Arrêt du Tribunal Fédéral Arrêt du 27.05.2026 [4A_530/2024]
A. a) Le 9 janvier 2009, la Caisse de pensions B1________ (ci-après : B1________), alors propriétaire des immeubles sis rue [aaa] 6, 8, 12 et 14 à Z.________, a notifié une hausse de loyer aux locataires de ces immeubles.
b) Plusieurs locataires, à savoir C1 et C2______, D.________, A1________ et A2________, A3________, A4________, A5________ et A6________, A7________ et A8________, A9________ et A10________, E.________ et A11________, A12_________ et F.________ (la dernière personne citée est décédée le 09.08.2014) ont contesté cette hausse de loyer devant l’autorité de conciliation.
c) La procédure en contestation des hausses de loyer a été suspendue jusqu’à droit connu sur une autre procédure similaire, opposant B1_______ à d’autres locataires du même complexe immobilier, qui s’est conclue par un jugement rendu le 23 janvier 2019 par le Tribunal civil.
d) Dans l’intervalle, la propriété des immeubles litigieux a été transférée à la fondation b2________ (devenue B2__________ depuis le 18.12.2019 selon le registre du commerce du canton de Zurich), par convention de transfert de patrimoine du 27 mars 2017. L’article 11, lettre a, de cette convention prévoyait que les baux existants passeraient de plein droit à l’acquéreur lors du transfert de propriété, conformément à l’article 261 al. 1 CO.
Ce transfert de patrimoine a fait l’objet d’une publication dans la Feuille officielle suisse du commerce, le 4 avril 2017 (FOSC No 66 du 04.04.2017).
e) La procédure en contestation des hausses de loyer a été reprise suite au jugement rendu le 23 janvier 2019 dans l’autre procédure évoquée ci-avant et une audience de conciliation a eu lieu le 12 novembre 2019.
Les locataires ont conclu au rejet de la hausse de loyer notifiée le 9 janvier 2009, « la créance de la défenderesse étant prescrite », alors que l’avocat de la Caisse de pension a conclu au rejet du moyen préjudiciel soulevé, ainsi qu’au rejet des requêtes. La tentative de conciliation a échoué et il a été précisé sur le procès-verbal d’audience que « la partie qui persiste dans sa demande doit saisir l’autorité judiciaire compétente dans un délai de 30 jours ».
B. a) Le 12 décembre 2019, B2__________, « agissant par B1________ », a saisi le Tribunal civil d’une « requête en validation de hausse de loyers » dirigée contre A1________ et A2________, A3________, A4________, A5________ et A6________, A7________ et A8________, A9________ et A10________, E.________ et A11________, A12________, l’hoirie de feue F.________, composée de G.________ et H.________, et contre C1______ et C2______. Dans ce cadre, B2__________ a conclu à ce que les hausses de loyer du 9 janvier 2009 notifiées aux locataires parties à la procédure soient validées et a requis la fixation des loyers à un montant spécifique pour chaque locataire, dès le 1er mai 2009, sous suite de frais, dépens et honoraires.
b) Le 6 juillet 2020, G.________ et H.________ ont contesté la hausse de loyer dont la validation était requise par B2__________ et invoqué la prescription.
c) Le 25 septembre 2020, A1________ et A2________, A3________, A4________, A5________ et A6________, A7________ et A8________, A9________ et A10________, E.________ et A11________ et A12_________, agissant tous par Me I.________, ont conclu, avec suite de frais et dépens, à l’irrecevabilité de la requête, à titre préjudiciel, et au rejet de la requête, à titre principal. En substance, ils ont soutenu que B2__________ ne disposait pas de la légitimation active au motif qu’elle n’avait pas signé les contrats de bail avec les locataires, qu’elle n’avait pas « envoyé les augmentations de loyer » et qu’elle n’était dès lors pas titulaire de la créance de loyer ; que B2__________ n’avait pas comparu à l’audience de conciliation et qu’elle n’était pas admise à saisir l’autorité judiciaire, faute d’avoir introduit l’instance devant l’autorité de conciliation ; que la requête était mal fondée en raison de la prescription de la créance.
d) Le 27 novembre 2020, C1________ et C2________ ont indiqué au Tribunal civil qu’un accord avait été trouvé avec B1________ le 29 janvier 2020, de sorte qu’ils considéraient ce litige comme étant clos.
Le 3 décembre 2020, Me J.________ a confirmé qu’un accord avait été trouvé avec les époux C.________ et que le dossier devait être classé à leur égard.
e) Une audience a eu lieu le 4 décembre 2020. Lors de celle-ci, la procédure dirigée contre C.________ a été classée et les parties ont débattu des preuves à administrer. Un délai a été imparti à Me J.________ pour déposer des pièces, dont le contrat de transfert de patrimoine auquel il avait fait référence en premières plaidoiries. Les mandataires sont convenus de déposer des plaidoiries écrites, une fois l’administration des preuves terminée.
f) B2__________ a déposé les pièces requises les 11 janvier et 6 avril 2021, dont le contrat de transfert de patrimoine conclu entre B1________ et B2___________ le 27 mars 2017 et une traduction libre de celui-ci.
g) Des plaidoiries écrites, respectivement « conclusions en cause », ont été déposées par Me I.________ le 30 août 2021 et par Me J.________ le 31 août 2021.
C. Par jugement du 15 août 2022, le Tribunal civil, statuant sans frais judiciaires, a déclaré la « requête en validation de hausse de loyers » irrecevable et condamné B2__________ à verser une indemnité de dépens de 2'000 francs aux locataires représentés par Me I.________.
En résumé, le Tribunal civil a retenu que le transfert de patrimoine intervenu entre B1________ et B2__________ avait impliqué le transfert de plein droit des baux portant sur les immeubles litigieux à B2__________ et la substitution de B2__________ à B1________ en procédure ; que la procédure de conciliation avait toutefois été reprise, après une suspension de dix ans, sans changement du côté de la bailleresse ; que B1________ n’apparaissait pas avoir rappelé, à un moment ou un autre avant ou pendant l’audience du 12 novembre 2019, que B2__________ l’avait remplacée depuis 2017 dans ses droits et obligations de bailleresse ; que le préalable obligatoire de conciliation entre le bailleur et ses locataires n’avait dès lors pas été respecté, ce qui avait pour conséquence que la demande devait être déclarée irrecevable.
D. Par arrêt du 18 janvier 2023, la Cour d’appel civile a admis l’appel interjeté par B2__________ contre le jugement du 15 août 2022, annulé celui-ci et renvoyé la cause au Tribunal civil pour suite utile au sens des considérants. Dans ceux-ci, la Cour de céans, après une analyse des personnes qui avaient assisté à l’audience de conciliation du 12 novembre 2019 et de la qualité en laquelle elles étaient intervenues, a constaté que la bailleresse avait fait défaut lors de dite audience. Le juge civil n’avait cependant pas mentionné ni analysé les dispositions légales régissant les conséquences de ce défaut. Au stade de la conciliation, la bailleresse était partie défenderesse. Les dispositions légales applicables au cas d’espèce (en l’occurrence l’ancienne LICO) prévoyaient qu’en cas de défaut de la partie défenderesse à l’audience de conciliation, une nouvelle audience devait être fixée puis, en cas de second défaut à cette nouvelle audience, que la conciliation serait réputée avoir échoué. Ainsi, même si le bailleur avait fait défaut à deux reprises en conciliation, la conséquence de ces défauts aurait .é l’échec de la conciliation et le départ du délai de trente jours avant l’échéance duquel le bailleur pouvait persister dans ses prétentions, en tant que partie demanderesse cette fois, en ouvrant action devant le Tribunal civil. Ce dernier ne pouvait donc pas déclarer la « requête en validation de hausse de loyers » irrecevable, au motif que la bailleresse n’avait pas comparu à l’audience de conciliation du 12 novembre 2019, solution qui n’était pas compatible avec le système prévu à l’article 11 aLICO.
La Cour d’appel civile a renvoyé la cause au Tribunal civil, en l’invitant à statuer sur le fond du litige, étant précisé que le vice en amont (soit l’absence de conciliation préalable entre la bailleresse et les locataires) devait être considéré comme guéri, en ce sens qu’une nouvelle conciliation serait manifestement vouée à l’échec et qu’elle constituerait dès lors un vain détour procédural (arrêt de la Cour de céans du 18.01.2023 [CACIV.2022.73]).
E. Le 15 décembre 2023, le juge civil a informé les parties que, selon lui, l’affaire n’appelait pas une réouverture des débats, les plaidoiries écrites ayant été déposées et les parties ayant eu le loisir d’exposer l’ensemble de leurs moyens. Chaque partie avait la possibilité, dans les dix jours, de demander à ce qu’une suite différente soit donnée à la procédure, sans quoi un jugement après renvoi serait rendu sans nouvelle audience préalable.
L’une et l’autre des parties ont admis que les débats ne soient pas réouverts et qu’un jugement soit rendu.
F. Le 10 janvier 2024, le juge civil a rendu un jugement portant le dispositif suivant :
« 1. Valide partiellement les hausses de loyer notifiées aux défendeurs le 9 janvier 2009 et, en conséquence, fixe les loyers mensuels nets dus par les défendeurs à la demanderesse à partir du 1er mai 2009 de la manière suivante :
· A1________ et A2________ : CHF 857.51
· A3________ : CHF 842.16
· A4________ : CHF 885.65
· A5________ et A6________ : CHF 836.04
· A7________ et A8________ : CHF 807.33
· A9________ et A10________ : CHF 806.35
· E.________ et A11________ : CHF 816.19
· A12_________ : 908.69
· Hoirie de feue F.________, composée de G.________ et H.________ : CHF 758.91.
2. Statue sans frais judiciaires.
3. Alloue à la demanderesse une indemnité de dépens CHF 2'000.00 et condamne les défendeurs ci-après à s’en acquitter à parts égales, à savoir : 1/7ème à charge A1________ et A2________ solidairement, 1/7ème à charge de A3________, 1/7ème à charge de A4________, 1/7ème à charge de A5________ et A6________ solidairement, 1/7ème à charge de E.________ et A11________ solidairement, 1/7ème à charge de A12_________, et 1/7ème à charge de G.________ et H.________ solidairement. »
À l’appui, le juge civil a constaté qu’à l’exception des époux A7_A8____ et A9_A10____, les locataires n’avaient fait valoir qu’un seul argument, celui que la créance de la bailleresse à leur égard était prescrite. Or cet argument n’était pas pertinent puisque l’action en validation d’une hausse de loyer était une action civile personnelle, de nature patrimoniale et formatrice, tendant à la fixation d’un nouveau loyer. La prescription extinctive ou libératoire se définissait, elle, comme une institution de droit matériel qui permettait de paralyser le droit d’action lié à une créance par suite de l’écoulement du temps. La prescription ne concernait donc que les créances et non le rapport d’obligation comme tel, chacune des créances découlant dudit rapport se prescrivant séparément et indépendamment des autres. Le moyen tiré de la prescription n’était ainsi d’aucune utilité au plaideur qui défend à une action formatrice, laquelle tend uniquement à la création ou à la modification d’un rapport de droit et non à la condamnation de l’une des parties au dit rapport à s’exécuter. L’argument tiré de la prescription, soulevé par les locataires, devait donc être écarté sans autre examen. L’issue ne serait pas différente s’il fallait raisonner en terme d’exigibilité de la créance, puisque le délai de prescription ne commençait à courir qu’à partir du moment où le créancier avait le droit d’exiger la prestation de son débiteur. Or une hausse de loyer contestée par le locataire ne devenait pas exigible tant que durait la procédure consécutive à la contestation. La question de la prescription ne se posait ainsi pas. Pour le reste, sur le fond du litige, les défendeurs ne contestaient aucun des allégués de la demande, en particulier pas les pourcentages de hausse (22.35 %) justifiés par les travaux à plus-value réalisés par la bailleresse, pas plus qu’ils ne discutaient les autres facteurs (variations du taux hypothécaire et de l’IPC, augmentation des charges d’exploitation) retenus par la demanderesse, ni le montant des loyers auquel les différents facteurs étaient appliqués. Il en découlait que les loyers des défendeurs, à compter du 1er mai 2019, devaient être fixés aux montants qui ressortaient du tableau récapitulatif figurant au chiffre 13 de la demande. Étaient réservés les cas des défendeurs A7________ et A8________, d’une part, et A9________ et A10________, d’autre part. Il n’est cependant pas nécessaire de résumer ici les considérations du Tribunal civil à leur égard, à mesure que si ces locataires sont appelants, l’appel ne soulève aucun grief en lien avec l’examen de leur situation concrète dans le jugement du 10 janvier 2024, mais aborde la seule question de la prescription.
G. Le 14 février 2024, A6________, A5________, A2________, A1________, A12_________, A11________, A10________, A9________, A8________, A7________, A3________ et A4________ (ci-après ensemble, les locataires ou les appelants) appellent du jugement précité en prenant les conclusions suivantes :
I. annuler le jugement du 10 janvier 2024, et partant,
À titre préjudiciel :
II. déclarer la requête en validation de hausse de loyer du 12 décembre 2019 déposée par la fondation b2________ à Y.________ irrecevable ;
Au fond :
III. rejeter la requête en validation de hausse de loyer du 12 décembre 2019 déposée par la fondation b2________ à Y.________ ;
En tout état de cause :
IV. avec suite de dépens. »
Les appelants exposent que leur appel est formé « tout d’abord pour prier le Tribunal de céans de reconsidérer l’arrêt du 18 janvier 2023, car l’absence de l’intimée à l’audience de conciliation n’est pas un vice réparable », si bien que la requête en validation de loyers doit être déclarée irrecevable. Par ailleurs, principalement, cette requête est aussi mal fondée en droit. Le jugement a en effet ignoré que la prescription est acquise aux appelants en raison de l’écoulement du temps, puisqu’elle n’a été ni suspendue ni interrompue. Sous cet angle, les appelants estiment « curieux d’exclure d’emblée toute prescription au défendeur contre une action formatrice ». L’article 87 CPC prévoit qu’une action formatrice est une action par laquelle le demandeur intente une action pour obtenir la modification d’un rapport de droit déterminé. Il faut distinguer l’action formatrice, à savoir le droit pour le bailleur de demander l’augmentation de loyer, et la créance qui découle de cette augmentation, à savoir la majoration de loyer en tant que telle. Les appelants précisent : « Si le bailleur peut demander quand il veut la majoration du loyer sans que le locataire ne puisse opposer la prescription, la créance qui en découle n’est pas éternelle ». Se référant à la jurisprudence publiée aux ATF 130 III 504, les appelants admettent que le bailleur pourrait attendre dix ans pour demander une augmentation de loyer, mais il ne pourrait pas réclamer des arriérés de loyers sur une durée plus longue que cinq ans, conformément à l’article 128 CO. L’arrêt cité, qui concernait une créance en restitution de loyer, a reconnu que le délai de prescription partait dès le moment où le locataire faisait valoir son droit. Cette date était déterminante pour établir l’étendue de la créance en restitution et celle-ci ne pouvait porter que sur des loyers qui n’étaient pas déjà atteints par le délai de prescription (ATF 130 III 504, cons. 8.2). La bailleresse fait valoir des arriérés de loyers qui remontent à 2009, en raison de travaux d’entretien. La date déterminante est l’échéance contractuelle ensuite de la notification de la hausse de loyer, soit le 1er mai 2009, donc il y a près de 15 ans. Le Tribunal civil ne pouvait valider une hausse de loyer prescrite. Les locataires sont donc fondés à soulever l’exception de prescription. Il est contradictoire de prétendre que la créance n’était pas exigible en 2009 et en même temps de condamner les appelants à s’acquitter d’un montant à partir de 2009. Sous l’ancien droit de la prescription, le Tribunal fédéral a admis que la prescription courait également à l’égard des créances prescriptibles dont la justice est saisie, à moins qu’elle ne soit suspendue selon l’article 134 CO (ATF 123 III 213, cons. 3, JT 2000 I p. 208). Or le jugement querellé ne se réfère pas à l’article 134 CO et il n’est pas admissible de suspendre le délai de prescription en dehors des cas d’application de cette disposition. Du reste, la prescription n’a pas été suspendue ni interrompue et il n’y a pas été renoncé. La procédure ayant ici été interrompue jusqu’à droit connu sur la procédure pendante devant le Tribunal du district de Neuchâtel, suspension qui n’était pas de durée déterminée, la prescription n’a pas été suspendue. Une telle suspension en raison d’une autre procédure est une suspension de durée indéterminée. Ceci vaut d’autant plus que la bailleresse s’est depuis bien trop longtemps désintéressée de sa créance, si bien qu’elle ne peut plus, après dix ans d’inactivité, actionner son débiteur. La prescription n’a donc pas été suspendue et la requête de validation de hausses de loyer est prescrite. La prescription n’a pas non plus été interrompue au sens de l’article 135 CO. Les locataires ont toujours contesté le montant de leur loyer et le créancier n’a pas fait valoir ses droits en justice, pas plus que la bailleresse n’a demandé une renonciation à invoquer la prescription. Le Tribunal civil a ainsi violé le droit en admettant la requête de validation du loyer.
H. a) Le 22 mars 2024, la bailleresse a déposé une réponse à appel, en concluant à son rejet sous suite de frais et dépens.
b) Par courrier du 25 mars 2024, la juge instructeur a informé les parties qu’un deuxième échange d’écritures ne semblait pas nécessaire et qu’il serait statué ultérieurement, sur pièces et sans débats. Le droit de réplique inconditionnel était réservé durant dix jours.
c) Le 5 avril 2024, les appelants ont indiqué ne pas exercer de droit de réplique inconditionnel ; ils ont informé la Cour de céans que A11________ était décédée. Un échange de correspondance s’en est suivi au sujet des conséquences de ce décès, les héritiers de A11________ ayant répudié la succession, qui était traitée par l’Office des faillites du district de Winterthur. Il en est résulté que l’intimée déclarait s’abstenir de toute production dans la liquidation de la succession. En conséquence, les parties s’accordaient pour considérer que la procédure impliquant A11________ était devenue sans objet et que la cause pouvait être rayée du rôle en tant qu’elle la concernait.
CONSIDERANT
1. a) Interjeté dans les formes et délai légaux, l’appel est recevable sous les réserves qui suivront.
b) Le décès, en cours de procédure d’appel, de A11________, dont les héritiers ont répudié la succession, avec pour conséquence que la succession est liquidée par l’office des faillites, pourrait impliquer une suspension de la procédure au sens de l’article 207 al. 1 LP. À mesure cependant que l’intimée a déclaré ne pas produire de créance dans le cadre de la succession, la masse de celle-ci n’est pas influencée par la présente procédure et il n’y a pas lieu de suspendre la cause.
c) Les parties s’accordent pour dire que la procédure est devenue sans objet en tant qu’elle vise A11________ et que la cause peut être rayée du rôle la concernant. Cela peut être constaté et décidé sans qu’il soit nécessaire de prononcer formellement une disjonction des causes.
d) à titre « préjudiciel », les locataires demandent à la Cour d’appel civile de reconsidérer son arrêt du 18 janvier 2023 en tant que celui-ci a considéré le vice tiré de l’absence d’audience de conciliation comme guéri. La reconsidération n’est pas une voie ouverte par le Code de procédure civile et la Cour d’appel civile ne peut ainsi entrer en matière sous cet angle. L’arrêt du 18 janvier 2023 a en effet autorité de chose jugée et la Cour de céans est dessaisie des questions qu’elle a tranchées dans ledit arrêt, sous réserve d’une demande de révision (art. 328 ss CPC) ou d’un arrêt du Tribunal fédéral qui reviendrait sur ces questions et imposerait à la Cour d’appel civile une autre solution que celle retenue dans le précédent arrêt. Le chiffre II des conclusions de l’appel est ainsi irrecevable.
2. Les appelants invoquent l’arrêt publié aux ATF 130 III 504 pour contester le fait que le juge civil ait écarté leurs griefs tirés de la prescription.
a) Dans cet arrêt – qui concernait une réduction de loyer pour défaut de la chose louée, valant non seulement pour des loyers futurs, mais impliquant aussi la restitution d’une partie des loyers déjà versés, à mesure que le bailleur connaissait le défaut avant que le locataire ne déclare exiger une réduction –, le Tribunal fédéral a considéré que la créance en restitution du loyer était de nature contractuelle et que la prescription des prétentions en restitution de l’article 259d CO était régie par l’article 128 CO et non par l’article 67 al. 1 CO. Dans ce contexte, il a indiqué ceci :
« 8.2 Les loyers étant des prestations périodiques, ils sont soumis au délai de prescription quinquennal de l’art. 128 ch. 1 CO (…). Conformément à l’art. 130 al. 1 CO, la prescription court dès que la créance est devenue exigible. Si l’exigibilité de la créance est subordonnée à un avertissement, la prescription court dès le jour pour lequel cet avertissement pouvait être donné (art. 130 al. 2 CO). Selon le système prévu par l’art. 259d CO, le locataire peut en principe choisir le moment auquel il exige du bailleur la réduction de loyer. Ses prétentions tendant à la restitution des loyers versés en trop, lorsque le bailleur avait déjà connaissance du défaut, deviennent donc exigibles au moment où il réclame au bailleur la réduction de loyer liée au défaut. Cette déclaration (qui correspond en l’espèce au dépôt de la demande en conciliation du 2 octobre 1997) constitue la date déterminante pour établir l’étendue de sa créance en restitution et, comme on vient de le voir, elle ne peut porter que sur les loyers qui ne sont pas déjà atteints par le délai de prescription de cinq ans de l’art. 128 ch. 1 CO.
8.3 La locataire obtient donc gain de cause sur le principe. Toutefois, dans la mesure où elle inclut dans ses conclusions en restitution des loyers d’octobre à décembre 1992, elle fait valoir des prétentions prescrites. Comme l’a relevé la cour cantonale, les loyers des mois d’octobre à décembre étaient payables pour la fin du mois de septembre, de sorte que seuls les loyers dont la locataire devait s’acquitter depuis octobre 1992, ce qui correspond aux loyers à partir de janvier 1993, entrent dans le cadre du délai de prescription quinquennal de l’art. 128 ch. 1 CO. Le montant à restituer à la locataire sera ainsi calculé sur la base des loyers de la période allant de janvier 1993 à novembre 1997 et non de janvier 1997 à novembre 1997 comme retenu dans le jugement entrepris (…). » (ATF 130 III 504, cons. 8.2 et 8.3). »
b) Les droits formateurs modificateurs sont ceux dont l’exercice modifie un droit ou un rapport de droit. Sont des droits formateurs la réduction du loyer en cas de défaut de la chose louée (art. 259d CO) et la majoration du loyer (art. 269d al. 1 et 2 CO). Le droit formateur s’exerce par un acte formateur. Il s’agit d’une manifestation unilatérale de volonté adressée à une ou plusieurs personnes, qui déploie ses effets dès qu’elle est parvenue dans leur sphère juridique (Carron/Wessner, Droit des obligations, Partie générale, n. 435 et 438). Ces auteurs précisent ceci : « On lit également que le droit formateur est imprescriptible. L’affirmation signifie sans aucun doute que l‘exception de prescription, apte à paralyser par la volonté du débiteur la créance (elle seule !), ne saurait logiquement contrecarrer un acte formateur. Mais deux précisions s’imposent. D’une part, la créance qui découle de l’exercice d’un droit formateur est prescriptible. Ainsi en est-il de la prétention en restitution du prix à la suite d’une vente affectée d’une erreur essentielle. D’autre part, sécurité juridique oblige, les droits formateurs ne sauraient être exercés indéfiniment. Des limites temporelles sont souvent prévues dans la loi » (Carron/Wessner, op. cit., n. 442, ces derniers citant comme exemples les délais péremptoires prévus pour la résiliation extraordinaire pour justes motifs dans le contrat de bail [art. 257d, 257f et 266g CO] et dans le contrat de travail [art. 337 al. 1 CO]. En résumé, il s’agit donc, comme l’a exposé le juge civil, de ne pas confondre la péremption du droit formateur (et de l’action y relative) et la prescription de la créance qui est attachée au rapport d’obligation formé ou modifié.
c) L’extrait de l’arrêt du Tribunal fédéral précité contient sous cet angle des éléments intéressants pour la question qu’il faut trancher (à savoir : la requête du 12 novembre [recte : plus probablement décembre] 2019 devait-elle être rejetée pour cause de prescription ?), mais il faut relever d’emblée que, dans la cause tranchée par le Tribunal fédéral, l’action intentée tendait à la restitution d’une partie des loyers versés d’octobre 1992 à novembre 1997 et à une réduction de loyer de décembre 1997 jusqu’en septembre 1998. Il s’agissait donc d’une action tendant à un paiement, d’une part, et à une baisse future du loyer (jusqu’à élimination du défaut), d’autre part. Le paiement était la conséquence concrète de la réduction de loyer, pour les périodes déjà écoulées. Le Tribunal fédéral a d’abord examiné le droit à fixer dans l’action formatrice (i.e. y avait-il matière à réduction du loyer pour cause de défaut de la chose louée ?), puis la question de la restitution des loyers versés en trop (i.e. soit la conséquence de la théorie du droit formateur, puis l’examen de la nature juridique de la créance issue des prétentions en restitution des loyers, avec son effet sur le régime de prescription). Il s’agit de deux volets différents, répondant à deux ensemble de règles propres.
d) En l’espèce, la « requête en validation de hausse de loyers » intentée par B2__________ est une action formatrice (en vue d’obtenir un loyer augmenté) et non une action en paiement, dont l’admission aurait été – comme dans l’arrêt fédéral – soumise aux restrictions découlant cas échéant de la prescription. L’action en validation d’une hausse de loyer tend à la modification d’un des éléments essentiels du contrat, qui est le loyer ; elle est donc bien formatrice et n’est pas soumise à la prescription en elle-même, mais aux règles et délais des articles 269d et 270b CO, de même qu’en l’espèce – vu l’application encore de l’ancien CPCN aux anciennes dispositions du CO précédant le CPC (voir arrêt de la Cour de céans du 18.01.2023). Dans cette optique, la partie qui persistait dans sa demande (ici en hausse de loyer) devait saisir le juge dans les trente jours dès l’échec de la conciliation. Le rôle de chaque partie au procès – en fixation du loyer et non en paiement – était ainsi défini. L’action n’en restait pas moins formatrice et non en paiement. Or, comme le juge civil l’a retenu avec raison, la prescription concerne une créance et non un rapport d’obligation. Au stade où c’est le rapport de droit qui est déterminé, la prescription ne peut pas encore paralyser l’action. En revanche, au stade du recouvrement (demande en paiement), le délai de l’article 128 CO doit être examiné. À mesure que ce n’est justement pas une action en paiement qui a été intentée ici, mais une seule action formatrice, l’examen d’une éventuelle prescription de la créance en paiement de la différence entre le loyer précédent et le loyer fixé dans le jugement du 10 janvier 2024 n’a pas sa place dans la présente procédure. Il s’agira sans doute du cœur d’une possible prochaine procédure entre les parties, mais il n’y a pas lieu d’anticiper les choses à cet égard. Un examen sous l’angle d’une éventuelle suspension ou interruption de la prescription est également prématuré, tout comme le serait la fixation du moment de l’exigibilité des créances. En d’autres termes, toutes les questions en lien avec l’éventuel recouvrement de créances peuvent et doivent à ce stade rester ouvertes, car un tel recouvrement n’est pas l’objet de la procédure.
C’est dire que l’action formatrice intentée par la bailleresse n’était en l’occurrence pas « prescrite ». Les appelants n’ayant soulevé aucun grief en lien avec la fixation concrète des nouveaux loyers à compter du 1er mai 2009, il n’y a pas lieu d’y revenir. L’appel doit donc être rejeté.
3. Vu ce qui précède, l’appel est rejeté, dans la mesure de sa recevabilité. À mesure que la cause concerne un bail d’habitation, il n’est pas perçu de frais (art. 56 LTFrais). L’intimée a droit à une indemnité de dépens, à charge des appelants encore concernés par la cause, solidairement entre eux. Le montant en sera fixé en tenant compte du fait que le mémoire de réponse ne contient qu’un développement assez bref sur la question centrale de la prescription, alors que la demande de reconsidération, clairement irrecevable, a été longuement débattue, en reprenant l’écriture du 15 septembre 2022.
Par ces motifs, LA COUR D'APPEL CIVILE
1. Constate que la cause est devenue sans objet en tant qu’elle implique feue A11________ et raye la cause du rôle la concernant.
2. Rejette l’appel, dans la mesure de sa recevabilité, et confirme le jugement du 10 janvier 2024.
3. Statue sans frais.
4. Condamne les appelants A6________, A5________, A2________, A1________, A12_________, A9________, A10________, A8________ et A7________, A3________ et A4________, solidairement entre eux, à verser à l’intimée une indemnité de dépens fixée à 1'000 francs.
Neuchâtel, le 30 août 2024