VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 13 51 und R 14 99 5. Kammer Vorsitz Meisser RichterIn Audétat, Moser Aktuar Decurtins URTEIL vom 19. Mai 2015 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____ sowie B._____ und C._____ , D._____, E._____ und F._____ , G._____ AG, H._____, I._____, alle vertreten durch Rechtsanwältin Dr. iur. Marianne Sonder, Beschwerdeführer gegen
- 2 - Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Peder Cathomen, Beschwerdegegnerin und K._____ und L._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just, Beschwerdegegner sowie M._____ AG, Beigeladene 1 und Bürgergemeinde X._____, Beigeladene 2 betreffend Baueinsprache
- 3 - 1. Am 19. Juli 2012 stellten K._____ und L._____ (nachfolgend Baugesuchsteller) bei der Gemeinde X._____ (nachfolgend Gemeinde) ein Gesuch um Abbruch der R._____-Bar und den Neubau eines Wohnhauses mit R._____-Bar sowie den Neubau von Parkplätzen auf der Parzelle 1756 in Y._____. Das Gebäude sollte die R._____-Bar mit 45 Sitzplätzen, eine 4.5-Zimmerwohnung, drei 3.5-Zimmerwohnungen, zwei 2.5-Zimmerwohnungen sowie zwei Einzimmerwohnungen enthalten. Die Parkplätze sollten teils auf der im Eigentum der Bürgergemeinde stehenden Parzelle 2756 erstellt werden. Derjenige Teil (ca. 170 m2) der Parzelle 2591 im Eigentum der M._____ AG, auf welchem die heutige R._____-Bar steht, sollte von dieser Parzelle abgetrennt und mit der Parzelle 1756, welche ebenfalls im Eigentum der M._____ AG steht, vereinigt werden. Für das geplante Mehrfamilienhaus sollte die Bürgergemeinde als Eigentümerin der Parzelle 2756 dem jeweiligen Eigentümer von Parzelle 1756 – derzeit die M._____ AG – ein Näher- und Grenzbaurecht und die M._____ AG als Eigentümerin von Parzelle 2591 ein Grenz- und Überbaurecht einräumen. Die Parzelle 2591 liegt in der Kernzone, die Parzelle 1756 in der Dorfzone und die Parzelle 2756 der Bürgergemeinde in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen, wobei in allen Zonen die Lärmempfindlichkeitsstufe III gilt. 2. Gegen dieses Bauprojekt erhoben A._____ und B._____ am 13. August 2012, N._____ und D._____, E._____ und F._____, die G._____ AG und H._____ ebenfalls am 13. August 2012 sowie O._____, I._____, D._____, P._____, Q._____ und B._____, C._____ und A._____ am 16. August 2012 Einsprache beim Gemeindevorstand und beantragten aus diversen Gründen die Abweisung des Baugesuchs. Dabei monierten sie im Wesentlichen unzureichende Gesuchunterlagen, fehlende zivilrechtliche Berechtigung (fehlender Baurechtsvertrag mit der Bürgergemeinde) und die Parkierungssituation (Anzahl Parkplätze sowie nicht zonenkonforme Nutzung in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen).
- 4 - 3. Mit Entscheid vom 22. November, mitgeteilt am 18. Dezember 2012 trat der Gemeindevorstand auf die Einsprachen von Q._____, O._____ und P._____ mangels Legitimation nicht ein und wies die übrigen Einsprachen ab. Gleichentags erteilt er den Baugesuchstellern die nachgesuchte Baubewilligung unter diversen Auflagen und Bedingungen. 4. Hiergegen erhoben A._____, C._____ und B._____ als Eigentümer resp. Nutzniesser von Parzelle 2594, D._____ als Eigentümer von Parzelle 2760, F._____ und E._____ als Stockwerkeigentümer auf Parzelle 2592, die G._____ AG als Eigentümerin resp. Mieterin von Parzelle 2755, H._____ als Stockwerkeigentümer auf Parzelle 2592 sowie I._____ als Eigentümer von Parzelle 2755 (nachfolgend Beschwerdeführer) am 18. Januar 2013 Beschwerde ans Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragten die Aufhebung des Einspracheentscheids und der Baubewilligung. Dem Bauvorhaben auf den Parzellen 1756, 2591 und 2756 sei die Bewilligung zu verweigern und der vorliegenden Beschwerde sei aufschiebende Wirkung zu erteilen. Dabei machten sie in formeller Hinsicht eine Verletzung ihres rechtlichen Gehörs geltend, da die Gemeinde es unterlassen habe, fehlende Baugesuchunterlagen und Pläne nachzufordern. Zufolge der unvollständigen Dokumentation sei es ihnen nicht möglich gewesen, sich zum Baugesuch umfassend zu äussern resp. sich dagegen angemessen zur Wehr zu setzen. In materieller Hinsicht führten sie zunächst aus, dass sich das Bauvorhaben nebst der im Eigentum der Bauherrschaft stehenden Parzelle 1757 auf zwei weitere Parzellen der M._____ resp. der Bürgergemeinde erstrecke, wobei deren Einverständnis resp. Unterschriften nicht vorliegen würden. Zudem machten sie geltend, das mangelhaft ausgeschriebene Bauvorhaben sei teilweise zonenwidrig, verfüge nicht über die erforderlichen Pflichtparkplätze, verletze mehrere Abstands-, Ausnützungs- sowie
- 5 - Lärmvorschriften, füge sich nicht in die Umgebung ein und verstosse gegen die Zweitwohnungsinitiative. 5. Mit prozessleitender Verfügung vom 12. Februar 2013 erteilt der Instruktionsrichter der Beschwerde R 13 51 die aufschiebende Wirkung. 6. Am 4. März 2013 beantragte die Gemeinde (nachfolgend Beschwerdegegnerin) die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Hinsichtlich der angeblich fehlenden Baugesuchunterlagen legte sie dar, welche Dokumente nachgereicht worden seien, welche gar nicht hätten eingereicht werden müssen und welche im Sinne der Auflagen noch nachzureichen seien. Darüber hinaus machte sie unter anderem Ausführungen zur Zulässigkeit von Gastgewerbebetrieben in der Dorf- resp. Dorferweiterungszone, zu allfälligen Lärmschutzmassnahmen, zu den Strassen- und Grenzabständen sowie zur Vereinbarkeit des vorliegenden Bauprojekts mit der Zweitwohnungsinitiative. In Bezug auf die Pflichtparkplätze hielt sie fest, dass die gesetzlichen Anforderungen mit den 28 vorgesehenen Parkplätzen erfüllt würden. Die auf Parzelle 2756 zu erstellenden Parkfelder stünden grundsätzlich der Öffentlichkeit und erst ab 19.00 Uhr der Bar zur Verfügung, weshalb die private Nutzung von untergeordneter Bedeutung sei. Die Bürgergemeinde als Eigentümerin der Parzelle 2756 werde der politischen das Grundstück gemäss ihren vertraglichen Pflichten zur Verfügung stellen. Diese wiederum wird sich gegenüber der Baugesuchsteller verpflichten, die Parkplätze dem Grundstück, auf welchem die Bar betrieben werde, zur Verfügung zu halten, wobei diese Verpflichtung zwecks Gewährleistung einer dauernden Sicherstellung nicht ohne die Zustimmung der Baubehörde aufgehoben werden dürfe. 7. Am 4. März 2013 beantragten die Baugesuchsteller (nachfolgend Beschwerdegegner) ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Da die nötigen privatrechtlichen Vereinbarungen mit der
- 6 - Bürgergemeinde und der M._____ AG betr. Näher-, Grenz- und Überbaurechte sowie Abtretung des benötigten Parzellenanteils erst nach Rechtskraft der Baubewilligung geschlossen würden, sei die Baubewilligung richtigerweise unter entsprechenden Auflagen resp. Bedingungen erteilt worden. Nebst Ausführungen zu den als unvollständig monierten Baugesuchunterlagen, der Zonenkonformität und der Lärmsituation hielten die Beschwerdegegner hinsichtlich der Pflichtparkplätze fest, dass seitens der Bürgergemeinde eine Zusicherung für die Vermietung der Parkplätze vorliege. Durch die Verknüpfung der Baubewilligung mit der Erstellung der Parkplätze werde sichergestellt, dass das Bauvorhaben erst realisiert werden könne, wenn auch die Nutzungsrechte an den Parkplätzen definitiv eingeräumt worden seien. Die dingliche Sicherung von Parkplätzen auf fremdem Territorium werde von Lehre und Rechtsprechung deshalb gefordert, weil damit die Bereitstellung der Parkplätze nicht nachträglich ohne Mitwirkung der Baubehörde aufgehoben werden könne. Im vorliegenden Fall könne das Nutzungsrecht an den öffentlichen Parkplätzen in der ZöBA grundsätzlich von der politischen Gemeinde beansprucht werden, weshalb eine Sicherung nicht nötig sei. Andernfalls sei die Gemeinde anzuweisen, eine Sicherstellung nachträglich als Auflage zu verfügen. 8. Am 4. April 2013 reichte die Bauherrschaft der Gemeinde ergänzende Pläne betreffend die Umgebungsgestaltung im Bereich der Parkplätze ein, welche diese am 12. April 2013 an die Beschwerdeführer weiterleitete. In ihrer diesbezüglichen Stellungnahme vom 2. Mai 2013 beantragten die Beschwerdeführer, dieser Projektänderung sei die Bewilligung zu verweigern, da die Pläne unvollständig seien, die gesetzlich vorgeschriebene Anzahl an Parkplätzen nicht erreicht werde, ein Baurecht nicht erteilt worden sei und ein rechtsgültiger Beschluss der Bürgergemeindeversammlung fehle. Zudem hätte das Parkplatzprojekt öffentlich aufgelegt oder den Betroffenen zugestellt werden müssen.
- 7 - 9. In ihrer Replik vom 17. April 2013 hielten die Beschwerdeführer an ihren Anträgen fest. Dabei führten sie hinsichtlich der bereits gerügten Mängel des Baugesuchs aus, dass diese nicht ohne besondere Schwierigkeiten im Sinne von Art. 90 KRG behoben werden könnten. Der Barbetrieb beschränke sich nicht auf die "üblichen Arbeitszeiten während des Tages" und sei deshalb gemäss den entsprechenden Bestimmungen des kommunalen Baugesetzes nicht als mässig, sondern als stark störend zu qualifizieren. Bezüglich der Lärmimmissionen beantragten die Beschwerdeführer die Einholung einer Lärmprognose und/oder eines Fachgutachtens. Zu den Parkplätzen führten sie angesichts der Öffnungszeiten der Bar (Bedienung ab 15.00 Uhr) aus, dass der Parkplatznachweis nach 19.00 Uhr nicht genügen würde und dass eine derartige private Beanspruchung von öffentlichen Parkplätzen nicht als untergeordnet bezeichnet werden könne. Zudem stelle das Zur-Verfügung-Stellen privater Parkplätze keine Verwaltungsaufgabe dar und es fehle der Bedarfsnachweis für die zu erstellenden öffentlichen Parkplätze. Abschliessend hielten die Beschwerdeführer fest, dass ihre Einsprache aufgrund der nicht nachvollziehbaren Baugesuchunterlagen begründet gewesen sei, weshalb es nicht angehen könne, dass sie die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens zu tragen hätten. 10. Am 16. Mai 2013 sicherte der Gemeindevorstand auf Anfrage der Beschwerdegegner vorläufig zu, dass die Parkplätze bereits ab 15.00 bis 2.00 Uhr für die R._____-Bar zur Verfügung stünden. Eine allfällige definitive Zusicherung erfolge im Zusammenhang mit der Betriebsbewilligung und unter der Auflage, dass gegen Parkplatzbenützer, welche nicht zu den Gästen der R._____-Bar gehörten, bis 17.00 Uhr keine Sanktionen ergriffen würden. 11. Gestützt auf entsprechende Anträge der Parteien wurde das vorliegende Verfahren zwecks Erörterung einer aussergerichtlichen Lösung sowie
- 8 - Vermeidung von Doppelspurigkeiten im Zusammenhang mit dem Projektänderungsgesuch vom 21. Mai 2013 bis zum 30. September 2014 sistiert. 12. Am 11. Juni 2013 erstattete ein Ingenieur und Planungsbüro im Auftrag der Beschwerdegegner die Lärmbeurteilung "Neubau R._____-Bar mit Aussenparkplätzen". Darin wurde festgehalten, dass das geplante Projekt angesichts der Auslegung des Gebäudes, der Lage des Eingangs und der Aussenparkplätze, der Lärmschutzwand mit Vordach auf der Terrasse sowie der Führung der Abluftanlage in Bezug auf den Lärmschutz optimal sei. Zwecks vorsorglicher Verminderung der Lärmbelastung werde empfohlen, den Eingang mit einer Lärmschleuse auszugestalten, die Lautsprecherboxen nicht direkt in Richtung Eingang auszurichten und – im Sinne einer betrieblichen Massnahme – die Taxis und Shuttles die Gäste auf dem Parkplatz vor dem Eingang und nicht auf der Strasse vor den Wohnhäusern aus- und einladen zu lassen. 13. Am 26. September 2013 reichten die Beschwerdegegner für den Neubau des Wohnhauses und der R._____-Bar mitsamt Parkplätzen ein Projektänderungsgesuch ein, welches – gestützt auf das vorerwähnte Lärmschutzkonzept – beim Eingang der Bar neu eine Lärmschutzschleuse vorsah. In der Folge wurde dieses Gesuch als "Projektänderung Lärmschutzschleuse und Projektergänzung Parkierung" publiziert und öffentlich aufgelegt, wobei sich bei den Auflageakten nebst zwei Plänen auch der Entwurf einer Vereinbarung betreffend Parkplatzbenützungsrecht zwischen der Bürgergemeinde und K._____ sowie ein Betriebskonzept im Hinblick auf die geplante hotelmässige Bewirtschaftung eines Teils der zu erstellenden Wohnungen. Gemäss diesem Konzept sollten im neuen Wohnhaus – mit Ausnahme der als Erstwohnungen auszuscheidenden 3.5-Zimmerwohnung im EG und zwei 2.5-Zimmerwohnungen im 1. OG – bewirtschaftete Zweitwohnungen erstellt werden, wobei die dauernde
- 9 - Bewirtschaftung durch im Grundbuch anzumerkende Nutzungsverträge sicherzustellen sei. Ebenfalls aufgelegt wurde ein Vertragsentwurf zwischen der politischen Gemeinde und K._____ betreffend Einräumung eines Nutzungsrechts an 16 auf eigene Kosten zu erstellenden Parkplätzen auf Parzelle 2756 sowie das Gesuch vom 2. Oktober 2013 um eine Bewilligung zur Führung der R._____-Bar als Gastwirtschaftsbetrieb mit Öffnungszeiten von 15.00 bis 1.00 Uhr. 14. Gegen dieses Projektänderungsgesuch erhoben die Beschwerdeführer am 21. Oktober 2013 Einsprache und beantragten, der Projektänderung resp. -ergänzung sei die Bewilligung zu verweigern. Nebst fehlender Bauberechtigung sowie Verstössen gegen das Prinzip der Bau- und Zweckänderungspublikation und einer damit einhergehenden Gehörsverletzung machten sie geltend, dass die Änderung den Vorgaben der Zweitwohnungsinitiative nicht gerecht werde. Mittels eines unabhängigen Gutachtens müsse gemäss dem Entwurf des Zweitwohnungsgesetzes der Nachweis erbracht werden, dass die Erstellung von bewirtschafteten Zweitwohnungen für die Weiterführung des Betriebs unabdingbar notwendig sei. Überdies würden auch aufgrund der neu eingereichten Vertragsentwürfe sowohl die formellen als auch die materiellen Voraussetzungen für die Pflichtparkplätze fehlen. Abschliessend legten die Beschwerdeführer dar, inwiefern die als Parteigutachten zu qualifizierenden Ausführungen des Ingenieur- und Planungsbüros vom 11. Juni 2013 unvollständig und unrichtig seien. 15. Am 12. November 2013 beantragten die Beschwerdegegner die Abweisung dieser Einsprache, soweit darauf einzutreten sei. Im vorliegenden Verfahren sei lediglich zu entscheiden, ob die Projektänderung bezüglich der Lärmschutzschleuse und die Änderung bezüglich der Nutzung der nicht der Erstwohnungsverpflichtung unterliegenden Wohnungen als bewirtschaftete Zweitwohnungen zulässig seien. Dabei räumten sie ein,
- 10 dass sich in den Unterlagen fehlerhafte Bezeichnungen eingeschlichen hätten und stellten unter Einreichung eines entsprechend angepassten Bewirtschaftungskonzepts klar, dass sich an der Einteilung des Mehrfamilienhauses in acht Einheiten nichts geändert habe. Zudem führten sie aus, dass die Projektänderung betreffend die Lärmschleuse und die neue Nutzung der vier ursprünglich als Zweitwohnungen konzipierten Wohnungen als bewirtschaftete Zweitwohnungen den gesetzlichen Vorschriften entsprächen. 16. In ihrer Replik vom 29. März 2014 hielten die Beschwerdeführer an ihrer Einsprache fest. Nebst der Vertiefung ihrer bisherigen Einwände legten sie dar, inwiefern sich das am 24. Februar 2014 ergangene "Gutachten bewirtschaftete Wohneinheiten" der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit (SGH) auf falsche, vom ursprünglichen Baugesuch abweichende Parameter stütze. Am 5. Mai 2014 hielten auch die Beschwerdegegner duplicando an ihren Anträgen fest. 17. In ihrem Entscheid vom 22. Mai 2014, mitgeteilt am 15. September 2014, grenzte die Beschwerdegegnerin zunächst den Gegenstand des Verfahrens von demjenigen des bereits vor Verwaltungsgericht hängigen Verfahrens R 13 51 ab. Zu klären sei im aktuellen Verfahren lediglich die bauliche Tätigkeit zwischen dem Parkplatz und dem Gehsteig, die Bewilligungsfähigkeit der Wohnungen Nr. 4, 6, 7 und 8 als bewirtschaftete Zweitwohnungen sowie die Lärmschutzschleuse gemäss dem Gesuch vom 26. September 2013 resp. ob die einschlägigen Lärmschutzwerte mit der Erteilung einer Betriebsbewilligung für die R._____-Bar eingehalten seien. Nach ausführlicher Abhandlung der entsprechenden Argumente wies sie die Einsprache ab und erteilte die Baubewilligung für die im Rahmen des Projektänderungsgesuchs ersuchte Terraingestaltung bei der Parkplatzanlage sowie für die Lärmschutzschleuse bei der R._____- Bar. Ebenso erteilte sie die Bewilligung, die Wohnungen 4 (3.5-
- 11 - Zimmerwohnung im ersten OG), 6 (3.5-Zimmerwohnung im zweiten OG), 7 (2.5-Zimmerwohnung im zweiten OG) und 8 (4.5-Zimmerwohnung im DG) als bewirtschaftete Wohnungen im Sinne der Zweitwohnungsverordnung zu nutzen sowie die Betriebsbewilligung für die R._____-Bar. Überdies hielt die Beschwerdegegnerin abschliessend fest, dass die R._____- Bar einen eigenständigen Betrieb darstelle und damit gemäss der einschlägigen Gesetzgebung nicht als Fumoir des Hotels genutzt werden könne. Mit den Bewilligungen wurden folgende Nebenbestimmungen verbunden: • Bewirtschaftete Wohnungen - keine individualisierte Ausstattung; - nur kurzfristige, d.h. dreiwöchige Vermietungsdauer an gleiche Person zu marktüblichen Preisen; - Vermarktung wie Hotelzimmer; - Wohnungsgäste müssen Zugang zu Hoteldienstleistungen wie Zimmergäste haben; - Betriebskonzept vom 1.09.2013 gilt als integrierter Bestandteil der Bewilligung; - die Nutzungsbeschränkung wird im Grundbuch eingetragen. • Betriebsbewilligung R._____-Bar - die Gastwirtschaftsbewilligung wird gemäss Gesuch auf S._____, Chur, ausgestellt; - die Öffnungszeiten sind 15.00 Uhr bis 01.00 Uhr; - die Lärmschutzschleuse ist mit schalldämmenden Materialien auszukleiden; - die Lärmschutzschleuse ist mit einem Mechanismus auszustatten, damit nicht beide Türen gleichzeitig offen sein können; - die Lautsprecher dürfen nicht gegen die Ein-/Ausgangstüre ausgerichtet werden; - die Gäste sind mittels Informationstafel beim Ausgang darauf aufmerksam zu machen, dass die Nachtruhe in der Umgebung nicht gestört werden darf; - Taxiunternehmen sind darauf hinzuweisen, Gäste nur beim Bareingang einund aussteigen zu lassen, nicht vor den Wohnhäusern; - während den Betriebszeiten werden auf Kosten der Barbetreiber weitere Lärmmessungen vorgenommen, die zu baulichen oder betrieblichen Massnahmen führen können; - in der R._____-Bar darf nicht geraucht werden.
- 12 - 18. Hiergegen erhoben die Beschwerdeführer am 15. Oktober 2014 Beschwerde ans Verwaltungsgericht (Verfahren R 14 99) und beantragten die Aufhebung des Einspracheentscheids sowie der Baubewilligung vom 12. September 2014 (recte: 22. Mai 2014), soweit sich die Gemeinde nicht einzig auf die Lärmschutzschleuse bei der R._____-Bar beziehe. In prozessualer Hinsicht beantragten sie die Erteilung der aufschiebenden Wirkung sowie die Vereinigung der Beschwerde mit dem in gleicher Sache bereits hängigen Verfahren R 13 51. Dabei rügten sie insofern eine Verletzung ihres rechtlichen Gehörs, als nicht sämtliche Grundlagen des Baugesuchs vollständig und in finaler Form vorgelegen hätten. Zudem würden diverse Einsprachepunkte vom aktuellen Verfahren ausgenommen, weil diese bereits bewilligt worden seien resp. Gegenstand des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens R 13 51 bildeten, wobei übersehen werde, dass sich die ursprüngliche Beschwerde auf andere Gesuchpläne und -dokumente beziehe. Neu sei von einem Baurecht und von der Erweiterung der Benutzungsdauer für die Parkplätze die Rede. Eine weitere Gehörsverletzung liege im Verstoss gegen das Prinzip der Bau- und Zweckänderungspublikation, da die nun geplante qualifizierte Bewirtschaftung der Wohnungen im Projektänderungsgesuch nicht erwähnt worden sei, sondern sich einzig dem Betriebskonzept entnehmen lasse. In materieller Hinsicht brachten sie erneut vor, dass die gesetzlich vorgeschriebenen Pflichtparkplätze fehlen würden und dass das vorgesehene "Parkplatzsharing" jeglicher gesetzlicher Grundlage entbehre. Hinsichtlich der Nutzung von vier Wohnungen als bewirtschaftete Zweitwohnungen würden diverse erforderlichen Nachweise und Absicherungen fehlen, und auf das unzureichende SGH-Gutachten können nicht abgestellt werden. Überdies habe es die Beschwerdegegnerin unterlassen, das Grundbuchamt in der Bewilligung anzuweisen, auf dem Grundbuchblatt des betroffenen Grundstücks die Anmerkung "qualifiziert touristisch bewirtschaftete Wohnungen" anzubringen. In Bezug auf die Lärmsituation führten die Be-
- 13 schwerdeführer aus, dass die Beschwerdegegnerin die Bar – entgegen dem Gesuch der Beschwerdegegner – als Nichtraucherbar bewilligt habe. Damit würde die fachmännische Lärmbeurteilung, welche von einer Raucherbar ausgegangen war und damit die im Freien rauchenden Bargäste nicht berücksichtigt hatte, wertlos. Abschliessend verlangten die Beschwerdeführer eine Neuverteilung der vorinstanzlichen Verfahrenskosten. 19. Am 16. Oktober 2014 verfügte der Instruktionsrichter die beantragte Zusammenlegung des zweiten Beschwerdeverfahrens (R 14 99) mit dem bereits hängigen Verfahren R 13 51. Mit prozessleitender Verfügung vom 30. Oktober 2014 gewährte er sodann auch der zweiten Beschwerde die aufschiebende Wirkung. 20. Am 28. November 2014 reichten die Beschwerdegegner ihre Duplik im Verfahren R 13 51 sowie im gleichen Schriftsatz ihre Vernehmlassung im Verfahren R 14 99 ein und beantragten die kostenfällige Abweisung beider Beschwerden, soweit darauf einzutreten sei. Dabei führten sie aus, dass die formellen Unzulänglichkeiten untergeordneter Natur seien und keine Gehörsverletzung darstellten. Angesichts der zahlreichen Auflagen hätten die Ausführungsbestimmungen zur Zweitwohnungsinitiative als eingehalten zu gelten. Eine Abweisung des Baugesuchs allein aufgrund der Tatsache, dass in der Bar nicht geraucht werden dürfe, wäre insofern nicht gerechtfertigt gewesen, als es sich hierbei nicht um eine baurechtliche Frage handle. Hinsichtlich der Lärmsituation führten sie aus, dass am 31. Oktober 2014 – wiederum durch das Ingenieurbüro – eine ergänzende Lärmprognose erstattet worden sei. Diese komme zum Schluss, dass die Lärmwerte auch unter Berücksichtigung der draussen rauchenden Gäste problemlos eingehalten werden könnten. Für die Lärmbeurteilung menschlicher Stimmen gebe es in der LSV keine Grenzwerte, weshalb auch keine systematischen Lärmmessungen möglich seien. Sollte es wi-
- 14 der Erwarten zu zusätzlichen Belästigungen wegen draussen rauchender Gäste kommen, könne allenfalls mit betrieblichen Massnahmen reagiert werden. Da die Anträge der Beschwerdeführer im Vorverfahren schlussendlich abgewiesen worden seien, hätten diese zu Recht die Kosten zu tragen, und eine ausseramtliche Entschädigung sei ohnehin nicht zuzusprechen. 21. Ebenfalls am 28. November 2014 reichte die Beschwerdegegnerin in der gleichen Eingabe sowohl ihre Duplik (im Verfahren R 13 51) als auch ihre Vernehmlassung (im Verfahren R 14 99) ein und beantragte die kostenfällige Abweisung der Beschwerden. Prozessualiter beantragte sie zudem die Beiladung der Bürgergemeinde, der M._____ AG sowie des Bundesamts für Raumentwicklung zur Teilnahme am Verfahren. Während hängigem Verfahren R 13 51 hätten die Beschwerdegegner – wie in der Baubewilligung vom 22. November 2013 (recte: 2012) verlangt – diverse Unterlagen nachgereicht. Ausserdem sei hinsichtlich der Lärmschutzschleuse und den qualifiziert zu bewirtschaftenden Wohnungen eine Projektänderung erfolgt und es sei um eine Betriebsbewilligung für die R._____-Bar nachgesucht worden. Stets habe ein doppelter Schriftenwechsel stattgefunden, wobei den Beschwerdeführern insbesondere die Gesuchänderung hinsichtlich der bewirtschafteten Wohnungen und die entsprechenden Unterlagen – unabhängig davon, ob dies in der Publikation zum Ausdruck gekommen sei oder nicht – bekannt gewesen seien. Jedenfalls hätten sie sachgerecht Beschwerde erheben können, weshalb keine Gehörsverletzung vorliege. Zur Lärmsituation hielt die Beschwerdegegnerin ohne Bezugnahme auf die ergänzte Lärmprognose vom 31. Oktober 2014 fest, dass die Lärmschutzbestimmungen trotz draussen rauchender Gäste nicht beeinträchtigt würden. Im Rahmen des Betriebs könnten jederzeit Lärmmessungen stattfinden und allenfalls zusätzliche Auflagen verfügt werden, weshalb ein derzeitiges Bau- und Betriebsverbot unverhältnismässig wäre. Hinsichtlich der Pflichtparkplätze – deren Anzahl un-
- 15 verändert geblieben sei und nach wie vor stimme – hielt die Beschwerdegegnerin fest, dass es im öffentlichen Interesse liege und überdies verhältnismässig sei, die Parkplätze ausserhalb der Betriebszeiten der Bar der Öffentlichkeit zur Verfügung zu stellen. Überdies seien die Bewilligungsvoraussetzungen für bewirtschaftete Wohnungen erfüllt. Dass bewirtschaftete Zweitwohnungen die Wirtschaftlichkeit eines Betriebes erhalten oder steigern müssten, werde nirgends statuiert. Das zuständige Bundesamt, welchem der vorliegend angefochtene Entscheid eröffnet worden sei, habe dem nicht opponiert. Da die Beschwerdeführer auch nach Abänderung und Ergänzung der Baugesuche vollumfänglich an ihren Einsprachen und Beschwerden festgehalten hätten, seien ihnen auch zu Recht die Kosten auferlegt worden. 22. Mit prozessleitenden Verfügungen vom 22. Januar 2015 wurden das Bundesamt für Raumentwicklung, die Bürgergemeinde sowie die M._____ AG zur Stellungnahme aufgefordert resp. zur Teilnahme am Verfahren beigeladen. 23. Mit Schreiben vom 3. Februar 2015 erteilte die beigeladene M._____ AG den Beschwerdegegnern die Bauberechtigung für die Erstellung eines Mehrfamilienhauses und der R._____-Bar auf den (Teil-) Parzellen 2591, 2591 A und 1756. Nach Rechtskraft der Baubewilligung würden die momentan in der Vorbereitung begriffenen Eigentumsübertragungen vollzogen werden. 24. Am 12. Februar 2015 bestätigte die beigeladene Bürgergemeinde dem Verwaltungsgericht, dass sie die Parzelle 2756 der politischen Gemeinde für Verwaltungsaufgaben unentgeltlich zur Verfügung zu stellen habe. Die Parzelle stehe so lange für die Parkierung zur Verfügung, wie die politische Gemeinde dies vorsehe. Die Bürgergemeinde werde die entspre-
- 16 chenden vertraglichen Vereinbarungen abschliessen, was auch für das thematisierte Näher- und Grenzbaurecht gelte. 25. Am 4. März 2015 liess sich das Bundesamt für Raumentwicklung dahingehend vernehmen, dass die bundesrechtlichen Bestimmungen über Zweitwohnungen im vorliegend zu beurteilenden Fall eingehalten seien. Das überzeugende Gutachten der SGH zeige auf, wie die Wohnungen hinsichtlich Marketing, Vertrieb, Hauswartung und Reinigung Bestandteil des direkt benachbarten hotelmässigen Betriebs bildeten und dass die vielfältigen hotelmässigen Leistungen von der Mehrheit der Gäste effektiv in Anspruch genommen werden könnten. 26. Daraufhin liessen die Beschwerdeführer am 26. März 2015 verlauten, dass es an einer Sicherstellung der qualifizierten Bewirtschaftung fehle. In Bezug auf die Parkplätze führten sie aus, dass die Bürgergemeinde bestätigt habe, dass sie Parzelle 2756 der politischen Gemeinde für Verwaltungsaufgaben unentgeltlich zur Verfügung zu stellen habe. Vorliegend gehe es jedoch um eine Vermietung von Parkplätzen in der ZöBA durch die beiden Gemeinden an einen privaten Bauherrn für eine private Benützung, mithin nicht um die Erfüllung einer Verwaltungsaufgabe. Dabei sei die öffentliche Ausschreibung der Parkplätze unterblieben, und eine gesetzliche Grundlage für das vorgesehene "Parkplatzsharing" fehle. Überdies müsse die Bürgergemeindeversammlung darüber abstimmen, ob einem Privaten oder der politischen Gemeinde Boden im fraglichen Ausmass zur Verfügung zu stellen sei. 27. In seiner Stellungnahme vom 23. April 2015 beantragte das Bundesamt für Raumentwicklung für den Fall, dass die Anforderungen an strukturierte Beherbergungsformen vorliegend tatsächlich nicht sichergestellt wären, dass das Gericht von der Bauherrschaft im Sinne einer zusätzlichen Auflage bis zum Nutzungsbeginn den Nachweis von entsprechenden Verträ-
- 17 gen mit der für den kommerziellen Vertrieb und die Vermarktung zuständigen Organisation verlange. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und in den angefochtenen Entscheiden sowie auf die weiteren bei den Akten liegenden Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Anfechtungsobjekte bilden vorliegendenfalls die Einsprache- und Baubewilligungsentscheide der Beschwerdegegnerin vom 22. November 2012 sowie vom 22. Mai 2014, mit welchen den Beschwerdegegnern die Bewilligung für den Abbruch der bestehenden R._____-Bar sowie den Neubau eines Mehrfamilienhauses mitsamt R._____-Bar und Parkplätzen erteilt und die dagegen erhobenen Beschwerden abgewiesen wurden. Da sich beide Einsprache- und Baubewilligungsentscheide auf das gleiche Bauvorhaben beziehen, war es ohne weiteres gerechtfertigt, die beiden Verfahren R 13 51 und R 14 99 gestützt auf Art. 6 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) am 16. Oktober 2014 antragsgemäss zu vereinigen. Bevor im Folgenden die Rechtmässigkeit der angefochtenen Entscheide der Beschwerdegegnerin beurteilt wird, ist zunächst auf die Legitimation der Beschwerdeführer einzugehen. b) Wie einleitend ausgeführt, sind sämtliche Beschwerdeführer entweder (Stockwerk-)Eigentümer, Nutzniesser oder Mieter von Liegenschaften, welche in der unmittelbaren Nachbarschaft der fraglichen Parzelle 2591 liegen. Sie haben allesamt schon als Einsprecher am vorinstanzlichen Verfahren teilgenommen und werden durch das zu beurteilende Bauprojekt zufolge ihrer räumlichen Nähe zu demselben stärker als die Allge-
- 18 meinheit betroffen. Damit ist nebst der formellen Beschwer auch eine spezifische Beziehungsnähe zur Streitsache gegeben, weshalb die Beschwerdeführer im Lichte der entsprechenden Bestimmungen und der dazu entwickelten Rechtsprechung zur Beschwerdeerhebung legitimiert sind (vgl. Art. 33 Abs. 3 des Bundesgesetzes über die Raumplanung [RPG; SR 700], Art. 50 VRG sowie das Urteil des Verwaltungsgerichts [VGU] R 14 52 vom 13. Januar 2015 E.2 mit weiteren Hinweisen). Insbesondere kann die Beschwerdelegitimation auch Stockwerkeigentümern und obligatorisch Berechtigten wie Mietern zukommen (vgl. AEMISEG- GER/HAAG, in: AEMISEGGER/MOOR/RUCH/TSCHANNEN [Hrsg.], Kommentar zum Bundesgesetz über die Raumplanung, Zürich 2010, Art. 33 N 60). c) Die Beschwerdeführer beantragen die Aufhebung der angefochtenen Entscheide sowie die Verweigerung der Bewilligung für das Bauvorhaben auf den Parzellen 1756, 2591 und 2756. Dabei gilt es indes zu beachten, dass die Beschwerdeführer D._____, E._____ und F._____ , die G._____ AG sowie H._____ in ihrer Einsprache vom 13. August 2012 an den Gemeindevorstand lediglich beantragt hatten, die Baubewilligung solle nicht erteilt werden, bevor die Bürgerversammlung der Bürgergemeinde nicht über die Erteilung eines Pachtrechts sowie die nötige Erteilung eines Näherbaurechts entschieden habe (vgl. Einsprache vom 13. August 2012 in Beilage der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 18). Da die im vorinstanzlichen Verfahren gestellten Rechtsbegehren gemäss Art. 51 Abs. 2 VRG vor Verwaltungsgericht nicht ausgedehnt werden können, ist auf die Anträge jener Beschwerdeführer nur im Rahmen der Anträge in ihrer Einsprache einzutreten. Auf die Beschwerde von A._____, B._____ und C._____ und I._____ ist dagegen vollumfänglich einzutreten. 2. a) In formeller Hinsicht rügen die Beschwerdeführer insofern eine Verletzung ihres rechtlichen Gehörs, als bei der öffentlichen Auflage des Baugesuchs vom 19. Juli 2012 diverse Unterlagen gefehlt hätten und das unvollständi-
- 19 ge Gesuch deshalb hätte zurückgewiesen werden müssen. Ohne komplette und exakte Dokumentation des Bauvorhabens seien sie nicht in der Lage gewesen, das Baugesuch umfassend zu beurteilen. Überdies seien in Ziff. 2.1 des angefochtenen Entscheids vom 22. Mai 2014 gewisse Einsprachepunkte vom Verfahrensgegenstand ausgenommen worden, da diese Gegenstand des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens R 13 51 bilden würden. Dabei beziehe sich die ursprüngliche Beschwerde auf andere Gesuchpläne und -dokumente, denn neu sei plötzlich von einem Baurecht und von der Erweiterung der Benutzungsdauer für die Parkplätze die Rede. Zudem sei die Änderung des Wohnhauses in qualifiziert bewirtschaftete Zweitwohnungen im Projektänderungsgesuch nicht erwähnt worden; dies habe sich lediglich dem Betriebskonzept entnehmen lassen. b) Das rechtliche Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der Schweizerischen Bundesverfassung (BV; SR 101) dient einerseits der Sachaufklärung und stellt andererseits ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheids dar, welcher in die Rechtsstellung des Einzelnen eingreift. Dazu gehört insbesondere das Recht des Betroffenen, sich vor Erlass eines solchen Entscheids zur Sache zu äussern, erhebliche Beweise beizubringen, Einsicht in die Akten zu nehmen, mit erheblichen Beweisanträgen gehört zu werden und an der Erhebung wesentlicher Beweise entweder mitzuwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis zu äussern, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen. Der Anspruch auf rechtliches Gehör umfasst als Mitwirkungsrecht somit alle Befugnisse, die einer Partei einzuräumen sind, damit sie in einem Verfahren ihren Standpunkt wirksam zur Geltung bringen kann (vgl. BGE 135 II 286 E.5.1 m.w.H.). c) In Art. 103 Abs. 2 des kommunalen Baugesetzes vom 27. November 2011 (BG) wird statuiert, welche Unterlagen und Pläne einem Baugesuch beizulegen sind. Des Weiteren sieht Abs. 4 jener Bestimmung vor, dass
- 20 die Baugesuchunterlagen von der Grundeigentümerin bzw. dem Grundeigentümer, der Bauherrschaft und den Projektverfassenden zu unterzeichnen sind, wobei ein Nachweis der Verfügungsberechtigung die Unterschrift der Grundeigentümerin resp. des Grundeigentümers ersetzen könne. Gemäss Art. 44 Abs. 2 der Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden (KRVO; BR 801.110) setzt die kommunale Baubehörde den Gesuchstellenden bei unvollständigen Gesuchen sowie Gesuchen mit offenkundigen materiellen Mängeln innert 20 Tagen seit Eingang eine angemessene Frist zur Vervollständigung oder Verbesserung des Baugesuchs. Art. 90 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) sieht sodann vor, dass mit einer Baubewilligung die gebotenen Nebenbestimmungen wie Auflagen, Bedingungen oder Befristungen verknüpft werden können, wenn inhaltliche oder formale Mängel des Bauvorhabens ohne besondere Schwierigkeiten behoben werden können oder wenn sich deren Anordnung zur Schaffung oder Erhaltung des rechtmässigen Zustandes aufdrängen. Entgegen der zu absoluten Darstellung der Beschwerdeführer ist es also nicht zutreffend, dass sämtliche Grundlagen des Baugesuchs vollständig und in finaler Form vorliegen müssen (vgl. Beschwerde vom 15. Oktober 2014 S. 7). Vielmehr ist es üblich, dass bei der Erteilung einer Baubewilligung das Vorlegen von Vereinbarungen und Nachweisen, welche für die Realisierung eines Bauvorhabens vorliegen müssen, als Auflage im Sinne von Art. 90 KRG verfügt wird. Dabei müssen die nachzureichenden Unterlagen vor Baubeginn vorgelegt werden und allfälligen Einsprechern oder Beschwerdeführern muss die Möglichkeit eingeräumt werden, sich dazu äussern zu können. Die Beschwerdegegnerin anerkennt, dass dem Baugesuch vom 19. Juli 2012 nicht alle in Art. 103 Abs. 2 BG aufgelisteten Unterlagen beigelegen haben. Sie habe jedoch bewusst ein Verfahren gewählt, bei welchem die Baubewilligung nach Klärung der Kernpunkte erteilt, der Baubeginn indes vom Nachreichen von Plänen und derglei-
- 21 chen in untergeordneten Punkten abhängig gemacht werde. Dabei seien die Parteirechte der Beschwerdeführer auch im Zusammenhang mit den nachgereichten Unterlagen gewahrt worden, weshalb ihnen aus diesem Vorgehen kein Nachteil erwachsen sei. d) Demnach ist im Folgenden anhand der jeweiligen Rügen zu prüfen, ob die fehlenden Unterlagen resp. die Mängel des Baugesuchs mittels Nachreichung von Unterlagen tatsächlich ohne besondere Schwierigkeiten im Sinne von Art. 90 KRG haben behoben werden können oder ob das von den Beschwerdeführern als unzumutbare Salamitaktik bezeichnete Vorgehen der Beschwerdegegnerin unzulässig war. Diesfalls hätte das Baugesuch Art. 44 Abs. 2 KRVO zur Vervollständigung oder Verbesserung zurückgewiesen werden müssen. aa) Zunächst machen die Beschwerdeführer geltend, dass das Einverständnis der M._____ AG sowie der Bürgergemeinde, auf deren Grundstücke sich das Bauprojekt ebenfalls beziehe, nicht schriftlich vorgelegen habe. Diese hätten weder ein Baugesuch eingereicht noch ein solches unterzeichnet, und überdies liege kein rechtsgültiger Beschluss der Bürgergemeinde vor. Diesbezüglich hat die Beschwerdegegnerin in der Baubewilligung vom 22. November 2012 im Sinne einer Auflage verfügt, dass vor Baubeginn ein Näher-, Grenz- und Überbaurecht zulasten der Parzelle 2591 (der M._____ AG) resp. ein Näher- und Grenzbaurecht zulasten der Parzelle 2756 (der Bürgergemeinde) und zugunsten der Parzelle 1756 zu vereinbaren und im Grundbuch als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung einzutragen sei (vgl. Baubewilligung vom 22. November 2012 Ziff. 10 lit. d und e). Zudem müsse vor Baubeginn die beabsichtigte Grenzänderung (resp. die Vergrösserung der Bauparzelle um 170 m2) vollzogen sein (vgl. Baubewilligung vom 22. November 2012 Ziff. 10 lit. j).
- 22 - Es trifft zwar zu, dass die M._____ AG als Eigentümerin der Parzelle 1756, auf welcher das geplante Projekt grösstenteils zu liegen kommen soll, das Baugesuch entgegen der Bestimmung von Art. 103 Abs. 4 BG nicht mitunterzeichnet hat. Wenn die Erlaubnis zum Baubeginn jedoch vom Vorliegen der entsprechenden Zustimmungen abhängig gemacht wird, ist es nicht erforderlich, dass das Einverständnis der betroffenen Grundeigentümer schon vor der Erteilung der Baubewilligung nachgewiesen wird. Art. 103 Abs. 4 BG zielt nämlich – wie auch Art. 89 Abs. 3 KRG, welcher der erwähnten Bestimmung zugrunde liegt – lediglich darauf ab, die Baubehörden im Interesse der Effizienz davor zu bewahren, Bauvorhaben zu prüfen, welche mangels (zivilrechtlicher) Berechtigung unter Umständen gar nicht zur Ausführung gelangen können (vgl. Arbeitshilfe zum KRG des Departements für Volkswirtschaft und Soziales Graubünden, Stand 1. Dezember 2010, S. 92 a.E.). Solche Vereinbarungen werden in der Regel erst nach Eintritt der Rechtskraft der Baubewilligung geschlossen, denn wie die Beschwerdegegner zu Recht ausführen, kann von ihnen nicht verlangt werden, dass sie grundbuchliche Vorkehrungen vornehmen und Beschlüsse der Gemeinden einholen, bevor feststeht, ob das Projekt materiell bewilligt werden kann. Angesichts der Aktenlage durfte die Beschwerdegegnerin zudem schon zum damaligen Zeitpunkt davon ausgehen, dass die M._____ AG als Eigentümerin von Parzelle 1756 über das geplante Projekt informiert war und wie angekündigt ein Teilstück der Parzelle im Ausmass von 170 m2 an die Beschwerdegegner abtreten wird, zumal die M._____ AG dem Vater des Beschwerdegegners gehört. Es ist folglich nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin im Sinne einer Auflage den vor Baubeginn zu erbringenden Nachweis der zivilrechtlichen Berechtigungen (mithin der Näher-, Grenz- und Überbaurechte sowie der Vergrösserung der Bauparzelle um 170 m2) verfügt hat.
- 23 - Gleich verhält es sich im Prinzip mit der Zustimmung der Bürgergemeinde resp. des Bürgerrates, der in die Baugesuchakten Einblick erhalten hatte und mit dem Bauvorhaben unbestrittenermassen einverstanden war (vgl. angefochtener Entscheid vom 22. November 2012 Ziff. 2.2). Im Laufe des Verfahrens haben die Beschwerdegegner Entwürfe von entsprechenden Vereinbarungen eingereicht (vgl. Bg-act. 34-36), und durch die Eingaben der beigeladenen M._____ AG sowie der Bürgergemeinde vom 3. resp. 12. Februar 2015 liegen die nötigen Zustimmungen und Zusicherungen nun gar explizit vor. bb) Des Weiteren bemängeln die Beschwerdeführer, dass bei den Baugesuchakten während des Auflageverfahrens diverse Unterlagen gefehlt hätten, so etwa eine detaillierte Berechnung der Ausnützungsziffer der nach der Abtrennung von Parzelle 2591-A verbleibenden Parzelle 2591, ein Situationsplan mit Angaben der westlichen und der östlichen Grenzabstände, Längs- und Querschnittpläne im Verhältnis 1:100, Umgebungspläne inkl. Quer- und Längsschnittpläne, ein Grundbuchauszug der Parzelle 2756, das EWO-Formular, eine Entsorgungserklärung auf dem Formular des Amtes für Natur und Umwelt, ein Energienachweis, Unterlagen zum baulichen Zivilschutz und der Feuerpolizei sowie Ausführungspläne betreffend Umgebungsarbeiten und Terrainveränderungen. Diesbezüglich hat die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Entscheid vom 22. November 2012 ausgeführt, dass alle für die Beurteilung des Baugesuchs notwendigen wesentlichen Unterlagen rechtzeitig vorgelegen hätten und auf Anfrage hätten eingesehen werden können. Die Grenzabstände nach Osten und Westen seien im vom Geometer unterzeichneten Situationsplan zwar nicht vollständig eingetragen, doch seien diese aus den Grundrissplänen 1:100 ersichtlich. Eine detaillierte Berechnung der Ausnützungsziffer von Parzelle 2591 sei am 11. Oktober 2012 nachgereicht worden (vgl. Bg-act. 17). Längs- und Querschnittspläne 1:100 seien
- 24 nicht eingereicht worden; auf dem Plan "Grundrisse, 1:100" sei der Querschnitt jedoch massstabgetreu aufgezeichnet (vgl. Bg-act. 4). Die Entsorgungserklärung auf dem Formular des Amtes für Natur- und Umwelt sowie ein Grundbuchauszug für die Parzelle 2756 seien nicht eingereicht worden. Dafür wurde unter Ziff. 7 lit. b der Baubewilligung vom 22. November 2012 aber verfügt, dass die Entsorgungserklärung für Bauabfälle noch vor Baubeginn auszufüllen und nachzureichen sei. Das EWO- Formular wie auch der Energienachweis sowie die Unterlagen betreffend Zivilschutz und für die feuerpolizeiliche Bewilligung seien eingereicht worden (vgl. Beilage der Beschwerdegegner 5 und 6). Was jedoch gefehlt habe, seien Angaben zur Terraingestaltung des neuen Parkplatzes auf Parzelle 2756. Insbesondere sei noch nicht klar gewesen, ob zwischen dem Parkplatz und dem Trottoir entlang der Voa T._____ eine Mauer notwendig sei, weshalb dieser Punkt von den Einsprechern zu Recht gerügt worden sei. Aus diesem Grund habe sie in der Baubewilligung die Auflage verfügt, dass vor Baubeginn ein ergänzender Plan betreffend Terrainverhältnisse einzureichen sei (vgl. Baubewilligung vom 22. November 2012 Ziff. 10 lit. l). Die entsprechenden Pläne betreffend die Gestaltung des Bereiches zwischen dem Parkplatz und dem Trottoir entlang der Voa T._____ wurden am 4. April 2013 nachgereicht und den Beschwerdeführern zur Stellungnahme zugestellt, weshalb die Auflage gemäss Ziff. 10 lit. l als erfüllt zu betrachten ist (vgl. Eingabe der Beschwerdegegner vom 4. April 2013 in Bg-act. 27). cc) Es trifft zwar zu, dass die Baugesuchunterlagen in Abweichung von den baugesetzlichen Bestimmungen zum Zeitpunkt der Auflage nicht vollständig waren. Aus diesen formellen Unzulänglichkeiten des ursprünglichen Gesuchs sind den Beschwerdeführern gesamthaft betrachtet aber keine Nachteile entstanden. So sind diverse Unterlagen während des Verfahrens nachgereicht worden, wobei sich die Beschwerdeführer jeweils dazu haben äussern können resp. sich – in Bezug auf die gemäss den Aufla-
- 25 gen noch nachzureichenden Unterlagen wie Beschlüsse und Vereinbarungen – noch werden äussern können. Wie die verschiedenen Eingaben der Beschwerdeführer zeigen, waren diese durchaus in der Lage, das geplante Projekt hinsichtlich dessen Rechtmässigkeit umfassend zu überprüfen. Damit ist das Vorgehen der Gemeinde, die Beibringung gewisser Nachweise und Unterlagen im Sinne von Art. 90 KRG als Auflage zu verfügen, im Hinblick auf das rechtliche Gehör der Beschwerdeführer nicht zu beanstanden. Dass sich die Beschwerdeführer dadurch unter Umständen mehrmals mit demselben Bauprojekt zu befassen haben, ist dabei nicht zu vermeiden und durchaus zumutbar. Die Beschwerdegegnerin ist jedoch auf ihre Zusicherung zu behaften, dass sie sämtliche Unterlagen, welche ihr seitens der Bauherrschaft gestützt auf Nebenbestimmungen noch nachgereicht werden, den Beschwerdeführern zur Stellungnahme unterbreitet und bei Einwänden gegebenenfalls einen anfechtbaren Entscheid eröffnet (vgl. Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin vom 4. März 2013 S. 5). Zur Rechtmässigkeit der nachzureichenden Unterlagen werden sich die Beschwerdeführer folglich zu gegebener Zeit äussern können, weshalb sich das Verwaltungsgericht vorliegendenfalls nicht vorsorglich mit der Rechtmässigkeit der noch nicht oder lediglich in Form von Entwürfen vorliegenden Dokumenten zu befassen hat. dd) Nicht unter die Behandlung gemäss Art. 90 KRG fallen selbstredend Unterlagen, welche für die Beurteilung eines Baugesuchs unabdingbar sind. Dazu gehören beispielsweise Pläne betreffend die Grenzabstände, wobei diesbezüglich mit der Beschwerdegegnerin festzuhalten ist, dass sich die Grenzabstände aus dem Plan "Grundrisse 1. Untergeschoss und 2. Untergeschoss, Mst. 1:100" (vgl. Bg-act. 4) ergeben. Im Grundsatz ebenfalls nicht zu beanstanden ist die verfügte Nachreichung der im Zusammenhang mit der touristischen Bewirtschaftung der Zweitwohnungen erforderlichen Unterlagen (vgl. dazu nachfolgend Erwägung 4g).
- 26 e) Sodann monieren die Beschwerdeführer deshalb eine Gehörsverletzung, weil die Beschwerdegegnerin beim zweiten Beschwerdeverfahren R 14 99 gewisse Punkte vom Verfahrensgegenstand ausgenommen habe mit der Begründung, dass diese bereits Gegenstand des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens R 13 51 bildeten. In der Tat hat die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Entscheid vom 22. Mai 2014 in Ziff. 2.1 festgehalten, dass namentlich über die Fragen der zivilrechtlichen Befugnis der Bauherrschaft, auf den nicht in ihrem Eigentum stehenden Parzellen der M._____ AG und der Bürgergemeinde zu bauen, der Zulässigkeit der Erstellung von teilweise privat genutzten Parkplätzen in der ZöBA sowie der Anzahl der Pflichtparkplätze bereits am 22. November 2012 entschieden worden sei. Entgegen den beschwerdeführerischen Vorbringen ist jedoch nicht erst im Projektänderungsgesuch von einer Erstellung der Parkplätze "im Baurecht" die Rede (vgl. Beschwerde vom 15. Oktober 2014 S. 7). Bereits aus den im November 2012 mit dem ursprünglichen Gesuch eingereichten Grundrissplänen geht nämlich hervor, dass die Erstellung der Parkplätze auf Parzelle 2756 "im Baurecht" geplant ist (vgl. Bg-act. 4), weshalb in der diesbezüglichen Einschränkung des Streitgegenstandes keine Verletzung des rechtlichen Gehörs auszumachen ist. Den Beschwerdeführern ist aber insofern Recht zu geben, als die Erweiterung der Benutzungsdauer für die Parkplätze (ab 15.00 statt erst ab 19.00 Uhr, vgl. Bgact. 30) durch die Einschränkung des Streitgegenstandes von einer Überprüfung im zweiten Beschwerdeverfahren theoretisch ausgeschlossen worden ist. Diese übermässige Einschränkung des Verfahrensgegenstandes wäre grundsätzlich geeignet gewesen, das rechtliche Gehör der Beschwerdeführer zu verletzen. Konkret ist den Beschwerdeführern durch dieses Vorgehen der Beschwerdegegnerin bei diesem Ausgang des Verfahrens jedoch kein Nachteil entstanden, da die veränderten Öffnungszeiten insofern nicht entscheidungsrelevant sind, als die angedachte Park-
- 27 platzlösung bereits aus anderen Gründen nicht hätte bewilligt werden dürfen (vgl. nachfolgend Erwägung 6d). f) Schliesslich sehen die Beschwerdeführer ihr rechtliches Gehör auch dadurch verletzt, dass die beabsichtigte Änderung der Nutzung der Wohnungen als qualifiziert bewirtschaftete Zweitwohnungen im Projektänderungsgesuch vom 26. September 2013 nicht erwähnt worden sei. Dabei ist ihnen grundsätzlich zwar zuzustimmen, doch wie sie selber ausführen, hat sich die besagte Änderung dem zusammen mit dem Projektänderungsgesuch aufgelegten Betriebskonzept (vgl. Bg-act. 35) ohne weiteres entnehmen lassen. Zudem haben sich die Beschwerdeführer in ihren Eingaben, d.h. in ihrer Einsprache vom 21. Oktober 2013 und in ihrer Beschwerde vom 15. Oktober 2014 sowie in den entsprechenden Stellungnahmen ausführlich zur Vereinbarkeit des Projektänderungsgesuchs mit der Zweitwohnungsinitiative äussern können, weshalb auch hier keine Verletzung ihres rechtlichen Gehörs auszumachen ist. 3. a) In materieller Hinsicht ziehen die Beschwerdeführer zunächst die Zonenkonformität der geplanten Baute in Zweifel. Die Parzelle 1756 liege in der Dorfkernzone und in der Dorfzone, wobei gemäss Art. 61 BG in beiden Zonen nur mässig störende Betriebe zulässig seien. Als mässig störend würden gemäss Art. 50 Abs. 2 lit. b BG Bauvorhaben gelten, deren Auswirkungen im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe blieben und sich auf die üblichen Arbeitszeiten während des Tages beschränkten. Zudem hätten sie den Anforderungen der Lärmempfindlichkeitsstufe III zu genügen. Diese Voraussetzungen erfülle ein Barbetrieb mit Öffnungszeiten über Mitternacht hinaus nicht, weshalb ein solcher nicht zonenkonform sei. Überdies sei aufgrund des verwaltungsgerichtlichen Urteils R 05 14 erstellt, dass von der heutigen R._____-Bar unzumutbare und zonenwidrige Lärmimmissionen ausgingen. Mangels Zonen-
- 28 konformität sei der geplanten Bar demnach die Baubewilligung zu verweigern. b) Hierzu ist mit der Beschwerdegegnerin festzuhalten, dass in der Dorf- und Dorferweiterungszone gemäss Art. 63 Abs. 2 BG nebst Wohnhäusern auch Bauten für Geschäfte, das Gastgewerbe und mässig störendes Kleingewerbe zulässig sind. Der von den Beschwerdeführern ins Feld geführte Art. 50 Abs. 2 lit. b BG, welcher unter dem Blickwinkel der Emissionen als mässig störende Bauvorhaben jene bezeichnet, die im Rahmen herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben und sich auf die üblichen Arbeitszeiten während des Tages beschränken, bezieht sich offensichtlich nicht auf Gastwirtschaftsbetriebe wie Hotels, Restaurants oder Bars. Diese bilden in Anbetracht von Art. 63 BG eine eigene Gattung und werden von Art. 50 BG hinsichtlich der Emissionen lediglich insofern erfasst, als sie die Lärmempfindlichkeitsstufe der entsprechenden Zone einzuhalten haben. Andernfalls wären Bar- oder Restaurationsbetriebe in der Dorf- und der Dorferweiterungszone – nur schon aufgrund der Öffnungszeiten – gar nicht möglich. Wie die Beschwerdegegnerin zu Recht ausführt, sprechen sowohl der Wortlaut als auch der Sinn und Zweck der entsprechenden Bestimmungen sowie die Systematik des kommunalen Baugesetzes dafür, dass Gastwirtschaftsbetriebe in Dorf- und Dorferweiterungszonen grundsätzlich zulässig sind. Solange die geplante Bar demnach die Bedingungen der Lärmempfindlichkeitsstufe III erfüllt, kann ihre Zonenkonformität nicht in Frage gestellt werden. Aus diesem Grunde erübrigen sich an dieser Stelle Ausführungen zur Zonenkonformität der jetzigen Bar und zu einer besitzstandsgeschützten Nutzung. Der Vollständigkeit halber sei an dieser Stelle aber festgehalten, dass in VGU R 05 14 vom 15. April 2005 entgegen den Behauptungen der Beschwerdeführer nicht entschieden wurde, dass von der heutigen R._____-Bar unzumutbare und zonenwidrige Lärmimmissionen ausgingen. In jenem Urteil ging es – im Zusammenhang mit unbestrittenermassen vorhandenen Lärmemis-
- 29 sionen – lediglich um die Rechtmässigkeit der Verpflichtung der Betreiber der R._____-Bar, zwecks Gewährleistung von Ruhe und Ordnung vor dem Lokal einen Türsteher einzusetzen. c) Für die Beurteilung der Zonenkonformität ist im Folgenden demnach zu prüfen, ob die neu zu erstellende R._____-Bar die Bedingungen der Lärmempfindlichkeitsstufe III erfüllt. Dabei ist unbestritten, dass hinsichtlich der Einhaltung der Lärmvorschriften das eidgenössische Lärmschutzrecht, mithin das Bundesgesetz über den Umweltschutz (USG; SR 814.01) und die eidgenössische Lärmschutzverordnung (LSV; SR 814.41), massgebend ist. Das USG bezweckt den Schutz der Umwelt gegen schädliche oder lästige Einwirkungen wie beispielsweise Lärm (Art. 1 Abs. 1 und Art. 7 Abs. 1 USG). Es bestimmt die materiellen Voraussetzungen, unter welchen Emissionsbegrenzungen angeordnet werden dürfen, und umschreibt die der Immissionsreduktion dienenden Massnahmen. Es ordnet zum Zwecke der Vorsorge an, dass Einwirkungen, die schädlich und lästig werden könnten, frühzeitig zu begrenzen sind (Art. 1 Abs. 2 USG; sog. Vorsorgeprinzip). Einwirkungen sind primär an der Quelle, d.h. am Emissionsort zu beschränken (Art. 11 Abs. 1 USG). Dabei sind zunächst im Sinne der Vorsorge unabhängig von der bestehenden Umweltbelastung die Emissionen so weit zu begrenzen, als dies technisch und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist (Art. 11 Abs. 2 USG). In einem zweiten Schritt sind die Emissionsbegrenzungen zu verschärfen, sofern feststeht oder zu erwarten ist, dass die Einwirkungen unter Berücksichtigung der bestehenden Umweltbelastung schädlich oder lästig werden (Art. 11 Abs. 3 USG; vgl. BGer Urteil 1C_58/2011 vom 13. Juli 2011 E.3.2, BGE 137 II 36 E. 3.4 sowie PVG 2006 Nr. 23). Bei der Beurteilung der von einer Gastwirtschaft (mit Tanzund Musikbetrieb) ausgehenden Immissionen müssen sodann zwei Arten von Lärm auseinander gehalten werden, nämlich Aussenlärm und Innenlärm. Unter ersterem versteht man dabei den Lärm, der von einer Anlage
- 30 ins Freie abgestrahlt wird und auf Personen im Freien oder auf Gebäude, in denen sich Gäste und andere Personen aufhalten, einwirkt. Als Innenlärm gilt demgegenüber jener Lärm, welcher von Anlagen innerhalb eines Gebäudes erzeugt wird und innerhalb desselben auf Personen einwirkt. In Bezug auf den vorliegend ausschliesslich zur Debatte stehenden Aussenlärm ist festzuhalten, dass es für Lärmemissionen, die von einem Gastwirtschaftsbetrieb herrühren, keine vom Bund festgelegten Belastungsgrenzwerte gibt (vgl. BGE 123 II 74 E.4b; URP 2000/3, S. 252); Anhang 6 LSV enthält für solchen Lärm keine Vorschriften. Sofern Grenzwerte fehlen, sind die Lärmimmissionen durch die Vollzugsbehörde nach Art. 15 USG zu beurteilen und so festzulegen, dass die Bevölkerung nach dem Stand der Wissenschaft oder der Erfahrung in ihrem Wohlbefinden nicht erheblich gestört wird. Zur Ermittlung und Beurteilung der Lärmbelastung durch den Betrieb öffentlicher Gastwirtschaftslokale (mit Tanzund Musikbetrieb) dienen die Richtlinien der Vereinigung der kantonalen Lärmschutzfachleute („Cercle Bruit“) von 1999/2007. Nach Art. 12 LSV haben die Vollzugsbehörden spätestens ein Jahr nach der Inbetriebnahme der neuen oder geänderten Anlage zu kontrollieren, ob die angeordneten Emissionsbegrenzungen und Schallschutzmassnahmen getroffen worden sind. In Zweifelsfällen haben sie die Wirksamkeit ihrer Massnahmen zu überprüfen (vgl. zum Ganzen VGU U 11 73 vom 15. Mai 2012 E.3 mit weiteren Hinweisen). d/aa) Zur Beurteilung der Lärmsituation haben die Beschwerdegegner durch das Ingenieurbüro eine Lärmbeurteilung erstellen lassen. In dieser kommen die Experten zum Schluss, dass das geplante Projekt angesichts der Auslegung des Gebäudes, der Lage des Eingangs und der Aussenparkplätze, der Lärmschutzwand mit Vordach auf der Terrasse sowie der Führung der Abluftanlage in Bezug auf den Lärmschutz optimal sei. Zwecks vorsorglicher Verminderung der Lärmbelastung wird in diesem
- 31 - Gutachten empfohlen, den Eingang mit einer Lärmschleuse auszugestalten, die Lautsprecherboxen nicht direkt in Richtung Eingang auszurichten und – im Sinne einer betrieblichen Massnahme – die Taxis und Shuttles die Gäste auf dem Parkplatz vor dem Eingang und nicht auf der Strasse vor den Wohnhäusern aus- und einladen zu lassen (vgl. Lärmbeurteilung Neubau R._____-Bar mit Aussenparkplätzen vom 11. Juni 2013 in Bgact. 38). Bei dieser Beurteilung sind die Fachleute davon ausgegangen, dass die geplante Bar – als Fumoir des Hotel M._____ – als Raucherbar bewilligt wird und dass infolgedessen keine Lärmemissionen von draussen rauchenden Gästen ausgehen würden. bb) Am 22. Mai 2014 hat die Beschwerdegegnerin die geplante Bar nach der Projektänderung entgegen dieser Annahme jedoch als Nichtraucherbar bewilligt. Aufgrund der damit einhergehenden veränderten Umstände wurde am 31. Oktober 2014 eine Ergänzung der Lärmbeurteilung eingeholt, welche sich auch mit dem von draussen rauchenden Gästen ausgehenden Lärm befasste. Gemäss dieser Ergänzung könnten die Lärmwerte nach wie vor problemlos eingehalten werden, zumal die nächstgelegenen Empfangspunkte durch die Lage der für die Raucher vorgesehenen Stehtische und Bänke auf der Vorderseite des Gebäudes durch das Gebäude selber gut abgeschirmt würden. Für die Lärmbeurteilung menschlicher Stimmen gebe es in der LSV keine Grenzwerte, weshalb auch keine systematischen Lärmmessungen möglich seien. Sollte es wider Erwarten zu zusätzlichen Belästigungen wegen draussen rauchender Gäste kommen, könne allenfalls mit betrieblichen Massnahmen reagiert werden (vgl. Lärmbeurteilung Neubau R._____-Bar mit Aussenparkplätzen und Aussenlärm vom 31. Oktober 2014, welche von den Beschwerdegegnern im Rahmen ihrer Vernehmlassung resp. Duplik vom 28. November 2014 ins Recht gelegt wurde).
- 32 cc) Diesbezüglich monieren die Beschwerdeführer unter Verweis auf VGU R 03 109, dass der erste angefochtene Einsprache- und Baubewilligungsentscheid vom 12. Dezember 2012 aufzuheben sei, da das Bauvorhaben nicht auf seine Übereinstimmung mit dem eidgenössischen Lärmschutzrecht geprüft worden sei (vgl. Replik vom 17. April 2013 Ziff. 2.2). In diesem Punkt ist den Beschwerdeführern Recht zu geben, denn zu jenem Zeitpunkt lag noch keine Lärmprognose vor und die Beschwerdegegnerin hatte sich im Entscheid nur rudimentär mit der Lärmsituation auseinandergesetzt (vgl. angefochtener Einspracheentscheid vom 22. November 2012 Ziff. 2.10). In Anbetracht des Ausgangs des vorliegenden Verfahrens (vgl. nachfolgend Erwägung 8a) braucht an dieser Stelle jedoch nicht auf diese Unzulänglichkeit des ersten Entscheids vom 12. November 2012 resp. auf allenfalls damit einhergehende Änderungen in der Kostenverteilung eingegangen zu werden. Der Vollständigkeit halber bleibt festzuhalten, dass der zweite Einsprache- und Baubewilligungsentscheid vom 22. Mai 2014 unter Einbezug der Lärmbeurteilung vom 11. Juni 2013 ergangen ist und dass sich die Beschwerdeführer in der Folge auch zur ergänzenden Lärmbeurteilung vom 31. Oktober 2013 haben äussern können. dd) Gegen die fachmännische Beurteilung der Lärmsituation bringen die Beschwerdeführer sodann vor, dass auch Parzelle 2594 in die Lärmbeurteilung hätte miteinbezogen werden müssen, da diese als Nachbargrundstück nicht nur von der Terrasse, sondern auch vom Parkplatz her mit massiven Lärmimmissionen belastet würde. Das seitens der Beschwerdegegner diesbezüglich vorgebrachte Argument, wonach anstelle von Parzelle 2594 die ebenfalls südlich der geplanten Bar gelegene, sich aber wesentlich näher an der Einfahrt zum Parkplatz befindende und dementsprechend stärker betroffene Parzelle 2592 in das Lärmgutachten miteinbezogen worden sei (vgl. Vernehmlassung resp. Duplik der Beschwerdegegner vom 28. November 2014 S. 9), ist in diesem Zusammenhang nicht
- 33 zu hören. Hinsichtlich Parzelle 2592 wurde das geplante Bauprojekt in lärmtechnischer Hinsicht nämlich wohl vor allen Dingen deshalb als unproblematisch eingestuft, weil es sich – im Gegensatz zu Parzelle 2594 – praktisch vollständig hinter der aus Lärmeindämmungsgründen auf der Westseite der Terrasse zu erstellenden Lärmschutzwand befindet (vgl. Empfangspunkt EP1 in der Lärmbeurteilung Neubau R._____-Bar mit Aussenparkplätzen und Aussenlärm vom 31. Oktober 2014 in der Beilage der Beschwerdegegner S. 15). Nicht zutreffend ist jedoch, dass die Parkplatzeinfahrt direkt gegenüber dem Wohnhaus auf Parzelle 2594 erfolge – die Entfernung zur Einfahrt in die Einstellhalle beträgt ca. 30 Meter und zur Einfahrt in die Aussenparkplätze gar ca. 45 Meter. Zudem ist festzuhalten, dass die Terrasse nicht beschallt werden wird und dass sich die draussen rauchenden Gäste gemäss dem Betriebskonzept östlich vor der Bar beim Eingangsbereich aufhalten werden. Damit wird der von den Rauchern sowie von einem Grossteil der Parkplätze verursachte Lärm auch im Hinblick auf Parzelle 2594 vom Gebäude selber gut abgeschirmt. Aus diesen Gründen ist das Gericht der Auffassung, dass von einem Einbezug von Parzelle 2594 in die Lärmbeurteilung keine grundlegend abweichenden Ergebnisse zu erwarten sind, welche die Erstellung der geplanten Baute zu verhindern vermöchten. ee) Da die Experten die für die Nachtzeit geltenden Lärmwerte von 40 dB(A) als eingehalten erachten, mussten sie sich entgegen den beschwerdeführerischen Einwänden nicht auch zur Zeit zwischen 07.00 und 22.00 Uhr äussern, zumal in dieser Zeit keine weiteren Lärmquellen hinzutreten und die Grenzwerte für diesen Zeitraum gar höher liegen (45 resp. 50 dB(A); vgl. Lärmbeurteilung Neubau R._____-Bar mit Aussenparkplätzen und Aussenlärm vom 31. Oktober 2014 in der Beilage der Beschwerdegegner S. 6 sowie angefochtener Einspracheentscheid vom 22. Mai 2014 S. 6). Gleich verhält es sich mit dem Terrassenbetrieb im Sommer, der gemäss Auffassung der Beschwerdeführer ebenfalls separat zu thematisieren ge-
- 34 wesen wäre. Auch im Sommer wird die Terrasse nicht beschallt werden, und weitergehende bauliche oder betriebliche Lärmeindämmungsmassnahmen gestützt auf konkrete Lärmmessungen während des Betriebs bleiben auch hier vorbehalten. Des Weiteren bestehen keine konkreten Anhaltspunkte, inwiefern das von den Beschwerdegegnern in Auftrag gegebene Lärmgutachten nicht objektiv oder fehlerhaft sein soll. ff) Damit besteht für das Gericht keine Veranlassung, bei der Beurteilung der Lärmsituation von den im Recht liegenden fachmännischen Lärmprognosen abzuweichen. Im Lichte der vorstehend zitierten Gesetzes- und Verordnungsbestimmungen ist folglich festzuhalten, dass die zu erstellende Bar die Werte der am Baustandort und in der näheren Umgebung geltenden Lärmempfindlichkeitsstufe III einhält. Dies gilt umso mehr, als die Beschwerdegegnerin im Rahmen des Projektänderungsgesuchs die Baubewilligung für die Lärmschutzschleuse beim Eingang erteilt hat. Überdies hat sie – ebenfalls in Nachachtung der Empfehlungen der ersten Lärmbeurteilung vom 11. Juni 2013 – mit der Betriebsbewilligung für die R._____- Bar die Nebenbestimmungen verknüpft, dass die Lautsprecher nicht gegen die Ein-/Ausgangstüre ausgerichtet werden dürfen, dass die Gäste mittels Informationstafel beim Ausgang auf die Nachtruhe aufmerksam zu machen sind und dass die Taxiunternehmen darauf hinzuweisen sind, Gäste nur beim Bareingang und nicht vor den Wohnhäusern ein- und aussteigen zu lassen. Wie aus der ergänzenden Lärmbeurteilung hervorgeht, werden die Grenzwerte auch vor dem Hintergrund der neuen Rauchersituation (vgl. vorstehend Erwägung 3d/bb) eingehalten, da sich der Eingang und die für die Raucher vorgesehenen Stehtische im Osten in Richtung Parkplatz befinden und die Beschallung der Terrasse nicht vorgesehen ist. gg) Überdies ist zu beachten, dass es sich bei den vorliegenden Beurteilungsgrundlagen um Prognosen und Erfahrungswerte handelt. Mit der
- 35 - Bewilligung der Lärmschutzschleuse sowie den verfügten Auflagen sind diverse Massnahmen getroffen worden, um die drohenden Lärmemissionen im Sinne des Vorsorgeprinzips am Emissionsort zu beschränken (Art. 1 Abs. 2 und Art. 11 Abs. 1 und 2 USG sowie Art. 7 Abs. 1 LSV). Wenn sich im Rahmen des Barbetriebs zeigen sollte, dass die damit verbundenen Emissionen den Anforderungen der Lärmempfindlichkeitsstufe III entgegen den Lärmprognosen nicht gerecht werden, können auch zu einem späteren Zeitpunkt noch Auflagen eingeführt werden, mit welchen Lärm vermieden oder eingedämmt werden kann (Art. 11 Abs. 2 USG; vgl. auch das von den Beschwerdeführern zitierte VGU R 05 14, in welchem über die Einsetzung eines Türstehers zwecks Wahrung von Ruhe und Ordnung vor dem Lokal zu befinden war). In diesem Sinne verfügte die Beschwerdegegnerin in Ziff. 3.2.2 des angefochtenen Einspracheentscheids vom 22. Mai 2014 als Nebenbestimmung, dass während den Betriebszeiten auf Kosten der Barbetreiber weitere Lärmmessungen vorzunehmen sein werden. Diese nachträglichen sporadischen Messungen ergänzen resp. konkretisieren die in Art. 12 LSV vorgesehene Überprüfungspflicht der Bewilligungsbehörde und gewährleisten die Kontrolle der Einhaltung der Grenzwerte, welche gegebenenfalls die Grundlage für weitere Auflagen bildet. Vor diesem Hintergrund wäre es unverhältnismässig, die Erstellung der geplanten Bar gestützt auf die Lärmschutzverordnung zu verbieten. e) Gestützt auf die Lärmprognosen und die daraus resultierenden Projektänderungen (Lärmschutzschleuse) und Auflagen sowie angesichts der Möglichkeit, nachträglich gestützt auf periodische Lärmmessungen jederzeit weiterführende Lärmschutzmassnahmen ergreifen zu können, steht fest, dass die zu erstellende Bar die Anforderungen der Lärmempfindlichkeitsstufe III einhält. Insbesondere kann aus der Tatsache, dass später allenfalls zusätzliche Massnahmen zur Vermeidung von übermässigem Lärm getroffen werden müssen, nicht geschlossen werden, dass der Be-
- 36 trieb nicht als "mässig störend" zu qualifizieren sei. Damit ist festzuhalten, dass das geplante Bauvorhaben in der Dorf- resp. Dorferweiterungszone zonenkonform und unter diesem Aspekt folglich bewilligungsfähig ist. 4. a) Des Weiteren stellt sich die Frage, ob die Beschwerdegegnerin mit dem angefochtenen Einspracheentscheid vom 22. Mai 2014 die Wohnungen 4, 6, 7 und 8 des geplanten Bauvorhabens zu Recht als bewirtschaftete Zweitwohnungen im Sinne von Art. 4 lit. b Ziff. 1 der bundesrätlichen Verordnung über Zweitwohnungen vom 22. August 2012 (ZwVO; SR 702) bewilligt hat. Nicht näher einzugehen ist demgegenüber auf die noch unter altem Recht erfolgte Bewilligung derselben Wohnungen am 22. November 2012 als klassische Zweitwohnungen resp. auf den von den Beschwerdeführern erhobenen Vorwurf, die Beschwerdegegnerin habe das Baugesuch noch vor Inkrafttreten der Zweitwohnungsbestimmungen "in aller Eile" und "trotz Rechtsverletzungen durchgewunken". Gemäss den Ausführungen im angefochtenen Einspracheentscheid vom 22. Mai 2014 soll die touristische Bewirtschaftung mit der Anbindung an den Hotelbetrieb der M._____ AG sichergestellt werden. Dieser Betrieb sei hinsichtlich Infrastruktur und Administration durchaus in der Lage, die in Frage stehenden Wohnungen in sein Angebot aufzunehmen und im Sinne der ZwVO touristisch zu bewirtschaften. Mit Bezug auf die bewirtschafteten Wohnungen verfügte die Beschwerdegegnerin in Ziff. 3.2.1 des angefochtenen Einspracheentscheids folgende Nebenbestimmungen: • keine individualisierte Ausstattung; • nur kurzfristige, d.h. dreiwöchige Vermietungsdauer an gleiche Person zu marktüblichen Preisen; • Vermarktung wie Hotelzimmer; • Wohnungsgäste müssen Zugang zu Hoteldienstleistungen wie Zimmergäste haben;
- 37 - • Betriebskonzept vom 01.09.2013 gilt als integrierter Bestandteil der Bewilligung; • die Nutzungsbeschränkung wird im Grundbuch eingetragen. b) Gemäss Art. 8 Abs. 2 ZwVO sind Bewilligungen für den Bau von Zweitwohnungen, die zwischen dem 1. Januar 2013 und der Ablösung dieser Verordnung durch die ordentliche Ausführungsgesetzgebung erteilt werden, grundsätzlich nichtig. Vorbehalten bleiben unter anderem Bewilligungen gestützt auf Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO als touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen. Eine solche Bewilligung setzt voraus, dass die Wohnungen nicht individuell ausgestaltet sind sowie dauerhaft und ausschliesslich zur kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu marktüblichen Bedingungen angeboten und im Rahmen strukturierter Beherbergungsformen bewirtschaftet werden. Begründet wird diese Ausnahmeregelung damit, dass der Zweitwohnungsartikel nicht die Hotellerie zum Gegenstand hat und insbesondere die sog. "kalten" Betten limitieren, nicht jedoch neue "warme" Betten verbieten will (vgl. Erläuternder Bericht zur ZwVO des Bundesamtes für Raumentwicklung [ARE] vom 17. August 2012 S. 11). Gemäss dem erläuternden Bericht liegt eine strukturierte Beherbergungsform dann vor, wenn die Wohnungen nicht individualisiert ausgestaltet sind und ein hotelmässiges Betriebskonzept (inkl. im Regelfall dazugehörende minimale Infrastrukturen wie etwa eine Reception) mit einer damit zusammenhängend genügend grossen Betriebsgrösse vorhanden ist. Dabei ist nachzuweisen, dass die hotelmässigen Leistungen von der Mehrheit der Gäste effektiv in Anspruch genommen werden. Zudem hat der Eigentümer resp. der Betreiber eine branchenübliche Lösung zur Finanzierung von Erneuerungsinvestitionen nachzuweisen (vgl. Erläuternder Bericht, a.a.O., S. 11 sowie nachfolgend Erwägung 4f). c) Gegen die von der Beschwerdegegnerin erteilte Bewilligung für touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen wenden die Beschwerdeführer unter
- 38 - Verweis auf BGE 139 II 243 E.10.5 ein, dass sich die unmittelbare Anwendbarkeit des Zweitwohnungsartikels insofern wie eine Planungszone auswirke, als Bauvorhaben für Zweitwohnungen – selbst als von der Verordnung zugelassene Ausnahmen – nicht bewilligt werden dürften, falls dadurch das kommende Ausführungsrecht präjudiziert werden könnte. Da die betroffenen Wohnungen aus baulicher Sicht ohne weiteres zu unbewirtschafteten Zweitwohnungen zweckentfremdet werden könnten, müssten diese unter das weit auszulegende vorsorgliche Baubewilligungsverbot für Zweitwohnungen fallen. Ohnehin sei die strukturierte Beherbergungsform nicht auf Dauer gesichert; es fehlten wichtige Dokumente wie der Mietvertrag zwischen der Hotelbetreiberin und der Eigentümerin der bewirtschafteten Wohnungen, der eine dauerhafte und ausschliessliche touristische Bewirtschaftung sicherstelle, die Dienstleistungsverträge für eine hotelmässige Bewirtschaftung sowie ein Vertrag über die Regelung der Unterhaltskosten. Damit sei das SGH-Gutachten, welches überdies von diversen falschen Parametern ausgehe, nicht vollständig und die Voraussetzungen könnten nicht als erwiesen gelten. Zudem fehlten der Nachweis, dass die hotelmässigen Leistungen von der Mehrheit der Gäste effektiv in Anspruch genommen würden, der Nachweis einer branchenüblichen Lösung zur Finanzierung von Erneuerungsinvestitionen sowie eine Absicherung, dass kein Verkauf der bewirtschafteten Wohnungen erfolge. Des Weiteren sei für die Bewilligung von bewirtschafteten Wohnungen vorausgesetzt, dass die Wirtschaftlichkeit des Hotels nur mit dem Ertrag aus der Erstellung solcher Wohnungen gewährleistet sei, was vorliegend erwiesenermassen nicht der Fall sei. Die Beschwerdegegnerin habe es auch unterlassen, in der Bewilligung das Grundbuchamt anzuweisen, die entsprechenden Anmerkungen im Grundbuch vorzunehmen. Schliesslich sei die Berechnung des Erstwohnungsanteils nicht transparent – der Erstwohnungsanteil im Neubau müsse 80 % betragen.
- 39 d) Vor diesem Hintergrund gilt es im Folgenden zu prüfen, ob die Beschwerdegegnerin die Wohnungen 4, 6, 7 und 8 des geplanten Bauvorhabens zu Recht als bewirtschaftete Zweitwohnungen im Sinne von Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO bewilligt hat, mithin ob die Voraussetzungen erfüllt, die erforderlichen Nachweise erbracht und die notwendigen Auflagen korrekt verfügt worden sind. Dabei ist zunächst festzuhalten, dass sich die Beschwerdegegnerin bei der Beurteilung der Zulässigkeit von bewirtschafteten Wohneinheiten zu Recht auf die ZwVO, mithin auf den Ausnahmetatbestand von Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO, gestützt hat. Diese ist am 1. Januar 2013 in Kraft getreten und soll bis zum Inkrafttreten der Ausführungsgesetzgebung zu Art. 75b BV gelten (Art. 9 ZwVO). Der Verweis der Beschwerdeführer auf BGE 139 II 243 E.10.5, wonach sich die Zweitwohnungsinitiative zwecks Vermeidung einer Präjudizierung künftiger Ausführungsbestimmungen im Ergebnis wie eine Planungszone auswirke (vgl. Beschwerde vom 15. Oktober 2014 S. 9), ist grundsätzlich zwar richtig. Jedoch geht aus diesem Entscheid nicht hervor, dass dies auch hinsichtlich der in der Verordnung vorgesehenen Ausnahmen gelte. Den Beschwerdeführern ist somit entgegenzuhalten, dass die Bestimmungen der ZwVO als Ausführungsbestimmungen im Sinne des zitierten Bundesgerichtsentscheids zu betrachten sind, welche von den Baubewilligungsbehörden angewendet werden können und müssen. Mit anderen Worten wurde das bundesgerichtliche vorsorgliche Baubewilligungsverbot resp. die Planungszone durch die in der ZwVO statuierten Ausnahmetatbestände relativiert (vgl. hierzu PFAMMATTER, Schweizerische Zweitwohnungsinitiative und deren Umsetzung – die Sicht des Praktikers, in: Schweizerische Zweitwohnungsgesetzgebung, INR – Institut für Notariatsrecht und Notarielle Praxis, Band 15, Bern 2014, S. 127 f.). Nicht zu berücksichtigen sind bei dieser Rechtslage überdies die Entwürfe zum künftigen Zweitwohnungsgesetz, welches derzeit im Entstehen begriffen ist und mangels Referendum voraussichtlich per 1. Januar 2016 in Kraft treten wird. Dennoch ist an dieser Stelle anzumerken, dass der Ausnahmetatbestand der ho-
- 40 telmässig bewirtschafteten Zweitwohnungen auch im Zweitwohnungsgesetz enthalten sein wird (vgl. Art. 7 Abs. 1 lit. b und Abs. 2 des Entwurfes zum Zweitwohnungsgesetz). Dass der in der ZwVO statuierte Ausnahmetatbestand von Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO somit keine unerwünschte Präjudizierungswirkung entfaltet, spricht ebenfalls dafür, dass er nicht unter das vorsorgliche Baubewilligungsverbot resp. die Planungszone fällt. e) Bei der Bewilligung der streitgegenständlichen Wohnungen als bewirtschaftete Zweitwohnungen hat sich die Beschwerdegegnerin unter anderem auf das von den Beschwerdegegnern eingereichte Betriebskonzept vom 1. September 2013 (vgl. Bg-act. 35) sowie auf das von den Beschwerdegegnern in Auftrag gegebene Gutachten der Schweizerischen Gesellschaften für Hotelkredit (SGH) vom 24. Februar 2014 abgestützt. Dieses Gutachten zeigt auf, wie die Wohnungen hinsichtlich Marketing, Vertrieb, Hauswartung und Reinigung Bestandteil des Hotels M._____ bilden. Der geplante Neubau sei Teil des Hotels und entspreche einer Kapazitätserweiterung des Betriebs. Die Bewirtschaftung erfolge über das Hotel, dessen bestehender Restaurations- und Wellnessbereich genügend Kapazität aufweise, um auch von den Gästen der Wohnungen genutzt werden zu können. Zudem könnten die branchenüblichen Unterhaltskosten (Instandhaltung und Instandsetzung) durch den Betrieb generiert werden. Im Rahmen eines noch nicht vorliegenden Mietvertrages sei explizit zu regeln, welche obligatorischen Dienstleistungen (Reinigung, Nutzung Wellness etc.) die Gäste vom Hotel beziehen könnten und wie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten aufzuteilen sein. Zudem sei die dauerhafte und ausschliessliche touristische Bewirtschaftung sicherzustellen. Abschliessend wird im Gutachten festgehalten, dass die vom ARE an bewirtschaftete Zweitwohnungen gestellten Anforderungen grundsätzlich erfüllt seien (vgl. Gutachten bewirtschaftete Wohneinheiten der SGH vom 24. Februar 2014 in Bg-act. 39).
- 41 - Wie die Beschwerdeführer zu Recht monieren, sind die Gutachter hinsichtlich der Eigentümerschaft (U._____ AG statt M._____ AG), dem Fassungsvermögen der neu zu erstellenden R._____-Bar (110 Personen statt 45 Sitzplätze) sowie der Anzahl der bewirtschafteten Wohnungen (acht statt vier) teilweise von falschen Prämissen ausgegangen. Diese Angaben sind für eine zuverlässige Beurteilung der Bewilligungsfähigkeit indes nicht von Belang. Insbesondere sind die Kapazitäten des bestehenden Hotels M._____ für die Generierung von zusätzlichen Übernachtungen selbstredend erst recht gegeben, wenn nur vier statt acht Einheiten als bewirtschaftete Wohnungen hinzutreten. Ebenfalls ist es nicht zutreffend, dass das Gutachten nicht vollständig sei, weil die Experten des SGH diverse wichtige Dokumente vermissen würden. Wie sich aus den Ausführungen im Gutachten ergibt, werden diese Dokumente (insbesondere der Mietvertrag) nämlich nicht vermisst, sondern sind seitens der Bauherrschaft noch zu präzisieren resp. nachzureichen (vgl. SGH-Gutachten in Bg-act. 39 S. 21). Das Gutachten wurde vom ARE in seiner Stellungnahme vom 4. März 2015 denn auch als überzeugend und nicht etwa als unvollständig erachtet (vgl. Stellungnahme des ARE vom 4. März 2015 S. 2). Es ist folglich nicht zu beanstanden, dass die Beschwerdegegnerin ihren Entscheid unter anderem auf das SGH-Gutachten abgestützt hat. Überdies hat das ARE gegen den ihm mitgeteilten Bewilligungsentscheid nicht opponiert und in seiner Stellungnahme vom 4. März 2015 – richtigerweise von vier als bewirtschaftete Zweitwohnungen zu erstellenden Einheiten ausgehend – gar explizit festgehalten, dass der Realisierung der geplanten bewirtschafteten Zweitwohnungen aus Sicht der Zweitwohnungsgesetzgebung nichts im Wege stehe (vgl. Stellungnahme des ARE vom 4. März 2015 S. 2). Auf die offensichtlich unzutreffenden Ausführungen der Beschwerdeführer, wonach strukturierte Beherbergungsbetriebe voraussetzen würden, dass die Wirtschaftlichkeit des dienenden Hotels nur mit dem Ertrag aus
- 42 der Erstellung solcher Wohnungen gewährleistet sei (wie dies bei der Erstellung von unbewirtschafteten Zweitwohnungen zur Querfinanzierung von Hotelprojekten gemäss Art. 9 Abs. 1 lit. a des Entwurfes zum Zweitwohnungsgesetz der Fall ist) und wonach der Erstwohnungsanteil im Neubau 80 % betragen müsse, ist nicht näher einzugehen. f) Damit ist festzuhalten, dass die bundesrechtlichen Bewilligungsvoraussetzungen für qualifiziert touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen gemäss Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO erfüllt sind und die Beschwerdegegnerin die entsprechende Bewilligung für die Wohnungen 4, 6, 7 und 8 grundsätzlich zu Recht erteilt hat. Zu prüfen bleibt jedoch, ob die Beschwerdegegnerin die erforderlichen Auflagen korrekt verfügt und insbesondere die mit der Bewilligung von bewirtschafteten Zweitwohnungen einhergehende Nutzungsbeschränkung auf Dauer sichergestellt hat. aa) Gemäss dem Merkblatt für die Erteilung von Baubewilligungen des ARE hat die Bauherrschaft der Baubewilligungsbehörde mit dem Baugesuch für Wohnungen, die im Sinne von Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO im Rahmen strukturierter Beherbergungsformen bewirtschaftet werden sollen, nachzuweisen, dass die Wohnungen Bestandteil eines hotelmässigen Betriebes bilden (i), ein hotelmässiges Betriebskonzept vorzulegen, welches die Infrastruktur und die Betriebsgrösse darlegt (ii) sowie eine branchenübliche Lösung zur Finanzierung von Erneuerungsinvestitionen zu präsentieren (iii). In der Baubewilligung ist der Berechtigte sodann mit entsprechenden Auflagen zu verpflichten, die Wohnungen nach Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO zu nutzen resp. nutzen zu lassen. Gemäss dem Merkblatt des ARE können diese Auflagen wie folgt formuliert werden: Die Bewilligung wird unter der Auflage erteilt, dass a) die Wohnungen nicht individualisiert ausgestaltet sind; b) das hotelmässige Betriebskonzept, die branchenübliche Lösung zur Finanzierung von Erneuerungsinvestitionen und die Verträge, die Voraussetzungen für die Erteilung der Baubewilligung waren, weiter bestehen;
- 43 c) die Wohnungen zu marktüblichen Konditionen dauerhaft – insbesondere auch während der Hauptsaisonzeiten – angeboten werden; d) die Wohnungen ausschliesslich der kurzzeitigen Beherbergung von Gästen dienen; e) die hotelmässigen Leistungen von der Mehrheit der Gäste effektiv in Anspruch genommen werden; f) die Nutzung durch den Eigentümer, dessen Familienmitglieder sowie Freunde und Bekannte, entgeltlich oder unentgeltlich pro Hauptsaison höchstens während drei Wochen stattfindet; g) der Eigentümer alle zwei Jahre gegenüber der Baubewilligungsbehörde die Einhaltung der Auflagen nachweist. bb) Mit der Eingabe "Bewirtschaftete Zweitwohnungen" vom 1. September 2013 (vgl. Bg-act. 35) haben die Beschwerdegegner nachgewiesen, dass die fraglichen Wohnungen Bestandteil eines hotelmässigen Betriebs bilden und ein hotelmässiges Betriebskonzept vorgelegt, welches die Infrastrukturen und die Betriebsgrösse darlegt. Damit sind Ziff. i und ii der gemäss dem vorerwähnten Merkblatt mit dem Baugesuch zu erbringenden Nachweisen beigebracht. Was jedoch fehlt, ist der Nachweis einer branchenüblichen Lösung zur Finanzierung von Erneuerungsinvestitionen (vgl. Ziff. iii). Die Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten für das Hotel M._____ sowie für den geplanten Neubau wurden von den Gutachtern geschätzt (vgl. SGH-Gutachten vom 24. Februar 2014 in Bg-act. 39 S. 14 f.). Die Aufteilung dieser Kosten ist jedoch im Mietvertrag noch detailliert zu regeln und – im Sinne einer seitens der Beschwerdegegnerin noch zu verfügenden Auflage – noch vor Baubeginn nachzureichen. cc) In Bezug auf die nicht individualisierte Ausgestaltung der Wohnungen, die Vermietung (dauerhaft, zu marktüblichen Konditionen, ausschliesslich zur kurzzeitigen Beherbergung von Gästen) sowie den Zugang der Wohnungsgästen zu den Hoteldienstleistungen (vgl. Merkblatt des ARE Ziff. II Auflagen lit. a, c, d und e) vermögen die von der Beschwerdegegnerin verfügten Auflagen grundsätzlich zu genügen (vgl. Ziff. 3.2.1 des angefochtenen Entscheids vom 22. Mai 2014). Zu ergänzen wäre vor dem Hin-
- 44 tergrund der vorerwähnten Empfehlungen des ARE lediglich die Nebenbestimmung, dass die Nutzung durch den Eigentümer, dessen Familienmitglieder sowie Freunde und Bekannte – entgeltlich oder unentgeltlich – pro Hauptsaison höchstens während drei Wochen stattfinden darf (vgl. Merkblatt des ARE Ziff. II Auflage lit. f). dd) Die Beschwerdeführer bemängeln, dass die hotelmässige Bewirtschaftung der streitgegenständlichen Wohnungen nicht auf Dauer sichergestellt sei. So fehle beispielsweise ein Mietvertrag zwischen der Hotelbetreiberin und der Eigentümerin der bewirtschafteten Wohnungen, der eine dauerhafte und ausschliessliche touristische Bewirtschaftung sicherstelle. Zudem sei eine Umnutzung der Wohnungen gemäss dem Gutachten in baulicher Hinsicht möglich und es fehle eine Absicherung, dass kein Verkauf der bewirtschafteten Wohnungen vorgesehen sei (vgl. Beschwerde vom 15. Oktober 2014 S. 9 ff.). Dabei ist den Beschwerdeführern insofern beizupflichten, als die hotelmässige Bewirtschaftung auf Dauer gesichert sein muss. So zielt die vorzitierte Auflage lit. b des Merkblattes des ARE denn auch darauf ab, dass der Weiterbestand des hotelmässigen Betriebskonzepts, der branchenüblichen Lösung zur Finanzierung von Erneuerungsinvestitionen und der Verträge, welche Voraussetzung für die Erteilung der Baubewilligung waren, gesichert ist. Die diesbezüglichen Bedenken der Beschwerdeführer sind aber weitestgehend zu relativieren. In Ziff. 3.2.1 des angefochtenen Entscheids wurde das Betriebskonzept vom 1. September 2013 nämlich zum integrierenden Bestandteil der Bewilligung erklärt. Daraus folgt, dass die Bewilligung im Falle eines Besitzerwechsels im Hotel oder bei einer Konzeptänderung in Wiedererwägung zu ziehen ist (vgl. auch Duplik resp. Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin vom 28. November 2014 S. 10). Zudem bestehen keinerlei Anzeichen für einen Verkauf der Wohnungen. Ein solcher könnte in Anbetracht der positiven Rechtskraft des
- 45 - Grundbuchs ohnehin nicht ohne die im Grundbuch angemerkte Nutzungsbeschränkung stattfinden (vgl. Art. 970 Abs. 4 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches [ZGB; SR 210] sowie nachfolgend Erwägung 4f/ee). Angesichts dieser Umstände vermag auch die Tatsache, dass die Wohnungen aufgrund ihrer Ausstattung "in baulicher Hinsicht" theoretisch zu unbewirtschafteten Zweitwohnungen zweckentfremdet werden könnten (vgl. SGH-Gutachten vom 24. Februar 2014 in Bg-act. 39 Ziff. 5.4 sowie Beschwerde vom 15. Oktober 2014 S. 9), eine dauerhafte touristische Bewirtschaftung nicht ernsthaft in Frage zu stellen. So wird im SGH- Gutachten denn auch festgehalten, dass eine Zweckentfremdung zu unbewirtschafteten Ferienwohnungen aus baulicher Sicht zwar möglich, rechtlich (aufgrund der ins Grundbuch einzutragenden Nutzungsbeschränkung) jedoch nicht möglich sei (vgl. SGH-Gutachten vom 24. Februar 2014 in Bg-act. 39 Ziff. 5.1.2). Dennoch ist – bei diesem Ausgang des Verfahrens – in Nachachtung der Empfehlungen des ARE zu verfügen, dass durch entsprechende Ausgestaltung des ohnehin noch nachzureichenden Mietvertrages zwischen der Hotelbetreiberin und den Beschwerdegegnern die dauerhafte Bewirtschaftung der Wohnungen sicherzustellen sei. Zudem ist – ebenfalls gestützt auf die Empfehlungen des ARE (vgl. Merkblatt des ARE Ziff. II Auflage lit. g) – im Sinne einer Auflage zu verfügen, dass die Beschwerdegegner gegenüber der Beschwerdegegnerin als Bewilligungsbehörde alle zwei Jahre die Einhaltung der Auflagen nachzuweisen haben. Überdies ist die Beschwerdegegnerin hinsichtlich der angekündigten gelegentlichen Kontrollen zwecks Überprüfung der Notwendigkeit von weitergehenden Massnahmen (vgl. Duplik resp. Vernehmlassung der Beschwerdegegnerin vom 28. November 2014 S. 11) auf ihre Ausführungen zu behaften.
- 46 ee) Des Weiteren monieren die Beschwerdeführer, dass die Beschwerdegegnerin es unterlassen habe, das Grundbuchamt in der Bewilligung anzuweisen, auf dem Grundbuchblatt des betroffenen Grundstücks die Anmerkung "qualifiziert touristisch bewirtschaftete Wohnung" anzubringen. Gemäss Art. 6 Abs. 2 ZwVO hat die Baubewilligungsbehörde das Grundbuchamt in der Bewilligung in der Tat anzuweisen, auf dem Grundbuchblatt des betroffenen Grundstücks die Anmerkung einer verfügten Nutzungsbeschränkung ("Erstwohnung" oder "qualifiziert touristisch bewirtschaftete Wohnung") anzubringen. Gemäss dem Merkblatt des ARE kann diese Anweisung an das Grundbuchamt wie folgt formuliert werden: "Das Grundbuchamt … wird angewiesen, die Auflagen gemäss … unter dem Stichwort "qualifiziert touristisch bewirtschaftete Wohnung" auf … als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung anzumerken. Die rechtskräftige Baubewilligung gilt als Rechtsgrundausweis für diese Anmerkung." In Ziff. 3.2.1 des angefochtenen Entscheids vom 22. Mai 2014 hat die Beschwerdegegnerin im Sinne einer Nebenbestimmung festgehalten, dass die Nutzungsbeschränkung im Grundbuch eingetragen werde. Entgegen Art. 6 Abs. 2 ZwVO fehlt damit aber eine direkte Anweisung an das Grundbuchamt sowie ein Hinweis auf das von der Verordnung vorgegebene Stichwort "qualifiziert touristisch bewirtschaftete Wohnung". Zudem ist es gemäss dem Wortlaut dieser Bestimmung – entgegen dem Vorbringen der Beschwerdegegner (vgl. Vernehmlassung resp. Duplik der Beschwerdegegner vom 28. November 2014 S. 7) – streng genommen nicht möglich, das Grundbuchamt in einer separaten Verfügung anzuweisen. Den Beschwerdegegnern ist jedoch insoweit zuzustimmen, als für die Wirkung der Nutzungsbeschränkung lediglich entscheidend ist, dass sie in der Baubewilligung verfügt wird (vgl. Vernehmlassung resp. Duplik der Beschwerdegegner vom 28. November 2014 S. 7). Die Nutzungsbeschränkung gründet nämlich unmittelbar auf Art. 75b Abs. 1 sowie Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV und wird ab dem Zeitpunkt wirksam, in welchem
- 47 die entsprechende Verfügung der Baubewilligungsbehörde in Rechtskraft erwächst (vgl. MÖSCHING, Massnahmen zur Beschränkung von Zweitwohnungen, in: ASR – Abhandlungen zum Schweizerischen Recht, Band/Nr. 803, Bern 2014, S. 222 f. m.w.H.). Die Anmerkung im Grundbuch dient lediglich der Transparenz über den Vollzug und verleiht der Eigentumsbeschränkung Publizitätswirkung gegenüber Dritten; ihr kommt – wie Anmerkungen im Grundbuch allgemein – bloss deklaratorische Wirkung zu (vgl. dazu Erläuternder Bericht, a.a.O., S. 16). Dennoch ist die Beschwerdegegnerin bei diesem Verfahrensausgang im Hinblick auf eine möglicherweise erneut zu erteilende Baubewilligung darauf hinzuweisen, das Grundbuchamt – in Nachachtung von Art. 6 Abs. 2 ZwVO sowie den Empfehlungen des ARE – diesbezüglich im Sinne der vorstehenden Erwägung bereits in der Baubewilligung konkret anzuweisen. g) Zusammenfassend ist zu konstatieren, dass die Bewilligungsvoraussetzungen für bewirtschaftete Zweitwohnungen gemäss Art. 4 lit. b Ziff. 1 ZwVO grundsätzlich erfüllt sind. Aus dem Betriebskonzept und dem SGH- Gutachten ergibt sich nämlich in nachvollziehbarer Weise, dass das alteingesessene Hotel M._____ für eine dauernde Bewirtschaftung der fraglichen Wohnungen im Rahmen strukturierter Beherbergungsformen Gewähr bietet. Zu diesem Schluss kommen nicht nur die Gutachter der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit, sondern auch das ARE in seiner Vernehmlassung vom 4. März 2015. Vor dem Hintergrund der Umsetzungsempfehlungen des ARE zur ZwVO ist jedoch festzuhalten, dass sich die angefochtene Baubewilligung hinsichtlich gewisser Unterlagen (Mietvertrag zwischen der Hotelbetreiberin und den Beschwerdegegnern, Nachweis einer branchenüblichen Lösung zur Finanzierung von Erneuerungsinvestitionen) und Auflagen (Nutzungsbeschränkung für den Eigentümer und dessen Bekannte auf maximal drei Wochen pro Hauptsaison, Nachweis der Einhaltung der verfügten Aufla-
- 48 gen durch die Beschwerdegegner alle zwei Jahre) sowie hinsichtlich einer konkreten Anweisung des Grundbuchamts als unvollständig erweist. Dieser Umstand wäre für sich alleine zwar kein Grund für eine Abweisung der Beschwerde resp. eine Rückweisung der Angelegenheit an die Beschwerdegegnerin gewesen, zumal die entsprechenden Auflagen auch durch das Verwaltungsgericht hätten angeordnet oder modifiziert werden können. Die entsprechenden Voraussetzungen für eine bewirtschaftete Nutzung sind von der Beschwerdegegnerin nämlich geprüft und auch vom ARE als gegeben betrachtet worden (vgl. vorstehend Erwägungen 4a), weshalb es in der vorliegenden Konstellation – entgegen VGU R 13 150 vom 11. Dezember 2013 E.4a, wo die entsprechenden Prüfungen vor der Erteilung der Baubewilligung gar nicht stattgefunden hatten – möglich gewesen wäre, die Nachreichung der fehlenden Unterlagen im Sinne einer Auflage gemäss Art. 90 Abs. 1 KRG zu verlangen. Da die vorliegende Beschwerde jedoch aus anderen Gründen ohnehin gutzuheissen ist (vgl. nachfolgend Erwägung 6d), ist die Beschwerdegegnerin im Hinblick auf eine allenfalls erneut zu erteilende Baubewilligung anzuhalten, die Auflagen und Nebenbestimmungen gemäss den vorstehenden Erwägungen resp. im Sinne der Empfehlungen des ARE zu verfügen. 5. a) Hinsichtlich der im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben zu erstellenden Pflichtparkplätze ist zunächst deren Anzahl umstritten. Diesbezüglich sieht das kommunale Baugesetz vor, dass für Wohnbauten bis 80 m2 Bruttogeschossfläche ein Parkplatz pro Wohnung, für Wohnbauten mit mehr als 80 m2 Bruttogeschossfläche zwei Parkplätze pro Wohnung und für Restaurants ein Parkplatz pro fünf Sitzplätze (ohne Hotelspeisesäle) bereitzustellen sind (vgl. Art. 39 Abs. 2 lit. a und e BG). Sodann sind gemäss Art. 39 Abs. 4 BG ein Drittel der notwendigen Parkplätze gedeckt und nach Möglichkeit unterirdisch anzuordnen. Sofern die Errichtung der gesetzlich vorgesehenen Anzahl an Abstellplätzen auf eigenem Grund und Boden nicht möglich ist, hat der Bauherr diese Verpflichtung durch
- 49 - Bezahlung einer einmaligen Ersatzabgabe von Fr. 4'500.-- pro offenem resp. Fr. 9'000.-- pro gedecktem Abstellplatz abzulösen (Art. 39 Abs. 3 BG i.V.m. Art. 10 Abs. 2 der Ausführungsbestimmungen zum Baugesetz vom 24. April 2014). b) Wie die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Einspracheentscheid zu Recht festgehalten hat, sind im Zusammenhang mit dem geplanten Bauvorhaben 21 Pflichtparkplätze zu erstellen (vier für die vier Wohnungen < 80 m2, acht für die vier Wohnungen > 80 m2 und neun für die R._____- Bar mit 45 Sitzplätzen, vgl. angefochtener Einspracheentscheid vom 22. November 2012 Ziff. 2.4 sowie Parkplatznachweis vom 18. Juli 2012 in Bg-act. 11). Von diesen 21 Parkplätzen müssen gemäss den vorerwähnten gesetzlichen Bestimmungen ein Drittel, mithin sieben Parkplätze, gedeckt sein. Der von den Beschwerdeführern gegen diese Berechnung erhobene Einwand mit der Verkaufsfläche ist unbehelflich. Es ist nämlich keine gesetzliche Grundlage ersichtlich, welche es rechtfertigen würde, die Fläche für die Stehplätze in der Bar von rund 45 m2 einem Verkaufslokal gleichzustellen, was gemäss BG pro 15 m2 Ladenfläche einen zusätzlichen Parkplatz erfordern würde. Auch wenn die Definition des Begriffs "Verkaufslokale" in Art. 10 Abs. 1 der Ausführungsbestimmungen zum BG lediglich mittels exemplarischer Aufzählung erfolgt, bestehen keinerlei Anhaltspunkte, dass der Gesetzgeber auch für Stehtische oder für eine Tanzfläche Pflichtparkplätze hat vorsehen wollen. Wie es sich diesbezüglich mit Terrassensitzplätzen verhält, kann offen bleiben, da im Aussenbereich vorliegend keine bewirtschafteten Sitzplätze geplant sind. Ebenfalls trifft es, entgegen den beschwerdeführerischen Vorbringen, nicht zu, dass hinsichtlich der vier hotelmässig bewirtschafteten Wohnungen Art. 39 Abs. 2 lit. d BG zur Anwendung gelange, gemäss welchem pro drei Fremdenbetten ein Parkplatz zur Verfügung stehen müsste (vgl. Replik der Beschwerdeführer vom 29. März 2014 in Bg-act. 43 Ziff. 13). Wie vorstehend ausgeführt, handelt es sich bei diesen Wohnungen – auch wenn
- 50 diese hotelmässig bewirtschaftet werden – um umfassend ausgestattete Wohneinheiten und nicht um bloss auf die Übernachtung ausgerichtete Pensions- oder Hotelzimmer (vgl. vorstehend Erwägung 4). c) Angesichts der im Gesetz klar definierten Bezugsgrössen ist damit festzuhalten, dass im Zusammenhang mit dem vorliegend zu beurteilenden Bauprojekt 21 Pflichtparkplätze, davon sieben gedeckte, zu erstellen sind. Die Beschwerdegegner planen gar die Errichtung von 28 Parkplätzen; 16 Aussenparkplätze auf Parzelle 2756, drei Aussenparkplätze nördlich des Wohnungstraktes auf der eigenen Parzelle 1756 sowie neun gedeckte Parkplätze in der Einstellhalle unter der geplanten Bar (vgl. Parkplatznachweis vom 18. Juli 2012 in Bg-act. 11). Damit wären die Anforderungen des Art. 39 BG betreffend Pflichtparkplätze eingehalten. Ob diese geplanten Parkplätze aber allesamt realisiert werden dürfen, ist eine andere Frage, auf die im Folgenden einzugehen ist (vgl. sogleich Erwägung 6). 6. a) Die Beschwerdegegner verfügen nicht über ausreichend Grundstückfläche, um die vorgeschriebenen Pflichtparkplätze allesamt auf eigenem Grund und Boden erstellen zu können. Es wird deshalb beabsichtigt, dass die politische Gemeinde (auf Kosten der Beschwerdegegner) auf der Parzelle 2756 öffentliche Parkplätze erstellt und einen Teil davon der R._____-Bar während den Betriebszeiten als Besucherparkplätze zur Verfügung stellt. Die Entschädigung für diese Nutzung soll zwischen der Bürgergemeinde und den Beschwerdegegnern ausgehandelt werden (vgl. angefochtener Entscheid vom 22. November 2012 Ziff. 2.5). Dabei stellt sich jedoch die Frage, ob die politische Gemeinde hierzu überhaupt berechtigt ist (vgl. sogleich lit. b) resp. ob ein derartiges Vorhaben in der ZöBA überhaupt zulässig ist (vgl. nachfolgend lit. c und d).
- 51 b) Unbestritten ist, dass die Bürgergemeinde als derzeitige Eigentümerin der Parzelle 2756 durch den Vertrag vom 17. Juni 1984 grundsätzlich verpflichtet ist, die sich in ihrem Eigentum befindlichen Grundstücke – und damit unter anderem Parzelle 2756 – der politischen Gemeinde für Verwaltungsaufgaben unentgeltlich zur Verfügung zu stellen (vgl. Botschaft vom 17. Juni 1984 Vorlage 1 Ziff. 3 i.V.m. Blatt 3 zu Anhang III sowie Vereinbarung zwischen der politischen Gemeinde und der Bürgergemeinde Ziff. II/4 in Bg-act. 26 S. 3, 11 und 17). Ob es sich beim vorliegend zu beurteilenden Zur-Verfügung-Stellen der Parkplätze um eine Verwaltungsaufgabe handelt, kann offen bleiben. In ihrer Stellungnahme vom 12. Februar 2015 hat die beigeladene Bürgergemeinde nämlich explizit bestätigt, dass sie die entsprechenden vertraglichen Vereinbarungen abschliessen werde und "dass die Parzelle solange für die Parkierung zur Verfügung steht, als die politische Gemeinde dies so vorsieht". Es ist mithin davon auszugehen, dass die Bürgergemeinde – in welcher Form auch immer – dafür besorgt sein würde, dass die in der Baubewilligung geforderten Vereinbarungen mit der politischen Gemeinde sowie mit den Beschwerdegegnern bis zum Baubeginn vorliegen. Auf die von den Beschwerdeführern thematisierte Zuständigkeit für die Beschlussfassung innerhalb der Bürgerversammlung, die ordentliche Traktandierung sowie die Ausstandsvorschriften ist vorliegend nicht näher einzugehen, zumal sich die Beschwerdeführer zu gegebener Zeit dazu werden äussern können (vgl. vorstehend Erwägung 2d/cc). Überdies ist es einer Gemeinde grundsätzlich freigestellt, einem Privaten öffentliche Parkflächen über eine bestimmte Tageszeit zur ausschliesslichen Nutzung zur Verfügung zu stellen. Das angedachte "Parkplatzsharing" erscheint denn auch nicht per se als unzulässig, besteht doch in einem sowohl im Sommer als auch im Winter stark frequentierten Tourismusort durchaus ein öffentliches Interesse daran, mit den vorhandenen Bodenressourcen möglichst haushälterisch umzugehen und die Pa