241 Enteignung 13 Expropriaziun Espropriazione Enteignungsrecht bei ZöBA. Berechnung Enteignungsentschädigung. – In den Art. 28 und 97 KRG ist das formelle Enteignungsrecht für eine ZöBA so geregelt, dass mit der konstituti- ven Genehmigung durch die Regierung der Grundord- nung der Gemeinde dieses Recht unmittelbar bereits als erteilt gilt (E. 2a, b). – Für die Ermittlung der Entschädigungshöhe kann die frühere Praxis zur Kulturlandverminderungsabgabe beigezogen werden; zu jedem normalen Einfamilienhaus gehört danach, auch wenn keine Bauzone vorhanden ist, eine Landfläche von 500 bis 600 m² als Umschwung und Untergrund; dieses Vorgartenland ist faktisch somit ebenfalls wie Bauland zu bewerten und folgerichtig auch zu einem höheren Wert als Nichtbauland bzw. landwirtschaftlicher Boden zu entschädigen (E. 3a, b). Diritto di espropriazione in ZIEP. Calcolo dell’indennità d’espropriazione. – Giusta gli art. 28 e 97 della LPTC il diritto di espropriazione formale per la creazione di una ZIEP è regolato in modo tale che con l’approvazione a carattere costitutivo dell’ordinamento comunale delle zone da parte del Governo il diritto risulta già concesso al comune (cons. 2a, b). – Per determinare l’ammontare dell’indennità d’espropriazione è dato ispirarsi alla precedente prassi in materia di sottrazione di terreno agricolo; per ogni normale casa unifamiliare va pertanto considerato, anche se in zona non edificabile, un lembo di terreno di 500 – 600 m² di terreno circostante e sottostante; questo va praticamente stimato come terreno edificabile e quindi giustamente ad un valore maggiore del terreno non edificabile, rispettivamente di quello agricolo (cons. 3a, b). 32
242 13/32 Enteignung PVG 2012 Erwägungen: 2. a) In Art. 8 Abs. 2 BG vom 13. Juni 2010, von der Regierung genehmigt am 18. Januar 2011, wird für die Regelung und Geltung u. a. der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBA) auf die Vorschriften des KRG, in Kraft seit dem 1. November 2005, verwiesen. Laut Art. 28 KRG ist die ZöBA für öffentliche oder öffentlichen Interessen dienenden Bauten und Anlagen bestimmt. Untergeordnete private Nutzungen sind zulässig, wenn sie mit zonenkonformen Bauten baulich verbunden sind (Abs. 1). Bestehende Bauten und Anlagen, die dem Zonenzweck widersprechen, dürfen nur unterhalten werden (Abs. 2). Die Zone kann unterteilt werden in Zone für öffentliche Bauten und Zone für öffentliche Anlagen (Abs. 3). In Art. 97 KRG wird unter dem Titel «Formelle Enteignung» was folgt bestimmt (Abs. 1): Mit der Genehmigung der Grundordnung ist der Gemeinde das Enteignungsrecht erteilt für die darin festgesetzten Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen (Ziff. 1); Flächen oder Flächenteile in anderen Bauzonen für öffentliche oder öffentlichen Interessen dienenden Bauten und Anlagen (Ziff. 2); projektierten und für die Enteignung vorgesehenen Strassen und Wege (Ziff. 3). Weiter legt Art. 97 KRG fest: Will die Gemeinde oder eine von ihr ermächtigte Trägerschaft das Enteignungsrecht ausüben, teilt sie dies den betroffenen Grundeigentümerinnen und Grundeigentümern unter Bekanntgabe der beanspruchten Rechte und der angebotenen Entschädigung schriftlich mit. In gleicher Weise können auch die Betroffenen durch schriftliche Bekanntgabe ihres Angebotes von der Gemeinde die Ausübung des Enteignungsrechtes verlangen (Abs. 3). Können sich die Parteien über die Höhe der Entschädigung nicht einigen, kann jede Partei bei der zuständigen Enteignungskommission die Durchführung des Schätzungsverfahrens verlangen. Im Übrigen gelten die Bestimmungen der kantonalen Enteignungsgesetzgebung (Abs. 4). In Art. 98 KRG wird unter dem Titel «Materielle Enteignung» zusätzlich stipuliert: Führen Planungen zu Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen (materielle Enteignung), haben die Betroffenen einen Anspruch auf volle Entschädigung (Abs. 1). Entschädigungspflichtig ist das Gemeinwesen, welches die Eigentumsbeschränkung beschlossen hat oder gemäss Zuständigkeitsordnung hätte beschliessen müssen (Abs. 2). Bestreitet das Gemeinwesen die Entschädigungspflicht oder können sich die Parteien über die Höhe der Entschädigung nicht einigen, kann das Entschädigungsbegehren nach den Bestimmungen der kantonalen Enteignungsgesetzgebung bei der
13/32 Enteignung PVG 2012 243 zuständigen Enteignungskommission geltend gemacht werden (Abs. 4). Beträgt die zu leistende Entschädigung mehr als zwei Drittel des Wertes, der für das Grundstück im Falle einer formellen Enteignung bezahlt werden müsste, können beide Parteien die formelle Enteignung verlangen (Abs. 5). Im Lichte dieser Vorgaben gilt es hiernach über die Rechtmässigkeit des Vorgehens der Vorinstanzen (Beschwerdegegnerinnen) sowie die Angemessenheit der zugesprochenen Übernahme- bzw. Enteignungsentschädigungen für die Parzellen 3591 (bereits mit einem Ferienhaus überbaut und einer Grundstücksfläche von 1031 m²), 3590 (unüberbaut im Halte von 1113 m²) und 1039 (unüberbauter Parzellenstreifen im Halte von 223 m²) abschliessend zu entscheiden. b) Die zentrale Rechtsfrage ist hier, in welchem Zeitpunkt nach vorherigem und nach heutigem bündnerischen Recht das Enteignungsrecht für die Übernahme des privaten Eigentums durch die öffentliche Hand zum Zwecke der Realisierung der nach ZöBA vorgesehenen Bauten und Anlagen entsteht bzw. gegeben ist. Die Beschwerdeführerin verlangt, gestützt auf Art. 36 BV, dass alle dort erwähnten Voraussetzungen für die Einschränkung von Grundrechten und insbesondere eine klare gesetzliche Grundlage sowie das ausgewiesene öffentliche Interesse erfüllt sein müssten. Bereits in Art. 27 Abs. 4 aKRG, gültig bis 31. Oktober 2005, hiess es ausdrücklich: «Ist der Zonenplan genehmigt, können die betroffenen Grundeigentümer durch schriftliche Bekanntgabe ihres Angebots die Übertragung des Eigentums an die Gemeinde verlangen. Der Gemeinde steht das gleiche Recht zu. Kommt keine Einigung zustande, so kann jede Partei bei der zuständigen Enteignungskommission die Durchführung des Schätzungsverfahrens verlangen.» Somit war schon damals die Erteilung des Enteignungsrechts (im Zuge der ZöBA-Zuteilung) mit der Genehmigung durch die Regierung implizit vorausgesetzt bzw. enthalten (vgl. dazu auch VGE 237/93 = PVG 1993 Nr. 52 und VGE 288/98, alle die hier interessierende Gemeinde betreffend). Mit der Totalrevision 2005 wurde im neuen Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden (KRG; gültig ab 1. November 2005) die Erteilung des Enteignungsrechtes ausdrücklich in den Art. 28 und 97 KRG so geregelt, dass mit der Genehmigung der Grundordnung der Gemeinde dieses Recht als erteilt gilt, insbesondere auch für die darin festgesetzten Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBA; zu Art. 97 Abs. 1 Ziff. 1 KRG vgl. Botschaft der Regierung an den Grossen Rat; Heft Nr. 3/2004 – 2005, S. 310 – 311). Die durch Art. 36 BV geforderte gesetzliche Grundlage für die di-
13/32 Enteignung PVG 2012 244 rekte Erteilung des Enteignungsrechts für die ZöBA war folglich sowohl nach altem als auch neuem KRG vorhanden. Im Übrigen ist davon auszugehen, dass das Vorliegen eines dafür nötigen überwiegenden öffentlichen Interesses an sich schon anlässlich der regierungsrätlichen Genehmigung zu prüfen war bzw. dessen Fehlen im Zuge des dort möglichen Planungsbeschwerdeverfahrens nach Art. 101 KRG und anschliessend noch mit Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden anzufechten gewesen wäre. Vorliegend stammt die ZöBA-Zuweisung der Parzellen 3591, 3591 und 1039 aus den 70er-Jahren und sie wurde danach immer wieder (1988, 1993, 1997/1998, 2002/2003) und zuletzt sogar nochmals mit der generellen Revision des kommunalen Baugesetzes im Jahre 2010/2011 ausdrücklich bestätigt. Aufgrund dieses Ereignisablaufes wurde das entsprechende Enteignungsrecht aber ebenfalls immer wieder von Neuem rechtskräftig bestätigt. Dass dafür ein öffentliches Interesse offensichtlich nicht vorhanden wäre, wie dies die Beschwerdeführerin mit Nachdruck behauptet, trifft gemäss den konkreten Angaben der Gemeinde bis heute aber eindeutig und nachweislich nicht zu. Deshalb erübrigen sich im konkreten Fall auch Zeugenaussagen von Nachbarn zur Bestätigung der Nichtverwendung der Ballonwiese zu öffentlichen Anlässen und Zwecken. Neu lässt Art. 28 KRG sogar untergeordnete private Verwendungen zu, was eine Ausweitung der Möglichkeiten für eine Enteignung bedeutet. Eine Verjährung der ZöBA- Zuweisung, welche rechtlich ohnehin fragwürdig erscheint, ist vorliegend klarerweise nicht anzunehmen, weil die letzte Bestätigung (2010/2011) erst vor zwei Jahren ohne irgendwelche Beanstandungen oder Anfechtung seitens der Beschwerdeführerin erfolgt ist. Demnach ist die Vorinstanz aber zu Recht auf den Aspekt der Ausübung des Enteignungsrechtes an sich nicht mehr eingegangen. Der in erster Linie gestellte Hauptantrag der Beschwerdeführerin (Aberkennung des Enteignungsrechts) erweist sich damit als unbegründet, was zur Abweisung der Beschwerde in diesem Punkt führt. 3. a) Zu klären und zu entscheiden bleibt damit noch die Rechtmässigkeit der ermittelten Entschädigungshöhe für die behördliche Übernahme der allesamt (seit 1978) der ZöBA zugeteilten Parzellen 3591, 3590 und 1039 im Halte von zusammen 2367 m². Zur Bewertung der genannten Grundstücke ist festzuhalten, dass der hier eingesetzte Ausgangswert von Fr. 12.– pro Quadratmeter (m²) für landwirtschaftlichen Boden bzw. Nichtbauland grundsätzlich als an der oberen Grenze liegend zu betrachten und
13/32 Enteignung PVG 2012 245 somit zu bestätigen ist. Die Berechnung der Entschädigungen für die Parzellen 3590 (1113 m² × Fr. 12.– / m² = Fr. 13 356.–) und 1039 (223 m²× Fr. 12.– / m² = Fr. 2676.–) sind demnach korrekt erfolgt und nicht zu beanstanden. Der Schätzungswert des auf Parzelle 3591 stehenden Ferienhauses mit der Versicherungsnummer 903 ist durch die Vorinstanz (Beschwerdegegnerin 1) hingegen aufgrund des Realwertes mit Fr. 364 572.– festgelegt worden, was grundsätzlich als fraglich erscheint. Zu entschädigen ist nämlich der Verkaufswert im Zeitpunkt der Übernahme des Grundstückes, d. h. im letzten Sommer, wozu die vorliegende amtliche Schätzung vom 6. Oktober 2011 bestens geeignet ist. Die Beschwerdeführerin verlangt ausdrücklich, dass die bereits mit einem Ferienhaus überbaute Parzelle 3591 im Umfang von 1031 m² zum Verkehrswert gemäss amtlicher Schätzung für Bauland zu entschädigen sei, was gesamthaft für Haus und Boden nach dem Verkehrswert einen Betrag von Fr. 524 000.– ergeben würde. Die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 2) wendet diesbezüglich jedoch zu Recht ein, dass die Schätzung der ganzen Parzelle 3591 als Bauland zum Verkehrswert der langjährigen Zoneneinteilung als ZöBA widerspräche und somit nicht zulässig sein könne. Für die Berechnung der Bodenfläche einer teils bereits überbauten, aber noch immer nicht einer eigentlichen Bauzone zugeteilten Parzelle ist die Praxis des Verwaltungsgerichts im Zusammenhang mit der Ermittlung der früheren Kulturlandverminderungsabgabe anwendbar (vgl. PVG 1996 Nr. 53, 2000 Nr. 75, 1989 Nr. 59, 1978 Nr. 76). Konkret ist das Verwaltungsgericht in solchen Fällen stets davon ausgegangen, dass zu jedem normalen Einfamilienhaus (wie hier von ca. 113 m²; inkl. Garage) unabhängig von der Zoneneinteilung eine Landfläche von 500 – 600 m² als Untergrund und Umschwung gehört. Das entsprechende Vorgartenland ist ebenfalls als der Landwirtschaft entzogene Bodenfläche (faktisches Bauland) zu bewerten und somit auch zu einem entsprechend höheren Bodenwert abzugelten (statt vieler: PVG 1992 Nr. 21, VGU A 2002 27 E. 3b, A 2001 33 E. 3b, A 1999 85 E. 3, A 1999 74 E. 2a, A 1999 89 E. 2a, A 2000 107 E. 3). b) Die Übernahme dieser Berechnungspraxis erscheint auch vorliegend als gerechtfertigt, was bedeutet, dass nicht unbesehen auf den Verkehrswert von Fr. 524 000.– gemäss amtlicher Schätzung vom 6. Oktober 2011 für die ganze Parzelle 3591 im Umfang von 1031 m² abgestellt werden kann. Bei der Parzelle 3591 (Einfamilienhaus plus Umschwung) ist nach dieser Praxis nur von einer Bodenfläche von 550 m² zum höheren Landwert von
13/32 Enteignung PVG 2012 246 Fr. 213.– / m² auszugehen und die Restfläche von 481 m² (1031 m² minus 550 m²) mit Fr. 12.– / m² zu bewerten. Umgerechnet ergibt sich für die Restfläche danach eine Verminderung des Bodenwertes von Fr. 96 681.– (481 m² × Fr. 201.– / m²), welche vom amtlich zuletzt geschätzten Gesamtverkehrswert von Fr. 524 000.– noch in Abzug gebracht werden muss. Der entschädigungspflichtige Gesamtvergütungsbetrag für die Parzelle 3591 beträgt bei Anwendung dieser «Umschwungs-/Vorgartenpraxis» korrekt Fr. 427 319.– (Fr. 524 000.– minus Fr. 96 681.–). Im Umfang des daraus resultierenden Differenzbetrages von Fr. 62 747.– (Fr. 427 319.– minus bereits behördlich anerkannter Übernahmeentschädigung von Fr. 364 572.– für Parzelle 3591 mit älterem Ferienhaus) ist das Begehren der Beschwerdeführerin um Erhöhung der Enteignungsentschädigung daher berechtigt und ihre Beschwerde folgerichtig teilweise gutzuheissen. Im Übrigen gibt es an den Berechnungen der Vorinstanz für die Entschädigungen der beiden unüberbauten und seit 34 Jahren rechtskräftig in der ZöBA gelegenen Parzellen 3590 und 1039 (1113 m² und 223 m² à jeweils Fr. 12.– / m² als Entschädigung) jedoch nichts auszusetzen. R 12 92 Urteil vom 22. Januar 2013 Die dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist noch hängig.