Arrêt du Tribunal Fédéral Arrêt du 11.11.2009 Réf. 4A_425/2009
Réf. : CCC.2009.59/mc-vc
A. Z. a conclu un contrat de bail avec A. SA, prenant effet le 1er mai 1975, afin d'exploiter un cabinet dentaire au quatrième étage de l'immeuble […], à Neuchâtel. Un nouveau contrat, portant sur le même objet, a été conclu entre les mêmes parties; il commençait le 1er mai 1995 pour se terminer le 30 avril 2005, après quoi il se renouvelait tacitement pour une durée indéterminée, avec faculté pour chaque partie de le résilier douze mois à l'avance pour le terme de son échéance. V. SA a conclu un "contrat de location de magasin" avec P. SA, qui a pris effet le 1er janvier 1997 pour se poursuivre jusqu'au 28 février 2010. Parallèlement et à la même date, un contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux a été signé par les mêmes parties, prévoyant des délais de résiliation différents; toutefois, les parties paraissent avoir toujours considéré que les délais applicables étaient ceux prévus par le "contrat de location de magasin". Les deux contrats ont été repris lors de l'achat de l'immeuble en 2003 par X. AG.
B. Par formules officielles datées du 29 novembre 2007, la bailleresse a signifié aux locataires la résiliation de leurs baux, pour Z. au 30 avril 2010 et pour V. SA au 28 février 2010, en raison "d'une rénovation entière de toute la maison […], 2000 Neuchâtel". La bailleresse souhaitait entreprendre des travaux de rénovation importants dans l'immeuble qui, selon elle, ne permettaient pas la poursuite des contrats pendant leur déroulement. En outre, des locaux dans l'immeuble voisin étaient sous-loués à V. SA par X. AG, respectivement par B. AG, l'identité du locataire principal, soit du sous-bailleur, étant toutefois douteuse. Le bail de ces locaux a également été résilié par les deux locataires potentiels, pour le 28 février 2010. Les locataires Z. et V. SA ont contesté la résiliation des baux auprès de l'Autorité régionale de conciliation de Neuchâtel, qui a annulé les congés. Le bailleur a ensuite saisi le tribunal de district dans le délai utile de 30 jours.
C. Par jugement du 22 janvier 2009, le Tribunal civil du district de Neuchâtel a annulé les congés datés du 29 novembre 2007 par lesquels la société X. AG avait résilié les contrats de bail la liant à la société V. SA et à Z. Il a mis les frais de justice, arrêtés à 4'120 francs, à la charge de la demanderesse et a condamné celle-ci à payer aux défendeurs, solidaires, une indemnité de dépens de 550 francs. Le premier juge a retenu en substance qu'au moment où la résiliation avait été signifiée aux locataires, soit à la fin du mois de novembre 2007, le projet de rénovation et d'assainissement de l'immeuble était à peine à l'état d'ébauche. En effet, selon les pièces déposées et les déclarations de l'architecte M., entendu comme témoin, un premier constat de l'immeuble avait été effectué en décembre 2007, l'étude de faisabilité ayant ensuite été réalisée au cours des mois d'août et septembre 2008, avec plusieurs variantes pour chaque étage, dont au moins une avec conservation d'une cage d'escalier prétendument non-conforme. Enfin, l'avant-projet datait de septembre 2008. Selon les déclarations du témoin précité, plusieurs mois seraient encore nécessaires pour établir le dossier de soumission et obtenir les autorisations administratives, qui n'avaient pas encore été demandées. Le premier juge a souligné que de telles autorisations étaient certes limitées dans le temps, mais que des prolongations pouvaient être octroyées, de sorte que l'argument relatif à leur péremption, soulevé par la demanderesse, tombait à faux. Au surplus, aucune autorité n'avait requis la mise en conformité du bâtiment, pour des raisons sécuritaires ou écologiques. Le premier juge en a conclu que, même si, comme rappelé par le Tribunal fédéral dans un arrêt récent (ATF 4A_399/2008 = 135 III 112, cons.3.3.5 et 4.1), le bailleur pouvait en principe résilier des baux pour effectuer des rénovations conséquentes, le congé était contraire aux règles de la bonne foi si les motifs invoqués n'avaient pas de réalité tangible. En l'espèce, comme elle le relevait elle-même dans ses écritures, la demanderesse n'avait pas de projet de construction définitif. Ainsi, le bailleur ne pouvant se prévaloir d'aucun projet concret de rénovation au moment de l'envoi des congés, ceux-ci devaient être considérés comme abusifs et annulés.
D. X. AG recourt contre ce jugement. La recourante fait valoir en substance que sa volonté de procéder à un assainissement complet de l'immeuble, de 50 ans d'âge, est parfaitement plausible et légitime – tant les sanitaires que les installations électriques devant être totalement rénovés et l'isolation de l'immeuble et le chauffage ne répondant plus du tout aux standards actuels d'économie d'énergie - et qu'elle n'a jamais été contestée par les intimées. Selon la recourante, peu importe qu'elle n'ait pas, à l'heure actuelle, de projet de construction définitif puisque le délai de résiliation est de 2 ans et 3 mois, soit 4,5 fois supérieur au délai légal de résiliation pour un local commercial, alors qu'elle n'a besoin que de 12 mois pour faire établir son projet, obtenir les autorisations requises et adjuger les travaux. La recourante souligne encore que, compte tenu des travaux envisagés, il n'est guère raisonnable, voire pratiquement impossible, de maintenir les locataires en place durant l'assainissement de l'immeuble, cette solution engendrant au surplus une augmentation considérable tant des coûts que de la durée des travaux.
E. La présidente du Tribunal civil du district de Neuchâtel ne formule pas d'observations. Dans les leurs, les intimés concluent au rejet du recours et à la confirmation du jugement du 22 janvier 2009, sous suite de frais et dépens de première et deuxième instances.
C ONSIDERANT
en droit
1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.
2. Selon l'art. 19 lit.b LICO, la Cour de cassation civile "statue avec plein pouvoir d'examen" lorsque la valeur litigieuse "permet un recours en réforme au Tribunal fédéral". Cette disposition, toujours formellement en vigueur, n'est plus compatible avec le droit fédéral, qui ne connaît plus le recours en réforme dès le 1er janvier 2007.
Le nouvel article 110 LTF n'impose pas le plein pouvoir d'examen de l'autorité de recours cantonale, pour autant qu'une autorité judiciaire, statuant en instance précédente, ait examiné les faits librement et appliqué d'office le droit déterminant. Il convient donc d'interpréter l'article 19 lit.b LICO en se fondant sur son but, inspiré de l'ancien article 51 OJF, soit permettre au Tribunal fédéral de vérifier le respect du droit fédéral. Dans le nouveau système, la voie juridictionnelle prévue à cette fin est le recours en matière civile, ouvert si la valeur litigieuse atteint au moins 15'000 francs, dans le domaine du bail à loyer, ou si la contestation soulève une question juridique de principe (art.74 LTF). Il se justifie dès lors d'admettre un plein pouvoir d'examen de la Cour de cassation civile si l'une ou l'autre des conditions précitées est remplie. Tel est le cas en l'espèce.
3. Selon l'article 271 al.1 CO, le congé est annulable s'il contrevient aux règles de la bonne foi. Tel est notamment le cas d'une résiliation qui ne repose sur aucun intérêt digne de protection (ATF 132 III 737, cons. 3.4.2). Le caractère abusif ou admissible de la résiliation s'apprécie au moment où l'auteur du congé manifeste sa volonté de mettre un terme au contrat; si le motif invoqué n'existait pas au moment du congé, celui-ci ne saurait être validé (TF, CdB 1998, p.104ss). C'est l'expéditeur du congé qui doit prouver la réalité du motif qu'il invoque, à l'appui de sa résiliation. Cependant, même si le fardeau de la preuve d'un congé contraire aux règles de la bonne foi incombe au demandeur à l'action en annulation, la partie qui résilie a le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué (ATF 120 II 105, cons.3c). L'article 271 al.1 CO n'est pas destiné à restreindre la faculté du propriétaire de disposer de son bien de la manière qu'il juge la plus conforme à ses intérêts économiques, le législateur n'a en particulier pas voulu limiter sa liberté d'entreprendre à l'échéance du bail, des travaux de transformation des locaux loués, pour autant que ceux-ci soient autorisés par la législation de droit public et que le projet n'apparaisse pas fictif (Tercier/Favre/Bugnon, Les contrats spéciaux, 4ème éd., N.2709, p.398; CdB 1992, p.111). Le bailleur a un intérêt légitime à résilier un contrat de bail pour effectuer les travaux efficacement et avantageusement, au lieu de subir une phase de rénovation de longue durée avec des réductions du loyer en faveur du locataire (ATF 135 III 112).
En l'espèce, la recourante ne conteste pas les constatations du premier juge selon lesquelles, au moment où les congés ont été signifiés, soit à la fin du mois de novembre 2007, le projet de rénovation et d'assainissement de l'immeuble se trouvait à peine à l'état d'ébauche, un premier constat de l'immeuble ayant été effectué en décembre 2007, suivie d'une étude de faisabilité, avec plusieurs variantes, aux mois d'août et septembre 2008. Dans son mémoire, la recourante indique qu'actuellement encore, elle "analyse diverses variantes de transformation pour choisir celle qui serait techniquement et économiquement la plus adéquate. A cet égard, il est tout à fait logique qu'elle examine s'il faut maintenir l'affectation actuelle des locaux ou si, d'un point de vue économique, il serait plus intéressant d'y aménager des bureaux et/ou des logements." On ne peut qu'en déduire que, pour le moment, le projet de la recourante n'est pas arrivé à maturité et ne présente pas de réalité tangible. Dans la mesure où le dossier de soumission n'a pas encore été établi et où il n'y a pas eu de demande de permis de construire, il est impossible d'apprécier l'importance des travaux envisagés et de déterminer si ceux-ci nécessitent, pour être accomplis efficacement et avantageusement pour la recourante, que le bâtiment soit vidé de ses locataires. Dans ces conditions, c'est avec raison que le juge de première instance a retenu le caractère abusif des congés signifiés aux locataires. Mal fondé, le recours doit être rejeté.
4. Les frais judiciaires seront mis à la charge de la recourante, qui succombe. Celle-ci sera également condamnée à verser une indemnité de dépens aux intimés qui ont présenté des observations par leur mandataire.
Par ces motifs, LA COUR DE CASSATION CIVILE
1. Rejette le recours.
2. Met les frais judiciaires, avancés par la recourante par 2'200 francs, à la charge de celle-ci et la condamne à verser une indemnité de dépens de 600 francs aux intimés.
Neuchâtel, le 4 août 2009
AU NOM DE LA COUR DE CASSATION CIVILE
Le greffier L'un des juges
Art. 271 CO
A. Annulabilité du congé
I. En général
1 Le congé est annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi.
2 Le congé doit être motivé si l’autre partie le demande.