Arrêt du Tribunal Fédéral Arrêt du 23.01.2025 [5A_63/2024]
A. X.________ est propriétaire de l’immeuble correspondant à la parcelle no [111] du cadastre de Z.________. La maison d’habitation qui s’y trouve actuellement encore a été construite en 1955, à l’adresse rue [aaaa] [xxx].
La Communauté Y.________ (ci-après : Y.________) est propriétaire de la parcelle no [222] du cadastre de Z.________, qui comprend actuellement trois immeubles en PPE, correspondant aux nos [1], [2] et [3]. L’adresse postale en est rue [aaaa] [xx].
Cette parcelle no [222] se trouve au nord de la rue [aaaa], en face de la parcelle no [111], qui se trouve au sud de cette rue, vis-à-vis.
À l’est de la parcelle no [111] se trouve le bien-fonds no [333] et à l’ouest le bien-fonds no [444] (aussi no [44aa]).
B. Le bien-fonds no [111] est grevé d’une servitude au profit des fonds dominants nos [222], [333] et [44aa] (correspondant aussi au no [444]), inscrite comme suit au registre foncier : « Ch. Interdiction de construire avec clause de déchéance à l’exception d’un pavillon d’habitation, interdiction d’y installer un débit de boissons ou une industrie bruyante ou d’y planter des arbres de haute futaie ».
L’acte constitutif de cette servitude est la « Convention modificative de servitudes foncières », conclue le 21 mars 1955 par les anciens propriétaires (parmi lesquels figure la Société *** de Z.________, association à Z.________) des différents bien-fonds concernés. La clause déterminante de cet acte prévoit ceci :
Constitution de servitudes
Messieurs A.________ et B.________, Monsieur C.________ et Monsieur D.________ aux noms qu’ils agissent et Mademoiselle E.________ déclarent d’un commun accord grever l’article ([111]) du cadastre de Z.________ en faveur des articles ([333]), ([444]) et (66a) (i.e. la parcelle qui avec le no 66b donnera la parcelle [222]) d’une servitude interdisant la construction sur l’article [111] de tout bâtiment, à l’exception d’un pavillon d’habitation le long de la rue [aaaa], d’une surface totale de 59,5 mètres carrés au sol et dont le toit aura une surface maximum de 76,6 mètres carrés. La hauteur totale du pavillon ne pourra pas dépasser 2,81 mètres calculés du niveau actuel de la rue [aaaa] (non compris une cheminée et une bouche d’aération de la salle de bains).
D’autre part, le propriétaire de l’article [111] s’interdit d’installer sur son immeuble un débit de boissons ou une industrie bruyante ; il s’interdit enfin de planter des arbres de haute futaie dans la partie de son immeuble non occupé (sic) par le pavillon, mais s’oblige à maintenir, au besoin à remplacer à sa convenance, la verdure existante.
Enfin, la servitude limitant la faculté de construire sur l’article [111] serait annulée purement et simplement sans indemnité dans la mesure où elle profite aux articles [333] et [444], le jour où les propriétaires de ces immeubles viendraient l’un et l’autre à construire des maisons d’un étage sur rez-de-chaussée à une distance inférieure à trois mètres des limites communes.
Ces servitudes seront inscrites au registre foncier à la requête du notaire. »
L’opération formalisée dans la Convention modificative de servitudes foncières du 21 mars 1955 prévoyait en outre la radiation d’autres servitudes qui grevaient précédemment les parcelles concernées et visait à les adapter à la construction projetée par E.________, propriétaire de la parcelle [111]. À cet égard, il était constaté que la surface totale des deux pavillons existants (sur cette parcelle no [111]) était de 43 m2 environ, représentant environ 145 m3, alors que la construction projetée par E.________ occuperait environ 59,50 m2 et représenterait environ 147 m3. La hauteur du faîte du toit existant alors était de 3,40 mètres et la hauteur maximale de la construction projetée serait de 2,81 mètres. La convention précisait : « Dans ces circonstances, la présente convention ne constitue pas un allègement des servitudes grevant l’article [111] mais une modification de l’assiette des servitudes existantes. Par conséquent, la présente convention ne comporte pas d’indemnités ».
C. Le 30 septembre 2021, après avoir obtenu une autorisation de procéder du 5 juillet 2021 portant les mêmes conclusions, X.________ a déposé devant le Tribunal civil une demande de radiation d’une servitude au sens de l’article 736 al. 1 CC contre Y.________, en concluant comme suit :
1) Ordonner la radiation totale de la servitude grevant le bien-fonds no [111] du cadastre de Z.________, propriété de X.________ au profit du bien-fonds no [222] du cadastre de Z.________, respectivement des biens-fonds no [1], [2] et [3].
2) Inviter le Conservateur du registre foncier à procéder aux inscriptions nécessaires.
3) Sous suite de frais et dépens ». (dossier PSIM.2021.135)
Le demandeur exposait que la servitude dont le bien-fonds no [111] est grevé avait perdu toute utilité pour le bien-fonds no [222], si bien que les conditions à sa radiation au sens de l’article 736 al. 1 CC étaient remplies, sans qu’il y ait lieu à indemnité. L’intérêt originel de la servitude était « peut-être la préservation de la vue [et] d’une certaine tranquillité en restreignant indirectement le nombre d’occupants possibles du fonds servant ». Le demandeur relevait que, depuis 1955, le quartier dans lequel se situaient les deux biens-fonds s’était profondément modifié ; qu’il s’était considérablement urbanisé ; que l’actuel bâtiment [°°] y avait été construit en 1964 ; que la défenderesse elle-même avait fait construire sur le bien-fonds dominant le bâtiment de l’ancien […] ; que deux grandes maisons plurifamiliales avaient été construites récemment sur le côté impair de la Ruelle [bbbb] ; que le bien-fonds no [444], contigu à celui du demandeur, avait vu la construction d’une massive maison plurifamiliale ; que d’autres grands immeubles d’habitation avaient été construits dans le quartier depuis la constitution de la servitude et que plusieurs écoles s’y trouvaient, de même que le bâtiment [*] et ses nombreux cabinets médicaux, logés dans le bâtiment de l’ancien […], sans compter le bar à café/boulangerie. Par ailleurs, les activités générées dans le quartier impliquaient une plus grande fréquentation, incomparable avec celle existant en 1955. Selon le demandeur, les règles de droit public et la configuration des lieux rendaient impossibles l’exploitation d’un débit de boissons et l’exercice d’une industrie bruyante sur la parcelle concernée. En raison de la taille, du caractère construit de la parcelle et des maisons adjacentes en limite de propriété, il serait en outre impossible qu’un arbre de 20 mètres prenne racine sur le bien-fonds no [111]. L’entier de la servitude se révélait ainsi obsolète et « totalement inutile » au bien-fonds dominant. Elle devait donc être radiée.
D. Après plusieurs échanges avec le juge civil en lien avec la valeur litigieuse (fixée à 100'000 francs, au lieu des 500 francs proposés par le demandeur, lesquels correspondaient aux frais de radiation de la servitude), la cause a été enregistrée en procédure ordinaire sous la référence PORD.2022.3.
E. Dans sa réponse du 8 avril 2022, Y.________ a conclu au rejet de la demande, avec suite de frais judiciaires et dépens. Selon elle, le but de la servitude était la préservation de la vue, ainsi que la préservation d’une certaine tranquillité, buts non contestés par les parties. Le même but était déjà poursuivi par les anciennes servitudes, que la servitude litigieuse a remplacées. Le contenu de la servitude n’avait pas subi de modification depuis sa constitution en 1955 et elle a été exercée paisiblement pendant plusieurs dizaines d’années, jusqu’à l’ouverture de la présente instance. La défenderesse soutenait que le quartier ne s’était pas profondément modifié depuis la constitution de la servitude ; il n’était déjà plus un quartier champêtre semé de vignes et ce, depuis longtemps au moment de la constitution de la servitude, puisqu’il s’était largement urbanisé à la fin du 19e siècle. En particulier, l’actuel bâtiment [°°] avait remplacé un bâtiment déjà existant au moment de la constitution de la servitude, ce qui était d’ailleurs le cas de la plupart des bâtiments mentionnés par le demandeur. Parmi ceux-ci, certains bâtiments étaient du reste trop loin pour être déterminants, puisqu’érigés sur des biens-fonds qui ne faisaient « pas partie du quartier » car ils étaient trop éloignés des biens-fonds concernés. Des écoles étaient déjà présentes au moment de la constitution de la servitude. À ce jour, la rue [aaaa] restait une rue tranquille, au trafic modéré et en périphérie directe du centre-ville. De nombreux immeubles d’un seul étage se dressaient le long de cette rue. S’il était néanmoins vrai que le quartier s’était développé et urbanisé depuis 1955, cela démontrait que les craintes liées à une perte de vue et de tranquillité étaient fondées, ce qu’elles étaient déjà au moment de la constitution de la servitude. La densification du tissu bâti dans le quartier, loin de remettre en cause l’utilité de la servitude litigieuse, ne faisait au contraire que renforcer son intérêt pour la défenderesse, accru encore par le fait que son bien-fonds ne bénéficiait d’aucune servitude comparable à l’encontre des deux biens-fonds voisins, nos [444] et [333]. À ce titre, la servitude lui assurait une absence de vis-à-vis et un bon ensoleillement. En particulier, le bâtiment de la défenderesse disposait ainsi d’un dégagement sur le parc [...] et sur la verdure existante, que le propriétaire du bien-fonds servant s’était obligé à maintenir. Finalement, le fait que l’immeuble du fonds dominant soit désormais occupé par divers cabinets médicaux justifiait encore plus l’intérêt à maintenir un dégagement et une certaine tranquillité, pour l’accueil des patients et pour les malades qui avaient un besoin accru en terme de silence et d’encadrement.
F. Le 19 mai 2022, le demandeur a déposé une réplique, dans laquelle il a repris les conclusions de sa demande. Selon lui, « [l]a vue depuis les parcelles concernées de la Défenderesse ne saurait être entravée par une construction sur la parcelle concernée demandeur », sachant que le bâtiment de la défenderesse n’avait d’ailleurs presque pas de fenêtres au premier étage. Le demandeur énumérait ensuite les restrictions de circulation qui affectaient le quartier (sens unique sur la rue [aaaa], ruelle [bbbb] qui est une impasse, rue [cccc] qui est à sens unique). Il soulignait que les bâtiments construits dans le quartier depuis 1955 étaient très imposants, bien plus que ceux qui s’y dressaient avant. Le bâtiment érigé sur la parcelle de la défenderesse avait d’ailleurs été construit après 1955.
G. Le 14 juillet 2022, Y.________ a déposé une duplique, dans laquelle elle reprenait les conclusions en rejet de sa réponse. Elle affirmait que le bâtiment sis sur la parcelle no [222] avait bien de larges fenêtres sur toute la façade, depuis le rez-de-chaussée jusqu’au 3e étage, fenêtres qui donnaient précisément sur le bien-fonds demandeur. La vue dégagée dont elle bénéficiait serait considérablement entravée si une construction plus haute devait être érigée sur ce bien-fonds. Selon elle, « [l]’immeuble de la Défenderesse joui[ssai]t actuellement d’une jolie vue sur l’extrémité du parc [...], ainsi que sur le bâtiment principal de « dddd »», ce bel édifice ancien ayant une architecture typiquement neuchâteloise. Le petit bâtiment d’un seul niveau situé dans le prolongement du bâtiment demandeur accentuait du reste ce dégagement. Sans la servitude litigieuse, un bâtiment de plus de 14 mètres pourrait être érigé sur la parcelle demandeur et priverait le bâtiment de la défenderesse de la vue dont il jouissait actuellement. La défenderesse soulignait en outre que, quand bien même le tronçon de la rue [aaaa] sur lequel se situaient les biens-fonds était à double sens, le trafic n’y était pas plus dense que sur le reste de la rue (des sens uniques régulaient la circulation entre la Ruelle [bbbb], la rue [aaaa] et la rue [eeee]). La rue [aaaa] était, sur ce tronçon et sur tout le reste, une rue tranquille et au trafic modéré. La défenderesse avait tout intérêt à ce qu’il le restât, grâce notamment au maintien de la servitude.
H. Le 19 août 2022, le demandeur a déposé des explications sur les faits de la duplique.
I. a) Le 20 octobre 2022, le Tribunal civil a rendu une ordonnance de preuves.
b) Le 19 janvier 2023, il a tenu une audience, dans le cadre de laquelle son président a notamment procédé à une vision locale devant le numéro [xxx] de la rue [aaaa] et consigné au procès-verbal différentes constatations qu’il a effectuées. De retour dans la salle du tribunal, le juge civil a procédé à l’interrogatoire demandeur et du représentant de la défenderesse. Cette dernière a déposé un avis de droit, puis le juge a prononcé la clôture de l’administration des preuves. Les mandataires des parties ont plaidé à l’audience et confirmé les conclusions prises dans le cadre de leurs écritures.
J. Par jugement du 15 août 2023, le Tribunal civil a rejeté la demande du 30 septembre 2021, arrêté les frais de justice à 4'500 francs et les a mis à la charge de ce dernier et a condamné celui-ci à verser une indemnité de dépens de 6'000 francs à Y.________. Le juge civil a d’abord écarté l’avis de droit déposé en audience du 19 janvier 2023, à mesure qu’il avait été déposé après la fin de l’échange d’écritures alors qu’il avait été signé et envoyé avant le dépôt de la duplique de la défenderesse, si bien que l’on ne pouvait considérer que celle-ci se trouvait dans l’impossibilité de l’invoquer antérieurement. Sur le fond, le juge civil a retenu que comme les parties avaient acquis leur parcelle après la constitution de la servitude, il convenait, pour en déterminer le contenu, de se référer à l’inscription, ainsi qu’aux pièces justificatives telles que les parties pouvaient et devaient de bonne foi les comprendre. En l’occurrence, de par son libellé clair et ses objectifs, soit la préservation de la vue et de la tranquillité, ainsi que la limitation du volume de la construction, les buts étaient sans équivoque. Il s’agissait de l’identité de la servitude. Il fallait ensuite déterminer si la servitude n’avait plus aucune utilité au sens de l’article 736 al. 1 CC. Selon cette disposition, le propriétaire grevé pouvait en effet exiger la radiation d’une servitude qui avait perdu toute utilité pour le fonds dominant. Il convenait, conformément au principe de l’identité de la servitude, d’examiner si le propriétaire du fonds dominant avait encore un intérêt à exercer la servitude selon son but initial et quel était le rapport entre cet intérêt et celui qui existait au moment de la constitution de la servitude, l’intérêt du propriétaire du fonds dominant s’appréciant selon des critères objectifs. Au vu des buts de la constitution de la servitude, soit la préservation de la vue, la limitation du volume et la tranquillité, la servitude présentait toujours un intérêt accru pour la défenderesse, puisque les buts poursuivis étaient toujours d’actualité pour le fonds dominant. La servitude devait en particulier être comprise, conformément à son libellé, dans le sens d’une limitation absolue de la hauteur de la construction et devait être respectée indépendamment de savoir si une construction plus élevée porterait préjudice au fonds dominant. Or une construction de hauteur plus élevée obstruerait à l’évidence la vue du fonds dominant, qui permettait précisément un dégagement en direction du bâtiment principal de « dddd » et sur la fin du parc [...]. Ce dégagement assurait en outre un ensoleillement élargi. À mesure que les deux parcelles concernées étaient contiguës, la vue depuis le fonds dominant était directement subordonnée à la hauteur (de construction) sur le fonds servant. Le fait que la servitude ne soit plus respectée que par la parcelle no [111] donnait précisément davantage d’importance à sa préservation. La limitation du volume de la construction permettait en outre de maintenir la végétation existante et d’éviter une impression d’être écrasé par le volume d’un bâtiment voisin, qui obstruerait la vue. L’objectif de tranquillité (pas de débit de boissons, pas d’industrie bruyante) restait d’actualité. Le cadre de vie que la servitude visait à préserver était encore largement semblable à celui qui existait au moment de la constitution de la servitude, en particulier une circulation modérée. La situation était toute autre que celle d’un arrêt fédéral récent ([5A_162/2021]), dans lequel le quartier n’était que partiellement développé lors de la constitution de la servitude.
K. Le 14 septembre 2023, X.________ appelle du jugement précité en concluant comme suit :
· Admettre le présent appel.
· Constater que les servitudes qui grèvent la parcelle [111] au profit de la parcelle [222] ont perdu toute utilité.
· Ordonner au Conservateur du registre foncier de Z.________ de procéder à la radiation des servitudes qui grèvent la parcelle [111] au profit de la parcelle [222].
· Sous suite de frais et dépens ».
L’appelant relève plusieurs constatations selon lui inexactes des faits et la violation des articles 736 al. 1 CC et 55 al. 1 CPC. En particulier, les constatations sur le développement du quartier sont arbitraires, de même que leur conséquence sur la supposée tranquillité. Le jugement confond trois choses : le but affiché de la servitude, son utilité réelle pour le fonds dominant au moment de sa constitution et son utilité actuelle. L’appelant en tire la conclusion qu’« il y a lieu de constater que les servitudes conclues en 1955 sont aujourd’hui totalement inutiles au fonds dominant et doivent ainsi être radiées ». Il sera revenu ci-dessous sur les griefs de l’appel.
L. Au terme de sa réponse du 25 octobre 2023, Y.________ conclut au rejet de l’appel et à la confirmation du jugement du 15 août 2023, avec suite de frais judiciaires et dépens. L’intimée rejette les griefs de l’appelant et souligne en particulier qu’une application mutatis mutandis des arrêts [CACIV.2020.78] et [5A_162/2021] dans la présente procédure n’était pas possible. On ne pouvait appliquer à l’ensemble d’un quartier une réflexion qui devait se faire au cas par cas, selon les circonstances spécifiques.
M. Le 26 octobre 2023, les parties ont été informées qu’un deuxième échange d’écritures ne paraissait pas nécessaire et qu’il serait statué, sur pièces et sans débats, sous réserve du droit inconditionnel de réplique à exercer cas échéant dans les dix jours. Le sort de la pièce produite au stade de l’appel était réservé.
N. L’appelant n’a pas déposé de réplique dans le délai fixé.
CONSIDERANT
1. Interjeté dans les formes et délai légaux, l’appel est recevable.
2. L’article 317 al. 1 CPC soumet les faits et moyens de preuve nouveaux en appel aux conditions qu’ils soient invoqués ou produits sans retard (let. a) et qu’ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). La défenderesse a déposé en appel un avis de droit établi par le Professeur F.________, daté du 25 mars 2022. Bien que cet avis de droit ne figure, sauf erreur ou omission, plus au dossier de première instance, on peut supposer qu’il s’agit de celui que Y.________ avait produit lors de l’inspection locale du 19 janvier 2023 et dont le juge a traité au considérant 1 de son jugement du 15 août 2023. La production de cet avis de droit ne respecte pas les exigences de l’article 317 CPC, puisque la pièce – antérieure à la clôture des débats de première instance qui est intervenue le 19 janvier 2023, de même qu’à la deuxième écriture de la défenderesse (duplique du 14 juillet 2022) – n’a pas été produite en temps utile devant le Tribunal civil, si bien que la deuxième condition de l’article 317 al. 1 CPC n’est pas réalisée. Le fait que la pièce ait été écartée en première instance n’y change rien, ce d’autant plus que l’intimée n’expose pas en quoi les considérations du juge civil auraient été erronées sur cette question. Au demeurant, le fait que la pièce a été déclarée irrecevable n’équivaut pas à la notion « de ne pas pouvoir être produite devant la première instance » de l’article 317 al. 1 CPC; précisément, elle l’a été, mais le juge l’a écartée. Tout comme en première instance, la pièce est ici irrecevable.
3. Les parties évoquent avec raison, sur le principe, l’arrêt du 22 janvier 2021 de la Cour de céans (cause CACIV.2020.78), qui a donné ensuite lieu à l’arrêt du Tribunal fédéral du 9 septembre 2021 (cause 5A_162/2021, où le résultat cantonal avait été confirmé sur le fond, l’admission partielle du recours portant sur la question des frais judiciaires). Avant d’examiner si un parallèle peut être tiré entre la situation présente et celle dont avaient eu à connaître la Cour d’appel civile, puis le Tribunal fédéral (et qui concernait le quartier au sens large situé entre la gare et le parc [...], le long de la Ruelle [bbbb], soit dans le voisinage toujours au sens large mais non contigu des parcelles concernées par la présente affaire), question sur laquelle les parties divergent, on peut à tout le moins en reprendre les considérants théoriques. Ainsi, voici ce que l’on peut retenir des dispositions légales applicables :
a) Aux termes de l’article 730 al. 1 CC, la servitude est une charge imposée sur un immeuble en faveur d’un autre immeuble et qui oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d’usage, ou à s’abstenir lui-même d’exercer certains droits inhérents à la propriété. S’agissant de ses effets, la loi mentionne, à l’article 738 al. 1 CC, que l’inscription (au registre foncier) fait règle, en tant qu’elle désigne clairement les droits et obligations dérivant de la servitude. Comme l’inscription est très sommaire, il est souvent nécessaire de recourir à d’autres éléments pour déterminer le contenu de la servitude. Selon l’article 738 al. 2 CC, ce contenu peut alors être précisé soit par l’origine de la servitude, à savoir, en général, le contrat constitutif (et l’interprétation doit alors chercher à établir la réelle et commune intention des parties ou, si cela n’est pas possible, déterminer la volonté des parties conformément au principe de la confiance [ATF 137 III 145 cons. 3.2.1 ; 130 III 554 cons. 3.1]), soit, lorsque le titre d’acquisition ne permet pas de déterminer le contenu de la servitude, en tenant compte de la manière dont celle-ci a été exercée, paisiblement et de bonne foi. Ce « long usage paisible et de bonne foi » n’a pas le caractère d’une prescription acquisitive ; il s’agit simplement d’un moyen d’établir la portée que les parties ont voulu donner à la servitude (ATF 131 III 345 cons. 2.3.2). En outre, si le litige n’oppose pas les parties au contrat constitutif, mais des tiers acquéreurs des immeubles, l’interprétation du contrat est limitée par la protection de la bonne foi (Hohl, Le contrôle de l’interprétation des servitudes par le Tribunal fédéral, in RNRF 2009/2, p. 73 ss). D’éventuels processus internes qui pourraient avoir influencé les parties à l’acte constitutif mais qui n’apparaissent pas dans celui-ci ne sont donc pas opposables à un tiers acquéreur. Toute servitude doit par ailleurs être interprétée restrictivement et ne doit limiter les droits du propriétaire du fonds servant que dans la mesure nécessaire à son exercice normal (arrêt du TF du 30.08.2010 [1C_237/2010] cons. 2.5.1). Dans le doute, le contenu d’une servitude doit être interprété restrictivement, soit en faveur du fonds servant (BSK ZGB II - Petitpierre, 5e éd. 2015, art. 738 N. 11).
b) Les servitudes d'interdiction/de restriction de bâtir peuvent poursuivre différents objectifs, tels la limitation du volume des constructions, la préservation de la vue, de l'ensoleillement et de la lumière, voire encore la protection contre les immissions (arrêts du TF du 03.02.2015 [5D_136/2014] cons. 5.3.2 ; du 27.08.2013 [5A_340/2013] cons. 4.3.1.2). Une servitude, aux termes de laquelle la hauteur de la construction autorisée sur le fonds servant est exprimée dans une cote précise doit se concevoir de façon absolue, conformément à son sens. C'est pourquoi elle doit être respectée indépendamment du point de savoir si en l'espèce une construction plus élevée porterait effectivement atteinte aux besoins du fonds dominant ; si le but d’une telle servitude est d’améliorer la qualité de l’habitat sur le fonds dominant, il ne se limite pas raisonnablement à la préservation de la vue, de l’ensoleillement et de la lumière ; il tend également à la limitation du volume de la construction sur le fonds voisin (ATF 115 II 434, JT 1991 I 88).
c) Aux termes de l’article 736 al. 1 CC, le propriétaire grevé peut exiger la radiation d'une servitude qui a perdu toute utilité pour le fonds dominant. Cette faculté découle du principe général selon lequel une servitude doit présenter un intérêt raisonnable pour l'ayant droit. D'après la jurisprudence, l'utilité pour le fonds dominant se définit par l'intérêt du propriétaire de ce fonds à exercer la servitude conformément à son objet et à son contenu. À cet égard, il faut tenir compte du principe de l'identité de la servitude qui veut qu'un tel droit ne peut être maintenu dans un autre but que celui pour lequel il a été constitué. Il faut ainsi examiner en premier lieu si le propriétaire du fonds dominant a encore un intérêt à exercer la servitude selon son but initial et quel est le rapport entre cet intérêt et celui qui existait au moment de la constitution de la servitude. L'intérêt du propriétaire du fonds dominant s'apprécie selon des critères objectifs. La question de savoir si une servitude conserve une utilité conforme à son but initial doit s'apprécier en fonction de toutes les circonstances du cas d'espèce et relève du pouvoir d'appréciation du juge (art. 4 CC ; arrêt du TF du 09.09.2021 [5A_162/2021] cons. 5.1 et les réf. cit.).
d) Dans un arrêt de 2013 (arrêt du TF du 27.08.2013 [5A_340/2013]) auquel se réfèrent tant les parties que le premier juge, le Tribunal fédéral a jugé que le développement d’un quartier, en l’occurrence de villas, depuis la constitution de la servitude, suffirait à lui seul à fonder l’intérêt du propriétaire de fonds dominant au maintien de la restriction de bâtir et, ainsi, à la préservation d’une certaine tranquillité. Un examen plus précis de l’état de faits permettait de constater que ceux alors retenus par la dernière instance cantonale, fondés sur l’avis d’un expert judiciaire, exposaient que « le quartier n'était que partiellement construit en 1948 [i.e. année de la constitution de la servitude litigieuse dans cette affaire] et devait alors être calme, la plupart des constructions situées dans la zone étant de petites dimensions et correspondant probablement à des maisons individuelles ou villas ». Cela avait conduit les propriétaires des parcelles concernées par la servitude, au moment de leur constitution, à limiter le type de construction admise à celle de « villas », de niveaux et hauteur limités (cons. 4.3.2.1).
Dans l’arrêt fédéral de 2013, au contraire de la situation prévalant dans la cause CACIV.2020.78, le quartier en cause était déjà construit au moment de la constitution de la servitude, même s’il l’était partiellement et seulement par des constructions « de petites dimensions et correspondant probablement à des maisons individuelles ou villas ». La classification, selon le plan général d’affectation de 2009, des parcelles concernées dans une « zone mixte affectée à l’habitation, au commerce, aux bureaux, à l’artisanat, aux constructions et aux installations publiques ainsi qu’aux équipements destinés à l’enseignement, à la culture, au sport, aux loisirs, au tourisme et au délassement » (let. A.b de l’arrêt de 2013), avait sans doute conduit les propriétaires à envisager de densifier leur parcelle. Le type de cadre de vie que la servitude visait à préserver était cependant encore largement semblable à celui qui existait au moment de la constitution de la servitude, puisque ce n’était qu’avec le classement dans une zone à densité plus importante sous l’angle de l’aménagement du territoire que d’autres constructions que des « villas », sous réserve de la servitude, pouvaient être envisagées.
Dans la cause cantonale de 2021 (quartier de la Ruelle [bbbb]), il en allait tout différemment. La parcelle d’origine, couverte de « bâtiments, place, jardins, verger et buissons », avait fondamentalement évolué depuis 1946 (année de constitution de la servitude alors en cause) et la physionomie du quartier que l’intimé prétendait protéger n’avait plus rien à voir avec celle que visait à protéger la servitude de 1946. De véritables vergers, il n’y en avait plus, dans ce quartier. Les jardins se limitaient, lorsqu’il y en avait autour des constructions, à des surfaces désormais sans commune mesure avec les milliers de mètres carrés de la parcelle d’origine. Plusieurs bâtiments que l’on pouvait qualifier d’imposants au regard de la morphologie initiale des lieux avaient été érigés. Le verger attenant de l’autre côté de la Ruelle [bbbb] avait lui aussi disparu. Si le quartier de la Ruelle [bbbb] conservait un charme certain, à tout le moins à des yeux citadins, il n’avait plus rien à voir avec la configuration d’origine et ce charme résidait sans doute aussi dans son caractère essentiellement piétonnier, puisque cette ruelle était un cul-de-sac terminé par des escaliers et que la circulation n’y était autorisée que pour les riverains. C’était essentiellement cette limitation de circulation qui en préservait la tranquillité, bien plus que la limitation des constructions, dont on devait considérer qu’elle n’avait plus vraiment de sens à l’échelle du quartier, lorsque celui-ci comprenait déjà de nombreuses grandes constructions comme ici, alors que ces constructions étaient rares voire inexistantes à l’origine, étant encore précisé que les parcelles en cause alors (fonds dominant et fonds servant) n’étaient pas contigües. L’exercice des servitudes avait perdu toute utilité pour les fonds dominants. Cet exercice ne permettait pas de préserver la tranquillité et le cadre de vie initial du quartier s’était fondamentalement modifié depuis 1946, passant d’un quartier non construit à celui qu’il était désormais, avec plusieurs bâtiments imposants ; en cela l’état de fait était fondamentalement différent de celui de l’arrêt fédéral de 2013. Il convenait donc d’ordonner la radiation de la servitude (arrêt CACIV.2020.78).
e) Appelé se prononcer sur la distinction opérée par la Cour de céans entre l’état de faits de 2013 et celui de 2021, le Tribunal fédéral l’a confirmée, au regard du changement fondamental de physionomie entre le quartier lors de la constitution de la servitude à examiner en 2021 et celui qu’il était désormais, ces différences permettant d’écarter la jurisprudence de 2013. Le Tribunal fédéral a rappelé que, pour échapper aux rigueurs de l’article 736 al. 1 CC, le recourant d’alors (qui voyait sa servitude radiée) devait « démontrer que l’exercice de la servitude conserv[ait] un intérêt pour lui, ce qui impliqu[ait] notamment d’examiner si le but initial p[ouvai]t encore être atteint par l’exercice du droit et si l’intérêt à cet exercice [étai]t toujours en rapport avec celui qui existait au moment de la constitution de la servitude » (arrêt du TF du 09.09.2021 [5A_162/2021] cons. 5.3).
Comme on le verra ci-dessous, il s’agira aussi de déterminer si l’état de faits s’approche plus de l’arrêt fédéral de 2013 ou s’il s’inscrit – comme l’appelant le soutient – dans le prolongement de ce qu’a constaté la Cour d’appel civile en 2021 en lien avec le quartier de la Ruelle [bbbb], étant encore précisé qu’était alors en cause la tranquillité du quartier et non la préservation de la vue – qui avait dans l’intervalle largement été entravée, voire était devenue inexistante.
4. Si l’on résume les considérants qui précèdent, ils impliquent de déterminer le contenu de la servitude et, en fonction de ce contenu, d’examiner si elle conserve une utilité pour le fonds dominant.
Le contenu de la servitude n’est ici pas en tant que tel contesté sur la question de la protection de la vue et la préservation de la tranquillité, mais il l’est en lien avec la limitation du volume. Le Tribunal civil est arrivé à la conclusion que l’objectif originaire de la servitude était la préservation de la vue, une limitation du volume de la construction et la préservation de la tranquillité. L’appelant se plaint d’une violation de l’article 55 al. 1 CPC en lien avec la prise en compte d’une limitation du volume de la construction comme but de la servitude, à mesure qu’un tel but n’aurait pas été allégué. Elle fait erreur. En effet, l’appelant et demandeur a allégué lui-même le texte de la servitude (ch. 15 de la demande) et s’en est référé à la pièce 6, qui correspond à la Convention modificative de servitude foncière de 1955. Or les conditions générales de cette convention décrivent le volume des deux pavillons existants au moment de sa conclusion (43 m2 et 145 m3) et ceux de la construction projetée par E.________ (59,50 m2 et 147 m3). Cet élément ressort clairement d’une pièce du dossier et le premier juge pouvait en tenir compte (y compris d’un éventuel effet d’écrasement, qui est une appréciation découlant de l’hypothèse d’une construction de plus grand volume). Il le pouvait d’autant plus que la convention précisait qu’elle ne constituait pas un allégement des servitudes déjà existantes, mais une modification de leur assiette. Cette modification touchait également la hauteur de la construction, qui était à l’époque de 3,40 mètres et devait passer à un maximum de 2,81 mètres. Le premier juge pouvait donc prendre en compte le volume.
Cela étant, la question est en réalité sans incidence sur le sort de la cause, puisque l’une et l’autre des parties admettent que le but de la servitude était la préservation de la vue, ainsi que celle d’une certaine tranquillité et que, comme on le verra ci-dessous, l’utilité persistante ne serait-ce que de la servitude de vue conduit au rejet de la demande. À ce titre, on insistera sur le fait que la diminution en 1955 de la hauteur maximale de la construction autorisée sur la parcelle no [111], passée de 3,40 m à 2,81 m, s’inscrit clairement dans la préoccupation de préserver la vue depuis le fonds dominant.
Pour trancher le litige, il suffit de déterminer si l’un et/ou l’autre des buts de la servitude conservent un intérêt pour le fonds dominant et si la défenderesse et intimée peut s’en prévaloir pour s’opposer à une radiation pour cause de désuétude.
5. a) S’agissant de l’appréciation de la situation sous l’angle de la préservation de la vue, l’appelant se plaint d’une constatation inexacte des faits, en ce sens que le jugement entrepris négligerait de tenir compte des longueurs respectives des parcelles servante (10,97 m) et dominante (30,56 m), rapport de 1 à 3 d’autant plus important que les parcelles sont éloignées de plusieurs mètres l’une de l’autre. À mesure que les deux bâtiments jouxtant le fonds servant sont bien plus élevés, la vue depuis le fonds dominant par le fonds servant est « une vue par un trou de serrure » (p. 3 de l’appel in fine). Par ailleurs, les parcelles litigieuses ne sont pas contiguës mais séparées par la rue [aaaa], ce qui fait que le « trou de serrure » est au surplus éloigné. Il serait « donc irréel de prétendre qu’il puisse y avoir vue ou ensoleillement au vu de la configuration spécifique du fonds servant », tout comme il serait arbitraire de retenir qu’il y aurait un dégagement ou une éventuelle obstruction. Les vues – « surtout fort partielles » – qui restent sur le bâtiment de « dddd » et sur la fin du parc [...] n’ont rien de remarquable et ne méritent pas qu’on les préserve. Par ailleurs, cette vue existe depuis un bâtiment construit après 1955 et ne serait donc pas issue de la volonté initiale des co-contractants, mais constituerait en réalité un intérêt actualisé, ce qu’il n’y a pas lieu de protéger.
b) Les griefs soulevés au titre de la constatation inexacte des faits relèvent en réalité de leur appréciation, puisque les faits sont posés correctement, à l’exception d’une nuance sur le caractère véritablement « contigu » des parcelles litigieuses. C’est plus l’évaluation de l’intérêt à maintenir la vue, en fonction des constatations de fait, qui est en réalité contestée (i.e. le jugement ne dit pas que la vue ne serait pas étroite, mais seulement qu’elle existe, ce qui est correct, la notion de « trou de serrure » ne modifiant pas l’existence sur le principe d’un dégagement, qui s’inscrit sur la largeur de la parcelle du fonds servant, sans égard aux fonds qui le jouxtent à l’est et à l’ouest). Sous cet angle, on peut donner acte à l’appelant que les deux parcelles dominante et servante ne se jouxtent pas directement, si l’on tient compte de ce qu’elles sont séparées par la rue [aaaa].
c) Cela étant, même en prenant en compte cet aspect, on doit considérer que le maintien d’un dégagement constituait, au moment de la signature de la Convention de modification des servitudes, un élément essentiel et absolu pour la parcelle de la défenderesse et intimée. Cette parcelle dominante n’était à l’époque pas construite. La propriétaire du fonds servant a toutefois admis, en modification de servitude déjà existante, une restriction plus importante de la hauteur de sa construction (réduite de 3,40 m à 2,81 m). Parallèlement, en lien avec les parcelles qui la jouxtaient de part et d’autre à l’est et à l’ouest, il a été convenu que les limitations vaudraient tant et aussi longtemps que sur ces parcelles-là, des constructions ne dépassant pas une certaine hauteur ne seraient pas érigées. À mesure que, dans l’intervalle, de telles constructions plus élevées ont manifestement été entreprises (ce que l’on peut constater sur les photographies produites, en particulier pour ce qui est du bâtiment à l’ouest), la limitation ne vaut plus pour ces parcelles. En revanche, la restriction, inconditionnelle, au profit de la parcelle située au nord dépend seulement du fait de savoir si la préservation d’une vue a encore une utilité, et non pas de savoir si la parcelle no [222] a été construite depuis 1955. Les photographies démontrent que le bâtiment érigé sur le fonds dominant comporte trois étages, avec des fenêtres nombreuses du rez-de-chaussée jusqu’au 3e étage inclus (il en a été dénombré 27 lors de l’inspection locale). Les photographies produites permettent de se convaincre qu’à la hauteur de la parcelle du fonds servant, l’alignement des bâtiments qui se succèdent au sud de la rue [aaaa] – qui comportent pour la plupart un ou deux étages sur rez, plus des combles – est clairement interrompu sur quelques mètres par une « trouée ». À cet endroit, qui correspond notamment au fonds servant, le vis-à-vis du fonds dominant ne dépasse pas environ deux mètres. Cette impression de trouée est accentuée par le fait que les bâtiments à l’est et à l’ouest sont agrémentés d’un jardin qui jouxte la parcelle du fonds servant. Par cet effet, une vue depuis probablement le premier et encore plus les deuxième et troisième étages du bâtiment du fonds dominant est garantie. Plus largement, c’est un aspect aéré qui fait face au bâtiment du fonds dominant, de l’autre côté de la rue [aaaa], sur son versant sud. La servitude, si elle était levée, ne permettrait plus de garantir cette aération et plus spécifiquement la vue depuis les étages supérieurs. Que le bâtiment du fonds dominant ait été érigé après 1955 ne change rien à cela, puisque le but initial de la servitude était déjà la préservation de la vue, la construction du bâtiment sur le fonds dominant accentuant cet intérêt. Il n’y a donc pas, comme le soutient l’appelant, de modification ou actualisation du but initial, mais un gain d’importance du but initial à la préservation de la vue. La servitude a également gagné en intérêt du point de vue de la protection de la vue par le fait que sur les parcelles [333] et [444] ont dans l’intervalle été érigées des constructions plus élevées, la notion de réciprocité des servitudes entre la parcelle no [111] et ces dernières (i.e. si sur celles-ci, un bâtiment plus élevé qu’une certaine limite est érigé, la servitude grevant le fonds no [111] tombe) ne valant pas entre les parcelles no [111] et [222]. L’aspect des parcelles voisines du fonds servant accentue donc le caractère précieux de la vue – même étroite – qui perdure depuis le fonds dominant en direction du sud. On relèvera d’ailleurs que la non réciprocité de la servitude en faveur du fonds dominant implique que ce n’est pas la vue depuis le fonds servant qui est en jeu, mais exclusivement celle depuis le fonds dominant. Le fait qu’entre les deux parcelles litigieuses il y ait une route ne modifie pas cette impression générale aérée, puisque cette route n’est pas large. La vue aérienne de 1958 permet du reste de se convaincre que la chaussée n’est pas beaucoup plus large aujourd’hui qu’elle ne l’était à l’époque. Une impression de proximité avec le vis-à-vis se dégage à l’évidence et, à l’évidence également, le fait de construire un immeuble plus élevé sur la parcelle du fonds servant limiterait la vue depuis le fonds dominant. Dans cette optique, l’intérêt à maintenir la servitude existe bel et bien.
d) Cet intérêt s’oppose à la radiation de la servitude au sens de l’article 736 al. 1 CC, sans qu’il soit nécessaire de dire si la tranquillité du quartier justifierait de la maintenir, puisque le maintien (complet) d’un des buts de la servitude – but en soi admis par l’appelant – suffit à écarter une radiation pour perte d’utilité. Autrement dit, pour que le maintien de la servitude litigieuse se justifie, il faut et suffit qu’un de ses buts reste valable ; il serait donc indifférent que le juge ait par hypothèse pris en compte un but exorbitant (la limitation du volume, selon l’appelant), du moment que l’objectif de préservation de la vue conserve un intérêt évident pour le fonds dominant. Un examen sous l’angle de l’article 736 al. 2 CC n’est pas nécessaire.
6. a) Le parallèle que l’appelant veut faire entre la présente cause et celle qu’avait eu à connaître la Cour de céans en 2021 (cause CACIV.2020.78 du 22.01.2021, puis arrêt du TF du 09.09.2021 [5A_162/2021] évoqué ci-dessus) ne saute pas aux yeux, bien au contraire. Si les deux situations concernaient bien, au sens large, le même secteur de Z.________, la configuration des lieux est toutefois très différente. Dans l’affaire jugée en 2021, les parcelles n’étaient pas contigües puisqu’elles étaient séparées par un terrain qui s’intercalait entre elles, le tout situé plus ou moins le long de la Ruelle [bbbb]. Par ailleurs, il avait été démontré que le quartier de la Ruelle [bbbb] – soit celui qui sépare la gare de Z.________, vers le sud le long de dite ruelle jusqu’à la rue [aaaa] – était, au moment de la constitution de la servitude en 1946, constitué essentiellement de vignes et de vergers, alors qu’au moment de l’examen d’une éventuelle levée de la servitude pour perte d’utilité, il avait été constaté que les vignes et vergers avaient disparu et que le quartier avait, dans sa physionomie, subi des changements tels que la vue protégée à l’origine n’existait plus, que la tranquillité du quartier dépendait d’autres éléments que la restriction de bâtir sur le fonds servant et que le maintien de la servitude ne se justifiait plus. En l’espèce, la situation se présente tout différemment, puisque des bâtiments existaient déjà en 1955 le long de la rue [aaaa], sur le versant du fonds servant, même si la parcelle [222] n’était alors pas construite. La servitude attaquée prenait du reste la place d’une servitude précédente (avec, qui plus est, une limitation plus importante de la hauteur de la construction possible, pour des surface et volume comparables) ; une servitude était donc déjà attachée aux bâtiments déjà construits sur le fonds servant, les parcelles voisines étant également construites. La vue aérienne de 1958 le confirme et, plus encore, la carte Siegfried de 1870-1892, dont on peut déduire que la rue [aaaa] était déjà jouxté de part et d’autre de constructions, hormis précisément à la hauteur de la parcelle du fonds dominant. Dans cette optique, la situation se rapproche bien plus de celle qu’avait eu à connaître le Tribunal fédéral en 2013 et où il a considéré que, dans un quartier déjà construit, à tout le moins partiellement, au moment de la constitution de la servitude, il existait un intérêt à la préservation d’une certaine tranquillité et donc du maintien de la restriction de bâtir, lorsque le quartier était dans les grandes lignes resté le même. Tel est le cas en espèce, puisque le versant sud de la rue [aaaa] se distingue aujourd’hui encore par des constructions dont la hauteur reste limitée, avec un style architectural qui ne vise pas la densification, la seule construction qui en réalité y échappe étant a priori celle érigée au nord sur le fonds dominant. Dans cette optique, et à mesure que le fonds dominant bénéficie d’une servitude non conditionnée et non réciproque par rapport au fonds servant, le propriétaire de ce dernier ne saurait se prévaloir du fait que le quartier aurait tellement changé que l’objectif de préservation de la tranquillité (en plus de celui de la vue) n’aurait plus de sens, au point de justifier la levée de la servitude. Le fait que, selon ce qu’affirme l’appelant, les règles de la police des constructions empêcheraient d’ériger sur le fonds servant une construction élevée n’est pas relevant sous l’angle du droit civil, où l’examen se concentre sur l’intérêt à préserver la vue et non sur la possibilité sous l’angle du droit des constructions de l’entraver. Au surplus, si comme l’affirme l’appelant, elle serait de toute façon empêchée de construire un immeuble d’un certain volume sur sa parcelle, on pourrait s’interroger sur l’intérêt concret à agir en levée de la servitude.
b) Finalement, lorsque l’appelant fait grief au juge civil d’avoir violé son obligation de motiver en « retenant que le quartier n’était que partiellement développé lors de la constitution de la servitude », sans expliquer sa position (divergente selon l’appelant, par rapport à celle des deux parties), le grief tombe à faux. D’une part, on relève que cette critique irait a priori à l’encontre de la thèse de l’appelant en lien avec les changements qui seraient intervenus dans le quartier depuis 1955 (voir point précédent), sachant qu’il lui serait plus favorable de soutenir que, de partiellement construit, le quartier est devenu densément construit. D’autre part, l’appelant fait manifestement une confusion, puisque le jugement ne retient pas – pour la rue [eeee] – que « le quartier n’était que partiellement développé », mais bien qu’il « était déjà passablement construit au moment de la constitution de la servitude » (jugement, p. 8). Le jugement dit donc l’inverse de ce que l’appelant critique (voir ci-dessous).
Cela étant, il ressort des vues du ciel et des cartes produites au dossier qu’effectivement, le quartier était déjà développé lors de la constitution de la servitude. C’est l’examen même de ces documents qui permet d’aboutir à cette conclusion. Le fait que le premier juge ne se soit pas attardé sur chaque construction mentionnée dans les écritures des parties ne constitue pas encore une violation du droit d’être entendu. Comme exposé ci-dessus, le « quartier » dont il était question dans la précédente cause s’était effectivement modifié entre 1946 et 2020, ce qui n’est précisément pas le cas du tronçon de la rue [aaaa] examiné ici. On voit en effet que la majorité des parcelles le long de la rue [aaaa] étaient déjà construites en 1955, à l’exception notable du fonds dominant, exception cependant indifférente, voire même renforçante sous l’angle du maintien de la servitude en faveur d’un fonds désormais construit. Comme vu ci‑dessus, c’est donc à bon droit que le précédent juge a pu conclure que la situation était tout autre entre le quartier de la Ruelle [bbbb] et le tronçon ici litigieux et on doit considérer qu’il a suffisamment exposé pourquoi. Le juge civil a en effet indiqué que « au contraire de l’arrêt récent du Tribunal fédéral 5A_162/2021 dans lequel le quartier n’était que partiellement développé lors de la constitution de la servitude, la situation d’espèce est tout autre », cette constatation faisant immédiatement suite à l’indication selon laquelle « [i]l faut mentionner que le quartier était déjà passablement construit au moment de la constitution de la servitude et le type de cadre de vie que la servitude vise à préserver est encore largement semblable à celui qui existait au moment de la constitution de la servitude » (jugement, p. 8). Le premier juge a également constaté que la circulation était modérée. Il a ainsi explicitement exposé, comme le faisaient les parties, que le quartier était déjà passablement construit au moment de la constitution de la servitude et non pas, comme tente de le faire croire l’appelant, qu’il n’était « que partiellement développé lors de la constitution de la servitude », cette qualification en page 8 du jugement (fin du 1er §) se référant précisément à l’arrêt précédent, concernant la Ruelle [bbbb]. Le grief d’un défaut de motivation tombe donc à faux et il vise même une situation contraire à celle qui est en réalité développée dans le jugement.
c) Il n’y a ainsi aucun arbitraire à considérer que le développement autour de la rue [aaaa] entre 1955 et 2021 ne saurait être comparé à celui de la Ruelle [bbbb] depuis 1946. Finalement, une comparaison avec des bâtiments aussi éloignés que le bâtiment [°°] n’est pas pertinente. Ne l’est pas non plus le fait que la défenderesse aurait elle-même contribué à l’augmentation de la fréquentation du quartier, puisque sa parcelle n’était pas frappée des mêmes restrictions et qu’au demeurant, le seul argument de la préservation de la vue est suffisant pour considérer que le maintien de la servitude s’impose.
d) L’utilité de la servitude pour le fonds dominant existait au moment de sa constitution (lorsqu’on possède un jardin, on préfère le voir bordé de constructions limitées et le propriétaire du fonds dominant pouvait vouloir s’assurer que les habitants d’un immeuble qu’il construirait jouiraient d’une vue un peu dégagée) et reste encore d’actualité, même si le fonds dominant – plus encore serait-on tenté de dire – héberge actuellement un immeuble de trois étages, qui a un bénéfice évident à conserver une ouverture vers le sud, qui plus est boisée et sur des bâtiments de caractère.
7. Vu ce qui précède, l’appel doit être rejeté, aux frais de son auteur. L’appelant sera condamné à verser à l’intimée une indemnité de dépens pour la procédure d’appel. À défaut de note d’honoraires, elle sera fixée sur la base du dossier et évaluée à 2'000 francs. Ce montant correspond à un peu plus de six heures d’activité, à 275 francs par heure, plus 10 % de frais forfaitaires et 7,7 % de TVA.
Par ces motifs, LA COUR D'APPEL CIVILE
1. Rejette l’appel et confirme le jugement du 15 août 2023.
2. Arrête les frais de la présente procédure à 4'500 francs et les met à la charge de X.________, qui les a avancés.
3. Condamne X.________ à verser à la Communauté Y.________ une indemnité de dépens de 2'000 francs pour la procédure d’appel.
Neuchâtel, le 11 décembre 2023