Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 02.12.2019 R 2017 44

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 17 44 5. Kammer Vorsitz Meisser Richter Audétat, Racioppi, von Salis und Brunner Aktuar Gross URTEIL vom 2. Dezember 2019 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Curdin Conrad, Beschwerdeführerin gegen Regierung des Kantons Graubünden, vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden, Beschwerdegegnerin 1 Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, Beschwerdegegnerin 2 und B._____ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Felix Huber, Beigeladene betreffend Ortsplanungsrevision

- 2 - 1. Die A._____ ist Eigentümerin der Parzelle 1694 mit dem A._____ Hotel sowie Hotelresidenzen in Südhanglage im Teilgebiet H._____-Nord in X._____. Laut Zonenplan sind die beiden Teilgebiete H._____ Nord und Süd der Spezialzone H._____ (SZS) zugewiesen und werden räumlich entlang der Via I._____ voneinander getrennt. Die Parzelle 1694 befindet sich bergseits, nördlich oberhalb der Via I._____; dazwischen liegen nicht überbaute Grundstücke (so Parzellen 183, 1715, 926 und 1665) und es bestehen darum erhebliche Freiräume, welche die Aussicht ab Parzelle 1694 talseits zum X._____-ersee ermöglichen. 2. Im Jahre 2000 erwarb die B._____ AG die im Teilgebiet H._____ Süd direkt südlich entlang der Via I._____ anstossende Parzelle 1808 im Ausmass von 13'428 m2, worauf sich heute das alte Postgebäude von 1950 samt Postauto-Platz befindet, sowie die südlich daran angrenzende Parzelle 2354 im Ausmass von 12'846 m2, welche heute mit dem unterirdischen Parkhaus H._____ See und der darüber sich befindenden Residenza R._____ mit zahlreichen Wohnungen bestückt ist. Das der SZS-Zone zugewiesene Areal wird im Süden talseitig durch die Via M._____ (Seestrasse) sowie im Süd-Osten und Norden durch die Via I._____ eingegrenzt. Vor dem alten Postgebäude befand sich auf Parzelle 1808 das N._____, das 1944 abbrannte. Westwärts liegt das D._____ Hotel, erbaut 1896. Nördlich der Via I._____ ca. 90 m und mehr bergwärts am H._____hang liegt das bereits erwähnte, überbaute Areal der A._____ auf Parzelle 1694. Der Hotelhalbkreis um den H._____-hang wird in Richtung Nordosten und Osten durch die noch etwas entfernter gelegenen Hotels K._____ und L._____ vervollständigt. 3. Am 18. Oktober 2015 beschloss die Stimmbevölkerung von X._____ im Verhältnis 63.6 % Ja- gegen 36.4 % Nein-Stimmen eine Teilrevision der Ortsplanung in Bezug auf das Teilgebiet H._____ Süd, womit die frühere Totalrevision vom 14. März 1999 auf die seither veränderten Verhältnisse

- 3 im Teilgebiet H._____-hang angepasst werden soll. Diese Abänderung umfasste folgende Planungsmittel: Teilrevision Baugesetz, Art. 80 Abs. 1 (Spezialzone H._____), GGP H._____ Süd 1:1000 (umfassend die Parzellen 1102, 1808, 2354, 2395 und 2396), GEP H._____ Süd 1:1000 Teilplan Verkehr, GEP H._____ Süd 1:1000 Teilplan Entsorgung sowie die Bauund Erschliessungsvorschriften H._____ Süd. Laut beschlossener Revisionsvorlage sollen mit den Baubereichen I-VII, welche u.a. eine flächenmässige Verkleinerung des Baubereichs I für oberirdische Bauten, jedoch zwei zusätzliche Baubereiche für ein Klinikgebäude (Baubereich II) und einen Verbindungstrakt (Baubereich III) vorsieht, im Vergleich zur rechtskräftigen Nutzungsplanung vom 22./23. Oktober 2002 (NUP 2002; RB Nr. 1475) erheblich grössere Gebäudehöhen ermöglicht werden. Zudem besteht erneut die Möglichkeit, das alte Postgebäude auf Parzelle 1808 abzubrechen. Basis dafür war das Richtprojekt H._____/Klinik S._____ des Architekturbüros T._____ vom 9. September 2014, überarbeitet am 25. Mai 2015. Es sollten damit zur Hauptsache entlang der Via I._____ im Bereich des alten Postgebäudes die raumplanerischen Grundlagen für den Bau eines neuen Hotels (5 Sterne) mit Restaurationsflächen und ergänzenden kulturellen, gesundheitlichen und sportlichen Nutzungen (Baubereich I), eines östlich des Hotels situierten separaten Klinikgebäudes als Ersatz für die ortsansässige Orthopädieklinik S._____ mit Patientenzimmern und Arztpraxen (Baubereiche II/1, II/2) sowie eines Zwischenbaus als Verbindung zwischen diesen Gebäudekomplexen für Technikräume sowie Versorgungs- und Entsorgungsanlagen geschaffen werden. Westlich des Hotels und auf dem Dach des Zwischentrakts im Baubereich III waren zwei Aussichtsterrassen vorgesehen. Gegenstand der Planung (mit einem Bauvolumen im dreistelligen Millionenbereich) bildeten zudem eine mehrstöckige unter der Hotelanlage vorgesehene Parkierungsanlage und ein Helikopterlandeplatz auf dem Dach des geplanten Klinikgebäudes.

- 4 - 4. Am 16. September 2015 wurde zwischen der Gemeinde X._____ und der B._____ AG ein Planungsvertrag abgeschlossen, in dem festgestellt wurde, dass die Planungsrevision keine Planungsvorteile zur Folge habe, falls die zulässige Mehrnutzung bzw. Mehrhöhe im Vergleich zur NUP 2002 nur für die beabsichtigte Hotel- und Kliniknutzung beansprucht werde. Ferner sollte die Gemeinde berechtigt sein, diese Ortsplanungsrevision zu überprüfen und anzupassen, wenn innert 10 Jahren seit ihrer Rechtskraft kein Baugesuch für das H._____ oder die Klinik S._____ eingereicht wird oder von einer rechtskräftig erteilten Baubewilligung kein Gebrauch gemacht wird. 5. Mit der am 18. Oktober 2015 beschlossenen und am 5. November 2015 amtlich publizierten Teilrevision der Ortsplanung durch die Gemeinde war u.a. auch die A._____ (Eigentümerin Parzelle 1694; hiernach Beschwerdeführerin) nicht einverstanden, weshalb sie dagegen am 7. Dezember 2015 Planungsbeschwerde an die Regierung mit folgenden Rechtsbegehren erhob: 1. In Gutheissung der Beschwerde sei die am 18. Oktober 2015 beschlossene Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd nicht zu genehmigen und der angefochtene Erlass der Grundordnung sei ersatzlos aufzuheben. 2. Eventuell sei die von der Urnenabstimmung am 18. Oktober 2015 beschlossene Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd aufzuheben, die Planung nicht zu genehmigen und mit den Auflagen an die Gemeinde X._____ zurückzuweisen, wonach 2.1eine Planungsvorlage für beide Baugebiete von H._____, resp. für H._____ Nord und Süd zu erarbeiten ist; 2.2eine nachvollziehbare Aufstellung über das Resultat und die Entwicklung der Bruttogeschossflächen auf den Parzellen des Beizugsgebietes vorzulegen ist; 2.3ein Planungsvertrag abzuschliessen ist, der die Abgeltung der Planungsvorteile erfasst; 2.4das Amt für Raumentwicklung des Kantons Graubünden angewiesen wird, eine verwaltungsinterne Vernehmlassung durchzuführen und insbesondere die Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege zu einem eventuellen Abbruch des Postgebäudes einzuholen;

- 5 - 2.5auf einen Heli-Landeplatz im Perimeter von H._____ Nord und Süd verzichtet wird. 3. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerin (2). Zur Begründung wurde vorab die Verletzung von Ausstandsvorschriften bzw. der Anspruch auf ein faires Verfahren nach Art. 19 Abs. 1 BV geltend gemacht (S. 3-4). Sodann wurde auf einen Interessenskonflikt der Baubehörde hingewiesen (S. 4-5). Weiter wurde zum Vorprüfungsbericht und zur Gesamtplanung H._____ (S. 6-9), zur allfälligen Verletzung von Art. 38a RPG (Kompensation) infolge gesetzeswidriger Vergrösserung der überbaubaren Flächen inkl. Erhöhung der Bruttogeschossflächen (S. 10-11) und zu den Eventualbegehren Ziff. 2.2-2.5 (S. 11-12) Stellung genommen. 6. Mit Genehmigungsentscheid vom 25. April, mitgeteilt am 3. Mai 2017 (Prot.-Nr. 355), beschloss die Regierung zur Teilrevision der Ortsplanung, die die neue Nutzungsplanung für das Gebiet H._____ Süd beinhaltet: 1. Die am 18. Oktober 2015 beschlossene projektbezogene Nutzungsplanung H._____ Süd, bestehend aus einer Teilrevision des Baugesetzes (Art. 80), den Bau- und Erschliessungsvorschriften H._____ Süd, dem Generellen Gestaltungsplan 1:1000 H._____ Süd sowie den Generellen Erschliessungsplänen 1:1000 H._____ Süd Teilplan Verkehr resp. Teilplan Versorgung, wird im Sinne der Erwägungen mit folgenden zusätzlichen Nutzungsauflagen sowie Vorgaben, Hinweisen und Empfehlungen für das Baubewilligungsverfahren genehmigt: Auflagen bezüglich Nutzung des Gebäudes im Baubereich I: a) Für den Fall der Realisierung eines Hotels im Baubereich I muss das gesamte im Baubereich I ermöglichte Gebäudevolumen, also auch das Volumen unterhalb der Höhenkote von 1'820 m ü.M., im Wesentlichen zu Hotelzwecken (Hotel mit Restaurationsflächen und ergänzenden kulturellen, gesundheitlichen, sportlichen, öffentlichen, gewerblichen und dienstleistungsorientierten Nutzungen, allfällige Wohnungen für Mitarbeitende des betreffenden Hotelbetriebs) genutzt werden. b) Vorbehalten bleiben allfällige Zweitwohnungen zur Querfinanzierung des Baus oder Betriebs des Hotels gemäss Art. 8 Abs. 1 und 2 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen in der aktuell gültigen Fassung, wobei deren Hauptnutzfläche insgesamt einen Anteil von 20 % der gesamten Hauptnutzfläche der Zimmer und der Wohnungen im Baubereich I nicht übersteigen darf.

- 6 - Umweltrechtliche Vorgaben, Hinweise und Empfehlungen: c) Sollte sich im Rahmen der Erarbeitung des Baugesuchprojekts herausstellen, dass die geplante (neue) Parkierungsanlage und die bestehende Parkierungsanlage H._____ miteinander verbunden werden oder dass die Gesamtzahl von 500 Motorwagen in den Bereichen II, III und IV anderweitig überschritten wird, ist im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens eine formelle UVP durchzuführen. d) Im Baubewilligungsverfahren ist das Lärmgutachten mit situationsgerechten flankierenden Lärmschutzmassnahmen zu ergänzen und von der Baubehörde fachlich zu prüfen. Allfällige belastungsmindernde Massnahmen bleiben vorbehalten und sind in die Baubewilligung aufzunehmen. e) Im Baubewilligungsverfahren ist die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte für die lärmempfindlichen Räume nachzuweisen. Sollten sie nicht eingehalten werden können, bleibt die Erteilung einer Ausnahmebewilligung der Umweltfachstelle vorbehalten. f) Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sind bezüglich Luftreinhaltung die notwendigen Emissionserklärungen einzureichen. Diese sind von der Baubehörde dem Amt für Natur und Umwelt (ANU) zur Prüfung und Zustimmung weiterzuleiten. Allfällige Auflagen sind in die Baubewilligung aufzunehmen. Im vorliegenden Fall sind Parkierungsanlagen, Feuerungsanlagen, stationäre Verbrennungsmotoren, emissionsrelevante gewerbliche Anlagen und dergleichen betroffen. g) Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens sind die detaillierten Altlastsanierungs- und Entsorgungsbedürfnisse (v.a. im Zusammenhang mit einem früheren Ölunfall im Bereich der Parzelle Nr. 1808 sowie allfälligen Sonderabfällen beim Abbruch des Postgebäudes) zu ermitteln. Die entsprechende Entsorgungserklärung ist von der Baubehörde dem ANU zur Prüfung weiterzuleiten. Dem ANU ist dabei eine Bewilligung gemäss Art. 3 AltlV zu beantragen. Vorbehalten bleibt die Anordnung belastungsmildernder Massnahmen durch das ANU. h) Der Gemeinde wird aus Gründen der Transparenz empfohlen, im Baubewilligungsverfahren die vom Helikopterverkehr verursachte Lärmbelastung durch ein Lärmgutachten zu ermitteln und in Form von Linien gleicher Beurteilungspegel darzustellen. 2. Die Planungsbeschwerden werden parallel in separaten Regierungsbeschlüssen behandelt. 3. Der Gemeindevorstand X._____ wird angewiesen, den wesentlichen Inhalt des Dispositivs des vorliegenden Genehmigungsbeschlusses öffentlich bekannt zu geben. Diese Bekanntgabe hat in den gleichen Publikationsorganen wie die Bekanntgabe der Gemeindeabstimmung vom 18. Oktober 2015 zu erfolgen. Im Publikationstext ist darauf hinzuweisen, dass der Genehmigungsbeschluss bei der Gemeinde eingesehen werden kann und dass gegen darin enthaltende Auflagen, Vorgaben

- 7 und Hinweise innert 30 Tagen ab dem Publikationsdatum nach Massgabe des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) beim Verwaltungsgericht Graubünden Beschwerde erhoben werden kann. 4. Für direkte Adressaten des vorliegenden Beschlusses beginnt die 30tägige Beschwerdefrist an das Verwaltungsgericht bereits ab dem Zeitpunkt der Eröffnung des vorliegenden Beschlusses. 5. Soweit für die Verwirklichung der Planung Bewilligungen irgendwelcher Art notwendig sind, bleibt der Bewilligungsentscheid der zuständigen Behörde oder Amtsstelle vorbehalten. 6. Das Amt für Raumentwicklung wird beauftragt, die aufgrund dieses Beschlusses nötigen Kennzeichnungen in den eingereichten graphischen Auszügen vorzunehmen. 7. [Mitteilung an:] 7. Mit Beschwerdeentscheid der Regierung vom 25. April, mitgeteilt am 3. Mai 2017 (Prot.-Nr. 356), wurde in der Streitsache PB 25/15 erkannt: 1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird die Genehmigung der Nutzungsplanung H._____ Süd vom 18. Oktober 2015 im Sinne der Erwägungen unter Ziff. 16.4 mit folgenden Auflagen verbunden: a) Für den Fall der Realisierung eines Hotels im Baubereich I muss das gesamte im Baubereich I ermöglichte Gebäudevolumen, also auch das Volumen unterhalb der Höhenkote von 1'820 m ü.M., im Wesentlichen zu Hotelzwecken (Hotel mit Restaurationsflächen und ergänzenden kulturellen, gesundheitlichen, sportlichen, öffentlichen, gewerblichen und dienstleistungsorientierten Nutzungen; allfällige Wohnungen für Mitarbeitende des betreffenden Hotelbetriebs) genutzt werden. b) Vorbehalten bleiben allfällige Zweitwohnungen zur Querfinanzierung des Baus oder Betriebs des Hotels gemäss Art. 8 Abs. 1 und 2 des Bundesgesetzes über Zweitwohnungen in der aktuell gültigen Fassung, wobei deren Hauptnutzfläche insgesamt einen Anteil von 20 % der gesamten Hauptnutzfläche der Zimmer und der Wohnungen im Baubereich I nicht übersteigen darf. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten, bestehend aus Staatsgebühr Fr. 6'000.-- Kanzlei- und Ausfertigungsgebühren Fr. 1'680.-- Total Fr. 7'680.-gehen zu 7/8 zulasten der Beschwerdeführerin und zu je 1/16 zulasten der Gemeinde X._____ und der beigeladenen B._____ AG. Die Beträge sind innert 30 Tagen seit der Zustellung dieses Entscheides mit beiliegendem Einzahlungsschein an die Finanzverwaltung Graubünden,

- 8 - Postkonto 70-187-9 (Konto Nr. 1200. 4210001, Kostenstelle 1200.100201), zu überweisen. 3. Die Beschwerdeführerin wird verpflichtet, der B._____ AG eine Parteientschädigung in Höhe von Fr. 5'000.-- zu bezahlen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilung an] In der Begründung des Entscheids wurde vorab zur Zuständigkeit, Kognition und Legitimation sowie zum Ausstandsbegehren (S. 8-9) Stellung genommen. Materiell wurde darauf im Einzelnen zur Prüfung der Beschwerde – unter den Aspekten der Planbeständigkeit laut Art. 21 Abs. 2 RPG (S. 11- 16), zur Prüfung der Übereinstimmung mit dem Entwurf zum kantonalen Richtplan Siedlung (S. 16-17) samt regionalem Richtplan Q._____ (S. 17- 18), zur Prüfung der Koordination mit anderen Planungen (S. 18-20), zur Rüge betreffend Pflicht zum Einbezug des Teilgebiets H._____ Nord (S. 20-24), zur Rüge betreffend gesamthafte Überprüfung der Bauzonen X._____ (S. 24-25), zur Rüge betreffend Generellen Gestaltungsplan "schützenswerte Bauten" (S. 26), zur Rüge betreffend Gesamtrevision Gefahrenzonenplan (S. 26-27), zur Rüge betreffend Sondernutzungsplanung Bahnhof (S. 27), zur Rüge der Unvollständigkeit des Planungsberichts (S. 27-29), zur Rüge des ungenügenden Vorprüfungsverfahrens (S. 29-30), zur Rüge betreffend Gebot zur haushälterischen Bodennutzung (S. 30), zur Prüfung des Bedarfs nach einem neuen Hotel sowie einer neuen Klinik (S. 31), zur Prüfung des vorgesehenen Standorts (S. 31), zur Prüfung des Bedarfs für das vorgesehene Nutzungsmass im Baubereich I (S. 31-32), zur Prüfung unter den Aspekten der Einzonungskompensation nach Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 32-36), der Bauzonengrösse (S. 36), des ISOS (S. 37-39), des UNESCO-Weltkulturerbes (S. 39-40), zur Prüfung umweltschutzrechtlicher Fragen (UVP [S. 41]; Verbindlichkeit des Richtplans [S. 41-42]; Verletzung der UVP-Pflicht [S. 42-44]; ungenügender Umweltbericht [S. 44- 45]; Verletzung Lärmschutzrecht [S. 45-48]; Verletzung Vorschriften Luft-

- 9 reinhaltung [S. 48-50]), zur Prüfung hinsichtlich Altlasten und Bauschadstoffe (S. 50-51) und weiterer umweltrechtlicher Belange inklusive Fazit (S. 51-52), zu den einzelnen Rügen betreffend denkmalpflegerische Einstufung des Postgebäudes (S. 52-57), Ortsbildschutz und Gebäudegestaltung (S. 57-62), Verbauung der bisherigen Aussicht (S. 62-64), Vorschriften über die Mehrwertabschöpfung (S. 64-65), Helikopterlandeplatz (S. 65-66), Verkehrskonzept (S. 66-67), Aussichtspunkten (S. 67-68), offene Nutzungsart (S. 68-71) sowie Nutzungsansprüche der Eigentümer in H._____ Nord (S. 71-72) – einlässlich Stellung genommen. In der abschliessenden Interessensabwägung (S. 72-74) wurde sodann noch resümierend festgehalten: Im Rahmen der gebotenen Gesamtinteressenabwägung gelangt die Regierung nach eingehender Analyse sämtlicher Grundlagen und Vorschriften sowie in Übereinstimmung mit der Gemeinde X._____ zusammenfassend zum Ergebnis, dass der mit der vorliegenden Nutzungsplanung ermöglichte Bau eines Hotels und einer Klinik am vorgesehenen Standort (Gebiet, das aus siedlungsplanerischer Sicht sowie aufgrund der optimalen ÖV-Erschliessung für eine verdichtete Bauweise im Lichte der neuen Vorschriften des RPG 1 prädestiniert ist), in den geplanten Ausmassen (in der näheren Umgebung gibt es noch weitere grosse Bauvolumen, wie A._____, D._____ und K._____) und mit der vorgesehenen Architektur in einem gewichtigen öffentlichen Interesse liegt, welches die entgegenstehenden öffentlichen und privaten Interessen (so u.a. Interesse an der Erhaltung des Postgebäudes; Interesse der Hotels D._____ und A._____ sowie der übrigen Nachbarschaft an der Wahrung der bisherigen Aussichtsverhältnisse) klar überwiegt. Ausschlaggebend für dieses Abwägungsergebnis bildet insbesondere die Tatsache, dass die Entstehung eines neuen Hotels für ein gehobenes Kundensegment an prominenter Lage für die künftige Positionierung von X._____ als weltberühmte Ferien- und Kurortsdestination von grosser Bedeutung ist, um weiterhin im Verdrängungswettbewerb zwischen den immer zahlreicher werdenden internationalen Destinationen mit hoher Reputation bestehen zu können. Personen, welche zurzeit bereit sind, im Berggebiet in neue Hotelanlagen zu investieren, sind nicht zahlreich, dies insbesondere nachdem die Quersubventionierung solcher Bauvorhaben aufgrund der Zweitwohnungsgesetzgebung stark eingeschränkt worden ist. Die Gesamtinteressenabwägung fällt nicht zuletzt auch deshalb zugunsten der vorliegenden neuen Planung aus, weil mittels einer Auflage sichergestellt wird, dass von den Mehrhöhen im Vergleich zur rechtskräftigen Planung im Baubereich I nur Gebrauch gemacht werden kann, wenn das er-

- 10 möglichte maximale Gebäudevolumen grundsätzlich gesamthaft als Hotel zu nutzen ist. Gegenüber einer solchen Hotelnutzung vermögen die entgegenstehenden privaten Interessen aufgrund der Situation vor Ort trotz der erheblichen Nutzungsintensivierung nicht aufzukommen. Auch an der Ausscheidung eines dringend benötigten Baustandortes für die neue Klinik S._____ in H._____ Süd besteht sogar unabhängig von der vorgesehenen Realisierung des Hotels ein grosses öffentliches Interesse. Sofern im Baubereich I wider Erwarten kein Hotel, sondern andere zonenkonforme Nutzungen realisiert werden sollten, erweist sich die beschlossene Nutzungsplanung trotzdem als sachgerecht, weil diesfalls im Vergleich zum NUP 2002 für H._____ Süd keine markant höheren Gebäude zulässig sind und die überbaubaren Grundstücksbereiche sogar Reduktionen erfahren. Schliesslich fällt die Gesamtinteressenabwägung aus Sicht der Regierung auch deshalb zugunsten der vorliegenden Nutzungsplanung aus, weil lediglich eine bereits bestehende Bauzone betroffen ist und der Planung zudem keine überwiegenden Interessen des Ortsbildschutzes, des Denkmalschutzes (Postgebäude) oder des Umweltschutzes entgegenstehen. Der Regierung ist bewusst, dass sich aufgrund der vorliegenden Nutzungsplanung die Aussichtsverhältnisse bei einzelnen Nachbarschaften im Vergleich zur Planung 2002 in grösserem oder kleinerem Umfang verschlechtern und dass dies für diese Kreise grössere oder kleinere wirtschaftliche Einbussen zur Folge haben könnte. Die Regierung stuft in Übereinstimmung mit der Gemeinde das öffentliche Interesse an der Schaffung der Voraussetzungen für das neue Hotel und der neuen Klinik am geplanten Standort und die damit ermöglichte hochwertige Weiterentwicklung des Ortes X._____ im Einklang mit den neuen Verdichtungsgrundsätzen des Raumplanungsgesetzes jedoch als höher ein als das private Interesse an einem Fortbestand der hergebrachten Aussichtsverhältnisse. Dies gilt, wie schon erwähnt, umso mehr, wenn man sich vor Augen hält, dass kein Anspruch auf ewige Gewährleistung existierender Aussichten besteht und mittels einer Auflage in den zu fällenden Entscheiden sicherzustellen ist, dass von der Mehrhöhe im Baubereich I im Verhältnis zur Planung vom Jahr 2002 effektiv nur dann Gebrauch gemacht werden kann, wenn das gesamte ermöglichte Volumen überwiegend zu Hotelzwecken genutzt wird. Schliesslich machte die Beschwerdegegnerin 1 noch weitere Ausführungen zur Rüge der Missachtung von Ausstandsvorschriften im kommunalen Verfahren (S. 74-76) und zum ehemaligen Bauamtsleiter (S. 76-78)

- 11 - 8. Gegen die Entscheide der Regierung vom 25. April/3. Mai 2017 erhob die Beschwerdeführerin am 2. Juni 2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit den folgenden Anträgen: 1. In Gutheissung der Beschwerde seien der Beschwerdeentscheid der Regierung vom 25. April/3. Mai 2017, Protokoll Nr. 356, der Genehmigungsentscheid der Regierung vom 25. April/3. Mai 2017, Protokoll Nr. 355, und der Beschluss der Gemeindeversammlung X._____ vom 18. Oktober 2015 aufzuheben, die Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd nicht zu genehmigen und damit den angefochtenen Erlass der Grundordnung ersatzlos aufzuheben. 2. Eventuell sei in Aufhebung der in I.1. genannten Entscheide die von der Urnenabstimmung vom 18. Oktober 2015 beschlossene Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd aufzuheben und mit der Auflage an die Gemeinde X._____ zurückzuweisen, eine Planungsvorlage (Gesamtplanung) für das Baugebiet von H._____ (H._____ Nord und Süd) auszuarbeiten und dem Souverän zur Abstimmung vorzulegen. 3. Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerinnen und der Beigeladenen. Zur Begründung ihrer Begehren brachte die Beschwerdeführerin im Wesentlichen vor, dass der im Entscheid der Beschwerdegegnerin 1 dargestellte Sachverhalt rudimentär und unvollständig sei. In einigen wesentlichen Punkten sei die Sachdarstellung auch falsch, so z.B., wenn angegeben werde, es seien bei der neuen Planung maximale Gebäudehöhen verbindlich festgelegt worden. Definiert seien nur maximale Höhenkoten in Meter über Meer. Unter dieser Kote seien Bauten in beliebiger Höhe zulässig. Auch nicht richtig sei die Feststellung der Beschwerdegegnerin 1, im Baubereich III würden zwei neue Aussichtsterrassen geschaffen. Die Aussicht von diesen projektierten Aussichtsterrassen sei praktisch zur Hälfte (in Richtung Südwesten und Westen) durch die Ostwand des Gesundheitshotels beschränkt (S. 4). Betreffend Planbeständigkeit gemäss Art. 21 Abs. 2 RPG bestreite die Beschwerdeführerin nach wie vor, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Planänderung für den Bereich Süd gegeben seien, weil relevante Veränderungen oder veränderte Verhältnisse fehlten, die eine Anpassung der letzten Nutzungsplanung aus dem Jahr

- 12 - 2002 rechtfertigten. Seit jenem Beschluss der Beschwerdegegnerin 1 habe sich auch in der Spezialzone H._____ nichts Wesentliches und somit Relevantes geändert. Im Planungsbericht zur nun zur Diskussion stehenden Teilrevision (Stand 27. Oktober 2015) werde zwar erwähnt, dass mit der vorgesehenen (recte: nach GGP möglichen) Überbauung des Teilgebietes H._____ Nord die Qualität des gesamten H._____-Hanges als zusammenhängenden Grünraum stark geschmälert werde und H._____ Süd daher einer Neuplanung zuzuführen sei. Dabei werde verschwiegen, dass die bisherige Überbauung des Teilgebietes H._____ Nord gestützt auf die Pläne (GGP) aus dem Jahre 1999/2000 erfolgt sei und damit auf dem Konzept für das gesamte Gebiet der Spezialzone H._____ beruhe. Es gebe keinen Grund, heute von den damaligen Zielsetzungen (H._____ Nord und Süd als Einheit) abzuweichen. Nicht nachvollziehbar sei, warum das Teilgebiet H._____ Süd – ohne Berücksichtigung der restlichen Fläche der Spezialzone H._____ – gestützt auf ein konkretes Richtprojekt einer Grundeigentümerin mit einem neuen Sondernutzungsplan überführt werden solle, welcher den bisherigen Planungsgrundsätzen und –zielen diametral entgegenlaufe, indem er massiv höhere Bauten zulasse, zusätzliche Baubereiche für oberirdische Bauten schaffe und den Abbruch eines als erhaltenswert qualifizierten Gebäudes (Post) ermögliche (S. 5). Im Gebiet H._____ lägen keine raumplanungsrechtlich wesentlichen Änderungen vor, die eine Revision rechtfertigen würden. Selbst die behauptete Unmöglichkeit eines Um- und Erweiterungsbaus des Postgebäudes auf Parzelle 1808 lasse eine einseitige und partielle Planänderung und Zerstückelung des Gesamtkonzepts H._____ nicht zu (S. 6). Die Beschwerdegegnerin 2 habe erst nach Ausarbeitung der Planungsgrundlagen bemerkt und sich veranlasst gesehen, die Grundidee der Ortsplanung 1999, die einen durchlaufenden Grünhang östlich des Postgebäudes vorsah, zu überprüfen (s. Planungsbericht [PB] vom 27. Oktober 2015, S. 5). Auf den Schlusspunkt gebracht, seien die Erwägungen zum angefochtenen Entscheid bezogen auf die Überprüfung der Planbeständigkeit und damit die Argumente gegen eine

- 13 - Gesamtplanung H._____ nicht stichhaltig, politisch thematisiert worden und daher mit einer (wirklichen) Nutzungsplanung resp. der Überprüfung einer solchen nicht vereinbar (Planungsbeschwerde S. 7). Weiter wurde zur Prüfung der Übereinstimmung mit der Richtplanung (S. 8-9), zur Koordination mit anderen Planungen inkl. Pflicht zum Einbezug des Teilgebiets H._____ Nord (S. 9-16), zum GGP "schützenswerte Bauten" (S. 16-21), zum Gebot der haushälterischen Bodennutzung (S. 21-25) samt Vergleich Bruttofläche Projekt T._____ – Projekt U._____ (S. 24), zur Kompensation gemäss Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 25-28), zum ISOS (S. 28-30), zum UN- ESCO-Weltkulturerbe (S. 30-31), zum Umweltrecht inkl. Luftreinhaltung (S. 31-33), zur denkmalpflegerischen Situation des Postgebäudes (S. 34) und zur Planungsmehrwertabschöpfung (S. 34-37) Stellung genommen. Sodann stellte die Beschwerdeführerin noch folgende Verfahrens- bzw. Beweisanträge (S. 37-38): a) Es sei ein neutrales städtebauliches Gutachten über die Notwendigkeit einer Gesamtplanung über das Beizugsgebiet von H._____ Nord und Süd und über dessen Bebaubarkeit einzuholen. b) Es sei ein Gutachten der Eidgenössischen Kommission für Denkmalpflege EKD über die Schutzwürdigkeit des Postgebäudes einzuholen. c) Es sei ein Gutachten der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission einzuholen über - die Auswirkungen der projektierten H._____-Planung auf die Umgebungszone Weltkulturerbe UNESCO - die Auswirkungen auf das gemäss ISOS-Inventar schützenswerte Ortsbild Eventuell sei eine andere Instanz, bzw. ein anderer Gutachter mit der Expertise zu beauftragen. d) Die Regierung des Kantons Graubünden sei anzuweisen, die verwaltungsinternen Vernehmlassungen offenzulegen und insbesondere die Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege zur vorgesehenen Änderung der Nutzungsplanung zu edieren. e) Es sei eine Aufstellung über die Entwicklung der maximal zulässigen Bruttogeschossflächen auf den Parzellen des Beizugsgebiets 1999- 2015 vorzulegen. f) Es sei eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) anzuordnen. 9. In ihrer Vernehmlassung vom 27. Juni 2017 beantragte die Regierung (Beschwerdegegnerin 1), vertreten durch das Departement für Volkswirtschaft

- 14 und Soziales Graubünden (DVS), die Abweisung der Beschwerde (Ziff. 1). Die Verfahrens-/Beweisanträge seien mit Ausnahme des Beweisantrags unter III lit. d (Edition Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege) abzuweisen (Ziff. 2). Unter gesetzlicher Kostenfolge (Ziff. 3). Zur Begründung werde auf den angefochtenen Entscheid verwiesen. Die Beschwerdegegnerin 1 habe sich darin mit der angefochtenen Nutzungsplanung H._____ Süd sowie mit den dagegen vorgebrachten Rügen und Beanstandungen der Beschwerdeführerin eingehend auseinandergesetzt. Die vorliegende Beschwerdeschrift enthalte keine neuen Argumente oder Elemente, aufgrund welcher der angefochtene Entscheid einschliesslich Beschluss des Souveräns von X._____ in Frage gestellt oder gar aufgehoben werden müsste. Die Beschwerdegegnerin 1 halte jedenfalls in allen Teilen an den Erwägungen und Schlussfolgerungen im angefochtenen Entscheid vom 25. April/3. Mai 2017 fest. 10. In ihrer Vernehmlassung vom 11. August 2017 beantragte die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne (ZIff. 1). Die von der Beschwerdeführerin gestellten Verfahrens-/Beweisanträge seien abzuweisen, soweit diese nicht mit jenen der Beschwerdegegnerin 2 übereinstimmten (Ziff. 2). Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdeführerin (Ziff. 3). Zunächst wurde die gesamte planerische Vorgeschichte seit 1993 dargelegt (S. 3-5). In der Folge wurde zur Totalrevision der Ortsplanung 1999/2000 (S. 5-6), zum Eigentumserwerb der Parzelle 1808 durch die B._____ AG (Beigeladene; S. 6), zur Revision der Teilgebietsplanung H._____ Süd im Jahre 2002 (S. 6-8), zur Erstellung eines öffentlichen Parkhauses durch die Beigeladene (S. 8), zum gescheiterten Neubauprojekt Residenza H._____ (S. 8), zum Quartierplan E._____ (S. 9), zum Quartierplan H._____ Nord/Baubereich G einschliesslich Quartiererschliessungsplan H._____ Nord/Baubereich C/E (S. 9), zu den fruchtlosen Bemühungen um die Quartierplanung in den Baubereichen D und F (S. 9-11), sowie zu

- 15 den gescheiterten Bemühungen der Beschwerdegegnerin 2 um einen multifunktionalen Saal (Forum KK._____) in H._____ Nord (S. 11-15) Stellung genommen. Im Weiteren zeigte die Beschwerdegegnerin 2 die Entwicklung der nunmehr zur Diskussion stehenden Teilrevision Ortsplanung H._____ Süd auf. Im Einzelnen nahm sie dabei zum neuen Überbauungskonzept der Beigeladenen für Parzelle 1808 (S. 15-16), zur Erarbeitung einer neuen Planungsvorlage und zum ersten Vorprüfungsverfahren durch das Amt für Raumentwicklung (ARE; S. 16) Stellung. Zur jetzigen Planungsvorlage wurde dann auf die Überarbeitung des Richtprojekts mit Entwurf einer projektbezogenen Sondernutzungsplanung (S. 17), die städtebauliche Beurteilung des überarbeiteten Richtprojekts durch die Fachleute der Beschwerdegegnerin 2 sowie die zweite Vorprüfung durch das ARE (S. 17), die erste öffentliche Mitwirkungsauflage (S. 18), die Eingaben zur ersten und zweiten öffentlichen Mitwirkungsauflage (S. 18-21), die Verabschiedung der Vorlage durch den Gemeinderat (S. 21-22), die Annahme der Planungsvorlage durch den kommunalen Souverän (S. 22), die Erläuterung der BGF-Berechnung (S. 23), das Genehmigungs- und Beschwerdeverfahren vor der Beschwerdegegnerin 1 (S. 23) sowie auf den Genehmigungsentscheid/Beschwerdeentscheid der Beschwerdegegnerin 1 (S. 24) Bezug genommen und diese Vorgänge jeweils erläutert. In verfahrensrechtlicher Hinsicht wurde vorab zur Zulässigkeit der Hauptanträge der Beschwerdeführerin (S. 25), zu ihren Verfahrens-/Beweisanträgen samt Beschwerdelegitimation (S. 25-26), zur Kognition des Verwaltungsgerichts und zur Bestreitung der in der Beschwerde enthaltenen Vorbringen (S. 26-27) Stellung genommen. Danach wurde in materieller Hinsicht zum Präjudiz Z._____ House (S. 27-28), zur Planbeständigkeit bzw. zu den erheblich veränderten Nutzungsverhältnissen seit der Totalrevision Ortsplanung 1999/2000 (S. 28-31), zur Übereinstimmung der Planungsvorlage mit der Richtplanung (S. 31-33), zur Koordination mit anderen Bereichen für eine Gesamtplanung [inkl. Sinn und Zweck der projektbezogenen Sondernutzungsplanung zzgl. planerischer Ausgangslage in H._____ einschliesslich Auswirkungen

- 16 dieser Sondernutzungsplanung auf die angrenzenden Gebiete] (S. 33-38), zur städtebaulichen Studie der FF._____ AG 2013 (S. 38-40), zum Bericht der G._____ ag 2014 (S. 40-41), zum Planungsbericht 2015 zur Teilrevision Ortsplanung H._____ Süd/Nord (S. 41), zum städtebaulichen Gutachten Prof. Dr. O._____ (S. 42-44), zum Alternativprojekt Architekturbüro U._____ (S. 44-46), zur Bauzonensituation vor Ort (S. 46), zum GGP "schützenswerte Bauten" (S. 47-48), zur Prüfung des Planungsberichts (S. 48-51), zum Vorprüfungsverfahren (S. 51-52), zur haushälterischen Bodennutzung (S. 52-55), zur Kompensation nach Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 55- 56), zur Bauzonengrösse (S. 56), zum ISOS-Inventar (S. 56-58), zum UN- ESCO-Weltkulturerbe (S. 58-59), zum Umweltrecht (S. 59-63), zur denkmalpflegerischen Situation Postgebäude (S. 63-67), zum Ortsbildschutz und zur Gebäudegestaltung (S. 67-70), zur Mehrwertabschöpfung (S. 70- 72) sowie zum Verkehrskonzept vor Ort (S. 72-74) ausführlich Stellung bezogen. In Bezug auf die zusammenfassende Interessenabwägung wurde vorbehaltlos auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid der Beschwerdegegnerin 1 (im Sachverhalt Ziff. 7, hiervor) verwiesen. Die Beschwerdeführerin stosse sich denn auch weniger am Ergebnis der Gesamtgüterabwägung, als an der angeblich unterbliebenen Interessenabwägung durch die Beschwerdegegnerin 2. Dieser Vorwurf sei aber unbegründet, da die Beschwerdegegnerin 2 bereits im Planungsbericht dargelegt habe, welche Gründe sie dazu bewogen habe, dem Projekt Gesundheitshotel und Klinik zum Durchbruch zu verhelfen. Sie habe sich darin bereits mit der Notwendigkeit einer Gesamtplanung unter allen Aspekten auseinandergesetzt (S. 74-76). In ihrer Schlussbemerkung (S. 76) hielt die Beschwerdegegnerin 2 noch fest: Wenn die Beschwerdeführerin Recht hätte und die ins Feld geführten Vorschriften die Hürden wären, welche ein Investor überwinden müsste, würde wohl im ganzen schweizerischen Alpenraum nie mehr ein Hotel gebaut, jedenfalls nicht ein Grosshotel in der Art von D._____, A._____, K._____ oder eben in der Art des vorliegend zur Diskussion stehenden Gesundheitshotels. Das mag zwar die Konkurrenz an Ort freuen, für den Tourismus

- 17 allgemein und den Tourismus in X._____ im Besonderen wäre dies jedoch desaströs. Das massgebende Richtplanprojekt (recte Richtprojekt T._____ Architekten AG vom 25. Mai 2015) sei bereits mit der zweiten öffentlichen Auflage aufgelegen und befinde sich bei den Akten der Beschwerdegegnerin 1 und sei von dort zu edieren (S. 80). Schliesslich äusserte sich die Beschwerdegegnerin 2 noch zur aufgeworfenen Frage betreffend Einholung von Expertengutachten im vorliegenden Verfahren R 17 44 (S. 81). 11. In ihrer Vernehmlassung vom 18. August 2017 beantragte die B._____ AG (Beigeladene/Eigentümerin der Parzelle 1808), die erhobene (Verwaltungsgerichts-) Beschwerde vom 2. Juni 2017 sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne; unter Kosten- und Entschädigungsfolge (zzgl. MWST) zulasten der Beschwerdeführerin. Nicht einzutreten sei auf alle neu gestellten Anträge, die nicht schon im vorinstanzlichen Verfahren erhoben worden seien. Auf die Rüge diverser Fehler bei der Ermessensausübung sei ebenfalls nicht einzutreten (S. 3). Materiell wurde zur Planbeständigkeit (S. 4 f.) ausgeführt, im Jahr 2002 hätten die Stimmberechtigten das ursprüngliche Nutzungskonzept für das Gebiet H._____ durch die Teilrevision der Ortsplanung vom 2. Juni 2002 / 22. Oktober 2002 geändert und für das Teilgebiet Süd eine andere Nutzungsplanung beschlossen. Die ursprünglich in H._____ Nord geplante öffentliche Grossparkierungsanlage sei dabei in das Gebiet H._____ Süd verlegt worden. Dadurch sei die einzige planerische Verbindung zwischen Nord und Süd aufgehoben worden, da eine Erschliessung der öffentlichen Parkierungsanlage durch das Gebiet Süd entfallen sei. Der von der Beschwerdeführerin behauptete Zusammenhang zwischen den Teilgebieten Nord und Süd sei damit endgültig verlorengegangen. Es stimme nicht, dass die streitgegenständliche Nutzungsplanung H._____ Süd von den bisherigen Planungsgrundsätzen und –zielen abweiche (S. 6). Dass der Nutzungsplan auf dem Baubereich I die Realisierung eines höheren Gebäudes als früher

- 18 zulasse, stelle die 1999/2000 im Planungsbericht statuierten Planungsziele nicht in Frage (S. 7). Die Beschwerdegegnerin 1 sei in einer nachvollziehbaren und zutreffenden Abwägung aller privaten und öffentlichen Interessen zum Schluss gekommen, dass die öffentlichen Interessen an der Realisierung eines Gesundheitshotels und einer Klinik mit den vorgesehenen Massen gegenüber gegenläufigen Interessen überwiegen würden (S. 9). Wenn die Interessen an einer Änderung der Nutzungsplanung auch auf dem Teilgebiet Nord gegenüber der Planbeständigkeit höher zu gewichten wären, hätte dies noch nicht zur Konsequenz, dass die Gebiete Nord und Süd gleichzeitig weiterentwickelt werden müssten. Die Entwicklung auf dem Gebiet Süd stehe einer Entwicklung im Gebiet Nord nicht entgegen (S. 10). Im Weiteren nahm die Beigeladene detailliert zur Übereinstimmung ihres Bauvorhabens mit der Richtplanung (S. 11-13), zur Koordination mit anderen Planungen (Genereller Erschliessungsplan [GEP]; Genereller Gestaltungsplan [GGP]) samt Gutachten G._____ AG vom 20. Juni 2014 inkl. Modellfotografien zzgl. Planungsbericht vom 27. Oktober 2015, Fotomontagen/Grössenvergleichen und Fussabdruck im Vergleich abgebranntes bzw. neu geplantes H._____ und zzgl. Konzeptstudie U._____ vom 30. August 2016 und dem Gutachten der LL._____ AG von 2016 (S. 13-22) Stellung. Danach äusserte sich die Beigeladene zum GGP "schützenswerte Bauten" inklusive Gutachten EE._____ vom Februar 2013, Gutachten QQ._____ AG vom August 2014 und Gutachten II._____ Ingenieure vom 6. Juli 2014 (S. 22-34), zur haushälterischen Bodennutzung zzgl. Konzeptstudie U._____ vom 30. August 2016 (S. 34-38). Eine Kompensation nach Art 38a Abs. 2 RPG sei nicht geschuldet, da die mit oberirdischen Bauten überbaubare Fläche mit der streitgegenständlichen Nutzungsplanungsrevision (2015-2017) nicht vergrössert werde. Im Gegenteil, sie nehme gegenüber dem GGP 2002 um rund 1'300 m2 ab (S. 38). Zur Bauzonengrösse wurde beigefügt, dass sich das Gebiet H._____ Süd (wegen seiner zentralen/guten Lage) nicht zur Auszonung eigne und daher gewichtige öffentliche Interessen dagegensprächen (S. 39 f.). Sodann wurde noch zum ISOS

- 19 - (S. 41-43), zum UNESCO-Weltkulturerbe (S. 43-44), zum Umweltrecht (S. 44-45) inkl. Lärmschutz (S. 46-49) und Luftreinhaltung (S. 49), zur denkmalpflegerischen Situation des Postgebäudes (S. 49-50) und zur Mehrwertabschöpfung (S. 50-52) Stellung genommen. Als Beilagen wurden das Gutachten QQ._____ von Ende August 2014 i.S. 'Argumentarium Abbruch Postgebäude' [1], das Gutachten/Kurzbericht II._____ Ingenieure vom 6. Juli 2014 [2] sowie eine Stellungnahme der GG._____ vom 17. August 2016 [3] i.S. 'Lufthygiene' der Vernehmlassung vom 18. August 2017 angefügt. 12. In der Replik vom 3. Oktober 2017 hielt die Beschwerdeführerin unverändert an den Rechtsbegehren gemäss Beschwerde vom 2. Juni 2017 fest. Betreffend planerische Vorgeschichte seien sich die Beschwerdegegnerin 2 und die Beschwerdeführerin weitgehend einig; nicht aber über die Auswirkungen des in dieser Zeitspanne Geschehenen (S. 3). Wenn die Beschwerdegegnerin 2 behaupte, die Post hätte sich an das Ergebnis einer Nutzungsplanung in H._____ Süd nicht halten müssen, so sei dies nur die halbe Wahrheit. Das der Post gehörende Grundstück (Parz. 1808) habe sich damals in der ZöBA befunden, in der sich Art und Mass der Nutzung nach der Inneren Dorfzone (ID) zu richten hatten. Somit habe es damals klare Vorgaben betreffend Überbauung dieses Teilgebiets gegeben. Danach wäre die Gebäudehöhe im Gebiet des Postareals auf maximal 1'820 m.ü.M. beschränkt gewesen. Daraus abzuleiten, das Gebiet von H._____ Süd sei bereits im Rahmen der Totalrevision der Ortsplanung 1999/2000 als Standort für eine dichte Bebauung mit publikumsorientierten Nutzungen vorgesehen gewesen - jedenfalls nicht als Grünraum (Freihaltefläche) entspreche deshalb nicht den Tatsachen und sei daher falsch (S. 4). Mit der oberirdischen Nutzung und Überbauungsmöglichkeit von H._____ Süd und deren Auswirkungen auf das Teilgebiet Nord hätten die planerischen Massnahmen (Änderung des GEP) nichts zu tun. Daher seien die überbaubaren Flächen (Baubereiche) im alten Ausmass erhalten geblieben. Am

- 20 - Verhältnis zwischen oberirdischer Überbaubarkeit und Grünraum habe sich nichts geändert. Es sei auch bei dem nur für unterirdische Bauten reservierten Baufeld, auf dem nun die Klinik als Hochbaute erstellt werden solle, geblieben (S. 5). Ebenso wenig habe das Scheitern der Realisierung des multifunktionalen Saals in H._____ Nord (Forum KK._____) einen Grund dargestellt, bei einer Revision von H._____ Süd die Verbindung zwischen diesen beiden Teilgebieten als Einheit H._____ zu missachten. Dieses Projekt sei vor allem aus Kostengründen und nicht etwa aus Uneinigkeit zwischen den beiden Hotelgesellschaften (D._____/A._____) gescheitert (S. 5-6). Danach äusserte sich die Beschwerdeführerin zur Entwicklung der nunmehr zur Diskussion stehenden Teilrevision Ortsplanung H._____ Süd (S. 6-8). Nebst der Aufhebung der Urnenabstimmung vom 18. Oktober 2015 und des Genehmigungsentscheids vom 25. April 2017 werde eventualiter die Aufhebung und Rückweisung der beschlossenen Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd verlangt mit der Auflage, die Beschwerdegegnerin 2 habe eine Planungsvorlage (Gesamtplanung) für das ganze Baugebiet von H._____ auszuarbeiten und dem Souverän zur Abstimmung vorzulegen (S. 8). In materieller Hinsicht wurde nochmals zur Planbeständigkeit nach Art. 21 Abs. 2 RPG samt projektbezogener Nutzungsplanung und zur Kompensation nach Art. 38a Abs. 2 RPG (S. 9-12) Stellung genommen. Auch setzte sich die Beschwerdeführerin einlässlich mit der Verletzung von Bundesumweltrecht (S. 13-20) inkl. Lärmschutz [S. 16-18], Luftreinhaltung [S. 18-19] und Altlasten [S. 20] auseinander. Im Weiteren wurde die Unterlassung einer UVP-Prüfung (S. 20-23) bemängelt. Es folgten noch Ausführungen zur denkmalpflegerischen Einstufung des Postgebäudes (S. 23), zum Ortsbildschutz/zur Gebäudegestaltung (S. 24) und zum Verkehrskonzept (S. 25), das von der Beschwerdegegnerin 2 bei deren Planungstätigkeit zwingend zu berücksichtigen sei. 13. In der Duplik vom 18. Oktober 2017 hielt die Beschwerdegegnerin 1 an ihren Begehren um kostenfällige Abweisung der Beschwerde und der Ver-

- 21 fahrens-/Beweisanträge (mit Ausnahme von III lit. d – sei erledigt worden) fest. Die Replik enthalte keine neuen Argumente oder Elemente, aufgrund welcher der angefochtene Entscheid der Beschwerdegegnerin 1 vom 25. April/3. Mai 2017 und der Beschluss der Beschwerdegegnerin 2 vom 18. Oktober 2015 in Frage gestellt oder gar aufgehoben werden müssten. Es werde jedenfalls in allen Teilen an den Erwägungen und Schlussfolgerungen im angefochtenen Entscheid festgehalten (S. 2). 14. In ihrer Duplik vom 27. Oktober 2017 hielt die Beschwerdegegnerin 2 unverändert an den Rechtsbegehren in ihrer Vernehmlassung vom 11. August 2017 fest. Ergänzend wurde vorgebracht, dass die geschilderte Vorgeschichte hier tatsächlich eine Rolle spiele, wenn es um die Beantwortung der Frage gehe, ob im konkreten Falle anstelle der projektbezogenen Nutzungsplanung H._____ Süd nicht eine Gesamtplanung über das ganze Gebiet H._____, also inkl. H._____ Nord, hätte durchgeführt werden müssen. Die Beschwerdegegnerin 2 habe mit ihren Ausführungen in der Vernehmlassung lediglich aufzeigen wollen, dass schon die Kernelemente der Gesamtplanung aus dem Jahre 1999/2000, wie der multifunktionale Saal und die öffentliche Tiefgarage mit max. 500 Abstellplätzen im Baubereich F sowie die Hochbauten entlang der Via I._____ im Baubereich D, nicht in realisierte Projekte umgesetzt worden seien und gleiches auch für die der Beschwerdeführerin vorschwebenden neuen Gesamtplanung gelten müsste, vor allem weil die Hotels D._____ und A._____ als Eigentümerinnen des grössten Teils des Areals H._____ Nord keinerlei Vorstellungen über die konkrete Neunutzung des Gebietes hätten (S. 4). Die Beschwerdegegnerin 2 habe mit der vorliegend zur Diskussion stehenden projektbezogenen Nutzungsplanung wenigstens Gewähr dafür, dass in einem Teil des Gebiets mit dem Gesundheitshotel und der Klinik endlich eine Planung realisiert werde, und zwar mit einer Nutzung, welche in besonderem Masse im öffentlichen Interesse liege. Diese Chance habe mangels valabler Alternativen nicht verscherzt werden können (S. 5). Weiter wurden Präzisierungen

- 22 zu den Eigentums-/Betriebsverhältnissen am Parkhaus H._____ (S. 5), zur Ausarbeitung der Revisionsvorlage durch die Beigeladene (S. 6) sowie zur Stellungnahme der kantonalen Fachbehörden (S. 7) gemacht. Aus rechtlicher Sicht nahm die Beschwerdegegnerin 2 – anknüpfend an ihre Erwägungen in der Vernehmlassung – nochmals zur Planbeständigkeit (S. 7-8), zur angeblichen Verletzung von Bundesumweltrecht (S. 8-10), zur denkmalpflegerischen Einstufung des Postgebäudes (S. 10-14), zum Ortsbildschutz/zur Gebäudegestaltung (S. 14-15) sowie zum Präjudiz Z._____ House (S. 15-16) Stellung. Aus all den genannten Gründen sei die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Zum Antrag auf Nichteintreten wurde bereits in der Vernehmlassung (S. 25) geltend gemacht, dass dem Zusatzbegehren (Rückweisung der Planungsvorlage an die Beschwerdegegnerin 2 zwecks Erarbeitung einer Gesamtplanung für das ganze Baugebiet) bereits aus formellen Gründen nicht entsprochen werden könne, da Gegenstand des vorliegenden Verfahrens nur die Überprüfung der angefochtenen Erlasse sein könne. Da das Verwaltungsgericht insbesondere nicht Planungsbehörde sei, habe es auch nicht darüber zu urteilen, ob das Stimmvolk der Beschwerdegegnerin 2 bei einer allfälligen Aufhebung der jetzigen Planungsbeschlüsse eine erweiterte Planung (Gesamtplanung) an die Hand nehmen müsste. Insofern sei auf die Beschwerde gar nicht einzutreten. 15. Mit Duplik vom 26. Oktober 2017 hielt die Beigeladene fest, dass bereits im Rahmen des Ideenwettbewerbs 1993 die Intensität und die Auswirkungen einer Überbauung im Gebiet H._____ Süd studiert worden seien. Dass dabei auch Überlegungen betreffend Entwicklungen auf das Gebiet H._____ Nord angestellt wurden, zeige das Potential einer Überbauung im Gebiet H._____ Süd. Eine Höhenkote von 1'820 m.ü.M. sei nie strittig gewesen. Wenn heute für eine Hotelnutzung aber eine höhere, nämlich die gleiche Gebäudehöhe beansprucht werde wie das benachbarte Hotel D._____, sei daran nichts auszusetzen (S. 2). Die vielbeschworene Einheit H._____

- 23 gebe es nicht. Das Gebiet werde von einer stark befahrenen Einfallstrasse getrennt. Beide Gebiete hätten ein grosses Überbauungspotential. Daran ändere auch nichts, dass eine erschliessungsmässige Verbindung ursprünglich angedacht und später fallen gelassen worden sei. Das und warum der multifunktionale Saal (KK._____) aufgegeben worden sei, sei vorliegend ebenfalls nicht relevant (S. 3). Die Stellungnahme der kantonalen Denkmalpflege vom 21. Januar 2013 gebe eine fachspezifische Meinung wieder, die vom ARE und schliesslich auch von der Beschwerdegegnerin 1 zu Recht nicht geteilt worden sei. In Bezug auf die Planbeständigkeit rügte die Beigeladene, dass die Ausführungen der Beschwerdeführerin widersprüchlich seien, sofern sie die Verhältnisse im Gebiet H._____ Süd mit der Umzonung beim Hotel Z._____ vergleiche. Im Übrigen bestehe vor Ort gemäss gerichtlicher Beurteilung ein erhebliches öffentliches Interesse an mondänen Grosshotels (S. 4). Die Behauptung der Beschwerdeführerin sei falsch, dass hinter dem Sondernutzungsplan kein konkretes Projekt stehe. Abgesehen davon kenne der Nutzungsplan keine Baupflicht (S. 4). Im Weiteren nahm die Beigeladene nochmals zur Kompensation nach Art. 38a Abs. 2 RPG, zur angeblichen Verletzung von Bundesumweltrecht inkl. Lärmschutz/Luftreinhaltung und zum Vorwurf der unterlassenen UVP-Prüfung (S. 5-6), zur fehlenden Funktionalität des öffentlichen Parkhauses mit den 235 Parkplätzen für das Hotel und die Klinik (S. 7), zur denkmalpflegerischen Einstufung des Postgebäudes (S. 7-8), zum Ortsbildschutz und zur Gebäudegestaltung (S. 8-9) sowie zum Verkehrskonzept (S. 9) für das Gebiet H._____ Süd je noch kurz Stellung. 16. Am 29. März 2019 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) einen Augenschein durch, an welchem die Beschwerdeführerin durch die Hoteldirektion und ein Verwaltungsratsmitglied in Begleitung ihres Rechtsvertreters RA Dr. iur. Peter Curdin Conrad vertreten war. Von Seiten der Beschwerdegegnerin 1 (Regierung) waren der Jurist für Raumplanung DVS und der stellvertretende Amtsleiter ARE anwesend. Die Beschwerdegeg-

- 24 nerin 2 war durch den Gemeindepräsidenten, den Raumplaner, zwei Mitglieder des Bauamts und ihren Rechtsvertreter RA Dr. iur. Otmar Bänziger präsent. Die beigeladene Bauherrschaft war durch vier Mitglieder der OO._____-Gruppe und ihren Rechtsvertreter RA Dr. iur. Felix Huber zugegen. Allen Anwesenden wurde anlässlich des Augenscheins an fünf verschiedenen Standorten die Möglichkeit geboten, sich zur Sache direkt vor Ort zu äussern. Zu Beginn des Augenscheins reichte die Beschwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 50 ein Dossier Ortsplanung H._____ Süd ' H._____' mit Situationsanalyse/Visualisierungen sowie ein Schreiben des Architekturbüros W._____ mit Beilage (Fotodokumentation) betreffend 'W._____ Klinik S._____ & Y._____ X._____' und 'Neue Planung H._____ für Klinik S._____ und Y._____' zu den Akten. Nach der Power-Point-Präsentation am Ende des Augenscheins im Gemeindesaal reichte der Architekt T._____ noch fünf 'Schwarz-Weiss' Fotos im Format A5 betreffend Richtprojekt/Visualisierung ' H._____ – Klinik S._____ X._____' zu den Akten. Die gezeigte Power-Point-Präsentation wurde vom Rechtsvertreter RA Dr. iur. Felix Huber (im Parallelverfahren R 17 48 als Anwalt der Beschwerdeführerin/Bauherrschaft beteiligt) in Papierform am 8. April 2019 dem Gericht nachgereicht. Das Gericht seinerseits erstellte insgesamt 61 Fotos von den Gegebenheiten anlässlich der Ortsbegehung und fügte diese dem Protokoll des Augenscheins bei. 17. Mit Schreiben vom 10. April 2019 wurde den Parteien und Beteiligten das weitere Vorgehen in dieser Sache durch den Instruktionsrichter erläutert. In der Beilage wurde das Augenscheinprotokoll mit Beilagen und die Präsentation von Architekt T._____ allen involvierten Rechtsvertretern sowie dem Juristen für Raumplanung DVS in Papierform zugestellt. Die hängigen Verfahren wurden gemäss Art. 39 Abs. 2 lit. a VRG für dringlich erklärt. Die während des Augenscheins eingereichten Dokumente seien allesamt zu den Akten genommen worden. Von manchen dieser Dokumente besitze das Gericht lediglich ein Exemplar. Damit für die Einräumung des rechtli-

- 25 chen Gehörs nicht zu viel Zeit verstreiche, würden diese Unterlagen zunächst Herrn Rechtsanwalt Dr. Huber zur freigestellten Stellungnahme (auch zum Augenscheinprotokoll) bis 22. April 2019 zugestellt. Anschliessend könnten die Rechtsvertreter der Beschwerdeführer/-innen und die Beschwerdegegnerinnen auf Voranmeldung hin Einsicht in diese Dokumente am Sitz des Verwaltungsgerichts nehmen. Zur bereits heute zugestellten Präsentation und zum ebenso bereits heute zugestellten Augenscheinprotokoll könnten sie freigestellt Stellung nehmen. 18. Mit Eingabe vom 17. April 2019 nahm der Rechtsvertreter (RA Dr. Huber) der Beigeladenen (Bauherrschaft) zum Protokoll des Augenscheins vom 29. März/9. April 2019 Stellung und er beantragte, es seien die Beilagen 2 (Text und Visualisierung) zum Augenschein aus dem Recht zu weisen (so Antrag 1); und die Beilage 1 und die gerichtlichen Fotos am Augenschein Nrn. 20, 21, 29, 30, 32, 44 und 45 seien bei der Entscheidfindung nicht zu beachten (Antrag 2); und das Protokoll sei mit folgenden zwei Ergänzungen zu vervollständigen (Antrag 3):

a. (Am Standort 3) RA Huber verweist auf den Planungsrhythmus von ca. 15 Jahren gemäss RPG und die letzte wesentliche Änderung im Jahre 2002. b. (Am Standort 2) "RA Huber weist auf die erlassene Planungszone gemäss Publikation in der […..] Post vom 11. März 2019 hin." Die drei Anträge werden in der Folge begründet und folgende Dokumente angefügt: - Auszug […..] Post / Amtliche Anzeige: Erlass Planungszone - Erläuterungen zur Planungszone vom 11. März 2019 - ARE/GR Datenblatt für Gemeinde X._____ vom 20. März 2018 - 3 Karten zu Gemeinde-Datenblatt (Überbauungsstand; WMZ Ausbaugrad) 19. Am 25. April 2019 teilte der Rechtsvertreter (RA MLaw Fey) der Beschwerdeführer in den Parallelverfahren R 17 45 und R 17 46 dem Gericht mit, dass er auf eine weitere Stellungnahme in Bezug auf das Augenscheinpro-

- 26 tokoll und die mit Verfügung vom 16. April 2019 zur Einsicht angebotenen Unterlagen der Beigeladenen (Bauherrschaft) verzichte. Im Übrigen werde auf die (eigenen) mündlichen Äusserungen anlässlich des Augenscheins (Protokoll S. 6) verwiesen. In Ergänzung früherer Eingaben werde noch eine detaillierte Kostennote eingereicht, wobei der anwaltliche Aufwand je zur Hälfte auf die Verfahren (R 17 45 und 46) aufzuteilen sei. 20. Mit Eingabe vom 26. April 2019 erklärte der Rechtsvertreter (RA Dr. Bänziger) der Beschwerdegegnerin 2 seinen Verzicht auf eine Stellungnahme zum Augenscheinprotokoll. Allerdings werde noch einmal bekräftigt, dass dem Gemeindevorstand das durch den Rechtsvertreter (RA Dr. Caviezel) der Beschwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 50 vorgestellte Projekt W._____ bis anhin nicht bekannt gewesen sei und für ihn nach wie vor nur das von T._____ entwickelte Richtprojekt, welches Grundlage für die projektierte Nutzungsplanung H._____ Süd gebildet habe, zur Diskussion stehe. Mit dem Versuch den Eindruck zu erwecken, das Richtprojekt T._____ stehe gar nicht mehr zur Debatte, habe der genannte Rechtsvertreter anlässlich des Augenscheins alles getan, um irgendwelche Annäherungen der Standpunkte zu torpedieren. 21. Mit Schreiben vom 1. Mai 2019 äusserte sich der Rechtsvertreter (RA Dr. Caviezel) der Beschwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 50 zum zugestellten Augenscheinprotokoll dahingehend, dass er die eigenen Aussagen an den Standorten 1, 3 und 5 im jeweils zitierten Wortlaut ergänzt, vervollständigt und/oder korrigiert haben möchte. So habe er am Standort 1 noch darauf hingewiesen, dass seine Mandantin aus dem Umfeld der Projektanten mit einem gänzlich neuen Projekt konfrontiert worden sei und er habe dazu ein Schreiben von W._____ vom 19. März 2019 samt Visualisierung der neuen (Projekt-) Planung eingereicht. Seine Mandantschaft möchte gerne wissen, was es mit diesem angeblich neuen Projekt auf sich habe. Am Standort 3 sei noch das Votum von V._____ in das Augenschein-

- 27 protokoll aufzunehmen, wonach sich dieser beim Projekt BB._____' (Hotel- Seitenflügel) sehr darum bemüht habe, das Gebäude in das Ortsbild einzufügen (Sgraffiti/Dach etc.). Die bereits getätigte Investition in einen unterirdischen Tunnel von Fr. 1.2 Mio. (Projekt Forum KK._____ in H._____ Nord) zur Verbesserung der Verkehrssituation sei gestützt auf den Letter of Intent (LOI) vom März 2011 erfolgt, welcher von einer Gesamtplanung unter Einbezug von H._____ Nord ausgegangen sei. Damit wären auch die verkehrstechnischen Probleme, die Warenannahme und die Parkierung für das gesamte Gebiet H._____ geregelt worden. Dies sei damals auch die Meinung der Gemeinde gewesen, welche in die Planung der Multifunktionshalle eingebunden gewesen sei. Die am Standort 5 (Gemeindesaal) gemachte Aussage sei dahingehend zu verstehen gewesen, dass anhand des grossen Reliefs sehr gut ersichtlich werde, dass sich die fehlende (ungenügende) Gesamtplanung im Gebiet H._____ auf das Gebiet H._____ Nord sehr negativ auswirke, weil eine Bebauung dort durch die neu möglichen Baukuben äusserst präjudizierend wirken würde. 22. Am 1. Mai 2019 teilte der Rechtsvertreter (RA Dr. Conrad) der Beschwerdeführerin dem Gericht schriftlich mit, dass er den Ausführungen der Beschwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 50 (RA Dr. Caviezel) voll und ganz beipflichte. Zum Standort 3 seien noch die Aussagen des früheren Gemeindepräsidenten und seit Januar 2015 Mitglied des Verwaltungsrats der Beschwerdeführerin (C._____) ins Protokoll aufzunehmen. Sinngemäss habe dieser darauf hingewiesen, es gehe aus dem von ihm während seiner Amtszeit unterzeichneten 'Letter of Intent" (LOI) aus dem Jahre 2011 unmissverständlich hervor, dass es sich von Anbeginn und bis zum heute zur Diskussion stehenden Entscheid des Verwaltungsgerichts um eine generelle Planung des gesamten Gebietes H._____ (Nord und Süd) handle, was mit dem LOI vereinbart und bestätigt worden sei.

- 28 - 23. Mit Schreiben vom 8. Mai 2019 meldete sich der Rechtsvertreter der Beschwerdeführerin im Parallelverfahren R 17 50 (RA Dr. Caviezel) noch zu den Eingaben der Beigeladenen vom 17. April 2019 (RA Dr. Huber) sowie der Beschwerdegegnerin 2 vom 26. April 2019 (RA Dr. Bänziger). Er wollte dazu klargestellt haben, dass eine Gruppe um die Projektanten (u.a. einem Vertreter der Klinik S._____) an sie herangetreten seien (und nicht umgekehrt), um das Projekt W._____ zu besprechen und weiterzuentwickeln. Seine Mandantin sei ebenfalls zu einem Treffen eingeladen worden (weitere sollten folgen), die offenbar durch den heutigen Gemeindepräsidenten vermittelt und in die Wege geleitet worden waren. Seiner Mandantin sei dabei (auch schriftlich) dargelegt worden, dass die 'Aussagen eng mit DD._____ abgestimmt' seien und dass dieser die Gruppe bevollmächtigt habe, auch 'ausdrücklich in seinem Namen zu sprechen'. Angesichts dieser Situation sei es nur legitim gewesen, dass er sich für seine Mandantin nach dem aktuellen Stand der Dinge in Sachen 'Projekt W._____' erkundigt habe. Die Beschwerdegegnerin 2 müsse deren Intentionen falsch verstanden haben und es sei seiner Mandantin schon gar nicht darum gegangen, "irgendwelche Annäherungen der Standpunkte zu torpedieren", wie dies seitens der Beschwerdegegnerin 2 unterstellt werde. Vor diesem Hintergrund sei auch die vorgebrachte Entrüstung der Beigeladenen im Schreiben vom 17. April 2019 zu verstehen. Vielmehr habe es sich ihr Rechtsvertreter (zusammen mit dem Umfeld) selber zuzuschreiben, wenn hinsichtlich der Projekte Unklarheiten entstanden seien, welche aufgrund der Intervention am Augenschein nun ausgeräumt seien. Auf die weiteren Argumente der Parteien oder Beigeladenen wird, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung:

- 29 - 1.1. Die Anfechtungsobjekte bilden der Beschluss des X._____er Souveräns vom 18. Oktober 2015 betreffend Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd, der Genehmigungsentscheid der Regierung (Protokoll Nr. 355) vom 25. April/3. Mai 2017 betreffend Teilrevision der Ortsplanung (neue Nutzungsplanung H._____ Süd) und der Beschwerdeentscheid der Regierung (Protokoll Nr. 356) vom 25. April/3. Mai 2017 betreffend Teilrevision der Ortsplanung (neue Nutzungsplanung H._____ Süd). Mit diesen Erlassen und Vorgaben war die Beschwerdeführerin nicht einverstanden, weshalb sie dagegen am 2. Juni 2017 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erhob und die Aufhebung der Urnenabstimmung der Gemeinde sowie des Genehmigungs- und Beschwerdeentscheids der Regierung beantragte (Rechtsbegehren Ziff. 1). Eventuell sei die Sache mit der Auflage an die Gemeinde zurückzuweisen, eine Planungsvorlage (Gesamtplanung) für das Baugebiet von H._____ (H._____ Nord und Süd) auszuarbeiten und dem Souverän zur Abstimmung vorzulegen (Rechtsbegehren Ziff. 2). Beschwerdeobjekte sind somit die Rechtmässigkeit der Urnenabstimmung auf Gemeindeebene sowie im Besonderen der angefochtene Genehmigungs- und Beschwerdeentscheid der Regierung. Im Übrigen wird der Eventualantrag auf Rückweisung zu klären sein. 1.2. Zur Kognition (Überprüfungsbefugnis) des streitberufenen Gerichts gilt es festzuhalten, dass Entscheide der Regierung über die Genehmigung von kommunalen Grundordnungen (inkl. Teilrevisionen) und über Planungsbeschwerden mit Beschwerde gemäss Art. 102 Abs. 1 des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG; BR 801.100) an das Verwaltungsgericht weitergezogen werden können. Nach Art. 51 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) erstreckt sich die Kontrollbefugnis des kantonalen Verwaltungsgerichts im Beschwerdeverfahren auf Rechtsverletzungen samt Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des Sachverhalts. Das Verwaltungsgericht überprüft demnach den Sachverhalt und Rechtsfragen

- 30 frei. Demgegenüber beurteilt es nicht, ob der angefochtene Entscheid zweckmässig und angemessen ist. Amtete die Regierung nicht nur als Genehmigungs-, sondern – wie vorliegend – auch als erste Beschwerdeinstanz und ist das Verwaltungsgericht somit zweite kantonale Rechtsmittelbehörde, gilt auch in Ortsplanungssachen die Kognition nach Art. 51 Abs. 1 VRG (so bereits: Urteile des Verwaltungsgerichts [VGU] R 17 97 vom 6. November 2018 E. 2.2, R 14 24A vom 16. Februar 2016 E. 3c, R 11 46 [Hotel Z._____ House] vom 24. Januar 2012 E. 2a, R 11 78 vom 1. November 2011 E. 2a; vgl. auch zu den altrechtlichen Bestimmungen: PVG 1996 Nr. 42 und 1999 Nr. 44). Der Prüfungsumfang beschränkt sich somit in Bezug auf die Ermessensausübung auf die Rechtskontrolle, d.h. auf die Prüfung, ob die Ermessensausübung mit Rechtsfehlern im Sinne der Ermessensüberschreitung bzw. des Ermessensmissbrauchs behaftet sei. Die Beantwortung dieser Rechtsfrage wird noch Gegenstand nachfolgender materiell-rechtlicher Erwägungen (E. 21.2) sein. 1.3. Streitgegenstand und Beschwerdethema kann vorliegend einzig sein, ob die Teilrevision der Ortsplanung (neue Nutzungsplanung) durch die Gemeinde (Beschwerdegegnerin 2) als hauptverantwortliche Planungsträgerin korrekt und rechtmässig erfolgte und ob die Regierung (Beschwerdegegnerin 1) danach als Genehmigungs- und erste Rechtsmittelinstanz die entsprechenden Planungsmassnahmen der Beschwerdegegnerin 2 alsdann willkürfrei überprüfte. Die Kompetenzverteilung dieser beiden Verwaltungsbehörden ist damit auf die raumplanerischen Befugnisse ausgerichtet, während dem streitberufenen Gericht als zweite Rechtsmittelinstanz selber keine unmittelbare Kompetenz für raumplanerische Eingriffe und detaillierte Gebietseinteilungen oder Zonenzuweisungen zukommt. Beschwerdethema kann folgerichtig nur die Rechtmässigkeit und Vertretbarkeit des Beschlusses vom 18. Oktober 2015 und der zwei Entscheide vom 25. April/3. Mai 2017 der Beschwerdegegnerin 1 anhand der gesetzlichen

- 31 - Vorgaben auf Stufe Bund, Kanton oder Gemeinde sein (betrifft Prüfung des Rechtbegehrens Ziff. 1). 1.4. Nach Art. 2 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) haben die mit Planungsaufgaben betrauten Behörden darauf zu achten, den ihnen nachgeordneten Behörden den zur Erfüllung ihrer Aufgaben nötigen Ermessensspielraum zu lassen. Da das Gericht nach E. 1.3 nicht Planungsbehörde ist, hat es sich bei der Prüfung von kommunalen Grundordnungen und allfälligen Teilrevisionen sachlich dort zurückzuhalten, wo es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, Ortskenntnisse und lokale/regionale Demokratie von Bedeutung sind und bei denen keine wichtigen kantonalen oder eidgenössischen Interessen zur Debatte stehen. Auf die Beschwerde (Rechtsbegehren Ziff. 2) kann somit von vornherein nicht eingetreten werden, als die Beschwerdeführerin darin eventualiter die Aufhebung und Rückweisung der beschlossenen Teilrevision der Ortsplanung H._____ Süd mit der Auflage verlangte, dass die Beschwerdegegnerin 2 eine neue Planungsvorlage (Gesamtplanung) für das ganze Baugebiet von H._____ auszuarbeiten und dem Souverän zur Abstimmung vorzulegen habe. Thema des vorliegenden Beschwerdeverfahrens kann nur die Überprüfung der angefochtenen Erlasse im Sinne von Ziff. 1 des Rechtsbegehrens sein. Weil das Verwaltungsgericht aber eben nicht Planungsbehörde ist, kann es auch nicht darüber urteilen, ob das Stimmvolk/der Souverän der Beschwerdegegnerin 2 bei einer allfälligen Aufhebung der vorliegend zur Diskussion gestellten Planungsentscheide eine erweiterte Planung (Gesamtplanung) an die Hand nehmen müsste. Auf die Beschwerde ist insofern daher vorweg nicht einzutreten. 1.5. Nach Art. 50 VRG ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Laut Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde schriftlich innert

- 32 - 30 Tagen seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungsgericht einzureichen. Diese Urteilsvoraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin von Parzelle 1694 mit dem darauf befindlichen A._____ und den vorgelagerten Wohnresidenzen. Diese sind von Bauparzelle 1808 auf H._____ Süd ca. 90 m und mehr entfernt. Die Beschwerdeführerin ist daher wegen ihrer räumlichen Beziehungsnähe (siehe BGE 139 II 279 E. 2.2) zur Beschwerdeerhebung legitimiert, zumal ein schutzwürdiges Interesse – wonach die tatsächliche oder rechtliche Situation der Beschwerdeführerin durch den Ausgang des Beschwerdeverfahrens infolge Aussichtseinschränkungen auf den talseitigen X._____ersee einschliesslich Uferpromenade beeinflusst werden könnte (siehe BGE 140 II 214 E. 2.3, 137 II 30 E. 2.2.2) – nicht a priori ausgeschlossen werden kann (vgl. ferner AEMISEGGER/HAAG, in: AEMISEGGER/KUTTLER/MOOR/HAAG [Hrsg.], Kommentar zum RPG, Zürich 2010, Art. 33, Rz. 60; HÄNNI, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, Bern 2016, S. 563; Urteil des Bundesgerichts 1C_668/2017 vom 31. Oktober 2018 E. 2.2). Dieses Schutzinteresse an einer gerichtlicher Überprüfung der neuen Nutzungsplanung (projektbezogene Sondernutzung) im südlich gelegenen Teilgebiet H._____ auf Parzelle 1808 ist gegeben, zumal bis zur Totalrevision Ortsplanung 1999/2000 nachweislich noch nicht zwischen zwei eigenständigen Teilgebieten (H._____ Nord und Süd) differenziert wurde und deshalb früher offensichtlich allseits von einer zusammenhängenden Nutzungsplanung ausgegangen wurde, weshalb die Anfechtungsbefugnis auch in Bezug auf den ganzen Planungsperimeter H._____ Süd gelten muss. Auf die Beschwerde ist demzufolge – mit Ausnahme von E. 1.4 vorstehend, und materiell nachfolgend allenfalls bezüglich Planungsmehrwertabschöpfung (siehe hinten E. 23.1.1.ff.) – einzutreten. 1.6. Zu den Beweisanträgen (Edition und Gutachten) der Beschwerdeführerin gilt es zunächst festzuhalten, dass sämtlichen Editionsbegehren der Beschwerdeführerin – mit Ausnahme des Herausgabebegehrens gegenüber

- 33 der Beschwerdegegnerin 2 betreffend 'Baubewilligung vom 29. April 2013' – stattgegeben wurde. Dieser Editionsverweigerung der Beschwerdegegnerin 2 wurde seitens der Beschwerdeführerin in deren Replik vom 3. Oktober 2017 nicht substantiiert opponiert, so dass darauf nicht weiter einzugehen ist. Die Beschwerdeführerin hat sowohl (1) die Einholung einer städtischen Expertise über die Notwendigkeit der H._____-Planung Nord und Süd als Gesamtplanung, (2) die Einholung eines Gutachtens der EKD über die Schutzwürdigkeit des Postgebäudes, (3) die Einholung einer Expertise der ENHK über die Verträglichkeit der projektbezogenen Nutzungsplanung mit dem ISOS-Inventar und UNESCO-Weltkulturerbe Rhätische Bahn (RhB), als auch noch (4) eine Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) über das gesamte Nutzungsprojekt in H._____ Süd beantragt. Das Gericht hält dazu fest: (Ad 1) Ob es zulässig war, die projektbezogene Sondernutzungsplanung H._____ Süd ohne Einbezug des Teilgebiets H._____ Nord durchzuführen oder ob eben nur eine Gesamtplanung unter Einbezug von H._____ Nord hätte durchgeführt werden müssen, ist eine Rechtsfrage, die einzig das streitberufene Gericht und nicht ein Experte zu beurteilen hat. (Ad 2) Mit dem von Frau Dr. AA._____ ausgearbeiteten Inventar (vgl. Akten Beschwerdegegnerin 1 [BG1-act.] 4/69 in R 17 50; Akten Beschwerdeführerin [BF-act.] 34 in R 17 44 [schwarzer Ordner]; Akten Beschwerdegegnerin 2 [BG2-act.] 78-79 in R 17 44) liegt eine genügende Grundlage für die Beurteilung durch das Verwaltungsgericht vor (vgl. auch Privatgutachten EE._____ [BF-act. 30] und Prof. O._____ [BF-act. 17 sowie BG1-act. 2/17] in R 17 44). In Bezug auf den Bestand des Postgebäudes geht es primär um eine Interessenabwägung, wofür in erster Linie die Planungsbehörde (Beschwerdegegnerin 2) und in zweiter Linie die Genehmigungsbehörde (Beschwerdegegnerin 1) zuständig war; im vorliegenden Beschwerdeverfahren geht es nun noch um die nachvollziehbare Überprüfung jener Interessenabwägung durch das streitberufene Gericht. (Ad 3) Eine ENHK-Expertise ist nicht erforderlich, weil hier keine Bundesaufgabe im Sinne von Art. 2 des Bundesgesetzes über den Natur- und Heimatschutz (NHG; SR

- 34 - 451) vorliegt und zudem auch kein wichtiger Fall im Sinne Art. 8 NHG (fakultative Begutachtung) zu bejahen ist. Die ENHK ist sachlich daher nicht für die Beurteilung dieser 'Verträglichkeitsfrage' zuständig. Insbesondere ist es nicht Aufgabe der ENHK, eine Interessenabwägung – welche hier im Vordergrund steht – vorzunehmen. Nach Auffassung des Verwaltungsgerichts ist dieses durchaus selbst in der Lage, die projektbezogene Sondernutzungsplanung H._____ Süd im Lichte von ISOS und UNESCO-Weltkulturerbe inkl. Überprüfung der Interessensabwägung zu beurteilen. (Ad 4) Auf das Thema 'Umweltverträglichkeitsprüfung' wird in E. 19.2 ('unterlassene UVP') eingegangen. 1.7. Zu den drei zusätzlich vorgebrachten Anträgen des Rechtsvertreters (RA Dr. Huber) der Beigeladenen (Bauherrschaft) in der Eingabe vom 17. April 2019 zum Protokoll des Augenscheins vom 29. März/9. April 2019 gilt es festzuhalten, dass im Verwaltungsrecht des Kantons Graubünden (Art. 11 VRG) für die Ermittlung des Sachverhalts der Untersuchungsgrundsatz gilt, wonach die Behörden den Sachverhalt von Amtes wegen zu ermitteln haben (Abs. 1) und die am Verfahren Beteiligten verpflichtet sind, an der Feststellung des Sachverhalts mitzuwirken (Abs. 2). Die Behörde erhebt die notwendigen Beweise, wobei sie an Begehren zur Ermittlung des Sachverhalts nicht gebunden ist (Abs. 3). Eine Wegweisung von Beilagen aus dem Recht – so wie von der Beigeladenen laut Antrag 1 beantragt – ist in Art. 11 VRG aber nicht vorgesehen, womit dafür auch keine gesetzliche Grundlage existiert. Das Projekt 'W._____ Klinik S._____ & Y._____ X._____' und 'Neue Planung H._____ für Klinik S._____ und Y._____' ist im Übrigen nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Zum Antrag 2 (Nichtberücksichtigung einzelner Gerichtsfotos vom Augenschein) gilt es klarzustellen, dass sämtliche erstellten Gerichtsfotos anlässlich des Augenscheins der eigenen Wahrnehmung des Gerichts vor Ort entsprechen und das Gericht bei der Ermittlung des Sachverhalts von Amtes wegen frei und nicht an Parteibegehren gebunden ist. Dem Antrag 3 (Vervollständigung

- 35 durch zwei Ergänzungen; vgl. dazu vorstehend im Sachverhalt Ziff. 18) wurde nachweislich stattgegeben. 2.1.1. Die Beschwerdeführerin rügt materiell, der 'Sachverhalt sei unvollständig'. Zum Beispiel seien bei der neuen Planung nicht maximale Gebäudehöhen verbindlich festgelegt worden. Definiert seien maximale Höhenkoten in Meter über Meer (m.ü.M.) und darunter seien Bauten in beliebiger Höhe zulässig. Zudem werde im Baubereich III keine neue Aussichtsterrasse geschaffen. Die Aussicht von dieser sei praktisch zur Hälfte in Richtung Südwesten und Westen durch die riesige Ostwand des Gesundheitshotels beschränkt. 2.1.2. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. dazu insbesondere Beschwerdeentscheid S. 27-29). 2.1.3. Die Beschwerdegegnerin 2 hält dazu in ihrer Vernehmlassung fest, dass mit den Baubereichen auf der einen Seite und den maximalen Höhenkoten (m.ü.M.) sei die bauliche Ausdehnung eines Gebäudes genauso definiert wie mit konkret festgelegten Gebäudehöhen in einem Zonenschema. Eine solche Festlegung sei nicht nur bei projektbezogenen Sondernutzungsplanungen, sondern auch bei Folgeplanungen durchaus üblich. In der Duplik ergänzte sie, das gleiche Bemessungssystem sei ja bereits bei der Spezialplanung H._____ im Jahre 1999/2000 zur Anwendung gelangt. 2.1.4. Die Beigeladene (Eigentümerin und Bauherrin Parzelle 1808) brachte vor, dass die erfolgte Sachverhaltsfeststellung vollständig sei. Aus den maximalen Höhenkoten ergäben sich die maximalen Gebäudehöhen. Die Aussicht von den Terrassen sei zwar nach Westen und Osten behindert, die Aussicht sei aber so, dass die Terrassen je verschiedene Aussichten auf verschiedene Abschnitte von See und Berglandschaft böten.

- 36 - 2.2. Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts steht sachverhaltsmässig fest, dass im Baubereich III (siehe Ziff. B 3. der Bau- und Erschliessungsvorschriften H._____ Süd [BESS]) sowie im Baubereich I/5 (siehe Ziff. B 2. BESS) jeweils eine Aussichtsterrasse geplant ist (siehe BG1-act. 9 in R 17 50 [mit Beschlussexemplar BESS] und GGP H._____ Süd 1:1000 [Beschlussexemplar] vom 25. April 2017 mit kolorierten Baufeldern I/1-I/5 [Hotel mit Westterrasse], II/1-II/2 [Klinik] und III [Zwischentrakt/Aussichtsterrasse]). Die Aussicht von diesen Terrassen wird in Richtung Südwesten und Westen eingeschränkt sein. Die Rüge der unvollständigen Feststellung des Sachverhalts ist aber unbegründet. Es ist eine Frage des Standpunkts, ob man eine gegen zwei Seiten offene Fernsichtplattform nun als Aussichtsterrasse oder anders, zum Beispiel als Nicht-Aussichtsterrasse bezeichnet. Mit den Baubereichen resp. dem Terrainverlauf einerseits und den maximalen Höhenkoten (m.ü.M.) ist die höchstmögliche bauliche Ausdehnung eines Gebäudes genauso definiert wie mit konkret festgelegten Gebäudehöhen in einem Zonenschema. Nachdem in den Plänen und Bauunterlagen (BG1-act. 9 in R 17 50 BESS mit Vorgaben im Planungsvertrag vom 16. September 2015 und im Richtprojekt vom 25. Mai 2015) bezüglich der jeweiligen Höhen in den Baufeldern mit Höhenkoten operiert wird, kann hier nicht von einem unvollständig festgestellten Sachverhalt gesprochen werden. Diese Rüge ist daher materiell unbegründet. 3.1.1. Zur 'Planbeständigkeit' von Grundordnungen verhält es sich so, dass derartige Pläne grundsätzlich abänderbar und in der Regel nach gewissen Zeitabschnitten gänzlich zu überarbeiten sind (Art. 9 Abs. 2 und 3 RPG für Richtpläne bzw. Art. 21 Abs. 2 RPG für Nutzungspläne). Das Bundesgericht hat dazu festgestellt, dass raumplanerische Festlegungen im Allgemeinen und die Nutzungsplanung im Besonderen keine Prozesse sind, die ein für alle Mal durchgeführt werden und danach abgeschlossen sind. Sie müssen vielmehr veränderten Verhältnissen und Bedürfnissen Rechnung tragen und entsprechend angepasst werden können (siehe Urteile des

- 37 - Bundesgerichts 1C_470/2018 vom 4. März 2019 E. 5.2 [Gemeinde Pontresina], 1C_384/2016 vom 16. Januar 2018 E. 3.2, 1C_513/2014 vom 13. Mai 2016 E. 4.2, 1C_143/2014 vom 23. Februar 2015 E. 3.1; sowie BGE 127 I 105 E. 6b, 124 II 396 E. 4b, 123 I 182 f. E. 3a). Nach Ablauf einer gewissen Zeitspanne und jedenfalls eines Planungshorizontes von 10 bis 15 Jahren muss ein Grundeigentümer oder Nachbar daher davon ausgehen, dass eine Überarbeitung und (Teil-) Revision erfolgen und sie von Änderungen mitbetroffen sein könnten (so bereits Urteil des Bundesgerichts 1C_349/2011 vom 9. Januar 2012 E. 3.5). Das Bundesgericht hat bereits in früheren Urteilen darauf hingewiesen, dass kein Anspruch des Grundeigentümers oder Nachbarn auf Belassung eines einzelnen Grundstücks in einer bestimmten bzw. einmal festgelegten Bauzone bestehe (BGE 123 II 489 E. 6c; ZBl 98/1997 S. 181 E. 5b und S. 371 E. 4c/bb; ebenso bereits VGU R 11 46 vom 24. Januar 2012 E. 2c). Art. 21 Abs. 2 RPG unterscheidet mit Blick auf die Änderung von Nutzungsplänen zwei Stufen: In einem ersten Schritt wird geprüft, ob sich die Verhältnisse so erheblich geändert haben, dass die Nutzungsplanung überprüft werden muss; in einem zweiten Schritt erfolgt nötigenfalls die Plananpassung (Urteil des Bundesgerichts 1C_598/2013 vom 6. Dezember 2013 E. 3 und E. 3.1). Ob eine Plananpassung (zweite Stufe) aufgrund veränderter Verhältnisse gerechtfertigt ist, beurteilt sich nach ständiger Rechtsprechung anhand einer Interessensabwägung. Dabei ist auf der einen Seite die Notwendigkeit einer gewissen Stabilität nutzungsplanerischer Festlegungen zu beachten, auf der anderen Seite das Interesse, die Pläne an eingetretene Veränderungen anzupassen. Zu berücksichtigen sind dabei insbesondere die bisherige Geltungsdauer des Nutzungsplans, das Ausmass seiner Realisierung und Konkretisierung, das Gewicht des Änderungsgrunds, der Umfang der beabsichtigten Planänderung und das öffentliche Interesse daran (BGE 140 II 29 E. 3.1, 132 II 413 E. 4.2).

- 38 - 3.1.2. Die Beschwerdeführerin bringt zur Planbeständigkeit vor, dass selbst, wenn eine Nutzungsplanung (NUP) geboten wäre, die Gebiete H._____ Süd und H._____ Nord miteinander geplant werden müssten. Die Verhältnisse hätten sich in H._____ Süd im Vergleich zur NUP 2002 nicht erheblich geändert (Art. 21 RPG). Damals sei als Ziel die einheitliche Planung H._____ gesetzt worden. Ohne Berücksichtigung von H._____ Nord werde jetzt gestützt auf ein konkretes Richtprojekt einer Grundeigentümerin ein neuer Sondernutzungsplan angestrebt, der den bisherigen Planungsgrundsätzen und -zielen diametral entgegenlaufe (massiv höhere Bauten, zusätzliche Baubereiche für oberirdische Bauten, Abbruch erhaltenswerter Post). Z._____ House als projektbezogene Nutzungsplanung sei mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichbar. Anders wäre es nur, wenn das für das Gesundheitshotel beanspruchte Gebiet zur Hotelzone erklärt worden wäre. Beim Z._____ House sei eine wirklich projektbezogene Sondernutzungsplanung gemacht worden, hier nicht. Zu einer projektbezogenen Sondernutzungsplanung gehörten verbindliche Angaben über Art und Nutzung des Gebäudes, ein Bedürfnisnachweis, Angaben über ein Betriebskonzept und den Betreiber. Die Sondernutzungsplanung H._____ Süd wolle nur eine grösstmögliche BGF auf engem Raum herausholen. Es fehle an der Gewissheit, dass ein Gesundheitshotel gebaut werde. Die B._____ AG wehre sich im Verfahren R 17 48 gegen Auflagen der Regierung im Genehmigungsbeschluss. Der Betreiber sei nur gerüchteweise bekannt. Der vorliegende Sondernutzungsplan sei mangels Detaillierungsgrads und Verfügungscharakters einer besonderen Prüfung zu unterziehen. Die Gemeinde definiere in der Vernehmlassung die Teilgebietsplanung. Danach stehe am Anfang die Planung und am Ende das Projekt. Hier sei genauso vorgegangen worden. Deshalb liege hier keine projektbezogene Sondernutzungsplanung vor. Hier sei zuerst geplant und dann das Geplante mit einem Projekt, das immer noch keines sei, gefüllt.

- 39 - 3.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. dazu insbesondere Beschwerdeentscheid S. 11-16). 3.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 bringt dazu vor, dass zwar für die Überprüfung und Anpassung der Nutzungsplanung eine erhebliche Veränderung der Verhältnisse vorliegen und ein im überwiegenden öffentlichen Interesse liegender Anpassungsbedarf resultieren müsse. Nach Ablauf einer 15-jährigen Planungsperiode seien Zonenpläne zu überprüfen und je näher beim Ablauf desto geringere Anforderungen an die Revision zu stellen. Bei der Interessenabwägung sei die Wichtigkeit der Änderungsgründe zentral. Hier lägen erheblich veränderte Verhältnisse vor (viele Rechtsänderungen [z.B. Art. 8a Abs. 3 RPG, Förderung der Hotellerie] zudem seien GGP und GEP H._____ Nord und Süd schon mehr als 15 Jahre alt). Ein konkurrenzfähiges Hotel müsse eine gewisse Mindestgrösse aufweisen (siehe Z._____ House). Auch die Studie U._____ benötigte eine Änderung der Nutzungsplanung. Der Anpassungsbedarf sei daher gegeben. Schon in den BESS von 2002, Ziff. 1.1 (BG1-act. 6/9 in Verfahren R 17 50), sei neben dem Umbau und der Erweiterung eine Neuüberbauung von Parzelle 1808 und eventuell 2354 und der Erlass eines neuen GGP in Betracht gezogen worden. Dies gehe nur mittels Ortsplanung. Die Beschwerdeführerin könnte nicht behaupten, sie hätte mit dem Weiterbestand der Planung von 1999/2000 bzw. 2002 rechnen dürfen, im Gegensatz zur B._____ AG. Der Bedarf nach einer Klinik sei erst nach 1999/2000 bzw. 2002 entstanden und auch diesbezüglich liege eine entscheidende Veränderung vor. Wolle man die Klinik im Ort behalten, gebe es nur diesen Standort. Es sei unklar, was im Zusammenhang mit der Planbeständigkeit die Frage der Gesamtplanung für eine Bedeutung habe. Wenn schon, würde die Planbeständigkeit auch einer Gesamtplanung entgegenstehen. (Anmerkung des Gerichts: Bei den zitierten Akten BG1-act. 6/1-54 zzgl. 6/1-2 [Duplik] im Verfahren R 17 50 wie auch BG1-act. 6/1-2 in R 17 44 handelt es sich um die Akteneinlagen der Beigeladenen und bei den Akten

- 40 - BG1-act. 4/1-76 in R 17 50 um die Beilagen der Beschwerdegegnerin 2 im vorinstanzlichen Verfahren). 3.1.5. In ihrer Vernehmlassung macht die Beigeladene (B._____ AG) geltend, die Nutzungsplanung von 1999/2000 habe nicht auf dem Prinzip einer gesamthaften Planung H._____ Nord und Süd basiert. 2002 sei das Nutzungskonzept H._____ geändert und für das Teilgebiet Süd eine andere Nutzungsordnung beschlossen worden. Das Parkhaus H._____ sei nach Süden verlegt worden. Damit sei die einzige planerische Verbindung zwischen Nord und Süd aufgehoben worden. Die vorgesehene Nutzungsplanung H._____ Süd weiche nicht von bisherigen Planungsgrundsätzen und -zielen ab. Heute wie damals sei das Ziel die Schaffung optimaler Rahmenbedingungen für die vorgesehenen Nutzungen gewesen. Die Erschliessung gemäss GEP sei zweckmässig und umweltfreundlich. Das Angebot sei mit 235 Parkplätzen optimal. Es seien Aussichtsterrassen geplant. Das Ziel der guten Baugestaltung werde eingehalten. Durch die projektierten Bauten entstehe ein würdiges Stadtentrée auf der Via I._____. Das Bogenmuster des Richtprojektes habe im Q._____ einen hohen Wiedererkennungswert. Der heute verbleibende Grünraum auf H._____ Süd werde neu lediglich durch das Baufeld II (Klinik) geschmälert. Dies sei zulässig. Die höher geplanten Gebäude stellten die Planungsziele von 1999/2000 nicht in Frage. Zudem werde das Planungsziel eines grossen, zusammenhängenden, nicht mit Hochbauten überbaubaren Bereichs erreicht, selbst wenn ein neuer Baubereich (II) ausgeschieden werde. 1999/2000 habe es keinen Planungsgrundsatz gegeben, wonach durch spätere Nutzungsplanrevisionen eine dichtere Überbauung ausgeschlossen werden solle. Dies widerspräche ohnehin der neuesten bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Die vorliegend neuen Bedürfnisse nach einem Gesundheitshotel und einer Klinik stellten eine wesentliche Veränderung dar. Das Interesse an einem Freiraum auf H._____ Süd werde einer neuen Abwägung mit den übrigen privaten und öffentlichen Interessen unterzogen. Die nicht mit oberirdischen Gebäuden

- 41 überbaubare Fläche werde gegenüber den heutigen Planungsgrundlagen nicht verkleinert. Die Entwicklung im Teilgebiet Süd stehe einer Entwicklung im Gebiet Nord nicht entgegen. Seit mindestens 2000 bestehe keine planerische Verbindung mehr. H._____ Nord liege seit 1999 brach und sei nicht nennenswert entwickelt worden. Die Grundeigentümer von H._____ Nord sollten ein Projekt realisieren, welches die beiden Dorfteile auch nördlich der Via I._____ zusammenschliesse und dem Grundsatz der Verdichtung entspreche. Die Entwicklung des Teilgebiets Süd müsse nicht die unsichere Entwicklung des Teilgebiets Nord berücksichtigen oder gar abwarten. Die Beschwerdeführerin argumentiere in ihrer Duplik betreffend Z._____ House widersprüchlich. Sie bestätige die Auffassung der Beigeladenen, dass die Grundlagen der angefochtenen Planung zu wenig klar seien, um die umweltrechtlichen Belange im Detail zu prüfen. Dies habe im Baubewilligungsverfahren zu geschehen. Die Beigeladene wolle nach wie vor investieren. Die Beschwerdeführerin bemängle das Fehlen eines konkreten Projekts, obwohl sie wisse, dass verbindliche Zusagen von Investoren heute nicht zu erwarten seien. Zudem kenne der Nutzungsplan keine Baupflicht. Sollte er wider Erwarten nicht verwirklicht werden, wäre er nach den gesetzlichen Regeln wieder aufzuheben. Ihre inzwischen erfolgte Baueingabe beziehe sich auf die Klinik und nicht auf das Postgebäude. 3.2. Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts verhält es sich bezüglich Planbeständigkeit wie folgt: 2002 ist das Nutzungskonzept H._____ geändert und für das Teilgebiet Süd eine andere Nutzungsordnung beschlossen worden (BG1-act. 6/5 [Zonenplan 1999], BG1-act. 6/1 [GGP H._____ Süd 1999/2000] und BG1-act. 6/2 [H._____ Nord 1999/2000] bzw. BG1-act. 2/10-13 und BG1-act. 7 im Vergleich zu BG1-act. 4/13 [Zonenplan 2002 mit Bereich Siedlung Teilrevision H._____ Süd], BG1-act. 4/14 [GGP H._____ Süd 2002], BG1-act. 4/15 [GEP H._____ Süd 2002] bzw. BG1-act. 2/14-16 [mit Planungsbericht 2002, BESS 2002] in R 17 50). Das Parkhaus

- 42 - H._____ ist nach Süden verlegt worden (siehe BG1-act. 6/8 [Parkhaus H._____ See], BG1-act. 6/11-12 [GGP/GEP 2002 H._____ Süd] in R 17 50). Spätestens im Jahre 2002 ist H._____ Süd mit der damaligen OP-Teilrevision mit der Verlegung der ursprünglichen auf H._____ Nord vorgesehenen öffentlichen Parkierungsgarage (vgl. BG1-act. 4/30 [Situation U1 und U2] in R 17 50) auf H._____ Süd planerisch verselbstständigt worden. Damit ist das letzte Verbindungsglied der beiden Teilgebiete aufgegeben worden, nämlich der nicht mehr benötigte unterirdische Erschliessungstunnel ab Bahnhof (siehe BG1-act. 6/28 [GEP H._____ Nord samt Zufahrtsbereich für öffentliche Parkierungsanlage ab Bahnhofareal mit Erschliessungstunnel] in R 17 50 und BF-act. 13b [GEP H._____ Nord] in R 17 44). Es ist unklar, was im Zusammenhang mit der Planbeständigkeit die Frage der Gesamtplanung für eine Bedeutung haben soll. Wenn schon, würde die Planbeständigkeit auch einer Gesamtplanung (H._____ Nord und Süd) entgegenstehen. Die jetzt gewollte selbständige Entwicklung des Teilgebiets Süd, die mit der NUP 2002 definitiv eingeleitet wurde, muss nicht die unsichere Entwicklung des Teilgebiets Nord berücksichtigen oder gar abwarten. Dabei fällt unter anderem ins Gewicht, dass A._____ im Einverständnis der anderen Beteiligten im Teilgebiet H._____ Nord am 20. März 2008 bei der Gemeinde den Antrag stellte, die beiden Parallelverfahren Teilrevision GEP und GGP H._____ (Teilgebiet Nord) einerseits und Quartierplan H._____ Nord anderseits auf unbestimmte Zeit zu sistieren. Diesem Begehren kam die Gemeinde mit Verfügung vom 7./10. April 2008 (zunächst bis Ende September 2008) nach (siehe BG1-act. 4/25 in Verfahren R 17 50). Es ist – trotz entsprechender Ankündigung von D._____ am 21. Juli 2008 (siehe BG1-act. 4/27 in R 17 50) – nicht aktenkundig, dass diese Sistierungsverfügung jemals wieder aufgehoben wurde. Art. 21 Abs. 2 RPG besagt, dass Nutzungspläne (NUP) überprüft und nötigenfalls angepasst werden, falls sich die Verhältnisse erheblich geändert haben. Zunächst ist von einer Behörde, welche eine Revision anstrebt, zu

- 43 prüfen, ob erheblich veränderte Verhältnisse vorliegen. Ist dies der Fall, ist in einem zweiten Schritt der Anpassungsbedarf zu prüfen. Raumpläne dürfen dann angepasst werden, wenn in einem dritten Schritt die umfassende Interessenabwägung zu Gunsten einer Planänderung ausfällt. Je neuer der Plan und je einschneidender die Änderung, desto stärker ist der Grundsatz der Planbeständigkeit, umso gewichtiger müssen im Rahmen der umfassenden Interessenabwägung die Gründe sein, welche für eine Planänderung sprechen. Ungeachtet von Art. 21 Abs. 2 RPG sind NUP gemäss Art. 15 Ab. 1 RPG unter dem Aspekt des Bauzonenbedarfs nach etwa 15 Jahren zu überprüfen. Je älter die NUP sind, desto eher dürfen und müssen geänderte Anschauungen und Absichten der Planungsorgane als zulässige Begründung für eine Revision berücksichtigt werden. Die letzte Planung für H._____ Süd liegt 13 Jahre zurück (Stand 2015). Somit sind an die Erheblichkeit der veränderten Verhältnisse nicht übermässig hohe Anforderungen zu stellen. Hier gilt diesbezüglich folgendes: Der Regionale Richtplan Q._____ (RRP OE) 2009, der Kantonale Richtplan Graubünden (KRIP GR) 2010 sowie Art. 75b der Bundesverfassung der schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) mit dem Zweitwohnungsgesetz (ZWG; SR 702) haben den bisherigen Zweitwohnungsbau im Q._____ massiv eingeschränkt. Neue volkswirtschaftliche Entwicklungsansätze sind nötig. Für X._____ speziell haben sich Impulse bei der Hotellerie und dem Gesundheitstourismus eingestellt (vgl. BG1-act. 6/36-41 in R 17 50). Zeitgemässe Hotels sind aus betrieblicher und wirtschaftlicher Sicht auf grosse Geschossflächen und Bauvolumina angewiesen. Die NUP 1999 und 2002 sind diesbezüglich zu restriktiv gewesen (vgl. BG1-act. 2/16 [BESS 2002 III B Ziff. 1 und 2] im Vergleich zu BG1-act. 6/34 [BESS 2015 Ziff. 1.2 mit maximal 16'900 m2 BGF bzw. mit Verzicht auf BGF-Beschränkung bei Hotel-/Klinikbau] in R 17 50). Seit 1. Mai 2014 gilt RPG 1 (haushälterische Nutzung des Bodens). In X._____ mit seinen beschränkten Baulandreserven jedoch mit erheblichem Baulandbedarf für Anlagen im Bereich Hotellerie und Gesundheitstouris-

- 44 mus ist die Pflicht zur Verdichtung zentral. Die diesbezügliche Überprüfung und Anpassung der NUP H._____ Süd drängt sich hier deshalb auf. Dieses Gebiet wurde anlässlich der NUP 1999/2002 mit grossen Freiflächen belegt (siehe BG1-act. 2/12-14 [GGP Teilgebiete H._____ Nord 1999 und H._____ Süd 1999 und 2002] in R 17 50). Dies ist nicht mehr adäquat. Die Klinik S._____ braucht mehr Platz. Seit Jahren wurde erfolglos ein Ersatzstandort gesucht. Das zentrumsnahe H._____ Süd mit guter Anbindung an das Strassennetz und an den öffentlichen Verkehr (ÖV) in Verbindung mit einem neuen Hotel ist als Klinikstandort ideal (vgl. BG1-act. 6/7 [Projektstudie/Bericht Parkgaragen H._____ vom 22. Oktober 2001] in R 17 50). Gesamthaft und im Einzelnen handelt es sich hier um erheblich veränderte Verhältnisse für die grundsätzliche Überprüfung der Planung im ersten Schritt und zusätzlich um den Tatbestand des tatsächlich erforderlichen Anpassungsbedarfs gemäss zweitem Prüfungsschritt. Hier besteht ein eminentes öffentliches Interesse an der Schaffung grosszügiger planerischen Rahmenbedingungen für ein neues Gesundheitshotel und eine neue Klinik. Hotellerie und Gesundheitstourismus sind zukünftig im Kanton Graubünden zentral. Deswegen und mit der damit verbundenen Siedlungsentwicklung nach innen resp. der Verdichtung liegt das Vorhaben in grossem öffentlichen Interesse. Das Stimmvolk hat sich zudem mit 63.6 % Ja-Stimmen gegen 36.4 % Nein-Stimmen für dieses Vorhaben ausgesprochen und damit das grosse öffentliche Interesse daran dokumentiert (siehe BG1-act. 4/66 [Abstimmungsresultat]; BG1-act. 9 [mit Botschaft zur Volksabstimmung vom 18. Oktober 2015] in R 17 50). Entgegenstehende ebenbürtige oder übergeordnete Interessen gibt es nicht. Angesichts der langen Zeit seit der letzten NUP 2002 ist das Vertrauen der Eigentümer/Nachbarn in der näheren und weiteren Umgebung in die Planbeständigkeit der NUP H._____ Süd 2002 nur noch untergeordnet. Zudem haben die 2002 neu gefassten Vorschriften zum GEP und GGP H._____ Süd bereits für den Fall der neuen Überbauung des Baubereichs

- 45 auf Parzelle 1808 gegebenenfalls unter Einbezug von Parzelle 2354 explizit den Erlass eines neuen GGP vorgesehen (siehe BG1-act. 2/15 [Revision Teilgebietsplanung H._____ Süd - Planungsbericht vom 26. April 2002, Seite 5 unten, betreffend Baubereich I] in R 17 50). Irreversible Vermögensdispositionen anderer Eigentümer sind nicht auszumachen. Zwar existieren private Interessen am Weiterbestand der bisherigen Situation, weil mit der Realisierung eines neuen Hotels an diesem Standort den für die Volkswirtschaft ebenfalls bedeutsamen Hotels D._____ (Verfahren R 17 50) und A._____ (R 17 44) sowie den Liegenschaften P._____ (R 17 45) und NN._____ (R 17 46) die bisherige freie Sicht auf den See und die Bergwelt eingeschränkt wird. Diese Interessen sind im Vergleich aber weniger bedeutsam. Die verbleibende Sicht ist, ausser ab der Liegenschaft NN._____, immer noch sehr gut. Einen Anspruch auf unveränderte Aussicht besteht jedoch grundsätzlich nicht. 4.1.1. Zur 'Übereinstimmung der Nutzungsplanung mit der Richtplanung' gilt es festzuhalten, dass Art. 2 RPG die verfassungsrechtliche Planungspflicht nach Art. 75 BV auf Gesetzesstufe regelt. Der Nutzungsplan hat im Einklang mit dem Richtplaninhalt (Art. 8 und 8a RPG) die Nutzungsordnung zu schaffen und diese für jedermann verbindlich festzusetzen. Das Baubewilligungsverfahren dient dagegen der Abklärung, ob Bauten und Anlagen der im Plan vorgesehenen Nutzung entsprechen. Es bezweckt einzelfallweise Planverwirklichung, soll jedoch nicht selbständige Planungsentscheide hervorbringen (vgl. BGE 115 Ib 151 E. 5c; Urteil des Bundesgerichts 1P.222/2000 vom 22. November 2000 E. 3e). Bundesrechtlich vorgeschrieben ist eine zweifache Überprüfungsmöglichkeit von (kommunalen) Nutzungsplänen. Einerseits unterliegen diese der Genehmigung durch eine kantonale Behörde (Art. 26 RPG). Anderseits müssen sie mit einem Rechtsmittel angefochten werden können (Art. 33 RPG). Genehmigung und Anfechtung haben unterschiedliche Funktionen. Die Genehmigung muss von Amtes wegen eingeholt werden. Sie ist eine gesamtheitliche Be-

- 46 urteilung der Planung auf ihre Übereinstimmung mit übergeordnetem Recht sowie mit der Richtplanung. Die Genehmigung stellt nur eine vorläufige Kontrolle dar, an welche die Rechtsmittelbehörde nicht gebunden ist. Ein Anfechtungsverfahren findet nur dann statt, wenn jemand – wie hier – ein Rechtsmittel ergreift (vgl. BGE 135 II 26 E. 1.2.3; ferner Urteile des Bundesgerichts 1C_78/2015 vom 29. Mai 2015 E. 4 und 4.1, 1C_71/2014 vom 19. Februar 2015 E. 2.2.1, 1C_488/2015 vom 24. August 2016 E. 4.5.4 mit weiteren Hinweisen).

4.1.2. Die Beschwerdeführerin räumt zunächst selbst ein, sie stimme der Regierung (Beschwerdegegnerin 1) insoweit zu, dass zu den Standortanforderungen für ein künftiges touristisches Beherbergungsangebot unter anderem die Lagefaktoren wie Aussicht etc. gehörten. Auch stimme, dass bei der Siedlungsentwicklung nach innen H._____ Süd einen über die angestrebten Mindestdichten hinausgehenden Betrag zur Siedlungsverdichtung in einem Gebiet mit guter ÖV-Anbindung leiste und nicht zur Auszonung geeignet sei, sondern mobilisiert, verdichtet und aufgezont werden sollte. Zwingender Schluss sei dann aber, dass dies auch für H._____ Nord gelte. H._____ sollte nicht als Teil der Zentrumszone, sondern als Teil einer eingeschränkten Bauzone ausgeschieden werden. H._____ eigne sich nur marginal zur Verdichtung. Bisherige Freiflächen (ausserhalb der Baubereiche) seien, wie in der NUP 2002 gewollt, zum Schutz des Ortsbildes zu erhalten. Die jetzt angestrebte Überbauung (Klinikgebäude, Zwischentrakt) sei nicht konzentriert. Die NUP H._____ Süd widerspreche den im Entwurf zur kantonalen Richtplanung gemachten Aussagen. 4.1.3. Die Beschwerdegegnerin 1 verweist diesbezüglich auf den angefochtenen Entscheid (vgl. dazu im Beschwerdeentscheid S. 16-18 sowie S. 20-24). 4.1.4. Die Beschwerdegegnerin 2 bringt hierzu vor, dass bereits der RRIP OE 2009 nach einer qualifizierten baulichen Dichte/Verdichtung gerufen habe:

- 47 - So seien darin namentlich die Kriterien der haushälterischen Nutzung des Baulandes, die ortstypische bauliche Gliederung und Gestaltung, die positive Beeinflussung des Ortsbilds und die Berücksichtigung der Präferenzen der Bevölkerung von zentraler Bedeutung und Wichtigkeit gewesen. Mit der vorgesehenen Planung in H._____ Süd werde die im RRIP OE geforderte qualifizierte Dichte/Verdichtung erreicht, zumal sich die beiden geplanten Baukörper in jeder Hinsicht, auch bezüglich Nutzungsdichte und Gebäudehöhen nahtlos in die umliegenden Grossbauten der Umgebung (Hotels D._____, A._____, K._____ sowie L._____) einfügten. Auch das Alternativprojekt U._____ beanspruchte den Raum zwischen dem bestehenden Postgebäude und den östlich davon befindlichen Mehrfamilienhäusern in weit grösserem Mass. Die projektbezogene Sondernutzungsplanung sei damit im Einklang mit dem RRIP. Der geltende Kantonale Richtplan 2010 (KRIP GR) mache kaum konkrete Aussagen z