Rechtsprechung Luzern
Instanz: Obergericht Abteilung: I. Kammer Rechtsgebiet: OR (Obligationenrecht) Entscheiddatum: 04.08.2003 Fallnummer: 11 03 74 LGVE: 2003 I Nr. 23 Leitsatz: Art. 257h Abs. 2 und 257f OR. Weigert sich ein Mieter, die Besichtigung der Liegenschaft durch Kaufinteressenten zu dulden, oder stellt er an eine solche Besichtigung übertriebene Anforderungen, begeht er eine Sorgfaltspflichtverletzung. Diese berechtigt den Vermieter aber nur dann zur ausserordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses, wenn alle übrigen Voraussetzungen gemäss Art. 257f OR erfüllt sind. Rechtskraft: Diese Entscheidung ist rechtskräftig. Entscheid: Art. 257h Abs. 2 und 257f OR. Weigert sich ein Mieter, die Besichtigung der Liegenschaft durch Kaufinteressenten zu dulden, oder stellt er an eine solche Besichtigung übertriebene Anforderungen, begeht er eine Sorgfaltspflichtverletzung. Diese berechtigt den Vermieter aber nur dann zur ausserordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses, wenn alle übrigen Voraussetzungen gemäss Art. 257f OR erfüllt sind.
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Die Beklagten waren seit 1994 Mieter der Liegenschaft A. in Luzern. Das Mietverhält-nis wurde ursprünglich auf eine feste Dauer von fünf Jahren eingegangen und nach deren Ablauf bis Ende September 2004 verlängert. Am 4. Oktober 2002 kündigte der Vermieter (Rechtsvorgänger der Kläger) das Mietverhältnis per 30. November 2002 gestützt auf Art. 257f Abs. 3 OR ausserordentlich wegen behaupteter Sorgfaltspflichtverletzung der Beklagten im Zusammenhang mit der Besichtigung der Liegenschaft durch potenzielle Käufer. Diese Kündigung wurde von den Beklagten bei der kantonalen Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht angefochten. Im Befehlsverfahren auf Ausweisung der Beklagten aus der Liegenschaft stellte der zuständige Amtsgerichtspräsident fest, dass die Kündigung vom 4. Oktober 2002 ungültig sei. Der dagegen von der Vermieterschaft erhobene Rekurs wurde vom Obergericht abgewiesen.
Aus den Erwägungen: 6.- Bei der Kündigung gestützt auf Art. 257f OR handelt es sich um einen besonders geregelten Anwendungsfall der für Dauerschuldverhältnisse typischen ausserordentlichen Beendigungsmöglichkeit des wichtigen Grundes. Die Kündigung gestützt auf Art. 257f ist an das Vorliegen besonderer gesetzlicher Voraussetzungen gebunden. Sind nicht alle diese Voraussetzungen erfüllt, fehlt dem Vermieter die Berechtigung zur ausserordentlichen Ver-tragsauflösung (Higi, Zürcher Komm., N 48 f. zu Art. 257f OR).
6.1. Erste und grundlegende Voraussetzung der Kündigung nach Art. 257f OR ist eine Verletzung der Pflicht des Mieters zur Sorgfalt und Rücksichtnahme (SVIT-Kommentar Mietrecht, 2. Aufl., Zürich 1998, N 32 zu Art. 257f OR; Higi, a.a.O., N 50 zu Art. 257f OR). Ge-mäss Art. 257h Abs. 2 OR muss der Mieter dem Vermieter gestatten, die Sache zu besichti-gen, soweit dies für den Unterhalt, den Verkauf oder die Wiedervermietung notwendig ist. Sind die Voraussetzungen erfüllt, welche diese Duldungspflicht entstehen lassen (Notwen-digkeit, rechtzeitige Anzeige, Rücksichtnahme auf die Interessen des Mieters), und weigert sich der Mieter trotzdem, Arbeiten oder Besichtigungen zu dulden, so stehen dem Vermieter zur Durchsetzung seiner Rechte Klage auf Duldung (Befehl), Schadenersatzklage, ausseror-dentliche Kündigung gestützt auf Art. 257f Abs. 3 und 4 OR sowie die ordentliche Kündigung bei unbefristeten Mietverhältnissen zur Verfügung (Higi, a.a.O., N 32 und 40 ff. zu Art. 257h OR). Besichtigungen im Zusammenhang mit dem Verkauf der Mietsache setzen konkrete Verkaufsverhandlungen voraus. In Bezug auf die besichtigenden Personen erstreckt sich die Duldungspflicht ebenfalls auf die Kaufinteressenten. Der Mieter kann jedoch verlangen, dass die Kaufinteressenten die Sache nur im Beisein des Vermieters besichtigen. Ebenso steht es ihm zu, zu verlangen, dass zur Besichtigung eine ganze Gruppe von Interessenten zusam-mengefasst wird (Higi, a.a.O., N 37 zu Art. 257h OR; SVIT-Kommentar Mietrecht, a.a.O., N 20 zu Art. 257h OR; Weber/Zihlmann, Basler Komm., 2. Aufl., Basel 1996, N 4 zu Art. 257h OR).
6.1.1. Der Amtsgerichtspräsident hielt dafür, die Beklagten hätten im Zusammenhang mit der am 17. Juli 2002 vom damaligen Vermieter angekündigten Liegenschaftsbesichti-gung berechtigte Anliegen zu deren Durchführung vorgebracht. Sie hätten aufgrund einer früheren Äusserung des Vermieters vom 25. Juni 2001, dass keine Verkaufsverhandlungen geführt und kein Verkaufsentscheid gefällt werde, bevor das Mietverhältnis beendet sei oder mindestens die Beendigung unmittelbar bevorstehe, offensichtlich nicht mit einem baldigen Verkauf der Liegenschaft rechnen müssen. Der damalige Vermieter habe den Beklagten eine sehr kurze Frist zur Stellungnahme zu den vorgeschlagenen Terminen gewährt. Auf-grund dessen könne den Beklagten nicht vorgeworfen werden, sie hätten ihre Pflicht zur Duldung von Besichtigungen verletzt. Soweit ersichtlich, sei der damalige Vermieter nicht auf die berechtigten Anliegen der Beklagten eingegangen und habe sich auch nicht um eine ein-vernehmliche Regelung bemüht. Vielmehr habe er zur Durchsetzung seines Anspruchs auf Be-sichtigung der Liegenschaft ein Befehlsverfahren eingeleitet. Den Beklagten sei mit Ent-scheid vom 9. September 2002 richterlich befohlen worden, die Besichtigung der Liegen-schaft durch die Vertreter des Vermieters am 23. und 30. September 2002 zu dulden. Dabei könne festgehalten werden, dass sich die Beklagten dem damaligen Begehren zumindest im Hauptantrag widersetzt hätten. Anderseits sei festzuhalten, dass der (unbegründete) Ent-scheid vom 9. September 2002 von den Beklagten akzeptiert worden sei. Dem Anspruch des Vermieters auf Durchführung der Besichtigung stehe jener des Mieters auf ungestörten Gebrauch der Mietsache gegenüber. Die Beklagten hätten im Zusammenhang mit der Durchführung der Besichtigungen Forderungen gestellt, welche zwar nicht unberechtigt, aber doch überspitzt gewesen seien. Auf der anderen Seite habe der frühere Vermieter wenig unternommen, um den Beklagten diesbezüglich entgegenzukommen. Auf den berechtigten Wunsch der Beklagten nach zusätzlichen Informationen zu den an der Besichtigung teilneh-menden Personen und nach vorgängiger Festlegung des Ablaufs der Besichtigungen sei er nicht eingegangen. Er habe sich damit begnügt, den Beklagten minimale Informationen zu-kommen zu lassen. Insgesamt sei festzuhalten, dass zwischen den damaligen Mietvertrags-parteien ein gespanntes Verhältnis geherrscht habe. Aufgrund des vom damaligen Vermieter gewählten Vorgehens sei die Reaktion der Beklagten gemäss E-Mail vom 20. September 2002 nicht als Verletzung der Duldungspflicht zu betrachten. Die Beklagten hätten die Durch-führung der Besichtigung nicht verweigert. Aufgrund der Unterlagen ergebe sich auch nicht, dass die vom damaligen Vermieter angeforderte Polizeipräsenz notwendig gewesen wäre. Die Kläger behaupteten auch nicht substanziiert genug, inwiefern es die Beklagten mit ihrem Verhalten verunmöglicht hätten, das Grundstück den interessierten Personen zu zeigen.
6.1.2. Die Kläger rügen diese Erwägungen als unhaltbar. Die Beklagten hätten sich anlässlich einer telefonischen Besprechung vom 17. Juli 2002 geweigert, über Besichti-gungstermine überhaupt zu diskutieren. Ein Chargé-Brief vom gleichen Datum, welcher Terminvorschläge enthalten habe, sei gar nicht beantwortet worden. Aus dem Brief der Be-klagten vom 23. Juli 2002 ergebe sich ohne weiteres, dass die Beklagten die Durchführung von Besichtigungsterminen an unhaltbare, sachfremde und an Nötigung grenzende Bedin-gungen geknüpft hätten, was sich bereits aus dem von den Klägern beim selben Amtsge-richtspräsidenten eingereichten Befehlsgesuch betreffend Durchsetzung des Besichtigungs-anspruchs ergebe.
6.1.3. Vorerst ist festzuhalten, dass der Amtsgerichtspräsident sich nur mit jenen Ar-gumenten auseinanderzusetzen hatte, die im vorliegenden Verfahren von den Parteien vor-getragen worden waren. Er war nicht verpflichtet, die Akten des früheren Befehlsverfahrens von Amtes wegen beizuziehen und darin nach Argumenten zu suchen, die von den Parteien im vorliegenden Verfahren nicht vorgetragen worden waren. Die in der vorliegenden Miet-rechtsstreitigkeit geltende Untersuchungsmaxime (Art. 274d Abs. 3 OR) entbindet die Partei-en nicht davon, bei der Feststellung des entscheidwesentlichen Sachverhalts aktiv mitzuwir-ken und die allenfalls zu erhebenden Beweise zu bezeichnen. Die Parteien tragen auch im Bereich der Untersuchungsmaxime die Verantwortung für die Sachverhaltsermittlung (LGVE 2000 I Nr. 44). Dies gilt vorliegend umso mehr, als beide Parteien anwaltlich vertreten sind. Zudem legen die Kläger nicht schlüssig dar, inwiefern sich aus dem Gesuch zum früheren Befehlsverfahren betreffend Durchsetzung des Besichtigungsanspruchs die Unhaltbarkeit der angefochtenen Erwägung ergeben soll.
6.1.4. Der frühere Vermieter hat alle Voraussetzungen, welche die Pflicht zur Duldung von Besichtigungen begründen, erfüllt. Dass die Besichtigung durch Kaufinteressenten not-wendig war und der damalige Eigentümer und Vermieter ernsthafte Verhandlungen mit Kauf-interessenten führte, ist unbestritten. Der Vermieter hatte sich auch rechtzeitig mit Schreiben seines Anwaltes vom 17. Juli 2002 an die Beklagten gewandt und ihnen darin mehrere Mög-lichkeiten zwischen dem 2. und dem 23. August 2002 für zwei Besichtigungstermine vorge-schlagen. Zwar trifft es zu, dass der Vermieter den Beklagten eine sehr kurze Antwortfrist setzte. Anderseits ist unbestritten geblieben, dass der Vermieter bzw. dessen Rechtsvertre-ter die Beklagten am 17. Juli 2002 bereits telefonisch kontaktiert hatte, von Seiten der Be-klagten eine Terminvereinbarung aber verweigert wurde. Zudem regelt der Mietvertrag das Besichtigungsrecht dahingehend, dass notwendige Besichtigungen dem Vermieter jederzeit während des Tages nach telefonischer Voranmeldung gestattet seien, was zulässig ist, da die Ausgestaltung der Modalitäten der Besichtigung im übereinstimmenden Belieben der Parteien steht und Art. 257h OR insoweit dispositiver Natur ist (Higi, a.a.O., N 4 zu Art. 257h OR; SVIT-Kommentar Mietrecht, a.a.O., N 2 zu Art. 257h OR). Nachdem die Beklagten mit Schreiben vom 23. Juli 2002 u.a. verlangt hatten, dass ihnen die Personalien der Kaufinte-ressenten spätestens eine Woche vor der Besichtigung bekannt gegeben würden und zu-dem Besichtigungstermine erst gegen Ende September 2002 vorschlugen, ist es nicht zu beanstanden, dass der damalige Vermieter seinen Anspruch auf Durchsetzung der Besichti-gung im Befehlsverfahren erwirkte. Insoweit ist den Klägern beizupflichten, dass sich der damalige Eigentümer und Vermieter die Erstreitung seines Besichtigungsanspruchs nicht entgegenhalten lassen müsse. So betrachtet stellte das Verhalten der Beklagten vor Einlei-tung des Befehlsverfahrens zur Durchsetzung des Besichtigungsrechts eine Sorgfaltspflicht-verletzung im Sinne von Art. 257f OR dar. Der damalige Vermieter nahm diese Sorgfalts-pflichtverletzung indessen nicht zum Anlass für eine fristlose Auflösung des Mietvertrags, sondern entschied sich, seinen Anspruch auf Besichtigung im Befehlsverfahren durchzuset-zen.
6.1.5. Es fragt sich, ob die Beklagten im Zusammenhang mit den durch den Amtsge-richtspräsidenten angeordneten Besichtigungsterminen vom 23. und 30. September 2002 ihre Pflicht zur Sorgfalt und Rücksichtnahme verletzt haben. Der damalige Vertreter des Vermieters wandte sich mit Telefax vom 20. September 2002 an die Beklagten. Er teilte ih-nen u.a. mit, dass am Besichtigungstermin vom 23. September 2002 ca. sechs bis acht Per-sonen die Liegenschaft besichtigen würden und dass im Auftrag des Grundeigentümers die Kaufinteressenten durch Herrn K. und/oder Frau C. von der C. Finance und/oder Frau W. oder Dr. X. vom Anwaltsbüro X. durch die Liegenschaft geführt würden. In einem Antwortfax vom gleichen Tag verlangten daraufhin die Beklagten, dass ihnen die Personalien (Name, Vorname, Wohnadresse) der sechs bis acht Personen für den ersten Besichtigungstermin (23.9.2002) mitgeteilt würden. Sie stellten in Aussicht, dass nur Personen Zutritt zum Grund-stück gewährt werde, welche sich angemeldet hätten und sich mittels Pass, ID oder Führer-ausweis ausweisen könnten, andere Personen würden konsequent weggewiesen. Im Weite-ren verlangten sie einen Zeitplan für die Besichtigung sowie, dass jeweils nur einer einzel-nen, kleinen Gruppe Zutritt gewährt werde, dass keine Gegenstände berührt werden dürften und keine Bildaufzeichnungen gestattet seien, was auch für die Begleitpersonen gelte. Ab-schliessend hielten sie fest: "Bei Widerhandlung wird die Besichtigung abgebrochen." Soweit dieses Schreiben berechtigte Anliegen der Beklagten enthielt, wie z.B. die Besichtigung in kleinen Gruppen, erwies es sich als überflüssig, da der vormalige Vermieter den Beklagten im Befehlsgesuch bereits die verbindliche Zusicherung abgegeben hatte, er sei bei diesen Besichtigungen dauernd durch zwei Personen vertreten, es würden nur Personen zugelas-sen, die sich persönlich für den Kauf der Liegenschaft interessierten oder die persönlich ei-nen Interessenten verträten, und die Besucher würden innerhalb der Besichtigungstermine einzeln oder in kleinen Gruppen gestaffelt eingeladen sowie bei der Besichtigung begleitet. Angesichts dieser Ausgangslage durften die Beklagten an die Modalitäten der Besichtigung keine weiteren Bedingungen knüpfen. Insbesondere waren sie nicht berechtigt, Ausweiskon-trollen bei den Kaufsinteressenten zu verlangen. Es lag in der Verantwortung des Vermie-ters, dafür zu sorgen, dass die Besichtigung in geordneten Bahnen ablief. So gesehen stellte auch der Fax der Beklagten vom 20. September 2002 eine Verletzung der Pflicht der Beklag-ten zur Sorgfalt und Rücksichtnahme dar. Das Verhalten der Beklagten im Vorfeld der Be-sichtigung vom 23. September 2002 kam einer Verweigerung gleich, indem sie eine Aus-weiskontrolle verlangten, die ihnen nicht zustand. Ihr diesbezügliches Verhalten ist daher ebenfalls als Verstoss gegen die Pflicht des Mieters zur Sorgfalt und Rücksichtnahme zu werten. Es ist daher auch in diesem Punkt nachvollziehbar, wenn der damalige Vermieter zur geordneten Durchführung der Besichtigungen polizeiliche Hilfe anforderte, da er nicht ver-pflichtet werden konnte, weitere Verzögerungen in Kauf zu nehmen oder die Kaufinteressen-ten der seitens der Beklagten in Aussicht gestellten Ausweiskontrolle auszusetzen. Der Vermieter bzw. dessen Rechtsvertreter nahm aber auch dieses Verhalten der Be-klagten nicht zum Anlass für eine ausserordentliche Auflösung des Mietverhältnisses, son-dern informierte die Beklagten mit Schreiben vom 21. September 2002 über den Beizug der Polizei für die Besichtigung. Im Weiteren unterrichtete er die Beklagten davon, dass ihm Namen und Adressen der Besucher bekannt seien und diese in Kleinstgruppen durch die Liegenschaft geführt würden. Schliesslich fügte er bei, die Beklagten hätten die Besichtigung gemäss klarem richterlichem Befehl zu dulden und nicht in irgendeiner Form zu gestalten, zu beeinflussen oder gar zu behindern. Er forderte die Beklagten auf, die gesetzlich geforderte Sorgfalt und Rücksichtnahme aufzuwenden, insbesondere den richterlichen Befehl zu akzep-tieren, die Begehung anlässlich der Besuchstermine ungehindert zu dulden und den anwe-senden Polizeibeamten, den Besuchern und den Vertretern des Vermieters mit Anstand und Respekt zu begegnen, ansonsten es dem Vermieter definitiv nicht mehr zuzumuten wäre, das Mietverhältnis weiterzuführen. Damit wurde den Beklagten die ausserordentliche Auflö-sung des Mietvertrages angedroht für den Fall, dass sie sich der Besichtigung widersetzen oder an diese weitergehende Anforderungen stellen sollten.
6.1.6. Zusammenfassend ist somit festzuhalten, dass sich die Beklagten im Vorfeld der Besichtigung sorgfaltswidrig verhielten, dass der damalige Vermieter diese Sorgfaltswidrig-keiten aber nicht zum Anlass für eine ausserordentliche Kündigung nahm, sondern seinem Besichtigungsanspruch durch das Erwirken eines Duldungsbefehls sowie durch den Beizug der Polizei Nachachtung verschaffte.
6.2. Zweite Voraussetzung zur ausserordentlichen Kündigung ist die Fortsetzung der abgemahnten Sorgfalts- oder Rücksichtnahmepflichtverletzung durch den Mieter. Darunter ist grundsätzlich jede nach der Abmahnung auftretende erneute Pflichtverletzung des Mie-ters zu verstehen, die in einem sachlichen Zusammenhang mit der gerügten Pflichtverlet-zung steht. Es genügt ein dem Gerügten gleichartiger neuer Verstoss (gleichartige erneute Sorgfaltspflicht- bzw. Rücksichtnahmepflichtverletzung), nicht aber ein völlig anderer, weil das dem Sinn und Zweck der Mahnung widerspräche. Die Mahnung hat die Pflichtverletzung durch den Mieter zu konkretisieren; der Mieter muss wissen, was ihm vorgeworfen wird (Higi, a.a.O., N 56 f. zu Art. 257f OR; SVIT-Kommentar Mietrecht, a.a.O., N 42 ff. zu Art. 257f OR).
6.2.1. Eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung findet sich vorliegend im Schreiben des früheren Vermieters vom 21. September 2002 an die Beklagten, mit welchem diese auf-gefordert wurden, die gesetzlich geforderte Sorgfalt und Rücksichtnahme aufzuwenden, ins-besondere den richterlichen Befehl bedingungslos zu akzeptieren, die Begehung anlässlich der Besuchstermine ungehindert zu dulden und dabei den anwesenden Polizeibeamten, den Besuchern und den Vertretern des Vermieters mit Anstand und Respekt zu begegnen. Ab-schliessend wird festgehalten: "Sollten Sie dazu nicht mehr fähig sein, wird es dem Vermie-ter definitiv nicht mehr zumutbar sein, das Mietverhältnis weiterzuführen."
6.2.2. Der Amtsgerichtspräsident erwog hinsichtlich des Verhaltens der Beklagten bei der Durchführung der Besichtigungen, die Kläger behaupteten nicht substanziiert genug, inwiefern es die Beklagten mit ihrem Verhalten verunmöglicht hätten, das Grundstück den interessierten Personen zu zeigen. Konkrete Behauptungen diesbezüglich fehlten.
Die Kläger rügen dies unter Verweis auf Ziff. 10 ihres Gesuchs vom 15. Januar 2003 an die Vorinstanz und die dort angerufenen Zeugen und machen geltend, der Verzicht auf die beantragte Zeugeneinvernahme sei unverständlich.
Zunächst ist festzuhalten, dass der Verweis auf vorinstanzliche Rechtsschriften zur Begründung des Rekurses nicht genügt, sondern dass sich die rekurrierende Partei mit den Argumenten der Vorinstanz auseinandersetzen und dartun muss, weshalb deren Entscheid in den angefochtenen Punkten falsch sein soll (Studer/Rüegg/Eiholzer, a.a.O., N 2 zu § 260 ZPO; Max. XI Nr. 642). Dieser Begründungspflicht kommen die Kläger mit ihrem Hinweis auf Ziff. 10 des Gesuchs an die Vorinstanz nicht nach. Selbst wenn man diesen Verweis zulas-sen und auf die Angaben im Gesuch abstellen würde, könnten die Kläger daraus nichts zu ihren Gunsten ableiten. Sie hatten in Ziffer 10 ihres Gesuchs ausgeführt, die Besucher hät-ten sich wie bei einem Spiessrutenlauf mit einer offensichtlich feindschaftlichen, abweisen-den Atmosphäre abfinden müssen. Einzelne Interessenten hätten nach diesem Vorfall ihr Kaufsinteresse umgehend zurückgezogen, weil sie befürchtet hätten, ständig an dieses "irre, unwürdige und feindschaftliche" Verhalten der Beklagten erinnert zu werden. Die Beklagten hätten den Vermieter in seinen Verkaufsbemühungen behindert und es ihm "mit ihrem wider-lichen Verhalten" verunmöglicht, das Grundstück allen Interessierten unter normalen Bedin-gungen anzubieten. Mit diesen pauschalen Anschuldigungen ist die behauptete Vertragsver-letzung der Beklagten nicht ausreichend substanziiert, wie der Amtsgerichtspräsident zutref-fend festgehalten hat. Es lässt sich daraus nämlich nicht mit hinreichender Schlüssigkeit ent-nehmen, inwiefern genau sich die Beklagten anlässlich der Besichtigungen unkorrekt verhal-ten haben sollen. Es fehlt auch an konkreten Angaben, welche Verkaufsinteressenten sich aufgrund welcher konkreten Verhaltensweisen der Beklagten zurückgezogen haben sollen. Die fehlenden tatsächlichen Vorbringen können auch nicht durch Anrufung von Zeugen ge-heilt werden (Studer/ Rüegg/Eiholzer, a.a.O., N 4 zu § 70 ZPO; LGVE 1987 I Nr. 21 E. 5 a.E.). Demzufolge ist eine Vertragsverletzung der Beklagten anlässlich der beiden Besichti-gungstermine nicht nachgewiesen.
6.3. Da eine Pflichtverletzung der Beklagten anlässlich der beiden Besichtigungen nicht nachgewiesen ist, erübrigen sich Ausführungen zur dritten Voraussetzung der ausserordent-lichen Kündigung gemäss Art. 257f OR, der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietver-hältnisses.
I. Kammer, 4. August 2003 (11 03 74)