Rechtsprechung Luzern
Instanz: Obergericht Abteilung: I. Kammer Rechtsgebiet: Grundbuchrecht Entscheiddatum: 05.12.1991 Fallnummer: OG 1992 12 LGVE: 1992 I Nr. 12 Leitsatz: Art. 959 und Art. 960 ZGB. Ein im Grundbuch vorgemerktes Rückkaufsrecht schützt den Berechtigten vor Verfügungen des Eigentümers, die dem Rückkaufsrecht widersprechen. Solange der Vormerkungsschutz dauert, besteht grundsätzlich kein Raum für den Erlass einer (zusätzlichen) Verfügungsbeschränkung im Sinne von Art. 960 ZGB. Der Vormerkungsschutz gemäss Art. 959 Abs. 2 ZGB genügt.
Rechtskraft: Diese Entscheidung ist rechtskräftig. Entscheid: Im Jahre 1986 verkaufte Wilhelm S. seine landwirtschaftliche Liegenschaft an drei seiner Kinder zu Miteigentum. Gotthard S., Bruder der Käufer, machte in der Folge das bäuerliche Vorkaufsrecht zum Ertragswert geltend. Seine Klage wurde im Juni 1990 vom Bundesgericht letztinstanzlich abgewiesen (vgl. LGVE 1990 I Nr. 10). Nach Beendigung des Vorkaufsrechtsprozesses erhob Wilhelm S. gegen die Käufer der Liegenschaft eine Klage und verlangte, diese seien als Eigentümer im Grundbuch zu löschen und er (Verkäufer) als Eigentümer wieder einzutragen. Zur Begründung machte er geltend, die Käufer hätten den Kaufpreis nicht bezahlt, und berief sich auf das für diesen Fall im Kaufvertrag begründete und in der Folge von ihm ausgeübte Rückkaufsrecht. Obwohl das Rückkaufsrecht im Grundbuch vorgemerkt worden war, verlangte Wilhelm S., dass den Käufern mittels richterlicher Anordnung während der Dauer des Prozesses jegliche Verfügung über die Liegenschaft untersagt werde. Das Obergericht führte als Rekursinstanz aus: Ein im Sinne von Art. 216 Abs. 2 OR an einem Grundstück formrichtig begründetes Rückkaufsrecht ist ein persönliches Recht. Wird jedoch das Rückkaufsrecht im Grundbuch vorgemerkt, so besteht es während der in der Vormerkung angegebenen Dauer gegenüber jedem Eigentümer (Art. 683 Abs. 1 ZGB und Art. 959 Abs. 1 ZGB). Das Rückkaufsrecht als Realobligation hat zur Folge, dass es gemäss Art. 959 Abs. 2 ZGB durch die Vormerkung Wirkung gegenüber jedem später erworbenen Recht hat. Mit der Vormerkung wird der Eigentümer zwar nicht daran gehindert, Verfügungen zu treffen und namentlich beschränkte dingliche Rechte, wie Dienstbarkeiten und Grundpfandrechte, zu errichten. Der nach Ausübung des Rückkaufsrechts eingetragene Eigentümer braucht aber diese Rechte grundsätzlich nicht zu akzeptieren. Im vorliegenden Fall begründet der Kläger das Gesuch damit, es bestehe die Gefahr, die Beklagten würden die streitigen Grundstücke mit Grundpfandrechten belasten. Gestützt auf die realobligatorische Natur des Rückkaufsrechts darf sich der Käufer darauf berufen, das Grundstück nur mit jenen Lasten zu erwerben, die schon zum Zeitpunkt der Vornahme der Vormerkung bestanden haben. Der Berechtigte kann somit verlangen, dass die nachträglich begründeten dinglichen Rechte gelöscht werden (BGE 85 II 488; Homberger, Zürcher Komm., N 30 und 42 zu Art. 959 ZGB; Meier-Hayoz, Berner Komm., N 59 zu Art. 683 ZGB i. V. m. N 284ff. zu Art. 681 ZGB; Deschenaux, Das Grundbuch, Schweizerisches Privatrecht, Bd. V/3, S. 333 und S. 647). Der Berechtigte muss freilich ein Interesse an der Löschung der später begründeten dinglichen Rechte haben. Bei Pfandrechten ist nach der Lehre eine differenzierte Betrachtungsweise am Platz. Die Möglichkeit, eine Grundpfandschuld zu übernehmen, stelle für den Käufer, der sein Recht ausgeübt hat, in der Regel eine Erleichterung dar, da sich die Kaufpreisschuld entsprechend reduziere; darin sei keine Beeinträchtigung der Rechtsstellung zu sehen (Deschenaux, a.a.O., S. 648). Im vorliegenden Fall wurde der Inhalt des Rückkaufsrechts vertraglich festgelegt. Der Kaufpreis bestimmt sich nach den effektiv geleisteten Zahlungen der Käufer. Soweit die Beklagten den Kaufpreis überhaupt nicht erlegt haben, steht dem Kläger - die Rechtsbeständigkeit des Rückkaufsrechts vorausgesetzt - die Rückübertragung "zu Null" zu. Nach der Vormerkung des Rückkaufsrechts begründete Grundpfandrechte müssten daher auf Begehren des Klägers gelöscht werden. Eine Belastung über den Kaufpreis hinaus hätte der Kläger jedenfalls nicht zu dulden (Meier-Hayoz, a.a.O., N 292f. zu Art. 681 ZGB). Dass dies allenfalls zu einem weiteren Prozess führen würde, ändert nichts daran, dass bereits errichtete oder noch zu begründende Grundpfandrechte dem Recht des Klägers nicht nachteilig sein können. Der bundesrechtliche Vormerkungsschutz will eben Verfügungen des Eigentümers nicht untersagen, sondern lässt nur deren Wirksamkeit vorläufig offen. Diese Rechtslage gemäss Art. 959 Abs. 2 ZGB gilt grundsätzlich auch nach der Ausübungserklärung durch den Berechtigten und nach Erhebung des Prozesses zwischen Rückkaufsberechtigtem und Rückkaufsbelasteten. Das Bundesgericht entschied, dass ein Kaufsrecht erst als ausgeübt gelte, wenn der Berechtigte als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sei. Bis zu jenem Zeitpunkt bestehe jedenfalls der Vormerkungsschutz (Urteil vom 12. Oktober 1978 in ZBGR Bd. 60 S. 381ff.). Zwar hat das Urteil Kritik erfahren, doch herrscht Übereinstimmung darüber, dass der Vormerkungsschutz - ungeachtet der Ausübungserklärung - während der in der Vormerkung angegebenen Zeit gilt (Art. 683 ZGB). Läuft der Berechtigte Gefahr, den Vormerkungsschutz, allenfalls infolge eines Prozesses, vor der Eintragung des Eigentums im Grundbuch zu verlieren, muss er rechtzeitig eine Verfügungsbeschränkung gemäss Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB erwirken (so Hans Huber in ZBGR Bd. 60 S. 385f.; vgl. auch Deschenaux, a.a.Q, S. 368 N 79 und S. 647 N 21). Die Parteien begründeten das Rückkaufsrecht im Jahre 1986. Eine besondere Vereinbarung über die Dauer der Vormerkung haben sie - soweit ersichtlich - nicht getroffen, weshalb vom ordentlichen zehnjährigen Vormerkungsschutz gemäss Art. 683 Abs. 2 ZGB auszugehen ist. Während dieser Frist können dingliche Verfügungen, namentlich eine hypothekarische Belastung der Grundstücke, dem Kläger nicht schaden. Der bundesrechtliche Vormerkungsschutz sichert das Rückkaufsrecht des Klägers hinreichend. Für den Erlass einer Verfügungsbeschränkung gemäss Art. 960 Abs. 1 Ziff. 1 ZGB bleibt somit kein Raum. Sollte der Prozess vor Ablauf der Vormerkungsdauer nicht abgeschlossen werden, so könnte der Kläger die Anordnung einer Verfügungsbeschränkung beantragen. Im heutigen Zeitpunkt aber besteht keine Veranlassung, dem Kläger einen doppelten Vormerkungsschutz zu gewähren. Im übrigen lässt auch das Institut der Verfügungsbeschränkung grundsätzlich Eintragungen zu, mit der gleichen Einschränkung, dass diese dem durch Vormerkung geschützten Recht nicht nachteilig werden können (Art. 960 Abs. 2 ZGB). Eine Verfügungsbeschränkung würde daher das Rückkaufsrecht des Klägers nur soweit sichern, als es bereits aufgrund von Art. 959 Abs. 2 ZGB geschützt ist (vgl. auch Urteil der I. Kammer des Obergerichtes vom 6. Juli 1988 i. S. A. gegen E. und S.).