11/25 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2005 163 Baugesuch. Erfordernis der Zustimmung aller Eigentümer einer AZ-Einheit. Fehlende gesetzliche Grundlage. – Weil AZ-Einheiten mangels gesetzlicher Grundlage we- der ein virtuelles Grundstück bilden noch als Fläche für die Berechnung der zulässigen AZ dienen können, ist es auch nicht zulässig, für Nutzungstransporte von einzel- nen Parzellen einer AZ-Einheit auf andere die Zustim- mung der weiteren Grundeigentümer einer AZ-Einheit zu fordern. Domanda di costruzione. Necessità dell’accordo di tutti i proprietari di un’unità IS. Assenza di una base legale. – Poiché, in assenza di una base legale, le unità IS non formano virtualmente un fondo e non possono neppure servire come superficie per il calcolo dell’IS ammissibile, non è neppure permesso, per dei trasferimenti dello sfruttamento da singole particelle di un’unità IS ad altre richiedere l’accordo degli altri proprietari fondiari di una unità IS. Erwägung: 2. a) Zu prüfen bleibt, ob für die geplante Überbauung die Zustimmung aller in die AZ-Einheit BG S. involvierten Grundeigentümer erforderlich ist. Bei der Beurteilung der sich in diesem Zusammenhang stellenden Fragen ist von Art. 56 BG auszugehen. Danach gilt als anrechenbare Landfläche die von der Baueingabe erfasste, baulich noch nicht ausgenutzte Grundstücksfläche innerhalb der Bauzone ( Abs. 1). Grundstücke, die in der gleichen Bauzone liegen, an die Bauparzelle unmittelbar angrenzen oder lediglich durch Strassen oder Bäche von ihr getrennt sind, können für die Berechnung der Ausnützungsziffer mit einbezogen werden, sofern sie mit einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung belegt werden, die im Grundbuch anzumerken ist. Auf der Bauparzelle darf dadurch die in der betreffenden Bauzone geltende Ausnützungsziffer höchstens um 15 % erhöht werden ( Abs. 2 ). b) Gestützt auf Abs. 1 dieser Bestimmung geht die Gemeinde davon aus, dass unter Belassung der Grundstücksgrenzen sämtliche Flächen der jeweils beteiligten Grundstücke zu einer Einheit, AZ-Einheit genannt, zusammengefasst werden dürften. Die sich daraus ergebende Gesamtfläche diene dann als Grundlage für die Berechnung der AZ, unabhängig davon, wo auf der einbezogenen Fläche die Gebäude erstellt würden und wie viel 25
11/25 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2005 164 jede Parzelle dafür effektiv an BGF zur Verfügung gestellt habe. Massgebend sei einzig, dass auf der Gesamtfläche die zonengemässe AZ nicht überschritten werde. Die AZ-Einheit über mehrere Grundstücke werde somit gleich behandelt, wie wenn nur ein einziges Grundstück bestünde. Davon zu unterscheiden sei der Fall von Art. 56 Abs. 2 BG, wonach von benachbarten Parzellen auf ein bestimmtes Baugrundstück BGF transportiert werden dürfe, die AZ-Erhöhung auf dem Baugrundstück aber nicht mehr als 15 % betragen dürfe. Vorliegend leitet sie im konkreten Fall daraus ab, dass nach der Rückübertragung von BGF auf die Bauparzelle 4326 sämtliche an der AZ-Einheit BG S. beteiligten Eigentümer über die Verwendung der zusätzlichen BGF beschliessen müssten, weil diese nicht nur der Bauparzelle, sondern der AZ-Einheit zukomme. Ihr kann nicht gefolgt werden. c) Wie seitens der Rekurrentin zu Recht ausgeführt worden ist, lässt sich Art. 56 BG nichts entnehmen, was eine hinreichende Stütze für die gemeindliche Auffassung darstellen könnte. Die genannte Bestimmung regelt in Abs. 1 lediglich, was als anrechenbare Landfläche zu gelten hat. In Abs. 2 wird sodann festgelegt, wann andere Grundstücke für die Berechnung der AZ mit einbezogen werden können ( angrenzende oder lediglich durch eine Strasse oder einen Bach abgetrennte Lage, gleiche Bauzone) und inwieweit durch einen derartigen « Miteinbezug» die zonengemässe AZ auf der Bauparzelle erhöht werden darf ( um max. 15 %). Die erwähnte Bestimmung regelt somit lediglich, unter welchen Voraussetzungen BGF von einer Parzelle zur anderen transportiert werden darf, wobei diese Limiten parzellenweise gelten. Insofern erweist sich auch der gemeindliche Einwand, bei einem Wegfall der AZ-Einheiten würden verschiedene Parzellen die zonengemässe AZ massiv überschreiten, als nicht stichhaltig, zumal solches auch in Konflikt mit Art. 56 Abs. 2 BG stehen würde. Damit ist gesagt, dass Art. 56 Abs. 1 BG keine hinreichende gesetzliche Grundlage für die von der Gemeinde definierte AZ-Einheit ( i.S. eines virtuellen Grundstückes) bildet. d) Etwas anderes lässt sich auch aus der gestützt auf Art. 56 Abs. 2 BG erfolgten grundbuchlichen Anmerkung einer AZ-Einheit nicht ableiten. Im Übrigen lässt sich z. B. dem bei den Akten liegenden Grundbuchauszug von Parzelle 4326 [ dort ausdrücklich aufgeführt unter o), r) und s)] ohne weiteres entnehmen, dass Nutzung jeweils von einer Parzelle zur anderen und nicht etwa von einer Parzelle auf eine « AZ-Einheit» oder von einer « AZ-Einheit»
11/25 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2005 165 auf eine andere « AZ-Einheit», transportiert wird. Was die Gemeinde in diesem Zusammenhang noch vorbringt, findet im Gesetz keine Stütze. Die ihrer Auffassung zugrunde liegende gesetzliche Bestimmung regelt lediglich den gewöhnlichen Nutzungstransport von Parzelle zu Parzelle, wie er in vielen Baugesetzen von Bündner Gemeinden vorkommt. Die Bildung von AZ-Einheiten in dem von ihr verfolgten Sinne ist indessen vom Baugesetz nicht vorgesehen, und entsprechend ist ein Abstellen auf die Gesamtfläche einer solchen Einheit für die Berechnung der zulässigen AZ nicht möglich, weshalb die gemeindliche Praxis als gesetzeswidrig bezeichnet werden muss. e) Mangels einer hinreichenden gesetzlichen Grundlage für die Bildung von AZ-Einheiten kann die Gemeinde aus den in die Baubewilligungen aufgenommenen Auflagen ( grundbuchliche Anmerkung einer AZ-Einheit, öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen) aus öffentlich-rechtlicher Sicht betrachtet nichts zu ihren Gunsten ableiten. Die betreffenden Beschränkungen könnten, wenn überhaupt, als privatrechtliche Vereinbarungen zwischen der Gemeinde und den beteiligten Grundeigentümern verstanden werden. Wie es sich aber allenfalls damit verhält, ist Sache des Zivilrichters. f) Können mangels gesetzlicher Grundlage die AZ-Einheiten weder ein virtuelles Grundstück bilden noch als Fläche für die Berechnung der zulässigen AZ dienen, ist es auch nicht zulässig, für Nutzungstransporte von einzelnen Parzellen auf andere die Zustimmung der weiteren Grundeigentümer einer AZ-Einheit zu fordern. Dies im konkreten Fall umso weniger, als eingestandenermassen mit dem Bauvorhaben weder die in der « AZ-Einheit BG S.» noch vorhandene freie BGF noch der ( gestützt auf Art. 56 Abs. 2 BG mögliche) Bonus ( Erhöhung um max. 15 %) beansprucht werden muss. Aus den Grundbuchanmeldungen, wonach bei allen späteren Bauvorhaben auf den beteiligten Parzellen dieselben für die Berechnung der Ausnützungsziffer eine Einheit bilden müssten, lässt sich im Übrigen allenfalls ableiten, dass die beteiligten Vertragspartner (Grundeigentümer und Gemeinde) einen privatrechtlichen Anspruch darauf haben, dass auf den einbezogenen Grundstücken die AZ insgesamt nicht mehr als in der fraglichen Bauzone zulässig ( zonengemässe AZ plus 15 %) realisiert wird. Eine derartige privatrechtliche Vereinbarung wäre für die Gemeinde im öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahren nicht massgebend; im konkreten Fall umso weniger, als – wie bereits dargelegt – eine Überschreitung der AZ im Bereich der AZ-Einheit
11/25 Raumordnung und Umweltschutz PVG 2005 166 BG S. gar nicht zur Diskussion steht. Im Lichte des Dargelegten ist daher festzuhalten, dass für das von der Gemeinde verlangte Zustimmungserfordernis keine hinreichende gesetzliche Grundlage besteht. R 05 59 Urteil vom 11. November 2005