VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN R 13 235 ses 5. Kammer bestehend aus Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat und Moser, Aktuar Simmen URTEIL vom 20. Mai 2014 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____, und B._____, beide vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. HSG Hermann Just, Beschwerdeführer gegen Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Gian Reto Zinsli, C.____AG, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. André Britschgi, und D.____AG, Lindenquai 4, 7000 Chur, Beschwerdegegnerinnen betreffend Baubewilligung (Nichtigkeit, Widerruf)
- 2 - 1. Am 9., mitgeteilt am 12. Juli 2012, erteilte die Baukommission der Gemeinde X._____ dem Gesuchsteller C._____ die Bewilligung zum Neubau eines Mehrfamilienhauses auf Parzelle 2001 am Seehaldenweg in Arosa (Baubewilligung 2012 Nr. 26). Grundeigentümer der entsprechenden Parzelle ist E._____. Die Bewilligung wurde für Zweitwohnungen gestützt auf das kommunale Gesetz über die Kontingentierung von Zweitwohnungen und die Erhebung einer Lenkungsabgabe erteilt (Art. 3 - 10). Die vier Wohnungen waren als Zweitwohnungen deklariert und es wurde eine Lenkungsabgabe von gesamthaft Fr. 243‘222.-- verfügt. Weiter wurde verfügt, dass die Baufreigabe nach der Einzahlung der Lenkungsabgabe ab dem 16. April 2013 erfolge. Das Kontingent verfalle, wenn der Baubeginn nicht vor dem 1. Oktober 2013 erfolgt sei. Dagegen gerichtete Einsprachen von F.___ und G._____ wies die Gemeinde ab, soweit sie darauf eintrat. 2. Am 4. Oktober 2013 verlangte B._____ via seinen Rechtsvertreter, die Gemeinde habe die Bauarbeiten unverzüglich einstellen zu lassen und die erteilte Baubewilligung als nichtig zu erklären, allenfalls zu widerrufen. Mit dem Bau auf Parzelle 2001 sei am 26. September 2013 begonnen worden. Das Baugesuch sei am 9. Juli 2012 bewilligt worden, weswegen die einjährige Frist von Art. 91 Abs. 2 KRG abgelaufen sei. Eine Verlängerung der Bewilligung wäre in Anbetracht von Art. 75b BV nicht nur unzulässig, sondern sogar nichtig. Eventualiter sei die im Jahr 2012 erteilte Bewilligung gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung nicht gesetzeskonform, weil die Bewilligung gar nicht mehr hätte verlängert werden dürfen. 3. Die Gemeinde lehnte die Anträge, die Bauarbeiten unverzüglich einstellen zu lassen und die erteilte Baubewilligung für nichtig zu erklären, mit Schreiben vom 9. Oktober 2013 ab. Aufgrund des fehlenden Kontingents
- 3 für das Jahr 2012 sowie der Tatsache, dass das Gesetz über die allgemeine Ortspolizei in Art. 29 lit. e während der Wintersaison, d.h. bis zum 15. April, eine Abbruch- und Aushubsperre vorsehe, sei in der Baubewilligung als frühestmöglicher Zeitpunkt des Baubeginns der 16. April 2013 festgelegt worden. Nicht der Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung, sondern derjenige des zulässigen Baubeginns sei massgebend für die Einjahresfrist gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG. Dieser sei in der Baubewilligung als der 16. April 2013 definiert. Da mit dem Bau am 26. September 2013 begonnen worden sei, sei die Einjahresfrist eingehalten. Der Gemeindevorstand als Baubehörde habe keine Verlängerung der Baubewilligung erteilt. 4. Mit Verfügung vom 29. Oktober 2013 nahm die Gemeinde Bezug auf ein Schreiben von B._____ vom 14. Oktober 2013 (welches nicht bei den Akten liegt), worin dieser wiederum die Auffassung vertreten hatte, die Baubewilligung sei erloschen, weil die Jahresfrist von Art. 91 Abs. 2 KRG abgelaufen sei, weswegen die Bauarbeiten einzustellen seien. Dabei führte die Gemeinde aus, aufgrund der Kontingentierung der Zweitwohnungen sei die Baufreigabe in der rechtskräftigen Baubewilligung vom 9. Juli 2012 erst auf den Zeitpunkt der Bezahlung der geschuldeten Lenkungsabgabe, frühestens auf den 16. April 2013, erteilt worden. Die Bauarbeiten auf der Parzelle 2001 seien mit der Bezahlung der Lenkungsabgabe am 26. September 2013 begonnen worden. Art. 13 Abs. 2 des Gesetzes über die Kontingentierung von Zweitwohnungen und die Erhebung einer Lenkungsabgabe schreibe vor, dass vor der Bezahlung der Lenkungsabgabe nicht mit dem Bau begonnen werden dürfe. Diese Bestimmung und Art. 16 Abs. 4 desselben Gesetzes definierten in zulässiger Weise den zulässigen Baubeginn gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG. Massgeblich für den zulässigen Baubeginn sei somit nicht der Zeitpunkt der Baubewilligungserteilung, sondern derjenige der Baufreigabe. Als solche gelte eine Verfü-
- 4 gung der Baubehörde, in der bestimmt werde, zu welchem Zeitpunkt die kontingentsrechtlichen Voraussetzungen für die Bauausführung vorlägen und der Bau entsprechend zur Ausführung freigegeben werde. Die Baufreigabe hätte gemäss Baubewilligung frühestens am 16. April 2013 erteilt werden dürfen. Bei einem zulässigen Baubeginn frühestens am 16. April 2013 sei mit dem Baubeginn am 26. September 2013 die Jahresfrist von Art. 91 Abs. 2 KRG eingehalten und die Baubewilligung nicht erloschen. Folglich werde das Ersuchen von B._____ abgewiesen. 5. Dagegen erhoben A._____ (nachfolgend Beschwerdeführerin) und B._____ (nachfolgend Beschwerdeführer) am 2. Dezember 2013 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragten die Feststellung der Nichtigkeit der Baubewilligung und die Anweisung der Gemeinde, den Bau auf Parzelle 2001 einzustellen. Eventualiter sei festzustellen, dass die Baubewilligung zu widerrufen sei und die Gemeinde sei anzuweisen, diese zu widerrufen. • Gemäss Art. 12 Abs. 3 des Musterbaugesetzes sei eine Baubewilligung mit einer aufgeschobenen Baufreigabe unter Vorbehalt zu erteilen, falls der Aufschub mehr als ein Jahr dauere. In diesem Fall sei der Vorbehalt anzubringen, dass bis zur Baufreigabe keine verschärften baupolizeilichen Vorschriften in Kraft träten. Damit werde gesagt, dass die Baubewilligung nicht in Rechtskraft erwachse und beim Inkrafttreten derselben geprüft werden müsse, ob sie noch den geltenden Vorschriften entspreche. Dies gelte auch für Bewilligungen, deren Aufschub weniger als ein Jahr betrage. Die Jahresfrist dürfte auf Art. 91 Abs. 2 KRG basieren. Dies bedeute somit nicht, dass die Baufrist erst ab dem Datum des aufgeschobenen, frühesten Baubeginns zu laufen beginne. Vorliegend habe die Gemeinde im Sommer 2012 eine Bewilligung für die Erstellung eines Gebäudes erteilt, welche erst nach dem 1. Januar 2013 Rechtswirkung zeitigen sollte. Damit habe diese als im Jahr 2013 erteilt zu gelten. Somit liege ein Verstoss gegen Art. 75b BV vor, weshalb die Bewilligung im Sinne von Art. 197 Abs. 2 BV nichtig sei. • Selbst wenn die Bewilligung nicht als nichtig qualifiziert würde, habe am 26. September 2013 zum Zeitpunkt des Baubeginns keine gültige Baubewilligung vorgelegen. Gemäss Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG seien Lo-
- 5 ckerungen gegenüber den gesetzlichen Fristen von Art. 91 Abs. 2 KRG nicht zulässig. Was im kommunalen Baugesetz nicht anders geregelt werden dürfe, könne auch in einem anderen kommunalen Gesetz nicht geregelt werden, andernfalls die entsprechenden Beschränkungen ausgehebelt würden. Selbst wenn die Baubewilligung im Jahr 2012 auf den 16. April 2013 noch gültig hätte erteilt werden können, wäre die einjährige Baufrist am 9. Juli 2013 abgelaufen. Ein Baubeginn am 26. September 2013 wäre somit nur aufgrund einer im konkreten Fall unzulässigen Erstreckung der Baufrist im Sinne von Art. 91 Abs. 2 KRG möglich. • Ein Rechtsanspruch auf Verlängerung einer Baubewilligung bestehe gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG nicht. Da ab dem 1. Januar 2013 keine Bewilligungen für Zweitwohnungen mehr hätten erteilt werden dürfen und solche Bewilligungen nichtig seien, sei die Verlängerung der Baubewilligung als nichtiger Akt zu qualifizieren. • Selbst wenn die Baubewilligung respektive deren Verlängerung nicht nichtig wäre, hätte die Bewilligung gemäss Bundesgerichtsurteilen vom 22. Mai 2013 nicht mehr erteilt werden dürfen, da nach dem 11. März 2012 keine Bewilligungen mehr für Zweitwohnungen hätten erteilt werden dürfen. Die im Jahr 2012 für das vorliegende Projekt erteilte Bewilligung sei somit nicht gesetzeskonform gewesen und hätte nicht mehr verlängert werden dürfen. 6. Die Gemeinde (nachfolgend Beschwerdegegnerin 1) beantragte in ihrer Stellungnahme vom 20. Dezember 2013 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. • Die Beschwerdeführerin sei von der angefochtenen Verfügung nicht berührt und habe sich am kommunalen Verfahren nicht beteiligt. Die Intervention von Rechtsanwalt lic. iur. H. Just, welche zur angefochtenen Verfügung geführt habe, sei nur im Namen des Beschwerdeführers erfolgt. Zudem grenze Parzelle 2000, wo die beiden Beschwerdeführer Stockwerkeigentümer seien, nicht an das Baugrundstück (Parzelle 2001). Der Bauplatz sei wegen der zwischen den Parzellen 2000 und 2001 bestehenden Baute auf Parzelle 501 nicht sichtbar. Die Aussicht von Parzelle 2000 werde kaum beeinträchtigt. Die Beschwerdeführer würden nicht mehr als jeder andere durch die Baute beschwert. Ebenso fehle es den Beschwerdeführern an einem hinreichend intensiven, unmittelbaren und eigenen Interesse an der Verhinderung der Baute, weshalb die Legitimation der Beschwerdeführer zu verneinen und auf die Beschwerde nicht einzutreten sei.
- 6 - • Selbst wenn auf die Beschwerde einzutreten wäre, wäre diese abzuweisen. Die Baubewilligung sei am 9./12. Juli 2012 erteilt worden und mit Ablauf der Beschwerdefrist im Jahr 2012 rechtskräftig geworden. Folglich sei die Baubewilligung nicht nichtig. Daran vermöge Art. 16 Abs. 3 des Gesetzes über die Kontingentierung von Zweitwohnungen und die Erhebung einer Lenkungsabgabe nichts zu ändern, da in der strittigen Baubewilligung kein Vorbehalt bezüglich verschärfter Vorschriften bis zur Baufreigabe verfügt worden sei. Selbst wenn ein solcher Vorbehalt verfügt worden wäre, würde dies die Rechtskraft indes nicht aufschieben. • Normalerweise könne gemäss Art. 91 Abs. 1 KRG bei Vorliegen einer schriftlichen Baubewilligung mit dem Bau begonnen werden. Vorliegend sei der Baubeginn allerdings frühestens am 16. April 2013 möglich gewesen. Art. 16 Abs. 4 und Art. 13 Abs. 2 des Gesetzes über die Kontingentierung von Zweitwohnungen und die Erhebung einer Lenkungsabgabe definierten in zulässiger Weise den zulässigen Baubeginn von Art. 91 Abs. 2 Satz 1 KRG. Es handle sich dabei nicht um eine Lockerung der Jahresfrist. Zulässiger Baubeginn sei somit die Baufreigabe gewesen. Diese sei frühestens am 16. April 2013 möglich gewesen und effektiv nach Bezahlung der Lenkungsabgabe am 26. September 2013 erfolgt. Folglich sei die Baubewilligung im Zeitpunkt des Baubeginns am 26. September 2013 nicht erloschen, weshalb die Voraussetzungen für einen Baustopp vorliegend nicht erfüllt seien. 7. Die C.____AG (nachfolgend Beschwerdegegnerin 2) beantragte am 28. Januar 2014 ebenfalls die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Zur Begründung brachte sie im Wesentlichen dasselbe vor wie die Beschwerdegegnerin 1. 8. Am 3. März 2014 hielten die Beschwerdeführer replicando an ihren Anträgen fest. • Die Legitimation der Beschwerdeführer sei zu bejahen. Auch die Beschwerdeführerin habe bei der Gemeinde gegen die Realisierung des Bauvorhabens opponiert und habe in diesem Sinne vor der Vorinstanz ebenfalls die Aufhebung der Baubewilligung beantragt. Die Tatsache, dass sie in der angefochtenen Verfügung nicht als Partei aufgeführt sei, vermöge daran nichts zu ändern.
- 7 - • Die formelle Rechtskraft stehe einem Widerruf der Verfügung nicht entgegen. Eine nichtige Verfügung vermöge keine materiellen Rechtsverhältnisse zu regeln. • Der Bauherrschaft sei eine Baubewilligung mit frühester Wirksamkeit ab dem 16. April 2013 erteilt worden. Der Aufschub bis ins Jahr 2013 sei nicht an ein künftiges, allein im Willen der Beschwerdegegner liegendes Ereignis gebunden gewesen. • Werde die Baufreigabe erst später erteilt, sei neues Recht massgebend, da ansonsten die neuen Bestimmungen umgangen werden könnten. Im Jahr 2013 hätten keine Bewilligungen mehr erteilt werden dürfen. Die Rechtswirkung der Baubewilligung sei erst im Jahr 2013 eingetreten, weshalb die Baubewilligung nichtig sei. Die Erteilung im Jahr 2012 sei nur erfolgt, weil man die neuen Bestimmungen habe umgehen wollen. • Zwar stimme es, dass der Widerruf einer Baubewilligung nur ausnahmsweise unter qualifizierten Voraussetzungen erfolgen könne. Diese seien im vorliegenden Fall indes gegeben. Vorliegend liege ohnehin eine nichtige Verfügung vor, welcher jede Verbindlichkeit und Rechtswirksamkeit abgehe. Die betreffende Verfassungsbestimmung sei bereits am 9. Juli 2012 anzuwenden gewesen, da die damals ausgesprochene Baubewilligung erst auf einen Zeitpunkt nach der Anwendbarkeit der entsprechenden Bestimmung Rechtswirkungen gezeitigt habe und damit als auf einen Zeitpunkt nach dem 1. Januar 2013 erteilt zu gelten habe. Das Aussprechen der Baubewilligung am 9. Juli 2012 sei nicht mit dem Erteilen der Baubewilligung gleichzusetzen. 9. Die Beschwerdegegnerin 2 hielt am 10. März 2014 duplicando an ihren Anträgen fest. Selbiges tat die Beschwerdegegnerin 1 mit Eingabe vom 4. April 2014. 10. Am 9. April 2014 beantragten die Beschwerdeführer die Erteilung der aufschiebenden Wirkung. Der Bauherrschaft sei zu verbieten, die Bauarbeiten wieder aufzunehmen und mit dem Hochbau zu beginnen. Im Hauptverfahren sei überdies ein Augenschein vorzunehmen.
- 8 - 11. Die Beschwerdegegnerin 1 stellte sich am 15. April 2014 nicht gegen die Erteilung der aufschiebenden Wirkung. Die Beschwerdegegnerin 2 beantragte am 22. April 2014 die Abweisung des Gesuchs um Erlass vorsorglicher Massnahmen, soweit darauf einzutreten sei. 12. Die D.____AG verzichtete durch Nichteinreichung von Stellungnahmen auf eine Teilnahme am Verfahren. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften sowie in der angefochtenen Verfügung wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Gemäss Art. 49 Abs. 1 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) beurteilt das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden Beschwerden gegen Entscheide von Gemeinden, soweit diese nicht bei einer anderen Instanz angefochten werden können oder nach kantonalem oder eidgenössischem Recht endgültig sind. Die angefochtene kommunale Verfügung vom 29. Oktober 2013, mit welcher die Beschwerdegegnerin 1 die Anträge des Beschwerdeführers, die Bauarbeiten unverzüglich einzustellen und die erteilte Baubewilligung für nichtig zu erklären oder allenfalls zu widerrufen, abgelehnt hat, ist weder endgültig noch kann sie bei einer anderen Instanz angefochten werden. Folglich stellt die angefochtene Verfügung ein taugliches Anfechtungsobjekt für ein Verfahren vor dem Verwaltungsgericht dar. b) Im Gegensatz zum Beschwerdeführer war A._____ nicht Adressatin der angefochtenen Verfügung, was von den Beschwerdeführern auch nicht
- 9 bestritten wird. Sie behaupten aber, A._____ habe bei der Gemeinde ebenfalls gegen die Realisierung des Bauvorhabens opponiert und dabei die Aufhebung der Baubewilligung beantragt. Diese Behauptung wurde von den Beschwerdeführern indes mit keinem Beweismittel belegt, was dazu führt, dass auf die Beschwerde von A._____ infolge Nichtausschöpfung des Instanzenzugs nicht eingetreten werden kann (vgl. PVG 1997 Nr. 67). c) Der Beschwerdeführer beantragt zunächst die Feststellung der Nichtigkeit der Baubewilligung 2012 Nr. 26. Dazu ist festzuhalten, dass es vorliegend nicht um die „normale“ Nichtigkeit der Verfügung geht, welche nach der Evidenztheorie dann gegeben ist, wenn der der Verfügung anhaftende Mangel besonders schwer und offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar ist und zudem die Rechtssicherheit durch die Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet wird (HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, Allgemeines Verwaltungsrecht, 6. Aufl., Zürich/St. Gallen 2010, Rz. 956). Vielmehr geht es vorliegend um die Nichtigkeit aufgrund verfassungsrechtlicher Vorschriften. Folglich sind nicht die vorstehend erwähnten Voraussetzungen der „normalen“ Nichtigkeit zu prüfen, sondern lediglich, ob aufgrund von Art. 75b und Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) eine Nichtigkeit der Baubewilligung 2012 Nr. 26 vorliegt. Nichtigkeit bedeutet absolute Unwirksamkeit einer Verfügung. Eine nichtige Verfügung entfaltet keinerlei Rechtswirkungen. Sie ist vom Erlass an (ex tunc) und ohne amtliche Aufhebung rechtlich unverbindlich. Die Nichtigkeit ist von Amtes wegen zu beachten und kann von jedermann jederzeit − auch noch im Vollstreckungsverfahren − geltend gemacht werden (vgl. BGE 133 II 366 E.3, 127 II 32 E.3g; HÄFELIN/MÜLLER/UHLMANN, a.a.O., Rz. 955). Der Beschwerdeführer war und ist somit auf jeden Fall legitimiert. Eine Prüfung, ob die Legitimationsvoraussetzungen für eine Baueinsprache vorliegen, ist entgegen der Mei-
- 10 nungen der Parteien obsolet. Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde des Beschwerdeführers ist deshalb einzutreten. 2. a) In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist zunächst festzuhalten, dass mit dem vorliegenden Entscheid in der Hauptsache der beschwerdeführerische Antrag auf Gewährung der aufschiebenden Wirkung obsolet wird. b) Sodann gilt es in beweisrechtlicher Hinsicht festzuhalten, dass auf den vom Beschwerdeführer beantragten Augenschein verzichtet werden kann. Vorliegend gilt es ausschliesslich Rechtsfragen zu beantworten, welche sich anhand der Aktenlage ohne Weiteres beurteilen lassen. Überdies sollte der Augenschein gemäss dem Beschwerdeführer einzig der Klärung der Frage dienen, ob die Legitimationsvoraussetzungen für eine Baueinsprache vorliegen (vgl. Schreiben des Beschwerdeführers vom 9. April 2014 Ziff. II. 2.). Wie gesehen braucht diese Frage in vorliegendem Verfahren indes nicht beantwortet zu werden (vgl. vorstehend E.1c), weshalb sich ein Augenschein durch das Gericht erübrigt. 3. Der Beschwerdeführer bringt vor, die am 9./12. Juli 2012 erteilte Baubewilligung sei nichtig, weil sie erst im Jahr 2013 und damit zu einem Zeitpunkt, zu dem aufgrund der neuen Verfassungsbestimmungen keine Bewilligungen für Zweitwohnungen mehr hätten erteilt werden dürfen, vollstreckbar sei. Damit setzt sich der Beschwerdeführer aber diametral in Widerspruch zur bundesgerichtlichen Rechtsprechung. Das Bundesgericht hat in seinem Urteil 1C_614/2012 vom 22. Mai 2013 in E.7 betont, dass Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV auf den Zeitpunkt der Erteilung der Baubewilligung abstellt. Massgebender Zeitpunkt für die Beurteilung der Nichtigkeit respektive Anfechtbarkeit der Baubewilligung ist damit die Bewilligungserteilung durch die Gemeinde. Das Bundesgericht qualifiziert Baubewilligungen für Zweitwohnungen in den betroffenen Gemeinden, die
- 11 nach dem 11. März 2012, aber vor dem 1. Januar 2013 erstinstanzlich erteilt und im Rechtsmittelverfahren nicht erheblich modifiziert wurden, als anfechtbar. Demgegenüber sind nach dem 1. Januar 2013 erstinstanzlich erteilte (oder im Rechtsmittelverfahren erheblich modifizierte) Baubewilligungen gemäss Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV nichtig (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichtes des Kantons Graubünden R 13 184 und 185 vom 18. Februar 2014 E.3; in diesem Entscheid wurde sogar festgehalten, dass Baubewilligungen, die im Jahr 2012 erteilt, aber erst im Jahr 2013 rechtskräftig geworden seien, auch in diese Kategorie der anfechtbaren Bewilligungen fielen). Die fragliche Baubewilligung wurde nach dem Vorgesagten am 9./12. Juli 2012 erstinstanzlich erteilt. Sie ist im Rechtsmittelverfahren nicht modifiziert worden, so dass sie lediglich anfechtbar war und nicht nichtig ist. Demnach ist der Antrag des Beschwerdeführers auf Feststellung der Nichtigkeit der Baubewilligung 2012 Nr. 26 abzuweisen. 4. a) Weiter bringt der Beschwerdeführer vor, die Baubewilligung sei erloschen, weil von ihr nicht binnen der Jahresfrist von Art. 91 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) Gebrauch gemacht worden sei. Die Baubewilligung sei unzulässigerweise verlängert worden. Überdies werde die Vorschrift von Art. 91 Abs. 2 erster Satz KRG, wonach Baubewilligungen erlöschen, wenn mit den Bauarbeiten nicht innert Jahresfrist seit zulässigem Baubeginn begonnen worden sei, durch das kommunale Recht in unzulässiger Weise (Art. 107 Abs. 2 Ziff. 6 KRG) gelockert. b) Gemäss Art. 91 Abs. 2 KRG erlöschen Baubewilligungen und BAB- Bewilligungen, wenn mit den Bauarbeiten nicht innert Jahresfrist seit zulässigem Baubeginn begonnen worden ist. Bauvorhaben sind innert zwei Jahren nach Baubeginn zu vollenden. Die für die Bewilligung zuständige Behörde kann diese Fristen auf begründetes Gesuch hin ange-
- 12 messen verlängern. Im vorliegenden Fall konnten die Bauarbeiten aufgrund der Tatsache, dass für das Jahr 2012 kein Kontingent für Zweitwohnungen mehr zur Verfügung stand, logischerweise − und unbestritten − nicht im Jahr 2012 ausgeführt werden bzw. war ein Baubeginn im Jahr 2012 nicht zulässig. Art. 29. lit. e des Gesetzes über die allgemeine Ortspolizei der Gemeinde X._____ lautet sodann wie folgt: Art. 29 Baugewerbe Für das Baugewerbe gelten folgende Sonderbestimmungen: e) Während der Wintersaison (15. Dezember bis Ostermontag bzw. 15. April) dürfen keine Ramm-, Bohr-, Pfählungs-, Spreng-, Abbruch-, Aushub- und Rohbauarbeiten durchgeführt werden. Andere lärmerzeugenden Arbeiten dürfen von 17:00 bis 09:00 Uhr sowie von 12:00 bis 13:30 Uhr nicht vorgenommen werden. Diese Bestimmung stellt klar, dass ein Baubeginn im Jahr 2013 für sämtliche Bauvorhaben − und nicht nur für solche betreffend Zweitwohnungen − erst am 16. April möglich und folglich erst dann − im Sinne von Art. 91 Abs. 2 erster Satz KRG − zulässig war. Auch Art. 16 Abs. 3 des Gesetzes über die Kontingentierung von Zweitwohnungen und die Erhebung einer Lenkungsabgabe, wonach in Fällen, wo zwischen der Baubewilligungserteilung und der (aufgeschobenen) Baufreigabe mehr als ein Jahr liegt, die Baubewilligung nur unter dem Vorbehalt erteilt werden darf, dass bis zur Baufreigabe keine verschärften baupolizeilichen Vorschriften in Kraft treten, kam vorliegend somit nicht zur Anwendung. Ab dem 16. April 2013 war es indessen ins Belieben der Bauherrschaft gestellt, mit dem Bau jederzeit anzufangen, weil Voraussetzung dafür einzig noch die Bezahlung der Lenkungsabgabe in der Höhe von Fr. 243‘222.-- war. Vor diesem Hintergrund wäre aber die Bauherrschaft in der Lage gewesen, nach dem 16. April 2013 den Beginn der Jahresfrist von Art. 91 Abs. 2 KRG beliebig
- 13 zu wählen, was dem Sinn der Vorschrift nicht entsprechen kann. Vielmehr fing die entsprechende Jahresfrist am 16. April 2013 zu laufen an. Mit dem − unbestrittenen − Baubeginn am 26. September 2013 nach Bezahlung der Lenkungsabgabe wurde somit die Jahresfrist gewahrt. Eine Verlängerung derselben war folglich nicht nötig und hat auch nicht stattgefunden. Die Ausführungen des Beschwerdeführers zu den Rechtsfolgen der von ihm behaupteten Verlängerung der Jahresfrist durch die Beschwerdegegnerin 1 zielen somit ins Leere. Vor dem Hintergrund, dass die Baubewilligung 2012 Nr. 26 lediglich anfechtbar, nicht aber nichtig war, und die einjährige Frist von Art. 91 Abs. 2 KRG mit dem Baubeginn vom 26. September 2013 gewahrt wurde, besteht aber kein Anlass zur Anweisung der Beschwerdegegnerin 1, den Bau auf Parzelle 2001 in Arosa einzustellen. Folglich erweist sich auch dieser Antrag des Beschwerdeführers als unbegründet und ist abzuweisen. 5. a) Schliesslich beantragt der Beschwerdeführer eventualiter, die Beschwerdegegnerin 1 sei anzuweisen, die Baubewilligung 2012 Nr. 26 zu widerrufen. b) Art. 25 VRG schreibt vor, dass die Verwaltungsbehörde einen rechtskräftigen Entscheid von Amtes wegen oder auf Gesuch hin ändern oder aufheben kann, wenn (a) sich die Sach- oder Rechtslage gegenüber der ursprünglichen Entscheidungsgrundlage geändert hat und (b) nicht überwiegende öffentliche oder private Interessen dem Widerruf entgegenstehen. Vorliegend hat sich aber weder die Sach- noch die Rechtslage gegenüber der ursprünglichen Entscheidungsgrundlage geändert. Geändert hat sich einzig die Auslegung der massgeblichen Verfassungsbestimmungen von Art. 75b und Art. 197 Ziff. 9 Abs. 2 BV. Eine geänderte Ge-
- 14 richts- oder Verwaltungspraxis ist aber grundsätzlich kein Anlass für einen Widerruf. Vielmehr bringt eine geänderte Praxis lediglich zum Ausdruck, dass eine jetzt − im Zeitpunkt der Praxisänderung − als unrichtig erkannte Rechtsanwendung aufgegeben wird. Eine Praxisänderung kann nur dann ausnahmsweise zur Abänderung einer rechtskräftigen Verfügung mit Wirkung ex nunc et pro futuro führen, wenn das Festhalten an der ursprünglichen Verfügung aus Sicht der neuen Rechtspraxis schlechterdings nicht mehr vertretbar ist und diese eine so allgemeine Verbreitung erfährt, dass ihre Nichtbeachtung in einem einzelnen Fall als stossende Privilegierung (oder Diskriminierung) und damit als Verletzung des Gleichbehandlungsgebots erscheint (WIEDERKEHR/RICHLI, Praxis des allgemeinen Verwaltungsrechts, Band I, Bern 2012, Rz. 2685 f.). Davon kann vorliegend aber keine Rede sein. Demnach wäre ein Widerruf bereits wegen fehlender Voraussetzungen nicht vorzunehmen gewesen. 6. Zusammenfassend erweist sich die angefochtene Verfügung vom 29. Oktober 2013 als rechtens, was zur umfassenden Bestätigung derselben und im Resultat zur Abweisung der Beschwerde führt, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG unter solidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführer, welche gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG überdies zu verpflichten sind, der obsiegenden Beschwerdegegnerin 2 alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. Die am 9. April 2014 vom Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 2 eingereichte Honorarnote in der Höhe von gesamthaft Fr. 2‘483.85 (9 Std. 5 Min. x Fr. 250.-- [= Fr. 2‘270.85] zuzüglich Auslagen für Kopien/Porti [Fr. 29.--] sowie 8 % MWST von Fr. 2‘299.85 [= Fr. 184.--]) kann dabei übernommen werden. Die Beschwerdeführer haben die Beschwerdegegnerin 2 somit aussergerichtlich unter solidarischer Haftung mit Fr. 2‘483.85 (inkl. MWST) zu entschädigen. Bund, Kanton und Gemein-
- 15 den sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der Beschwerdegegnerin 1 keine aussergerichtliche Entschädigung zuzusprechen ist. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 3‘000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 384.-zusammen Fr. 3'384.-gehen unter solidarischer Haftung zulasten von A._____ und B._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. A._____ und B._____ haben die C.____AG aussergerichtlich unter solidarischer Haftung mit Fr. 2‘483.85 (inkl. MWST) zu entschädigen. 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen] Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 22. April 2015 abgewiesen, soweit darauf einzutreten war (1C_322/2014).