufe sich die offene Mietzinsforderung der Beklagten gegenüber dem Kläger 1 auf Fr. 66'012.20 (verbleibende Mietdauer von elf Monaten nach dem Konkurs der I. GmbH, März 2018 bis Januar 2019, 11 x Fr. 6'001.20). Abzüglich der im Konkurs der I. GmbH mit der Retentionsforderung der Beklagten verrechneten Fr. 2'000.00 bestehe somit eine Forderung der Beklagten gegenüber dem Kläger 1 in Höhe von Fr. 64'013.20. Die Voraussetzungen für die Verrechnung der beiden Forderungen, derjenigen des Klägers 1 gegenüber der Beklagten von Fr. 70'500.20 und derjenigen der Beklagten gegenüber dem Kläger 1 von Fr. 64'013.20, seien erfüllt. Die Beklagte habe dem Kläger 1 folglich noch einen Betrag von Fr. 6'487.00 zu bezahlen (vi-Entscheid, S. 16 ff.).
2.a) Die Kläger machen in der Berufung im Wesentlichen geltend, der Kläger 1 schulde den von der Vorinstanz festgestellten Restbetrag für die Mietzinsen von Fr. 64'013.20 nicht. Herr und Frau K. von der Beklagten hätten sich gegenüber dem Konkursamt als direkte Vermieter der I. GmbH ausgegeben. Das Konkursamt habe den Schlüssel für die Mieträumlichkeit im August 2018 denn auch nicht ihnen, den Klägern, sondern der Beklagten ausgehändigt. Letztere hätten den Schlüssel umgehend dem Kläger 1 übergeben müssen, damit er einen Nachmieter hätte suchen können. Dies sei jedoch nicht geschehen. Herr und Frau K. hätten in den Monaten März und April 2018 mehrfach eine Begehung mit Mietinteressenten initiiert, danach aber jegliche entsprechenden Bemühungen eingestellt. Die Beklagte habe sodann nicht dargelegt, weshalb sie den Zwischenboden nicht bereits im August 2018 eingezogen und die so gewonnene Fläche schon im September 2018 vermietet habe. Die Beklagte habe ihre Schadenminderungspflicht verletzt, weshalb die Mietzinspflicht des Klägers 1 ab Ende Juli 2018 erloschen sei. Spätestens aber ab November 2018 sei die Mietzinspflicht zufolge des Einbaus der Zwischendecke vollumfänglich weggefallen. Dieses Vorbringen sei entgegen der vorinstanzlichen Ansicht nicht verspätet erfolgt und deshalb zu beachten. Weiter sei fraglich, ob die Beklagte im vorinstanzlichen Verfahren eine gültige Verrechnungseinwendung erhoben habe, da sie lediglich von einer eigenen Gegenforderung bzw. einer Gesamtgegenforderung gesprochen habe, welche sie rein vorsorglich gegenüberstelle. Das Wort Verrechnung habe die Beklagte erst im mündlichen Vortrag und damit zu spät verwendet. Richtigerweise hätte die beklagtische Forderung unbeurteilt bleiben müssen, damit die Beklagte diese selber
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einklagen könne. Eventualiter sei für den Fall, dass die beklagtische Mietzinsforderung im Berufungsverfahren erneut geschützt werde, die dem Kläger 1 im Grundsatz zugesprochene Investitionskostenentschädigung von Fr. 70'500.20 ab 31. März 2019 vollumfänglich zu 5% zu verzinsen. Dieser Zinsanspruch sei nicht verrechnungsweise untergegangen (Berufung, S. 4 ff; Replik, S. 13 ff.; vi-act. 72, Plädoyer RA D., S. 1 f.).
b) Im Weiteren erweist sich die Berufung, wie nachfolgend aufgezeigt wird, als (in der Substanz) mangelhaft begründet.
aa) Die Kläger ergänzen den von der Vorinstanz festgestellten Sachverhalt verschiedentlich mit ihrer eigenen Sachdarstellung. Soweit sie dabei lediglich ihre vor erster Instanz vorgebrachten Tatsachenbehauptungen wiederholen und nicht im Einzelnen aufzeigen, inwiefern und weshalb die vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellungen unzutreffend sein sowie ihre, die klägerischen, Darlegungen zu einem anderen, für sie besseren Ausgang des Verfahrens führen sollen, erweisen sich die Ausführungen unter dem Aspekt der Begründungsanforderungen als ungenügend. Auf derartige Äusserungen braucht im vorliegenden Entscheid deshalb nicht eingegangen zu werden, und es bleibt diesbezüglich bei der vorinstanzlichen Sachverhaltsfeststellung (vgl. E. II/2.a hiervor).
bb) Hinsichtlich der Übertragung der Miete vom Kläger 1 auf die I. GmbH begründete die Vorinstanz eingehend, weshalb der Kläger 1 während der gesamten Mietdauer Hauptmieter und die I. GmbH Untermieterin gewesen sei: Eine schriftliche Einwilligung der Beklagten zur Übertragung des Mietverhältnisses liege nicht vor. Zudem vermöchten die Kläger damit, dass die Mietzinsen von der I. GmbH einbezahlt sowie vereinzelte Zahlungserinnerungen und Drittabrechnung an diese adressiert worden seien, nicht zu beweisen, dass die Beklagte als Vermieterin mündlich in die Übertragung des Mietverhältnisses eingewilligt habe. Gleiches gelte für den Umstand, dass die Beklagte im Konkurs der I. GmbH eine Retentionsforderung in Höhe von Fr. 54'991.75 geltend gemacht habe. Das Retentionsrecht des Vermieters bestehe auch, wenn der Untermieter seinen Untermietzins nicht bezahlt habe. Schliesslich würden unklare Verhältnisse, wie vorliegend, immer gegen eine Übertragung des Mietverhältnisses sprechen (vi-Entscheid, S. 24 ff.).
Die Kläger äussern sich im Zusammenhang mit der Verrechnungsthematik zur Untermiete bzw. zur Übertragung des Mietverhältnisses. Dabei führen sie aus, sie blieben bei ihrer Rechtsauffassung, welche sie bereits vor erster Instanz vorgebracht hätten. Indem die Beklagte im Konkurs die Einzelfirma I. GmbH als "Vorgängerfirma" und den Kläger 1 als Rechtsvorgänger der konkursiten I. GmbH bezeichnet habe, habe die Beklagte
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spätestens im Konkurs in einen Schuldnerwechsel eingewilligt. Deshalb habe die Beklagte vom Konkursamt die Schlüssel zur Mietsache (Hallenteil I.) zurückerhalten und nur deswegen habe die Beklagte einen beträchtlichen Vermietungselan an den Tag legen können. Die Vorinstanz habe diese Zusammenhänge verkannt und sich insbesondere mit ihren, den klägerischen, Ausführungen in der Replik nicht ansatzweise befasst. In der Folge geben die Kläger Ziff. 16.1 – 16.4 der Replik wörtlich wieder. Diese beschränken sich im hier interessierenden Zusammenhang auf die pauschale Behauptung, das Mietverhältnis sei im August 2014 auf die GmbH übergegangen (Berufung, S. 13 ff.).
Mit der schlüssigen vorinstanzlichen Begründung setzen sich die Kläger in keiner Weise auseinander, sondern halten lediglich an den Ausführungen fest, welche sie bereits vor Vorinstanz vorgebracht hatten. Die Kläger gehen in der Berufung insbesondere nicht darauf ein, inwiefern konkret die Vorinstanz den Sachverhalt unrichtig festgestellt und/oder das Recht unrichtig angewendet haben soll und was sie daraus für sich ableiten. Die Berufung erweist sich in diesem Punkt deshalb als nicht hinreichend begründet und eine nähere Prüfung durch die Berufungsinstanz ist somit nicht erforderlich. Hinzu kommt, dass die vorinstanzliche Beurteilung, wonach der Kläger 1 während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses Mieter der Geschäftsräumlichkeiten blieb und kein Übergang des Mietverhältnisses auf die I. GmbH stattfand, rechtlich als zutreffend erscheint. Für die Beurteilung eines Schuldnerwechsels darf es nicht (allein) darauf ankommen, welche Personenbezeichnungen die Beklagte im Konkurs verwendete, zumal es sich beim Konkursverfahren der I. GmbH und dem vorliegenden zivilrechtlichen Prozess um zwei voneinander unabhängige Verfahren handelt. Ob die Einordnung der I. GmbH als Untermieterin ebenfalls korrekt ist, kann offenbleiben, da für den Ausgang des Verfahrens letztlich nicht relevant. Somit hat es hinsichtlich der Verneinung der Übertragung des Mietverhältnisses beim vorinstanzlichen Entscheid sein Bewenden.
cc) Gleiches ergibt sich bezüglich der Höhe der vom Kläger 1 geschuldeten monatlichen Mietzinsen. Soweit vorliegend wesentlich, erwog die Vorinstanz nachvollziehbar, dass die Forderung der Kläger gegenüber der Beklagten in Höhe von Fr. 33'300.00, welche auf angeblich zu hohen Mietzinszahlungen von Fr. 4'999.45 anstelle von Fr. 4'333.30 basiere, zu spät erhoben worden sei und diesbezüglich deshalb ein Nichteintretensentscheid ergehe. Sodann sei der Mietvertrag vom 20. Januar 2014 gültig zustande gekommen. Der darin vereinbarte Mietzins von Fr. 6'001.20 sei aufgrund der durch den Kläger 1 erstellten Fluchtaussentreppen während der ersten drei Jahre auf Fr. 4'999.45 reduziert worden. Der Mietvertrag sei zwar nur von der Beklagten unterzeichnet worden, der Kläger 1 habe jedoch bereits am 5. Februar 2014 die erste Mietzinszahlung von Fr. 4'999.45
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ohne Anmerkungen geleistet. Auch die weiteren Mietzinszahlungen hätten sich stets auf Fr. 4'999.45 belaufen. Damit habe der Kläger 1 die Vertragsofferte der Beklagten zumindest nach aussen hin konkludent akzeptiert. Die Beklagte habe die über Jahre andauernden monatlichen Zahlungen in Anwendung des Vertrauensprinzips dahingehend verstehen dürfen und müssen, dass der Kläger 1 mit dem Inhalt des Mietvertrags vom 20. Januar 2014 einverstanden gewesen sei. Hingegen sei gestützt auf den E-Mail-Verkehr zwischen dem Kläger 1 und der Beklagten im August und November 2013 gerade kein Mietvertrag zustande gekommen, womit der Mietvertrag vom 20. Januar 2014 auch keine Vertragsänderung dargestellt habe, welche unter Beilage des vorgeschriebenen kantonalen Formulars hätte mitgeteilt werden müssen (vi-Entscheid, S. 21 f. und 26 f.).
Dagegen bringen die Kläger in der Berufung lediglich pauschal vor, der Kläger 1 habe nie Fr. 6'001.20 Miete bezahlen wollen, sondern an eine Vereinbarung auf dem Niveau von Fr. 4'333.00 geglaubt. Indem die Vorinstanz dem Kläger 1 nicht zugebilligt habe, dass er von einem Mietzins von Fr. 4'333.00 habe ausgehen dürfen, habe sie Bundesrecht, insbesondere Art. 5 OR, verletzt, die Praxis zur konsensualen Mietzinsänderung falsch angewendet und Beweise willkürlich gewürdigt (Berufung, S. 16).
Die Berufung setzt sich auch in diesem Belang nicht mit der vorinstanzlichen Begründung auseinander und zeigt damit nicht auf, inwiefern konkret die Vorinstanz den Sachverhalt unrichtig festgestellt und/oder das Recht unrichtig angewendet haben soll. Die Berufung erweist sich insofern ebenfalls als ungenügend begründet, zumal eine unzutreffende Rechtsanwendung oder falsche Feststellung des Sachverhalts durch die Vorinstanz nicht ersichtlich ist. Hinzu kommt, dass Ziff. 3 des vorinstanzlichen Entscheid-Dispositivs, mit welcher auf die Klage hinsichtlich der Mietzinsforderung des Klägers 1 nicht eingetreten wird, mangels Anfechtung nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildet. Somit hat es auch in diesem Punkt beim vorinstanzlichen Entscheid sein Bewenden.
3. Im vorliegenden Verfahren steht noch im Streit, ob die Beklagte dem Kläger 1 zusätzlich zu dem ihm im vorinstanzlichen Verfahren bereits zugesprochenen Betrag von Fr. 6'487.00 nebst Zins den Betrag von Fr. 64'013.20 nebst Zins zu bezahlen hat. Dabei ist zu prüfen, ob der Beklagten eine Verletzung ihrer Schadenminderungspflicht vorzuwerfen und daraus ein Erlöschen der Mietzinspflicht des Klägers 1 vor dem ordentlichen Vertragsablauf per 31. Januar 2019 abzuleiten ist. Weiter stellen sich die Fragen, ob die Beklagte die Verrechnung gültig erklärt hat und ob die Verzinsung korrekt berechnet wurde.
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4. Zunächst erscheinen Erwägungen dazu angezeigt, ob die Kläger rechtzeitig vorbrachten, die Mietzinspflicht des Klägers 1 sei aufgrund des neu eingebauten Zwischenbodens bereits im November/Dezember 2018, vor Ablauf des befristeten Mietverhältnisses vollständig erloschen.
a) Die Vorinstanz erachtete dieses Vorbringen als verspätet (vi-Entscheid, S. 24). Die Kläger machen geltend, der Kläger 1 habe am 20. Dezember 2018 nicht feststellen können, dass ein neuer Zwischenboden erstellt worden sei, weil zu diesem Zeitpunkt immer noch die amtlichen Siegel an den Toren angebracht gewesen seien, so dass er nicht in das Innere der Halle habe sehen können. Auch die mit der Klageantwort vom 17. März 2020 eingereichten Beweise der Beklagten (bekl.act. 13, 14, 15) hätten keine Hinweise auf den neu erstellten Zwischenboden enthalten. In der Duplik habe die Beklagte zwar erwähnt, dass es ihr gelungen sei, die Halle für Fr. 7'400.00 an verschiedene Nachmieter zu vermieten und dass dies nur möglich gewesen sei, weil sie einen Zwischenboden über 357 m2 habe einbauen lassen, den sie an die L. AG vermietet habe. Dabei seien sie, die Kläger, aber davon ausgegangen, dass es sich um den bereits vorhandenen Zwischenboden der L. AG handle, welcher sich am anderen Ende der Halle befinde (vgl. kläg.act. 6). Auch aus den Mietverträgen in den bekl.act. 22-24 ergebe sich nicht und habe der Kläger 1 nicht annehmen müssen, dass ein anderes als das bereits in kläg.act. 6 ersichtliche Obergeschoss bei der L. AG am anderen Ende der Halle eingebaut worden sei. Erst am Augenschein vom 17. Dezember 2021 habe der Kläger 1 realisiert, dass die Beklagte einen Zwischenboden eingezogen habe (Berufung, S. 9 ff.).
b) In Verfahren, die wie hier vom Verhandlungsgrundsatz beherrscht sind, ist es Aufgabe der Parteien, dem Gericht die Tatsachen darzulegen, auf die sie ihre Begehren stützen (Art. 55 Abs. 1 ZPO). Mit dem zweiten Schriftenwechsel tritt der Aktenschluss ein und neue Tatsachen und Beweismittel können nur noch unter den Voraussetzungen von Art. 229 Abs. 1 ZPO vorgebracht werden (vgl. E. II/3.a hiervor; BGE 140 III 312 E. 6.3.2.3; LEUENBERGER/UFFER-TOBLER, a.a.O., N 11.108). Nicht erheblich ist, von welcher Partei eine Tatsache in den Prozess eingeführt wurde. Relevant ist – zumindest mit Bezug auf den vorliegenden Fall – einzig, dass sie vorgebracht wurde. Die Regeln über die Behauptungslast kommen nur zur Anwendung, wenn eine Tatsache von keiner Partei angeführt worden ist (BGer 4C.36/2006 E. 3.1).
c) In der Duplik vom 28. August 2020 führte die Beklagte im Zusammenhang mit dem fraglichen Zwischenboden im Wesentlichen aus, sie habe am 25. Januar 2019 nach Neueinbringung eines Obergeschosses mit der L. AG einen Mietvertrag über 357 m2
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Hallenobergeschoss abgeschlossen. Weiter hielt sie fest, dass einzig aufgrund des Umstands, dass ab 1. Februar bzw. 1. April 2019 drei neue Mieter im Mietobjekt hätten untergebracht werde können, sich der Nettomietzins auf insgesamt Fr. 7'400.00 gesteigert habe, wobei dies nur möglich gewesen sei, weil sie, die Beklagte, in der Gewerbehalle für total Fr. 153'429.85 zusätzlich einen Zwischenboden über 357 m2 habe einbauen lassen, der an die L. AG vermietet werde (vi-act. 24, S. 31). Dazu reichte die Beklagte eine Investitionskostenzusammenstellung samt Belegen ein (bekl.act. 25).
Gestützt auf diese Darlegungen und die eingereichten Unterlagen der Beklagten war bereits mit der Duplik vom 28. August 2020 in den Prozess eingeführt, dass die Beklagte (zusätzlich zum bereits bestehenden, von der L. AG genutzten Zwischenboden am anderen Ende der Gewerbehalle) in dem vom Kläger 1 gemieteten Hallenteil einen neuen Zwischenboden einbauen liess. Indem sich die Kläger in der Schlussverhandlung auf diese bereits in den Prozess eingeführte und damit bekannte Tatsache beriefen sowie daraus ableiteten, es handle sich dabei um eine Verwendung der Mietsache für vermieterseitige Zwecke, wofür der Kläger 1 keinen Mietzins schulde (vi-act. 72, "Plädoyer RA D.", Ziff. II/1a.bb und cc), brachten sie kein Novum vor, zumal neue Vorbringen rechtlicher Art nicht unter das Novenrecht fallen (vgl. E. II/3.a hiervor). Neu sind dagegen die erstmals vorgebrachten Tatsachenbehauptungen hinsichtlich des Zeitpunkts des Einbaus ("im November/Dezember 2018" bzw. "Herbst 2018"), der Konstruktionsart des Zwischenbodens ("aufwendiger Metallbau…") sowie der Zumutbarkeit für einen neuen Mieter (vi-act. 72, "Plädoyer RA D.", Ziff. II/1a und a.bb). Die entsprechenden Tatsachen konnten die Kläger bereits den Beilagen zur Duplik vom 28. August 2020 entnehmen (bekl.act. 25). Das Vorbringen erst an der Schlussverhandlung vom 4. Juli 2023 erfolgte daher offensichtlich nicht unverzüglich und damit verspätet (vgl. E. II/3.a hiervor), weshalb diese neuen Tatsachen nicht mehr zu hören sind. Dies wäre selbst dann der Fall, wenn die Kläger, was aber nicht zutrifft, erst anlässlich des Augenscheins vom 17. Dezember 2021 von dem Einbau des Zwischenbodens während des Mietverhältnisses Kenntnis erhalten hätten (vgl. Berufung, S. 7 und 11). Selbstredend können die neuen Behauptungen auch im Berufungsverfahren nicht mehr berücksichtigt werden (Berufung, S. 11; vgl. E. II/3.a hiervor).
5. Weiter ist zu prüfen, ob der Kläger 1 verpflichtet ist, den vollen Mietzins bis zur Beendigung des Mietverhältnisses am 31. Januar 2019 zu bezahlen.
a) Gibt der Mieter das Mietobjekt ohne Einhaltung der Kündigungsfrist und/oder des Kündigungstermins vorzeitig zurück, so ist er gemäss Art. 264 Abs. 1 OR von seinen Verpflichtungen nur befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren Nachmieter
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vorschlägt, der bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Andernfalls muss er den Mietzins grundsätzlich bis zu dem Zeitpunkt leisten, in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag oder Gesetz endet oder beendet werden kann (Art. 264 Abs. 2 OR). Der Vermieter seinerseits muss sich gemäss Art. 264 Abs. 3 OR anrechnen lassen, was er an Auslagen erspart und durch anderweitige Verwendung der Mietsache gewinnt oder absichtlich zu gewinnen unterlässt (vgl. zum Ganzen ZK-HIGI/WILDISEN, 5. Aufl., Art. 264 OR N 19 ff.; CHK-HULLIGER, 4. Aufl., Art. 264 OR N 4 ff.; SVIT Kommentar-BÄTTIG, 4. Aufl., Art. 264 OR N 11 ff.). Die vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses setzt somit voraus, dass der Mieter die Sache zurückgegeben und einen tauglichen Ersatzmieter angeboten hat. Auch wenn es grundsätzlich dem Mieter obliegt, einen Ersatzmieter zu suchen, so hat der Vermieter im Rahmen der Schadenminderungspflicht dann selbst aktiv zu werden, wenn er erkennt, dass der Mieter sich nicht oder ungenügend um die Weitervermietung bemüht. Der Vermieter hat sich mit anderen Worten erst dann an der Suche zu beteiligen, wenn ihm die Untätigkeit als Verstoss gegen Treu und Glauben vorgeworfen werden könnte. Nur bewusste und schwerwiegende Unterlassungen des Vermieters führen zu einer Reduktion des Anspruchs auf Mietzins bis zum Zeitpunkt der ordentlichen Vertragsauflösung (BGer 4C.118/2002 E. 3.1, mp 4/02, S. 209 ff., 210; BGer 4C.387/1997 E. 2 = Pra 1999, Nr. 54; ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 30 f. und 80 ff.; BSK OR I-WEBER, 7. Aufl., Art. 264 N 10). Nutzt der Vermieter den Leerstand allerdings für Umbauarbeiten oder Renovationen, entfällt die Mietzinshaftung des Mieters für die Zeit der Arbeiten, jedenfalls soweit es sich dabei nicht um kleinere Reparaturen handelt, welche die Nutzbarkeit des Mietobjekts nicht beeinträchtigen, oder um die Instandstellung von vom Mieter verursachten Schäden (BRÄNDLI, Mietrecht für die Praxis, S. 857; BK-GIGER, 2020, Art. 264 OR N 100; ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 91; SVIT Kommentar-BÄTTIG, Art. 264 OR N 58; KLEY, Die vorzeitige Rückgabe der Mietsache – praktische Fragen, mp 2013, S. 257 ff., 273). Der Mieter hat sämtliche Tatsachen, die ihn von der Mietzinszahlungspflicht befreien, zu behaupten und zu beweisen. Er ist auch dafür behauptungs- und beweispflichtig, dass der Vermieter die Schadenminderungspflichten verletzt hat bzw. dass er sich Vorteile anrechnen lassen muss (ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 67; CHK-HULLIGER, Art. 264 OR N 10).
b) Gestützt auf die Ausführungen der Vorinstanz und die (sinngemässen) Äusserungen bzw. fehlenden Bestreitungen der Parteien ist davon auszugehen, dass die Mietsache mit der Übergabe der Schlüssel des Konkursamtes an die Beklagte am 6. Juli 2018 (kläg.act. 30, S. 1) im Sinne von Art. 264 Abs. 1 OR als vorzeitig zurückgegeben zu betrachten ist (vgl. z.B. Klage, S. 13 [sinngemäss]; vi-Entscheid, S. 40 [sinngemäss]; Berufung, S. 4 und 8 f.; Berufungsantwort, S. 3, 5 und 11; zur tatsächlichen Übergabe als Vor-
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aussetzung von Art. 264 OR vgl. BGer 4A_220/2008 E. 3, MRA 2008, S. 180 ff., 182; SVIT Kommentar-BÄTTIG, Art. 264 OR N 24 f.; ZK-HIGI/WILDISEN, Art. 264 OR N 21). Feststeht zudem, dass der Kläger 1 keinen Ersatzmieter anbot. Die vorzeitige Rückgabe des Mietobjekts für sich allein beendete das Mietverhältnis nicht. Vielmehr hätte der Kläger 1 zudem einen zumutbaren neuen Mieter vorschlagen müssen, damit er von seiner Pflicht zur Leistung des Mietzinses befreit worden wäre. Die Beklagte war insbesondere nicht verpflichtet, den Kläger 1 anzuhalten, einen Ersatzmieter zu stellen oder ihm zwecks Suche eines Nachmieters die Schlüssel zurückzugeben. Der Kläger 1 blieb somit – vorbehältlich der nachfolgend zu prüfenden Vorteilsansrechnungs- bzw. Schadenminderungspflicht nach Art. 264 Abs. 3 OR – dazu verpflichtet, den vollen Mietzins bis zur Beendigung des Mietverhältnisses am 31. Januar 2019 zu bezahlen.
c) Zu prüfen bleibt damit, ob sich die Beklagte einen Vorteil anrechnen lassen muss, weil sie durch die vorzeitige Rückgabe der Mietsache Auslagen erspart, durch anderweitige Verwendung der Mietsache einen Gewinn erzielt oder einen solchen zu erzielen absichtlich unterlassen hat.
aa) Das Mietobjekt wurde am 6. Juli 2018 vorzeitig zurückgegeben. Eine allfällige Schadenminderungspflicht der Beklagten kommt deshalb erst ab diesem Zeitpunkt zum Tragen. Die von den Klägern angeführten Vermietungsbemühungen der Beklagten im März und April 2018 sind deshalb für die Beurteilung der Schadenminderungspflicht nicht von Bedeutung. Entsprechendes gilt in diesem Zusammenhang für die (übrigen) Ausführungen der Kläger, welche den Zeitraum vor dem 6. Juli 2018 betreffen.
bb) Die Beklagte führt lediglich aus, dass sie sich darum bemüht habe, für die Restlaufzeit des Mietvertrags einen Nachmieter zu suchen bzw. zu stellen. Unterlagen, welche konkrete Suchbemühungen belegen würden, liegen jedoch keine im Recht (Berufung, S. 7; Duplik, S. 27). Der Beklagten musste ab dem Zeitpunkt der vorzeitigen Rückgabe der Sache am 6. Juli 2018 klar sein, dass sich der Kläger 1 nicht mehr um seine Mietvertragspflichten kümmern würde. Die Beklagte bringt denn auch selber vor, der Kläger 1 habe sich bereits damals auf den Standpunkt gestellt, dass das Mietverhältnis auf die I. GmbH übergegangen sei, weshalb er die Nachmietersuche ablehne. Die Restlaufzeit des Mietverhältnisses betrug damals noch knapp sieben Monate. Beim Mietobjekt handelte es sich um einen Teil einer Gewerbehalle (382 m2 im Untergeschoss; bekl.act. 2, S. 1). Art. 266d OR sieht bei der Miete von Geschäftsräumen eine Kündigungsfrist von sechs Monaten vor. Diese Bestimmung ist beschränkt zwingender Natur und darf nicht verkürzt werden (BK-GIGER, Art. 266d OR N 6). Vor diesem Hintergrund kann der
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Beklagten – unabhängig von den Vermietungskonditionen – nicht vorgeworfen werden, sie habe sich nicht oder nur ungenügend um die Weitervermietung während der Restlaufzeit des Mietverhältnisses bemüht. Die gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist von sechs Monaten berücksichtigt, innert welcher Zeit ein Mieter nach der allgemeinen Verkehrsanschauung in der Lage ist, umzuziehen bzw. sich einen geeigneten Ersatz zu beschaffen (BK-GIGER, Vorbemerkungen zu Art. 266b-266f OR N 7). Mit Blick auf die vorliegende Thematik ist nicht ersichtlich, inwiefern für die Mietersuche nach vorzeitiger Rückgabe ein anderer Massstab anzusetzen ist. Vor diesem Hintergrund sind die unterbliebenen Suchbemühungen der Beklagten nicht als Unterlassung zu betrachten, welche eine Reduktion des Mietzinsanspruchs rechtfertigen könnte.
Ob die Werkhalle tatsächlich auf die spezifischen Bedürfnisse des Metallbaubetriebs des Klägers 1 ausgerichtet war, so dass es für die Beklagte besonders schwierig war, innert Kürze einen Nachmieter zu finden (Berufung, S. 7; Duplik, S. 27), kann somit dahingestellt bleiben. Ohne Belang bleibt auch, ob, wie die Kläger behaupten (Berufung, S. 14 f.), der Schadenminderungspflicht noch verstärkt Beachtung zu schenken ist, wenn es für die Vermieterin weit einfacher ist, die Sache selbst zu vermieten als für den Mieter.
cc) Sodann kann die Tatsache, dass die Beklagte (zusätzlich zum bereits bestehenden und von der L. AG gemieteten Zwischenboden am anderen Ende der Halle) in einem Teil des vom Kläger 1 gemieteten Hallenteils einen Zwischenboden einbauen liess, zwar grundsätzlich berücksichtigt werden (vgl. E. 4 hiervor). Die Kläger haben es jedoch verpasst, die konkreten Tatsachen (rechtzeitig) darzulegen, welche dazu führen würden, dass die Beklagte ihre Ansprüche aus dem Mietverhältnis ganz oder teilweise verlieren würde. So haben sie nicht vorgebracht, ab wann und für wie lange die Beklagte das Mietobjekt für eigene Bedürfnisse verwendete und inwiefern die Nutzbarkeit des Mietobjekts dadurch beeinträchtigt war. Eine Reduktion des Mietzinsanspruchs entfällt folglich auch vor diesem Hintergrund.
d) Somit bleibt es bei der Feststellung der Vorinstanz, wonach die Beklagte gegenüber dem Kläger 1 eine Forderung von Fr. 64'013.20 hat (vi-Entscheid, S. 39; vgl. auch E. III/1 hiervor).
6.a) Bei der Verrechnungserklärung handelt es sich um eine an den Verrechnungsgegner gerichtete einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung des Verrechnenden. Sie kann ausdrücklich oder konkludent erfolgen. Es genügt, dass der Schuldner durch seine Verhaltensweise – aufgrund des Vertrauensprinzips – dem Gläubiger zu erkennen gibt,
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dass er von seinem Recht zur Verrechnung Gebrauch machen will (BGer 4A_601/2013 E 3.3; BGer 4A_549/2010 E. 3.3). Die Verrechnungserklärung kann insbesondere auch (noch) in einem hängigen Prozess abgegeben werden (BGE 95 II 241; BGer 4C.90/2005 E. 4; BSK OR I-MÜLLER, 7. Aufl., Art. 124 N 2; OFK-EICHENBERGER, 4. Aufl., Art. 124 OR N 2 f.). Von der Verrechnungserklärung zu unterscheiden ist die Verrechnungseinwendung. Diese richtet sich an das Gericht und macht die Frage der Verrechnung zum Prozessgegenstand. Die Verrechnungserklärung und -einwendung können zusammenfallen, wenn die Verrechnungserklärung erst im Prozess abgegeben wird (BSK OR I-MÜLLER, Vor Art. 120-126 N 2; BK-ZELLWEGER-GUTKNECHT, 2012, Verrechnung, Art. 120-126 OR N 119 f.). Sie entfaltet dann ohne Weiteres ihre materiellrechtliche Gültigkeit und der Erklärende hat von Bundesrechts wegen Anspruch auf Prüfung der Verrechnungseinrede (BGE 63 II 133 E. 3c; KOLLER, Die Verrechnung nach schweizerischem Recht, recht 2007, S. 101 ff., 111 f.).
b) Die Beklagte erläuterte in der Klageantwort (S. 15 f.) zunächst, wie sich ihre Gesamtforderung von Fr. 149'756.75 gegenüber dem Kläger 1 zusammensetzt. Anschliessend erklärte sie, diese Forderung "vorsorglich der eingeklagten Forderung einredeweise" gegenüberzustellen. Diese Vorbringen der Beklagten können sowohl vom Wortlaut her als auch aus dem Zusammenhang heraus vernünftigerweise nur als Verrechnungserklärung und -einwendung verstanden werden. In der Duplik bringt die Beklagte sodann vor, die von ihr "verrechnungsweise geltendgemachte" Forderung von Fr. 149'756.75 liege weit unter dem tatsächlichen Restinventarwert, womit die Klageforderung untergegangen sei (Duplik, S. 17). Die unmissverständliche Willensäusserung der Beklagten erweist sich somit als rechtzeitig erhoben. Die anderslautende Auffassung der Kläger ist nicht nachvollziehbar. Die Erklärung der Beklagten kann insbesondere nicht so verstanden werden, dass damit lediglich die Reihenfolge der Erfüllung angesprochen, nicht aber die Verrechnung erklärt werden sollte (Berufung, S. 17).
c) Die Kläger bringen sodann zu Recht nicht vor, dass es an den übrigen Voraussetzungen für die Verrechnung (vgl. dazu GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/EMMENEGGER, Schweizerisches Obligationenrecht Allgemeiner Teil, 11. Aufl., N 3207 ff.) fehlen würde. Derartige Beanstandungen wären im vorliegenden Verfahren wohl ohnehin verspätet. Anhaltspunkte, welche gegen die Verrechnung sprechen würden, sind nicht ersichtlich. Insbesondere ist es – wie vorliegend geschehen – zulässig, dass die Beklagte im Prozess die Verrechnung für den Fall erklärt, dass die von ihr bestrittene, gegen sie gerichtete Forderung gutgeheissen wird (sog. Eventualverrechnung; BGer 4A_290/2007 E. 8.3.1; BSK OR I- MÜLLER, Art. 124 N 3; CHK-KILLIAS/WIGET, 4. Aufl., Art. 124 OR N 2).
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d) Nach dem Vorstehenden ist die im vorliegenden Verfahren unbestritten gebliebene Forderung des Klägers 1 gegenüber der Beklagten von Fr. 70'500.20 mit der Forderung der Beklagten gegenüber dem Kläger 1 von Fr. 64'013.20 zu verrechnen. Folglich hat die Beklagte – wie bereits die Vorinstanz feststellte – dem Kläger 1 Fr. 6'487.00 zu bezahlen.
7.a) Ist Verrechnung erklärt, so wird angenommen, Forderung und Gegenforderung seien, soweit sie sich ausgleichen, schon im Zeitpunkt getilgt worden, in dem sie zur Verrechnung geeignet einander gegenüberstanden (Art. 124 Abs. 2 OR). Die Tilgungswirkung der Verrechnungserklärung erfolgt demnach rückwirkend auf diesen Zeitpunkt. Die Verrechnungsbefugnis erlangt der Verrechnende zu dem Zeitpunkt, in dem seine Verrechnungsforderung fällig und die Hauptforderung erfüllbar wird. Die Rückwirkung auf diesen Zeitpunkt betrifft auch die Nebenansprüche, namentlich die Verzinsungspflicht, so dass seit diesem Zeitpunkt bereits eingetretene Verzugsfolgen nachträglich entfallen (BGE 149 III 61 E. 7.6 mit Hinweisen; BGer 4A_17/2013 E. 3.1; CHK-KILLIAS/WIGET, Art. 124 OR N 14 f.; OFK-EICHENBERGER, Art. 124 OR N 6; kritisch: BSK OR I-MÜLLER, Art. 124 N 5; BK-ZELLWEGER-GUTKNECHT, Art. 124 OR N 96, 108 ff.; ZK-AEPLI, 2001, Art. 124 OR N 118 ff. und 126).
b) Nach dem Vorstehenden war die Mietzinsforderung der Beklagten gegenüber dem Kläger 1 spätestens mit der Beendigung des Mietverhältnisses per 31. Januar 2019 fällig (vgl. Art. 257c OR; kläg.act. 2, 3 und 21). Die Forderung des Klägers 1 (Hauptforderung) war zu diesem Zeitpunkt bereits erfüllbar (kläg.act. 33 und 34; zur Erfüllbarkeit und Fälligkeit einer Forderung vgl. GAUCH/SCHLUEP/SCHMID/EMMENEGGER, a.a.O., N 2156 ff.). Mit der Verrechnungserklärung der Beklagten in der Klageantwort vom 17. März 2020 reduzierte sich die Forderung des Klägers 1 gegenüber der Beklagten somit zufolge Tilgung rückwirkend per 31. Januar 2019 auf Fr. 6'487.00 (Fr. 70'500.20 ./. Fr. 64'013.20). Von dieser Rückwirkung sind im Umfang der erfolgten Verrechnung auch die Verzugszinsen betroffen. Die klare gesetzliche Konzeption und die höchstrichterliche Rechtsprechung zu Art. 124 Abs. 2 OR führen – trotz kritischer Äusserungen in der Lehre – zu dieser Beurteilung. Die dagegen gerichteten Vorbringen der Kläger erscheinen vor diesem Hintergrund als unbehelflich, zumal es sich vorliegend nicht um die Verrechnung von gegenseitigen Verzugszinsen handelt. Zudem beinhaltet Art. 124 Abs. 2 OR eine Abweichung von der erfüllungsrechtlichen Regel in Art. 69 Abs. 1 OR, wonach der Gläubiger bei Fälligkeit eine blosse Teilzahlung nicht annehmen muss (CHK-KILLIAS/WIGET, Art. 124 OR N 13; ZK- AEPLI, Art. 124 OR N 112), so dass Art. 69 Abs. 1 verdrängt wird und eine analoge Anwendung gerade nicht als sachgerecht erscheint (BSK OR I-MÜLLER, Art. 124 N 5, mit Hinweis auf BSK OR I-LEU, 7. Aufl., Art. 69 N 3).
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Mit dem vorinstanzlichen Entscheid wurden dem Kläger 1 somit zutreffend keine Verzugszinse auf die durch Verrechnung getilgte Restforderung zugesprochen.
8. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Kläger mit keinem ihrer Einwände gegen den vorinstanzlichen Entscheid durchdringen. Die Berufung ist folglich abzuweisen.
IV.
1. Bei diesem Verfahrensausgang bleibt die Regelung der erstinstanzlichen Kostenund Entschädigungsfolgen im angefochtenen Entscheid unverändert.
2. Die Prozesskosten des Berufungsverfahrens haben die unterliegenden Kläger zu bezahlen (Art. 95 und Art. 106 Abs. 1 ZPO).
Die Gerichtskosten für das Berufungsverfahren werden bei einem Streitwert von Fr. 64'013.00 (Fr. 70'500.00 - Fr. 6'487.00) in Anwendung von Art. 10 Ziff. 221 i.V.m. Art. 11 Abs. 1 lit. a GKV auf Fr. 9'000.00 festgesetzt und sind mit dem von den Klägern geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe zu verrechnen (Art. 111 Abs. 1 ZPO).
Zudem haben die Kläger die Beklagte für deren Parteikosten im Berufungsverfahren zu entschädigen (Art. 111 Abs. 2 ZPO). Angemessen erscheint eine Entschädigung von Fr. 3'850.00 (Streitwert Fr. 64'013.00, mittleres Honorar Fr. 9'261.00 [Art. 14 lit. c HonO], davon 40% = Fr. 3'704.00 [Art. 26 Abs. 1 lit. a HonO], zzgl. 4% für Barauslagen [Art. 28bis HonO], aber ohne Mehrwertsteuer, da die Beklagte mehrwertsteuerpflichtig [vgl. www.uid.admin.ch] und damit zum Vorsteuerabzug berechtigt ist [BGer 4A_465/2016 E. 3], gerundet). Diese schulden die Kläger je zur Hälfte und sie haften solidarisch für den Gesamtbetrag (Art. 106 Abs. 3 ZPO).
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Entscheid
1. Die Berufung wird abgewiesen.
2. A. und B. haben die Gerichtskosten des Berufungsverfahrens von Fr. 9'000.00 zu bezahlen. Der von ihnen geleistete Kostenvorschuss in gleicher Höhe wird verrechnet.
3. A. und B. haben die C. AG für deren Parteikosten im Berufungsverfahren mit Fr. 3'850.00 zu entschädigen. Sie schulden die Entschädigung je zur Hälfte und haften solidarisch für den Gesamtbetrag.
Publikationsplattform St.Galler Gerichte Entscheid Kantonsgericht, 16.01.2025 Art. 55 Abs. 1 ZPO (SR 272): Es ist grundsätzlich nicht erheblich, von welcher Partei eine Tatsache in den Prozess eingeführt wurde. Relevant ist einzig, dass sie vorgebracht wurde. Die Regeln über die Behauptungslast kommen nur zur Anwendung, wenn eine Tatsache von keiner Partei angeführt worden ist (E. III.4). Art. 264 OR (SR 220): Bei der vorzeitigen Rückgabe einer gemieteten Geschäftsräumlichkeit sieben Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses hat es sich die Vermieterin mit Blick auf die gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist von sechs Monaten nicht als Vorteil anrechnen zu lassen, wenn sie keine Suchbemühungen für die Weitervermietung während der Restlaufzeit des Mietverhältnisses unternimmt (E. III.5). Art. 124 OR: Begriffe der Verrechnungserklärung und Verrechnungseinwendung. Die rückwirkende Tilgungswirkung der Verrechnungserklärung hat zur Folge, dass keine Verzugszinse auf die durch Verrechnung getilgte Restforderung zuzusprechen sind (E. III.7). (Kantonsgericht, III. Zivilkammer, 16. Januar 2025, BO.2024.2)
2026-07-18T23:36:20+0200 "9001 St.Gallen" Publikationsplattform Kanton St.Gallen