A. Les époux S., en tant qu'acquéreurs, ont signé, le
21 décembre 1988, devant Me X., notaire [...], une vente conditionnelle d'immeuble avec E. SA, en tant que venderesse, représentée par son administrateur unique G.. La vente avait
pour objet l'article 2228/F du cadastre de Y., propriété par étages, copropriétaire de l'article 1710 pour 265/1000 avec droits spéciaux
sur un appartement de 5 1/2 pièces situé au premier étage, ainsi que l'article 2225/C du cadastre susmentionné, propriété par étage, copropriétaire
de l'article 1710 pour 10/1000, avec droits spéciaux sur un garage. Le
prix de l'appartement était fixé à 360'000 francs et celui du garage à
20'000 francs.
Les conditions de vente prévoyaient notamment ceci :
"Les unités sont vendues compte tenu de leur état actuel avec
tous leurs droits, servitudes et charges d'après le registre
foncier, les actes, le règlement d'administration et d'utilisation de la communauté des propriétaires d'étages du 9 avril
1987, dont les acquéreurs déclarent avoir pris connaissance, et
la loi. La venderesse n'assume aucune garantie quelconque quant
aux défauts apparents ou cachés des unités juridiques d'étages".
Les demandeurs ont emménagé dans l'appartement le 24 février
1989 et l'opération immobilière a été portée au registre foncier le 2 mars
1989 (D.9/11).
L'immeuble avait été transformé et rénové en 1985.
L'époux S., gendarme, a installé un local de gendarmerie
dans l'une des pièces de l'appartement.
B. Le 27 février 1990, les époux S. ont introduit action contre E. SA concluant à ce que cette dernière soit condamnée à
leur payer le montant de 100'000 francs avec intérêts à 5 % l'an dès le
dépôt de la demande sous suite de frais et dépens. Ils font valoir que
l'appartement qu'ils ont acheté n'a pas été construit dans les règles de
l'art, qu'ils ont constaté des défauts qu'ils ont signalés par écrit à la
défenderesse le 12 avril 1995 et qui sont les suivants :
"- défectuosité de la hotte de ventilation,
- joints en caoutchouc des fenêtres abîmés,
- réglage des fenêtres défectueux,
- commande de tirage de la cheminée du salon défectueuse, bascule inutilisable,
- courants d'air importants dans tout l'appartement provenant
d'un manquement dans la finition de l'isolation des caissons
de tous les stores ainsi que dans l'entourage de ceux-ci,
- défauts dans la finition supérieure entre les murs et le
plancher supérieur.
Suite à cette lettre, des travaux ont été effectués et, le 6
septembre 1989, la défenderesse a avisé les demandeurs qu'elle estimait
avoir réglé tous les problèmes soulevés dans la mesure de ses possibilités. Le 16 octobre 1989, les demandeurs ont informé la défenderesse que
les réparations effectuées ne donnaient pas satisfaction, que les isolations autant phonique que thermique étaient toutes deux de fort mauvaise
qualité et ne correspondaient pas au prix payé pour l'appartement et qu'au
surplus les fenêtres ne pouvaient se fermer qu'au moyen d'efforts importants.
Ils ont tenté de trouver une solution amiable avec la défenderesse, mais cette dernière a refusé d'entrer en matière. Ils ont dès lors
demandé à I., bureau technique du bâtiment, d'évaluer le coût
des travaux de réfection, ce qu'il a fait et estimé à 100'000 francs dans
un rapport du 31 janvier 1990 relevant l'existence des défauts suivants
dont la liste n'est pas exhaustive :
"1. Les fenêtres sont mal posées et déformées; la qualité est
probablement italienne.
2. Les stores sont mal posés, certains sont bloqués.
3. L'isolation phonique est inexistante entre appartements.
4. Les embrasures de fenêtres se fissurent.
5. Les installations sanitaires (colonnes de chute) sont anormalement bruyantes.
6. La température dans le local de police est d'environ 16 °C
au lieu de 20 °C, et variable dans les chambres.
7. Le plafond de l'appartement est constitué d'un plafond suspendu, sans aucune isolation et des gravats s'en échappent.
8. La cheminée se fissure".
Les demandeurs considèrent que la clause d'exclusion de la garantie est une clause de style. Ils ajoutent que la défenderesse connaissait l'existence des défauts invoqués, le précédent locataire les ayant
signalés, G. senior, père de l'administrateur de la défenderesse, ayant surveillé les travaux de rénovations en 1985 et habitant le
même immeuble. Ils précisent que, compte tenu de la plaquette décrivant
l'immeuble qui leur avait été remise avant son achat, ils pouvaient s'attendre à ce que l'appartement soit de bonne qualité. Ils estiment que le
prix de l'immeuble aurait dû être de 260'000 francs, compte tenu des défauts dont il est entaché.
Dans leur réplique, ils ajoutent que des odeurs de cuisine arrivent jusque dans leur appartement par un trou de dalle situé sous une armoire.
La défenderesse conclut au rejet de la demande sous suite de
frais et dépens. Elle allègue en bref que les travaux de réfection de
l'immeuble ont été faits dans les règles de l'art, qu'elle a fait remédier
aux défauts qu'elle connaissait antérieurement à la vente et qu'elle n'a
pas renoncé à se prévaloir de l'exclusion de la garantie prévue par le
contrat de vente.
C. Dans le cadre de l'administration des preuves, une expertise a
été ordonnée et confiée à V., architecte, qui s'est adjoint
les services d'un ingénieur, M.. Les experts ont aussi eu
recours à un bureau spécialisé (A.) pour effectuer des mesures de
bruit.
Le rapport des experts du 16 juillet 1991 établit l'existence de
certains des défauts allégués. Ils estiment que l'essentiel de l'inconfort
de l'appartement provient (à l'exception de la pièce transformée en local
de gendarmerie), de courants d'air engendrés par les caissons des volets à
rouleaux. S'agissant du local de police, le fond ne donne pas satisfaction. L'isolation phonique doit aussi être améliorée, notamment en ce qui
concerne la porte palière, l'isolation entre l'appartement des demandeurs
et la cage d'escalier, de même qu'entre la chambre des demandeurs et celle
de leur enfant. Ils évaluent le montant nécessaire à la réfection de ces
défauts pour que le bâtiment corresponde à un standard en PPE simple à
45'500 francs, selon des devis demandés à des entreprises spécialisées
(D.26). Les experts ont répondu à des questions complémentaires des parties en date du 21 novembre 1991 (D.33).
D. Après le dépôt de l'expertise, les parties ont demandé la suspension de la procédure dans le but de trouver une solution transactionnelle. Certains travaux ont été effectués pour un montant total de
12'161.20 francs selon les factures qui figurent au dossier et qui ont été
acquittées par la défenderesse par 11'859 francs (D.9/25, 26, 27, 29). Ces
travaux ont permis de supprimer les défauts constatés, sauf s'agissant du
local de gendarmerie (D.39). M. a établi un rapport complémentaire à ce sujet le 30 septembre 1993 (D.9/31). De nouveaux travaux ont
ensuite été effectués (D.9/33, 34) sans donner les résultats attendus par
les demandeurs.
E. La procédure ayant repris, M. a établi un rapport
complémentaire du 14 novembre 1994, complété le 19 janvier 1995 (D.60,
66). Il évalue le coût total des travaux proposés pour remédier aux défauts rendant le local de gendarmerie inconfortable à 11'200 francs (D.60,
p.12 et 13). Il relève aussi que lors de sa visite du 17 septembre 1994,
il a constaté des odeurs inadmissibles provenant des WC, estimant que ce
défaut pourrait être supprimé moyennant des travaux estimés à 5'000
francs. Il fait également une remarque générale concernant une amélioration possible de l'installation de chauffage, dont le coût s'élèverait à
6'500 francs.
F. Dans leurs conclusions en cause, les demandeurs réduisent leurs
prétentions à 28'405 francs, soit au montant estimé par l'expert M.
pour mettre en état le local de gendarmerie, ainsi qu'un montant de
4'992.60 francs selon un devis joint à l'expertise du 16 juillet 1991 s'agissant de la réfection du parquet du local précité et un montant de 2'990
francs, également selon un devis annexé à ladite expertise, pour compléter
les galandages jusqu'à l'entre-poutre. Ils réclament un montant de 5'000
francs destiné aux travaux devant éviter la formation d'odeurs dans les
WC, ainsi qu'un montant de 1'722.50 francs, représentant leur part du coût
de l'amélioration de l'installation de chauffage. Ils ajoutent au montant
ainsi obtenu, soit 25'905.10 francs, 10 % pour les honoraires d'architecte
et les divers.
La défenderesse, pour sa part, dans ses conclusions en cause,
répète qu'elle n'a pas renoncé à se prévaloir de la clause d'exclusion de
la garantie, subsidiairement, au cas où cette dernière ne serait pas considérée comme valable, elle acquiesce pour un montant de 2'500 francs représentant les travaux objectivement nécessaires. S'agissant de la répartition des frais de la cause, elle considère que les demandeurs devront
être condamnés à en payer les 6/7, car ils ont ouvert action pour un montant exorbitant et disproportionné de 100'000 francs, compte tenu du coût
effectif de la remise en état de l'appartement et de son prix de vente.
CONSIDERAN T
1. La valeur litigieuse, correspondant au montant de la demande,
fonde la compétence de la Cour civile.
2. Aux termes de l'article 197 CO, applicable en l'occurrence en
vertu de l'article 221 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant
en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure et il répond de
ces défauts, même s'il les ignorait.
Selon l'article 199 CO, toute clause qui supprime ou restreint
la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l'acheteur les défauts de la chose. Selon la jurisprudence, pour être reconnues,
il faut que ces clauses correspondent effectivement à la volonté des parties. Ce n'est pas le cas des simples clauses de style, qui sont systématiquement intégrées dans certains contrats, par tradition (notariale dans
la vente immobilière) plus que par volonté délibérée (Tercier, Les contrats spéciaux, 2ème éd., no.517 et les références citées).
Aux termes de l'article 205 CO, dans les cas de garantie en raison des défauts de la chose, l'acheteur a le choix ou de faire résilier la
vente en exerçant l'action rédhibitoire, ou de réclamer par l'action en
réduction de prix une indemnité pour la moins value.
3. La première question à trancher est celle de savoir si la clause
d'exclusion de la garantie inscrite dans l'acte de vente conditionnel est
valable ou s'il s'agit d'une clause de style. Une clause de ce genre se
trouve en général intégrée dans les actes de vente immobilière et il ne
ressort pas du dossier que les parties y aient été rendues particulièrement attentives. La défenderesse ne le prétend pas. Dans ces conditions,
la clause inscrite dans l'acte de vente apparaît comme une clause de style.
Au surplus, la défenderesse est entrée en matière et a tenté de
réparer certains des défauts qui lui avaient été signalés en avril 1989,
relatifs à l'inconfort de l'appartement, difficilement chauffable et parcouru de courants d'air. Elle a expliqué qu'il s'agissait là de défauts
connus d'elle et qu'il était en conséquence normal qu'elle entre en matière. Il en résulte que les problèmes de difficultés de chauffage et de courants d'air, qui restent seuls en ligne de compte à ce stade de la procédure, comme nous le verrons ci-après sous considérant 4, étaient connus de
la défenderesse avant la vente de l'immeuble. Ces problèmes avaient été
constatés et signalés antérieurement (D.19, 20). La défenderesse n'a pas
parlé de ces défauts aux acheteurs qui n'ont pu se déterminer en connaissance de cause. Dans ces conditions, même si la clause d'exclusion de la
garantie ne devait pas être considérée comme une clause de style, la défenderesse ne saurait s'en prévaloir s'agissant des problèmes susmentionnés qui subsistent (art.199 CO).
4. En l'occurrence, l'administration des preuves a permis d'établir
que l'appartement était entaché de défauts qui diminuaient sa valeur. Le
litige s'est toutefois circonscrit et ne porte plus que sur les défauts
affectant le local de gendarmerie et, selon les conclusions en cause des
demandeurs, sur les odeurs provenant des WC et l'installation de chauffage
elle-même. Les prétentions émises par les demandeurs s'agissant de ces
deux derniers points sont tardives, les exploits introductifs d'instance
ne contenant aucun allégué à leur sujet. Il n'y a dès lors pas lieu à réduction du prix de ces chefs.
S'agissant des défauts affectant le local de gendarmerie, il
convient de se référer au rapport de M. du 14 novembre 1994,
complété le 19 janvier 1995. En effet, l'expert a alors réévalué la situation et fait des propositions d'amélioration en tenant compte des travaux
qui avaient déjà été exécutés pour remédier aux défauts mis en lumière par
l'expertise du mois de juillet 1991.
L'expert estime le coût des travaux, y compris leur surveillance
par un expert indépendant, à 11'200 francs. Il ressort du complément du 19
janvier 1995 que l'exécution de l'ensemble de ces travaux est nécessaire
pour garantir un niveau de confort normal dans le local de gendarmerie.
L'expert précise en effet que la notion de confort thermique est influencée en principe par 4 paramètres : température de l'air, température
moyenne des parois, sol et plafond, humidité et mouvement de l'air ambiant. Il n'y a pas lieu de s'écarter de l'estimation de l'expert pour fixer
la moins value causée par les défauts affectant le local de gendarmerie et
entraînant un inconfort thermique. S'il n'y a pas lieu de retrancher des
travaux, il n'y a pas lieu non plus de retenir que d'autres travaux que
ceux mentionnés par l'expert dans son rapport du 21 décembre 1994 sont
nécessaires. Au surplus, le montant de 4'992.60 francs réclamé dans leurs
conclusions en cause par les demandeurs pour la réfection du local de gendarmerie est relatif à des travaux qui pourraient faire double emploi avec
ceux qui restent à faire selon l'expert (D.60, p.13).
Il résulte de ce qui précède que la défenderesse doit être condamnée à verser aux demandeurs un montant de 11'200 francs avec intérêts à
5 % l'an dès le dépôt de la demande soit dès le 27 février 1990. Cette
somme correspond à la moins value due pour les défauts encore existants de
l'immeuble.
5. Les demandeurs l'emportent sur le principe. Au total, la moins
value résultant des défauts de la chose s'élève à 23'361.20 francs
(12'161.20 francs pour les travaux déjà effectués et dont les factures
figurent au dossier et 11'200 francs pour les travaux à faire). Certes,
l'expertise du 19 juillet 1991 arrivait à un chiffre plus important mais
elle comprenait la fourniture et l'enlèvement des stores existants pour
l'ensemble de l'immeuble et non seulement pour l'appartement des demandeurs (devis de R. du 12.7.1991 en annexe à D.26). Dans ces
conditions, il se justifie de répartir les frais de la cause à raison de
2/3 à la charge des demandeurs et 1/3 à la charge de la défenderesse et de
condamner les premiers à verser à la seconde une indemnité de dépens après
compensation.
Par ces motifs,
LA IIe COUR CIVILE
1. Condamne la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 11'200
francs avec intérêts à 5 % l'an dès le 27 février 1990.
2. Condamne les demandeurs au 2/3 des frais de la cause et la défenderesse
au 1/3 desdits frais, arrêtés à 21'283.10 francs et avancés comme
suit :
- frais avancés par les demandeurs fr. 17'199.--
- frais avancés par la défenderesse fr. 4'084.10
Total fr. 21'283.10
==============
3. Condamne les demandeurs à verser une indemnité de dépens après compensation de 2'000 francs à la défenderesse.
4. Rejette toute autre ou plus ample conclusion.
Neuchâtel, le 25 septembre 1995
AU NOM DE LA IIe COUR CIVILE
Le greffier L'un des juges