A. X. Sàrl et Y. sont ou ont été liées par un contrat de bail à loyer commercial portant sur un « appartement de 3 pièces au rez-de-chaussée pour salon de massage », les locaux étant situés à la rue [aaa], à B. Le loyer est de 1'700 francs par mois, tout compris. Le bail, conclu le 2 avril 2001 – avec alors un autre propriétaire, mais il n’est pas contesté qu’il a ensuite passé à X. Sàrl -, est stipulé résiliable moyennant un préavis de trois mois, pour les termes des 31 mars, 30 juin et 30 septembre.
B. Le 13 mai 2016, X. Sàrl a fait notifier à Y. un avis de résiliation de bail pour le 30 septembre 2016. La lettre d’accompagnement précisait que le bailleur avait décidé de procéder à la démolition de l’immeuble, que toutes les autorisations avaient été délivrées et que le travail ne pourrait être entrepris qu’une fois tous les appartements libérés.
C. Le 3 juin 2016, la locataire a saisi la Chambre de conciliation du Tribunal régional du Littoral et du Val-de-Travers, en concluant à ce qu’il soit dit que la résiliation était reportée au 31 mars 2017 et à la prolongation du bail jusqu’au 31 mars 2023. Elle alléguait que le préavis légal de six mois, applicable aux locaux commerciaux, n’avait pas été respecté et qu’elle aurait des difficultés à trouver des locaux similaires pour assurer la pérennité du salon de massage. La bailleresse a conclu à ce qu’il soit dit que la résiliation du bail pour le 30 septembre 2016 était valable, au rejet de la demande en toutes ses conclusions et à ce que des mesures d’exécution soient prises si la locataire demeurait dans les locaux au-delà du 30 septembre 2016. La conciliation n’a pas abouti et, le 23 août 2016, la chambre de conciliation a délivré une autorisation de procéder à la demanderesse (idem).
D. Le 13 septembre 2016, Y. a déposé une demande en prolongation de bail, en procédure simplifiée, devant le Tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers (ci-après : le tribunal civil), en reprenant les conclusions de sa requête en conciliation ; elle indiquait notamment qu’elle avait, en raison de problèmes de santé, « procédé à une sous-location des locaux, en vue de continuer de tirer profit de son exploitation de salon de massage ». Elle déposait des preuves littérales et demandait l’interrogatoire des parties, ainsi que le témoignage de l’ancien bailleur et d’un représentant de la régie immobilière chargée de la gérance. X. Sàrl a déposé sa réponse le 4 octobre 2016, en concluant à ce qu’il soit dit que la résiliation du bail pour le 30 septembre 2016 était valable, au rejet de la demande, à l’expulsion immédiate et à ce que des mesures d’exécution soient prises si la locataire demeurait dans les locaux, le tout sous suite de frais judiciaires, dépens et honoraires ; elle relevait, en bref, que la cause présentait un caractère urgent, que les autorisations administratives pour une nouvelle construction expireraient en novembre 2017, que des conventions de réservation d’appartements avaient déjà été conclues, que les coûts de construction augmentaient et que le début des travaux avait été prévu pour octobre 2016. Elle déposait des preuves littérales et requérait divers documents de la part de la demanderesse, le dossier de l’Office de contrôle du Service de l’emploi au sujet de l’immeuble sis rue [aaa] et le dossier de la commune B. relatif à la demande de permis de construire déposée par X. Sàrl ; en outre, elle demandait l’audition de l’ancien propriétaire de l’immeuble en cause, d’un représentant de la gérance, d’un architecte, des « sous-locataires actuellement présentes dans l’appartement en cause » et de certaines sous-locataires précédentes, ainsi que l’interrogatoire de la demanderesse. Le tribunal civil a ordonné un second échange d’écritures. La demanderesse a déposé sa réplique le 15 décembre 2016, après avoir demandé et obtenu deux prolongations de délai.
E. Dans l’intervalle, les parties ont échangé des courriers au sujet de la sous-location des locaux remis à bail, dont la défenderesse disait qu’elle en avait pris connaissance en lisant la demande. Le 7 novembre 2016, la bailleresse a adressé à la locataire un avis de résiliation du bail, pour la date du 31 décembre 2016, le motif invoqué étant le non-respect des conditions de sous-location. Le 9 novembre 2016, Y. a déposé plainte pénale contre X. Sàrl pour infraction à l’article 325 bis CP, en relation avec cette résiliation. Le 22 novembre 2016, le ministère public a décidé la non-entrée en matière sur la plainte, le motif de la résiliation du 7 novembre 2016 étant indépendant de la procédure en prolongation de bail. Le 1er décembre 2016, Y. a déposé une requête en conciliation devant le tribunal civil, en concluant à ce qu’il soit dit que la résiliation de bail notifiée le 8 novembre 2016 était inefficace, voire devait être annulée, sous suite de frais judiciaires et dépens.
F. La demanderesse avait fait part au tribunal civil, le 15 novembre 2016, de son intention de contester la résiliation extraordinaire et demandé la suspension de la procédure en prolongation de bail. Le 28 novembre 2016, le tribunal civil avait avisé les parties que la question d’une suspension de la procédure en prolongation de bail se poserait si une nouvelle requête en conciliation était déposée. Le 1er décembre 2016, la demanderesse a déposé une copie de sa requête en conciliation du même jour. Le 6 décembre 2016, la défenderesse a écrit au tribunal civil qu’elle estimait que Y. usait de procédés dilatoires ; elle demandait que la procédure ne soit pas suspendue, faute d’identité et d’interdépendance entre les deux procédures concernées.
G. Par ordonnance du 16 décembre 2016, le tribunal civil a décidé la suspension de la procédure relative à la prolongation de bail, jusqu’à droit connu dans celle introduite le 1er décembre 2016. Il a considéré que le sort de la procédure tendant à l’inefficacité de la résiliation extraordinaire du 7 novembre 2016 aurait une influence sur celui de la procédure en prolongation de bail, dans la mesure où cette dernière serait dépourvue d’objet si la résiliation extraordinaire était confirmée, une telle résiliation ne permettant pas une prolongation de bail. A défaut de confirmation, les intérêts de la défenderesse ne seraient pas mis en péril par la suspension de la procédure, dans la mesure où la chambre de conciliation avait déjà fixé une audience le 31 janvier 2016, rien n’empêchant la défenderesse de solliciter que la chambre rende une proposition de jugement en cas d’échec de la conciliation. Au surplus, la procédure en prolongation de bail ne pourrait pas être achevée dans un bref délai, compte tenu de l’administration des preuves sollicitées par les parties.
H. Le 23 décembre 2016, X. Sàrl recourt contre l’ordonnance de suspension, en concluant à son annulation et à ce que le tribunal civil soit invité à reprendre sans délai le traitement de la cause, sous suite de frais et dépens. Elle reprend les allégués de sa réponse en rapport avec les nécessités auxquelles elle doit faire face, s’agissant de la démolition de l’immeuble et d’une nouvelle construction. Elle expose en outre que la résiliation extraordinaire, envoyée le 7 novembre 2016, a été motivée par le fait que la locataire refusait de renseigner la propriétaire au sujet des conditions de sous-location. Y. est la dernière locataire de l’immeuble. Selon la recourante, le tribunal civil n’explique pas en quoi la procédure relative à la résiliation extraordinaire impacterait celle en prolongation de bail. Si le lien contractuel de base est le même, les procédures sont indépendantes, puisque les faits, les contextes, les enjeux, les natures juridiques et les conclusions sont différents. La procédure sur la résiliation extraordinaire ne tranchera aucune question décisive pour la procédure en prolongation de bail, les éléments de fait et de droit étant différents. Si la résiliation extraordinaire est confirmée, dans une procédure qui risque de prendre du temps, le tribunal civil pourra simplement classer la procédure en prolongation, faute d’intérêt de la demanderesse. Il n’y a pas de risque de jugements contradictoires ou incohérents. La suspension viole le principe de célérité. Une suspension ne se justifie que dans des cas exceptionnels et un tel cas n’est pas réalisé en l’espèce. L’intérêt de la recourante à l’avancement de la procédure en prolongation l’emporte sur celui à une éventuelle simplification du dossier. En cas de suspension, la recourante subirait un préjudice difficilement réparable, notamment en raison de la péremption des autorisations administratives, d’éventuelles résiliations de réservations d’appartements et d’éventuelles pénalités. La procédure en prolongation pourrait être jugée rapidement, le cas échéant même en une seule audience.
I. Dans ses observations du 13 janvier 2017, l’intimée conclut au rejet du recours, pour autant qu’il soit recevable, sous suite de frais judiciaires et dépens. Elle conteste user de procédés dilatoires. Selon elle, la connexité des procédures ne fait aucun doute, les parties et leur rapport juridique étant les mêmes. Le tribunal civil sera lié par la décision à rendre sur le congé extraordinaire. A défaut de suspension, le risque de décisions contradictoires existerait, puisque le tribunal civil, dans une procédure, pourrait confirmer le congé extraordinaire et, dans l’autre, admettre la prolongation de bail. L’économie de la procédure commande aussi la suspension. Les parties à la procédure de prolongation – et en particulier la recourante – ont demandé l’administration de nombreuses preuves.
J. Dans un courrier du 17 janvier 2017, la recourante indique qu’elle n’a pas d’observations à formuler sur celles de l’intimée et elle confirme son recours.
K. Le tribunal civil n’a pas présenté d’observations.
CONSIDERANT
1. a) Le recours a été déposé dans les formes et délai légaux. Il est recevable à cet égard (art. 319-321 CPC).
b) L'article 319 CPC prévoit que le recours est recevable contre les décisions finales, incidentes et provisionnelles de première instance qui ne peuvent faire l'objet d'un appel (let. a), contre les autres décisions et ordonnances d'instruction de première instance dans les cas prévus par la loi (let. b ch. 1) ou lorsqu'elles peuvent causer un préjudice difficilement réparable (let. b ch. 2) et contre le retard injustifié du tribunal (let. c). L'article 126 al. 2 CPC prévoit expressément que l'ordonnance de suspension – qui constitue une "autre décision … de première instance" (Jeandin, in : CPC commenté, n. 15 ad art. 319) - peut faire l'objet d'un recours. Le recours est donc recevable à ce titre également, sans qu’il soit nécessaire d’examiner si la décision exposerait la recourante à un préjudice difficilement réparable.
c) Le recours est recevable pour violation du droit et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC). L'autorité de recours ne revoit donc les faits que sous l'angle de l'arbitraire (Jeandin, op. cit., n. 4 et 5 ad art. 320).
2. a) L’article 126 al. 1 CPC prévoit que le tribunal peut ordonner la suspension de la procédure si des motifs d'opportunité le commandent et que la procédure peut notamment être suspendue lorsque la décision dépend du sort d'un autre procès.
b) La suspension doit correspondre à un vrai besoin (FF 6841, Message relatif au CPC du 28 juin 2006, spéc. p. 6916 ; Haldy, in : CPC commenté, op. cit, n. 5 ad art. 126). Il peut s’agir d’attendre la décision qui sera rendue dans un autre procès et qui peut avoir une influence déterminante sur la procédure pendante (Haldy, op. cit., n. 5 ad art. 126). Parmi les motifs d’opportunité, le principal est en effet d’éviter des décisions contradictoires sur un même litige, voire sur un aspect de ce litige (Hofmann/Lüscher, Le Code de procédure civile, 2ème édition, p. 52). Pour qu’une suspension se justifie, il n’est pas nécessaire que les deux actions soient identiques et opposent les mêmes parties et il suffit qu’il existe entre elles un lien de connexité (Bornatico/Gschwend, in : Spühler/Tenchio/Infanger [éd.], Schweizerische Zivilprozessordnung, n. 11 ad art. 126 CPC). La suspension doit être compatible avec le principe constitutionnel de célérité (art. 29 al. 1 Cst.; ATF 135 III 127 cons. 3.4, JdT 2011 Il 402 ; Haldy, op. cit., n. 6 ad art. 126). Elle doit être exceptionnelle et en cas de doute, le principe de célérité doit l’emporter sur les intérêts contraires (arrêts du TF du 16.09.2003 [4P.143/2003] cons. 2.2 et du 02.12.2015 [4A_409/2015] cons. 4; dans le même sens Staehelin, in : Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger, Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3e éd., Bâle 2016, n. 4 ad art. 126 CPC). Pour un auteur, le législateur a en effet entendu protéger le principe de célérité de manière privilégiée par rapport aux autres intérêts en jeu dans le cadre d'une suspension, dès lors qu’il a subordonné le recours contre le refus d’une suspension à l’exigence du préjudice difficilement réparable posée à l’art. 319 let. b ch. 2 CPC (Kaufmann, in : Brunner/Gasser/Schwander, Schweizerische Zivilprozessordnung, Kommentar, Zurich/St-Gall 2011, n. 17 ad art. 126 CPC). L'examen de l'opportunité d'une suspension suppose cependant une certaine retenue et la prise en compte non seulement du droit de saisine et du principe de célérité, mais également du type de procédure en question (Bornatico/Gschwend, op. cit., n. 10 ad art. 126 CPC). Lorsqu'il s'agit d'attendre le résultat d'un autre procès, il suffit qu'il se justifie d'attendre la décision de l’autre autorité car elle permettrait de trancher une question décisive (arrêt du TF du 16.09.2003 [4P.143/2003] cons. 2.29), voire que l'on puisse attendre de cette issue qu'elle facilite de façon significative la procédure à suspendre (Staehelin, op. cit., n. 3 ad art. 126 CPC). En définitive, il y a lieu d'effectuer une pesée entre l'intérêt à l'avancement du procès et l'intérêt à une simplification de celui-ci (Staehelin, op. cit., n. 4 ad art. 126 CPC). Le juge dispose d’un pouvoir d.ppréciation pour déterminer si la suspension se justifie ou non (arrêt du TF du 31.01.2013 [5A_773/2012] cons. 4.2.2).
3. a) En l’espèce, les parties sont les mêmes dans les deux procédures. Le contexte est également identique, soit la résiliation du même contrat de bail à loyer. Dans la procédure de prolongation de bail, la recourante tire certains arguments de la sous-location par l’intimée et cette même question de la sous-location constitue le cœur du litige concernant la résiliation extraordinaire. Dans ce dernier litige, l’intimée – à lire sa requête du 1er décembre 2016 – envisage son propre interrogatoire et de faire entendre l’ancien propriétaire de l’immeuble et un représentant de la gérance. Il paraît plus que probable que la recourante voudra, dans le cadre de ce même litige, faire entendre des sous-locataires et anciennes sous-locataires. L’audition de toutes ces personnes a déjà été demandée dans la procédure de prolongation de bail, tout comme d’ailleurs l’interrogatoire de l’intimée. Les preuves littérales sont en grande partie identiques dans les deux procédures. Il existe un lien de connexité évident entre celles-ci.
b) La procédure relative à la résiliation extraordinaire se trouve au stade de la requête en conciliation, une audience devant avoir lieu le 31 janvier 2017. Si la conciliation échoue, ce qui paraît possible en fonction des positions respectives des parties, la demanderesse disposera ensuite d’un délai de 30 jours pour ouvrir action (art. 209 al. 4 CPC), ceci en procédure simplifiée (art. 243 al. 2 let. c CPC). Dans l’hypothèse où elle n’agirait pas dans ce délai, la question de la suspension de la procédure en prolongation ne se poserait plus. Si l’intimée saisissait le tribunal civil, qui serait le même que celui déjà saisi de la demande de prolongation de bail et devrait traiter dans les deux cas une procédure simplifiée, rien n’empêcherait qu’après le dépôt de la réponse, le tribunal civil décide de joindre les causes (art. 125 let. c CPC). Il pourrait ainsi parer au risque de décisions contradictoires, éviter d’administrer deux fois les mêmes preuves et rendre un seul jugement, en statuant en premier lieu sur la validité de la résiliation extraordinaire, puis le cas échéant sur une éventuelle prolongation du bail. Il est vrai que si la demande tendant au constat de la nullité de la résiliation extraordinaire, respectivement à l’annulation de celle-ci devait se révéler mal fondée, la question d’une éventuelle prolongation du bail ne se poserait plus. Les preuves supplémentaires apparemment utiles pour traiter les causes jointes, plutôt que la seule question de la résiliation extraordinaire, seraient cependant assez peu nombreuses et assez simples à administrer, à en juger par le dossier en son état actuel, puisqu’il s’agirait de l’audition d’un architecte et de la réquisition de deux dossiers auprès de services officiels, laquelle ne devrait pas poser de problème particulier. Le risque de retard et de charge supplémentaire pour le juge, en l’absence de suspension de l’une des procédures, est donc très limité. Dans l’hypothèse où la résiliation au 31 décembre 2016 ne serait pas confirmée et où la procédure en prolongation serait restée suspendue, le tribunal civil ne pourrait pas statuer immédiatement sur cette dernière, ce qui pourrait entraîner un retard assez conséquent, notamment par le fait qu’il faudrait statuer à nouveau sur les preuves, puis peut-être réentendre certains des témoins et l’intimée. Il n’est en outre pas contesté que la recourante peut justifier d’un intérêt à l’avancement du procès. Enfin, le fait que la chambre de conciliation peut soumettre aux parties une proposition de jugement, au sens de l’article 210 al. 1 CPC, ne suffit pas pour retenir qu’il ne tiendrait qu’à la recourante que la procédure sur la résiliation extraordinaire soit liquidée rapidement, dans la mesure où chacune des parties peut s’opposer à une telle proposition, ceci sans indication de motifs (art. 211 al. 1 CPC).
c) Dans ces conditions, on ne peut pas considérer que la suspension de la procédure en prolongation de bail répondrait à un vrai besoin, ni que des circonstances exceptionnelles la justifieraient, ceci dans la mesure où une simplification du procès peut aisément être obtenue par un autre moyen, soit la jonction des causes, laquelle ne devrait pas entraîner de retards et permettrait aussi d’éviter le risque de décisions contradictoires. La subsidiarité de la suspension, vu son caractère exceptionnel, justifie qu’il y soit renoncé dans la présente affaire, où le principe de célérité doit l’emporter sur les intérêts contraires.
d) La décision entreprise doit être annulée. Il en résulte que le tribunal civil devra suivre la procédure relative à la demande de prolongation de bail.
4. Vu ce qui précède, le recours doit être admis. La procédure de recours en matière de baux sur des locaux commerciaux n’est pas gratuite (art. 53 TFrais). L’intimée supportera les frais de la cause. Elle versera une indemnité de dépens à l’intimée. Les dépens comprennent le défraiement d'un mandataire professionnel (art. 95 al. 3 let. c CPC). La partie qui prétend à des dépens doit déposer un état des honoraires et frais, à défaut de quoi l'autorité saisie fixe les dépens sur la base du dossier (art. 66 TFrais). En l’espèce, l’intimée n’a pas déposé d’état d’honoraires et il convient de fixer les dépens au vu du dossier. Tout bien considéré, ces dépens seront arrêtés à 1’200 francs.
Par ces motifs, L'AUTORITé DE RECOURS EN MATIERE CIVILE
1. Admet le recours.
2. Annule l’ordonnance de suspension rendue le 16 décembre 2016 par le Tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers.
3. Met à la charge de Y. les frais de la procédure de recours, arrêtés à 800 francs et avancés par X. Sàrl.
4. Condamne Y. à verser X. Sàrl une indemnité de dépens de 1'200 francs, pour la procédure de recours.
Neuchâtel, le 25 janvier 2017
Art. 126 CPC
Suspension de la procédure
1 Le tribunal peut ordonner la suspension de la procédure si des motifs d'opportunité le commandent. La procédure peut notamment être suspendue lorsque la décision dépend du sort d'un autre procès.
2 L'ordonnance de suspension peut faire l'objet d'un recours.