Luzern Verwaltungsgericht Verwaltungsrechtliche Abteilung 27.09.1993 V 91 97 (1993 II Nr. 8)

Rechtsprechung Luzern

Instanz: Verwaltungsgericht Abteilung: Verwaltungsrechtliche Abteilung Rechtsgebiet: Katasterschatzung Entscheiddatum: 27.09.1993 Fallnummer: V 91 97 LGVE: 1993 II Nr. 8 Leitsatz: § 17 SchG; § 7 Abs. 1 SchV. Begriff des Katasterwertes bzw. des Verkehrswertes. Überprüfung, wenn konkrete Vergleichspreise und -werte fehlen. Rechtskraft: Diese Entscheidung ist rechtskräftig. Entscheid: Das Schatzungsamt legte den Katasterwert eines unüberbauten Grundstücks auf Fr. 1 024 800.- fest. Eine dagegen eingereichte Einsprache wies es ab. Dagegen liess A Verwaltungsgerichtsbeschwerde einreichen und beantragen, der Einspracheentscheid sei aufzuheben und der Katasterwert sei auf maximal Fr. 760 000.- festzulegen. Aus den Erwägungen: 3. - a) Umstritten ist der Katasterwert des beschwerdeführerischen Grundstücks. Nach § 17 SchG entspricht der Katasterwert der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke, und um ein solches handelt es sich hier, dem Verkehrswert. Für die Berechnung des Verkehrswerts stützt sich die Vorinstanz auf die SchV und die Weisungen zum Schatzungsgesetz, die vom Finanzdepartement genehmigt wurden. Aufgrund von umfangreichen Erhebungen über Bodenpreise gehandelter und geschätzter Grundstücke wurden für alle Bauzonen sogenannte Bodenrichtwerte festgelegt. Um vor allem die in § 7 Abs. 1 SchV vorgeschriebene Berücksichtigung der Vergleichspreise und -werte der letzten fünf Jahre vor dem Stichtag sicherzustellen, wurde eine für jede Gemeinde differenziert festgelegte Reduktion des Bodenrichtwertes vorgenommen, um zum eigentlichen Katasterwert, oder, wie die Vorinstanz ihn bezeichnet, zum Bodenmittelwert zu gelangen. Für das strittige Grundstück wurde von der Vorinstanz ein Bodenrichtwert von Fr. 800.-/m2 und als Bodenmittelwert ein Ansatz von 70 % des Bodenrichtwertes, also Fr. 560.-/m2, festgelegt. Dieser letzte Wert entspricht denn auch dem festgelegten Katasterwert. Der Beschwerdeführer zweifelt die Berechnungsmethode an sich nicht an. Er macht aber geltend, der Bodenrichtwert von Fr. 800.-/m2 als Ausgangspunkt der Berechnung sei zu hoch, lasse sich nicht mit realen Vergleichspreisen herleiten und sei wirtschaftlich nicht tragbar. Es ist vorerst klarzustellen, was Anfechtungsgegenstand dieses Beschwerdeverfahrens ist und somit Streitgegenstand sein kann und was unter dem Begriff Verkehrswert zu verstehen ist. b) Anfechtungsgegenstand ist der vorinstanzliche Entscheid über die Festlegung des Katasterwertes des strittigen Grundstückes. Dieser und nur dieser wird im Rahmen des Schatzungsverfahrens rechtskräftig festgelegt (§ 1 Ziff. 1 SchG; Urteil S. des Verwaltungsgerichts vom 24.2.1993). Wenn die Vorinstanz für die Berechnung dieses Katasterwertes von sogenannten Bodenrichtwerten ausgeht, nehmen diese an der Rechtskraft des Entscheides nicht teil und sind grundsätzlich nicht Anfechtungs- und damit auch nicht Streitgegenstand des Verfahrens. Die Richtigkeit oder zumindest die Haltbarkeit eines solchen Bodenrichtwertes ist somit nur dann hilfsweise zu prüfen, wenn Anhaltspunkte für die Unrichtigkeit des Katasterwertes vorhanden sind. Jedenfalls ist das vom Beschwerdeführer vorgebrachte Argument der wirtschaftlichen Tragbarkeit nur hinsichtlich des schlussendlich festgelegten Katasterwertes und nicht bezüglich des für die Berechnung herangezogenen Bodenrichtwertes zu prüfen. Es ist daher vorerst zu klären, was unter dem Begriff des Katasterwertes zu verstehen ist. e) Wie bereits erwähnt, hat der Katasterwert dem Verkehrswert zu entsprechen. Nach § 18 SchG entspricht der Verkehrswert dem durchschnittlichen Wert, der nach den Ergebnissen des Grundstückverkehrs Schatzungsgegenständen von gleicher oder ähnlicher Lage und Beschaffenheit während einer angemessenen Zeitspanne zukommt (Abs. 1). Die unter dem Einfluss ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse erzielten Preise (z. B. Kauf unter Verwandten; Liebhaber- oder ähnliche Ausnahmepreise) sind nicht zu berücksichtigen (Abs. 2). Diese gesetzliche Definition folgt der Erkenntnis, dass der Verkehrswert nicht allein nach den Zufälligkeiten einer kurzlebigen Marktsituation zu beurteilen ist, also insbesondere nicht in jedem Zeitpunkt dem sich immer wieder verändernden Marktpreis entsprechen muss. Grundstücke haben eine relativ lange Lebens- und Nutzungsdauer (vgl. dazu auch Ross/Brachmann, Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken, Hannover 1991, S. 311; Naegeli/Hungerbühler, Handbuch des Liegenschaftenschätzers, S. 117 ff.). Ihr Wert muss auch über momentane Marktschwankungen hinaus Bestand haben. Neben den spezifischen Verhältnissen des Einzelgrundstückes ist daher auch die Entwicklung der Marktsituation über eine gewisse Zeitspanne zu berücksichtigen. In Anwendung dieser Grundsätze und im Hinblick auf die Zeitspanne für die periodischen Neuschätzungen (nach § 8 Abs. 2 SchG spätestens alle 15 Jahre) hat der Regierungsrat in der SchV festgelegt, dass der Verkehrswert nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke ohne Bauten aufgrund von Vergleichspreisen und -werten der letzten fünf Jahre vor dem Stichtag unter Berücksichtigung der Ortsplanung festzulegen ist. Dass dies für die Festlegung eines auch wirtschaftlich vertretbaren Verkehrswertes richtig ist, haben die Schwankungen auf dem Bodenpreismarkt gerade in den letzten Jahren deutlich gezeigt. Aus diesen Definitionen und Überlegungen geht jedoch auch hervor, dass bei der Festlegung des Katasterwertes der Grundstücke dem Schatzungsamt ein erheblicher Ermessensspielraum zusteht. 4. - a) Bei der Beurteilung des Verkehrswertes eines Grundstückes sind vorab Vergleichspreise und -werte heranzuziehen. Es wird weder vom Beschwerdeführer noch von der Vorinstanz auf solche, unmittelbar anwendbare Vergleichspreise und -werte aus dem Liegenschaftshandel der letzten Jahre verwiesen. Die Vorinstanz führt zwar in der Vernehmlassung eine ganze Reihe von Vergleichs-Richtwerten in Zonen mit ähnlicher Ausnützung auf. Dabei handelt es sich jedoch offensichtlich nicht um Preise und Werte aus dem Liegenschaftshandel, sondern um Neuschatzungen der Vorinstanz selber. Diese Zahlen sind mithin nicht «Ergebnisse des Grundstückverkehrs» im Sinne von § 18 Abs. 1 SchG. Immerhin geht daraus hervor, dass die Vorinstanz im vorliegenden Fall nicht willkürliche Zahlen verwendet hat, sondern in einer Vielzahl von Schatzungen, die offenbar unangefochten geblieben sind, vergleichbare Werte eingesetzt hat. Die Vorinstanz hat diese Zahlen offensichtlich nicht aufgrund hier konkret anwendbarer Vergleichszahlen festgelegt, sondern gestützt auf breite Erhebungen im ganzen Kanton vergleichende Preiskategorien festgelegt und dabei insbesondere auch Zonenzuteilung und die Ausnützung berücksichtigt. Diese Herleitung ist so nicht überprüfbar. Es ist daher auf anderem Weg zu prüfen, ob der festgelegte Verkehrswert haltbar ist. Dabei kann auch auf die Erfahrungen des mitwirkenden Fachrichters, der im Liegenschaftshandel tätig ist, abgestellt werden. b) Fehlen konkrete Vergleichszahlen, sind für die Festlegung des Verkehrswerts insbesondere die rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten im massgeblichen Zeitpunkt zu berücksichtigen (vgl. Ross/Brachmann und Naegeli/Hungerbühler, a. a. O.). Dabei ist bei einer unüberbauten Parzelle vorab die Ausnützungsmöglichkeit zu prüfen. Das strittige Grundstück liegt in der fünfgeschossigen Wohnzone mit einer Ausnüt-zungsziffer (AZ) von 0,8. Der Beschwerdeführer macht nun aber geltend, diese Nutzungsmöglichkeit werde aufgrund eines privaten Bebauungsplanes eingeschränkt. Zulässig seien nurmehr zwei Vollgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss mit einer Gesamtausnutzung von ungefähr 0,7. Aufgrund dieser Einschränkungen sei ein angenommener Landwert von Fr. 800.-/m2 überrissen, insbesondere, wenn man mit Hilfe der Lageklassemethode eine Rückwärtsrechnung vornehme. In den allgemeinen Richtlinien sei Kriens einer provisorischen Lageklasse von 5,5 zugewiesen worden. Beim streitigen Grundstück sei aufgrund der konkreten Beschränkungen ein Wert von maximal 4 bis 4,5 vertretbar. Die beschränkte Nutzungsmöglichkeit wird von der Vorinstanz nicht bestritten. Aufgrund eines offensichtlich beabsichtigten Gestaltungsplanes hat die Vorinstanz die mögliche Überbauung aufgezeigt und bei einem Landwert von Fr. 800.-/m2 (also dem Richtwert) eine Lageklasse von 4,65 errechnet. Der Beschwerdeführer macht zwar geltend, dieser Gestaltungsplan sei im Zeitpunkt der Einleitung des Schatzungsverfahrens noch nicht rechtskräftig gewesen. Er bestreitet aber richtigerweise nicht, dass eine solche Nutzung aufgrund der geltenden Rechtslage grundsätzlich möglich wäre, und macht auch nicht geltend, dass die von der Vorinstanz rückwärts gerechnete Lageklassezahl unrichtig sei. Die Lageklasse-Methode beruht auf der Erkenntnis, dass der Wert des Baulandes in einem bestimmten Verhältnis zum Gesamtwert der Liegenschaft und damit auch zum Ertrag stehen muss, um langfristig wirtschaftlich tragbar zu sein. Diese Methode ist insbesondere bei nicht überbauten Grundstücken nur ein Hilfsmittel um die Haltbarkeit von Landwerten zu prüfen. Die Vorinstanz hat ausgehend vom Richtwert von Fr. 800.-/m2, eine Lageklasse von 4,65 errechnet. Dieser Wert liegt nur ungefähr 10 % über dem vom Beschwerdeführer als tragbar bezeichneten Wert von 4 bis 4,5. Massgeblich für die wirtschaftliche Tragbarkeit ist indessen eben gerade nicht der hier wohl für den Höhepunkt der Konjunktur im Liegenschaftshandel angenommene Richtpreis von Fr. 800.-/m2 sondern der schliesslich als Katasterwert festgelegte Verkehrswert von Fr. 560.-/m2. Damit ergäbe sich eine wesentlich tiefere Lageklasse. Ein ähnliches Bild ergibt sich bei dieser Berechnung bei Berücksichtigung der prozentualen Landkosten an den Anlagekosten. Bei einem Landwert von Fr. 800.-/m2 ergibt sich ein prozentualer Anteil von ca. 41 %, beim schliesslich festgelegten Verkehrswert von Fr. 560.-/m2 ein solcher von nurmehr ca. 29 %. Dieser Vergleich zeigt auf, dass der schliesslich festgelegte Verkehrswert zumindest nicht als zu hoch bezeichnet werden kann, soweit nicht besondere Gründe wesentliche Reduktionen des Landpreises bedingen. c) Als Korrekturfaktoren sind vor allem die faktischen Verhältnisse und allfällige zusätzliche rechtliche Rahmenbedingungen zu berücksichtigen. Die Weisungen zum Schatzungsgesetz zählen als Beurteilungsfaktoren auf: Baugrund, Topografie, Grundstückform, Verkehrserschliessung, übrige Erschliessung, besondere Lage, Immissionen, Nutzungsgrad und Aussennutzung (Weisungen Ziff. 11l/4). Die Vorinstanz hält dazu fest, dass das Grundstuck zentral gelegen sei, eine unproblematische Form und eine ideale Topografie aufweise. Diese Feststellungen der Vorinstanz werden vom Beschwerdeführer nicht bestritten. Tatsächliche oder, über die bereits berücksichtigten Baubeschränkungen hinausgehende, rechtliche Faktoren, die einen tieferen Verkehrswert verlangen würden, werden vom Beschwerdeführer nicht geltend gemacht und sind auch nicht einzusehen. Bei dieser unbestrittenen Sachlage erübrigen sich auch weitere Beweismassnahmen, insbesondere die Vornahme eines Augenscheines. 5. - Zusammenfassend ergibt sich, dass der festgelegte Verkehrswert von Fr. 560.-/m2 für dieses Grundstück nicht zu beanstanden ist, was auch die ausdrückliche Meinung des Fachrichters ist. Es erübrigt sich, sich mit dem von der Vorinstanz als Ausgangsbasis gebrauchten Richtpreis von Fr. 800.-/m2 näher auseinanderzusetzen. Die Beschwerde ist daher abzuweisen.