A. B.K. , était propriétaire de l'article x du cadastre de
Vaumarcus en nature de place-jardin de 923 m2 et d'un tiers en copropriété
de l'article y du même cadastre en nature d'habitations et garage de 332
m2 et place-jardin de 316 m2 (extrait du registre foncier, annexes D.77).
L'article y était copropriété pour un tiers de B.K. , pour un
tiers de sa soeur A.S. et pour un autre tiers de E.B. (D.77).
Par contrat de vente immobilière du 13 juin 1988 reçu Me C. ,
notaire, B.K. a vendu à E.B. l'article x du cadastre de Vaumarcus et sa
part d'un tiers de l'article y .
S'agissant du prix de vente, l'acte mentionne :
" Le prix de vente des immeubles et part d'immeuble ici
transférés est arrêté d'un commun accord :
- pour la parcelle x à mille francs Fr. 1'000.-
- pour la part de copropriété d'1/3 à la
parcelle y à cinquante-quatre mille
francs Fr. 54'000.soit au total à la somme de
CINQUANTE-CINQ MILLE FRANCS Fr. 55'000.-
Il est payé par règlement entre parties hors la vue du
notaire, à leur entière satisfaction.
La venderesse en donne bonne et valable quittance à
l'acquéreur."
En ce qui concerne le logement familial, l'acte indique :
" Par déclaration du 13 juin 1988, pièce annexée à la minute
du présent acte, K.K. a consenti à la vente de la part de
copropriété d'1/3 de son épouse à la parcelle y du
cadastre de Vaumarcus.
Le droit d'habitation inscrit au registre foncier à la
suite de la désignation de cet immeuble continue à s'exercer à son profit et à celui de la venderesse."
Il n'est pas contesté que le défendeur E.B. n'a pas versé à
B.K. la somme de 55'000 francs indiquée dans l'acte (allégué 15 ss de la
réponse). Les explications du défendeur à ce sujet se sont modifiées au
cours de la procédure.
B.K. a fait demander par son mandataire au notaire
instrumentant copie du contrat de vente du 13 juin 1988, laquelle lui a
été adressée le 7 octobre 1988 (D.39/8).
B. B.K. est décédée le 9 décembre 1988, laissant comme seul
héritier légal et testamentaire son mari K.K. (D.39/9). K.K. est à son
tour décédé le 1er mars 1991, laissant comme héritiers testamentaires,
X. , Y. et Z. (D.52), qui ont souhaité continuer la procédure. Il en va
de même des héritiers de Z. , décédée le 10 avril 1994, qui a laissé comme
héritiers légaux sa mère, A.S. et son frère V. (D.99). A.S. est
décédée, laissant pour seul héritier son fils W. , demandeur dans la
présente procédure (D.102).
C. Une expertise a été demandée à l'architecte H. (D.77 et 84).
L'expert estime la valeur vénale de l'immeuble formant l'article y du
cadastre de Vaumarcus en juin 1988 à 454'000 francs (valeur selon le
volume 740'000 francs, valeur selon le rendement 168'000 francs) et en
décembre 1994 à 522'000 francs (valeur selon le volume 900'000 francs;
valeur selon le rendement 144'000 francs). Quant aux articles z et x du
cadastre, l'expert estime leur valeur globalement, l'un étant constructible, l'autre pas, à un montant total de 40'800 francs, soit 951 m2 à 40
francs, 38'040 francs (art.z ) et 923 m2 à 3 francs, 2'769 francs (art.x
). La valeur vénale globale susmentionnée est valable selon l'expert,
aussi bien en 1988 qu'en 1994.
L'expert se penche par ailleurs sur des travaux effectués par le
défendeur jusqu'en 1990 et estimés par D., mandaté par celui-ci, à 220'395
francs. Il estime quant à lui que l'estimation de l'architecte D. est
proche de la réalité.
Dans son rapport complémentaire, l'expert apporte encore différentes précisions s'agissant des travaux exécutés (D.84).
On notera toutefois que les mémoires des parties, en particulier
ceux du défendeur, ne font nullement état des travaux réalisés ni de leur
coût. Il n'y a ainsi pas lieu d'examiner plus avant les réponses données à
ce sujet par l'expert.
D. Par mémoire du 14 avril 1989, K.K. a introduit action contre
E.B. , prenant pour conclusions :
" 1. Constater la nullité de la vente immobilière du 13 juin
1988 concernant l'article y et une part d'un tiers en
copropriété à l'article x du cadastre de Vaumarcus.
2. Ordonner au conservateur du registre foncier du district de Boudry de rectifier le feuillet du Grand livre
relatif aux article x et y du cadastre de Vaumarcus,
en rétablissant la propriété en faveur de B.K. ,
respectivement de son héritier unique K.K. .
3. Sous suite de frais et dépens."
Il fait valoir que le contrat passé le 13 juin 1988 est nul pour
trois motifs : l'existence d'une lésion, d'une erreur essentielle et la
simulation. Il estime qu'il y a disproportion évidente entre les prix de
l'immeuble et sa valeur objective et que le défendeur a exploité tant
l'inexpérience de B.K. que sa légèreté. De plus le contrat est affecté
d'une erreur essentielle quant à l'objet de la transaction. A aucun moment
il n'a été envisagé la donation des deux articles du cadastre comme cela a
été le cas. De même y a-t-il eu erreur en ce qui concerne les prestations
réciproques, puisque s'agissant du prix il n'a nullement été question
d'une quelconque compensation avec des prétendus travaux effectués par le
défendeur, ce qui n'a pu que favoriser l'erreur dans laquelle pouvaient se
trouver B.K. et son mari. Il y a par ailleurs simulation, puisque le
défendeur a travesti son intention de bénéficier d'une donation, ceci pour
des raisons fiscales, concluant ainsi un acte simulé, qui avait les
apparences d'une vente immobilière mais les effets économiques d'une
donation.
E. Le défendeur conclut quant à lui au rejet de la demande dans
toutes ses conclusions sous suite de frais et dépens. Il fait en premier
lieu valoir que les conclusions de la demande comportent une inexactitude,
puisqu'elle fait état d'un tiers en copropriété de l'article x et de la
parcelle y , intervertissant ainsi les inscriptions figurant au registre
foncier, la conclusion 1 paraissant de ce fait irrecevable. Il conteste
également l'application de l'article 21 CO, l'épouse du demandeur n'étant
pas dans un état d'infériorité provenant notamment de sa légèreté ou de
son inexpérience. De plus, il n'y a pas disproportion évidente entre
prestation et contre-prestation, en raison notamment du fait que le prix a
été fixé en fonction de la volonté de B.K. de l'avantager. Il n'a par
ailleurs jamais voulu sciemment utiliser l'état d'infériorité de
B.K. .
CONSIDERAN T
1. Les conclusions de la demande portent sur la nullité du contrat
de vente immobilière du 11 juin 1988. La valeur litigieuse est supérieure
à 20'000 francs. Elle fonde la compétence d'une des cours civiles du
Tribunal cantonal.
2. Le défendeur conclut à l'irrecevabilité de la conclusion no 1 de
la demande, à tort.
Une erreur figure effectivement dans cette conclusion, les
chiffres des articles ayant été intervertis. Cette erreur doit être
rectifiée. L'interprétation des conclusions ne saurait conduire à une
autre solution. La partie demanderesse conclut en effet sans ambiguïté
aucune à la nullité du contrat de vente immobilière du 13 juin 1988,
lequel porte sur l'article x et 1/3 de l'article y du cadastre de
Vaumarcus et non pas le contraire. L'interprétation de la conclusion no 1
ne peut conduire qu'à la rectification des numéros des articles, l'article
y devenant l'article x et vice-versa. On relèvera que le lapsus calami
du demandeur est d'autant plus manifeste qu'à plusieurs reprises dans ses
mémoires introductifs d'instance, il fait état de la situation exacte,
soit de sa propriété du tiers de l'article y du cadastre du Vaumarcus,
voire de tout l'article x (all. demande 2, 3, 7, réplique 28).
3. L'article 21 al.1 CO dispose qu'en cas de disproportion évidente
entre la prestation promise par l'une des parties et la contre-prestation
de l'autre, la partie lésée peut, dans le délai d'un an, déclarer qu'elle
résilie le contrat et répéter ce qu'elle a payé, si la lésion a été déterminée par l'exploitation de sa gêne, de sa légèreté ou de son inexpérience.
L'acte de vente immobilière a été passé le 13 juin 1988
(D.39/6). Le 16 novembre 1988 le mandataire de la venderesse, B.K. ,
informait E.B. qu'elle résiliait le contrat conformément à l'article 21
CO (D.39/10). La demande a été introduite le 14 avril 1989. Le délai d'un
an prévu par l'article 21 CO a manifestement été respecté. La demande est
à cet égard également recevable.
4. a) La lésion suppose en premier lieu une disproportion évidente
entre prestations promises et contre-prestations. Pour être évidente, la
disproportion doit sauter aux yeux, être flagrante et frappante. Elle
s'apprécie au moment de la conclusion du contrat. Pour la déterminer, il
faut comparer non pas la prestation effectuée, mais la prestation promise
avec sa valeur objective, appréciée selon les lois de l'offre et de la
demande (Gauch/Schluep/Tercier, Partie générale du droit des obligations,
T.1, p.99; Engel, Traité des obligations en droit suisse, p.211 ss; Von
Tuhr/Peter, Allgemeiner Teil des schweizerischen Obligationenrecht, p.344;
ATF 61 II 31, JT 1935 I 492, JT 1946 I 354 ss; ATF 92 II 167 JT 1967 I
130). Une prestation qui ne correspond pas à ce qui a été convenu peut en
effet donner lieu à l'application des prescriptions relatives à
l'inexécution des obligations (art.97ss CO). En l'espèce la condition
portant sur la disproportion évidente des prestations est manifestement
remplie. Dans la meilleure hypothèse pour le défendeur, on comparera ainsi
que le font les demandeurs les montants de 1'000 francs et 2'769 francs
indiqués par l'expert (art.x ) et 54'000 francs et 151'330 francs (1/3 de
l'art.y ), voire 55'000 francs et 154'099 francs, si l'on envisage les
deux parcelles globalement. En 1988 la valeur vénale globale des deux
parcelles représentait ainsi, sans tenir compte du droit d'habitation qui
subsistait, les 280 % du prix convenu. La première condition est dès lors
remplie.
La solution pourrait être différente si on était en présence
d'une donation mixte ce que le contrat ne mentionnait toutefois nullement.
Il se présentait bien au contraire comme un simple contrat de vente
immobilière, sans réserve aucune. La clause au sujet du paiement du prix
ne fait pas davantage une quelconque allusion à une volonté de donation de
la venderesse, voire seulement à la volonté d'accorder à l'acheteur un
prix favorable. On relèvera également à ce sujet que les position et
explications du défendeur au sujet du prix de vente se sont en partie
modifiées, les travaux effectués sur l'article no y ne faisant dans un
premier temps l'objet d'aucun allégué contrairement à ce qu'il en a été
par la suite. Le contrat considéré doit ainsi être envisagé comme un
contrat de vente immobilière ordinaire.
b) Subjectivement la partie lésée doit se trouver dans un état
d'infériorité, lequel résulte soit d'un état de gêne, de sa légèreté ou
encore de son inexpérience. Bien qu'ayant la capacité de discernement, la
partie lésée se trouve au moment de la conclusion du contrat dans l'une
des trois situations précitées. Dans cette mesure, on peut dire de la lésion qu'elle constitue un vice affectant la formation de la volonté,
puisque la partie lésée agit "sous l'influence d'une volonté viciée"
(Gauch/Schluep/Tercier, T.1, p.99 ss; ATF 84 II 110, JT 1958 I 535).
L'inexpérience existe non seulement dans l'hypothèse d'une
ignorance générale des choses de la vie, mais également lorsqu'une des
parties au contrat n'a pas les connaissances ordinairement requises pour
juger d'une situation du genre de celle qui se présente, au vu des circonstances existantes au moment de la conclusion du contrat (ATF 92 II
175, JT 1967 I 137, RJN 1980-81, p.55). Il est ainsi suffisant qu'une
partie ne soit pas capable d'appréhender les implications d'une affaire
qui lui a été proposée dans le domaine concerné (Guggenheim, Le droit
suisse des contrats, La conclusion des contrats, p.186-187). Il faut
encore pour que les conditions de l'article 21 CO soient réalisées, que le
défendeur ait sciemment utilisé l'état d'infériorité de B.K. pour obtenir
la conclusion du contrat.
Cette double condition est en l'espèce réalisée. Les déclarations du médecin du couple, la Doctoresse G. sont en particulier
significatives à ce sujet (D.56).B.K. a signé le contrat en question
alors qu'elle était âgée de 84 ans. Son mari était hospitalisé depuis
quelque trois semaines. Il n'a ainsi pas pu l'assister dans cette
opération. Rien ne permet par ailleurs de penser qu'elle soit le résultat
de discussions préalables approfondies auxquelles auraient participé
conjointement les deux époux, voire l'un deux. Bien au contraire, la
notaire instrumentant admet ne pas avoir rencontré K.K. (D.57). Aucun
projet d'acte n'a été remis préalablement à la demanderesse. Aucune
discussion avec le notaire n'a semble-t-il eu lieu hors de la présence du
défendeur. En ce qui concerne B.K. , l'opération de vente a apparemment
été effectuée en un seul jour, signature du consentement marital compris,
lequel est d'ailleurs d'une grande imprécision (D.72). On relèvera
également que selon B.K. , elle a cru que son neveu la conduisait à
l'hôpital pour voir son mari, alors qu'en fait, il la conduisait chez le
notaire, ceci il est vrai sans qu'il n'y ait sur ce point des certitudes.
Les termes de la quittance ([Le prix de vente] "est payé par réglement
entre parties hors la vue du notaire à leur entière satisfaction. La
venderesse en donne bonne et valable quittance à l'acquéreur") qui ne
correspondent à aucune réalité donnent aussi à penser que B.K. ne
réalisait pas pleinement et précisément ce qui se passait. On ne peut
d'ailleurs que s'étonner que dans des circonstances pareilles (venderesse
âgée dont le mari âgé également est hospitalisé) le notaire se soit prêté
à ce genre d'opération et en particulier à la rédaction de la clause
susmentionnée, comme on peut s'étonner de l'absence de précautions
particulières prises par le notaire dans l'instrumentation d'un tel acte
(D.57). La fragilité de la demanderesse et de son mari ressort également
de l'attitude hésitante et troublée que celui-ci a eu après l'introduction
de la procédure ainsi que du fait qu'en octobre 1988 B.K. rédigeait un
testament par lequel elle disposait encore, alors qu'elle n'en était plus
propriétaire, de ses biens immobiliers, objet de la présente procédure (D
39/9). Ultérieurement, ce n'est apparemment qu'à la demande de son
mandataire, en automne 1988, que B.K. a reçu copie du contrat passé.
Compte tenu de ces différents éléments - pour la plupart objectifs déterminants pour l'appréciation de la situation, les explications du
notaire instrument sont d'un poids insuffisant. Il paraît ainsi évident
qu'il y a eu de la part du défendeur exploitation de la vulnérabilité et
de l'inexpérience de la venderesse dans ce domaine.
Le rôle très actif du défendeur dans cette opération et la
rapidité avec laquelle les choses se sont déroulées ne permettent aucun
doute s'agissant de la conscience qu'il avait de la situation réelle de
B.K. .
Le contrat de vente du 13 juin 1988 est par conséquent entaché
de lésion au sens de l'article 21 CO.
5. Dans la mesure où les conditions d'application de l'article 21
CO sont remplies, il n'y a pas lieu d'examiner si B.K. était au surplus
victime d'une erreur essentielle lorsqu'elle a conclu. Il n'y a pas
davantage lieu d'examiner si l'acte serait nul pour vice de forme, la
clause figurant à propos du prix ne correspondant à aucune réalité, ou
encore pour simulation.
6. La demande est ainsi bien fondée.
Les frais et dépens de la procédure doivent être mis à la charge
du défendeur. Il y aura à ce sujet lieu de fixer les frais à un montant
supérieur au montant auquel ils avaient été estimés indépendamment de
l'expertise, montant qui sera avancé par les demandeurs actuels.
Par ces motifs,
LA Ie COUR CIVILE
1. Constate la nullité de l'acte de vente immobilière du 13 juin 1988 passé entre B.K. et E.B. et portant sur les articles y (1/3) et x du
cadastre de Vaumarcus.
2. Ordonne au conservateur du registre foncier du district de Boudry de
procéder aux rectifications qui s'imposent et d'inscrire comme propriétaires desdits articles feu B.K. , respectivement ses héritiers.
3. Condamne le défendeur aux frais et dépens de la procédure, avancés
ainsi qu'il suit :
- Frais avancés par la partie demanderesse Fr. 7'630.--
- Frais avancés par le défendeur Fr. 310.--
___________
Total Fr. 7'940.--
===========
4. Condamne le défendeur à payer à la partie demanderesse une indemnité de
dépens de 8'000 francs.
Neuchâtel, le 2 juin 1997
AU NOM DE LA Ie COUR CIVILE
Le greffier La présidente