Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 21.01.2016 R 2014 37

VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI R 14 37 5. Kammer Vorsitz Racioppi Richter Meisser, Audétat Aktuarin Baumann-Maissen URTEIL vom 21. Januar 2016 in der Streitsache A._____, B._____, C._____, D._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Martin Buchli, Beschwerdeführer gegen Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Gieri Caviezel, Beschwerdegegnerin E._____, F._____, G._____, Beigeladene betreffend Quartierplan "H._____" (Kostenverteiler)

- 2 - 1. Mit Beschluss vom 18. August 2003 leitete der Gemeindevorstand X._____ das Quartierplanverfahren für das Gebiet "H._____" ein, um die dortigen Erschliessungsanlagen (Strasse, Wasser, Abwasser und elektrische Energie) zu erstellen sowie die Rahmenbedingungen für eine geordnete Überbauung und haushälterische Nutzung des Baulandes festzulegen. Das Quartierplangebiet "H._____" umfasste ursprünglich die Parzellen 181 sowie 186 bis und mit 192 und wurde in der Folge um das Grundstück 478 ausgedehnt. Mit Verfügung vom 4. Oktober 2010 beschloss die Gemeinde X._____, den Quartierplan gemäss den öffentlich aufgelegten Quartierplanvorschriften durchzuführen, die dagegen eingegangenen Einsprachen mit separaten Entscheiden abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei, und die Beschlüsse über die Kostenverteilung nach Durchführung des Quartierplanverfahrens zu fassen. Dieser Entscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft. 2. Die Realisierung der im Quartierplan "H._____" vorgesehenen Erschliessungsanlagen bedingte mehrere Landabtretungen zur Erstellung der Erschliessungsstrasse (neu geschaffene Parzelle 1457) sowie den Abbruch des auf der Parzelle 191 gelegenen Stalles (Gebäudenummer 191A). Der Eigentümer der Parzelle 191 liess den Stall auf eigene Kosten abbrechen und erstellte einen Anbau an das vorbestehende Wohn- und Geschäftshaus. Nach Abschluss der im Quartierplan "H._____" vorgesehenen Erschliessungsarbeiten publizierte die Gemeinde X._____ den Kostenverteiler für den Quartierplan "H._____" und stellte diesen den betroffenen Grundeigentümern am 29. Oktober 2013 zu. Dagegen erhoben drei der darin mit Abgaben belasteten Grundstückseigentümer, B._____ und C._____ (Parzellen 189 und 190), A._____ (Parzelle 192) sowie D._____ (Parzellen 187 und 188) Einsprache bei der Gemeinde X._____. Diese Einsprachen wies der Gemeindevorstand X._____ in drei separaten Einspracheentscheiden vom 17. Februar 2014, mitgeteilt am 19. Februar 2014, ab.

- 3 - 3. Gegen diese drei Einspracheentscheide gelangten A._____, B._____ und C._____ sowie D._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) am 19. März 2014 mit gemeinsamer Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Darin stellten sie folgende Anträge: 1. Die im Kostenverteiler unter der Rubrik "Stall" angeführten Kosten von Total Fr. 87'967.-- und die unter der Rubrik "Landpreis" festgelegte Entschädigung von Total Fr. 48'123.-- seien zu streichen und die effektiven Kostenanteile dementsprechend neu festzusetzen. 2. Eventuell sei die Sache in Gutheissung der Beschwerde an die Gemeinde X._____ zum Erlass eines neuen Kostenverteilers und zur Neufestlegung der Kostenanteile unter Beachtung der Weisungen des Verwaltungsgerichts zurückzuweisen. 3. (Kostenfolge) Die Beschwerde wurde im Wesentlichen damit begründet, dass der zu tragende Kostenanteil nicht sachgerecht sei, gegen die gemäss ständiger bundesgerichtlicher Praxis geltende Kostenverlegung nach Massgabe des wirtschaftlichen Sondervorteils verstosse und in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanke zuwiderlaufe. 4. In der Vernehmlassung vom 30. April 2014 beantragte die Gemeinde X._____ (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. 5. Die Beschwerdeführer nahmen dazu am 9. Mai 2014 replicando Stellung. In der Duplik vom 23. Mai 2014 hielt die Beschwerdegegnerin an ihren Anträgen fest und setzte sich mit den Einwänden der Beschwerdeführer auseinander. Zugleich reichte sie ein zweites Gutachten des Amtes für Schätzungswesen des Kantons Graubünden (ASW) betreffend das auf der Parzelle 191 gelegene Stallgebäude ein. Dazu nahmen die Beschwerdeführer in der Triplik vom 10. Juni 2014 Stellung. Die Beschwerdegegnerin äusserte sich zu den entsprechenden Vorbringen in der Quadruplik vom 20. Juni 2014.

- 4 - 6. Mit prozessleitender Verfügung vom 10. November 2014 lud der zuständige Instruktionsrichter die Erben E._____ (Parzelle 181), F._____ (Parzelle 186) und G._____ (Parzelle 191) zur Teilnahme am Beschwerdeverfahren ein. Diese reichten keine Stellungnahmen ein. Auf die weiteren Ausführungen der Verfahrensparteien und die eingereichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Die vorliegende Beschwerde richtet sich gegen die Einspracheentscheide der Gemeinde X._____ vom 17. Februar 2014. Gegen solche kommunalen Entscheide, die weder bei einer anderen Instanz angefochten werden können noch endgültig sind, kann Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden erhoben werden (Art. 49 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; BR 370.100]). Die angefochtenen Einspracheentscheide sind demnach taugliche Anfechtungsobjekte für eine verwaltungsgerichtliche Beschwerde. Die Beurteilung der dagegen erhobenen Beschwerde fällt folglich in die Zuständigkeit des angerufenen Gerichts. b) Die Beschwerdeführer sind von den angefochtenen Einspracheentscheiden überdies berührt und haben als direkte Adressaten der separat ausgefertigten Einspracheentscheide ein schutzwürdiges Interesse an deren gerichtlicher Überprüfung (Art. 50 VRG). Soweit die Beschwerdegegnerin in diesem Zusammenhang darauf hinweist, A._____ habe im Einspracheverfahren noch die Meinung vertreten, die dem Eigentümer der Parzelle 191 zugesprochene Entschädigung sei zu Recht auf der Grundlage eines

- 5 - Landpreises von Fr. 350.-- pro m2 festgelegt worden, ist einzuräumen, dass A._____ in der Einsprache vom 19. November 2013 in der Tat ausführte, es sei völlig korrekt, G._____ (Eigentümer der Parzelle 191) für dasjenige Land, das er für den Strassenbau zur Verfügung stellen müsse, mit Fr. 350.-- pro m2 zu entschädigen (vgl. Beilage der Beschwerdegegnerin [Bg-act.] 12 S. 4 Ziff. 4). Mit diesen Ausführungen hat A._____ die Angemessenheit des von der Beschwerdegegnerin festgelegten m2- Preises und damit die auf dieser Grundlage für die streitige Minderzuteilung festgelegte Entschädigung von Fr. 48'123.-- anerkannt. Daran ändert die Tatsache nichts, dass A._____ – wie die Beschwerdeführer festhalten (vgl. dazu Replik vom 9. Mai 2014 S. 8) – weiter hinten in der Einsprache die durch das Quartierplanverfahren "H._____" verursachten Kosten und den auferlegten Kostenanteil im Hinblick auf die eingetretene Kostenüberschreitung als vollkommen übersetzt rügt (vgl. Einsprache vom 19. November 2013 S. 5 Ziff. 5 [Bg-act. 12]), handelt es sich hierbei doch um eine pauschale Kritik an den erhobenen Erschliessungs- und Planungskosten, welche sich nicht auf konkrete Kostenpositionen bezieht und die vorgängige Anerkennung der Angemessenheit des berücksichtigten Landpreises in keiner Weise zu relativeren vermag. Dies führt jedoch nicht dazu, A._____ vorliegend in Bezug auf die streitige Kostenposition "Landpreis" die Beschwerdelegitimation mangels formeller Beschwer abzusprechen. Dem steht zum einen entgegen, dass im vorliegenden Beschwerdeverfahren die Angemessenheit der im Kostenverteiler betreffend die Parzelle 191 berücksichtigten Entschädigung nicht hinsichtlich einzelner Schadenspositionen, sondern bezüglich der gesamten Entschädigung zu untersuchen sein wird (vgl. dazu nachfolgend E.3a). Zum anderen haben die übrigen Beschwerdeführer im vorinstanzlichen Einspracheverfahren den der angefochtenen Minderzuteilung zugrunde liegenden Landpreis explizit (vgl. Einsprachen von B._____ und C._____ vom 18. November 2013 S. 3 [Bg-act. 13]) bzw. implizit (Einsprache von D._____ vom 19. November 2013 [Bg-act. 14]) als übersetzt gerügt. B._____ und

- 6 - C._____ sowie D._____ sind hinsichtlich des monierten Landpreises demnach in jedem Fall formell beschwert und damit zur Beschwerdeführung berechtigt. Unter diesen Umständen ist die Beschwerdelegitimation des Beschwerdeführers diesbezüglich selbst dann zu bejahen, wenn seine formelle Beschwer zu verneinen wäre, müssen doch bei einer gemeinsamen Beschwerdeführung, wie der vorliegenden, rechtsprechungsgemäss nicht ausnahmslos alle Beschwerdeführern zur Beschwerdeführung legitimiert sein, um auf die Beschwerde einzutreten und die erhobenen materiellen Einwände zu prüfen (vgl. Urteil des Bundesgerichts 1A.115/1998 vom 7. September 1998 E.2, publiziert in: Schweizerisches Zentralblatt für Staats- und Verwaltungsrecht [ZBl] 2000 S. 83 ff.; Urteil des Verwaltungsgerichts R 15 26 vom 25. August 2015 E.2d). Die Beschwerdeführer sind folglich bezüglich aller von ihnen erhobenen Einwände als beschwerdeberechtigt anzusehen. Auf die von ihnen überdies frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde (Art. 52 Abs. 1 VRG) ist damit einzutreten. 2. a) Streitig ist die im angefochtenen Einspracheentscheid betreffend die Parzelle 191 vorgenommene Bemessung der durch das Quartierplanverfahren "H._____" verursachten Kosten und deren Verteilung. Gemäss Art. 54 Abs. 1 des Raumplanungsgesetzes des Kantons Graubünden (KRG; BR 801.100) gehen die Kosten der Quartierplanung und Quartiererschliessung zulasten der Quartierplanbeteiligten. Die Quartierplangenossen haben grundsätzlich alle Kosten zu tragen, welche bei der Ausarbeitung des Quartierplans und für den Bau der im Quartierplan vorgesehenen Erschliessungsanlagen anfallen. Für die Abgabepflicht und die Aufteilung der Planungs- und Erschliessungskosten unter den Quartierplanbeteiligten gelten sinngemäss die Bestimmungen über die Erhebung von Beiträgen (Art. 54 Abs. 3 KRG). Dabei wird im Allgemeinen zwischen den Planungs- und Erschliessungskosten unterschieden. Zu Letzteren zählen die Aufwendungen für den Bau der im Quartierplan vorgesehenen Er-

- 7 schliessungsanlagen, einschliesslich allfälliger Kosten für die Beschaffung des zu diesem Zweck erforderlichen Landes. Die Aufteilung des Privatanteils dieser Kosten sowie der Planungskosten orientiert sich in der Regel an der möglichen Grundstücksnutzung unter Berücksichtigung allfälliger anderweitiger Vor- und Nachteile (Art. 63 Abs. 3 KRG, vgl. im Weiteren Art. 54 Abs. 4 KRG i.V.m. Art. 22 ff. Raumplanungsverordnung für den Kanton Graubünden [KVO; BR 801.110]). b) Die Realisierung der im Rahmen des Quartierplans "H._____" vorgesehenen Erschliessungsanlagen bedingte den Abbruch des auf der Parzelle 191 gelegenen Stallgebäudes (Gebäudenummer 191A) sowie mehrere Landabtretungen zugunsten der als Quartierstrasse neu ausgeschiedenen Parzelle Nr. 1457. Solche Vorkehren sind als Eingriffe in die Eigentumsgarantie nur zulässig, wenn sie auf einer ausreichenden gesetzlichen Grundlage beruhen, im öffentlichen Interesse liegen und sich als verhältnismässig erweisen (Art. 26 i.V.m. Art. 36 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft [BV; SR 101]). Als enteignungsähnliche Tatbestände sind sie gemäss Art. 26 Abs. 2 BV überdies voll zu entschädigen (BGE 96 I 130 E.3). Mit diesem verfassungsmässigen Grundsatz ist es jedoch vereinbar, wenn bei Landumlegungen für Anlagen, die dem Umlegungsgebiet dienen, Landabzüge gemacht werden. Im Flächenabzug für derartige Zwecke liegt keine Expropriation, weil er eine vorzugslastähnliche Gegenleistung der Grundeigentümer für die ihnen aus der Ausführung der Umlegung zukommenden Vorteile darstellt (BGE 100 Ia 223 E.3; PETER KLEB, Kosten und Entschädigungen im zürcherischen Quartierplanverfahren, Zürcher Studien zum öffentlichen Recht, Zürich/Basel/Genf 2004, S. 24). In diesem Sinne sah bereits der bis zum 31. Oktober 2005 geltende Art. 42 aKRG im Falle von Landumlegungen, einen unentgeltlichen Abzug von Flächenanteilen für die notwendige Erschliessung vor. Eine entsprechende Regelung findet sich nunmehr in dem die Landumlegung betreffenden Art. 69 Abs. 1 KRG. Hingegen ist für

- 8 über einen solchen allgemeinen Abzug hinausgehende Mehr- oder Minderzuteilungen an Land oder anderweitige Eingriffe in das Eigentum als enteignungsähnliche Eingriffe von Verfassungswegen eine volle Entschädigung geschuldet (vgl. Urteile des Verwaltungsgerichts R 11 72 vom 10. Januar 2012 E.2, R 10 115 vom 22. Februar 2011 E.4a; BERNHARD WALDMANN, in: WALDMANN / BELSER / EPINEY [Hrsg.], Basler Kommentar, Bundesverfassung, Basel 2015, Art. 26 N. 87 und N. 100 ff.). Dabei ist bei Landumlegungen im Rahmen von Quartierplanverfahren eine wertgleiche Realentschädigung anzustreben. Nur wenn ein solcher Realersatz im Einzelfall nicht möglich, ist eine pekuniäre Entschädigung auszurichten. c) In Umsetzung dieser Grundsätze hat die Beschwerdegegnerin die durch das Quartierplanverfahren "H._____" entstandenen Planungs- und Erschliessungskosten in den angefochtenen Einspracheentscheiden ermittelt und den Quartierplangenossen nach Massgabe des im Einleitungsbeschluss festgelegten Gewichtungsfaktors auferlegt (vgl. Bg-act. 11). Diese Kostenabrechnung wird von den Beschwerdeführern im vorliegenden Beschwerdeverfahren nur mehr insofern beanstandet, als darin einerseits unter der Rubrik "Stall" Kosten von total Fr. 87'967.-- für den Abbruch des auf der Parzelle 191 gelegenen Stallgebäudes 191A berücksichtigt wurden, andererseits dem Eigentümer der Parzelle 191 infolge der mit dem Quartierplanverfahrenen "H._____" verbundenen Minderzuteilung eine Entschädigung von Fr. 48'123.-- zuerkannt wurde. Betreffend diese Kostenpositionen ist ausgewiesen, dass die Realisierung der im Quartierplan "H._____" vorgesehenen Erschliessungsanlagen den Abbruch des auf der Parzelle 191 gelegenen Stallgebäudes 191A sowie eine Landabtretung zulasten der Parzelle 191 im Umfang von 152 m2 (389 m2 [alte Grundstücksfläche] – 237 m2 [neue Grundstücksfläche]) bedingte. Wird davon der allgemeine Landabzug von 14.51 m2 (3.729 % von 389 m2 [alte Grundstücksfläche]) subtrahiert, resultiert eine entschädigungspflichtige Minderzuteilung von 137.49 m2 (152 m2 - 14.51 m2 [allgemeiner Abzug],

- 9 vgl. Bg-act. 11). Die Richtigkeit dieser Sachverhaltsfeststellungen wird von den Beschwerdeführern zu Recht nicht in Abrede gestellt. Streitig und nachfolgend zu prüfen ist nur, welche Entschädigung infolge dieses enteignungsähnlichen Tatbestandes geschuldet und von den abgabepflichtigen Grundstückseigentümern zu tragen ist. 3. a) Art. 26 Abs. 2 BV statuiert für Enteignungen und enteignungsähnliche Eigentumsbeschränkungen, wie der vorliegend in Frage stehenden, eine volle Entschädigung. Eine bloss angemessene Entschädigung reicht nicht aus. Der Enteignete soll durch die Entschädigung weder besser noch schlechter gestellt werden, als wenn die Enteignung bzw. die enteignungsähnliche Eigentumsbeschränkung nicht stattgefunden hätte (KLAUS A. VALLENDER / PETER HETTICH, in: EHRENZELLER / SCHINDLER / SCHWEIZER / VALLENDER [Hrsg.], Die schweizerische Bundesverfassung, 3. Aufl., Zürich / Basel / Genf 2014, Art. 26 N. 72; WALDMANN, a.a.O., Art. 26 N. 101; FRANZ KESSLER COENDIT, Formelle Enteignung, in: BIAGGINI / HÄNER / SA- XER / SCHOTT [Hrsg.], Fachhandbuch Verwaltungsrecht, Zürich / Basel / Genf 2015, Rz. 26.134). Diesen verfassungsmässigen Grundsatz hat der kantonale Gesetzgeber im Falle formeller Enteignungen in Art. 10 Abs. 1 des Enteignungsgesetzes des Kantons Graubünden (EntG; BR 803.100) dahingehend konkretisiert, als dass die Entschädigung unter Berücksichtigung aller Nachteile festzusetzen ist, die dem Enteigneten ohne sein Verschulden aus dem Entzug oder der Beschränkung seiner Rechte erwachsen. Zu vergüten sind demnach der volle Verkehrswert des enteigneten Rechts (Art. 10 Abs. 1 lit. a EntG), der Minderwert, der entsteht, wenn von einem Grundstück oder von mehreren wirtschaftlich zusammenhängenden Grundstücken nur ein Teil in Anspruch genommen wird (Art. 10 Abs. 1 lit. b EntG), ein angemessener Anteil an den Wiederbeschaffungskosten, sofern der subjektive Schaden eines Enteigneten, der auf die Wiederbeschaffung angewiesen ist, höher ist als der Verkehrswert des enteigneten Objektes (Art. 10 Abs. 1 lit. c EntG) sowie alle weiteren

- 10 den Enteigneten treffenden Nachteile, die sich nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge als Folge der Enteignung voraussehen lassen (sog. Inkonvenienzentschädigung; Art. 10 Abs. 1 lit. d EntG). Umfasst eine Enteignungsentschädigung mehr als eine der vorgenannten Schadenpositionen, so ist sie gleichwohl als einheitliche Schadenssumme aufzufassen (PVG 1970 Nr. 44). Es ist daher stets aufgrund der gesamten Entschädigungssumme zu entscheiden, ob der aus der Eigentumsgarantie fliessende und im kantonalen Enteignungsgesetz konkretisierte Grundsatz der vollen Entschädigung beachtet wurde. Das Verwaltungsgericht korrigiert eine angefochtene Entschädigungssumme deshalb nicht bereits, wenn es einzelne Schadenspositionen als unrichtig erachtet, sondern erst wenn die Entschädigung insgesamt zu einer Bereicherung oder finanziellen Schlechterstellung des betroffenen Grundstückseigentümers führt (vgl. PVG 1986 Nr. 36a; 1997 Nr. 58). b) Wird von einem Grundstück – wie vorliegend betreffend die Parzelle 191 – eine Teilfläche abgetrennt, ohne die bisherige Grundstücksnutzung zu verunmöglichen und eine Wiederbeschaffung erforderlich zu machen, so setzt sich die Entschädigung nach dem vorangehend Ausgeführten aus dem Verkehrswert der abzutrennenden Teilfläche (Art. 10 Abs. 1 lit. a EntG), einem allfälligen Minderwert beim verkleinerten Restgrundstück (Art. 10 Abs. 1 lit. b EntG) und einer Inkonvenienzentschädigung (Art. 10 Abs. 1 lit. d EntG) zusammen. Letztere umfasst alle Aufwendungen, welche die Enteignung mit sich bringt (Umzugskosten, Erwerbsausfall, Kosten für Anpassungsarbeiten oder unnütz gewordene Planungen usw.), sowie allfällige durch die Enteignung verursachte Umsatzeinbussen vorübergehender Natur (vgl. zum Begriff: BGE 113 Ib 39 E.2b; KESSLER COENDIT, a.a.O., Rz. 26.150; ULRICH HÄFELIN / GEORG MÜLLER / FELIX UHL- MANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich / St. Gallen 2010, N. 2114; HEINZ HESS / HEINRICH WEIBEL, Das Enteignungsrecht des Bundes, Kommentar, Band I, Bern 1986, Art. 19 N. 183 ff.). Beim verbleiben-

- 11 den Restgrundstück können sodann im Sinne von Art. 10 Abs. 1 lit. b EntG Minderwerte entstehen, wenn beispielsweise wegen eines kleineren Gartens die Nachfrage und die bisherigen Mietzinse sinken, wenn infolge eines schlechteren Zugangs oder Zufahrt nur mehr minderwertigere Nutzungen möglich sind oder wenn wegen des Flächenabgangs Kosten für Umgebungsanpassungen anfallen (FRANCESCO CANONICA, Immobilienbewertung, Schätzerwissen im Überblick, Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband SIV [Hrsg.], 2009, S. 340). Der Flächenabgang führt indessen dann zu keinem Minderwert, wenn mit dem Restgrundstück die gleichen Erträge erzielbar sind, der gleiche Zinssatz gilt und keine anderen wirtschaftlichen Nachteile entstanden sind (CANONICA, a.a.O., S. 340). Ob die Enteignung einer Teilfläche einen Minderwert des verbleibenden Restgrundstücks nach sich zieht, ist im Regelfall durch eine Gegenüberstellung der Verkehrswerte des Grundstücks vor und nach der Enteignung bzw. dem enteignungsähnlichen Eingriff zu bestimmen (CANONICA, a.a.O., S. 340, 381; HESS / WEIBEL, a.a.O., Art. 19 N. 186 f.). c) Bezüglich der streitigen Entschädigungssumme hielt die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Einspracheentscheid fest, sich bei deren Festlegung an die amtlichen Dokumente bzw. die Rechnungen im Zusammenhang mit dem Abbruch gehalten zu haben. Danach hätten die Abbruchplanung und die Wiederherstellung des Grundstücks 191 Fr. 3'741.-- und der eigentliche Abbruch des Stalls Fr. 22'226.-- gekostet. Die entsprechenden Kostenpositionen seien im Detail ausgewiesen und durch Rechnungen belegt. Bezüglich der Entschädigung für den Stall habe sie auf die amtliche Schätzung vom 31. Juli 2001 abgestellt, die für das Stallgebäude 191A einen Wert (Zeitwert) von Fr. 62'000.-- ausweise. Die Entschädigung für die Minderzuteilung habe sie ausgehend von dem eingeholten Gutachten mit Fr. 350.-- pro m2 auf Fr. 48'123.-- festgelegt. Diese Berechnung ist insoweit unbeanstandet geblieben, als die Beschwerdegegnerin darin annimmt, die Enteignung einer Teilfläche habe den Wert des ver-

- 12 bleibenden Restgrundstücks nicht vermindert. In den Akten deutet denn auch nichts auf einen solchen Minderwert hin, zumal der Eigentümer der Parzelle 191 eine derartige Vermögenseinbusse nie behauptet hat und trotz erheblich verkleinertem Grundstück in der Lage gewesen ist, einen Anbau zum bestehenden Wohn- und Geschäftshaus zu realisieren und den ihm zur Verfügung stehenden Raum dadurch erheblich zu vergrössern. Sollte die Beschwerdegegnerin im vorliegenden Beschwerdeverfahren erstmals mit dem Argument, die Parzelle 191 grenze aufgrund der Quartierplanung neu an eine Erschliessungsstrasse und müsse damit weitere Nachteile, wie Emissionen, hinnehmen (vgl. Vernehmlassung vom 30. April 2014 S. 12), einen Minderwert der Restparzelle 191 postulieren, so ist anzumerken, dass sie diesen nicht beziffert und damit aus dieser Argumentation nichts Konkretes hinsichtlich der geschuldeten Entschädigung ableitet. Vor diesem Hintergrund erscheint es nicht erforderlich, dieser Behauptung näher nachzugehen. Anschliessend ist demnach nur zu prüfen, ob die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Einspracheentscheid die Inkonvenienzentschädigung in Form der Kosten für die Abbruchplanung, den Abbruch des Stalles sowie die Wiederherstellungsarbeiten und den Verkehrswert der infolge des Quartierplans "H._____" abzutrennenden Teilfläche korrekt bemessen hat. 4. a) Hinsichtlich der erstgenannten Kosten bringen die Beschwerdeführer vor, der Eigentümer der Parzelle 191 hätte ohne den Abbruch des fraglichen Stallgebäudes das auf der Parzelle 191 gelegene Wohngebäude nicht erweitern können. Bei den Abbruchkosten handle es sich somit um "Ohnehin-Kosten", die der Eigentümer der Parzelle 191 bei der Überbauung des östlichen Parzellenteils so oder anders hätte tragen müssen. Die fraglichen Kosten seien ihm deshalb nicht zu entschädigen. Dagegen wendet die Beschwerdegegnerin ein, die im Quartierplan rechtskräftig beschlossene Nordanschliessung habe insbesondere das Einverständnis des Eigentümers von Parzelle 191 vorausgesetzt, weil dafür das auf dem fragli-

- 13 chen Grundstück existierende Stallgebäude habe abgebrochen werden müssen. Der Eigentümer des fraglichen Stallgebäudes sei damit einverstanden gewesen, soweit Landabtretung und Minderwerte angemessen entschädigt würden. Wäre eine andere Erschliessungsvariante im Quartierplan aufgenommen worden, würde der Eigentümer noch über den ursprünglichen Stall verfügen und hätte auch die Möglichkeit gehabt, in Anwendung des Hofstattrechts an gleicher Stelle eine neue Baute zu errichten oder den Anbau zu realisieren, wenn auch nicht im heutigen Ausmass. Die Aussage der Beschwerdeführer, es handle sich bei den unter der Position "Stall" aufgeführten Kosten um "Ohnehin-Kosten" sei demnach absolut unbegründet. b) Es ist unbestritten und aufgrund der Akten ausgewiesen, dass den Eigentümer der Parzelle 191 keine Rechtspflicht traf, das Stallgebäude 191A abzubrechen, und er für die Abbruchplanung, den Abbruch des Stalles sowie die Wiederherstellung des Grundstücks insgesamt Fr. 25'967.-- (Fr. 3'741.-- + Fr. 22'226.-- [vgl. Bg-act. 11 S. 2]) aufgewendet hat. Diese Kosten stehen folglich in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Quartierplanverfahren "H._____" und der darin im Hinblick auf die Realisierung der Quartierstrasse betreffend die Parzelle 191 erforderlichen baulichen Vorkehren. Mit anderen Worten wurden die fraglichen Kosten durch die entsprechende Quartierplanung verursacht. In der Regel dürften solche Aufwendungen freilich nicht beim von der Landumlegung betroffenen Grundstückseigentümer, sondern bei der Gemeinde als der für die Umsetzung des Quartierplans zuständigen Behörde anfallen, indem diese die entsprechenden Aufträge vergibt und die anfallenden Rechnungen begleicht. Überlässt die Gemeinde diese Aufgabe dem von der Landumlegung betroffenen Grundstückseigentümer, so handelt es sich bei den fraglichen Kosten um weitere Vermögensnachteile im Sinne von Art. 10 Abs. 1 lit. c EntG, welche dem betroffenen Grundstückseigentümer als Inkonvenienzen zu entschädigen sind. Denkbar ist auch, die

- 14 fraglichen Kosten als Auslagen im Rahmen eines Auftrags (Art. 394 ff. des Obligationenrechts [OR; SR 210]) oder allenfalls einer Geschäftsführung ohne Auftrag (Art. 419 ff. OR) anzusehen. Ungeachtet der rechtlichen Qualifikation bilden diese einen Teil der Planungs- und Erschliessungskosten im Sinne von Art. 54 Abs. 3 KRG, die von den Quartierplangenossen insoweit zu übernehmen sind, als sie bei der ordentlichen Ausführung der durch die Quartierplanung bedingten baulichen Vorkehren entstanden sind und sich als angemessen erweisen. Dass die für die Abbruchplanung, den Abbruch des Stalles sowie die Wiederherstellung nach diesen baulichen Vorkehren aufgewendeten Fr. 25'967.-- in dieser Beziehung zu beanstanden sind, haben die Beschwerdeführer nicht geltend gemacht und ist nicht ersichtlich. Die Beschwerdegegnerin hat die fraglichen Kosten folglich im angefochtenen Einspracheentscheid zu Recht berücksichtigt und den abgabepflichtigen Grundstückseigentümer anteilsmässig auferlegt. Dies gilt selbst dann, wenn die Behauptung der Beschwerdeführer zutreffen sollte, wonach der Eigentümer der Parzelle 191 die fraglichen Kosten bei der Überbauung des östlichen Parzellenteils ohnehin hätte tragen müssen, beschlägt doch diese Frage – wie nachfolgend zu zeigen sein wird (vgl. E.6b nachfolgend) – den Verkehrswert der infolge des Quartierplans "H._____" abzutrennenden Teilfläche der Parzelle 191, mithin die Frage, ob es sich beim fraglichen Stallgebäude um ein Abbruchobjekt handelt oder nicht. 5. a) Die Beschwerdeführer machen hinsichtlich der dem Eigentümer der Parzelle 191 infolge des Abbruchs des Stalles und der entschädigungspflichtigen Minderzuteilung zuerkannten Entschädigung im Wesentlichen geltend, beim Entzug von Eigentum bemesse sich die Entschädigung – gleich wie bei einer Enteignung – nach dem Verkehrswert und nicht dem Zeitwert eines Objektes. Das in Frage stehende Stallgebäude sei im massgeblichen Zeitpunkt aufgrund seines schlechten Zustandes gar nicht mehr "verkehrsfähig" gewesen. Selbst wenn indessen entgegen dieser

- 15 - Auffassung die Stallkosten zu entschädigen wären und als Bemessungsgrundlage der Zeitwert als massgebend betrachtet werde, sei der eingesetzte Wert nicht haltbar, da die von der Beschwerdegegnerin herangezogene Schätzung über zwölf Jahre zurückliege. Bezüglich des Wertes des abgetretenen Bodens sei sodann zu beachten, dass hierfür der Verkehrswert massgebend sei, den der Boden vor Erlass des Quartierplanes "H._____" gehabt habe. Die Parzelle 191 sei vorher noch weitgehend unerschlossen gewesen. Wenn man den Betrag der Erschliessung abziehe und auch die Kosten für den Abbruch des Stalles resultiere ein Entschädigungsanspruch von höchstens Fr. 271.69 pro m2. Der von der Beschwerdegegnerin angenommene m2-Preis von Fr. 350.-- sei im Übrigen schon im Ansatz falsch. Eine flächenmässige Minderzuteilung impliziere noch keineswegs auch eine Wertverminderung der von der Planfestsetzung betroffenen Parzelle. Entscheidend sei, ob eine solche Planfestsetzung die für den wirtschaftlichen Wert einer Parzelle massgebende Baugeschossfläche reduziere. Dies sei im vorliegenden Fall zu verneinen. Der Grundeigentümer erleide durch diese Planungsmassnahme keine wirtschaftliche Einbusse und habe dementsprechend keine Entschädigung für die Minderzuteilung zu beanspruchen. Insofern habe der Eigentümer der Parzelle 191 durch die Quartierplanung keinen wirtschaftlichen Nachteil erlitten, weshalb ihm hierfür keine Entschädigung zustehe. Jedenfalls erwiesen sich die diesbezüglichen Sachverhaltsvorkehren der Beschwerdegegnerin als unzureichend. Deshalb sei betreffend den Wert der abgetretenen Teilfläche der Parzelle 191 eine Expertise einzuholen, die sich insbesondere auch zu der vor und nach Erlass des Quartierplans realisierbaren Baugeschossfläche äussere. Im Übrigen sei nicht einzusehen, weshalb die Beschwerdegegnerin dem Eigentümer von Parzelle 191 bereits im April 2012 von Fr. 62'000.-- für den Stall und im August 2013 Fr. 3'741.05 für den Aufwand für die Abbruchplanung und für die Wiederherstellungskosten bezahlt habe, obwohl der Kostenverteiler bis heute noch nicht rechtskräftig sei.

- 16 b) Dieser Argumentation hält die Beschwerdegegnerin entgegen, der Eigentümer der Parzelle 191 würde ohne das Quartierplanverfahren noch über das Stallgebäude verfügen. In diesem Fall hätte er auch die Möglichkeit gehabt, an gleicher Stelle eine neue Baute zu errichten oder den Anbau zu realisieren, wenn eine Erschliessungsvariante gewählt worden wäre, die keine Landumlegung zulasten seines Grundstücks nach sich gezogen hätte. Zudem sei die Parzelle 191 bereits vor Erlass des Quartierplans "H._____" strassenmässig hinreichend erschlossen gewesen. Bezüglich der Höhe der für das Stallgebäude festgelegten Entschädigung sei im Weiteren festzuhalten, dass der Zeitwert, welcher den Neubauwert abzüglich der technischen Altersentwertung darstelle, im vorliegenden Fall für die Festlegung der Entschädigung aussagekräftiger sei als der Verkehrswert. Hinsichtlich des mit der Duplik vom 23. Mai 2014 eingereichten Gutachtens des ASW betreffend den Stall auf der Parzelle 191 bringt die Beschwerdegegnerin sodann vor, hierbei handle es sich um ein internes Dokument, das ihr dazu gedient habe, einen Vergleichswert zu erhalten. Die Beschwerdegegnerin sei bei der Entschädigung des Stalles immer vom Zeitwert gemäss der amtlichen Schätzung vom 31. Juli 2001 im Betrag von Fr. 62'000.-- ausgegangen. Der Eigentümer der Parzelle 191 habe den Zeitwert der Rechnung der Gebäudeversicherung Graubünden vom 14. Januar 2010 in der Höhe von Fr. 70'300.-- gefordert. Aus diesem Grund habe die Beschwerdegegnerin das ASW um eine neue Einschätzung ersucht. Dieses habe einen Zeitwert ohne Aufwendungen für Rückbau, Abtransport etc. von Fr. 38'500.-- ermittelt. Die fragliche Berechnung lasse jedoch unberücksichtigt, dass sich der Zeitwert mit zunehmendem Alter der Baute erhöhe. Auch wenn dieser Trend auf den ersten Blick falsch erscheine, gebe es eine plausible Erklärung dafür. Die Reproduktionskosten (Neuwert) eines Gebäudes würden im Vergleich zu früheren Jahren immer teurer. Da sich der Zeitwert aufgrund des Neuwertes abzüglich der Altersentwertung errechne, sei es nachvollziehbar,

- 17 dass auch der Zeitwert steige. Die Beschwerdegegnerin habe deshalb am im Kostenvoranschlag festgelegten Betrag von Fr. 62'000.-- festgehalten. Schliesslich sei unbestritten, dass die Fläche der Parzelle 191 aufgrund der Quartierplanung um 237.49 m2 reduziert worden sei. Eine Ausnutzungsziffer habe für die in der Dorfzone 3 liegende Parzelle weder vor noch nach der Quartierplanung bestanden. Das ASW habe für den Ausgleich der Mehr- und Minderfläche den Bodenwert auf Fr. 350.-- pro m2 festgelegt. Es seien keine Gründe ersichtlich, von dieser Einschätzung abzuweichen. Eine gerichtliche Expertise sei nicht erforderlich. Im Übrigen entspreche es der gängigen Praxis der Beschwerdegegnerin, im Kostenverteiler aufgeführte Positionen bereits vorschussweise zu begleichen. 6. a) Die Beschwerdegegnerin holte zur Ermittlung der streitigen Entschädigung zunächst die amtliche Schätzung vom 31. Juli 2001 betreffend die Parzelle 191 ein. Danach beträgt der Verkehrswert für die gesamte Parzelle Fr. 439'000.-- und deren Ertragswert Fr. 225'000.--. Der Zeitwert für das interessierende Stallgebäude wird darin mit Fr. 62'000.-- (Zeitwert von 40 %) und der Landpreis für die Parzelle 191 mit Fr. 400.-- pro m2 beziffert (Bg-act. 15). Diese Schätzung war im Zeitpunkt der Anordnung der Landumlegung indessen bereits neun Jahre alt und im Zeitpunkt der Leistung der Entschädigung (April 2012) fast elfjährig. Daher kann sie nicht ohne weiteres als Grundlage für die Bemessung der geschuldeten Enteignungsentschädigung dienen. Dessen war sich offenbar auch die Beschwerdegegnerin bewusst, ersuchte sie doch das ASW mit schriftlichem Auftrag vom 17. Mai 2011 sowie 31. August 2011 den Bodenwert für die im Einzugsgebiet des Quartierplans "H._____" liegenden Grundstücke sowie den Wert des Stallgebäudes 191A (ohne Boden) zu bestimmen (vgl. Bg-act. 16 und 17). I._____, Immobilienbewerter mit eidgenössischem Fachausweis, zertifizierter Gerichtsexperte, hielt in seinem Gutachten vom 10. November 2011 nach Besichtigung der örtlichen Gegebenheiten hinsichtlich des Landpreises im Wesentlichen fest, das Ein-

- 18 zugsgebiet des Quartierplanverfahrens "H._____" umfasse eine Fläche von rund 5'000 m2 (Bg-act. 16 S. 2). Die Grundstücke seien mit älteren Wohn- und Gewerbeliegenschaften überbaut. Das Gebiet liege im Dorfzentrum von X._____. Die Besonnung sei ganzjährig mittel bis gut. Die Fernsicht eingeschränkt. Die Verkehrslage sei ebenfalls gut. Für die direkt an der Durchgangsstrasse angrenzenden Grundstücke sei die Lärmimmission erheblich. Der zu schätzende Bodenwert gelte für baureif erschlossene Grundstücke. Die Kosten für die Quartierplanung, Mutationen und baureife Erschliessung seien vom Bodenwert nicht abgezogen worden. Für die Bodenbewertung sei die Vergleichsmethode angewandt worden. Dabei seien eine repräsentative Anzahl von Freihandverkäufen vergleichbarer, nicht überbauter Grundstücke im Ort bzw. in der Region herangezogen worden. Unter Berücksichtigung dieser Elemente betrage der Wert für baureif parzelliertes und erschlossenes Land Fr. 350.-- pro m2 (Bg-act. 16 S. 1, 3). Diese Angaben ergänzte I._____ in Bezug auf das Stallgebäude 191A im Gutachten vom 10. November 2011 dahingehend, als er festhielt, der einseitig angebaute Stall weise nach SIA 116 ein Volumen von 1'097 m3 auf (Bg-act. 17 S. 2). Das Objekt sei vor über 100 Jahren erstellt worden. Der Stall bestehe aus einem Rohbau in einfacher Ausführung ohne Innenausbau. Er werde seit vielen Jahren nicht mehr benutzt. Deshalb seien auch keine Unterhaltsarbeiten ausgeführt worden. Das Mauerwerk des Unterstalles sei baufällig. Das Rundholz verwittert und teilweise vom Holzwurm befallen. Die Dachabschlüsse seien defekt. Die Dachrinnen und Fallrohre seien verrostet. Die Ziegelabdeckung teilweise defekt. Davon ausgehend werde der Zeitwert des fraglichen Stalles bei einem Volumen von 1'097 m3 und einer Entschädigung von rund Fr. 35.-- pro m3 pauschal auf Fr. 38'500.-- festgelegt. Darin nicht enthalten seien die Aufwendungen für den Rückbau, Aufräumarbeiten und die erforderlichen Wiederherstellungskosten in Form der Fassade, des Daches und des angebauten Nachbargebäudes. Die Entschädigung für Gebäude ohne Boden im Zusammenhang mit Quartierplänen, Strassenanpassun-

- 19 gen etc. orientiere sich branchenüblich am Zeitwert. Der Zeitwert entspreche dem Neuwert abzüglich der technischen Altersentwicklung, die zufolge Alter, Abnützung, Witterungseinflüssen, Bauschäden, Baumängeln und aus anderen Gründen eingetreten sei. Dabei handle es sich nicht um einen Marktwert der durch die Vergleichsmethode mit Freihandverkäufen ermittelt werde (Bg-act. 17 S.3 f.). b) Diese Ausführungen von I._____ berücksichtigen die massgeblichen örtlichen Gegebenheiten zum massgeblichen Zeitpunkt, sind für die streitigen Belange umfassend und in sich schlüssig. Sie stammen ausserdem von einem ausgewiesenen Fachmann. Dieser hat die streitige Entschädigung im Grundsatz wie für eine überbaute Parzelle festgelegt. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer ist dieses Vorgehen nicht zu beanstanden. Den Beschwerdeführern ist zwar darin zuzustimmen, dass für ein Gebäude im freihändigen Verkauf kein Erlös erzielt werde kann, wenn es sich hierbei um ein Abbruchobjekt handelt. In einem solchen Fall würden potentielle Käufer des Landes die abbruchreife Baute vielmehr als wertvermindernden Umstand ansehen, weil sie für eine Neuüberbauung abgebrochen werden müsste. Deshalb mindert sich der Wert von mit einem Abbruchobjekt überbauten Land regelmässig um die Abbruch- und Räumungskosten (vgl. BGE 106 Ib 223 E.3b; Urteil des Bundesgerichts 1C_256/2010 vom 14. März 2011 E.2.1.3). Im vorliegenden Fall kommt dem Stallgebäude 191A indessen, wie I._____ im Gutachten vom 10. November 2011 überzeugend darlegt, ein Vermögenswert zu. Mit dieser Beurteilung stimmt überein, dass die Gebäudeversicherung Graubünden (GVG) das fragliche Stallgebäude bis zu dessen Abbruch nicht zum Abbruch-, sondern zum Zeitwert (vgl. Bg-act. 18) versichert und den Stall folglich ebenfalls als versicherbaren Vermögenswert eingestuft hatte (vgl. zu den massgeblichen Begriffen: http://gvg.gr.ch > Versicherungswerte, letztmals besucht am 13. April 2016). Vor dem Hintergrund der amtlichen Schätzung vom 31. Juli 2001, worin dem interessierenden Stallgebäude http://gvg.gr.ch

- 20 ein Zeitwert von 40 % attestiert wurde (Bg-act. 15), erscheint es denn auch als höchst unwahrscheinlich, dass dieses Gebäude selbst bei komplett fehlenden Unterhaltsarbeiten innert zehn Jahren jeden Wert verloren und zum Abbruchobjekt geworden sein sollte. Kommt hinzu, dass das Quartierplanverfahren seinen Ursprung im 2003 genommen hatte und der Eigentümer des interessierenden Stalles vor der konkreten Möglichkeit des Abrisses für den Bau der Erschliessungsstrasse in den letzten Jahren verständlicherweise keine oder zumindest keine wesentlichen Unterhaltsarbeiten geleistet hat. Hinsichtlich des für die Bemessung der streitigen Entschädigung zu wählenden Vorgehens ist damit klar, dass bei der Festlegung der streitigen Entschädigung für die abgetretene Teilfläche grundsätzlich von einer überbauten Parzelle auszugehen ist, freilich mit der Besonderheit, dass nur ein Teil des Bodens, auf dem sich der Stall befindet, abgetreten wurde (vgl. Quartierplan H._____ vom 4. Oktober 2010 [Bg-act. 8]). Aufgrund dieser besonderen Ausgangslage erweist es sich als unerlässlich, die Entschädigung für die Minderzuteilung von 137.49 m2 sowie das Stallgebäude (ohne Boden) gesondert festzulegen und anschliessend zu addieren. c) Anschliessend ist demzufolge zunächst der Verkehrswert der fraglichen Objekte zu ermitteln. Dieser ist nach der Rechtsprechung im Regelfall anhand der Vergleichswertmethode zu bestimmen, da sich, was eine unbestimmte Vielzahl von Kaufsinteressenten auf dem freien Markt für das enteignete Grundstück bezahlt hätte, am zuverlässigsten aufgrund der tatsächlich gehandelten Preise für vergleichbare Liegenschaften ermitteln lässt. Preise, die in der nahen Umgebung für gleichartiges und gleichwertiges Land in letzter Zeit bezahlt worden sind, lassen zuverlässige und präzise Rückschlüsse auf den Verkehrswert des interessierenden Grundstücks zu (vgl. BGE 138 II 77 E.7.3, 134 II 49, 131 II 458, 122 I 168 E.3a; ULRICH HÄFELIN / GEORG MÜLLER / FELIX UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich / St. Gallen 2010, N. 2110; Das Schweizeri-

- 21 sche Schätzerhandbuch, Bewertung von Immobilien [nachfolgend zitiert: Schätzerhandbuch], Ausgabe 2005, S. 50; WEIBEL / HESS, a.a.O., Art. 19 N. 80 und N. 94). Die Vergleichsmethode führt allerdings nur zu sachgerechten Ergebnissen, wenn Vergleichspreise in genügender Zahl für Objekte ähnlicher Beschaffenheit zur Verfügung stehen. An diese Voraussetzung dürfen nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht allzu hohe Anforderungen gestellt werden. So erfordert die Vergleichbarkeit nicht, dass in Bezug auf Lage, Grösse, Erschliessungsgrad und Ausnützungsmöglichkeit praktisch Identität besteht, da Unterschieden bei den Vergleichsgrundstücken durch angemessene Preiszuschläge oder Abzüge Rechnung getragen werden kann. Auch braucht das Vergleichsgrundstück nicht im selben Quartier zu liegen. Es genügt, wenn es hinsichtlich Lage, Umgebung, Ausnützungsmöglichkeit und weiterer wertbestimmender Eigenschaften dem Schätzungsobjekt ähnlich ist und sich damit als Vergleichsobjekt eignet (BGE 122 I 168 E.3a, 115 Ib 408 E.2c, 102 Ib 353 E.2; vgl. KESSLER COENDIT, a.a.O., Rz. 26.160; HESS / WEIBEL, a.a.O., Art. 19 N. 80). Je umfangreicher und aktueller das Vergleichsmaterial ist, desto zuverlässiger lässt sich der Verkehrswert auf dem interessierenden Liegenschaftsmarkt ermitteln (HESS / WEIBEL, a.a.O., Art. 19 N. 83). d) aa) Diese Voraussetzung für die Anwendung der Vergleichsmethode ist vorliegend unstreitig hinsichtlich der entschädigungspflichtigen Minderzuteilung von Bauland im Umfang von 137.49 m2 erfüllt. Den betreffenden Verkehrswert von Fr. 48'123.-- vermochte der von der Beschwerdegegnerin beigezogene Experte aufgrund einer repräsentativen Anzahl von Freihandverkäufen vergleichbarer, nicht überbauter Grundstücke in X._____ und Umgebung zu ermitteln. Soweit die Beschwerdeführer diesbezüglich einwenden, die in Frage stehende Landfläche beeinflusse die zulässige Ausnützung auf der Restparzelle nicht, weshalb der Eigentümer der Parzelle 191 aufgrund der Landabtretung keine wirtschaftliche Einbusse erlitten habe, kann ihm nicht gefolgt werden. Die in Frage stehende

- 22 - Teilfläche besitzt einen eigenen Vermögenswert. Dies ergibt sich bereits aus der Systematik von Art. 10 Abs. 1 EntG, worin die Teilfläche (Art. 10 Abs. 1 lit. a EntG) neben einem allfälligen Minder- bzw. Mehrwert des verbleibenden Rechtsgrundstücks (Art. 10 Abs. 1 lit. b EntG) als eigenständige Schadensposition aufgeführt wird. Der Landpreis für entsprechende Teilflächen wird bei überbauten Grünstücken indessen in der Regel tiefer als das übliche Land bewertet, wenn die Abtretung – wie im Falle eines mit einem Bauverbot belasteten Vorgartengebiets – die bauliche Nutzung des Grundstücks nicht beeinträchtigt (vgl. HESS / WEIBEL, a.a.O., Art. 19 N. 106). Im vorliegenden Fall dürfte sich eine solche Betrachtung allerdings, wie die Beschwerdegegnerin zutreffend festhält, jedenfalls insoweit verbieten, als die abzutretende Teilfläche Land betrifft, auf dem sich das Stallgebäude 191A befand und insofern wohl über das Hofstattrecht eine zusätzliche bauliche Ausnützung garantierte. Wie es sich diesbezüglich verhält, kann jedoch letztlich offengelassen werden. Denn I._____ hat als fachkundiger Experte die Vergleichsverkäufe im Hinblick auf die Festlegung des Preises für die im Rahmen des Quartierplans "H._____" vorgenommenen Minder- und Mehrzuteilungen ausgesucht. Unter diesen Umständen kann ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass die von ihm herangezogenen Vergleichsverkäufe der in Frage stehenden Teilfläche hinsichtlich der wertbestimmenden Eigenschaften ähneln und sich als Vergleichsobjekt für die Festlegung des interessierenden m2-Preises eignen. Der festgelegte Preis von Fr. 350.-pro m2 beruht folglich auf einer tragfähigen Vergleichsbasis. bb) Der entsprechende Wert bezieht sich allerdings auf baureif parzelliertes und erschlossenes Land (Bg-act. 16 S. 1, 3). Die in Frage stehende Minderzuteilung betrifft, wie die Verfahrensparteien zutreffend ausführen, Land, welches nicht vollständig von den Quartierplankosten befreit ist, aber von einem verminderten Kostenfaktor von 0.5 profitiert (vgl. Quartierplan "H._____" vom 4. Oktober 2010 [Bg-act. 8]). Dadurch wird der

- 23 - Tatsache Rechnung getragen, dass die bereits seit langem überbaute Parzelle 191 durch das Quartierplanverfahren zwar eine erschliessungsmässige Aufwertung erfahren hat, aber schon vorgängig über eine Erschliessung verfügte, die ihr auch nach der Durchführung des Quartierplanverfahrens weiterhin von Nutzen ist. Wenn die Beschwerdegegnerin die streitige Teilfläche vor diesem Hintergrund für die Zwecke der Entschädigung als erschlossenes Land eingestuft hat, so hat sie den ihr in dieser Frage zuzubilligenden Ermessenspielraum nicht überschritten. Dies gilt umso mehr, als der Landpreis für die Parzelle 191 bereits in der amtlichen Schätzung vom 31. Juli 2001 mit Fr. 400.-- pro m2 angegeben wurde und die Beschwerdegegnerin damit von einem um Fr. 50.-- darunter liegenden Schätzwert ausgegangen ist. Es ist somit nicht zu beanstanden, wenn die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Einspracheentscheid von einem Verkehrswert der Minderzuteilung von Fr. 48'123.-- (137.49 x Fr. 350.--) ausgegangen ist. e) aa) Den Wert des Stalles 191A ohne Boden hat der von der Beschwerdegegnerin beigezogene Experte, I._____, nicht aufgrund der Vergleichsmethode, sondern aufgrund des Zeitwerts des interessierenden Stallgebäudes ermittelt. Dies entspricht laut Aussage von I._____ dem branchenüblichen Vorgehen im Zusammenhang mit Quartierplänen sowie Strassenanpassungen. Ob hiermit den gesetzlichen Anforderungen in allen Fällen Genüge getan wird, mag mit den Beschwerdeführern durchaus bezweifelt werden. Jedenfalls mit Blick auf das in Frage stehende Stallgebäude ist dieses Vorgehen indessen nicht zu beanstanden, kann doch ohne weiteres ausgeschlossen werden, dass in X._____ und Umgebung in den vergangenen Jahren ausreichend vergleichbare Ställe ohne zugehörigen Boden freihändig veräussert wurden, um die Bestimmung des Verkehrswert aufgrund der Vergleichsmethode zu ermöglichen. Fehlt es demzufolge an ausreichend geeigneten Vergleichsverkäufen, so ist der Verkehrswert mithilfe anderer Schätzungsmethoden, die in den Fachkreisen der

- 24 - Immobilienbewertung geläufig sind, zu bestimmen (KESSLER COENDIT, a.a.O., Rz. 26.159; HESS / WEIBEL, a.a.O., Art. 19 N. 95). Als solche gelten für Gebäude ohne Boden der Gebäude-Zeitwert als Teil der Real- oder Sachwertmethode (vgl. KESSLER COENDIT, a.a.O., Rz. 26.159; Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 48) und bei Ertragsliegenschaften allenfalls die Ertragswertmethode (vgl. KESSLER COENDIT, a.a.O., Rz. 26.165; Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 48) allein oder in Kombination mit der Real- oder Sachwertmethode (vgl. Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 48). Die beiden letztgenannten Methoden scheiden im vorliegenden Fall von vornherein aus, da das in Frage stehende Stallgebäude vor seinem Abbruch bereits seit Jahrzehnten nicht mehr genutzt und demzufolge keine Ertragsliegenschaft darstellt. Damit dürfte der Gebäude-Zeitwert die einzige Schätzungsmethode sein, die unter den gegebenen Umständen eine Bestimmung des Verkehrswerts erlaubt. Jedenfalls besteht unter diesen Umständen kein Anlass, an der Tauglichkeit der von I._____ als fachkundigem Experten für die Bestimmung des Verkehrswerts des Stallgebäudes 191A gewählten Schätzungsmethode zu zweifeln. bb) Seine diesbezüglichen Ausführungen erscheinen ausserdem sowohl hinsichtlich der einzelnen Berechnungsparameter als auch der vorgenommenen Gesamtschätzung als begründet. Dass die Beschwerdegegnerin davon abgewichen ist und den Verkehrswert auf Fr. 62'000.-- festgelegt hat, vermag nicht zu überzeugen. Die Behauptung der Beschwerdegegnerin, wonach tendenziell mit zunehmendem Alter eines Gebäudes auch der Zeitwert steige, weil der Neuwert parallel dazu steige, mag möglicherweise für eine gut unterhaltene Wohnbaute zutreffend sein, kann aber sicherlich nicht eins zu eins auf einen Stall übertragen werden. Erst recht kann eine solche eigene Einschätzung, die von der Beschwerdegegnerin ohne nähere Begründung als notorischer Erfahrungswert herangezogen wird, eine anderslautende Beurteilung in einem fachkundigen Gutachten nicht zu erschüttern. Die Argumentation der Beschwerdegeg-

- 25 nerin erweckt im Übrigen den Eindruck, als wären der Gebäudeversicherungsneuwert und der Wert der amtlichen Schätzung zwei voneinander unabhängige Werte. Dem ist aber nicht so. Die Gebäudeversicherung Graubünden übernimmt für die Festlegung des Versicherungswerts vielmehr die Daten des ASW (siehe http://gvg.gr.ch > Versicherung > Versicherungswerte, http://gvg.gr.ch/gvg-versicherungversicherungswerteletztmals besucht am 13. April 2016). Der Zeitwert für die Prämienberechnung der GVG entspricht im Falle des interessierenden Stallgebäudes nur deshalb nicht dem Zeitwert gemäss amtlicher Schätzung vom 31. Juli 2001, weil die GVG die ermittelten Zeitwerte jährlich der Baukostenentwicklung anpasst, um sicherzustellen, dass im Schadenfall die Wiederherstellung zu den aktuellen Preisen möglich ist (siehe http://gvg.gr.ch > Versicherung > Prämien / Versicherungsindex, letztmals besucht am 13. April 2016). So beträgt der Zeitwert der amtlichen Schätzung vom 31. Juli 2007 Fr. 62'000.-- (Bg-act. 18). Wird dieser Zeitwert auf den Indexwechsel im 2004 hin neu bestimmt, so beträgt er Fr. 66'000.-- (= CHF 62'000/870*930; abgerundet auf tausend). Per 2010 beläuft sich der indexierte Zeitwert sodann auf Fr. 70'300.-- (= CHF 66'000/108*115; aufgerundet auf nächste 100), was dem in der Rechnung vom 14. Januar 2010 ausgewiesenen Versicherungswert entspricht (Bg-act. 18). Diesen versicherten Zeitwert hat die GVG folglich ermittelt, indem sie den Zeitwert gemäss der amtlichen Schätzung vom 31. Juli 2001 dem Baukostenindex angepasst hat. Diese Schätzung des Verkehrswerts des Stallgebäudes 191A ist weitaus weniger verlässlich als die fachkundige Beurteilung von I._____ im Gutachten vom 10. November 2011, die auf einer Inspektion der örtlichen Gegebenheiten im für die Schätzung relevanten Zeitraum beruht. I._____ nimmt im Gutachten vom 10. November 2011 überdies ausführlich zur amtlichen Schätzung vom 31. Juli 2001 Stellung. Danach wurde der Neuwert des Stalles 191A in der fraglichen Schätzung mit Fr. 154'000.-- bewertet, was bei einem massgebenden Volumen von 1'097 m3 Fr. 140.-- pro m3 entspreche. Zum damaligen Zeitpunkt habe der http://gvg.gr.ch/gvg-versicherung-versicherungswerte http://gvg.gr.ch/gvg-versicherung-versicherungswerte

- 26 - Index der Gebäudeversicherung Graubünden 870 Punkte betragen. Der Zeitwert sei auf 40 % geschätzt worden. Im Jahr 2011 habe der Index der Gebäudeversicherung Graubünden 1'027 Punkte betragen. Der damals angenommene Neuwert belaufe sich demnach auf Fr. 182'000.--, was Fr. 165.-- pro m3 entspreche (Bg-act. 17 S. 3). Der Neuwert entspreche den Reproduktionskosten eines Gebäudes. Aufgrund der sehr einfachen baulichen Ausführung ohne Innensaubau seien Fr. 165.-- pro m3 offensichtlich übersetzt. Der Neuwert sei weiterhin mit Fr. 140.-- pro m3 zu beziffern, womit der Gebäudeneuwert Fr. 154'000.--. Angesicht des schlechten baulichen Zustands des Stalls sei der Zeitwert auf 25 % festzulegen, womit der Verkehrswert Fr. 38'500.-- betrage (Bg-act. 17 S. 3 f.). Die Beschwerdegegnerin setzt sich mit diesen Ausführungen nicht auseinander, sondern spricht pauschal von nicht nachvollziehbaren Abzügen, ohne zu spezifizieren, welche der fraglichen Berechnungsschritte sie als unzutreffend erachtet. Solche Ausführungen sind nicht geeignet, begründete Zweifel an der Richtigkeit des Gutachtens vom 10. November 2011 zu wecken. cc) Der Beschwerdegegnerin hätte als zuständige Behörde indessen wohl dennoch die Möglichkeit gehabt, sich bei I._____ zu erkundigen, weshalb er den Verkehrswert des interessierenden Stallgebäudes deutlich niedriger angesetzt hat als in der amtlichen Schätzung vom 31. Juli 2001. Hätte sie seine Ausführungen trotz Rückfrage immer noch nicht überzeugt, so hätte sie ausserdem von Amtes wegen ein weiteres Gutachten einholen können (Art. 11 VRG). Die Beschwerdegegnerin hat jedoch von solch ergänzenden Sachverhaltsabklärungen abgesehen, das amtliche Gutachten von I._____ vom 10. November 2011 als internes Dokument deklariert und die streitige Entschädigung für das Stallgebäude 191A aufgrund der amtlichen Schätzung vom 31. Juli 2001 mit Fr. 62'000.-- beziffert. Noch in der Vernehmlassung vom 30. April 2014 argumentierte sie einzig mit der Schätzung vom 31. Juli 2001 und unterschlug das Gutachten vom

- 27 - 10. November 2011, obgleich die Beschwerdeführer ausdrücklich geltend machten, die Beschwerdegegnerin habe ein entsprechendes Gutachten eingeholt. Mit diesem Verhalten hat die Beschwerdegegnerin nicht nur ihre Aktenführungspflicht sowie den Anspruch der Beschwerdeführer auf Akteneinsicht in schwerwiegender Weise verletzt, sondern überdies die ihr vorliegenden Beweise falsch gewürdigt. Für sie bestand nämlich keine Veranlassung, an der Richtigkeit des Gutachtens vom 10. November 2011 zu zweifeln. Die Beschwerdegegnerin hätte das fragliche Gutachten folglich als voll beweiskräftig einstufen und den Verkehrswert des Stallgebäudes 191A gestützt darauf auf Fr. 38'500.-- festlegen müssen. f) Aus dem vorangehend Ausgeführten folgt, dass dem Eigentümer der Parzelle 191 für die erlittene Minderzuteilung eine Entschädigung von Fr. 48'123.-- und für den Abbruch des Stallgebäudes 191A eine Entschädigung von Fr. 38'500.-- zusteht. Dass weitere Beweisvorkehren an diesem Ergebnis etwas zu ändern vermögen, ist auszuschliessen. Der Antrag der Beschwerdeführer, bezüglich der Verkehrswerte der fraglichen Objekte eine Expertise einzuholen, ist deshalb in antizipierter Beweiswürdigung abzuweisen (BGE 134 I 134 I 140 E.5.3, 131 I 153 E.3; Urteil des Bundesgerichts 4A_130/2014 vom 14. Juli 2014 E.5.3). 7. Zusammenfassend kann damit festgehalten werden, dass die Beschwerdegegnerin im angefochtenen Einspracheentscheid für die Abbruchplanung, den Abbruch des Stalles sowie die Wiederherstellung zu Recht Aufwendungen von Fr. 25'967.-- sowie für die Minderzuteilung zu Lasten der Parzelle 191 Kosten von Fr. 48'123.-- berücksichtigt und den abgabepflichtigen Grundeigentümern anteilsmässig auferlegt hat. Dagegen hätte sie für das Stallgebäude 191A nur eine Entschädigung von Fr. 38'500.-miteinbeziehen und den abgabepflichtigen Grundeigentümern belasten dürfen. Die vorliegende Beschwerde erweist sich demnach teilweise als begründet. Der angefochtene Einspracheentscheid ist demzufolge aufzu-

- 28 heben und die Angelegenheit für die Neuberechnung der Beiträge ausgehend von einer Entschädigung von Fr. 38'500.-- für das sich vormals auf der Parzelle 191 befindende Stallgebäude an die Beschwerdegegnerin zurückzuweisen. 8. Bei diesem Verfahrensausgang und mit Blick auf die schwerwiegende Verletzung des Akteneinsichtsrechts der Beschwerdeführer erscheint es gerechtfertigt, die Parteien jeweils als hälftig obsiegend einzustufen. Dementsprechend gehen die Verfahrenskosten je zur Hälfte zu Lasten der Beschwerdegegnerin und der solidarisch haftenden Beschwerdeführenden (Art. 73 und Art. 72 Abs. 2 VRG). Die Beschwerdegegnerin schuldet den Beschwerdeführern für das vorliegende Beschwerdeverfahren überdies eine reduzierte aussergerichtliche Parteientschädigung, die vom Gericht in Anbetracht der Schwierigkeit der sich stellenden Sachund Rechtsfragen und des durch das Verhalten der Beschwerdegegnerin erforderlich gewordenen doppelten Rechtsschriftenwechsels ermessensweise auf Fr. 3'000.--, inkl. MWST und Barauslagen, festgelegt wird (Art. 78 Abs. 1 VRG). Der Beschwerdegegnerin steht keine (reduzierte) Parteientschädigung zu (Art. 78 Abs. 2 VRG).

- 29 - Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, der Einspracheentscheid der Gemeinde X._____ vom 17. Februar 2014 wird aufgehoben und die Angelegenheit zur Neuverteilung der Kosten im Sinne der Erwägungen an die Gemeinde X._____ zurückgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 710.-zusammen Fr. 3'710.-gehen je zur Hälfte zulasten der Gemeinde X._____ und der solidarisch haftenden Beschwerdeführer. Sie sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die Gemeinde X._____ hat die Beschwerdeführer für das vorliegende Beschwerdeverfahren aussergerichtlich mit Fr. 3'000.-- (inkl. MWST und Barauslagen) zu entschädigen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen]