A. Par contrat du 12 novembre 1992, T. SA a remis à
bail à K., à compter du 1er janvier 1993, un appartement de 4
pièces sis [...] à La Chaux-de-Fonds. Un conflit quant au loyer
initial et à une première notification de hausse a conduit les parties
devant l'Autorité régionale de conciliation de La Chaux-de-Fonds. La conciliation a abouti et une transaction judiciaire a été passée. Aux termes
de celle-ci, il a été convenu que le loyer serait de 900 francs, plus 140
francs d'acompte sur charges, dès le 1er janvier 1993 et que les bases de
calcul dudit loyer seraient les suivantes : taux hypothécaire de 6,75 %,
IPC de 134.5 points et frais d'exploitation au 31 décembre 1992. En outre,
toute réserve de la part du bailleur a été supprimée.
Sur formule de hausse datée du 3 juin 1993, la société bailleresse a notifié au locataire une baisse de loyer de 8 francs par mois,
faisant passer, avec effet au 1er octobre 1993, le loyer mensuel net de
900 francs à 892 francs. Ladite baisse était motivée comme suit : "Nouveau
taux hypothécaire 6,5 % (- 1,96 %), nouvel indice mars 1993, de 138.0
points (+ 1,1 %), hausse de coûts expl. jusqu'en décembre 1992. Réserve
d'augmentation : 1 %".
Par lettre du 16 juin 1993, K. a sollicité de la gérance D. (représentante de la société bailleresse) qu'elle revoie ses calculs de baisse, et qu'en particulier elle les fonde sur un nouveau taux
hypothécaire de référence de 6 %. Par lettre du 21 juin 1993, la gérance
D. a refusé de donner suite à cette demande. K. a alors saisi
du litige l'Autorité régionale de conciliation le 6 juillet 1993.
Ensuite, sur formule officielle datée du 26 novembre 1993, la
société bailleresse a notifié au locataire une baisse de loyer de 10
francs par mois, faisant passer, avec effet au 1er décembre 1993, le loyer
mensuel net de 892 francs à 882 francs. Ladite baisse était motivée par
"l'élimination de la cave selon séance du 23 novembre 1993". Ensuite, sur
formule officielle datée du 9 décembre 1993, la société bailleresse a notifié au locataire une nouvelle baisse de loyer de 42 francs par mois,
faisant passer, avec effet au 1er avril 1994, le loyer mensuel net de 882
francs à 840 francs. Ladite baisse était motivée comme suit : "Nouveau
taux hypothécaire 5,5 % (- 4,76 %). Nouvelle base : taux hypothécaire
5,5 %, indice mars 1993, de 138.0 points, hausse de coûts exploitation
jusqu'en décembre 1992. Réserve d'augmentation : 1 %".
K. n'a pas formellement saisi l'Autorité régionale de
conciliation d'une requête contestant les deux dernières notifications de
baisse de loyer. Il a simplement joint, par courrier du 13 décembre 1993 à
l'adresse de l'autorité de conciliation, une photocopie de l'avis de baisse du 26 novembre 1993 au dossier 117/93 ouvert à la suite de sa requête
du 6 juillet 1993. Puis, par lettre du 21 janvier 1994, il a proposé à la
gérance D. un accord tendant à fixer le loyer mensuel net à 857 francs
dès le 1er octobre 1993 (baisse effective de 4,75 %), à 837 francs dès le
1er décembre 1993 (fixation de la diminution de loyer suite à la suppression de la cave à 20 francs par mois), la notification de baisse pour le
1er avril 1994 devant selon lui être suspendue jusqu'au règlement du désaccord sur les deux baisses précédentes. Enfin, par lettre du 11 février
1994, il a avisé l'autorité de conciliation que ses propositions d'arrangement avaient été rejetées le 8 février 1994 par la gérance D. et qu'en
conséquence la séance de conciliation prévue pour le 14 mars 1994 devrait
avoir lieu. L'intimée quant à elle a transmis, le 9 décembre 1993, à l'autorité, une copie de la notification de baisse faisant passer le loyer
mensuel net de 882 francs à 840 francs dès le 1er avril 1994.
Après avoir fait défaut à une première séance de conciliation
fixée le 13 janvier 1994, la société bailleresse a fait défaut une nouvelle fois à la séance du 14 mars 1994 (appointée suite au premier défaut,
selon l'art.11 al.2 LICO), de sorte que la conciliation fût réputée avoir
échoué.
K. a saisi le Tribunal civil du district de La Chauxde-Fonds d'une requête datée du 11 avril 1994, en concluant à ce que son
loyer net mensuel soit fixé à 857.25 francs dès le 1er octobre 1993 (diminution de 4.75 % au vu de la variation du taux hypothécaire), à 837.25
francs dès le 1er décembre 1993 (diminution de 20 francs faisant suite à
la suppression de la cave) et à 797.40 francs dès le 1er avril 1994 (diminution de 4,76 % au vu de la variation du taux hypothécaire).
B. Dans son jugement du 10 octobre 1994, le président du Tribunal
civil du district de La Chaux-de-Fonds a retenu que le locataire avait
droit, dès le 1er octobre 1993 (date correspondant au plus prochain terme
de résiliation du contrat de bail) à une baisse de loyer de 4,5 %, ce qui
fait passer le loyer mensuel net de 900 francs à 859.50 francs.
En revanche, le juge a déclaré irrecevables les conclusions relatives aux deux autres notifications de baisse de loyer, soit aux réductions de loyer à compter de dates postérieures au 1er octobre 1993, au
motif que ces réductions n'avaient pas fait l'objet, en temps voulu, de
contestations claires de la part du locataire. En conséquence, il a mis à
la charge du demandeur les trois quarts des frais de la cause et a laissé
le quart restant à la charge de la défenderesse, en compensant les dépens.
C. K. recourt contre ce jugement en concluant à ce qu'il
soit cassé, sauf en ce qu'il a trait à la diminution de loyer de 4,5 % à
partir du 1er octobre 1993, que le loyer net mensuel soit fixé à 844.50
francs dès le 1er décembre 1993 (diminution de 15 francs suite à la suppression de la cave) et à 804 francs dès le 1er avril 1994 (diminution de
4,76 % suite à la variation du taux hypothécaire), subsidiairement à ce
que la cause soit renvoyée à l'instance inférieure.
Concernant la baisse de loyer de 10 francs par mois dès le 1er
décembre 1993 suite à la suppression de la cave, il allègue avoir fait
savoir à la gérance D., par courrier du 15 décembre 1993, qu'il considérait cette diminution comme insuffisante. Il a transmis cette notification de baisse à l'autorité de conciliation le 13 décembre 1993, ainsi que
la correspondance échangée avec la gérance sur ce point par une seconde
lettre datée du 11 février 1994. Ainsi, la question des conséquences financières de la suppression de la cave aurait bien été soumise à l'autorité de conciliation. En outre, cette question a été abordée lors de l'audience du tribunal de district du 10 octobre 1994, et les parties se sont
alors mises d'accord sur le fait que la suppression de la cave avait une
valeur économique mensuelle de 15 francs, le tribunal étant seulement appelé à statuer sur la date d'entrée en vigueur de la diminution de loyer.
Quant à la notification de baisse de loyer de 42 francs par mois dès le
1er avril 1994 suite à la variation du taux hypothécaire, il prétend que
le fait d'avoir simplement transmis le formulaire à l'autorité de conciliation est suffisant pour considérer que cette dernière a valablement été
saisie des contestations suscitées par ladite baisse. En effet, dans la
mesure où il ne contestait pas en soi le calcul effectué par la gérance
D., mais les deux diminutions de loyer précédentes, desquelles dépendaient directement la troisième diminution en cause, il n'aurait pas eu
besoin de formuler une contestation expresse à l'encontre de cette dernière. Dès lors, ses conclusions devant le tribunal de district relatives aux
deux dernières diminutions de loyer seraient non seulement recevables,
mais s'avéraient également bien fondées quant à leur objet. Enfin, concernant les frais et dépens de l'instance devant le tribunal de district, il
estime qu'une application stricte du tarif légal se révèle disproportionnée dans le cas d'une procédure orale comme en l'espèce.
D. Dans ses observations, le président du Tribunal civil du district de La Chaux-de-Fonds maintient que le recourant n'a pas saisi clairement l'autorité de conciliation d'un autre litige que celui exposé dans
sa requête du 6 juillet 1993, ayant trait à la baisse de loyer à intervenir au 1er octobre 1993 par suite d'une baisse du taux hypothécaire. Aucune requête subséquente concernant les deux autres notifications de baisse
de loyer, même sommairement motivée, n'est parvenue à l'autorité de conciliation et n'a été adressée à l'adverse partie, de sorte que l'irrecevabilité des conclusions y ayant trait devrait être confirmée. Quant aux frais
de la procédure, l'application en plein de l'arrêté concernant le tarif
des frais de procédure se justifierait dans le cas d'espèce, au vu de la
complexité de l'affaire quant à l'établissement des faits.
L'intimée ne fournit pas de véritable observations, mais se borne à déclarer dans un courrier du 2 décembre 1994 qu'elle réfute les arguments développés dans le recours.
CONSIDERAN T
1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.
2. Selon l'article 274a al.1 CO, les cantons instituent des autorités cantonales, régionales ou communales de conciliation qui sont chargées, dans toute question relative aux baux de choses immobilières, de
concilier les parties et de tenter, en cas de litige, de les amener à un
accord, éventuellement de rendre les décisions prévues par la loi. L'accord vaut transaction judiciaire (art.274e al.1 CO). En ce qui concerne
les litiges portant sur les baux d'habitation et de locaux commerciaux,
les cantons ont l'obligation de prévoir une procédure simple, rapide et
gratuite devant l'autorité de conciliation (art.274d al.1 et 2 CO), cette
dernière devant, par ailleurs, appliquer la maxime inquisitoriale
(art.274d al.3 CO). Si aucun accord n'est trouvé, l'autorité statue dans
les cas où la loi le prévoit; dans les autres cas, elle constate l'échec
de la tentative de conciliation (art.274e al.2 CO). La partie qui persiste
dans sa demande ou qui a succombé devant l'autorité de conciliation a la
faculté de saisir le juge dans les 30 jours (art.274f CO). En conséquence,
toute contestation portant sur des baux d'habitation et de locaux commerciaux doit faire l'objet d'une tentative de conciliation préalable obligatoire (ATF 118 II 307).
L'exigence de cette conciliation préalable est confirmée par
l'article 16 al.1 de la loi d'introduction des titres huitième et huitième
bis du code des obligations (LICO), lequel stipule que nul n'est admis à
saisir l'autorité judiciaire d'un litige portant sur un bail d'habitation
ou de locaux commerciaux, s'il n'a introduit l'instance et comparu devant
l'autorité régionale de conciliation. Aux termes de l'article 7 al.1 LICO,
les autorités de conciliation sont saisies par une requête motivée, même
simplement, en deux exemplaires, avec pièces à l'appui. La requête est
introductive d'instance (art.7 al.3 LICO).
3. La notification de baisse de loyer, signifiée sur formule officielle datée du 3 juin 1993, faisant passer avec effet au 1er octobre 1993
le loyer mensuel net de 900 francs à 892 francs, a fait l'objet par le
recourant d'une contestation adressée le 6 juillet 1993 à l'Autorité régionale de conciliation de La Chaux-de-Fonds. La diminution de loyer faisait suite à la baisse du taux hypothécaire. Le jugement attaqué a corrigé
avec raison les calculs opérés par l'intimée, réduisant de 4,5 % le loyer
mensuel net à partir du 1er octobre 1993, soit faisant passer ledit loyer
de 900 francs à 859.50 francs et retenant comme nouvelle base un taux hypothécaire de 6 % et un IPC de 138.4 points. En revanche, le président du
Tribunal civil du district de La Chaux-de-Fonds a rejeté les conclusions
du demandeurs relatives aux deux autres notifications de baisse de loyer
ultérieures, au motif que l'autorité de conciliation n'avait pas valablement été saisie de manière préalable.
a) En ce qui concerne la baisse de loyer relative à la suppression de la cave, datée du 26 novembre 1993 et portant effet au 1er décembre 1993, le recourant s'est effectivement borné à transmettre le 13 décembre 1993 une copie de la notification, en ne précisant pas de manière
expresse qu'il en contestait le contenu. En revanche, son objection à cette baisse (jugée insuffisante) ressort de sa correspondance du 21 janvier
1994 avec l'intimée, puis de son courrier adressé le 11 février 1994 à
l'autorité de conciliation. Quoiqu'il en soit, la question de savoir si
l'autorité de conciliation a été régulièrement saisie de ce litige particulier peut rester ouverte en l'occurrence, car les parties ont ensuite
convenu que la suppression de la cave justifiait une diminution de loyer
mensuel de 15 francs lors de l'audience tenue le 10 octobre 1994 devant le
président du Tribunal civil du district de La Chaux-de-Fonds. En effet,
selon l'article 181 CPC, la transaction judiciaire peut porter sur des
points qui, bien qu'étrangers au procès, sont litigieux entre les parties
ou entre l'une d'elles et un tiers. Or, à supposer que l'on retienne l'hypothèse du jugement attaqué, soit que l'autorité de conciliation n'avait
pas été saisie préalablement de manière régulière, il faudrait considérer
que le litige portait sur un objet étranger au procès, et qu'une transaction judiciaire en ce qui le concerne n'en est pas moins valable et emporte tous les effets d'un jugement définitif (art.182 CPC). En conséquence,
le juge de district n'avait pas à se prononcer sur la recevabilité ou le
bien fondé d'une conclusion relative à ce litige particulier, mais devait
par contre donner acte aux parties de l'existence de la transaction judiciaire. Le jugement attaqué doit dès lors être cassé sur ce point et, comme le recourant ne conteste que l'importance de la diminution de loyer et
non son point de départ, la Cour de céans est en mesure de statuer au fond
et de donner acte aux parties qu'un accord portant sur une baisse de loyer
de 15 francs par mois dès le 1er décembre 1993 en raison de la suppression
de la cave a été valablement passé devant l'autorité judiciaire.
b) En ce qui concerne la diminution de loyer relative à la variation du taux hypothécaire, notifiée le 9 décembre 1993 et faisant passer le loyer mensuel net de 882 francs à 840 francs (- 4,76 %) dès le 1er
avril 1994, la contestation du recourant n'a pas été signifiée formellement par une requête auprès de l'autorité de conciliation, mais il ressort
du courrier qu'il a adressé à l'intimée le 21 janvier 1994 qu'il considérait cette baisse de loyer comme "suspendue" dans la mesure où les litiges
relatifs aux notifications de baisse antérieures n'avaient pas encore été
liquidés. Or, ce serait faire preuve d'un formalisme excessif que d'exiger
du locataire qu'il adresse une nouvelle requête à l'autorité de conciliation concernant une diminution de loyer dont il ne conteste pas l'ampleur
(contrairement aux deux baisses précédentes), mais seulement le loyer servant de référence pour appliquer cette diminution et par voie de conséquence la fixation du nouveau loyer, tant il va de soi que ladite diminution est liée à celles notifiées antérieurement. Il ne s'agit dès lors pas
d'un nouveau litige, mais simplement de la répercussion des autres contestations pendantes.
D'autre part, l'intimée a joint à son courrier adressé le 9 décembre 1993 à l'autorité de conciliation une copie de la diminution de
loyer précisément notifiée le 9 décembre 1993. Ainsi, bien que les deux
citations à comparaître à l'audience de conciliation, respectivement
adressées le 7 décembre 1993 pour le 13 janvier 1994 puis le 17 janvier
1994 pour le 14 mars 1994, faisaient suite formellement à la requête du 6
juillet 1993 portant sur la diminution de loyer signifiée le 3 juin 1993,
l'intimée devait bien avoir conscience que le litige englobait par la force des choses également la baisse de loyer signifiée le 9 décembre 1993.
En outre, exiger du recourant une requête séparée préalable à l'autorité
de conciliation concernant cette dernière baisse de loyer reviendrait à
créer une situation inéquitable pour le locataire et manifestement abusive
pour le bailleur. En effet, la baisse de loyer signifiée le 9 décembre
1993 doit être appliquée à partir du loyer mensuel net calculé en fonction
des baisses de loyer antérieures. Si l'on soutenait in casu l'exigence du
dépôt d'une requête formelle auprès de l'autorité de conciliation en ce
qui concerne la dernière notification de baisse, quand bien même ce n'est
pas l'ampleur de celle-ci qui est contestée mais le montant auquel elle
s'appliquait, le recourant ne pourrait bénéficier de la réduction de loyer
à laquelle il a droit qu'à partir du prochain terme de résiliation suivant
le dépôt d'une telle requête (art.270a al.1 CO), l'intimée profitant pour
sa part d'une situation que son double défaut aux audiences de conciliation a contribué à créer puisque le problème de la répercussion des diminutions de loyer antérieures sur la dernière notification de baisse aurait
manifestement été abordé à cette occasion. Le jugement attaqué doit dès
lors être également cassé en ce qui concerne la diminution de loyer portant effet dès le 1er avril 1994.
4. La Cour de céans est en mesure de statuer au fond et de fixer le
loyer mensuel net dû par le recourant à 804.50 francs dès le 1er avril
1994. En effet, en considérant un loyer mensuel net de 859.50 francs (réduction de 4,5 %) dès le 1er octobre 1993 puis de 844.50 francs (réduction
de 15 francs) dès le 1er décembre 1993, le loyer mensuel net doit être de
804.50 francs dès le 1er avril 1994 si l'on opère la réduction de 4,76 %
signifiée le 9 décembre 1993 (844.50 francs - 40 francs).
5. Le recours étant admis quant aux griefs développés ci-dessus,
le chiffre 3 du dispositif du jugement attaqué relatif aux frais et dépens
doit également être cassé dans la mesure où, statuant au fond, la Cour de
céans fixe les frais et dépens de première et seconde instances. A cet
égard, il convient de relever que la méthode appliquée par le premier juge, soit de multiplier par vingt le montant annuel de la part de loyer
contestée, correspond à la lettre de la loi (art.3 al.2 CPC). La procédure
ne présentait toutefois pas de difficultés particulières et il n'y a dès
lors pas lieu en l'espèce d'appliquer le montant maximal prévu par
l'arrêté concernant le tarif des frais de procédure, de sorte que les
frais de première instance seront réduits de manière appropriée. L'intégralité de ces frais ainsi qu'une indemnité de dépens doivent être mis à
la charge de l'intimée, celle-ci succombant aux prétentions du recourant.
Il en va de même pour la procédure de recours (art.152 al.1 CPC).
Par ces motifs,
LA COUR DE CASSATION CIVILE
1. Admet le recours et casse les chiffres 2, 3 et 4 du dispositif du
jugement du 10 octobre 1994, confirmant ce dernier pour le surplus.
Statuant au fond :
2a. Donne acte aux parties qu'une transaction judiciaire a été passée entre elles le 10 octobre 1994, diminuant le loyer mensuel net du recourant de 15 francs dès le 1er décembre 1993 et fixant en conséquence
ledit loyer net à 844.50 francs par mois dès cette date;
b. Dit que le recourant a droit à une diminution supplémentaire de loyer
de 4,76 % dès le 1er avril 1994 et fixe en conséquence le loyer mensuel net à 804.50 francs dès cette date;
c. Arrête les frais de première instance à 920 francs, avancés par le
demandeur, et les met à la charge de la défenderesse;
d. Condamne la défenderesse à verser au demandeur une indemnité de dépens
de première instance de 400 francs.
3. Fixe les frais de la procédure de recours à 440 francs, avancés par le
recourant, et les mets à la charge de l'intimée.
4. Condamne l'intimée à verser au recourant une indemnité de dépens de
seconde instance de 400 francs.