Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 14.11.2017 R 2017 10

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 17 9, R 17 10, R 17 11 und R 17 12 5. Kammer Vorsitz Audétat RichterIn Moser, Racioppi Aktuar Gross URTEIL vom 14. November 2017 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache StWEG A._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Patrik Wagner, Beschwerdeführerin 1 (Verfahren R 17 9) StWEG B._____, vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Christian Fey, Beschwerdeführerin 2 (Verfahren R 17 10) C._____ und D._____, E._____, Ehepaar F._____, G._____ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Michael W. Kneller, Beschwerdeführer 3 (Verfahren R 17 11) H._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Dominik Infanger, Beschwerdeführer 4 (Verfahren R 17 12) gegen

- 2 - Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, Beschwerdegegnerin 1 I._____ AG, Beschwerdegegnerin 2 und X._____ Resorts SA, beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen, Beschwerdegegnerin 3 K._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Georg S. Mattli, Beschwerdegegnerin 4 betreffend Quartierplan "L._____"

- 3 - 1. Streitobjekt ist der Quartierplan L._____ auf den Parz. Nr. 6305, 695 und 4872 in X._____ Dorf. Dieses Areal wurde nach dem ersten Weltkrieg in das Sporthotel L._____ umgewandelt und seither als solches betrieben. Der Hotelgebäudekomplex auf Parzelle 695 besteht aus einem mehrstöckigen Hauptbau und einem Annexbau. Anlässlich der Gemeindeabstimmung vom 31. Oktober 2004 wurden verschiedene Anpassungen an der Nutzungsplanung beschlossen, so auch im Bereich des Hotels L._____. Diese Teilrevision der Nutzungsplanung wurde von der Regierung genehmigt. Die Parzellen Nr. 6305 und 695 gehören heute der X._____ Resorts SA; Eigentümerin der Parzelle Nr. 4872 ist K._____. Das L._____- Areal präsentiert sich heute laut Zonenplan wie folgt: 2. Die X._____ Resorts SA beauftragte die I._____ AG mit der Ausarbeitung eines Quartierplanentwurfs; dieser umfasste mit der ausdrücklichen Zustimmung von K._____ auch ihre Parzelle. Nachdem ein erster Entwurf aufgrund eingegangener Einsprachen überarbeitet wurde, lag der streitgegenständliche zweite Entwurf vom 7. Juni – 7. Juli 2016 öffentlich auf. Weil sich der Quartierplan (QP) stark an einem konkreten Richtprojekt orientiert, legt er mit den Baufenstern, den Mantellinien, der Erschliessung etc. massgeblich die künftige Überbauung des L._____-Areals fest. Gegen diesen Entwurf gingen innert Frist acht Einsprachen ein. Im Rahmen des Einspracheverfahrens holte die Gemeinde beim Tiefbauamt Graubünden (TBA) eine Stellungnahme zur Erschliessung des L._____- Areals ein. Dieses stellte die notwendigen Zufahrtsbewilligungen in Aussicht. 3. Mit Entscheid vom 13./16. Dezember 2016 wies der Gemeinderat der Gemeinde X._____ sämtliche Einsprachen ab bis auf diejenigen betreffend die in Art. 8 QPV definierten Mantellinien. Diesbezüglich hielt die Gemeinde fest, dass die maximale Gebäudehöhe ausschliesslich nach den baugesetzlichen Vorgaben bestimmt werden solle und passte die Art. 4 Abs. 3 und Art. 8 Abs. 2 QPV entsprechend an. Mit zusätzlichen Ände-

- 4 rungen in den Art. 7, 8, 11, 13 und 14 QPV sowie einem neuen Art. 23 QPV betreffend Aufhebung und Änderung des QPV seitens der Gemeinde für den Fall, dass das Bauprojekt nicht innert angegebener Frist realisiert werden sollte, genehmigte die Gemeinde den Quartierplan L._____. 4. Mit Eingabe vom 27. Januar 2017 (Poststempel) liessen die StWEG A._____ Beschwerde (Verfahren R 17 9) beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erheben und beantragte kostenfällig die vollständige Aufhebung des angefochtenen Einsprache- und Genehmigungsentscheids. Sie rügte, dass ein Einleitungsbeschluss für das QP-Verfahren fehle, sodass das QP-Gebiet nicht korrekt definiert sei. Weiter habe die Gemeinde die erhöhten Gestaltungsanforderungen mangelhaft begründet bzw. nicht plausibel darlegen können. Ausserdem sei der gewährte AZ- Bonus in den Quartierplanvorschriften (QPV) mangelhaft umschrieben und die Gemeinde hätte die öffentliche Interessenz zu wenig gewichtet. Schliesslich seien die Quartierplanunterlagen mangelhaft und würden einer Willkürprüfung nicht standhalten. Die Beschwerdeführerin verweist ergänzend auf ihre Äusserungen und Eingaben in den vorhergehenden Verfahren und erklärt diese als integrierenden Bestandteil der Beschwerde. 5. Gleichentags erhob die StWEG B._____ Beschwerde (Verfahren R 17 10). Sie beantragte die Aufhebung des angefochtenen Einsprache- und Genehmigungsentscheids und die Nichtgenehmigung des Quartierplans L._____; eventualiter sei das Quartierplanverfahren zu sistieren bis zur Überprüfung der Bauzonenreserven in der Gemeinde X._____ und zum Erlass des neuen kommunalen Zweitwohnungsgesetzes, worauf im Anschluss das Genehmigungsgesuch gegebenenfalls zur Überarbeitung zurückzuweisen sei. Sie rügte, dass die Gemeinde X._____ vor Erlass des QP gesamthaft die Grösse ihrer Bauzonen hätte überprüfen müssen. Weiter sei die 2012 erlassene und 2014 verlängerte Planungszone nach wie vor in Kraft und würde der QP die Planungsziele negativ präjudizie-

- 5 ren; der QP sei somit vor Inkraftsetzung des neuen kommunalen Zweitwohnungsgesetzes (ZwG) nicht genehmigungsfähig. Ebenfalls unzulässig sei die Einführung eines Geschossbonus im QP ohne Einhaltung der Voraussetzungen des GGP und des künftigen neuen kommunalen ZwG. Zudem würden die Denkmalschutzobjekte auf den Parzellen Nr. 889 und 1023 erheblich beeinträchtigt, was bisher nicht untersucht worden sei. Schliesslich genügte der Bericht des Bauberaters den Vorgaben im kommunalen Baugesetz nicht und die geplante Verdichtung in den Baufeldern E und S widerspreche einer guten Gestaltung. Art. 8 Abs. 6 QPV betreffend Dachaufbauten im Baufeld F sei ebenfalls nicht bewilligungsfähig. 6. Mit Eingabe vom 30. Januar 2017 erhoben die Eigentümer der Nachbarparzellen Nr. 1194, 831, 6241 und 847 (830) Verwaltungsgerichtsbeschwerde (Verfahren R 17 11) und beantragten kostenfällig die Aufhebung des Genehmigungsentscheides betreffend QP L._____, eventualiter die Zurückweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz nach Vorliegen eines neutralen Fachgutachtens zur üblichen Ortsbauweise. Sie rügten, dass das vorgelegte Richtprojekt gegen den Willen der Stimmbürger verstosse, den diese anlässlich der Landschaftsabstimmung im Jahr 2004 kundgetan hätten. Das geplante Bauprojekt verstosse gegen die Ästhetikvorschriften, was seitens der Bauberater ungenügend abgeklärt worden sei. Zudem seien die Lärmschutzvorschriften verletzt, weil vorliegend die Planungswerte eingehalten sein müssten und nicht die Werte für die Empfindlichkeitsstufe. Schliesslich werden die Zufahrtspläne als unvollständig gerügt und der Umstand, dass die Minimalbesonnung beim Baukörper C nicht gegeben sei. 7. Am 1. Februar reichte schliesslich H._____ eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde ein (Verfahren R 17 12). Er beantragte kostenfällig die Aufhebung des angefochtenen Entscheids und die Nichtgenehmigung des QP L._____; eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und an

- 6 die Gesuchstellerinnen zur Überarbeitung zurückzuweisen, subeventualiter seien die folgenden Punkte im QP aufzunehmen oder zu streichen: - Es sei in den QP-Vorschriften ausdrücklich festzuhalten, dass mit dem QP die Nutzung in keiner Art und Weise vorgegeben werde. - Es sei vollständig auf Mantellinien zu verzichten. - Es sei in den QP-Vorschriften ausdrücklich festzuhalten, dass ein Geschossbonus und ein AZ-Bonus erst im Baubewilligungsverfahren beurteilt würden. - Letzter Satz von Art. 8 QP-Vorschriften (Mit Zustimmung der Eigentümer der Grundstücke Nrn. 695 und 4872 seien, ohne den QP abändern zu müssen, Abweichungen betreffend der Dachaufbauten zulässig) sei ersatzlos zu streichen. Er rügte, dass der QP über die derzeit vorgegebene Nutzung des Areals (Hotel und Zweitwohnungen) hinausgehe und damit die Planungszone verletze. Zudem sei es unterlassen worden, die Wohnbaureserve der Gemeinde X._____ zu überprüfen. Weiter fehle für die festgelegten Mantellinien eine gesetzliche Grundlage, weshalb sie aus dem QP zu streichen seien. Es fehle zudem eine Besonnungsstudie für die Mantellinien, zumal im Baufenster E eine erhebliche Differenz zwischen dem Richtprojekt und den Mantellinien bestehe. Ferner seien die Planunterlagen bezüglich Terrainveränderungen und Strassenabstand unzureichend. Im Hinblick auf den Ausnützungsbonus sei keine hinreichende Bauberatung erfolgt, sodass nicht von der Gewährung eines solchen Bonus ausgegangen werden könne; es hätten deshalb für den Fall, dass der Bonus nicht gewährt werden könne, im QP Eventualmantellinien aufgenommen werden müssen. Die Gemeinde habe es zudem unterlassen, zu prüfen, ob sich das Hotel L._____ je mittels Zweitwohnungen finanziert habe; sollte dem so sein, könnten aus dem Hotel keine Zweitwohnungen entstehen; die Gesuchstellerinnen hätten eine entsprechende, verbindliche Erklärung abzugeben. Schliesslich sei der letzte Satz von Art. 8 der QPV betreffend Dachaufbauten ersatzlos zu streichen, weil nicht einzusehen sei, weshalb sich die Quartierplangenossen gegenseitig Abänderungen für Dachaufbauten genehmigen könnten, wenn die Mantellinien doch bereits überdimensioniert seien.

- 7 - 8. Mit Schreiben vom 17. Februar 2017 vereinigte der Instruktionsrichter die Verfahren R 17 9, R 17 10, R 17 11 und R 17 12. 9. Am 24. Februar 2017 wies der Instruktionsrichter die in den Beschwerdeverfahren R 17 10 und R 17 11 gestellten Anträge um Erteilung der aufschiebenden Wirkung ab, genauso wie das im Verfahren R 17 10 gestellte Gesuch um Sistierung des Verfahrens. 10. Die Gemeinde X._____ (Beschwerdegegnerin 1) beantragte in ihrer Vernehmlassung vom 7. März 2017 kostenfällig die vollständige Abweisung der Beschwerden, soweit darauf eingetreten werden könne. Sie stellt fest, dass die Beschwerdeführer über weite Strecken ihre bereits in den Einsprachen vorgetragenen Argumente wiederholten, ohne sich im Detail mit den Erwägungen im angefochtenen Entscheid auseinanderzusetzen. 11. Am 10. März beantragten die Bauherrschaft (Beschwerdegegnerin 2) und die Eigentümerin der Parzellen 695 und 6305 (Beschwerdegegnerin 3) die kostenfällige Abweisung der Beschwerden. Gleichentags stellte K._____ (Beschwerdegegnerin 4) dieselben Rechtsbegehren. 12. Die Beschwerdeführerin 1 im Verfahren R 17 9 verzichtete mit Schreiben vom 3. Mai 2017 auf eine Replik. Im Verfahren R 17 10 reichte die Beschwerdeführerin 2 am 28. April 2017 (Poststempel) ihre Replik ein. Darin gab sie eine neue Zusammensetzung der StWEG bekannt und vertiefte punktuell ihre Argumentation. Tags darauf reichten die Beschwerdeführer 3 im Verfahren R 17 11 ihre Replik mit ergänzten Rechtsbegehren ein. Bleibt das Rechtsbegehren 1 trotz abgeändertem Wortlaut dem Wesen nach gleich, weil nach wie vor die Aufhebung des angefochtenen Genehmigungsentscheids verlangt wird, beantragen die Beschwerdeführer 3 neu eventualiter, dass das L._____ Areal, umfassend die Parzellen 695 und 6305, in die Zentrumszone, auf den Planungsstand vor 2004 zurück-

- 8 zuzonen sei; subeventualiter beantragen sie, dass dem Richtprojekt der Ausnützungs- und Geschossbonus gemäss Art. 121 bzw. 121a BG abzuerkennen sei. Der Beschwerdeführer 4 im Verfahren R 17 12 replizierte mit Eingabe vom 27. April 2017 und hielt vertiefend an seinen Anträgen fest. 13. Die Beschwerdegegnerin 1 reichte ihre Duplik am 29. Mai 2017 ein. Gleichentags verzichteten die Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 auf eine Duplik, gleich wie die Beschwerdegegnerin 4 mit Schreiben vom 30. Mai 2017. 14. Mit Einladung vom 2. Juni 2017 lud der Instruktionsrichter die Parteien zum Augenschein am 23. August 2017 ein. 15. Am 7. Juni 2017 reichte der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 seine Vollmachten nach. 16. Die Beschwerdeführer 3 im Verfahren R 17 11 wiesen das Gericht in ihrem Schreiben vom 23. Juni 2017 darauf hin, dass Teile der Profile bzw. des Baugespanns zwischenzeitlich entfernt worden seien und ersuchten daher, die Bauherrschaft aufzufordern, die Profile wieder anzubringen. Mit Eingaben vom 28. Juni und 10. Juli 2017 versicherten die Gemeinde und die Bauherrschaft, dass die zwischenzeitlich im Einvernehmen mit der Gemeinde entfernten Profile auf den Termin des Augenscheins hin wieder vollständig aufgebaut sein würden. 17. Die Honorarnoten der Rechtsvertreter sind lediglich teilweise vorhanden. 18. Am 23. August 2017 führte das Verwaltungsgericht (5. Kammer) schliesslich noch einen Augenschein vor Ort durch, an welchem seitens der Beschwerdeführerin 1 deren Rechtsvertreter (RA Dr. Patrick Wagner), der Beschwerdeführerin 2 ihr Rechtsvertreter (RA MLaw Christian Fey), der

- 9 - Beschwerdeführer 3 der Rechtsvertreter (RA Dr. Michael W. Kneller) in Begleitung eines Mandanten (Eigentümer Haus auf Parzelle 830), sowie seitens des Beschwerdeführers 4 dessen Rechtsvertreter (RA Dr. Dominik Infanger) anwesend waren. Seitens der Beschwerdegegnerin 1 waren die Baufachchefin und der Bauinspektor der Gemeinde in Begleitung ihres Rechtsvertreters (RA Dr. Otmar Bänziger) zugegen. Seitens der Beschwerdegegnerin 2 (Bauherrschaft) waren ein Vertreter der Holdinggesellschaft mit deren Raumplaner und seitens der Beschwerdegegnerin 3 (Eigentümerin Parz. 6305 und 695) zwei Planer/Architekten in Begleitung ihres gemeinsamen Rechtsvertreters (RA lic. iur. Peder Cathomen) präsent. Seitens der Beschwerdegegnerin 4 war der Rechtsvertreter (RA Dr. Georg Mattli) mit seiner Mandantin (Eigentümerin der Parzelle 4872) zugegen. Als Auskunftspersonen eingeladen und anwesend waren der Verkehrsexperte der Kantonspolizei Graubünden und der Chef des Bezirks 5 vom kantonalen Tiefbauamt. Allen Anwesenden wurde anlässlich der Ortsbegehung (Augenschein) an fünf verschiedenen Standorten die Möglichkeit geboten, sich zur Sache noch zu äussern, wovon die Parteien Gebrauch machten. Das Gericht erstellte an den jeweiligen Besichtigungsstandorten (1-5) sowie von den lokalen Orts-, Raum- und Erschliessungsverhältnissen noch 39 Farbfotos, welche dem Protokoll des Augenscheins beigefügt wurden. Am Ende der Ortsbegehung reichte der Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 noch seine Honorarnote ein, die ebenfalls dem Protokoll beigefügt wurde. 19. Nach Zustellung des Augenscheinprotokolls einschliesslich Gerichtsfotos an sämtliche Parteien (in den Verfahren R 17 9-12) wurde zum ursprünglichen Ereignisprotokoll noch ein Nachtrag vom 14. September 2017 erlassen, welcher auf die Einwände und Vorbringen einzelner Rechtsvertreter zum Protokoll des Augenscheins vom 23. August 2017 Bezug nahm. Als Zeichen der Fairness und rechtsgleichen Behandlung wurden die am Besichtigungsstandort 5 (auf Hausdach der Parzelle 830) gezeigten Aufnahmen und Visualisierungen des Rechtsvertreters der Beschwerdeführer

- 10 - 3 als zusätzliche Beilagen – zur wertneutralen Kompensation des erstellten Gerichtsfotos Nr. 23 - dem Augenscheinprotokoll angehängt. Auf die weiteren Vorbringen und Argumente der Parteien wird, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt ist hier der Einsprache- und Genehmigungsentscheid vom 13./16. Dezember 2016 betreffend Quartierplangebiet L._____ auf den Parzellen Nrn. 6305, 695 und 4872. Der besagte Quartierplan wurde von der Beschwerdegegnerin 1 mit einigen Änderungen und Ergänzungen (s. dazu Ziff. II/33 im angefochtenen Entscheid) genehmigt und die dagegen erhobenen Einsprachen dementsprechend überwiegend abgewiesen. Mit diesem Vorgehen konnten sich mehrere Grundstücksnachbarn – allesamt Alleineigentümer bzw. Mit- und/oder Stockwerkeigentümer benachbarter Liegenschaften rund um das Quartierplangebiet – nicht einverstanden erklären, weshalb sie jeweils einzeln Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erhoben und die Aufhebung des angefochtenen Entscheides vom 13./16. Dezember 2016 beantragten. Die Beschwerdegegnerinnen 2-4 sind dazu diametral gegenteiliger Auffassung und haben daher allesamt die kostenfällige Abweisung der Beschwerden beantragt. Beschwerdethemen sind folglich die Rechtmässigkeit und Verhältnismässigkeit des Vorgehens und des Entscheides der Beschwerdegegnerin 1. 2. a) Nach Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) ist zur Beschwerde gegen Entscheide der Gemeinden (s. Art. 49 Abs. 1 lit. a VRG) legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist.

- 11 - Diese Anfechtungsbefugnis ist im konkreten Fall bei sämtlichen Beschwerdeführern/innen (1-4) zu bejahen, da sie unwiderlegt alle in nächster räumlicher Nähe vom Quartierplangebiet selbst über Grund- und/oder andernfalls qualifiziertes Miteigentum verfügen und deshalb durch die Neugestaltung des betreffenden Teilgebiets sehr wohl auch nachteilig betroffen sein könnten (vgl. Gerichtsbeilage zur Lage der Parzellen der Beschwerdeführenden). Die Schutzwürdigkeit ihrer Interessen an der Überprüfung des in Frage stehenden Quartierplans, zumal dieser sich stark an einem konkreten Richtprojekt mit bereits ausgeschiedenen Baufenstern (A-F) orientiert, ist somit zu bejahen. Die Legitimation zur Beschwerdeerhebung folgt zudem aus der Tatsache, dass sich alle betreffenden Nachbarn bereits am Einspracheverfahren beteiligt haben. Daran ändert auch nichts, dass sich der Beschwerdeführer 4 (Verfahren R 17 12) sowohl als Privatperson wie auch als Stockwerkeigentümer der Beschwerdeführerin 2 (Verfahren R 17 10) gegen den angefochtenen Entscheid zur Wehr setzte, da ein solcher Doppelauftritt durchaus zulässig ist, sofern sich die jeweiligen Rügen nicht gegenseitig ausschliessen, sondern inhaltlich bloss ergänzen. Ferner sind sämtliche Beschwerden frist- und formgerecht (s. Art. 38 Abs. 1 i.V.m. Art. 52 Abs. 1 VRG) eingereicht worden, weshalb das Gericht darauf eintritt. b) Zur Kognitionsbefugnis des streitberufenen Gerichts ist auf Art. 33 Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (RPG; SR 700) hinzuweisen, wonach die Kantone gegen Verfügungen und Nutzungspläne, welche sich auf das RPG sowie die kantonalen und eidgenössischen Ausführungsbestimmungen stützen, mindestens ein Rechtsmittel zur Verfügung stellen müssen. Gemäss Art. 33 Abs. 3 lit. b RPG ist die volle Überprüfung durch wenigstens eine Beschwerdebehörde vorzusehen. Aufgrund dieser bundesrechtlichen RPG-Vorgaben zur zumindest einmaligen vollen Überprüfung von Anwendungsakten verfügt das Verwaltungsgericht in der vorliegenden Angelegenheit grundsätzlich über eine umfassende Kognition, die nicht auf die Rechts- und Sachverhaltskontrolle nach Art. 51 Abs. 1 VRG

- 12 beschränkt ist. Im Rahmen dieser vollen Überprüfungsbefugnis auferlegt sich die Rechtsmittelinstanz aber regelmässig eine gewisse Zurückhaltung, welche sich aus ihrer Kontrollfunktion ergibt. Sie ist nicht Planungssondern Rechtsmittelinstanz. Die Überprüfung hat aber so weit zu greifen, dass die von den Kantonen und Gemeinden zu sichernden Interessen in räumlicher und gestalterischer Hinsicht genügend berücksichtigt werden (vgl. AEMISEGGER/HAAG, in: AEMISEGGER/MOSER/RUCH/TSCHANNEN [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich/Genf 2010, Art. 33 Rz. 77; Urteil des Verwaltungsgericht [VGU] R 2016 68 vom 8. Juni 2017 E.2b). Nach dem soeben Gesagten kann das Verwaltungsgericht als Beschwerdeinstanz sowohl den Sachverhalt als auch die Rechtsanwendung im Grundsatz frei überprüfen. Allerdings legt es sich dort, wo die Gemeinden über Autonomie verfügen, eine gewisse Zurückhaltung auf, was im Besonderen auch bei Planungsentscheiden regelmässig der Fall ist. Bei Einordnungs- und Gestaltungsfragen schreitet das Verwaltungsgericht trotz umfassender Überprüfungsbefugnis nur ein, falls die Würdigung der kommunalen Behörde sachlich nicht mehr vertretbar ist oder dem übergeordneten Recht widerspricht. Was die von den Beschwerdeführern 3 (im Verfahren R 17 11) thematisierte erweiterte Kognition des Verwaltungsgerichts angeht, so kann dazu auf die überzeugende Gegenargumentation der Beschwerdegegnerin 1 in deren Ziff. 8 (S. 10-11) ihrer Vernehmlassung vom 7. März 2017 verwiesen werden. Dort wurde zu Recht ausgeführt, dass aus dem Zusammenspiel zwischen Quartierplan und Richtprojekt keine erweiterte Kognition herzuleiten sei. Dementsprechend setze das streitberufene Verwaltungsgericht die eigene Ansicht und Beurteilung bei Gestaltungs- und Einordnungsfragen auch nicht ohne Not anstelle der mit den lokalen Verhältnissen weit besser vertrauten Gemeindebehörden. Ein Einschreiten und Abweichen von der Würdigung der Gemeindebehörden erfolge daher erst, falls deren Entscheid sachlich unvertretbar sei oder höherrangigem Recht widerspreche. Diese Feststellung ist richtig und bedarf keiner Ergänzung.

- 13 c) Schliesslich ist in verfahrensrechtlicher Hinsicht noch auf den Hinweis der Beschwerdeführerin 1 (im Verfahren R 17 9) bezüglich der Vorbringen der Beschwerdegegnerin 1 gegen die Substitution von Rügeargumenten von der Einsprache- in die Beschwerdeschrift vom 27. Januar 2017 einzugehen (Ziff. 7 S. 3). Die Beschwerdegegnerin 1 ist der Ansicht, dass dieser Übernahmeverweis gegen die Formvorschrift von Art. 38 Abs. 1 VRG betreffend Mindestinhalt einer Rechtsschrift verstosse, weshalb auf die Beschwerde nicht eingetreten werden könne, sofern in Ziff. 5 der Beschwerde zur Begründung lediglich auf die QP-Einsprache vom 23. März 2016, die QP-Einsprache vom 6. Juni 2016 und die Stellungnahme vom 28. Oktober 2016 verwiesen wurde. Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts ist ein solcher Verweis an sich nicht zulässig und müsste daher in der Regel zum Nichteintreten auf derartige Rügen führen. Entgegen der Darstellung der Beschwerdegegnerin 1 liegt deswegen allerdings noch kein Anwendungsfall von Art. 38 Abs. 2 VRG (Rückweisung der Rechtsschrift zur Vervollständigung) vor, da die Beschwerde zumindest summarisch begründet und damit nachvollziehbar ist. Es hat darum für das Gericht kein Anlass bestanden, die Beschwerde unter Androhung des Nichteintretens zur Mängelbehebung innert gesetzter Frist zurückzusenden. d) Weiter ist formell noch die Abänderung der Rechtsbegehren mit der Replik (im Verfahren R 17 11) zu prüfen und zu bewerten. In ihrer Beschwerde vom 30. Januar 2017 haben die Beschwerdeführer 3 nämlich verlangt, dass der angefochtene Genehmigungsentscheid betreffend Quartierplan L._____ aufzuheben sei, eventualiter sei die ganze Angelegenheit an die Beschwerdegegnerin 1 – nach Vorliegen eines neutralen Fachgutachtens zur üblichen Ortsbauweise – zurückzuweisen. In ihrer Replik beantragten die Beschwerdeführer 3 im Hauptantrag immer noch die Aufhebung des angefochtenen Entscheids, neu aber eventualiter, dass das L._____ Areal, umfassend die Parzellen 695 und 6305, in die Zentrumszone, auf den Planungsstand vor 2004 zurückzuzonen sei sowie

- 14 subeventualiter, dass dem Richtprojekt der Ausnützungs- und Geschossbonus gemäss Art. 121 bzw. 121a BG abzuerkennen sei. Vorweg gilt es dazu klarzustellen, dass die Parteien ihre Anträge während des Verfahrens stets verringern, nicht aber erweitern dürfen (vgl. Ausdehnungsverbot nach Art. 51 Abs. 2 VRG). Wenn die Beschwerdeführer 3 mit der Replik am Hauptantrag festhalten und einen neuen Eventualantrag stellen, ergänzt mit einem zusätzlichen Eventualantrag, so ersetzt der neue Eventualantrag den bisherigen, der somit entfällt. Der Eventualantrag auf die Einholung eines neutralen Gutachtens über die ortstypische Bauweise ist daher nicht weiter zu beachten, da er das Ausdehnungsverbot der Rechtsbegehren verletzt und somit zum Voraus entfällt. Solange Eventual- und Subeventualanträge weniger umfangreich sind als der Hauptantrag, können sie innerhalb dieser Vorgaben abgeändert oder ergänzt werden, da sie grundsätzlich vom Hauptantrag abgedeckt sind. Der neue Eventualantrag ist hier jedoch gerade nicht vom Hauptantrag mitumfasst, sondern steht selbständig neben diesem. Dies ist deshalb so, weil sich die Aufhebung des angefochtenen Entscheids in keinerlei Hinsicht bzw. in keiner Art und Weise auf den bestehenden Zonenplan auswirken würde. Im Übrigen wäre für eine solche Umzonung bzw. Rückzonung zunächst nicht das Verwaltungsgericht (Rechtsmittelinstanz), sondern vorab die Beschwerdegegnerin 1 (Planungsbehörde) und danach auch noch die Regierung (Aufsichts- und Genehmigungsbehörde) materiell zuständig. Auf das neu erst in der Replik gestellte Eventualbegehren (Rückzonung auf den Planungsstand vor 2004; s. im Sachverhalt Ziff. 12, hiervor) kann somit aus formellen Gründen gar nicht eingetreten werden. Auf das Subeventualbegehren (Aberkennung von Ausnützungs- und Geschossbonus für Richtprojekt) trifft diese Feststellung jedoch nicht zu, weil dieses einen Teilaspekt des ursprünglichen Hauptbegehrens (Aufhebung des strittigen Einsprache- und Genehmigungsentscheids) darstellt. Es kann damit aber auch auf den erst mit der Replik gestellten Subeventualantrag eingetreten werden, da hier keine Verletzung des Ausdehnungsverbots vorliegt.

- 15 - 3. a) In materieller Hinsicht gilt es als erstes auf die im konkreten Fall massgebenden Vorschriften des RPG (des Bundes), des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) samt zugehöriger Ausführungsverordnung (KRVO; BR 801.110), auf die einschlägigen Bestimmungen des kommunalen Baugesetzes (BauG) der Beschwerdegegnerin 1 sowie auf die nutzungsspezifischen Quartierplanvorschriften (QPV) Bezug zu nehmen, welche im Wesentlichen wie folgt lauten: Art. 21 RPG – Verbindlichkeit und Anpassung 1Nutzungspläne sind für jedermann verbindlich. 2Haben sich die Verhältnisse erheblich geändert, so werden die Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst. Art. 51 Abs. 1 und 2 KRG – Quartierplan 1. Zweck und Inhalt 1Der Quartierplan regelt im Rahmen der Grundordnung die Gestaltung und Erschliessung von Bauzonen und Folgeplanung oder von weiteren Teilgebieten der Bauzone im Detail. Das Planungsgebiet kann ausnahmsweise auf Grundstücke ausserhalb der Bauzonen ausgedehnt werden, falls die Planung dies erfordert. 2Der Quartierplan besteht aus den Quartierplanbestimmungen und je nach Zweck aus dem Quartiergestaltungs- und Quartiererschliessungsplan. Art. 52 KRG – Quartierplan 2. Bestandteile 1Die Quartierplanbestimmungen enthalten Vorschriften über die Gestaltung der Bauten und Anlagen, über die Ausführung, den Unterhalt und die Erneuerung der Quartiererschliessung sowie über die Aufteilung der Planungs- und Erschliessungskosten (Verteilschlüssel). Sie können die Bauvorschriften der Grundordnung ergänzen und Etappen für die Ausführung der Erschliessung und Überbauung des Quartiers festlegen. 2Der Quartiergestaltungsplan bestimmt die Situierung von Bauten und Anlagen und die freizuhaltenden Flächen. Er kann weitergehende Anordnungen enthalten, insbesondere über die Baukuben und deren Nutzung und Gestaltung. 3Der Quartiererschliessungsplan enthält die notwendigen Anlagen zur Erschliessung des Quartiers. Er kann Gemeinschaftsanlagen vorsehen wie Spielplätze und Anlagen für die Parkierung und die Quartiererschliessung. Art. 53 KRG – Verfahren 1Der Gemeindevorstand ist zuständig für die Einleitung und Durchführung der Quartierplanung sowie für den Erlass und Änderungen des Quartier-

- 16 plans. Die Gemeinden können für den Erlass und Änderungen den Gemeinderat für zuständig erklären. 2Der Gemeindevorstand beschliesst von Amtes wegen oder auf Antrag Privater über die Einleitung der Quartierplanung. Lehnt er private Anträge ab, teilt er dies den Antragstellenden in einer anfechtbaren Verfügung mit. 3Das Einleitungsverfahren entfällt bei Quartierplanungen, die von Privaten selbst erarbeitet werden (private Quartierplanung). 4Einzelheiten über das Verfahren regelt die Regierung durch Verordnung. Art. 17 Abs. 1 und 2 Satz 1 KRVO - Erarbeitung des Quartierplanes 1Nach Eintritt der Rechtskraft des Einleitungsbeschlusses lässt der Gemeindevorstand den Quartierplan durch Fachleute erarbeiten. Die Beteiligten erhalten Gelegenheit zur Mitwirkung. 2Der Gemeindevorstand legt die Anforderungen an die Ausgestaltung der einzelnen Bestandteile des Quartierplanes fest und sorgt dafür, dass die öffentlichen Interessen bei der Planung berücksichtigt werden. […]. Art. 73 Abs. 1 KRG – Gestaltung bezüglich Siedlung und Landschaft Siedlungen, Bauten und Anlagen sind nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht. Art. 24 BauG – Architektur [Gestaltung von Bauten und Anlagen] 1Bauten und Anlagen sind architektonisch so zu gestalten, dass sie auf ihre Umgebung Bezug nehmen und sich in das Orts- und Landschaftsbild einordnen. 2Bauvorhaben, die beispielsweise bezüglich Proportionen des Gebäudes, Gliederung der Fassaden, Dachgestaltung oder Farbgebung nicht genügen, sind in der Regel unter Beizug des Bauberaters zu überarbeiten. Art. 121 BauG - Innerer Zentrumsbereich [gemäss GGP] 1Im Inneren Zentrumsbereich wird eine um einen Fünftel erhöhte Ausnützung gewährt, wenn das Projekt erhöhte Gestaltungsanforderungen erfüllt. Wird die erhöhte Ausnützung beansprucht, ist die Bauberatung obligatorisch. 2Bauten mit einem Wohnanteil von 90 % oder mehr dürfen höchstens die Ausnützung der Zone für städtisches Wohnen beanspruchen. 3Eingeschossige, geschlossene Bebauung (Zeilenbebauung) ist zulässig. Art. 121a BauG – Quartiergestaltungsplan 1Der Quartiergestaltungsplan gewährleistet die Einordnung neuer Quartiere in die gewachsene Siedlung und in die Landschaft. Er schafft für bestehende Quartiere die Voraussetzungen für ihre Erneuerung und Verbesserung. 2Der Quartiergestaltungsplan trennt wenigstens die überbaubaren und freizuhaltenden Flächen.

- 17 - 3Bietet er Gewähr für eine gute Beziehung der geplanten Bauten zur baulichen und landschaftlichen Umgebung und zueinander, können darin Abweichungen von allgemeinen Bauvorschriften und von Zonenvorschriften in folgenden Bereichen festgelegt werden: a) Die Gebäude- und Grenzabstände und der Zusammenbau mehrerer Baukörper sind frei bestimmbar. b) Drängt sich aus gestalterischen Gründen eine Terrainveränderung auf, kann die Berechnung der Gebäudehöhe ab neuem Terrain vorgeschrieben werden. 4Gegenüber Nachbargrundstücken, die nicht in das Quartierplanverfahren einbezogen sind, gelten die gesetzlichen Grenz- und Gebäudeabstände. Art. 8 Abs. 1, 2, 5 und 6 QPV – Mantellinien und Dachaufbauten 1Die im Gestaltungsplan bezeichneten Mantellinien bestimmen die mögliche Ausdehnung der Bauten in der Vertikalen. 2Die Mantellinien der einzelnen Baufenster gehen aus den Schnitten im Gestaltungsplan hervor. Die einzelnen Bauten dürfen die Mantellinien nicht überschreiten. 5Technisch bedingte Dachaufbauten nach Art. 27 BauG mit einer Grundfläche von max. 10 m2 dürfen die Mantellinie um max. 3.0 m überragen. 6Im Baufenster F dürfen […] neue technisch bedingte Dachaufbauten mit einer Grundfläche von max. 10 m2 die Mantellinie um max. 2 m überragen. Im übrigen Teil des Baufensters F […] dürfen keine neuen technisch bedingten Dachaufbauten erstellt werden. Die im Gestaltungsplan vermassten sowie aufgenommenen, bestehenden Dachaufbauten dürfen auf diesen Flächen in Anzahl und Ausmass beibehalten, unterhalten oder ersetzt werden, was auch für einen allfälligen Ersatzbau gilt. [Letzter Satz] Mit Zustimmung der Eigentümer der Grundstücke Nr. 695 und 4872 sind, ohne den QP abändern zu müssen, Abweichungen betreffend Dachaufbauten zulässig. (Kursivschrift – Hervorhebung durch das Gericht). Art. 16 QPV – Ausnützungsziffer 1Für die beiden Grundstücke Nr. 695 und 6305, welche sich im inneren Zentrumsbereich befinden, kann der Ausnützungsbonus gemäss Art. 121 BauG gewährt werden, wenn das Bauprojekt weitgehend dem Richtplan gemäss Beilage, entspricht. Dies ergibt eine AZ von 1.5, was bei einer anrechenbaren Grundstücksfläche von 12'411 m2 einer anrechenbaren Bruttogeschossfläche von 18'617 m2 entspricht. Bei grundlegenden Abweichungen vom Richtprojekt ist zur Beanspruchung des Nutzungsbonus zwingend die Bauberatung beizuziehen. Bei Bauten mit 90 % oder mehr Wohnanteil gilt gemäss Art. 121 BauG eine AZ von 1.0. 2Auf Grundstück Nr. 4872, welche sich nicht im inneren Zentrumsbereich befindet, gilt eine AZ von 1.25. Bei Bauten mit 90 % oder mehr Wohnanteil gilt gemäss Art. 58 BauG eine AZ von 1.0. Die anrechenbare Grundstücksfläche beträgt 847 m2, dies ergibt eine zulässige Bruttogeschossfläche von 1'059 m2 bzw. 847 m2. Ein AZ Transport ist nur vom Grundstück Nr. 4872 auf das Grundstück 1277 zulässig. Vom Grundstück Nr.

- 18 - 1277 auf das Grundstück Nr. 4872, ins Quartierplangebiet hinein, darf keine AZ übertragen werden. Im Lichte dieser Vorgaben und der dazu entwickelten Lehre und Rechtsprechung gilt es auch die vorliegende Streitsache zu entscheiden. b) Die drei im Perimeter des Quartierplans L._____ liegenden Bauparzellen Nrn. 4872, 695 und 6305 befinden sich laut Zonenplan der Beschwerdegegnerin 1 in der Zentrumszone; die beiden Letzteren werden zudem vom inneren Zentrumsbereich laut generellem Gestaltungsplan vom Hotelbereich überlagert. Laut Zonenschema (vgl. Art. 93 BauG) beträgt die AZ in der Zentrumszone 1.25, der grosse Gebäudeabstand 7.5 m, der kleine Grenzabstand 3.5 m, die Geschosszahl 5 und es gilt die (Lärm-) Empfindlichkeitsstufe III. Überdies besteht im fraglichen Bereich eine Quartierplanpflicht. Im Inneren Zentrumsbereich wird eine um einen Fünftel (bzw. 20 %) erhöhte Ausnützung gewährt. Voraussetzung hierfür ist, dass das Projekt erhöhte Gestaltungsanforderungen erfüllt. Wird die erhöhte Ausnützung beansprucht, ist die Bauberatung obligatorisch. Genügt das Projekt diesen erhöhten Anforderungen, beträgt die AZ 1.5 und es können 6 anstatt 5 Geschosse gebaut werden. Zunächst gilt es allerdings noch den Einwand einer allfälligen Gehörsverletzung zu prüfen und zu klären. 4. a) Das rechtliche Gehör ist das zentrale Mitwirkungsrecht des/r Privaten im Verwaltungsverfahren. Es dient einerseits der Sachaufklärung und stellt andererseits zugleich ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht der Parteien dar (BGE 140 I 99 E.3.4, 135 II 286 E.5.1). Der verfassungsrechtlich garantierte Gehörsanspruch laut Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) umfasst das Recht, in einem vor einer Verwaltungs- oder Justizbehörde geführten Verfahren mit seinen Begehren gehört zu werden, Einblick in die Akten zu erhalten und zu den für die Entscheidung wesentlichen Punkten Stellung nehmen zu können. Er beinhaltet auch das Recht auf Vertretung und auf

- 19 - Begründung behördlicher Verfügungen (siehe HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 7. Aufl., Zürich/St. Gallen 2016, Rz. 1002). b) Die Beschwerdeführerin 2 (Verfahren R 17 10) und die Beschwerdeführer 3 (Verfahren R 17 11) rügen die Verletzung des rechtlichen Gehörs, weil sich die Beschwerdegegnerin 1 im angefochtenen Entscheid nicht ausreichend mit ihren Bedenken und Einwänden betreffend die gestalterischen Aspekte des Richtprojektes befasst habe, insbesondere im Bereich der Baufenster E, F, und S. Der Einwand hinsichtlich der Dachaufbauten sei vollständig übersehen worden. Die Beschwerdegegnerin 1 wehrt sich gegen diese Vorwürfe, indem sie die hohe Komplexität dieser Quartierplanung hervorhebt und die Tatsache, dass acht Einsprecher dagegen eine Vielzahl von Einwänden erhoben hätten, welche für den Ausgang des Verfahrens von ganz unterschiedlicher Bedeutung gewesen seien. Zentral seien sicherlich die Argumente, wonach der Entwurf des Quartierplans die städtebaulichen und architektonischen Anforderungen nicht erfüllen würde. Dieses Thema sei aber im angefochtenen Entscheid detailliert erörtert worden, etwa in Bezug auf die Frage, ob der auf das Richtprojekt abgestützte Quartiergestaltungsplan die erhöhten Gestaltungsanforderungen von Art. 120 und 121 BauG einhalte, ob die gestützt auf diesen Quartiergestaltungsplan möglichen Bauten die gestalterischen Vorgaben von Art. 73 KRG einhalten und warum keine Beeinträchtigung der als Denkmalschutzobjekte bezeichneten Gebäude auf den Parzellen Nrn. 898 und 1023 vorliege. Insofern liege also keine Gehörsverletzung vor. Eine andere Frage sei dann, ob die von der Beschwerdegegnerin 1 angestellten Erwägungen überzeugten oder nicht. Hingegen seien die Ansprüche an die Begründungspflicht bei blossen Nebenpunkten, welche keinen entscheidenden Einfluss auf die Genehmigungsfähigkeit des strittigen Quartierplanes hätten, weniger hoch; was auf den Einwand der 'Dachaufbauten' gerade zutreffe.

- 20 c) Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts muss jeder Bauentscheid rechtsgenügend begründet sein. Dabei ist jedoch nicht erforderlich, dass sich die Baubehörde mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sich die Behörde auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich der/die Betroffene/n über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die höhere Instanz weiterziehen kann. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen und Gründe genannt werden, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid stützt (statt vieler: BGE 133 III 439 m.w.H.). Somit ist die Begründungspflicht je nach Sach- und Rechtslage zu konkretisieren. Im vorliegenden Fall schliesst sich das Gericht den Überlegungen der Beschwerdegegnerin 1 vollumfänglich an: Das wichtige Thema der gestalterischen Aspekte ist im angefochtenen Entscheid vertieft behandelt worden (Einspracheentscheid Ziff. 6 lit. a-d [S. 15f.], Ziff. 12 lit. a-f [S. 20f.] und Ziff. 14 lit. a-e [S. 21f.]), sodass die Beschwerdeführerin 2 wie auch die Beschwerdeführer 3 die Entscheidungsmotive der Beschwerdegegnerin 1 nachvollziehen können. Die Rüge betreffend die Ausnahmeregelung für die Dachbauten ist sodann zweifellos ein Nebenpunkt im Sinne der bundesgerichtlichen Rechtsprechung, denn der Quartierplan hätte auch dann Bestand, wenn der beanstandete letzte Satz von Art. 8 Abs. 6 QPV ersatzlos gestrichen würde, wie dies der Beschwerdeführer 4 (Verfahren R 17 12) explizit beantragt (Beschwerdeschrift vom 1. Februar 2017 mit Rechtsbegehren Ziff. 2 in fine [S. 2] samt Begründung Ziff. 36 [S. 19]). Selbst wenn man aber von einer Gehörsverletzung ausgehen wollte, so wäre sie im Zuge des Verfahrens vor Verwaltungsgericht geheilt worden und es würde sich allein deswegen gewiss noch keine Rückweisung an die Beschwerdegegnerin 1 zur Behebung dieses Mangels rechtfertigen. 5. a) Zur Überprüfung und Rechtmässigkeit des vorliegend durchgeführten Quartierplanverfahrens gilt es vorweg die Rüge der Beschwerdeführerin 1

- 21 zu behandeln, wonach bereits ein Einleitungsbeschluss für das fragliche Quartierplangebiet fehle und deshalb das massgebende Plangebiet noch gar nicht abschliessend definiert sei. Der vorgelegte Quartierplan tangiere die öffentlichen Interessen wesentlich und habe tiefgreifende Auswirkungen auf die Umgebung. Die Beschwerdegegnerin 1 hätte deshalb das ordentliche Quartierplanverfahren nach Art. 53 KRG i.V.m. Art. 16 Abs. 1 KRVO einleiten müssen, um so auch die Mitwirkung der durch den Quartierplan umliegend Betroffenen nach Art. 17 KRVO sicherzustellen. Die Beschwerdegegnerin 1 und die Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 halten dem entgegen, dass es sich vorliegend um eine Folgeplanung handle; es stehe also nicht die Grundordnung zur Diskussion, welche die Nutzung sowie die Grundzüge der Gestaltung und Erschliessung des Gemeindegebietes bestimme, was die öffentlichen Interessen weit mehr tangiere und auch einen weiteren Einbezug privater Interessenz gebiete. Hier aber definiere die geltende Grundordnung über die Quartierplanpflicht gleichsam sowohl die Zulässigkeit des Quartierplanverfahrens als auch die Abgrenzung des Quartierplangebiets. Zwar sei es der Beschwerdegegnerin 1 erlaubt, in einem Gebiet mit Folgeplanung für den Quartierplan auch zusätzliche Grundstücke einzubeziehen, sofern hierzu eine planerische Notwendigkeit bestehe, doch gebe es für eine solche Ausdehnung vorliegend keine zwingenden Gründe, weshalb davon abgesehen worden sei. b) Das streitberufene Gericht hält grundsätzlich fest, dass es zwischen dem amtlichen und privaten Quartierplanverfahren zu unterscheiden gilt. Das Verfahren wird in Art. 53 KRG geregelt. Das amtliche Quartierplanverfahren nimmt seinen Anfang mit einem Einleitungsbeschluss (Art. 53 Abs. 1 und Abs. 2 KRG). In diesem Einleitungsbeschluss gibt der Gemeindevorstand die Absicht zur Einleitung einer Quartierplanung bekannt unter Hinweis auf den Zweck der Planung und die Durchführung einer allfälligen Landumlegung oder Grenzbereinigung; gleichzeitig legt er den Plan mit der vorgesehenen Abgrenzung des Planungsgebietes auf (Art. 16 Abs. 1 KRVO). Nach Rechtskraft des Einleitungsbeschlusses lässt der Gemein-

- 22 devorstand den Quartierplan durch Fachleute erarbeiten, wobei die Beteiligten die Gelegenheit zur Mitwirkung erhalten (Art. 17 KRVO). Daneben gibt es die private Quartierplanung, welche ohne Einleitungsverfahren von den privaten Grundeigentümern erarbeitet und der Gemeinde zur Prüfung vorgelegt wird (Art. 53 Abs. 2 und Abs. 3 KRG). Das private Quartierplanverfahren ist im KRG bloss rudimentär bzw. in der KRVO überhaupt nicht geregelt. Dennoch ist hinreichend klar, dass beim privaten Quartierplanverfahren kein Einleitungsbeschluss erfolgen muss. Ist ein Einleitungsbeschluss aber nicht vorgesehen, ist auch eine vorgängige Festlegung des plangemässen Beizugsgebietes nicht möglich. Sieht die Grundordnung einer Gemeinde für ein bestimmtes Gebiet eine Quartierplanpflicht vor, so ist damit grundsätzlich auch das Beizugsgebiet definiert. Wie die Beschwerdegegnerin 1 zutreffend vorbringt, kann ein Quartierplan auch Grundstücke umfassen, welche in der Grundordnung nicht mit einer Quartierplanpflicht belegt worden sind. Eine solche Notwendigkeit verneint die Beschwerdegegnerin 1 denn auch zu Recht. Das abgegrenzte Areal hat sein eigenes planerisches Schicksal; zu den anstehenden gestalterischen und erschliessungstechnischen Problemen können die angrenzenden Parzellen mittels Erweiterung des Beizugsgebietes grundsätzlich nichts beitragen. Weil ein privater Quartierplan genau gleich wie ein öffentlicher aufgelegt werden muss, sind die Mitwirkungsrechte der umliegenden Grundeigentümer sichergestellt, und es besteht Gewähr, dass nur derjenige Quartierplan in Rechtskraft erwächst, der die planerischen und gesetzlichen Vorschriften einhält. Die Beschwerdegegnerin 1 hat somit auch über die Genehmigungsbedürftigkeit von privaten Quartierplänen ausreichend Gelegenheit, die öffentlichen Interessen im Rahmen des Quartierplanverfahrens wahrzunehmen. Das Vorgehen der Beschwerdegegnerin 1 gibt daher formell im konkreten Fall zu keinen Beanstandungen Anlass. 6. a) Im Weiteren ist der Einwand der Quartierplanung vor der Überprüfung der Bauzonengrösse in der betreffenden Gemeinde zu klären. Die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 bringen dazu vor, dass der Quartierplan nebst ei-

- 23 ner untergeordneten Hotelnutzung die Möglichkeit schaffe, neue Zweitwohnungen zu erstellen. Dies stehe aber im Widerspruch zum Zweck des im Jahre 2009 erlassenen Art. 120 BauG. Zudem hätten sich die raumplanerischen Verhältnisse mit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative (Art. 79b der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft; [BV]; SR 101) wesentlich geändert. Die Beschwerdegegnerin 1 müsse somit vor Erlass des in Frage stehenden Quartierplans ihre Bauzonengrösse überprüfen. Die Beschwerdegegnerin 1 behaupte im angefochtenen Entscheid demgegenüber, es stehe fest, dass die Bauzonen in ihrer Gemeinde überdimensioniert seien und selbst bei einer allfälligen Reduktion die im Quartierplangebiet liegenden Parzellen a priori nicht in eine solche Überprüfung miteinbezogen werden müssten. Hierfür fehle jegliche Grundlage; zum einen verlange das Bundesgericht jeweils eine Gesamtschau aller Bauzonen in der Gemeinde, und zum anderen fehlte für die Behauptung der Beschwerdegegnerin 1, ihre Bauzonen seien nicht überdimensioniert, jegliche Grundlage, zumal der kantonale Richtplan (noch) nicht rechtskräftig sei. Wenn die Beschwerdegegnerin 1 den fraglichen Quartierplan ohne Überprüfung der Bauzonengrösse genehmigen würde, verstiesse sie laut der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichts gegen Art. 21 Abs. 2 RPG (BGE 140 II 25 betreffend Gemeinde Z.______). Die Beschwerdegegnerin 1 und die Beschwerdegegnerin 2 argumentieren übereinstimmend. So weisen sie darauf hin, dass sich die Gemeinsamkeiten des dem zitierten Bundesgerichtsentscheid damals zugrundeliegenden Quartierplanes auf den strittigen Einleitungsbeschluss beschränkten; ansonsten sei die Situation der in jener Gemeinde peripher gelegenen Grundstücken und des im Zentrum der Beschwerdegegnerin 1 gelegenen Quartierplanareals komplett unterschiedlich. Eine Herabzonung des vorliegend zur Diskussion stehenden Quartierplanareals komme von Beginn weg nicht in Frage, zumal dies auch im Widerspruch mit den Zielen der jüngsten RPG-Revision (Vorgabe – verdichtetes Bauen) stünde. Im Gegensatz zu jener Gemeinde Z._____ verfüge die Beschwerdegegnerin 1

- 24 auch nicht über eine überdimensionierte Bauzone. Es bestehe kein Anlass, dass vorliegende Quartierplanverfahren im Hinblick auf eine Überprüfung der kommunalen Bauzonen der Wohn-. Misch- und Zentrumszone (WMZ) zu sistieren oder gar den Quartierplanentwurf zurückzuweisen. b) In Würdigung dieser gegensätzlichen Standpunkte und Argumente ist das Gericht zur Überzeugung gelangt, dass insbesondere eine Herabzonung oder sogar Auszonung des in Frage stehenden Quartierplangebiets unrealistisch ist, zumal sich dieses Areal – im Gegensatz zu den damaligen Parzellen im Plangebiet der betreffenden Gemeinde Z._____ – im Dorfzentrum der Beschwerdegegnerin 1 befinden. Ein solcher Eingriff würde somit diametral der jüngsten RPG-Revision zuwiderlaufen, welche vorab eine Lenkung der Siedlungsentwicklung nach innen zum Ziel hatte, also das verdichtete Bauen, und somit die Vermeidung von Zersiedelung und Landverschleiss. Selbst jedoch bei zu grossen Baulandreserven der Beschwerdegegnerin 1 wäre eine solche Herab- oder Rückzonung äusserst unwahrscheinlich. Dass die Baulandreserven der Beschwerdegegnerin 1 nicht überdimensioniert sind, ergibt sich im Übrigen aus dem sich im Mitwirkungsverfahren befindlichen kantonalen Richtplan 'Siedlungen'. Auch wenn der Richtplan noch nicht rechtskräftig ist, basiert er doch auf einer vollständigen Erfassung der Bauzonengrösse und durchlief sowohl das Vernehmlassung- als auch das behördliche Mitwirkungsverfahren. Die zumindest als Zwischenergebnis ausgewiesenen Zahlen (Y.____/ X.____ als die Region mit dem drittgrössten Zuwachs an Einwohnern und Arbeitsstellen bis 2040) sowie die Zuordnung der Beschwerdegegnerin 1 zu den Bündner Gemeinden mit knapp dimensionierten WMZ sprechen dabei nach Auffassung des Gerichts eine deutliche Sprache gegen die Reduktion von bestehenden Bauzonen im vorliegenden Projektverfahren. 7. a) Zur Rüge der Missachtung der Planungszone gemäss Art. 21 Abs. 1 KRG sind die Beschwerdeführerin 2 und der Beschwerdeführer 4 der Ansicht, dass der strittige Quartierplanentwurf unvereinbar mit der Planungszone

- 25 vom 18. Dezember 2012 sei, der mit Blick auf ein kommunales Zweitwohnungsgesetz erlassen und Ende 2014 um zwei weitere Jahre verlängert worden war. Weil das geplante kommunale Zweitwohnungsgesetz die zulässige Nutzungsart und Ausnützung im Quartierplangebiet massgeblich bestimmen werde, müssten die Quartierplanvorschriften auf dieses Gesetz abgestimmt werden. Das Quartierplanverfahren sei deshalb zu sistieren und die Quartierplanvorschriften nach Erlass des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes zu überarbeiten. Die Beschwerdegegnerin 1 und die Beschwerdegegnerin 2 entgegnen, dass für diese Frage allein Art. 21 Abs. 2 KRG massgeblich sei, wonach in einer Planungszone nichts unternommen werden dürfe, was die neue Planung erschweren oder dieser entgegen stehen könne; Bauvorhaben dürften nur bewilligt werden, wenn sie weder den rechtskräftigen noch den vorgesehenen neuen Planungen und Vorschriften widersprechen würden. Die Quartierplanvorschriften sähen in Art. 15 für die Projektrealisierung einen Verweis auf das jeweils geltende kommunale Recht vor, sodass ein Konflikt mit einer künftigen Nutzungsvorschrift auf Stufe Grundordnung von Beginn weg ausgeschlossen sei. Das Statuieren von Nutzungsvorschriften allgemein oder bezogen auf Zweitwohnungen sei weder gesetzlich vorgeschrieben noch aus planerischer Sicht erwünscht. b) Aus Sicht des streitberufenen Gerichts erscheint es zulässig und sinnvoll, dass im strittigen Quartierplan keine eigenen Nutzungsvorschriften statuiert werden, zumal dadurch unter anderem auch planerisch unerwünschte Sondernutzungszonen vermieden werden. Der vorliegend zur Diskussion gestellte Quartierplan stellt mit seinem dynamischen Verweis sicher, dass die jeweils zum Bewilligungszeitpunkt gültigen Normen der kommunalen Grundordnung eingehalten werden. Ein Konflikt mit den durch die Planungszone gesicherten Zielen wird sich durch diesen Umstand nicht einstellen können. Aber selbst wenn die Beschwerdegegnerin 2 ein Projekt einreichen würde, welches den jetzt geltenden oder den vorgesehenen

- 26 - Bestimmungen des kommunalen Zweitwohnungsgesetzes widersprechen würden, wäre dies nicht im Rahmen des Quartierplanverfahrens zu beurteilen, sondern erst danach im Baubewilligungsverfahren. 8. a) Weiter gilt es den Vorwurf der Missachtung des Volkswillen zu klären. Besonders die Beschwerdeführerin 1 und die Beschwerdeführer 3 machen diese Rüge geltend. So habe das Stimmvolk am 31. Oktober 2004 der Aufzonung des vorliegenden Quartierplanareals nur unter der Bedingung zugestimmt, dass auf dem Areal ein Fünf-Stern-Plus-Hotel mit Wellnessanlagen und Parkanlagen entstehe. Das nun vorgelegte Richtprojekt sehe ausschliesslich Wohnnutzungen vor und den Abbruch des bestehenden Hotels auf dem Quartierplanareal, was offensichtlich nicht mehr mit dem Volkswillen vereinbar sei. Die Beschwerdegegnerin 1 argumentiert hierzu, dass es bei besagter Abstimmung in Bezug auf das betreffende Quartierplanareal nur darum gegangen sei, im Generellen Gestaltungsplan (GGP) die Parzellen Nrn. 695 und 6305 dem Inneren Zentrumsbereich zuzuweisen. Mit der Aufzonung hätte der geplante Hotelbau ermöglicht werden sollen, es seien jedoch an die Vorlage keine konkreten Bedingungen geknüpft worden. Lediglich der Gebrauch bzw. die Gewährung des Ausnützungs-/[AZ]-Bonus sei an eine Bedingung geknüpft worden, nämlich daran, dass das Projekt erhöhten Gestaltungsanforderungen genüge und der Wohnanteil dazu unter 90 % liege. Ausserdem sei unter dem Zweitwohnungsgesetz ein wie im Projekt vorgesehener strukturierter Beherbergungsbetrieb mit angegliederten bewirtschafteten Zweitwohnungen dem gleichzusetzen, was bislang unter Hotelnutzung zu verstehen gewesen sei. Die Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 äusserten sich zu diesem Thema nicht weiter. b) Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts trifft es wohl zu, dass der Gemeindesouverän (Stimmvolk) bei der Abstimmung im Jahre 2004 davon ausgegangen ist, dass auf dem nun strittigen Quartierplanareal ein

- 27 - Luxushotel entsteht. Abstimmungsgegenstand war allerdings die Aufzonung und nicht der Hotelbau selber bzw. nur die Ermöglichung eines solchen Hotelbaus, nicht der Zwang dazu. Wenn sich in der Zwischenzeit die Rahmenbedingungen massiv verändert haben, wie etwa mit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative am 11. März 2012, so müssen fairerweise auch Anpassungen im Richtprojekt möglich sein, über welches seinerzeit abgestimmt wurde. Im Rahmen des Bundesrechts sind die Kantone ausdrücklich gehalten, ihre Gesetzgebung und ihre Raumplanung bis auf Stufe Gemeinden an der Zielsetzung von Art. 75b Abs. 1 BV auszurichten (vgl. MLaw Jonas Alig, Das Zweitwohnungsgesetz, in: ZBl 5/2016 S. 229). Immerhin ist das Richtprojekt mit der Revision RPG I kompatibel, so insbesondere mit dem Ziel des verdichteten Bauens in Zentrumsgebieten. Diese RPG-Revision hat dasselbe Stimmvolk ebenfalls gutgeheissen, und zwar deutlich mit 2'758 Ja- zu/gegen 1'495 Nein-Stimmen. Von einer nicht akzeptablen Missachtung des Volkswillen kann deshalb keine Rede sein. 9. a) Zum Hauptkritikpunkt der Gewährung eines AZ- und Geschossbonus ist festzuhalten, dass sämtliche Beschwerdeführer-/Innen (1-4) rügen, dass das gesamte Richtprojekt den erhöhten Gestaltungsanforderungen für eine solche Privilegierung der baulichen Nutzung nicht genügen würde. Es seien nicht einmal die Vorgaben von Art. 73 KRG erfüllt, worin ausdrücklich eine gute Gesamtwirkung bezüglich Einfügung/Einordnung ins bestehende Orts- und Landschaftsbild verlangt werde. Mangelhaft sei die Gestaltung insbesondere im Bereich der Baufelder E und S, wo die bestehenden Gebäude sogar noch aufgestockt werden könnten und damit den Hinterliegern die Aussicht genommen werde. Die vorgesehene Verdichtung sei übertrieben. Ausserdem habe sich die Beschwerdegegnerin 1 mit dieser Frage nicht auseinandergesetzt und entsprechend auch den Entscheid nur ungenügend begründet; dieser Mangel wiege umso schwerer, als auch der Bericht des Bauberaters hierzu nur rudimentär ausgefallen sei. Schliesslich sei überdies zweifelhaft, ob im Rahmen des Richtprojekts überhaupt ein Hotel im Sinne von Art. 54 BauG errichtet werde.

- 28 - Die Beschwerdegegnerin 1 argumentiert, dass sich die strittigen erhöhten Gestaltungsanforderungen auf die allgemeine Regelung in Art. 24 BauG beziehen, die nicht über die gestalterischen Vorgaben von Art. 73 KRG hinausgehen würden. Die Beschwerdegegnerin 2 vertritt demgegenüber die Ansicht, dass ihr Richtprojekt die in Art. 121 BauG genannten 'erhöhten Gestaltungsanforderungen' übertreffe. Für den vorliegenden Fall bedeute dies, dass die begonnene und planerisch mit der bestehenden Zentrumszone bzw. die im inneren Zentrumsbereich beabsichtigte verdichtete Bauweise im Bereich M._____-Bahn bis N._____-strasse städtebaulich fort- und umgesetzt werde. Dies sei beim konkreten Projekt sehr gut gelungen (vgl. Vernehmlassung der Beschwerdegegnerinnen 2 und 3, S. 16 ff. – zur ausführlichen Beschreibung des Projekts unter architektonischen Gesichtspunkten). Mit der Festlegung einer Zentrumszone mit hoher Ausnützung, hoher Geschosszahl und geringen Grenzabständen sei bereits klar, dass der Wunsch nach freier Aussicht und optimaler Besonnung in den Hintergrund zu treten habe. Das der vorliegenden Quartierplan zugrundeliegende Richtprojekt verkörpere diese Verdichtung in optima forma. Das vorgesehene Projekt sei zudem nicht ein 100 m langer Riegel wie alle Beschwerdeführer-/Innen geltend machten, sondern lasse im Bereich der Baufenster A-C ausreichend Durchblicke zu. Auf diese Weise gelinge es auch, die Park- und Gartenanlagen im inneren Bereich zu erhalten. Es sei durchaus vernünftig, den rückwärtigen Bereich in das Konzept einzubeziehen, liege doch mit dem bestehenden Hotel auf dem Quartierplanareal und dem zugehörigen Annexbau bereits heute dort der Schwerpunkt der baulichen Nutzung. Entlang der Hauptstrasse sei jedoch die intensive bauliche Nutzung ohnehin gegeben, sodass dort mit dem Richtprojekt die schon existierende geschlossene Siedlung ergänzt werde. Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführer-/Innen habe sich der eigens beigezogene Projektverfasser eingehend mit den städtebaulichen und architektonischen Aspekten auseinandergesetzt (mit Verweis auf Ziff.2.2 und Ziff. 2.4 – Bericht QP Hotel L._____, Beilage 4b der Be-

- 29 schwerdegegnerin 1). Schliesslich treffe es nicht zu, dass dort, wo eine Zentrumszone mit einer Hotelzone überlagert sei, nur Hotels gebaut werden dürften. Vielmehr gehe es in Art. 120 BauG um eine Privilegierung von Hotels, indem gewisse Bereiche für die Berechnung der Ausnützung nicht berücksichtigt würden. b) Das Gericht hält zur Frage der Anforderungen an die örtlichen Gestaltung fest, dass die Interpretation und die dazu gemachten Ausführungen der Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 zu dieser Thematik zutreffend sind, wonach die erhöhten Gestaltungsanforderungen gemäss Art. 121 BauG über diejenigen von Art. 73 KRG sowie Art. 24 BauG (Grundanforderung an Architektur) hinausgehen. Die Gestaltung des Richtprojektes geht nach Ansicht des streitberufenen Gerichts vorliegend weit über die allgemeinen Gestaltungsvorgaben von Art. 73 KRG und Art. 24 BauG hinaus und erfüllt somit die erforderlichen erhöhten Gestaltungsanforderungen. Die planerischen und städtebaulichen Überlegungen sind im Bericht vom 1. Februar 2016, revidiert 1. Juni 2016, zum vorliegend zur Diskussion stehenden Quartierplangebiet einleuchtend, umfassend und aussagekräftig dokumentiert, so insbesondere in Ziff.2.2 [Gestaltungsgrundsätze], Ziff. 2.3 [Städtebau] und Ziff. 2.4 [Architektur]; vgl. Beilage 4b der Beschwerdegegnerin 1). In der Vernehmlassung der Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 vom 10. März 2017 (Ziff. 4a-c, S. 16 ff.) wurden zu den besonderen Anforderungen für eine erhöhte Ausnützungsziffer (mit grösserer Geschosszahl) ebenfalls bereits zutreffende Ausführungen gemacht. Gestützt auf diese Vorgaben wurde eine Begehung der Örtlichkeiten vom Gericht mit Teilnahme aller Betroffenen angesetzt und durchgeführt. c) Wie der gerichtliche Augenschein vom 23. August 2017 gezeigt hat, handelt es sich beim fraglichen Quartierplanareal um eine grosszügig bemessene Baulandeinheit inmitten der Gemeinde der Beschwerdegegnerin 1 mit direktem Anschluss zur Hauptverkehrsachse (W._____) sowie seitlichem Anschluss über die O._____-strasse (vgl. im Sachverhalt Ziff. 1, S.

- 30 - 3 - Zonenplan mit Erschliessungssträngen sowie Ziff. 3 – Abbildung Situationsplan). Die auf dem Planareal ausgesteckten Profilstangen der künftig zu überbauenden Baufenster C, B und A entlang der Hauptstrasse (vgl. Gerichtsfotos Nrn. 1, 2, 7 und 8 am Standort 1 des Augenscheins) zeigen zweifelsfrei, dass die neu geplanten Gebäudekomplexe (vgl. Ziff. 3 S. 4/5 - Visualisierung der Gebäude A, B und C [von rechts nach links] inklusive der vom Anwalt der Beschwerdeführer 3 noch nachgereichten Dokumente betreffend Visualisierung W.______ [zwei kolorierte Bildaufnahmen] zzgl. Volumen, AZ und Hauptstrassenansicht [drei Farbskizzen] laut Nachtrag im Augenscheinprotokoll vom 14. September 2017) deutlich höher gebaut werden als die derzeit dort noch stehenden Holzhäuser und Annexbauten mit zwei bis maximal drei Stockwerken. Diese Tatsache ändert aber selbstverständlich nichts daran, dass in der Zentrumszone laut Zonenschema (Art. 93 BauG) in dieser Zone üblicherweise 5 Geschosse und bei besonders guter Gestaltung eben bis maximal 6 Geschosse erstellt werden dürfen (Innerer Zentrumsbereich mit erhöhter AZ 1.5 – Art. 121 BauG). Allein der Umstand, dass die bereits seit Jahrzehnten entlang der Hauptstrasse vorbestehenden Gebäude nicht die laut Art. 93 BauG zulässigen Nutzungsmöglichkeiten ausschöpfen, bedeutet noch nicht, dass künftige Neubauten davon nachteilig berührt sein können. Eine städtebauliche Nutzungskonzentration ist im Sinne einer raumplanerisch ausdrücklich erwünschten "verdichteten Bauweise" vielmehr ein 'Gebot der Stunde' bzw. der künftigen Raumentwicklung in bevölkerungsreichen Gebietskörperschaften. Die Raum- und Platzverhältnisse beim Baufenster E (Gerichtsfoto Nr. 3 am Standort 1) sowie diejenigen im Bereich des Baufensters F mit dem bestehenden Hotel und den dort beinahe gleich hohen Profilstangen für das am selben Standort neu geplante Gebäude (vgl. Gerichtsfotos Nrn. 4, 5 und 6) zeigen klar auf, dass keine überdimensionierten und/oder protzigen Neubauten im Quartierplangebiet errichtet werden sollen. Allfällige Terrainunterschiede (Höhensprung) zwischen der tiefer gelegenen Hauptstrasse und dem hangseitigen Baufenster E werden im Rahmen des konkreten Baubewilligungsverfahrens zu behandeln und zu

- 31 entscheiden sein. Zur lokalen Erschliessungs- und Zufahrtssituation hat die Ortsbegehung anlässlich des Augenscheins ebenfalls gezeigt, dass keine triftigen Gründe für eine verkehrsmässig ungenügende oder sogar gefährliche Zufahrtssituation im Einmündungsbereich zur Hauptstrasse ab O._____-strasse erkennbar sind (Gerichtsfotos Nrn. 9-16 am Standort 2 der Begehung). Dem ist hier umso mehr zuzustimmen, als die vor Ort anwesenden Auskunftspersonen der Kantonspolizei Graubünden sowie des Tiefbauamtes (beides erfahrende Verkehrsexperten) ebenfalls bestätigten, dass aufgrund des strittigen Quartierplans mit keinen Verkehrsproblemen zu rechnen sei (vgl. dazu Ziff. 2 – Materielles S. 3 zum Ereignisprotokoll mit folgendem Inhalt/Wortlaut): Der Verkehrsexperte der Kantonspolizei GR äussert sich zum Ein-/Ausfahrtsbereich bei der Hauptstrasse und der O._____-strasse (Zufahrtsstrasse zum Bauareal) dahingehend, dass die Sichtweiten verkehrspolizeilich eingehalten würden und die bestehende Bushaltestelle entlang der Hauptstrasse noch nach vorne, also weiter weg von dieser Zufahrt, verlegt würde, was die Verkehrssicherheit zusätzlich verbessern werde. Der vorhandene Kurvenradius auf die Hauptstrasse sei genügend. Problematisch seien einzig die bestehenden Parkplätze unmittelbar vor bzw. beim Hotel P._____ entlang der O._____-strasse. Der Chef des Bezirks 5 des TBA GR hält fest, dass sämtliche eingereichten Pläne sorgfältig geprüft und für korrekt (strassenverkehrsrechtskonform) befunden worden seien. Diesen fachkundigen Ausführungen der Experten gibt es nichts beizufügen, zumal sie sich mit den Eindrücken und Feststellungen des Gerichts an Ort und Stelle decken. Die angesprochene Parkierungsproblematik entlang des Hotels P._____ betrifft nicht unmittelbar den strittigen Quartierplan, sondern ist bereits jetzt vorhanden und ist somit allenfalls von den dafür zuständigen Verkehrs-/Sicherheitsbehörden (Gemeindepolizei) der Beschwerdegegnerin 1 zu lösen. Auf die Rechtmässigkeit und Bewilligungsfähigkeit des vorgesehenen Erschliessungs- und Zufahrtskonzepts hat diese Problematik jedenfalls keinen Einfluss. Am Standort 3 der Ortsbegehung konnte sich das Gericht anhand eines massstabgetreuen Projektmodells (Gerichtsfotos Nrn. 18-21) weiter noch selbst davon überzeugen, dass keine ungewöhnlich hohen oder ausserordentlich voluminösen Neubauten entlang der Hauptstrasse entstehen sollten. Die bereits vorhandene Körnung der gewachsenen Siedlungsstruktur lässt vielmehr er-

- 32 kennen, dass städtebaulich bewusst ein neuer Akzent gesetzt werden sollte, ohne jedoch das bestehende Umfeld sowohl in gestalterischer Hinsicht (aufgelockerte Überbauung mit grossem Innenhof) als auch in architektonischer Beziehung (ortstypische Flachdachkultur) nicht bestmöglich zu berücksichtigen und sich damit 'gut bis sehr gut' ins bestehende Ortsund Landschaftsbild (städtisch dominierte Hauptverkehrsader) einzufügen. Von der Schaffung inakzeptabler Häuserschluchten kann bei diesem Umfeld sowie der siedlungspolitisch ausdrücklich erwünschten verdichteten Bauweise in Ortszentren denn auch objektiv keine Rede sein (vgl. Gerichtsfotos Nrn. 35-39 am Standort 5). Bezüglich der von der Beschwerdeführerin 2 auf Parzelle 1023 in erhöhter Hanglage monierten Verschlechterung bzw. der Beeinträchtigung ihrer bisher intakten Aus- und Fernsicht durch die geplanten Gebäude im Baufenster F (Neubau Hotel) und im Baufenster E (mehrstöckige Wohnbaute) auf die gegenüberliegenden Berge hat der Augenschein gezeigt, dass die gesteckten Profilstangen für die geplanten Neubauten einzig in Richtung des Baufensters E die bisherige Panoramaaussicht tatsächlich schmälern dürften, die gesetzlich verlangten [grossen] Grenzabstände laut Zonenschema (Art. 93 BauG) mit 7.5 m in der hier massgebenden Zentrumszone (Art. 58 BauG) bzw. von 10.5 m in Zonen mit städtischem Wohnen (Art. 59 BauG) aber bei weitem eingehalten sind (vgl. Gerichtsfotos Nrn. 30-31 am Standort 4). Im Übrigen gibt es in Bauzonen grundsätzlich kein Anspruch auf Schutz oder Beibehaltung der bisher aus erhöhter Hanglage genossenen Aussichtsverhältnisse, solange bloss im Rahmen der gesetzlich zulässigen Bauvorschriften geplant und gebaut wird (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] R 14 24A vom 16. Februar 2016 E.5c). Im Bereich des Baufensters F ist ausserdem kaum mit einer nennenswerten Beeinträchtigung der bisherigen Aussicht zu rechnen, da der dort neu geplante Hotelkomplex beinahe dasselbe Gebäudevolumen und die fast identische Gebäudehöhe wie das bestehende Hotel aufweist (vgl. Gerichtfotos Nr. 29 am Standort 4 und Fotos Nrn. 4 bis 6 am Standort 1). Hinzu kommt, dass die bestehende Liegenschaft der Beschwerdeführerin 2 prägnant hoch oben

- 33 in steiler Hanglage positioniert ist (Gerichtsfoto Nr. 25 am Standort 4) und das unterliegende Quartierplanareal auch noch durch eine Strasse (Gerichtsfotos Nrn. 28 und 32 am Standort 4) eindeutig räumlich davon getrennt wird. Dasselbe gilt verstärkt auch für die noch weiter oben hangseitig gelegene Liegenschaft der Beschwerdeführerin 1 (Gerichtsfoto Nr. 27). Um die bereits bestehenden Baukuben, die Gebäudevolumina und Materialisierungen einschliesslich der besonders ortstypischen bzw. geradezu klassischen 'Flachdachlandschaft' auch noch aus anderer Perspektive erfassen zu können, wurden am Standort 5 auf dem Flachdach der Beschwerdeführer 3 (Parz. 830) noch weitere sachdienliche Angaben und Ausführungen gemacht (Gerichtsfotos Nrn. 33-36 und 38 am Standort 5; mit Visualisierungen gemäss Ziff. 3 im Sachverhalt, S. 5 oben inkl. visualisierter Nachträge des Anwalts der Beschwerdeführer 3 zur geplanten Gebäudehöhe mit 6 Geschossen und den dadurch verursachten Häuserschluchten [s. Protokollnachtrag vom 14. September 2017 mit entsprechenden Anhängen] einschliesslich aktueller Strassensituation vor Ort anhand der Gerichtsfotos Nrn. 37 und 39 am Standort 5). Aus allen diesen Dokumenten und Bildaufnahmen lässt sich zusammenfassend festhalten, dass das strittige Richtprojekt im Quartierplangebiet durchaus nicht als Fremdkörper, als überdimensioniert oder sonst wie gestalterisch bzw. architektonisch ungenügend bezeichnet werden kann. Vielmehr handelt es dabei aus Sicht des streitberufenen Gerichts um ein vorausschauend auf die zukünftige städtebauliche Siedlungsentwicklung entlang der bestehenden Hauptverkehrsachse (W._____) ausgerichtetes Projekt, dem sowohl raumgestalterisch als auch bauarchitektonisch ein hoher Qualitätsstandard zugesprochen werden kann und der sich damit eben auch 'gut' ins bestehende Orts- und Landschaftsbild der Beschwerdegegnerin 1 einfügen bzw. einordnen wird. Das Gericht kann infolgedessen weder eine Verletzung von Art. 73 KRG noch von Art. 24 BauG erkennen. Vielmehr erachtet es die erhöhten Gestaltungsanforderungen gemäss Art. 121 BauG als erfüllt, womit die privilegierte Nutzung mit einer Ausnützungsziffer von 1.5 (verfügbare Bruttogeschossfläche somit 18'000 m2 anstatt

- 34 - 12'000 m2) und einer Höhe von maximal 6 Geschossen (ausser Baufenster S) in einer Gesamtwürdigung auch quartierplangestalterisch (Art. 121a BauG) nichts im Wege steht. d) Die Beschwerdeführerin 2 und die Beschwerdeführer 3 rügten zudem im Besonderen noch eine ungenügende Bauberatung durch den eigens beigezogenen Architekten/Bauingenieur. Seine Äusserungen seien äusserst knapp ausgefallen und es sei nicht ersichtlich, wie und in welcher Form überhaupt eine Bauberatung ins Richtprojekt eingeflossen sei. Es sei deshalb auch nicht ersichtlich/verständlich, gestützt worauf die Nutzungs- Boni (AZ-/Geschosszahlerhöhungen) konkret gewährt worden seien. Die Informationsmängel würden durch die nachträgliche Stellungnahme des genannten Bauberaters vom 26. Juli 2017 nicht kompensiert, gehe es doch bei der Bauberatung darum, das Projekt während der gesamten Planungsphase in einem fortwährenden Prozess zusammen mit der Bauherrschaft zu erarbeiten. Die Beschwerdegegnerin 1 wie auch die Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 halten dieser Rüge entgegen, dass es sich bei den fraglichen Objekten um erhaltenswerte Gebäude handle (Art. 112 BauG), deren Schutzstatus im Gegensatz zu demjenigen der schützenswerten Gebäude (Art. 111 BauG) weniger ausgeprägt sei. Der Bestand der Liegenschaft der Beschwerdeführerin 2 sei durch den hier zur Diskussion stehenden Quartierplan in keiner Weise tangiert. So würde zwischen ihr und den auf den Baufeldern E, F und S möglichen Bauten ein relativ grosser Zwischenraum bestehen, durch den auch noch die O._____-strasse führe. Durch das Richtprojekt würde lediglich die Aussicht aus der Liegenschaft der Beschwerdeführerin 2 etwas eingeschränkt, was aber nicht primär Gegenstand des Schutzzieles sei. Bei den erhaltenswerten Bauten gehe es vielmehr darum, diese in ihrer Bausubstanz sowie die wesentlichen Gliederungs- und Gestaltungsmerkmale zu erhalten. Im Übrigen verfüge die Beschwerdegegnerin 1 über einen grossen Ermessensspielraum und es könne dazu auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung verwiesen werden, wonach bei guter Gestaltung des Quartierplanes eine Verdichtung

- 35 auch gegenüber denkmalgeschützten Objekten gerechtfertigt sei (Urteile des Bundesgerichts 1C_130/2014 und 1C_150/2014). Wie es sich mit der Beeinträchtigung von Denkmalschutzobjekten verhält, konnte vom streitberufenen Gericht anlässlich der Begehung vom 23. August 2017 aus eigener Wahrnehmung festgestellt werden (vgl. Gerichtsfotoaufnahmen Nr. 26 am Standort 4 sowie Nr. 34 am Standort 5). Festzuhalten ist in diesem Zusammenhang, dass die Bausubstanz der erhaltenswerten Liegenschaften der Beschwerdeführerin 2 durch das unterliegende Richtprojekt nicht tangiert wird. Es bleibt damit die Gestaltung der Umgebung, d.h. die Vorschrift nach Art. 112 Abs. 4 BauG zu prüfen, wonach Bauten und Anlagen in der Umgebung von erhaltenswerten Bauten und Baugruppen im Hinblick auf eine gute Gesamtwirkung besonders sorgfältig zu gestalten sind. Was die räumliche Gestaltung betrifft, so erfüllt diese zusammen mit der Architektur bereits besondere Gestaltungsanforderungen im Sinne von Art. 121 BauG (vgl. dazu E.9b, hiervor). Aus der Sicht des Gerichts müssten diese Vorgaben bereits ausreichen, um eine gestalterisch gute Einordnung ins bestehende Orts- und Landschaftsbild garantieren zu können. Hinzu kommt noch, dass das dem fraglichen Quartierplangebiet zugrundeliegende Richtprojekt insbesondere im hinteren Bereich gegen das hangseitige Grundstück Nr. 1023 der Beschwerdeführerin 2 keine ausserordentlich grossen Kubaturen bzw. Gebäudevolumina vorsieht (so Baufenster E: Erhöhung im Rahmen des Baugesetzes; Baufenster F: Kaum eine Änderung gegenüber derzeitigem Bestand; Baufenster S: Regelbauweise) und die Gebäudeabstände nach den Plänen (im Sachverhalt Ziff. 3, hiervor – Situationsplan) und dem Projektmodell (vgl. Gerichtsfotoaufnahmen Nrn. 19 und 20 am Standort 3) tatsächlich relativ gross erscheinen. Aus all dem soeben Gesagten ergibt sich für das Gericht, dass das Schutzziel von Art. 112 BauG durch den zur Diskussion gestellten Quartierplan nicht wesentlich beeinträchtigt wird. Wie die Beschwerdegegnerinnen zutreffend ausführen, ist eine Beeinträchtigung der Aussicht hinzunehmen, da sie nicht primäres Schutz-

- 36 ziel von Art. 112 BauG ist. Vielmehr geht es bei dieser Vorschrift darum, dass ein erhaltenswertes Gebäude nicht komplett verbaut bzw. verstellt wird, so dass es gar nicht mehr oder kaum mehr zur Geltung kommt (vgl. dazu auch bereits Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] R 14 51 vom 14. Juli 2015 E.4a und b in fine; dieselbe Gemeinde betreffend). Von der Schaffung solch nicht mehr tolerierbarer Zustände ist das vorliegend geplante Richtprojekt bzw. der fragliche Quartierplan aber weit entfernt, weshalb die Rüge der Missachtung denkmalschützender Bestimmungen unbegründet ist. 10. a) Zur Verletzung von Lärmvorschriften bringen die Beschwerdeführer 3 vor, dass die vom Quartierplan erfassten Flächen unerschlossene Baulandflächen seien, ansonsten es gar keinen Quartierplan brauchen würde. Laut Art. 30 der Lärmschutz-Verordnung (LSV; SR 814.41) dürften noch nicht erschlossene Bauzonen für Gebäude mit lärmempfindlichen Räumen nur soweit erschlossen werden, als die Planungswerte eingehalten würden. Konkret bedeute dies, dass die Planungswerte und nicht die Immissionsgrenzwerte der Empfindlichkeitsstufe (ES) III einzuhalten seien. Unabhängig davon seien die Lärmquellen, d.h. das Verkehrsaufkommen, nicht richtig ermittelt sowie unzulässigerweise auf die "Züricher Lüftungsfensterpraxis" abgestellt worden. Die Beschwerdegegnerin 1 und die Beschwerdegegnerin 2 halten dem übereinstimmend entgegen, dass das besagte Quartierplanareal seit langer Zeit bestens erschlossen sei. Der Grund, weshalb das Areal 2004 der Quartierplanpflicht unterstellt worden sei, sei nicht die fehlende Erschliessung, sondern die städtebauliche Weiterentwicklung der Hauptstrasse gewesen. Damit würden nicht die Planungswerte, sondern die Immissionsgrenzwerte zur Anwendung kommen. Das Planungs- und Ingenieurbüro Q._____ AG habe die von der Beschwerdegegnerin 1 in Auftrag gegebene Lärmprognose nicht nach der verpönten "Züricher Lüftungsfensterpraxis" errechnet. Massgeblich für die Prognose sei der Lärmpegel an der Hauptstrasse aufgrund des dortigen durchschnittlichen täglichen Ver-

- 37 kehrs (DTV). Der von den Beschwerdeführern 3 monierte Mehrverkehr aus der Quartierplanüberbauung selbst sei derart marginal gegenüber dem DTV, dass er keine Auswirkungen auf die Lärmprognose habe. b) Nach Auffassung des streitberufenen Gerichts ist die Behauptung der Beschwerdeführer 3, wonach das in Frage stehende Quartierplanareal zu den noch nicht erschlossenen Bauzonen zähle, angesichts der früheren und derzeitigen Nutzung (als Hotel-/Gastrobetrieb) nicht nachvollziehbar. Der Grund der Unterstellung des Areals unter die Quartierplanpflicht ist denn auch, wie die Beschwerdegegnerin 2 treffend vorbringt, nicht die mangelhafte Erschliessung, sondern der städtebauliche Aspekt. So oder anders liegt beim betreffenden Quartierplanareal keine neue Bauzone im Sinne von Art. 29 LSV vor, weil das im Ortszentrum der Beschwerdegegnerin 1 liegende Areal schon beim Inkrafttreten der Lärmschutzgesetzgebung am 1. Januar 1985 eingezont war. Dies hat rechtlich zur Konsequenz, dass nicht der Planungswert, sondern der Immissionsgrenzwert einzuhalten ist. Die zitierte sog. "Züricher Lüftungsfensterpraxis" (so Urteil des Bundesgerichts 1C_331/2011 vom 30. November 2011) besagt, dass es zur Erteilung einer Baubewilligung genügt, wenn die Immissionsgrenzwerte an mindestens einem zur Lüftung geeigneten Fenster jedes lärmempfindlichen Raumes eingehalten werden. Entgegen der Behauptung der Beschwerdeführer 3 hat das Planungs- und Ingenieurbüro Q._____ AG für ihre Lärmprognose gar nicht die vom Bundesgericht für unzulässig erklärte "Züricher Lüftungsfensterpraxis" angewandt; vielmehr hat sie ihre Berechnungen an den Gebäuden C und A (vgl. im Sachverhalt Ziff. 3, hiervor – mit Situationsplan und mit Visualisierung der zur Hauptstrasse ausgerichteten Gebäude A-C) durchgeführt, weil dort die extremsten Verhältnisse in Bezug auf die Hauptstrasse (W.______) vorhanden seien bzw. alle anderen Gebäude oder Immissionspunkte an den Gebäude tiefere Werte hätten (vgl. Bericht Q._____ AG, Ziff. 4.3, S. 12 – Beilage 8 der Beschwerdegegnerin 1). Für das Gericht besteht keine Ver-

- 38 anlassung, an den fachkundigen und überzeugenden Ausführungen der genannten Beratungsfirma Q._____ AG zu zweifeln. Was den Vorwurf der Nichtberücksichtigung des zusätzlichen Verkehrsaufkommens durch die im Quartierplangebiet entstehenden Bauten betrifft, so kann dazu zunächst auf das sachdienliche Verkehrsgutachten der Raumplaner und Verkehrsingenieure R._____ sowie die ergänzende Stellungnahme von S._____ vom 15. Juli 2016 (Beilage 10 der Beschwerdegegnerin 1) verwiesen werden. Demnach basieren die dem Verkehrsgutachten zugrunde gelegten Verkehrsdaten nicht nur auf gesamtschweizerischen Richtwerten und Erkenntnissen des Mikrozensus über das Verkehrsverhalten in der Schweiz, sondern auch auf den Angaben des aktuellen kantonalen Verkehrsmodells sowie Erfahrungswerten über das spezielle Verkehrsgeschehen auf dem Gebiet der Beschwerdegegnerin 1. Diese Daten sind in hohem Masse plausibel und bewusst mit einer Sicherheitsmarge versehen worden, sodass sich selbst bei einer Änderung der Nutzung im Quartierplangebiet, welche zu einem deutlich höheren Verkehrsaufkommen des Gebietes führte, in Bezug auf die Aussagen im Verkehrsgutachten kaum etwas ändern würde. Diese Aussagen beziehen sich vorab auf die Erschliessung (vgl. Gerichtsfotoaufnahmen Nrn. 9-16 am Standort 2 der Begehung). Konkret zur Lärmproblematik erklärte der beigezogene Verkehrsexperte (Q._____) in seiner Stellungnahme zu den Einsprachen vom 19. Juli 2016, dass der Lärmschutznachweis für die Stufe Quartierplan sehr detailliert angefertigt worden sei; so seien alle bekannten Immissionen auf die geplanten Gebäude und auch alle Emissionen, die von der vorgesehenen Überbauung ausgingen – also auch die möglichen bzw. denkbaren Immissionen auf die umliegenden, benachbarten Gebäude -, in seiner Expertise berücksichtigt worden. Noch nicht bekannte Lärmquellen seien weggelassen worden und dereinst im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens zu behandeln (so Stellungnahme Q.____ AG, S. 2 oben, Beilage 10 der Beschwerdegegnerin 1). Daraus ergibt sich

- 39 für das Gericht, dass der Vorwurf der Beschwerdeführer 3, die Lärmquellen seien nicht richtig ermittelt worden, im Resultat haltlos ist. 11. a) Zur Rüge der Unvollständigkeit von Planunterlagen gilt es zwischen den (angeblich) mangelhaften Erschliessungs-/Zufahrtsplänen zum Quartierplangebiet (hiernach E.11b), dem ungenügenden Besonnungsnachweis mit Unklarheit über die Einhaltung der Grenzabstände inkl. Mehrlängenzuschlag (E.11c) und den bemängelten Terrainveränderungen (E.11d) zu unterscheiden und diese im Detail zu analysieren und zu entscheiden. b) Die Beschwerdeführerinnen 1 und 2 als auch die Beschwerdeführer 3 rügen erschliessungstechnisch die vorgesehene Quartierzufahrt, insbesondere den in den Planvorgaben Nrn. 26-27 geschilderten Ablauf, welchen die anliefernden Fahrzeuge im unteren/letzten Drittel der O._____strasse in Richtung Hauptstrasse auszuführen hätten. Für den vorgesehenen Ablauf würde der benötigte Strassenraum fehlen und die Pläne gäben auch nicht vollständig darüber Auskunft, wie diese Verkehrsmanöver im Einzelnen durchgeführt würden. Die Beschwerdeführer verlangen deshalb, dass der konkrete Ablauf bzw. das angewandte Strassenregime in die Quartierplanvorschriften aufgenommen werden müsse. Im Übrigen stelle das Verkehrsgutachten der Ingenieure R._____ fälschlicherweise stets noch auf eine Hotel oder hotelähnliche Nutzung ab, woran sich die Beschwerdegegnerin 2 im neu aufgelegten Quartierplan nicht mehr gebunden fühle. So stehe es dieser heute frei, im Rahmen des Quartierplanes ausschliesslich (Erst-)Wohnungen zu erstellen, was allerdings zu einer völlig anderen Beurteilung der Anzahl Pflichtparkplätze führen müsse. Die Beschwerdegegnerin 1 wie auch die Beschwerdegegnerin 2 weisen diesbezüglich in erster Linie auf die beiden eingeholten Gutachten hin, die in hinreichendem Detaillierungsgrad auf die von den Beschwerdeführern angesprochenen Problemkreise eingingen. Was eine mögliche andere Nutzung betreffe, so bestehe entgegen der Behauptung der Beschwerdeführer nach wie vor die Absicht, rund drei Viertel der verfügbaren Brutto-

- 40 geschossfläche für Hotelnutzung und bewirtschaftete Zweitwohnungen zu verwenden, den Rest für Gewerbe-/Verkaufsflächen und im Rahmen des Zulässigen mit Zweitwohnungen. Die Grundlagen für den Verkehrsgutachter hätten sich dadurch also nicht geändert. Die von den Beschwerdeführern ins Spiel gebrachte reine Wohnnutzung hätte zur Folge, dass das Gesamtprojekt mit einer Ausnützungsziffer von 1 anstatt 1.5 realisiert werden müsste, was wirtschaftlich überhaupt keinen Sinn machen würde. Was den Verkehrsablauf mit der Einfahrt ab der Hauptstrasse in die O._____-strasse (inkl. Wendemanöver im Innenhof des Plangebiets mit Rückfahrt in die Hauptstrasse) sowie auch die Ablade-/Ladevorgänge im Bereich des Sockelgeschosses G betreffe, so sei der Verkehrsfachmann zum Schluss gekommen, dass sich der Verkehr gefahren- und störungsfrei abwickeln lasse. Eine Aufnahme der konkreten Abläufe in die Quartierplanvorschriften sei nicht erforderlich; vielmehr genüge es, wenn sie im Rahmen eines konkreten Baubewilligungsverfahrens als Auflagen verfügt würden. Das streitberufene Gericht hält zum kritisierten Zufahrtsregime fest, dass hinsichtlich der im Rahmen des Quartierplans vorgesehenen Verkehrserschliessung nachweislich bereits das Büro R._____ im Auftrag der Beschwerdegegnerin 1 ein entsprechendes Gutachten erstellt und im Mai 2016 erstattet hat. Dieses Verkehrsgutachten wurde im Juli 2016 aufgrund der Einsprachen ergänzt. Gemäss diesem Fachgutachten sind der bemängelte Quartiererschliessungsplan sowie der zugehörige Situationsplan Nrn. 26-27 der Firma T._____ GmbH in jeder Hinsicht planerisch genügend, somit also auch hinsichtlich der hier kritisierten Zufahrten. Aus Sicht des Gerichts gibt es keinen vernünftigen Grund, an den vom Gutachter verwendeten Grundlagen und seinen Schlussfolgerungen zu zweifeln. Wenn der Experte von einem üblichen Verkehrsaufkommen ausgeht, so ist dies nicht zu beanstanden, zumal er dieses aufgrund anerkannter Quellen, Richtwerte etc. abgestützt hat. Ausserdem wäre das Erschliessungskonzept bei einer ausgeprägteren Wohnnutzung dasselbe. Aller-

- 41 dings gibt es zu beachten, dass das von den Beschwerdeführern vorgebrachte Szenario, die Beschwerdegegnerin 2 könnte auf der zur Verfügung stehenden Bruttogeschossfläche ausschliesslich (Erst-) Wohnungen erstellen, zum einen wirtschaftlich effektiv überhaupt keinen Sinn machen würde und zum anderen als unmittelbare Folge des wegfallenden Ausnützungs- und Geschossbonus auch zu einer massiv geringeren Bruttogeschossfläche und damit zwangsläufig zu einer entsprechend geringeren Nutzungsmöglichkeit (mitsamt kleinerem Verkehrsaufkommen) führen würde. Was die Manövrierfähigkeit der Fahrzeuge (inkl. Busse, Lieferwagen oder evtl. Lastwagen) betrifft, so sind diese gemäss der Einschätzung des Verkehrsexperten möglich. Dem hat das Gericht – mit einer einzigen Präzisierung – nichts beizufügen. Zu beachten ist nämlich sicherlich noch, dass gewisse verkehrsspezifische Punkte – wie etwa das Freihalten des Wendeplatzes – im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens mittels Auflagen zu regeln sind und nicht in die Quartierplanvorschriften gehören. c) Zu den Grenzabständen und dem Mehrlängenzuschlag kritisierte der Beschwerdeführer 4 sodann noch, dass gemäss Art. 26 lit. b BauG bei den Grenzabständen ein Mehrlängenzuschlag von einem Fünftel der konkreten Mehrlänge zu berücksichtigen sei. Darauf könne nur verzichtet werden, wenn die minimale Besonnungsdauer gemäss Art. 26 Abs. 1 BauG (Mindestdauer 120 Minuten bei 50 % der Haupträume am 21. Dezember) eingehalten werde. Gerade dieser Nachweis sei vorliegend aber nicht in genügendem Masse erbracht, weil die eingeholte Besonnungsstudie nur für das Richtprojekt erstellt worden sei, nicht aber für das maximale Projekt gemäss Mantellinien. Dies müsse noch nachgeholt werden, ansonsten die Vorgaben von Art. 26 BauG als nicht erfüllt zu gelten hätten. Die Beschwerdegegnerin 1 ist diesbezüglich der Ansicht, dass die Abweichungen zwischen dem Richtprojekt und den skizzierten Mantellinien minim seien und sich daher kaum auf die Besonnung auswirkten. Im Übrigen könne die Beschwerdegegnerin 2 durch das Einhalten der Bestimmung allfällige Nachteile abwenden, die Bewilligungsfähigkeit selber wer-

- 42 de dadurch aber nicht tangiert bzw. eingeschränkt. Der Baukörper C werde diese Vorschriften ohnehin problemlos einhalten, betrage der Abstand zur O._____-strasse doch mindestens 10 m und zur Hauptstrasse hin gelte eine Baulinie. Zudem könnten nach Art. 121a Abs. 3 lit. a BauG ohnehin die Gebäude- und Grenzabstände sowie der Zusammenbau mehrerer Baukörper frei bestimmt werden, wenn der Quartiergestaltungsplan für eine gute Beziehung der geplanten Bauten zur baulichen und landschaftlichen Umgebung Gewähr biete, was hier der Fall sei. Diese Interpretation könne aber offen bleiben, da die minimale Besonnungsdauer beim Baukörper C auf jeden Fall eingehalten sei. Die Beschwerdegegnerinnen 2 und 3 argumentieren analog/gleich wie die Beschwerdegegnerin 1. Für Erstere stellt sich die Frage der genügenden Besonnung überhaupt nicht, nachdem mit dem Baufenster C die Grenzabstände gemäss Zonenschema allseitig eingehalten würden. In Würdigung dieser gegensätzlichen Standpunkte und der hierzu eingereichten Unterlagen ist das streitberufene Gericht zur Auffassung gelangt, dass die von den Beschwerdeführern vorgebrachte Rüge der Verletzung von Art. 26 Abs. 1 i.V.m. Abs. 3 BauG – also der Missachtung der kommunalen Bauvorschriften betreffend Minimalbesonnung von Haupträumen – im Ergebnis unbegründet ist. Zu unterscheiden gilt es zwischen der Minimalbesonnung des zu bauenden Gebäudes bzw. hier des Richtprojekts einerseits und der Minimalbesonnung der Nachbargebäude andererseits. Soweit insbesondere die Beschwerdeführerin 2 die Rüge auf die Minimalbesonnung ihres Wohneigentums auf Parzelle 1023 vorbringt, wäre diese klar abzuweisen, weil die Minimalbesonnung aufgrund der erhöhten Lage des Grundstücks und der dazwischen liegenden O._____-strasse gemäss Besonnungsstudie der U._____ AG vom 1. Februar 2016 (s. Beilage 5 der Beschwerdegegnerin 1) augenfällig gegeben ist, und zwar unabhängig vom Umstand, ob hier das Richtprojekt auf dem Baufeld E als Massstab genommen wird oder die davon abweichende Mantellinie. Die Sonnenstudie bezieht sich allerdings nur auf das Richtprojekt. Sollte die Be-

- 43 schwerdegegnerin 2 das konkrete Bauprojekt auf dem Baufeld E höher vorsehen als im Richtprojekt, so kann immer noch im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens eine Ergänzung der Sonnenstudie verlangt werden. Einer Genehmigung des Quartierplans steht dies jedenfalls nicht entgegen. Wie derselben Besonnungsstudie weiter entnommen werden kann, wird auch die Fassade des Baukörpers E ausreichend besonnt. Dasselbe gilt zweifellos auch für den Baukörper C. Im Einklang mit den Argumenten der Beschwerdegegnerin 2 scheint dem Gericht diese Frage hier allerdings gar nicht relevant zu sein, weil die Grenzabstände ohnehin überall eingehalten werden. Ferner wird erst das konkrete Bauprojekt zeigen, welche Räume als Haupträume vorgesehen sind. Gemäss konstanter und vom Verwaltungsgericht bestätigter Praxis (vgl. VGU R 12 44 vom 23. Oktober 2012 E.4) müssen nur 50 % dieser Haupträume – und nicht der Fassade insgesamt – am 21. Dezember während jeweils mindestens 120 Minuten besonnt sein. Für das Gericht besteht damit auch in diesem Rügepunkt keine Veranlassung, an der Einhaltung der Vorgaben nach Art. 26 BauG zu zweifeln, womit die Einwände des Beschwerdeführers 4 auch diesbezüglich unbegründet sind. d) Der Beschwerdeführer 4 bemängelt sodann weiter, dass gemäss Art. 29 BauG Terrainveränderungen unzulässig seien. Aus den Plänen könne jedoch nicht herausgelesen werden, ob und welche Terrainveränderungen vorgesehen seien, obschon bei einem Bauprojekt dieser Grössenordnung von Terrainveränderungen ausgegangen werden müsse. Die Beschwerdegegnerin 2 versichert, dass keine erheblichen Terrainveränderungen geplant seien. Insbesondere im Aussenbereich – d.h. gegenüber der O._____--, der Stichstrasse und der Hauptstrasse – soll das bestehende Terrain weitgehend beibehalten werden. Auch notwendige Anpassungen im Hofbereich seien von untergeordneter Ausdehnung. Aus diesen Gründen sei darauf verzichtet worden, im Rahmen des Quartierplans hinsichtlich Terrainveränderungen irgendwelche Festlegungen zu treffen. Diese Frage müsse dem konkreten Baubewilligungsverfahren

- 44 vorbehalten bleiben. Die aufgeworfene Streitfrage, ob überhaupt und allenfalls welche Terrainveränderungen notwendig seien, könne somit erst bei Vorliegen eines konkreten Bauprojekts schlüssig beantwortet werden. Darüber sei folglich erst zu diesem Zeitpunkt verbindlich zu entscheiden. Das streitberufene Gericht vermag diesbezüglich der Darstellung der Beschwerdegegnerin 2 beizupflichten, weil es zutrifft, dass Terrainveränderungen viel eher in ein Baubewilligungsgesuch als in einen Quartierplan gehören. Terrainveränderungen sind im Übrigen nach Art. 29 BauG nicht generell unzulässig, sondern nur in der Regel. Zulässig sind sie insbesondere, wenn dies zur besseren architektonischen Eingliederung der Bauten in die Umgebung nötig ist. Nachdem die Beschwerdegegnerin 2 angibt, keine bedeutenden Terrainveränderungen vornehmen zu wollen – worauf sie dereinst zu behaften ist – sieht das Gericht in dieser Beziehung keine Probleme. Die Frage der Terrainveränderungen wird alsdann im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens gemäss Art. 29 BauG zu prüfen und zu entscheiden sein. 12. a) Zu klären ist ausserdem noch die Festlegung der Gebäudehöhe durch die gezogene bzw. planmässig skizzierte Mantellinie. Der Beschwerdeführer 4 rügt dazu, dass die Bestimmung der Gebäudehöhe mittels im Quartierplan festgelegter Mantellinie unzulässig sei. Laut kommunalem Baugesetz der Beschwerdegegnerin 1 werde die Gebäudehöhe mittels Anzahl zulässiger Geschosse und der Geschosshöhe bestimmt, weshalb die Mantellinie aus den Quartierplanvorschriften zu streichen sei. Für eine Bestimmung der Gebäudehöhe mittels Mantellinie fehle zudem eine gesetzliche Grundlage. Ohne die Darstellung bzw. Ermittlung des gewachsenen Terrains könne die Gebäudehöhe ohnehin nicht präzise bestimmt werden, da nicht überprüft werden könne, ob die Mantellinie tatsächlich korrekt eingezeichnet worden seien. Die Beschwerdegegnerin 2 bestätigt, dass sich die Gebäudehöhe ausschliesslich nach den Bestimmungen des kommunalen Baugesetzes richte,

- 45 dennoch sei die Mantellinie hier nicht überflüssig, denn das Baugesetz regle die zulässige Gebäudehöhe über die Bemessungslinie sowie die Anzahl zulässiger Geschosse, wobei die Geschosse die lichte Stockwerkshöhe von 4.5 m im Erdgeschoss bzw. von 3 m in den Obergeschossen nicht übersteigen dürften, ansonsten sie als weiteres Geschoss gezählt würden. Nicht geregelt sei hingegen die Stärke bzw. die Aufbauhöhe der Zwischendecken. Mit der Mantellinie werde die absolute Höhe unter Beachtung sämtlicher Faktoren begrenzt, selbst wenn die gesetzlich zulässige Höhe nicht erreicht werde. Somit komme der Mantellinie durchaus eine wichtige Funktion zu, weshalb sie nicht gestrichen werden dürfe. Die Beschwerdegegnerin 1 äussert sich nicht zu dieser Problematik. b) Das streitberufenen Gericht erkennt hierzu, dass derartige Mantellinien im kommunalen Baugesetz zwar nicht erwähnt werden, was aber dennoch nicht bedeutet, dass diese als Bau- und Reglementierungsinstrument gar nicht eingesetzt werden dürften. Gänzlich unbekannt sind die Mantellinien im Kanton Graubünden nicht, wurden solche doch bereits in verschiedenen Gemeinden eingesetzt, so z.B. in St. Moritz oder kürzlich in Chur im Zusammenhang mit einem Gesundheitsresort, wo die Gebäudehöhe der Baukörper auf eine maximal Höhe über Meer begrenzt wurde. Die Beschwerdegegnerin 1 hat sich im Einsprachenentscheid bereits mit dieser Frage ausführlich befasst und die ursprüngliche Fassung der Quartierplanvorschriften wie folgt ergänzt (Ergänzung in grüner Farbe dargestellt): Art. 8 Mantellinien Abs. 1: Die im Gestaltungsplan bezeichneten Mantellinien bestimmen die mögliche Ausdehnung der Bauten in der Vertikalen. Diese Ausdehnung wird in jedem Fall begrenzt durch die Vorschriften über die Gebäudehöhe (Art. 105 BauG i.V.m. Art. 100 und 101 BauG) unter Berücksichtigung allfälliger Geschossbonusse (Art. 93 BauG). Mit dieser Präzisierung wird sichergestellt, dass bezüglich Gebäudehöhe die gesetzlichen Vorgaben laut kommunalem Baugesetz eingehalten sind. Der Beschwerdeführer 4 vermag umgekehrt nicht aufzuzeigen, was an dieser Formulierung unzulässig sein sollte. Sofern das Primat bezüglich

- 46 - Gebäudehöhe dem kommunalen Baugesetz zukommt, spielt es letztendlich auch keine Rolle, wenn die Mantellinien nicht korrekt eingezeichnet sein sollten, wofür es im konkreten Fall aber keine Anhaltspunkte gibt. Die Korrektur bzw. (grün kolorierte Ergänzung) in Art. 8 Abs. 1 QPV durch die Beschwerdegegnerin 1 trägt den Bedenken des Beschwerdeführers 4 ausreichend Rechnung, womit auch diese Rüge materiell abzuweisen ist. 13. a) Schliesslich gilt es noch zu den Dachaufbauten im Baufeld F Stellung zu beziehen. Die Beschwerdeführerin 2 und der Beschwerdeführer 4 monieren diesbezüglich, dass Art. 8 Abs. 6 QPV widersprüchlich und deswegen nicht genehmigungsfähig sei. So würden in dieser Bestimmung einerseits die Dachaufbauten festgelegt, andererseits dürften sich die Grundeigentümer im Quartierplangebiet gegenseitig die Zustimmung erteilen, davon wieder abzuweichen. Damit werde Art. 21 KRVO verletzt, wonach Quartierpläne nach dem gleichen Verfahren geändert werden müssen wie für deren Erlass vorgesehen sei. Die Beschwerdegegnerin 1 erklärt dazu, dass der letzte Satz von Art. 8 Abs. 6 QPV nur für den Fall gedacht sei, dass im Zuge der Projektrealisierung vom Richtprojekt abgewichen würde und deshalb die Positionierung der installationstechnisch bedingten Dachaufbauten einer Anpassung bedürfte. Es sei dem Verwaltungsgericht überlassen, allenfalls eine dahingehende Präzisierung vorzunehmen. Auf jeden Fall sei unerfindlich, weshalb für eine solche Alternativregelung der mühselige Weg über ein Quartierplanänderungsverfahren beschritten werden sollte. Allenfalls könne das Verwaltungsgericht den strittigen Passus auch ganz streichen. Die Beschwerdegegnerin 2 ergänzt, dass die strittige Regelung vor dem Hintergrund erfolgt sei, der Eigentümerin des in den Quartierplan miteinbezogenen Grundstücks Nr. 4872 (Beschwerdegegnerin 4) hinsichtlich der Dachaufbauten entgegenzukommen. Demnach sollten die Dachaufbauten des nachmaligen Bauprojektes im Bereich des Baufensters F die heutigen Aufbauten punkto Anzahl und Ausmass nicht übertreffen. So oder anders würde Art. 27 Abs. 3 BauG nicht angetastet, gebe der in Fra-

- 47 ge stehende Quartierplan doch nur wieder, dass die bilaterale Vereinbarung, welche zu Gunsten der Beschwerdegegnerin 4 eine Unterschreitung der im kommunalen Baugesetz statuierten maximalen Dachaufbauten vorsehen und somit die öffentlichen Interessen gar nicht tangieren, im gegenseitigen Einvernehmen jederzeit wieder aufgelöst werden könne. Es sei nicht einzusehen, wieso für diesen Vorgang eine Abänderung des Quartierplanes erforderlich sei. b) Das streitberufene Gericht hält zur Regelung der strittigen Dachaufbauten fest, dass die Bestimmung gemäss Art. 27 Abs. 3 BauG im Verhältnis 1:1 in die Quartierplanvorschriften (Art. 8 Abs. 5 QPV) übernommen und dort insbesondere für das Baufenster F noch präzisiert wurde. Das Gericht vermag sich deshalb der Auffassung der Beschwerdegegnerinnen anzuschliessen, wonach die zitierte Quartierplanvorschrift das öffentliche Interesse an der Massbegrenzung von technisch bedingten Aufbauten ausdrückt. Weiter trifft es zu, dass aus öffentlich-rechtlicher Sicht keine Veranlassung oder Notwendigkeit bestanden hat, sich bezüglich der Aufbauten mehr zu beschränken als im kommunalen Baugesetz vorgesehen. Die Beschränkung ist ein Entgegenkommen der Grundeigentümerin von Parzellen Nrn. 695 und 6305 (Beschwerdegegnerin 3) gegenüber der unmittelbar benachbarten Eigentümerin von Parzelle Nr. 4872 (Beschwerdegegnerin 4). Die Beschränkung und die Modalitäten deren Auflösung hätten gerade so gut in einer privatrechtlichen Vereinbarung geregelt werden können. Wenn die Beschränkung aber im Quartierplan festgehalten ist, so bindet sie gleichermassen die Quartierplangenossen und die Baubehörde der Beschwerdegegnerin 1. Es kann demnach nicht argumentiert werden, dass sich Anwohner ohne Weiteres eine Ausdehnung der Beschränkung bis zum maximal zulässigen Mass von Art. 27 Abs. 3 BauG gefallen lassen müssen. Wenn bezüglich Dachaufbauten auf Teilen des Richtprojekts eine weitergehende Beschränkung im Quartierplan festgehalten wird als gesetzlich vorgeschrieben ist, so gilt diese Einschränkung eben dennoch, und zwar auf Quartierplanebene. Diese Einschränkung wirkt sich ja nicht

- 48 bloss gegenüber der Eigentümerin des Grundstücks Nr. 4872 (Beschwerdegegnerin 4) aus, sondern auch gegenüber allen um- und überliegenden Grundstückseigentümern. Gestützt auf die Überlegungen ist das streitberufene Gericht zur Ansicht gelangt, dass der letzte Satz von Art. 8 Abs. 6 QPV (Mit