VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 16 31 5. Kammer Vorsitz Meisser RichterIn Audétat, Moser Aktuar Simmen URTEIL vom 4. November 2016 in der Streitsache A._____ und B._____, vertreten durch Rechtsanwältin lic. iur. Jeannette Fischer, Beschwerdeführer gegen Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt MLaw Tobias Brändli, Beschwerdegegnerin betreffend Baugesuch
- 2 - 1. A._____ und B._____ sind Miteigentümer der in der Gemeinde X._____ liegenden Parzelle 1 mit den Gebäuden Nrn. 5 und 5-A. Im Gebäude Nr. 5 befinden sich zwei Wohnungen sowie ein Verkaufslokal. Eine dieser Wohnungen (Hausteil mit fünf Zimmern) gehört dem Neffen von A._____. Die andere Wohnung (5-Zimmer-Wohnung) sowie das Verkaufslokal stehen im Eigentum von A._____ und B._____. Im Nordosten grenzt Parzelle 1 an die Parzelle 1586 mit dem Gebäude Nr. 4-A und an die Parzelle 85 mit dem Gebäude Nr. 4. Beide Parzellen stehen im Eigentum von A._____ und B._____. Im Gebäude Nr. 4-A befindet sich eine 4-Zimmer- Wohnung, im Gebäude Nr. 4 eine 3-Zimmer-Wohnung und eine 1- Zimmer-Wohnung. Wegen der knappen privaten Parkierungsmöglichkeiten (drei Plätze) beabsichtigen A._____ und B._____ in Absprache mit dem Neffen die Errichtung einer unterirdischen Einstellhalle mit sechs Parkplätzen auf Parzelle 1. Diese liegt im Wesentlichen in der Hofraumund Gartenzone (HGZ). 2. Im März 2015 reichten A._____ und B._____ bei der Gemeinde eine Projektstudie für eine Unterniveaugarage auf Parzelle 1 ein. 3. Am 9. Mai 2015 schrieb die Denkmalpflege dem Bauberater der Gemeinde, dass im Hofraum keine Abstellplätze gebaut werden sollten. Die Gemeinde müsse selbst entscheiden, ob dies mit den Zielen ihres neuen Parkkonzepts/Parkgarage vereinbar wäre. Das Gesuch sei zumindest bezüglich der gemeinsamen grösseren Lösung (ca. acht PW) prüfenswert, weil der Standort ein bisschen speziell liege. Für eine Ausnahme müsste die Zufahrt zur Anlage am tiefsten Punkt an der Ecke Wohnhaus von der Gasse aus durch ein in der strassenbegleitenden Mauer liegendes unauffälliges Tor erfolgen. Die Mauer entlang der Gasse sei als Begrenzung ungestört durchgängig und ohne Raumausweitung zu halten. Des Weiteren sei die Anlage vollständig und ausreichend zu überdecken, damit darüber auch gegärtnert werden könne. Und schliesslich seien Randbe-
- 3 reiche im Hofraum von unterirdischer Bebauung freizuhalten, so dass grössere Bewüchse möglich seien. Werde hier eine Ausnahme gemacht, müssten Gassenraum und Hofsituation zwingend weiterhin stimmen und das Projekt angepasst werden. Falls dies nicht machbar sein sollte, fehle auch die Begründung der Ausnahme. 4. Am 27. August 2015 erkundigten sich A._____ und B._____ bei der Baukommission der Gemeinde X._____, ob ein mögliches Baugesuch für eine unterirdische Einstellhalle auf Parzelle 1 gemäss der eingereichten Projektstudie bewilligungsfähig sei. 5. Am 9. September 2015 schrieb die Baukommission A._____ und B._____, die HGZ dürfe nicht als Garage oder Fahrzeugunterstand benützt werden. Der Spielraum für die Gemeinde sei gering. Aufgrund der Topologie und Lage der Parzelle sei für die Baukommission indes eine Ausnahmeregelung grundsätzlich möglich. Es werde empfohlen, das Bauvorhaben eng mit dem Gestaltungsberater auszuarbeiten. Bei einer positiven Stellungnahme des Gestaltungsberaters werde die Baukommission keine Einwände betreffend Gestaltung erheben und diesbezüglich eine Ausnahmeregelung befürworten. 6. Am 21. Januar 2016 stellten A._____ und B._____ das Gesuch um Erstellung einer Einstellhalle mit sechs Parkplätzen in der HGZ auf Parzelle 1 in der Gemeinde X._____. 7. Am 29. Februar 2016 schrieb der Bauberater der Baukommission, aus Sicht der Denkmalpflege und aus seiner Sicht wäre das Bauvorhaben grundsätzlich möglich. Die Baubehörde müsse bezüglich der HGZ eine Ausnahme bewilligen. Die Garageneinfahrt sei indes zu überarbeiten. Die Gestaltung der Einfahrt müsse vereinfacht werden und optisch müsse die
- 4 - Mauer weitergeführt werden, nur unterbrochen durch die Toröffnung. Er empfehle, das Baugesuch mit dieser Auflage zu bewilligen. 8. Am 4. März 2016 teilte das Bauamt der Bauherrschaft per E-Mail mit, dass das Projekt aufgrund der Antworten des Bauberaters bzw. der Denkmalpflege zu überarbeiten sei. 9. In der Folge reichte die Bauherrschaft zusammen mit dem weiteren Grundeigentümer (dem Neffen) überarbeitete Pläne (datiert vom 22. März und 4. Juli 2016) ein. Diese wurden am 18. März 2016 nochmals dem Bauberater zugestellt, welcher sich am 21. März 2016 mit den überarbeiteten Plänen einverstanden erklärte. Am 23. März wurde das Gesuch öffentlich aufgelegt und publiziert. Einsprachen gingen keine ein. 10. Am 14. April 2016 stellte die Baukommission dem Gemeindevorstand den Antrag, das Baugesuch unter dem Vorbehalt einer Auflage zu genehmigen. In der HGZ seien grundsätzlich keine Tiefgaragen und Parkplätze gestattet. Das Baugesuch könne aus Sicht der Baukommission aber mit einer Ausnahmebewilligung genehmigt werden. Dies werde auch von der Denkmalpflege und dem Gestaltungsberater befürwortet. 11. Am 2., mitgeteilt am 3. Mai 2016, verweigerte der Gemeindevorstand X._____ als Baubehörde dem Baugesuch die Bewilligung. Er erwog im Wesentlichen, dass das Ortsbild von X._____ zu erhalten sei. Darunter fielen auch die eingefriedeten Gärten und Höfe in der HGZ. Die Gliederung mit der Strukturierung erfasse nicht nur den sichtbaren Teil, sondern auch den Boden. Somit bilde auch das Wurzelwerk in der HGZ Teil der Gliederungssache. Die Gemeinde habe für eine erweiterte Nutzung der HGZ für Parkanlagen, welche mit einer Zerstörung der Bodenqualität verbunden wäre, keinen Handlungsspielraum für eine Baubewilligung. Hier wäre nur eine Ausnahmebewilligung möglich. Eine solche würde aber
- 5 dem Schutzziel der HGZ zuwiderlaufen, da die Bodenqualität geschädigt würde. Es liege keine unverhältnismässige Härte durch einen ablehnenden Entscheid vor. 12. Dagegen erhoben A._____ und B._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 31. Mai 2016 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit folgenden Anträgen: "1. Die Verfügung vom 2. Mai 2016, mitgeteilt am 3. Mai 2016, betreffend das Baugesuch Nr. 2016/04 sei aufzuheben. 2. Es sei die Beschwerdegegnerin anzuweisen, die Bewilligung für die Einstellhalle mit sechs Parkplätzen auf Parzelle 1, gemäss Baugesuch zu erteilen. 3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolge zulasten der Beschwerdegegnerin." In beweisrechtlicher Hinsicht beantragten die Beschwerdeführer die Durchführung eines Augenscheins. Begründend führten sie was folgt aus: • In der HGZ bestehe die Pflicht zur Gestaltungsberatung. Aus Art. 26 BG könne nicht abgeleitet werden, dass diese der Freihaltung wichtiger Raum-, Grün- und Gartenflächen diene und es seien auch nicht nur zweckdienliche An- und Kleinbauten möglich. Auch die Einschränkung auf Schöpfe, Gartenhäuser etc. ergebe sich nicht aus Art. 26 Abs. 2 BG. Es stimme nicht, dass generell die HGZ nicht für die Anlage von Abstellplätzen beansprucht oder beseitigt werden dürfe. Die Verknüpfung der HGZ mit Art. 65 Abs. 4 BG sei nicht rechtens. Dieser könne nicht zur Anwendung kommen. Auf Parzelle 1 gebe es keine wertvollen Baumbestände, keinen wertvollen Garten und keinen für das Ortsbild bedeutsamen Raum. Der Generelle Gestaltungsplan enthalte für Parzelle 1 nur die Festlegung Bereich mit Gestaltungsberatung. Hätte Parzelle 1 eine erhebliche räumliche, architektonische oder ortsbauliche Bedeutung, hätte sie im Generellen Gestaltungsplan mit der Festlegung Erhaltungsbereich versehen werden müssen, was aber nicht der Fall sei. Zudem verbiete Art. 65 Abs. 4 BG nur Abstellplätze, welche wertvolle Baumbestände und Gärten sowie für das Ortsbild bedeutsame Räume beseitige oder beanspruche. Verboten würden somit oberirdisch angelegte Abstellplätze. Hier sei aber eine unterirdische Einstellhalle geplant. Folglich handle es sich hier nicht um Abstellplätze im Sinne von Art. 65 Abs. 4 BG. Der angebliche Zweck der HGZ, Gärten und Höfe zu erhalten, ergebe sich nicht aus dem Wortlaut von Art. 26 BG, auch nicht die Pflicht zur Erhaltung einer guten Bodenqualität. Die Zuweisung zur HGZ habe nicht zur Folge,
- 6 dass ein in diesem Bereich bestehender Garten inkl. Erdreich zum Schutz des Ortsbilds unantastbar sei. Zudem befänden sich im Garten auf Parzelle 1 keine Hochstammobstbäume und die wenigen vorhandenen Sträucher und Bäume seien erst kürzlich gepflanzt worden. Der Garten sei von der Gemeinde in schneereichen Jahren sogar als Schneedeponie benutzt worden. Auch gehe durch das Bauvorhaben keine Grünfläche verloren, was die Gemeinde nicht beachtet habe. Durch die unterirdische Lage der geplanten Einstellhalle werde die Gartenfläche in vollem Umfang erhalten. Die Einstellhalle werde mit einer an allen Stellen 30 - 60 cm hohen Humusschicht überdeckt, begrünt und bepflanzt. Die Gliederungsfunktion der HGZ werde nicht eingeschränkt. Die HGZ habe nicht den Zweck, irgendwelche Baumbestände zu schützen. Der Zonenzweck sei eingehalten. • Selbst wenn die Einstellhalle in der HGZ nicht zonenkonform wäre, hätte die Bewilligung erteilt werden müssen. Es lägen ausserordentliche Verhältnisse vor, welche eine Ausnahme von der Zonenvorschrift erlaubten. Die unbegründet restriktive Auslegung von Art. 26 BG wäre eine unverhältnismässige Härte, welche weder durch überwiegende öffentliche noch durch private Interessen gerechtfertigt wäre. Auch die beigezogenen fachkundigen Personen hätten die Bewilligungsfähigkeit des Projekts bejaht. Trotzdem habe die Baubehörde mit nicht nachvollziehbarer Begründung das Gesuch abgewiesen. Zudem wäre auch das Gleichbehandlungsgebot im Fall der Bewilligungserteilung nicht verletzt. Der Fall auf Parzelle 16 sei anders gelagert. Dort hätte die Bewilligung des Baugesuchs zur endgültigen Entfernung einer Grünfläche geführt, was beim vorliegenden Projekt nicht der Fall wäre. • Im Übrigen hätte auch die Möglichkeit bestanden, die Baubewilligung mit Nebenbestimmungen zu verknüpfen. Eine Auflage hätte die Erhaltung des bestehenden Gartens zum Gegenstand haben können oder auch die Gestaltung des Garagentors. Die Abweisung sei somit auch nicht verhältnismässig. 13. Die Gemeinde X._____ (nachfolgend Beschwerdegegnerin) schloss in ihrer Vernehmlassung vom 12. Juli 2016 auf Abweisung der Beschwerde. • Auch in Fällen mit Gestaltungsberatungspflicht habe die Baubehörde letztlich zu prüfen, ob ein Baugesuch den gesetzlichen Vorgaben entspreche und bewilligungsfähig sei. Die Ortsplanung X._____ sei aktuell und von hoher Qualität. Dem Erhalt der gewachsenen Siedlung werde viel Aufmerksamkeit geschenkt. Der Dorfkern von X._____, wo sich Parzelle 1 befinde, sei im Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder der Schweiz von nationaler Bedeutung (ISOS) aufgeführt. Der Kern der Hangsiedlung zeichne sich durch Rasterstruktur mit
- 7 - Höhenstaffelung aus. Die Ordnung in dieser Siedlungsstruktur sei einfach und effektiv. Die Baubereiche würden der Kernzone und der Dorfzone zugeordnet, die Gliederungsräume der HGZ oder der Freihaltezone. In Kombination mit der Kernzone sei dem Gliederungszweck der HGZ alles unterzuordnen. Der Begriff An- und Kleinbauten gemäss Art. 26 Abs. 2 BG könne höchstens auf Unterstände für Geräte oder dergleichen zutreffen, nicht aber auf eine Einstellhalle für sechs Fahrzeuge. Gemäss Art. 26 Abs. 3 BG dürfe der Untergrund der HGZ nicht verändert werden. Bäume bräuchten tiefen Raum für das Wurzelwerk und Pflanzendecken ohne künstliche Bewässerung mindestens ein Meter Überdeckung. Die Bestimmungen von Art. 65 Abs. 4 und Art. 66 BG seien begleitende Bestimmungen, um die Erhaltung wertvoller gewachsener Strukturen zu ermöglichen. Die HGZ dürfe mit Art. 65 Abs. 4 BG verknüpft werden. Die Einstellhalle befinde sich nicht unter Terrain. Das gewachsene Terrain auf Parzelle 1 sei kunstvoll geglättet und nordseitig durch eine hohe Trockenmauer gefasst, welche westseitig dem Gelände folge. Es werde ein fast flacher Garten eingefasst. Zudem lägen zur Gasse hin Trockenmauern, welche die Anböschung an der Gasse stützten. Der Neubau mit der Überdeckung würde einen bis zwei Meter aus dem gewachsenen Terrain ragen. Die geplante Einstellhalle würde nicht zu überdecken sein und würde Art. 26 Abs. 2 und 3 BG, Art. 65 Abs. 4 BG und wohl auch Art. 60 BG widersprechen. Der Gesetzgeber habe die Vorschriften für den Kernbereich und die HGZ absichtlich generell halten wollen, um im Rahmen der Bauberatung jeweils bedarfsgerechte Lösungen erarbeiten zu können. Dadurch könne eine Interessenabwägung im Einzelfall stattfinden. • Unter Berücksichtigung von Art. 82 Abs. 1 KRG und Art. 65 Abs. 4 BG seien hohe Anforderungen an eine Ausnahmebewilligung zu stellen. Die Parkplätze könnten auf fremdem Boden realisiert werden. Hier liege keine unverhältnismässige Härte vor. • Die HGZ müsse auf dem gesamten Gemeindegebiet gleich beurteilt werden. Eine Unterscheidung danach, ob eine Parzelle in der HGZ geeigneter für ein Bauvorhaben erscheine als eine andere Parzelle, könne kein Kriterium für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung bilden. Das Projekt auf Parzelle 16, welche ebenfalls in der HGZ liege, betreffe ein Gesuch für die Erstellung einer unterirdischen Doppelgarage mit Begrünung des Garagendachs. Indessen hätte dieses Projekt einen oberirdischen Teil der HGZ als Einfahrt zur Doppelgarage in Anspruch genommen. Dagegen wäre die Terrainveränderung des Projekts auf Parzelle 16 nicht derart massiv gewesen wie hier. Der Gemeindevorstand habe auch das Gesuch betreffend Parzelle 16 abgewiesen.
- 8 - 14. Am 23. August 2016 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren Anträgen fest und ergänzten ihre Argumentation wie folgt: • Wenn An- und Kleinbauten in der HGZ zulässig seien, welche eine Verringerung der dort gelegenen Fläche zur Folge hätten, sei nicht nachvollziehbar, weswegen eine die Gartenfläche nicht verringernde unterirdische Einstellhalle in der HGZ nicht zulässig sein solle. Das Bauvorhaben der Beschwerdeführer ordne sich dem Gliederungszweck der HGZ unter. Die Terrassenstruktur der Aussen- und Gartenräume bleibe erhalten. An der Ordnung der Siedlungsstruktur ändere sich durch die Realisierung des Bauvorhabens nichts. In der HGZ müssten nicht zwingend Hochstammobstbäume vorhanden sein. Der Grundeigentümer könne seinen Garten gestalten wie er wolle. Die Einstellhalle erstrecke sich unterirdisch nicht auf die gesamte Gartenfläche. Somit blieben genügend Stellen auf Parzelle 1, welche sich für Bäume mit tiefem Wurzelwerk eigneten. • Das gewachsene Terrain auf Parzelle 1 sei nicht kunstvoll geglättet. Es gebe einen Terrainunterschied von mehr als einem Meter. Die Tiefgarage rage lediglich im Einfahrtsbereich aus dem gewachsenen Terrain, anschliessend verlaufe die Garage leicht abfallend, so dass sich die Baute vollständig unterhalb des gewachsenen Terrains befinde. Die gesamte Tiefgarage werde vollflächig überdeckt, so dass das gewachsene Terrain begradigt werde. Diese Projektvariante sei auf die Anregungen des Gestaltungsberaters und der Denkmalpflege zurückzuführen; diese hätten verlangt, dass das Garagentor nach vorne zur Strasse verschoben werde, damit die Gartenfläche vollständig erhalten bleibe. Veränderungen des bestehenden Geländeverlaufs seien zulässig, soweit sie das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigten. Aufschüttungen müssten gemäss Art. 60 Abs. 1 BG dem umgebenden natürlichen Gelände angepasst werden. Die geplante Aufschüttung beeinträchtige das Orts- und Landschaftsbild nicht. • Die Beschwerdegegnerin habe darauf gesetzt, dass im Rahmen der Gestaltungsberatung jeweils bedarfsgerechte Lösungen erarbeitet werden könnten. Dies sei hier geschehen. Die Spezialisten hätten sich für die Bewilligungsfähigkeit der Einstellhalle ausgesprochen. Es bleibe daher kein Spielraum für eine weitergehende Interessenabwägung durch den Gemeindevorstand. Nicht die Baubehörde, sondern die Gestaltungsberatung habe die Auswirkungen eines Bauvorhabens auf den Ortsbildschutz zu beurteilen. • Die Vornahme einer Interessenabwägung wäre hier höchstens denkbar im Zusammenhang mit der Anwendung von Art. 82 Abs. 1 KRG. Welche überwiegenden öffentlichen und privaten Interessen durch eine Ausnahmebewilligung verletzt sein sollten, werde von der Be-
- 9 schwerdegegnerin nicht dargelegt. Gebührenpflichtige Parkplätze in einem ca. 100 m entfernten öffentlichen Parkhaus seien keine vergleichbare Alternative zu einer eigenen, abschliessbaren und sich in unmittelbarer Nähe befindenden Tiefgarage. Zudem fehle im öffentlichen Parkhaus die Möglichkeit, Fahrräder abzustellen. 15. Am 26. September 2016 hielt die Beschwerdegegnerin duplicando an ihren Anträgen fest. • Die Inventarisierung des Ortsbilds von X._____ bedeute nicht, dass damit automatisch eine Aufnahme des gesamten Siedlungsbereichs als generell geschützter Siedlungsbereich und Einzelbauten in den Generellen Gestaltungsplan zu erfolgen habe. Vielmehr bedeute die Tatsache, dass sich X._____ im ISOS befinde, dass bei der Beurteilung eines Baugesuchs im betroffenen Siedlungsraum das ISOS systematisch als Entscheidungsgrundlage mitberücksichtigt werde. • Für die Frage, ob eine Humusschicht von 30 - 60 cm die gleiche Pflanzenvielfalt ermögliche wie ein Boden mit natürlichem Erdreich und ob auf einer Humusschicht von 30 - 60 cm Hochstammobstbäume gleichermassen gedeihen könnten wie auf einem Boden mit natürlichen Erdreich, werde im Bestreitungsfall die Einholung eines Gutachtens beantragt. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie im angefochtenen Bauentscheid vom 2., mitgeteilt am 3. Mai 2016, wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Der vorliegend angefochtene Bauentscheid vom 2., mitgeteilt am 3. Mai 2016, mit welchem die Beschwerdegegnerin dem Baugesuch der Beschwerdeführer die Bewilligung ver-
- 10 weigert hat, ist weder endgültig noch kann er bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt er ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden dar. Als Adressaten des angefochtenen Bauentscheids sind die Beschwerdeführer berührt und weisen ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf (Art. 50 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist somit einzutreten. Streitig und zu prüfen ist die Rechtmässigkeit des angefochtenen Bauentscheids vom 2., mitgeteilt am 3. Mai 2016, und damit die Bewilligungsfähigkeit der von den Beschwerdeführern geplanten unterirdische Einstellhalle mit sechs Parkplätzen in der HGZ auf Parzelle 1 in der Gemeinde X._____. 2. In beweisrechtlicher Hinsicht gilt es zunächst festzuhalten, dass auf den von den Parteien beantragten Augenschein im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren verzichtet werden kann. Denn einerseits ergibt sich der Sachverhalt hinreichend aus den Akten und anderseits gilt es vorliegend ausschliesslich Rechtsfragen zu beantworten, welche sich anhand der Aktenlage ohne Weiteres beurteilen lassen. Vor diesem Hintergrund erweist sich die Durchführung eines Augenscheins zur Beantwortung der vorliegend zu entscheidenden Frage als nicht notwendig, weshalb das Gericht in Anwendung der antizipierten Beweiswürdigung (vgl. BGE 134 I 140 E.5.3, 131 I 153 E.3, 127 V 491 E.1b) auf dessen Durchführung verzichtet. 3. a) Die für die vorliegend zu entscheidende Frage der Bewilligungsfähigkeit der von den Beschwerdeführern geplanten unterirdischen Einstellhalle massgeblichen Bestimmungen des Baugesetzes der Gemeinde X._____ (BG) lauten wie folgt:
- 11 - Art. 26 Hofraum- und Gartenzone 1 Die Hofraumzone umfasst Flächen, die zur Gliederung der einzelnen Bauelemente der Kernzone dienen. Bäume und Pflanzgärten sind bei Umnutzungen nach Möglichkeit zu erhalten. 2 In diesem Bereich sind nur An- und Kleinbauten zulässig. 3 Hochstammobstbäume dürfen unabhängig von den Abstandsvorschriften erhalten oder ersetzt werden. Art. 60 Terrainveränderungen, Böschungen und Mauern 1 Veränderungen des bestehenden Geländeverlaufs sind nur zulässig, soweit sie das Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigen. Abgrabungen und Aufschüttungen müssen dem umgebenden natürlichen Gelände angepasst werden. 2 Abgrabungen und Aufschüttungen dürfen im Mittel maximal 1.2 m unter resp. über der Fassadenlinie liegen und höchstens ein Drittel der projizierten Fassadenlinie umfassen. Drängen sich aus gestalterischen Gründen weitergehende Abgrabungen oder Aufschüttungen auf, kann die Baubehörde Ausnahmen gewähren. 3 Abgrabungen und Aufschüttungen sind nach Abschluss der Arbeiten mit einheimischen Bäumen, Sträuchern oder Pflanzen zu begrünen. Die Baubehörde kann Wiederherstellungspläne verlangen. 4 Böschungen und Stützmauern sowie hinterfüllte Mauern sind auf das Unerlässliche zu beschränken. Art. 65 Abstellplätze für Fahrzeuge 1 Bei neuen Gebäuden sowie bei Umbauten und Erweiterungen, welche zusätzlichen Verkehr erwarten lassen, hat die Bauherrschaft auf eigenem Boden während des ganzen Jahrs zugängliche Abstellplätze für Motorfahrzeuge zu erstellen und dauernd für die Parkierung offen zu halten oder die erforderlichen Rechte für die dauernde Benützung von Abstellplätzen auf fremdem Boden nachzuweisen. 2 Grundsätzlich sind bereitzustellen bei - Wohngebäude 1 Platz pro Wohnung bis 100 m2 Hauptnutzfläche, darüber 2 Plätze - Gewerbe-/Bürogebäude 1 Platz pro 130 m2 Hauptnutzfläche - Verkaufslokale 1 Platz pro 30 m2 Ladenfläche - Pensionen, Hotels 1 Platz pro 3 Fremdenbetten - Restaurants 1 Platz pro 5 Sitzplätze (ohne Hotelspielesäle) Für weitere Gebäude bestimmt die Baubehörde die Anzahl der Pflichtparkplätze gemäss den Normen der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute (VSS- Normen). Sie berücksichtigt bei der Festlegung der Anzahl Pflichtparkplätze die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln und den Anteil des Langsamverkehrs am erzeugten Verkehrsaufkommen. Sie kann in besonderen Fällen die Anzahl Pflichtparkplätze gegen Revers herabsetzen. 3 Für Fahrräder und Motorfahrräder sind ebenfalls genügend Abstellflächen bereitzustellen. Wo die Verhältnisse es zulassen und die Kosten zumutbar sind, sind die
- 12 - Abstellflächen für Fahrräder und Motorfahrräder in geschlossenen, gut zugänglichen Räumen unterzubringen oder wenigstens zu überdachen. 4 Wertvolle Baumbestände und Gärten sowie für das Ortsbild bedeutsame Räume wie Innenhöfe, Plätze oder Mauern und Einfriedungen dürfen nicht für die Anlage von Abstellplätzen beseitigt oder beansprucht werden. 5 Eigentümerinnen und Eigentümer bestehender Gebäude und Anlagen werden zur Schaffung von Abstellplätzen oder zur Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage verpflichtet, sofern es die Verhältnisse erfordern. Art. 66 Ersatzabgabe für Autoabstellplätze 1 Ist die Anlage der vorgeschriebenen Abstellplätze auf eigenem oder durch vertragliche Abmachung gesichertem fremdem Boden nicht möglich und können die Abstellplätze auch nicht in einer Gemeinschaftsanlage bereitgestellt werden, ist für jeden fehlenden Abstellplatz eine einmalige Ersatzabgabe zu bezahlen. 2 Die Ersatzabgabe beträgt pro Abstellplatz Fr. 5’000.--. Dieser Betrag entspricht dem Zürcher Baukostenindex am 1. April 2006 von 101.6 Punkten. Verändert sich der Index um jeweils 10 % der Punkte, erhöht oder ermässigt sich die Ersatzabgabe ebenfalls um 10 %. 3 Die Ersatzabgabe wird der Bauherrschaft bei Erteilung der Baubewilligung in Rechnung gestellt und ist vor Baubeginn zu bezahlen. Der Ertrag der Abgaben ist für die Erstellung öffentlicher Parkplätze oder die Förderung des öffentlichen Verkehrs und des Langsamverkehrs zu verwenden. b) Wie gesehen umfasst die unter dem Titel "Zonen für besondere bauliche Nutzungen" stehende Hofraum- und Gartenzone (HGZ) gemäss Art. 26 BG Flächen, die zur Gliederung der einzelnen Bauelemente der Kernzone dienen. Bäume und Pflanzengärten sind bei Umnutzungen nach Möglichkeit zu erhalten (Abs. 1). In der HGZ sind nur An- und Kleinbauten zulässig (Abs. 2), während Hochstammobstbäume unabhängig von den Abstandsvorschriften erhalten oder ersetzt werden dürfen (Abs. 3). Bei der von den Beschwerdeführern geplanten unterirdischen Einstellhalle handelt es sich gemäss der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriff (IVHB) um eine Unterniveaubaute (UNB). Diese sind in Ziff. 2.5 des Anhangs 1 zur IVHB definiert als Gebäude, welche höchstens bis zum zulässigen Mass über das massgebende, respektive über das tiefer gelegte Terrain hinausragen. Dies im Gegensatz zu unterirdischen Bauten (UIB), welche in Ziff. 2.4 des An-
- 13 hangs 1 zur IVHB als Gebäude definiert sind, die mit Ausnahme der Erschliessung sowie der Geländer und Brüstungen, vollständig unter dem massgebenden, respektive unter dem tiefer gelegten Terrain liegen (vgl. auch die entsprechenden Skizzen zu Ziff. 2.4 und 2.5 im Anhang 2 zur IVHB). Denn die geplante Einstellhalle ragt zumindest im Einfahrtsbereich unstrittig aus dem massgebenden, gewachsenen Terrain heraus (vgl. Plan "Schnitte A-A/B-B/C-C" vom 4. Juli 2016 [Akten der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 6]). Kleinbauten sind gemäss IVHB freistehende Gebäude, die in ihren Dimensionen die zulässigen Masse nicht überschreiten und die nur Nebennutzflächen enthalten (Ziff. 2.2 des Anhangs 1 zur IVHB). Anbauten sind definiert als mit einem anderen Gebäude zusammenhängende Bauten, die in ihren Dimensionen die zulässigen Masse nicht überschreiten und nur Nebennutzflächen enthalten (vgl. Ziff. 2.3 des Anhangs 1 zur IVHB). Da die geplante Unterniveaugarage nicht an ein anderes Gebäude angebaut wird, handelt es sich hier unbestreitbar nicht um eine in der HGZ zulässige Anbaute im Sinne von Art. 26 Abs. 2 BG. Ebenfalls handelt es sich bei der Einstellhalle nicht um eine zulässige Kleinbaute. Denn einerseits schreibt Art. 19 BG vor, dass Kleinbauten und Anbauten nur dann vorliegen, soweit deren anrechenbare Gebäudefläche 35 m2 nicht übersteigt. Vorliegend umfasst aber bereits die projektierte eigentliche Garage ohne Zufahrtsbereich rund 158 m2 Grundfläche (11.75 m x 13.45 m gemäss Grundrissplan vom 4. Juli 2016 [vgl. Bgact. 5]), wobei nach IVHB als anrechenbare Grundfläche oder Gebäudefläche die Fläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie gilt (vgl. Ziff. 8.4 des Anhangs 1 der IVHB). Anderseits können Kleinbauten gemäss vorstehender Definition in Ziff. 2.2 des Anhangs 1 zur IVHB ("freistehende Gebäude") wohl ohnehin nur oberirdische Bauten sein. Nach dem Gesagten ist in Hofraum- und Gartenzonen im Sinne von Art. 26 Abs. 2 BG weder die Errichtung von unterirdischen Bauten noch von Unterniveaubauten noch von oberirdischen Bauten zulässig, es sei denn, es handle sich um An- oder Kleinbauten, worunter die geplante Unterniveaugarage aber
- 14 - − wie gesehen − nicht fällt. Die Vorschriften zur baulichen Nutzung von in der HGZ gelegenen Parzellen sind somit strenger als jene für Parzellen in Zonen für Grünflächen im Sinne von Art. 30 des Raumplanungsgesetzes des Kantons Graubünden (KRG; BR 801.100), wo unterirdische Bauten und Anlagen in der Regel zulässig sind (vgl. Botschaft der Regierung an den Grossen Rat zur KRG-Revision, Heft Nr. 3/2004-2005, S. 311). Die geplante Unterniveaugarage erweist sich somit in der HGZ als nicht zonenkonform und wurde von der Beschwerdegegnerin grundsätzlich zu Recht nicht bewilligt. 4. a) Zu prüfen bleibt, ob die geplante Unterniveaugarage im Sinne einer Ausnahme zu bewilligen ist. Die Voraussetzungen der Ausnahmebewilligung innerhalb der Bauzonen sind in Art. 82 Abs. 1 KRG für alle Gemeinden verbindlich festgelegt. Dort heisst es, dass die kommunale Baubehörde Ausnahmen von einzelnen Bau- und Zonenvorschriften gewähren kann, wenn ausserordentliche Verhältnisse vorliegen, die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen eine unverhältnismässige Härte bedeutet und dadurch zudem keine überwiegenden öffentlichen und privaten Interessen verletzt würden. Die Gemeinden können über diese Mindestregelung hinaus noch eigene, strengere Vorschriften erlassen (vgl. Art. 107 Abs. 2 KRG), wovon die Beschwerdegegnerin indes keinen Gebrauch gemacht hat. Demnach ist vorliegend eine Ausnahmebewilligung grundsätzlich nur zulässig, wenn die Voraussetzungen von Art. 82 Abs. 1 KRG erfüllt sind. b) Ausserordentliche Verhältnisse im Sinne von Art. 82 Abs. 1 KRG liegen praxisgemäss dann vor, wenn die Allgemeinordnung den besonderen Gegebenheiten des konkreten Einzelfalls nicht gerecht wird und die korrekte Anwendung der Bauordnung zu einem ungewollten und unbilligen Ergebnis führen würde. Voraussetzung bildet daher, dass die tatsächlichen Verhältnisse im gegebenen Falle wesentlich von denjenigen abweichen, welche der Gesetzgeber beim Erlass der betreffenden Norm vor
- 15 - Augen hatte. In der Regel liegen die ausserordentlichen Verhältnisse in der besonderen Form, Lage oder Beschaffenheit des Baugrundstücks begründet (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden R 12 69 vom 16. Oktober 2012 E.4b/bb, R 05 97 vom 1. September 2006 E.1d sowie R 06 26 vom 28. Juni 2006 E.2b jeweils mit Hinweis auf PVG 1989 Nr. 27). Eine Härtesituation darf dort angenommen werden, wo eine sinnvolle Ausnützung unter Einhaltung der Bauvorschriften überhaupt nicht mehr möglich ist. Kein Härtefall liegt hingegen dort vor, wo es einem Bauherrn trotz Vorhandenseins besonderer Verhältnisse zumutbar ist, sein Bauvorhaben baurechtskonform umzuprojektieren. Die besonderen Verhältnisse sind stets nach ihren Auswirkungen zu messen, um zu entscheiden, ob eine Ausnahmesituation vorliegt. Es liegt auch kein Härtefall vor, wenn eine sinnvolle oder optimale Ausnützung nicht erreicht werden kann, denn niemand hat Anspruch auf höchstmögliche Ausnützung (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden R 12 69 vom 16. Oktober 2012 E.4b/bb, R 05 97 vom 1. September 2006 E.1d sowie R 06 26 vom 28. Juni 2006 E.2b). Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahmebewilligung müssen kumulativ erfüllt sein. Dass Ausnahmeregelungen schliesslich restriktiv zu handhaben sind, liegt im Wesen der Sache, denn solche bedeuten immer auch ein Abweichen von dem, was der Gesetzgeber grundsätzlich angeordnet hat (PVG 2002 Nr. 31). c) Die Beschwerdeführer machen im Wesentlichen geltend, dass hier ausserordentliche Verhältnisse vorlägen, weil das geplante Bauprojekt von Fachleuten für bewilligungsfähig befunden worden sei. Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Zutreffend ist zwar, dass sich Parzelle 1 im Wesentlichen in der HGZ befindet, für welche die Pflicht der Gestaltungsberatung gilt. Auch in Fällen mit Gestaltungsberatung entscheidet indes letztlich die Baubehörde über die Rechtmässigkeit eines Baugesuchs. Dabei kann es durchaus vorkommen, dass die Baubehörde entge-
- 16 gen den Vorschlägen einer allfälligen Baukommission oder eingesetzter Fachleute (mit beratender Stimme) entscheidet, was denn auch ohne Weiteres zulässig ist, sofern − wie dies vorliegend der Fall ist − sachliche Gründe dafür sprechen. Allein die Tatsache, dass vorliegend die geplante Unterniveaugarage von Fachleuten für bewilligungsfähig befunden wurde, vermag somit noch keine ausserordentlichen Verhältnisse zu begründen. Ebenso wenig liegt hier eine unverhältnismässige Härte vor. Obschon es für die Beschwerdeführer bequemer wäre, wenn sie über eine eigene Einstellhalle verfügten, kann daraus nicht geschlossen werden, dass bei einer Abweisung des Baugesuchs eine unverhältnismässige Härtesituation entsteht. Die Beschwerdeführer haben nämlich die Möglichkeit, die gewünschten Parkplätze entweder auf fremdem Grund zu errichten oder in der lediglich rund 100 m entfernten Einstellhalle Parkplätze zu mieten, was unbestritten ist. Im Übrigen ist es vorliegend nicht so, dass die Beschwerdeführer von der Beschwerdegegnerin dazu angehalten worden wären, fehlende Parkplätze nachzuweisen oder dafür eine Ersatzabgabe zu bezahlen. Vielmehr haben sie das Baugesuch für die geplante Unterniveaugarage aus eigenem Antrieb eingereicht. Zudem genügen das Vorliegen ausserordentlicher Verhältnisse und das Entstehen einer unverhältnismässigen Härte noch nicht, um eine Ausnahmebewilligung zu erhalten, weil es sich bei Art. 82 Abs. 1 KRG um eine Kann-Vorschrift handelt. Selbst wenn ausserordentliche Verhältnisse und eine unverhältnismässige Härte vorliegen − was hier aber, wie gesehen, nicht der Fall ist − hat der Gesuchsteller dementsprechend keinen Anspruch auf Erteilung der Ausnahmebewilligung. Vielmehr steht es im pflichtgemässen Ermessen der Baubehörde, ob eine solche im konkreten Einzelfall erteilt wird oder nicht. Und schliesslich ist die Erteilung einer Ausnahmebewilligung auch nur unter der Voraussetzung zulässig, dass eine Interessenabwägung ergibt, dass der Bewilligungserteilung weder öffentliche noch private Interessen entgegenstehen. Ob dem vorliegend so ist, kann angesichts der offenkundig fehlenden ausserordentlichen Verhältnisse und der eben-
- 17 falls fehlenden unverhältnismässigen Härte offen gelassen werden. Nach dem Gesagten hat die Beschwerdegegnerin zu Recht von der Erteilung einer Ausnahmebewilligung gestützt auf Art. 82 Abs. 1 KRG abgesehen. 5. Abschliessend sei an dieser Stelle noch erwähnt, dass beim Baugesuch auf Parzelle 16 in der Gemeinde X._____ offenbar dieselbe Problematik bestand wie anfänglich beim vorliegend zu beurteilende Baugesuch auf Parzelle 1, nämlich dass der Ein- und Ausfahrtsbereich respektive der Garagenvorplatz schon weit hinten hätte abgegraben werden müssen und dadurch viel Grünfläche verloren gegangen wäre (vgl. die Akten des Baugesuchs 2015/43 bezüglich Parzelle 16 [Bg-act. 23]). Diesen ursprünglich bei ihrem Gesuch ebenfalls vorhandenen Mangel haben die Beschwerdeführer mit der überarbeiteten Projekteingabe (datiert vom 22. März und 4. Juli 2016) zwar ausgemerzt, wodurch das Baugesuch aus gestalterischer Sicht der Fachleute bewilligungsfähig wurde. Dies vermag indes nichts an der Tatsache zu ändern, dass das Baugesuch von der Beschwerdegegnerin angesichts der fehlenden Zonenkonformität des Projekts trotzdem zu Recht abgewiesen wurde. Bei diesem Ergebnis bzw. weil die Beschwerde mangels Zonenkonformität ohnehin abgewiesen werden muss, können die sich weiter stellenden Fragen des Ortsbildschutzes offen gelassen werden und müssen hier nicht beantwortet werden. Ebenfalls erübrigt sich bei diesem Ergebnis die von der Beschwerdegegnerin im bestreitungsfall beantragte Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Frage, ob auf einer Humusschicht von 30 - 60 cm die gleiche Pflanzenvielfalt möglich ist bzw. Hochstammobstbäume gleichermassen gedeihen können, wie auf einem Boden mit natürlichem Erdreich. 6. a) Nach dem vorstehend Gesagten erweist sich der angefochtene Bauentscheid vom 2., mitgeteilt am 3. Mai 2016, als rechtens, was zur vollumfänglichen Bestätigung desselben und zur Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde führt.
- 18 b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG unter solidarischer Haftung den Beschwerdeführern aufzuerlegen. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlichrechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der obsiegenden Beschwerdegegnerin keine Parteientschädigung zusteht. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 374.-zusammen Fr. 2'374.-gehen unter solidarischer Haftung zulasten von A._____ und B._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. [Rechtsmittelbelehrung] 4. [Mitteilungen]