A. Par contrat de bail à loyer pour locaux commerciaux du 13 mai 2008, Y.________ AG (ci-après : la bailleresse) a loué à l’association Z.________ en formation, par A.________, X1________ et X2________ (ci-après : les locataires) une maison vigneronne avec parc arborisé au domaine de W.________. Le bail débutait le 1er août 2008, prenait fin le 31 juillet 2011 et portait sur une galerie d’art et des ateliers. Le loyer mensuel initial se montait à 6'700 francs avec une hausse de loyer échelonnée en deux étapes, soit 6'700 francs du 1er août 2008 au 31 juillet 2009, 6'810 francs du 1er août 2009 au 31 juillet 2010 et 6'920 francs du 1er août 2010 au 31 juillet 2011. Le contrat de bail a été signé par Y.________ AG en tant que bailleresse, d’une part, et par A.________, X1________ et X2________ personnellement, ainsi que par l’association Z.________ (alors en formation) sous la signature de ces trois personnes, en tant que locataires solidairement responsables, d’autre part.
Dès novembre 2010, les locataires n’ont plus payé les loyers. Y.________ AG a dès lors résilié le bail pour le 31 mai 2011. Suite à un accord entre les parties, Z.________ a quitté les locaux le 30 juin 2011.
B. Par demande du 30 avril 2014, Y.________ AG a ouvert action en paiement en concluant à la condamnation solidaire de Z.________ et de A.________, X2________ et X1________ au paiement de la somme de 278'987.90 francs avec intérêts, au prononcé de la mainlevée définitive de l’opposition formée par X1________ au commandement de payer relatif à la poursuite no [222] et à ce qu’il soit ordonné à la banque de libérer, en sa faveur, le montant consigné sur le compte garantie de loyer ouvert au nom de l’association Z.________, A.________, X2________ et X1________. Elle a justifié ses prétentions en indiquant que la somme de 43'387.10 francs correspondait aux travaux de réparation des dégâts occasionnés par les locataires ; que la somme de 233'665 francs correspondait aux loyers dus du 1er janvier 2011 au 23 octobre 2013, date à laquelle elle estimait que les travaux de réparation auraient pu être terminés et les locaux reloués; que la somme de 1'935.80 francs correspondait à des frais d’inventaire, de poursuites et aux frais de la procédure de preuve à futur.
Dans sa réponse du 25 août 2014, X1________ a conclu au rejet de la demande. En substance, il a allégué que depuis novembre 2010, Z.________ avait été privée de revenu. L’association avait en effet été contrainte de cesser de sous-louer les ateliers et les galeries en raison de la pression des autorités communales, lesquelles estimaient que l’exploitation de la galerie d’art constituait un changement d’affectation soumis à un permis de construire car ces activités ne correspondaient pas à la réglementation en vigueur en relation avec la viticulture. Il appartenait à la bailleresse d’entreprendre les démarches nécessaires ; cette dernière ne s’était toutefois jamais préoccupée de la situation. X1________ estimait qu’au vu de celle-ci, c’était à juste titre que Z.________, respectivement lui-même, n’avait plus versé les loyers. Il a précisé qu’une plainte pénale pour vol avait été déposée contre la bailleresse car elle avait emporté des tentes appartenant à Z.________.
X2________ a déposé une réponse le 25 août 2014 par laquelle elle a conclu au rejet de toutes les conclusions de la demande. En résumé, elle a soutenu que dès septembre 2008, Z.________ avait été mise en demeure par la commune de déposer une demande de changement d’affectation afin de pouvoir continuer l’exploitation; qu’il n’était ainsi plus possible d’ouvrir les locaux à des tiers ou au public; que cela constituait un défaut grave qui empêchait une exploitation des locaux conformément au bail; qu’il n’était dès lors plus possible de sous-louer les locaux ; que l’association n’ayant plus de revenus, elle n’était plus en mesure d’honorer les loyers et qu’il incombait à la bailleresse d’éliminer le défaut. Elle a encore précisé qu’environ un quart de la surface ne pouvait pas être exploitée en raison d’un état de vétusté et qu’une réduction de loyer rétroactive d’au moins 25 % pour toute la durée du bail était due. Elle a également invoqué la compensation entre la réduction de loyer due et les loyers réclamés.
A.________ a également déposé une réponse dans laquelle il a conclu au rejet de la demande dans toutes ses conclusions et au prononcé du retrait et de la radiation des poursuites.
Le 5 décembre 2014, Y.________ AG a répliqué. En bref, elle a allégué avoir entrepris les démarches nécessaires dès qu’elle avait été mise au courant de la problématique du changement d’affectation, lequel n’était qu’une formalité au vu des délais accordés par la commune pour régulariser la situation et du fait qu’aucune décision d’interdiction n’avait été prononcée. Elle a souligné que les locataires ne pouvaient pas réclamer une réduction du loyer étant donné qu’ils ne s’étaient jamais prévalus de défauts et n’avaient entrepris aucune démarche afin d’y remédier.
Par duplique du 9 février 2015, X1________ a requis une baisse de loyer de 30 % en raison des défauts originaires correspondant à 1'800 francs par mois, soit un total de 63'000 francs sur 35 mois. Il a également invoqué la compensation notamment avec la valeur par 12'000 francs de quatre tentes propriété de Z.________, que la bailleresse aurait « confisquées ».
X2________ a également dupliqué en invoquant une réduction de loyer de 35 % correspondant aussi selon elle à la somme de 63'000 francs ainsi que la compensation des prétentions de la bailleresse avec cette somme et la valeur des tentes ayant été emportées par cette dernière.
Y.________ AG a encore déposé des déterminations et un mémoire complémentaire sur lequel X1________ et X2________ se sont expliqués.
C. Dans le cadre de la procédure probatoire, outre les pièces littérales déposées par les parties, il a été procédé à leur interrogatoire ainsi qu’à l'audition d’un témoin.
Lors de l’audience du 13 avril 2016, la procédure a été limitée aux travaux dus aux dégâts causés par les locataires, à la part de frais avancés par la bailleresse dans le cadre de la procédure à futur et aux loyers du 1er juillet 2011 au 23 octobre 2013.
Par jugement du 31 mai 2016, le Tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers a rejeté la demande de la bailleresse portant sur ces points; arrêté les frais à 8'320 francs et mis ceux-ci à la charge de la demanderesse ; condamné cette dernière à verser une indemnité de dépens totale de 13'100 francs aux défendeurs.
D. Une audience a eu lieu le 9 mars 2017. Il a été procédé à l'interrogatoire de A.________. Le juge a admis le dépôt de photographies qui avait été requis par X1________, puis prononcé la clôture de l'administration des preuves.
E. Une audience pour plaidoiries s’est tenue le 8 mai 2017.
F. Par jugement du 18 août 2017, le Tribunal civil du Littoral et du Val-de-Travers a condamné solidairement Z.________, A.________, X1________ et X2________ à payer à Y.________ AG la somme de 40'200 francs avec intérêts à 5 % dès le 26 mai 2012, ainsi qu’une indemnité de dépens de 6'500 francs, rejeté toute autre ou plus ample conclusion et mis les frais de la cause, arrêtés à 1'687 francs, à la charge de Y.________ AG à raison de 287 francs et à la charge solidaire de Z.________, A.________, X1________ et X2________ à raison de 1'400 francs.
a) En substance, le tribunal a considéré que l’association Z.________ était en formation au jour de la signature du contrat ; que A.________ était artiste, X1________ mécène et X2________ photographe ; que cette dernière était désireuse de s’engager pour avoir la possibilité de bénéficier d’un lieu d’exposition pour ses photographies ; qu’elle n’était par ailleurs pas inexpérimentée dans le domaine de l’immobilier, puisqu’au jour de la signature du contrat de bail, elle travaillait pour une gérance immobilière et disposait même d’un droit de signature collective ; que X1________ avait participé à plusieurs sociétés actives dans l’immobilier ; que A.________, X1________ et X2________ avaient tous trois un intérêt direct et matériel au contrat de bail et que chacun d’eux connaissait la portée de son engagement ; que, par conséquent, l’engagement de chacun d’eux comme codébiteur solidaire était valable et ce jusqu’à la fin du contrat de bail.
b) Le premier juge a retenu que le loyer mensuel était de 6'700 francs, frais accessoires inclus, la bailleresse n’ayant pas démontré qu’elle avait respecté les conditions pour une hausse de loyer posées par la loi et par le contrat, en particulier la notification au moyen de la formule officielle. Toutefois, les échelonnements ayant été payés sans opposition de la part des locataires (à partir du 1er août 2009 pour le premier, et du 1er août 2010 pour le second), X1________ et X2________ commettaient un abus de droit en réclamant, sept ans plus tard, la restitution du trop-versé. En outre, les loyers ayant été versés par Z.________, X1________ et X2________ n’étaient pas légitimés à invoquer le trop-versé en compensation avec les créances de la bailleresse. Le premier juge a ainsi retenu un montant de 40'200 francs (6 mois à 6'700 francs) à titre de loyers impayés, correspondant à la période du 1er janvier au 30 juin 2011.
c) Au sujet de la créance invoquée en compensation à titre de réduction du loyer en raison de l’affectation de la chose louée, le premier juge a considéré que le bail portait sur des locaux pour une galerie d’art alors que les lieux se situaient en zone agricole ; que cela constituait un défaut juridique ; que la Commune de B.________ n’avait jamais prononcé d’interdiction d’utilisation des locaux ; qu’elle avait au contraire précisé qu’il n’était pas dans son intention d’empêcher Z.________ d’exercer son activité ; que les défendeurs n’avaient pas prouvé avoir dû mettre un terme aux contrats de sous-location ; que le défaut n’avait ainsi jamais exclu ni entravé l’usage de la chose louée, de sorte qu’aucune réduction du loyer ne se justifiait.
d) Le premier juge a écarté la créance de 12'000 francs invoquée en compensation à titre de contrevaleur de quatre tentes au motif que Z.________ était l’unique propriétaire de ces tentes ; que X1________ et X2________ n’avaient personnellement aucun droit sur ces tentes ; que seule Z.________ était habilitée à compenser la contrevaleur de ces tentes avec les créances de la bailleresse, ce qu’elle n’avait pas fait ; qu’au surplus, le montant du dommage subi par Z.________, soit la différence entre la valeur des tentes au moment où elles avaient été emportées et leur valeur actuelle, n’avait pas été démontré.
e) Le tribunal civil a rejeté la conclusion de la bailleresse tendant au paiement des frais d’inventaire et de poursuites et jugé sans objet celle relative à la libération du compte garantie de loyer. Il a en enfin rejeté les conclusions de X1________ et de A.________ visant à la radiation des poursuites nos [111] et [222].
G. X1________ interjette appel contre cette décision le 20 septembre 2017 en concluant, sous suite de frais et dépens de première et deuxième instance, au rejet de la demande dans toutes ses conclusions, subsidiairement au renvoi de la cause au tribunal de première instance pour nouvelle décision au sens des considérants. En bref, il allègue que la chose louée présentait un défaut initial grave qui empêchait toute utilisation et qu’il appartenait à la bailleresse d’entreprendre les démarches pour le changement d’affectation ; que le tribunal civil avait violé l’article 258 CO en refusant la réduction de loyer de 25 à 30 % demandée par les locataires ; que les loyers avaient été versés tant qu’il y avait des rentrées d’argent mais que la bailleresse ne pouvait pas exiger le versement du solde des loyers pour une chose impropre ; qu’un défaut même sans restriction ou entrave à la chose donne droit à une réduction de loyer. Il soutient également que le dommage de 12'000 francs pour les tentes doit être pris en compte tout comme un montant de 1'980 francs « payé en trop par les locataires » suite à l’échelonnement des loyers, et que ces montants doivent être compensés avec les prétentions de la bailleresse.
H. Par mémoire du 21 septembre 2017, X2________ interjette également appel en concluant, sous suite de frais et dépens, à l’annulation des chiffres 1 et 3 du dispositif de la décision entreprise et à ce qu’il soit constaté que les loyers réclamés étaient entièrement compensés et que partant, l’appelante ne devait rien à l’intimée. En substance, elle allègue que le changement d’affectation requis par la Commune était un défaut – connu de la bailleresse – ayant influencé l’usage des locaux ; qu’une réduction de loyer pouvait être demandée, à mesure que les locaux n’étaient pas conformes à leur destination et que, pour ouvrir la voie à la réduction de loyer, un défaut n’a pas à constituer un empêchement de l’usage de la chose louée ; que cette réduction pouvait être estimée à au moins 17 % sur 34 mois ; qu’elle pouvait être compensée avec les prétentions de la bailleresse. L’appelante soutient également avoir découvert la nullité de l’échelonnement des loyers « lors de l’ouverture de la procédure, à la lecture des pièces déposées par la demanderesse à titre de preuve », puis s’être « immédiatement prévalue de la compensation dans le cadre des échanges d’écriture » ; vu la nullité de la hausse de loyer, elle estime pouvoir réclamer le trop-versé selon les règles relative à l’enrichissement illégitime. Le total des hausses de loyers étant de 1'980 francs, elle invoque également la compensation de ce montant avec les prétentions de la bailleresse.
I. Le 25 octobre 2017, l’intimée a demandé à ce que X1________ soit condamné à fournir des sûretés en garantie des dépens.
Le 30 octobre 2017, elle conclut au rejet de l’appel de X1________, avec suite de frais et dépens. Le même jour, elle conclut au rejet de l’appel de X2________, avec suite de frais et dépens.
J. Par ordonnance du 17 janvier 2018, le juge instructeur a rejeté la requête de Y.________ AG tendant à la fourniture de sûretés en garantie des dépens par X1________.
K. Par ordonnance du 26 février 2018, il a ordonné la jonction des causes introduites par X1________ et X2________ contre Y.________ AG.
L. Dans la mesure où d'autres précisions de faits sont nécessaires au jugement de la cause, elles seront apportées dans les considérants qui suivent.
CONSIDERANT
1. Interjetés dans les formes et délai légaux, les appels sont recevables, sous les réserves ci-après (cons. 2).
2. a) Aux termes de l’article 311 al. 1 CPC, l’appel doit être motivé. Selon la jurisprudence, l’appelant doit démontrer le caractère erroné de la motivation de la décision attaquée et son argumentation doit être suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre, ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision qu'il attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique (ATF 138 III 374 cons. 4.3.1). Même si l'instance d'appel applique le droit d'office (art. 57 CPC), le procès se présente différemment en seconde instance, vu la décision déjà rendue. L'appelant doit donc tenter de démontrer que sa thèse l'emporte sur celle de la décision attaquée. Il ne saurait se borner à simplement reprendre des allégués de fait ou des arguments de droit présentés en première instance, mais il doit s'efforcer d'établir que, sur les faits constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision attaquée est entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement. Si la motivation de l'appel est identique aux moyens qui avaient déjà été présentés en première instance, avant la reddition de la décision attaquée, ou si elle ne contient que des critiques toutes générales de la décision attaquée ou encore si elle ne fait que renvoyer aux moyens soulevés en première instance, elle ne satisfait pas aux exigences de l'article 311 al. 1 CPC et l'instance d'appel ne peut entrer en matière (arrêt du TF du 01.09.2014 [4A_290/2014]) cons. 3.1 et les références citées).
b) En l’espèce, X1________ reproche à l’Autorité précédente de ne pas avoir retenu un montant de 12'000 francs à titre de compensation relative à la valeur de quatre tentes emportées par la bailleresse. La motivation de ce grief ne respecte pas les exigences de l’article 311 al. 1 CPC. En effet, X1________ ne se livre pas à une critique de la décision querellée mais se limite à répéter des faits dont il déduit avoir subi un dommage de 12'000 francs, avant d’exposer en droit le principe de la compensation, sans toutefois expliquer en quoi le raisonnement du premier juge serait erroné. Ce grief est partant irrecevable.
c) X1________ soutient ensuite que la compensation avec les prétentions de la bailleresse du trop-versé pour l’échelonnement des loyers doit être admise. Il n’est pas litigieux que la hausse de loyer échelonnée est nulle, au motif qu’elle n’a pas été notifiée au moyen de la formule officielle. L’appelant se limite à se défendre avoir commis un abus de droit, sans opposer le moindre argument au raisonnement du premier juge : il ne conteste pas avoir participé à plusieurs sociétés actives dans l’immobilier et dans les transactions financières et être rompu aux affaires immobilières, comme retenu par le premier juge ; il n’expose pas en quoi l’absence de notification par formulaire officiel aurait pu prétériter le locataire ; il ne conteste pas que les loyers aient été payés par Z.________ exclusivement et n’objecte aucun argument à l’analyse du premier juge selon laquelle Z.________ serait seule – à l’exclusion de X2________ et de lui-même – habilitée à soulever l’exception de compensation. Son grief ne respecte ainsi pas les exigences minimales de motivation ; il est partant irrecevable.
3. a) Selon l’article 256 al. 1 CO, le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée, et de l’entretenir en cet état. Selon la doctrine, l’usage de la chose se définit comme l’ensemble des propriétés de celle-ci. Il peut s’agir de propriétés corporelles (surface, volume, couleur des murs etc.), mais aussi non corporelles. Ces dernières peuvent être de nature juridique (par exemple, conformité aux règles de droit public). C’est avant tout la convention qui détermine l’usage de la chose, que ce soit de manière expresse ou tacite (Montini/Bouverat, CPra – Droit du bail à loyer et à ferme, nos 11, 12 et 13 ad art. 256 CO).
b) Aux termes de l’article 258 al. 2 CO, si le bailleur ne délivre pas la chose à la date convenue ou s’il la délivre avec des défauts qui excluent ou entravent considérablement l’usage pour lequel elle a été louée, le locataire peut invoquer les articles 107 à 109 CO relatifs à l’inexécution des contrats (al. 1) ; si, malgré de tels défauts, le locataire accepte la chose et réclame l’exécution parfaite du contrat, il ne peut faire valoir que les prétentions qu’il serait en droit d’élever si les défauts étaient apparus pendant le bail (art. 259a à 259i CO) (al. 2) ; le locataire peut faire valoir les prétentions prévues aux articles 259a à 259i même si, au moment de sa délivrance, la chose présente des défauts qui restreignent l’usage pour lequel elle a été louée, sans l’exclure ni l’entraver considérablement (al. 3 let. a) ou auxquels, pendant le bail, le locataire devrait remédier à ses propres frais (art. 259) (al. 3 let. b).
c) Selon l’article 259a al. 1 CO, lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels celui-ci n’est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d’user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur : la remise en état de la chose (let. a) ; une réduction proportionnelle du loyer (let. b) ; des dommages-intérêts (let. c) ; la prise en charge du procès contre un tiers (let. d). Le locataire d’un immeuble peut en outre consigner le loyer (art. 259a al. 2 CO). Au titre de la réduction du loyer, l’article 259d CO prévoit que si le défaut entrave ou restreint l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier. Lors d’un défaut initial, il n’est pas nécessaire, pour réclamer une diminution de loyer, que le défaut exclue ou entrave considérablement l’usage convenu (arrêt du TF du 02.12.2011 [4A_483/2011] cons. 2.4). Par ailleurs, selon l’article 259g CO, le locataire d’un immeuble qui exige la réparation d’un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet ; il peut lui signifier qu’à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d’un office désigné par le canton les loyers à échoir ; le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers (al. 1). Les loyers consignés sont réputés payés (al. 2).
d) L’obligation du bailleur ancrée à l’article 256 al. 1 CO permet de cerner la notion du défaut, dès lors que celui-ci n'est défini ni à l'article 258 CO s'appliquant aux défauts originels, ni aux articles 259a ss CO énumérant les droits du locataire en cas de défauts subséquents. Il y a ainsi défaut lorsque l'état réel de la chose diverge de l'état convenu, c'est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu (ATF 135 III 345 consid. 3.2 et les références citées). L'usage convenu se détermine prioritairement en fonction des termes du bail et de ses annexes ; le contrat peut prévoir la destination des locaux (Gebrauchszweck), qui sont affectés par exemple à l'habitation ou à des bureaux ; il peut également spécifier les modalités de cet usage (Gebrauchsmodalitäten), à savoir la manière dont la chose louée doit être utilisée, comme par exemple l'intensité de l'usage ; le défaut peut être matériel ou immatériel ; le défaut juridique (l'absence d'une autorisation administrative par exemple) est un défaut immatériel (arrêt du TF du 12.02.2016 [4A_208/2015] cons. 3.1). La loi définit ainsi indirectement le défaut par l’intensité de l’atteinte portée à l’usage de la chose louée, en ce sens que le défaut doit restreindre l’usage pour lequel la chose a été louée, l’entraver plus ou moins ou l’exclure (Burkhalter et al., Le droit suisse du bail à loyer, no 12 ad Remarques préliminaires aux art. 258-259i CO). Le fardeau de la preuve du défaut incombe au locataire, conformément à l’article 8 CC.
4. En l’occurrence, lors de la délivrance de la chose louée déjà, l’usage convenu de l’immeuble loué n’était pas conforme avec l’affectation – agricole – de la zone. Le premier juge y a vu un défaut juridique. Il a toutefois relevé que la Commune de B.________ n’avait jamais prononcé d’interdiction d’utilisation des locaux ; qu’elle avait accepté à plusieurs reprises de prolonger le délai pour le dépôt de la demande de changement d’affectation ; qu’elle avait même précisé qu’il n’était pas dans son intention d’empêcher Z.________ d’exercer son activité ; qu’elle n’avait jamais voulu presser A.________ s’agissant de la régularisation de l’affectation des locaux ; que le Conseil communal n’avait rien contre l’exploitation d’une galerie ; que les défendeurs n’avaient pas prouvé avoir dû mettre un terme aux contrats de sous-location ; que le défaut n’avait ainsi jamais exclu ni entravé l’usage de la chose louée, de sorte qu’aucune réduction du loyer ne se justifiait.
a) Au sujet de l’application du droit faite par le premier juge, X2________ cite un arrêt du Tribunal fédéral 4A_767/2012 du 2 juillet 2012 à l’appui de sa thèse selon laquelle « le défaut n’a pas, pour ouvrir le droit à une réduction de loyer, à constituer un empêchement de l’usage de la chose louée ». X1________ allègue pour sa part que « [l]a doctrine dominante considère que même sans restriction ou entrave à l’usage de la chose un défaut entachant la chose louée donne droit à une réduction de loyer ».
L’arrêt cité par l’appelante (dont la référence est en réalité 4A_767/2011) n’a pas le sens que celle-ci lui prête (l’appelante se dispense d’ailleurs de préciser à quel considérant de l’arrêt elle se réfère) . La Haute Cour fédérale a au contraire indiqué au considérant 3 de cet arrêt que pour justifier une réduction de loyer, le défaut n’avait pas à entraîner l’empêchement de l’usage du bien loué (« la ricorrente sbaglia quando sostiene che, per giustificare una riduzione della pigione, il difetto debba comportare "l'impedimento nell'uso del bene locato" ») ; que pour obtenir une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le propriétaire a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de celui-ci, il était nécessaire que cela affecte ou diminue l'aptitude de la chose à l'usage prévu (« [p]er ottenere una riduzione proporzionale della pigione dal momento in cui il locatore ha avuto conoscenza del difetto fino all'eliminazione del medesimo, occorre che questo pregiudichi o diminuisca l'idoneità della cosa all'uso cui è destinata ») ; qu’un défaut est d’importance moyenne, et atteint donc le seuil minimal permettant d’obtenir une réduction du loyer, lorsqu’il limite l’usage pour lequel la chose a été louée, sans l'exclure ou l'entraver considérablement, le locataire ne subissant en principe qu'une diminution de son confort ; qu’il faut aussi que le défaut provoque une diminution qualitative qui puisse être quantifiée en argent (« [u]n difetto è di importanza media, e raggiunge quindi la soglia minima che permette di ottenere una riduzione della pigione, quando limita l'uso per cui la cosa è stata locata (...), senza però escluderlo né ostacolarlo considerevolmente, e il conduttore subisce di principio unicamente un decremento del comfort. È inoltre necessario che il difetto causi una diminuzione qualitativa che può essere quantificata in denaro »). Dans le cas ayant donné lieu à cet arrêt, le Tribunal cantonal avait accordé une réduction de 5 % du loyer en raison des courants d'air provenant de la fenêtre de la pièce dans laquelle se trouvait une piscine, et qui rendaient inutilisables les chaises longues placées près de ces fenêtres, précisant que ces chaises faisaient partie de la structure brute dans laquelle l'établissement était loué et que l'intervention demandée ne faisait pas partie de l'entretien ordinaire à la charge du locataire, l’expertise judiciaire ayant démontré que la situation était due à l'âge du bâtiment.
Dans un arrêt du 28 octobre 2003, le Tribunal fédéral a rappelé que le défaut pouvait être esthétique, le locataire étant en droit d'escompter que l'apparence de la chose louée corresponde à des standards normaux ; qu’il pouvait également résulter de l'usure normale ; qu’il n'est pas d'emblée exclu qu'un tel défaut entrave ou restreigne l'usage de la chose louée ; que la loi ne signifie pas que n'importe quelle imperfection peut être qualifiée de défaut rompant l'équilibre du contrat et donner lieu à l'application de l'article 259d CO ; qu’un défaut de moyenne importance, justifiant une réduction du loyer, peut résulter de deux cas de figure : soit l'usage de la chose louée est restreint dans une mesure de l'ordre de 5 % au moins, soit un défaut mineur se prolonge sur une longue période sans que le bailleur, informé, ne prenne les mesures nécessaires, de sorte qu'une atteinte à la jouissance de la chose louée doit être admise (arrêt 4C.97/2003 cons. 3.1 et 3.3). Le défaut retenu par le Tribunal fédéral dans cette affaire consistait en la présence, à l’entrée d’un immeuble, d’une moquette tachée et usée, arrachée sur une marche d'escalier et se déchirant sur trois marches consécutives ; la situation avait été laissée en l’état pendant 66 mois et le Tribunal fédéral avait jugé que l'absence de remise en état pendant une période aussi longue était un élément qui permettait « d'exclure le simple défaut esthétique sans effet sur la jouissance de la chose », respectivement que « l'état déplorable de la moquette de l'entrée de l'immeuble restreignait l'usage de la chose louée dans la mesure où il s'est prolongé pendant cinq ans et demi » (même arrêt, cons. 3.4). Ainsi, pour ouvrir le droit à une réduction de loyer, un défaut doit à tout le moins avoir un effet sur la jouissance de la chose louée ou restreindre son usage.
Les auteurs cités par l’appelant n’expriment pas l’avis tranché que celui-ci leur prête, et ils ne représentant pas « la doctrine dominante », comme il le voudrait (v. not. Lachat in Commentaire romand, Code des obligations I, no 1 ad art. 259d CO ; Burkhalter et al. expriment aussi l’avis selon lequel « il se peut que la chose louée ne soit pas ou pas complètement conforme à l’usage prévu, mais qu’elle ne soit pas pour autant défectueuse » [op. cit., no 14 ad Remarques préliminaires aux art. 258-259i CO]). En tout état de cause, l’avis selon lequel un défaut donnerait droit à une réduction de loyer même sans restriction ou entrave à l’usage de la chose se heurte au texte de la loi (comme admis par Burkhalter et al., op. cit., no 5 ad art. 259d CO) et à la jurisprudence du Tribunal fédéral rappelées plus haut.
b) En l’espèce, les appelants ne prétendent pas que le premier juge aurait constaté les faits rappelés plus haut (cons. 4) de manière inexacte. Ils ne décrivent pas davantage en quoi le fait que l’immeuble se trouvait en zone agricole aurait concrètement restreint ou entravé l’usage pour lequel la chose avait été louée. Ils ne prétendent pas, par exemple, avoir dû renoncer à une exposition ou à un événement de promotion artistique concret, en raison de l’affectation de la zone. Ils n’allèguent pas, pour prendre un autre exemple, qu’un artiste aurait refusé de louer une partie des locaux ou cessé de louer une partie des locaux pour ce motif. L’allégué de X1________ selon lequel « [l]e défaut est de nature grave, étant donné qu’il empêche toute utilisation de l’objet dans le but pour lequel il avait pourtant été loué » est tout général ; l’appelant ne décrit aucun empêchement concret d’utilisation. Quant à X2________, elle se contente d’une analogie « avec une voiture de sport de luxe qui ne fonctionnerait qu’à une vitesse limitée ». Outre son caractère incompréhensible (aussi sportive et luxueuse qu’une voiture puisse être, sa vitesse sera toujours limitée), cette comparaison n’explique pas en quoi le défaut de l’immeuble aurait en l’espèce concrètement restreint l’usage pour lequel l’immeuble avait été loué. L’allégué de X1________ selon lequel le défaut aurait « empêch[é] toute utilisation de l’objet dans le but pour lequel il avait pourtant été loué » ne saurait être retenu, puisque A.________ a déclaré avoir « mis [les locaux en question] en location comme atelier d’artistes ». Si la Commune a requis une régularisation de l’affectation des locaux, elle n’a jamais prononcé d’interdiction d’utilisation, mais au contraire accordé des prolongations de délai. Il ressort des pièces versées au dossier que la préoccupation du Conseil communal était que le bâtiment puisse être exploité et qu’il ne reste pas vide ; que ce Conseil n’avait rien contre l’exploitation d’une galerie d’art ; qu’il souhaitait que les locataires puissent se mettre en règle ; qu’il était ouvert à la discussion et qu’il n’avait jamais pressé les locataires à régulariser la situation. À mesure que les appelants n’ont pas démontré que le défaut avait eu une incidence sur l’usage de la chose, par exemple sur la sous-location des ateliers, cet argument en reste au stade de simple allégué. Dans ces conditions, faute d’alléguer en quoi et de démontrer que l’affectation de l’immeuble en zone agricole aurait restreint – ne serait-ce que dans une faible mesure – l’usage de la chose louée, les appelants ne peuvent pas prétendre à une réduction de loyer, en application de l’article 258 al. 3 let. a CO ou de l’article 259d CO.
c) à cela s’ajoute qu’il appartenait aux locataires de signaler le défaut à la bailleresse s’ils estimaient qu’ils n’étaient pas tenus d’y remédier (art. 257g al. 1 CO). Or ceux-ci n’ont entrepris aucune démarche pour exiger de cette dernière l’élimination du défaut en lui fixant un délai et en consignant le loyer (art. 259g CO). Au contraire, ils ont payé le loyer pendant 27 mois sur les 36 prévus par le contrat de bail, alors qu’une mise en conformité avait été requise en septembre 2008 déjà par la Commune de B.________, soit pratiquement dès le début du bail. L’attitude des locataires illustre ainsi que de leur point de vue même, le fait que l’immeuble se trouvait en zone agricole n’engendrait pas de désagréments justifiant un signalement.
5. Il n’est pas litigieux que la hausse de loyer échelonnée est nulle, au motif qu’elle n’a pas été notifiée au moyen de la formule officielle. Le loyer est donc de 6'700 francs par mois. X2________ conteste avoir commis un abus de droit en invoquant la compensation du trop-versé pour les loyers avec les prétentions de la bailleresse (v. supra Faits, let. E/b).
a) Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC). Les règles auxquelles cette disposition renvoie sont celles qui relèvent de l’éthique sociale et reposent sur les valeurs universelles qui fondent le sentiment de justice, telles le comportement respectueux de la parole donnée ; chacun doit en effet pouvoir attendre de son partenaire dans une relation juridique une attitude loyale au vu du comportement antérieur de ce partenaire et du contexte de la vie sociale ; les règles de la bonne foi sont ainsi celles de l’honnêteté, de la loyauté et de la correction dans les relations sociales ; elles sont de nature à faire naître et à entretenir la confiance entre les partenaires à la relation juridique (Steinauer, Le Titre préliminaire du Code civil, nos 468 s. et les réf. citées).
L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi (art. 2 al. 2 CC). Cette disposition vise la situation où le titulaire d’un droit subjectif, en exerçant celui-ci, a une attitude déloyale. Plus précisément, l’abus consiste à exercer le droit dans un contexte qui enlève à celui-ci toute justification. Le cas visé est celui où l’exercice du droit dans un cas concret ne s’inscrit pas dans la finalité que poursuivait le législateur en établissant le droit en question ; dans cette perspective, abuser du droit, c’est exercer celui-ci dans des circonstances concrètes telles que l’appréciation (générale et abstraite) des intérêts en présence faite par le législateur ne se justifie plus (Steinauer, Le Titre préliminaire du Code civil, nos 474 à 476 et les réf. citées). Les cas typiques d’abus de droit sont l'absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, l'utilisation d'une institution juridique de façon contraire à son but, la disproportion manifeste des intérêts en présence, l'exercice d'un droit sans ménagement ou l'attitude contradictoire (ATF 140 III 583 cons. 3.2.4 et les références citées). Le juge apprécie la question au regard des circonstances concrètes, qui sont déterminantes. L'emploi dans le texte légal du qualificatif "manifeste" démontre que l'abus de droit doit être admis restrictivement.
Au titre de l'attitude contradictoire du locataire, la jurisprudence a retenu qu'une exception au droit de répétition des articles 62 ss CO pouvait être admise, par exemple, lorsque le preneur s'était rendu compte du vice de forme et s'était abstenu de protester dans le dessein d'en tirer, le cas échéant, ultérieurement profit (ATF 113 II 187 cons. 1a ; cf. également ATF 138 III 401 cons. 2.3.2) ou encore dans le cas d’un locataire qui avait renoncé expressément et en toute connaissance de cause à la notification de la formule officielle et avait exécuté de son plein gré l'accord conclu (ATF 123 III 70 cons. 3c-d). En revanche, le seul fait d'avoir payé, sans discuter, le loyer pendant un long laps de temps ne saurait, à lui seul, conduire à la conclusion que le locataire commet un abus de droit (ATF 138 III 401 cons. 2.3.3).
b) En l’espèce, l’appelante indique qu’elle n’a pas eu d’emblée conscience du vice de forme et ne s’est pas abstenue intentionnellement de le faire valoir afin d’en tirer un avantage par la suite. Elle précise que la nullité de l’échelonnement n’a été découverte que lors de la procédure en cause.
En matière de bail, contrairement au principe général « nul n’est censé ignorer la loi », le législateur présume précisément l’ignorance du locataire (ATF 113 II 187 cons.1a). Toutefois, en l’espèce, le contrat signé par l’appelante mentionnait expressément que les second et troisième échelons correspondant aux deux hausses de loyer en cours de bail « seront notifiés au plus tôt quatre mois avant l’entrée en vigueur de l’échelon, sur formule officielle, par pli recommandé ». À cela s’ajoute que l’appelante était expérimentée dans le domaine de l’immobilier étant donné qu’elle travaillait au moment des faits depuis plusieurs années au service de la société C.________ , ayant pour but l’exécution de prestations en relation avec la gérance, le courtage, l’expertise, le conseil, l’administration (y compris celle de propriétés par étages) et la vente immobiliers dans tous ses aspects financiers et techniques, et au sein de laquelle X2________ disposait d’un droit de signature collective à deux. Sur la seule base du contrat, l’appelante savait donc que les augmentations ne prenaient pas effet automatiquement, mais que le bailleur devait notifier la majoration au locataire au plus tôt quatre mois avant l’entrée en vigueur de l’échelon. Compte tenu de sa profession, elle ne pouvait en outre ignorer l’existence des prescriptions formelles des articles 269d CO et 19 OBLF, soit notamment que la notification de majoration devait être faite à l’aide de la formule officielle agréée par le canton (art. 19 al. 1 et 1bis OBLF, applicables par renvoi de l’article 19 al. 2 OBLF), d’une part, et qu’une majoration de loyer était nulle si elle n’était pas notifiée au moyen de la formule officielle (art. 269d al. 2 let. a CO), d’autre part. Dans ces conditions, on ne saurait admettre que l’appelante n’avait pas d’emblée conscience du vice de forme.
c) Au surplus, à l’appui de son refus d’admettre la prétention en compensation du trop-versé pour les loyers présentée par X2________ et X1________, le premier juge avait également considéré que les loyers avaient été payés par Z.________ et non par l’un ou l’autre des prénommés et que dès lors, seule Z.________ était habilitée à invoquer le trop-versé en compensation avec les créances de la bailleresse, en application de l’article 145 al. 1 CO. X2________ admet expressément que « les loyers ont été payés par Z.________ » et n’objecte aucun argument à l’analyse du premier juge sur ce point. Le grief est partant mal fondé, à mesure que l’appelante ne s’en prend pas à l’un des motifs ayant présidé à la décision du premier juge en sa défaveur. En effet, il n’appartient pas à la Cour de céans d’examiner d’office le bien-fondé d’un motif retenu – fût-ce par surabondance – à l’appui de la décision du premier juge et que l’appelant ne critique pas.
6. Au vu de ce qui précède, l’appel de X1________ ainsi que celui de X2________ doivent être rejetés, dans la mesure où ils sont recevables. Les appelants qui succombent seront condamnés aux frais ainsi qu’à une indemnité de dépens en faveur de l’intimée (art. 95 al. 1 cum 106 al. 1 CPC).
Par ces motifs, LA COUR D'APPEL CIVILE
1. Rejette l’appel de X1________, dans la mesure de sa recevabilité.
2. Rejette l’appel de X2________.
3. Confirme le jugement du 18 août 2017.
4. Met les frais judiciaires, arrêtés à 3’500 francs, à la charge de X1________ à hauteur de 1'750 francs, montant couvert par l’avance de frais déjà versée, et de X2________ à hauteur de 1'750 francs, montant couvert par l’avance de frais déjà versée.
5. Condamne X1________ à verser à Y.________ AG, une indemnité de dépens de 1'500 francs pour la procédure d’appel.
6. Condamne X2________ à verser à Y.________ AG, une indemnité de dépens de 1'500 francs pour la procédure d’appel.
Neuchâtel, le 9 mai 2018
Art. 2 CC
Etendue des droits civils
Devoirs généraux
1 Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
2 L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi.
Art. 256 CO
Obligations du bailleur
En général
1 Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l'usage pour lequel elle a été louée, et de l'entretenir en cet état.
2 Les dérogations au détriment du locataire sont nulles si elles sont prévues:
a. dans des conditions générales préimprimées;
b. dans les baux d'habitations ou de locaux commerciaux.
Art. 257g CO
Obligation d'aviser le bailleur
1 Le locataire doit signaler au bailleur les défauts auxquels il n'est pas tenu de remédier lui-même.
2 Le locataire répond du dommage résultant de l'omission d'aviser le bailleur.
Art. 258 CO
Inexécution ou exécution imparfaite du contrat lors de la délivrance de la chose
1 Si le bailleur ne délivre pas la chose à la date convenue ou qu'il la délivre avec des défauts qui excluent ou entravent considérablement l'usage pour lequel elle a été louée, le locataire peut invoquer les art. 107 à 109 concernant l'inexécution des contrats.
2 Si, malgré de tels défauts, le locataire accepte la chose et réclame l'exécution parfaite du contrat, il ne peut faire valoir que les prétentions qu'il serait en droit d'élever si les défauts étaient apparus pendant le bail (art. 259a à 259i).
3 Le locataire peut faire valoir les prétentions prévues aux art. 259a à 259i même si, au moment de la délivrance, la chose présente des défauts:
a. qui restreignent l'usage pour lequel elle a été louée, sans l'exclure ni l'entraver considérablement;
b. auxquels, pendant le bail, le locataire devrait remédier à ses propres frais (art. 259).
Art. 259a CO
Droits du locataire
En général
1 Lorsque apparaissent des défauts de la chose qui ne sont pas imputables au locataire et auxquels il n'est pas tenu de remédier à ses frais ou lorsque le locataire est empêché d'user de la chose conformément au contrat, il peut exiger du bailleur:
a. la remise en état de la chose;
b. une réduction proportionnelle du loyer;
c. des dommages-intérêts;
d. la prise en charge du procès contre un tiers.
2 Le locataire d'un immeuble peut en outre consigner le loyer.
Art. 259d CO
Réduction du loyer
Si le défaut entrave ou restreint l'usage pour lequel la chose a été louée, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu'à l'élimination de ce dernier.
Art. 259g CO
Consignation du loyer
Principe
1 Le locataire d'un immeuble qui exige la réparation d'un défaut doit fixer par écrit au bailleur un délai raisonnable à cet effet; il peut lui signifier qu'à défaut de réparation dans ce délai, il consignera auprès d'un office désigné par le canton les loyers à échoir. Le locataire avisera par écrit le bailleur de son intention de consigner les loyers.
2 Les loyers consignés sont réputés payés.
Art. 311 CPC
Introduction de l'appel1
1 L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 239).
2 La décision qui fait l'objet de l'appel est jointe au dossier.
1 Rectifié par la Commission de rédaction de l'Ass. féd. (art. 58, al. 1, LParl; RS 171.10).