Mitgeteilt am < VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN R 13 216 ses 5. Kammer bestehend aus Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat und Vizepräsident Priuli, Aktuar Gross URTEIL vom 23. September 2014 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____ SA, vertreten durch Rechtsanwalt lic. iur. Sascha M. Duff, Beschwerdeführerin gegen Gemeinde X._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Otmar Bänziger, Beschwerdegegnerin 1 und B._____ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Andri Mengiardi, Beschwerdegegnerin 2 und C._____ AG, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Dominik Infanger, Beigeladene betreffend Quartierplan "D._____" (Revision)
- 2 - 1. Am 16. August 1991 erliess der Gemeindevorstand X._____ den Quartierplan D._____ samt zugehöriger Vorschriften (QPV). Dieser Quartierplan umfasst u.a. Parzelle 1080, die mit dem vor ca. 100 Jahren erstellten Hotel E._____ überbaut ist. In Ziff. 5.1 lit. c QPV wurde bezüglich "Baugestaltungslinien" bestimmt, dass für Parzelle 1080 die äusseren Abmessungen der bestehenden Bauten als Gestaltungbaulinien gälten. Wenn die Grundeigentümer diese Parzelle neu oder zusätzlich überbauen wollten, erklärte sich der Gemeindevorstand bereit, den vorliegenden Quartierplan zu überprüfen und allenfalls abzuändern oder zu ergänzen. 2. Am 27. Mai 1992 wurden im Hof des Hotels zwischen dem Hotel E._____ und dem Neubau Villa F._____ Anpassungsarbeiten bewilligt. Dabei wurde im Schnittplan das gewachsene Terrain nördlich des Hotels E._____ im Baubereich der jetzt vorgesehenen nördlichen Baute - festgehalten. Am 9. März 1998 wurde der Quartierplan in hier nicht interessierenden Punkten geändert. 3. Im Frühling 2005 unterbreitete der damalige Eigentümer von Parzelle 1080 der Gemeinde ein Vorprojekt betreffend Erstellung eines neuen Hotels. Nach Einholung von Stellungnahmen der Quartierplanbeteiligten wies der Gemeindevorstand in seinem Vorentscheid vom 28. November 2008 den damaligen Eigentümer darauf hin, dass sich das Vorprojekt nicht mit Art. 89 BG vereinbaren lasse und wies das Projekt und die vorgeschlagene Änderung des Quartierplans zur Überarbeitung zurück. 4. Am 11. Juni 2009 reichten die Eigentümer von Parzelle 1080 ein Quartierplanrevisionsgesuch ein. Sie beabsichtigten einen umfassenden Umund Anbau des Hotels E._____, verbunden mit einer Höherklassierung des Hotelbetriebs, auch bezüglich Bauhöhe. Die von ihnen beabsichtigten Veränderungen genügten den gegenwärtigen baugesetzlichen Vorgaben
- 3 und führten zu einer Aufwertung des äusseren Erscheinungsbildes. Zudem würde die Erschliessung verbessert. Daraufhin leitete der Gemeindevorstand am 3. August 2009 das Revisionsverfahren ein. Der Beschluss erwuchs in Rechtskraft. 5. Vom 4. März bis 2. April 2013 wurde ein erster Entwurf der Revisionsvorlage öffentlich aufgelegt. Der Entwurf enthielt Quartierplanbestimmungen im Bereich von Parzelle 1080, Pläne Bestand, Gestaltung und Erschliessung sowie Strassen- und Seitenansichten 1:500. Die Revision sollte ausschliesslich Parzelle 1080 umfassen. Gemäss Art. 9 Quartierplanbestimmungen (QPB) sollten sich die zulässigen Gebäudehöhen nach den Höhenangaben im Plan Gestaltung richten. Darüber hinaus dürfe kein Höhenzuschlag in Anspruch genommen werden. Nach Art. 10 QPB sollten für Neu- und Ersatzbauten auf Parzelle 1080 nur Flachdächer oder schwach geneigte Pultdächer zulässig sein. Lage und Ausdehnung des Attikageschosses seien im Plan Gestaltung vorgegeben. 6. Dagegen erhob u.a. die A._____ SA am 2. April 2013 Einsprache und beantragte die Aufhebung der Revision bzw. es sei vom Revisionsverfahren abzusehen. Eventualiter seien im Rahmen der Quartierplanung bzw. der Gestaltungsplanung die Bauten auf Parzelle 1080 derart zu dimensionieren und zu positionieren, dass die Nachbarliegenschaftsparzelle 376 in einem möglichst geringen Ausmass in Bezug auf Aussicht, Entzug von Licht und Schattenwurf etc. beeinträchtigt werde. Am 25. April 2013 nahm die B._____ AG als Eigentümerin von Parzelle 1080 zu den Einsprachen Stellung und beantragte deren Abweisung sowie die Genehmigung der Revisionsvorlage. Materiell wurden insbesondere die Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe, der Gebäudebreite und der Ästhetikvorschriften sowie die unzumutbare Beeinträchtigung der Aussicht gerügt.
- 4 - 7. Am 5. Juni 2013 nahm die G._____ AG im Auftrag der Gemeinde die Höhen bei den angebrachten Profilierungsstangen auf. 8. Der Gemeindevorstand stellte aufgrund dieser Höhenaufnahmen fest, dass mit dem aufgelegten Entwurf Art. 89 Abs. 2 Baugesetz (BG) wohl verletzt werde. Gemäss dieser Bestimmung ist bei in der Höhe gestaffelten Bauten die Gebäudehöhe an jedem erkennbaren Baukörperteil einzeln zu ermitteln. Würde man dies tun, würden mit den in den Plänen angegebenen Massen in m.ü.M. die beiden Häuser die vorgeschriebenen Gebäudehöhen überschreiten, wenn auch geringfügig. Der Gemeindevorstand legte der B._____ AG deshalb eine entsprechende Änderung des Quartierplans nahe, durch entsprechende Änderungen im Gestaltungsplan und im Plan Seitenansicht neu (angegebene maximale Höhenangaben in m.ü.M.). Gleichzeitig sollte klargestellt werden, dass keine Abgrabungen unter dem gewachsenen Boden erfolgten und entsprechend müssten Art. 9 und 10 QPB angepasst werden. Die B._____ AG erklärte sich in der Folge bereit, diese Anpassungen vorzunehmen. 9. Am 17. Juli 2013 informierte der Gemeindevorstand die Grundeigentümer, dass in der Zwischenzeit an der Vorlage Änderungen vorgenommen worden seien und die Quartierplanrevision erneut aufgelegt werde. Diese zweite Auflage erfolgte vom 18. Juli bis 16. August 2013. Die Auflage umfasste den Plan Bestand, den Plan Erschliessung, den Plan Gestaltung und den Plan Seitenansichten und den Plan Strassenansichten, alle Pläne 1:500 und die QPB. Zudem lag das abgeänderte Gebäudemodell, das lediglich orientierenden Charakter hat, öffentlich auf. Mit dem ergänzten Quartierplan sollten die Voraussetzungen für eine städtebaulich und architektonisch überzeugende Bebauung unter Berücksichtigung der öffentlichen und privaten Erschliessungs- und Parkierungserfordernisse geschaffen werden. Das Planungsgebiet umfasse aussch-
- 5 liesslich Parzelle 1080. Die QPB derogierten die QPV vom 16. August 1991 und die jeweils geltenden Bestimmungen des BG sowie die übergeordneten Erlasse. Die Nutzung von Parzelle 1080 richte sich nach der Grundordnung, insbesondere Zonenplan und BG sowie nach übergeordnetem Recht. Das Nutzungsmass werde durch die gestalterischen Vorgaben des Planes Gestaltung und der Vorschriften des BG sowie des übergeordneten Rechts begrenzt. Die im Plan Gestaltung festgelegten Baubereiche bezeichneten die Standorte, in welchen Neubauten zulässig seien. Ausserhalb derselben seien oberirdisch nur Einrichtungen zur Belichtung unterirdischer Bauten zulässig. Die zulässigen Gebäudehöhen richteten sich nach den Höhenangaben im Plan Gestaltung und im Plan Seitenansichten. Bei diesen Angaben werde davon ausgegangen, dass bei der Projektrealisierung der gewachsene Boden bei den massgebenden Bemessungslinien laut Plan Seitenansichten nicht unterschritten werde. Darüber hinaus dürfe kein Höhenzuschlag in Anspruch genommen werden. Wohnund Arbeitsräume dürfen eine lichte Höhe von 2.4 m nicht unterschreiten. Ausgenommen sei der im Plan Seitenansichten eingezeichnete "Bereich gemäss Art. 9 Abs. 3 QPB und Art. 10 Abs. 1 QPB" im Dachgeschoss. Für Neu- und Ersatzbauten auf Parzelle 1080 seien nur Flachdächer oder schwach geneigte Pultdächer zulässig. Ausgenommen sei der im Plan Seitenansichten eingezeichnete "Bereich gemäss Art. 9 Abs. 3 QPB und Art. 10 Abs. 1 QPB" im Dachgeschoss. Lage und Ausdehnung der Staffelung seien im Plan Gestaltung vorgegeben. 10. Im Entscheid vom 2., mitgeteilt am 9. September 2013, schrieb der Gemeindevorstand die gegen den ersten Quartierplanentwurf erhobenen Einsprachen ab. Die gegen die zweite Auflage erhobenen Einsprachen wurden abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden könne. Die Revision des Quartierplans D._____ werde genehmigt, und zwar mit der von
- 6 der I._____ AG mit Schreiben vom 15. August 2013 beantragten Änderung von Art. 8 Abs. 3 QPB. Unter Bezugnahme auf das Schreiben vom 11. März 2013 werde Frau Dr. M._____ und der B._____ AG bestätigt, dass der dauernden Nutzung von zehn Parkplätzen auf Parzelle 1080 durch Bewohner von Parzelle 1426 nichts entgegenstehe, sofern diese zusätzlich beanspruchten Parkplätze nachgewiesen seien, unter dem Vorbehalt, dass der Quartierplan mit der entsprechenden Art. 12 Abs. 5 QPB in Kraft trete und die erwähnten Parkplätze auch erstellt würden. Betreffend die hier interessierenden Vorbringen in den Einsprachen erwog der Gemeindevorstand, dass die C._____ AG geltend mache, die im Zonenschema für die Innere Dorfzone vorgesehene Gebäudehöhe (Gesamthöhe) werde beim Baukörper Süd um 1.81 m und beim Baukörper Nord um 1.61 m überschritten. Der Hangbonus könne nicht in Anspruch genommen werden, weil die Attikageschosse nur zusätzliche, auf das Flachdach aufgesetzte Geschosse seien und zusammen mit den unteren Geschossen einheitliche Baukörper (Nord und Süd) darstellten. Es seien keine in der Höhe versetzt angeordnete Hauptbauten. Eine Zäsur zwischen verschiedenen Hauptbauten sei nicht erkennbar. Gemäss Art. 89 BG werde die Gebäudehöhe vom tiefsten Punkt des gewachsenen oder abgetragenen Bodens längs der Gebäudeaussenseite aus gemessen bis zum höchsten Punkt des Daches. Durch Terrainveränderungen dürften die Vorschriften über die maximale Gebäudehöhe nicht umgangen werden (Abs. 1). Bei seitlich gegliederten und/oder in der Höhe gestaffelten Bauten werde die Gebäudehöhe an jedem erkennbaren Baukörperteil einzeln ermittelt. Die Gesamthöhe eines zusammenhängenden, in der Höhe gestaffelten Gebäudes dürfe von der Talseite her gemessen jedoch die zonengemässe Gebäudehöhe höchstens um 3 m überschreiten (Abs. 2; Hangbonus). Gemäss Art. 86 BG (Zonenschema) betrage die maximale Gebäudehöhe in der Inneren Dorfzone 18.5 m.
- 7 - Im Gegensatz zur ersten Auflage hielten jetzt beide Baukörper und deren in der Höhe abgesetzten Teile die vorgeschriebene Gebäudehöhe ein, wenn man vom gewachsenen Terrain ausgehe. Dieses sei hier mit dem bestehenden Terrain identisch. Dementsprechend sei in Art. 9 QPB auch präzisiert worden, dass bei den Angaben der Gebäudehöhen in m.ü.M. (1‘791.00 bzw. 1‘788.00 beim Nordgebäude und 1791.00 bzw. 1‘788.00 beim Südgebäude) davon ausgegangen werde, dass bei der Projektrealisierung der gewachsene Boden bei den massgebenden Bemessungslinien laut Plan Seitenansichten nicht unterschritten werden dürfe. Abgrabungen wären also nicht zulässig, wenn nicht zusätzlich der absolute Wert in m.ü.M. entsprechend reduziert würde. Hier gehe es nicht um eine Baueingabe für ein Gebäude mit Attikageschossen. Zudem werde übersehen, dass dieser Bereich bereits mit dem Hotel E._____ überbaut sei und sich dementsprechend auch kein gewachsenes Terrain im Innenbereich festlegen lasse. Deshalb sei es nicht abwegig, die zulässigen Höhen der beiden Baukörper und deren Teile vom angegebenen bestehenden Terrain aus zu messen. Auch die C._____ AG bestreite nicht, dass dieser Terrainverlauf den effektiven Gegebenheiten entspreche. Sie anerkenne im Gegenteil, dass zumindest planerisch jeweils beim Attikarücksprung der Aussenseiten der Nord- und Südgebäude die Gebäudehöhe von 18.5 m eingehalten werde. Somit sei die Höhe von 18.5 m an jedem erkennbaren Baukörperteil eingehalten. Vorliegend stehe allerdings weniger die Höhe der einzelnen Gebäudeteile zur Diskussion, als die Gesamthöhe. Diese wäre bei beiden Gebäuden überschritten, wenn hierfür der Hangbonus von Art. 89 Abs. 2 BG nicht in Anspruch genommen werden könnte; beim Nordgebäude um 1.63 m, beim Südgebäude um 1.81 m. Es müsse folglich bei beiden Gebäuden je eine Staffelung in der Höhe vorliegen. Die weiteren Abweichungstatbestände gemäss Art. 89 Abs. 3, 4 und 5 BG stünden von vornherein nicht zur Diskussion.
- 8 - Unbestritten bestehe hier eine Hangsituation (auch gemäss C._____ AG ca. 5 m Gefälle). In der West-/Ost-Achse liege eine klare Staffelung vor, in dem sich der obere westliche Teil des Gebäudes durch die Höhe eines ganzen Geschosses vom tieferen östlichen Teil abhebe. Optisch unterscheide sich die Staffelung also nicht wesentlich von der Darstellung in der Erläuterungsskizze im BG, ausser, dass dort eben nur das am häufigsten auftretende Beispiel dargestellt werde. Es stimme nicht, dass nur in der Höhe versetzt angeordnete Hauptbauten in den Hangbonusgenuss kämen. Die Situation sei mit dem Bundesgerichtsentscheid in Sachen K._____ nicht vergleichbar. Zudem spreche der Gesetzestext nur von einem in der Höhe gestaffelten Gebäude (also Einzahl). Es seien somit nicht mehrere Gebäude gemeint, sondern ein Gebäude, welches in der Höhe abgesetzt sei, wie vorliegend. Zudem stimme nicht, dass das Gebäude keine funktionale Einheit bilden dürfe, wenn es den Hangbonus beanspruche, dafür gebe es im Gesetzestext keine Anhaltspunkte. Es gehe hier darum, die Probleme abzuschwächen, welche sich durch die vorgeschriebene Gesamthöhe (Höhenberechnung ab tiefstem bis zum höchsten Punkt des Gebäudes) ergäben. Der Gesetzgeber habe jene Bauvorhaben privilegieren wollen, welche dank Höhenstaffelung weniger wuchtig in Erscheinung träten als ein ungegliederter Baukörper. Funktion und Nutzung einzelner Gebäudeteile für sich und zueinander habe dabei offensichtlich keine Rolle zu spielen, sie entspreche vielfach auch reiner Zufälligkeit und könne sich im Verlauf der Zeit wieder ändern. Die Behauptung der A._____ SA, das geplante Gebäude sei sogar noch 0.11 m höher als bei der ersten Auflage, sei nicht nachvollziehbar. Bei der Projektrealisierung gemäss Art. 9 QPB dürfe nämlich der gewachsene Boden bei den massgebenden Bemessungslinien nicht unterschritten werden.
- 9 - Vorliegend stehe noch gar kein konkretes Projekt zur Diskussion, sondern nur der Rahmen für ein solches. Es wäre auch durchaus möglich, die einzelnen Bauteile unabhängig vom Rest zu nutzen. Die beiden Baukörper fügten sich nahtlos in die bauliche Umgebung ein, welche ebenfalls von grossen Bauvolumina und Bauten mit grossen Abmessungen geprägt sei, was aus dem Modell hervorgehe. Hier sei vom Gesetzgeber eine dichte Bauweise mit entsprechenden Gebäudeabmessungen erwünscht. Ein Anspruch auf Aussicht bestehe in dieser Zone nicht. Immerhin werde mit den vertikal zum Hang verlaufenden Baukörpern eine optimale Durchsicht garantiert, was bei einer horizontalen Anordnung nicht der Fall wäre. 11. Dagegen erhob die A._____ SA (Beschwerdeführerin), Eigentümerin von Parzelle 376, Beschwerde und beantragte, es sei der Einsprache- und Genehmigungsentscheid des Gemeindevorstandes X._____ vom 2. September 2013 aufzuheben und es sei die Revision des Quartierplans D._____ im Bereich von Parzelle 1080 ersatzlos aufzuheben bzw. es sei vom Revisionsverfahren abzusehen. Eventualiter seien im Rahmen der Quartierplanung bzw. der Gestaltungsplanung die Bauten auf Parzelle 1080 derart zu dimensionieren und zu positionieren, dass sie eine gute Gesamtwirkung im Sinne von Art. 73 KRG erzielten und die Nachbarliegenschaft Parzelle 376 in einem möglichst geringen Ausmasses in Bezug auf Aussicht, Entzug von Licht oder Schattenwurf etc. beeinträchtigt werde. Das Eingliederungsgebot von Art. 73 Abs. 1 KRG finde seine Ergänzung in Ziff. 2.1 lit. a QPV 1991. Danach solle der Quartierplan insbesondere dazu führen, dass sich zukünftige Bauten und Anlagen besonders gut ins Orts-, Strassen- und Landschaftsbild einfügten und dass gleichzeitig der Umgebungsschutz und die Umgebungsgestaltung gewährleistet werden. Dadurch werde die positive Generalklausel von Art. 73 KRG verschärft.
- 10 - Zusätzlich würden namentlich in Art. 5.3 QPV 1991 weitere Vorschriften aufgestellt. Danach seien die Gebäude als kubisch streng definierte Bauten den traditionellen alpinen Bauformen entsprechend zu erstellen (lit. b). Überlange Fassaden seien zu vermeiden Die Zielsetzung von lit. b sei mit Fassadenrücksprüngen, Unterbrechungen der Gebäudelänge und dergleichen zu erreichen (lit. c). Entlang der Via H._____ sei die geschlossene Bauweise vorzusehen (lit. d). Ein erheblicher Teil von Parzelle 1080 sei eine Grünfläche; die letzte im Quartierplangebiet. Jetzt solle das Grundstück mit zwei sehr grossen kubischen Baukörpern überbaut werden, was ein Widerspruch zur derzeitigen Situation sei. Zudem seien die Bauten überdimensioniert und kantig und entsprächen nicht den traditionellen Bauformen. Sie seien Fremdkörper. Zwischen der Via L._____ und Via H._____ sollten vertikal zum Hang zwei rechteckige Baukuben verlaufen. Deren Fassaden seien durchgehend und es ergäben sich vier zwischen 40 und 45 m lange gerade Linien zwischen der Via L._____ und Via H._____. Dies sei hier neuartig. Solche Linienverläufe habe der Gesetzgeber vermeiden wollen, indem er in Ziff. 5.3 lit. c QPV 1991 für solche Fassaden Rücksprünge und Unterbrechungen vorgesehen habe. Solche seien jetzt am bestehenden Hotel E._____ zu erkennen und auch auf den benachbarten Grundstücken, wie z.B. auf Parzelle 1426. Somit füge sich das Bauvorhaben nicht ein. Zusammenhängende Fassaden seien bis jetzt nur entlang der Via H._____ und entlang der Via L._____ zu beobachten, aber nicht quer zwischen diesen Strassen verlaufend. Das Vorhaben schaffe ein unruhiges, uneinheitliches Ortsbild. Gemäss Ziff. 5.3 lit. b QPV 1991 solle für Neubauten die geschlossene Bauweise entlang der Via H._____ gelten. Dies werde hier nicht realisiert. Sie habe einen grossen Verlust von Aussicht und Licht. Es sei fraglich, ob von der Bauweise gemäss QPV 1991 abgesehen werden dürfe, nur um
- 11 die Durchsicht einer einzigen Parzelle (358) zu gewährleisten. Hier gingen wahrscheinlich das öffentliche Interesse und das Rechtsgleichheitsgebot vor. Es sei eine Expertise über die Frage der Wahrung des Eingliederungsgebotes gemäss Art. 73 KRG einzuholen. Entlang der Via L._____ solle die Umfassungswand des neuen Gebäudes eine maximale Höhe von 16 m aufweisen. Heute liege dort teilweise eine Grünfläche und sie habe freie Sicht auf den See. Das umfassende neue Gebäude passe nicht ins bestehende Quartierbild mit dem traditionellen Baustil und sie erleide dadurch eine wesentliche Wertminderung und eine erhebliche Beeinträchtigung bezüglich Aussicht in Richtung Osten. Die Grünfläche werde mit einem quadratischen kubischen Baukörper von erheblichem Ausmass überbaut. Dadurch werde Art. 2.1 QPV 1991 (Umgebungsschutz) nicht Rechnung getragen. Die Eigentümerin von Parzelle 376 müsse eine erhebliche Beeinträchtigung bezüglich Aussicht hinnehmen, womit sie nicht zu rechnen gehabt habe und wovor sie der bestehende Quartierplan vom 16. August 1991 zu schützen gewusst habe. 12. Am 14. November 2013 verzichtete Frau Dr. M._____ auf die Teilnahme am Verfahren. 13. Am 25. November 2013 beantragte die Gemeinde X._____ (Beschwerdegegnerin 1) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Auf den Antrag, die Revision des Quartierplans sei ersatzlos aufzuheben bzw. es sei vom Revisionsverfahren abzusehen, könne nicht eingetreten werden. Einmal fehle eine Begründung und zudem sei der Einleitungsbeschluss vom 3. August 2009 in Rechtskraft erwachsen. Zudem habe die Gemeinde schon beim Erlass des Quartierplans 1991 den damaligen Eigentümern von Parzelle 1080 zugesichert, auf den Quartierplan in diesem
- 12 - Bereich zurückzukommen, wenn sie ihre Liegenschaft neu oder zusätzlich überbauen wollten. Dies sei sogar in Art. 5.1 lit. c QPV 1991 aufgenommen worden. Die Beschwerdeführerin sehe die rechtliche Grundlage ihrer Beschwerde in Art. 73 KRG und in Ziff. 2.1 lit. a und 5.3 lit. b und c QPV 1991. Indessen regle gemäss Art. 51 KRG der Quartierplan im Rahmen der Grundordnung Gestaltung und Erschliessung von Bauzonen mit Folgeplanung in oder von weiteren Teilgebieten der Bauzone im Detail. Quartierplanungen und deren Änderungen hätten sich somit grundsätzlich an die Vorgaben der kommunalen Grundordnung zu halten und natürlich auch an jene des übergeordneten Rechts. Abweichungen von der Grundordnung seien somit nur zulässig, wo die Grundordnung selber solche vorsehe und sie mit dem übergeordneten Recht vereinbar seien, was meist bei einer Verschärfung der Fall sei. Solche Abweichungen seien mit Bezug auf die Gestaltung in der Grundordnung nicht vorhanden, so dass hier nur zu prüfen sei, ob bei der vorliegenden Quartierplanänderung den Vorgaben von Art. 73 KRG Rechnung getragen worden sei. Zwar habe das Eingliederungsgebot von Art. 73 KRG mit Art. 2.1 lit. a QPV 1991 (wohl: eine Konkretisierung) gefunden, welche die besonders gute Eingliederung zukünftiger Bauten und Anlagen ins Orts-, Strassenund Landschaftsbild verlange und gleichzeitig den Umgebungsschutz und die Umgebungsgestaltung gewährleiste. Diese Bestimmung käme aber nur dann zur Anwendung, wenn es darum ginge, gestützt darauf ein konkretes Bauvorhaben zu beurteilen, was hier aber nicht der Fall sei. Hier gehe es nur darum, den Quartierplan mit seinen Bestimmungen mit Bezug auf Parzelle 1080 auf eine neue Grundlage zu stellen. Dies bedeute, dass die spezifisch für dieses Grundstück erlassenen gestalterischen Vorgaben den Art.2.1 lit. a und Art. 5.3 QPV 1991 vorgingen. Dies bringe Art. 5 QPV unmissverständlich zum Ausdruck. Wenn der im Bereich von Parzelle 1080 revidierte Quartierplan die im Quartiergestaltungsplan vor-
- 13 gesehenen grossvolumigen Hauptbaukörper zulasse, dann seien insoweit eben die anderslautenden Bestimmungen in Art. 5.3 QPV 1991 über die Gebäudecharakteristik ersetzt worden. So sei insbesondere die Bestimmung von Art. 5.3 lit. c QPV 1991, wonach überlange Fassaden zu vermeiden seien, obsolet. Immerhin verlange auch Art. 5.3 lit. b QPV 1991 kubisch streng definierte Bauten, wie sie nun im revidierten QP vorgesehen seien. Fraglich sei lediglich, ob sie sich mit Art. 73 KRG vertrügen. Seit 1991 hätten sich die Vorstellungen über die Nutzung der Inneren Dorfzone entscheidend verändert und zwar im Lichte des Gebots der haushälterischen Nutzung und der Verdichtung. Es stehe eine optimale Nutzung des gerade in X._____ raren Baulands im Vordergrund. Zwar sei richtig, dass ein Bauvorhaben sich im Rahmen einer parzellenübergreifenden gebietsbezogenen Betrachtung gut einzufügen habe. Damit sei aber auch gesagt, dass die Anforderungen nicht allzu hoch angesetzt werden dürften. In X._____ und im Besonderen im Bereich D._____ sei keine einheitliche Bauweise auszumachen, sondern diese sei äusserst heterogen, was allein schon das Einordnungsgebot gemäss Art. 73 KRG stark abschwäche. Diesem Siedlungsteil sei aber die vergleichsweise grosse Baudichte gemeinsam. Trotz ihrer Dimension fügten sich somit die vorgesehenen Baukörper nahtlos in die bauliche Umgebung ein, die ebenfalls von Bauvolumen und Bauten mit grossen Abmessungen geprägt sei. Bereits durch die Schaffung zweier Baukörper werde erreicht, dass die Baumasse nicht zu dominant in Erscheinung trete, zumal die Hauptbaukörper durch die Staffelung auch in der Höhe abgesetzt und damit gegliedert seien. Abgesehen davon verlangten die QPV 1991 sogar in Art. 5.3 lit. b kubisch streng definierte Bauten. Die Stirnfassaden der beiden Hauptbaukörper entlang der Via H._____ seien nicht überlang, warum nicht verständlich sei, weswegen sich die Beschwerdeführerin auch noch auf Art. 5.3 lit. d QPV 1991 berufe,
- 14 gemäss der entlang der Via H._____ die geschlossene Bauweise vorzusehen sei. Durch die jetzt vorgesehene Gestaltung werde die Baumasse aufgelockert und der Durchblick auf See und Gebirge erreicht, was aus Sicht der Öffentlichkeit erwünscht sei. Dass die Beschwerdeführerin nicht voll in den Genuss des Durchblickes gelange, vermöge daran nichts zu ändern, zumal eine durchgehende Fassade für sie sogar weniger vorteilhaft wäre. Mit der Zuweisung der Grundstücke in D._____ und insbesondere von Parzelle 1080 zur Inneren Dorfzone habe der Gesetzgeber zu verstehen gegeben, dass er hier eine dichte Bauweise mit grosszügigen Gebäudeabmessungen wünsche. Art. 73 KRG sei nicht verletzt. In VGU R 08 105 habe das Verwaltungsgericht festgestellt, im öffentlichen Recht bestehe grundsätzlich kein Anspruch des Nachbarn auf ungehinderte Sicht und Mindestbesonnung, ausser die Grundordnung würde dies vorsehen. Diese Aussage sei für das Gebiet N._____ gemacht worden, welches in der Allgemeinen Wohnzone liege und gelte erst recht für die Innere Dorfzone. Nachdem der Mindestgrenzabstand von 2.5 m auf Parzelle 1080 offensichtlich eingehalten sei, bleibe für die Rüge der unzumutbaren Beeinträchtigung der Aussicht keine Raum. Zwar sei im ursprünglichen QP die Überbaubarkeit von Parzelle 1080 auf die Abmessungen der bestehenden Baute festgelegt worden. Man habe aber schon damals dem Eigentümer zugesichert, dass der Quartierplan überprüft, allenfalls abgeändert oder ergänzt würde, wenn er das Grundstück neu oder zusätzlich überbauen wolle. Niemand könne damit rechnen, dass es mit der Grünfläche so bleiben würde. Zudem könnten gemäss Art. 21 KRVO Quartierpläne von Amtes wegen oder auf Antrag überprüft und nötigenfalls angepasst werden, wenn sich die Verhältnisse seit dem Erlass erheblich geändert hätten; dies sei hier zweifellos der Fall, denn seit 1991 hätten
- 15 sich die städtebaulichen Vorstellungen insbesondere in Siedlungskernen entscheidend verändert. Dort sei die Verdichtung ein zentrales Anliegen. 14. Am 26. November 2013 beantragte auch die B._____ AG (Beschwerdegegnerin 2) die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Weil auf den Hauptantrag nicht eingetreten werden könne, sei nur noch über den Eventualantrag auf entsprechende Dimensionierung und Positionierung der geplanten Bauten einzutreten. Die Beschwerdeführerin übersehe, dass der angefochtene Entscheid gerade eine Revision von Art. 5.3 lit. b, c und d QPV 1991 bezwecke. Die Vorstellungen über die Bodennutzung hätten sich seit 1991 stark verändert. Es stehe hier nur die Revision eines Quartierplans in Frage. Die vorgetragenen Rügen seien nur auf ihre Übereinstimmung mit der Grundordnung zu prüfen (Art. 51 KRG). Diese sehe keine Gestaltungsvorschriften vor, weshalb der Quartierplan nur Art. 73 KRG genügen müsse. Das tue er, weil vorliegend eine einheitliche Bauweise fehle und eine verdichtete Bauweise erwünscht sei. Der geplante Innenhof vermeide eine durchgehende Gebäudewand entlang der Via L._____. Eine geschlossene Bauweise entlang der Via H._____ sei in niemandes Interesse. Der Grünbereich müsse mangels entsprechender gesetzlicher Grundlage nicht freigehalten werden. Ein öffentlich-rechtliches Aussichtsrecht der Beschwerdeführerin bestehe nicht (VGU R 12 95 E.3). Die Gemeinde habe den ihr zustehenden Beurteilungs- und Ermessensspielraum nicht verletzt. 15. Am 21. Januar 2014 hielt die Beschwerdeführerin grundsätzlich an ihren Anträgen fest. Indessen ergänzte sie ihren Hauptantrag wie folgt: Der Einsprache- und Genehmigungsentscheid des Gemeindevorstandes vom
- 16 - 2. September 2013 sei aufzuheben und es sei die Revision des Quartierplans im Bereich von Parzelle 1080 ersatzlos aufzuheben bzw. es sei vom Revisionsverfahren in der bekannten und angefochtenen Form, d.h. in der 2. Auflage, abzusehen. Der angefochtene Entscheid behandle nur die 2. Auflage der QP-Revision. Damit könne nur diese Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens sein. Die Formulierung "Revisionsverfahren" im Hauptantrag könne lediglich auf diese 2. Auflage bezogen sein. Die Interpretation der Beschwerdegegnerin 1, wonach sich der Antrag vollumfänglich auf das gesamte Revisionsverfahren beziehe, sei nicht nachvollziehbar. Falls das Gericht den Antrag missverständlich aufgefasst haben sollte, werde er hiermit sprachlich präzisiert. Der Revision als solcher stehe sie grundsätzlich nicht ablehnend gegenüber. Mit der angefochtenen Revision sollten spezielle Bestimmungen für nur eine Parzelle des QP geschaffen werden. Nachdem aber die QPV für die umliegenden Parzellen weiterhin gälten, mute es seltsam an, wenn für diese eine Parzelle besondere, diesen QPV widersprechende Regelungen aufgestellt würden. Wenn sich die städtebauliche Entwicklung so sehr vom ursprünglichen Quartierplan entfernt habe, stelle sich jedoch die Frage, weshalb nicht der gesamte Quartierplan, sondern bloss der Bereich einer einzigen Parzelle revidiert werde. Hätten die QPV für die restlichen Parzellen immer noch Geltung, sollten sie auch für die Revision eines Teils davon Beachtung finden. Ansonsten entstünde ein uneinheitliches Quartierbild, was Art. 73 KRG widerspreche. Somit seien die QPV 1991 zwar nicht direkt anwendbar, beeinflussten aber diese Revision indirekt wesentlich. Im Bereich D._____ gebe es viele Fassadenrücksprünge und eine geschlossene Bauweise entlang der Via H._____. Parzellen 1426 und 1427 bzw. deren Bauten zeichneten sich durch Fassadenrücksprünge und Geschlossenheit gegen die Via H._____ hin aus. Auch das Gebäude auf Parzelle 317 entspreche diesen Vorgaben. Jetzt solle die angefochtene Re-
- 17 vision eine Ausnahme davon schaffen. Somit würde das bereits nicht besonders einheitliche Ortsbild noch regelloser, wodurch aus städtebaulicher Sicht keine gleichförmigen Strukturen mehr erkennbar wären und somit das Eingliederungsgebot von Art. 73 KRG ausgehebelt würde. Die QPV 1991 seien nicht grundlos erlassen worden. Art. 2.1 lit. a QPV 1991 sehe auch den Umgebungsschutz und die Umgebungsgestaltung vor. Scheinbar sei damals das Quartier D._____ offensichtlich als besonders erhaltenswert angesehen worden. Heute werde unverständlicherweise die gegenteilige Meinung vertreten. Art. 2.1 lit. a QPV 1991 wäre zu berücksichtigen. Die Revision dürfe nicht nur dem Interesse einer einzelnen Parzelle dienen, nämlich Parzelle 358 respektive deren Aussicht, sondern müsse der ganzen Umgebung Rechnung tragen. Somit sei hier die bestehende Aussicht zu erhalten. 16. Am 31. Januar 2014 verzichteten die Beschwerdegegnerinnen auf die Einreichung einer Duplik. 17. Am 19. September 2014 führte das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden (5. Kammer) einen Augenschein durch, an welchem von Seiten der Beschwerdeführerin der Geschäftsführer in Begleitung seines Rechtsvertreters (RA Dr. Joos) anwesend war. Die Beschwerdegegnerin 1 war durch einen Vertreter der Baupolizei und ihren Rechtsvertreter (RA Dr. Bänziger) präsent und die Beschwerdegegnerin 2 war mit zwei Verwaltungsräten, ihrer Architektin und ihrem Rechtsvertreter (RA Dr. A. Mengiardi) zugegen. Als Beigeladene waren zudem noch der VR- Präsident und sein Rechtsvertreter (RA Dr. Infanger) von der ebenfalls bereits überbauten Quartierplanparzelle 312 (zugleich Beschwerdeführerin im Parallelverfahren R 13 213) anwesend. Im Übrigen nahmen noch drei weitere Quartierplangenossen am gerichtlichen Augenschein teil. Allen Anwesenden wurde dabei an fünf verschiedenen Standorten die Ge-
- 18 legenheit geboten, sich auch noch mündlich vor Ort zu den aufgeworfenen Fragen – insbesondere betreffend Ästhetik, Standort, Gebäudestafflung und -kubatur auf Bauparzelle 1080 im fraglichen Quartierplangebiet zu äussern. Von Seiten des Gerichts wurden ferner noch insgesamt 28 Farbfotos (samt QP-Modell) erstellt und dem Protokoll des Augenscheins beigefügt. Auf die weiteren Vorbringen der Parteien wird, soweit erforderlich, im Rahmen der nachfolgenden Erwägungen noch näher eingetreten. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt ist der Entscheid vom 2./9. September 2013, worin die Beschwerdegegnerin 1 (Gemeinde) die Einsprachen gegen den Quartierplan D._____ ablehnte und die Revision desselben genehmigte. Strittig und zu klären ist, ob die dagegen am 11. Oktober 2013 Beschwerde erhebende Beschwerdeführerin (auf Parzelle 376 im Plangebiet) diesen Einsprache- und Genehmigungsentscheid zu Recht wegen Missachtung der Ästhetik-, Gestaltungs- und Gebäudevolumenvorgaben nach den dort massgebenden Quartierplanvorschriften (QPV 1991) bzw. den neuen Quartierplanbestimmungen (QPB 2012), dem kommunalen Baugesetz (BG) sowie übergeordnetem kantonalen Recht (KRG) durch das geplante Bauprojekt der Beschwerdegegnerin 2 (Bauherrschaft) auf Parzelle 1080 anfocht. Beschwerdethema ist demnach die Rechtmässigkeit und quartierplangestalterische Vertretbarkeit des angefochtenen Entscheids. 2. a) Nach Art. 50 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) ist zur Beschwerde legitimiert, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhe-
- 19 bung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschrift dazu ermächtigt ist. Nach Art. 52 Abs. 1 VRG ist die Beschwerde schriftlich innert 30 Tagen seit Mitteilung des angefochtenen Entscheids beim Verwaltungsgericht einzureichen. – Im konkreten Fall ist dazu erstellt, dass die Beschwerdeführerin im fraglichen Quartierplangebiet über ein Bankgebäude auf Parzelle 376 verfügt, das sich räumlich direkt gegenüber von Parzelle 1080 befindet. Die Beschwerdeführerin ist daher durch das dort geplante Bauvorhaben im selben Plangebiet offensichtlich weit mehr berührt als unbeteiligte Dritte (Abgrenzung zur verpönten/unzulässigen Popularbeschwerde), womit die Voraussetzungen nach Art. 50 VRG erfüllt sind. Die schriftlich formulierte Beschwerde (mit Begehren und Begründung) vom 11. Oktober 2013 gegen den Einsprache- und Genehmigungs-entscheid vom 2., mitgeteilt am 9. September 2013 (Anfechtung innert 30 Tagen seit Zustellung), wurde demnach auch frist- und formgerecht bei der zuständigen Gerichtsinstanz (Verwaltungsgericht) eingereicht, weshalb hier alle formellen Legitimationsvoraussetzungen für eine materielle Behandlung der Beschwerde vorliegen und somit darauf eingetreten werden kann. b) Weiter gilt es in formeller Hinsicht noch klarzustellen, dass der durchgeführte Augenschein am 19. September 2014 sowie das dabei zur Einsichtnahme und Diskussion gestellte (Richt-) Modell über das geplante Bauprojekt auf Parzelle 1080 - einschliesslich weiterer bereits bestehender Gebäude [inkl. der Beschwerdeführerin auf Parzelle 376] im betreffenden Quartierplangebiet – dem Gericht zusammen mit den beigelegten Revisionsplänen ein genügend zuverlässiges und aussagekräftiges Bild zu vermitteln mochten, um vorliegend auch ohne zusätzliche Abklärungen oder die Anordnung weiterer Expertisen entscheiden zu können (vgl. dazu auch die 28 Fotos samt Projektmodellfotos, welche anlässlich des Augenscheins vom Gericht erstellt wurden).
- 20 c) Im Übrigen sei verfahrensrechtlich nur noch erwähnt, dass die Beschwerdeführerin mit dem in ihrer Replik vom 15. Januar 2014 (vgl. im Sachverhalt Ziff. 15, hiervor) präzisierten Hauptantrag offenkundig erreichen wollte, dass die vorliegende Quartierplanrevision aufgehoben wird. Sie wollte hingegen nicht erreichen, dass auf jegliche Revision desselben verzichtet wird. In dieser präzisierten Form ist auf den Hauptantrag daher einzutreten und die Beschwerde somit einer materiellen Prüfung zugänglich. 3. a) In materieller Hinsicht gilt es zunächst die einschlägigen Bestimmungen des hier anwendbaren Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) und des kommunalen Baugesetzes (BG) bezüglich der bauästhetischen Eingliederungsvorschriften ins bestehende Orts-, Strassen- und Landschaftsbild sowie insbesondere die zugehörigen und spezifischen Quartierplanvorschriften (QPV 1991/1998) bzw. die revidierten und neuen Quartierplanbestimmungen (QPB 2012) für das fragliche Teilbaugebiet in der Inneren Dorfzone (IDZ) zu erwähnen: Art. 73 Abs. 1 und 2 KRG – Gestaltung [Siedlung/Landschaft/Ästhetik] 1Siedlungen, Bauten und Anlagen sind nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht. 2Wo dieses Gesetz oder die Ortsplanung eine Pflicht zur Gestaltungsberatung vorsehen, haben sich die Bauherrschaft bei der Ausarbeitung der Projektpläne und die Baubehörde bei der Beurteilung des Bauvorhabens durch Fachleute in Fragen der Baugestaltung beraten zu lassen. Art. 107 Abs. 1 u. 2 Ziff. 5 KRG Übergangsbestimmungen [Ortsplanungen] 1Die bestehenden Ortsplanungen bleiben, soweit Absatz 2 nichts anderes bestimmt, bis zur Anpassung an dieses Gesetz in Kraft. Die Anpassung hat bei der nächsten Überprüfung der Ortsplanung, jedoch innert 15 Jahren, zu erfolgen. Die Regierung kann diese Frist angemessen verlängern.
- 21 - 2Unmittelbar anwendbare Bestimmungen dieses Gesetzes gehen abweichenden kommunalen Vorschriften vor. Als unmittelbar anwendbar gelten [Ziff. 1-6]: Ziff. 5. Die kantonalen Bauvorschriften (Art. 72 – 84 KRG). Art. 86 Abs. 1 und 4 BG – Zonenschema 1Die Bauweise und das Mass der Nutzung in den Bauzonen richten sich nach dem Zonenschema und den zugehörigen Begriffsbestimmungen. 4In den einzelnen Bauzonen gelten folgende Grundmasse: IDZ = Innere Dorfzone; max. Gebäudehöhe 18.5 m; max. Gebäudelänge 45.0 m. Mind. kleiner Grenzabstand 2.5 m; mind. grosser Grenzabstand 2.5 m. Art. 89 Abs. 1 bis 6 BG – Gebäudehöhe (Erläuterungsskizze im Anhang S. 63) 1Die Gebäudehöhe wird vom tiefsten Punkt des gewachsenen oder abgetragenen Bodens längs der Gebäudeaussenseite aus gemessen bis zum höchsten Punkt des Daches. Durch Terrainveränderungen dürfen die Vorschriften über die maximale Gebäudehöhe nicht umgangen werden. 2Bei seitlich gegliederten und/oder in der Höhe gestaffelten Bauten wird die Gebäudehöhe an jedem erkennbaren Baukörperteil einzeln ermittelt. Die Gesamthöhe eines zusammenhängenden in der Höhe gestaffelten Gebäudes darf von der Talseite her gemessen jedoch die zonengemässe Gebäudehöhe höchstens um 3.0 m überschreiten. 3Über die zulässige Höhe bei Gebäuden in Terrainmulden sowie bei besonderen Verhältnissen entscheidet die Baubehörde. Die Baubehörde kann in diesen Fällen Abweichungen von der Gebäudehöhe bis max. 10 % gestatten. 4Werden in Gebieten, in denen Flachdächer zulässig sind, Steil- oder Walmdächer erstellt, darf die maximale Gebäudehöhe um 3.0 m überschritten werden. 5Bei Flachdachbauten dürfen Dachaufbauten für Lifte die maximale Gebäudehöhe überschreiten. Diese sind auf das technisch notwendige Minimalmass zu beschränken. 6Höhenzuschläge im Sinne von Abs. 2, 3 und 4 dürfen nicht kumuliert werden.
- 22 - Art. 121 BG [Quartierplan] – Vollständig ersetzt durch Art. 51 KRG Art. 122 BG [Quartierplanbestimmungen] – Ersetzt durch Art. 52 KRG Art. 123 Abs. 2 Ziff. 1-3 BG [Quartiergestaltungsplan] - Abs. 1 gestrichen 2Der Quartiergestaltungsplan trennt wenigstens die überbaubaren und freizuhaltenden Flächen. Enthält er weitergehende Anordnungen über die zulässigen Baukuben, ihre Nutzung und Gestaltung und bietet er Gewähr für eine gute Beziehung der geplanten Bauten zur baulichen und landschaftlichen Umgebung und untereinander, können darin folgende Abweichungen von allgemeinen Bauvorschriften und von Zonenvorschriften festgelegt werden: 1. Die Gebäude- und Grenzabstände, die Gebäudelängen und der Zusammenbau mehrerer Baukörper können nach architektonischen Kriterien frei bestimmt werden. Gegenüber den nicht in das Quartierplanverfahren einbezogenen Nachbargrundstücken gelten indessen die vorgeschriebenen Grenz- und Gebäudeabstände. Vorbehalten bleibt Art. 91 Abs. 4. 2. Drängt sich aus gestalterischen Gründen eine Terrainveränderung auf, kann die Berechnung der Gebäude- und Firsthöhen ab neuem Terrain vorgeschrieben werden. 3. Die im Zonenschema angegebenen Höchstwerte für die Ausnützung dürfen um maximal 10 % erhöht werden. Die Mehrnutzung darf nicht für Zweitwohnungen im Sinne des Baugesetzes (Anhang, Ziffer 3. Absatz 4) verwendet werden. Art. 5 Quartierplanbestimmungen [QPB 2012] - Anwendbares Recht 1Soweit die nachfolgenden Bestimmungen keine besonderen Vorschriften enthalten, sind die Quartierplanvorschriften […] vom 16.8.1991 sowie die jeweils geltenden Bestimmungen des Baugesetzes der Gemeinde […] und die übergeordneten Erlasse anwendbar. 2Die Festlegungen im vorliegend revidierten Quartierplan gehen allfällig widersprechenden Baulinien gemäss Baulinienplan vom 1.6.1978 vor. Art. 8 QPB - Bauweise/Gestaltung [Baubereiche] 1Die im Plan „Gestaltung“ festgelegten Baubereiche bezeichnen die Standorte, in denen nach Abbruch der bestehenden Bauten Neubauten zulässig sind. Ausserhalb dieser Baubereiche sind oberirdisch nur Einrichtungen zur Belichtung von unterirdischen Bauten zulässig.
- 23 - 2Unterirdische Bauten sind ausserhalb der Baubereiche nach Massgabe des Baugesetzes gestattet. 3[…] 4Oberirdische Verbindungen zwischen den Bauten sind zulässig, sofern sie in ihrer Erscheinung von untergeordneter Natur sind und gestalterisch überzeugen. Art. 9 QPB - Bauweise/Gestaltung [Gebäudehöhen] 1Die zulässigen Gebäudehöhen richten sich nach den Höhenangaben im Plan „Gestaltung“. 2Über die im Plan „Gestaltung“ vorgesehenen Höhen hinaus darf kein Höhenzuschlag in Anspruch genommen werden, insbesondere auch nicht der Zuschlag für Steil- und Walmdächer gemäss Art. 89 Abs. 4 BauG. 3Für oberirdische Verbindungen zwischen Bauten i.S.v. Art. 8 Abs. 4 gilt als maximal zulässige Gebäudehöhe die maximal zulässige Höhe der verbundenen Bauten gemäss Plan „Gestaltung“. Art. 10 QPB - Bauweise/Gestaltung [Dächer/Attika] 1Für Neu- und Ersatzbauten auf dem Grundstück Nr. 1080 sind nur Flachdächer oder schwach geneigte Pultdächer zulässig. 2Die Lage und Ausdehnung des Attikageschosses ist im Plan „Gestaltung“ vorgegeben. 3Dachabschlüsse wie Geländer und dergleichen dürfen nicht in massiver Bauweise ausgeführt werden. Art. 11 QPB - Bauweise/Gestaltung [Stützmauern] Stützmauern sind gut in die Umgebung einzupassen und als Bruchsteinmauerwerk bzw. Bruchsteinverkleidung auszuführen. Die Baubehörde kann im Baubewilligungsverfahren Ausnahmen zulassen an Stellen, die nicht oder nur beschränkt einsehbar sind. Art. 2.1 lit. a QPV [Fassung 1991] – Zielsetzungen Der Quartierplan soll insbesondere dazu führen, dass sich zukünftige Bauten, Strassen, Stützmauern usw. besonders gut ins Orts-, Strassenund Landschaftsbild einfügen, und dass gleichzeitig der Umgebungsschutz und die Umgebungsgestaltung gewährleistet werden.
- 24 - Art. 5.1 lit. c QPV – Baugestaltungslinien Für das Grundstück Kat. Nr. 1080 gelten die äusseren Abmessungen der bestehenden Bauten als Gestaltungsbaulinien. Wollen die Grundeigentümer diese Parzelle neu oder zusätzlich überbauen, so erklärt sich der Gemeindevorstand bereit, den vorliegenden Quartierplan zu überprüfen und allenfalls abzuändern oder zu ergänzen. Art. 5.2 lit. a QPV [Fassung 1991 inkl. *Revision 1998 ]- Gebäudehöhe *Innerhalb des Quartierplan-Perimeters sind für die maximal zulässigen Gebäudehöhen folgende Festlegungen massgebend: a) Parz. Nr. 1080: Es gelten die äusseren Abmessungen (gemäss Art. 5.1 lit. c). Art. 5.3 lit. b bis d QPV – Gebäudecharakteristik b) Die Gebäude sind als kubisch streng definierte Bauten, den traditionellen alpinen Bauformen entsprechend (wie z.B. „R____“), zu erstellen. Anbauten mit modernem Charakter (Erker, Treppenhaus etc.) sind zulässig. c) Überlange Fassaden sind zu vermeiden. Die Zielsetzung gemäss Abschnitt b) ist mit Fassadenrücksprüngen, Unterbrechungen der Gebäudelänge und dgl. zu erreichen. d) Entlang der Via H._____ ist die geschlossene Bauweise vorzusehen. Im Lichte dieser gesetzlichen (KRG; BG) und quartierinternen Vorgaben (QPV 1991/1998 samt QPB 2012/Revision) sowie der dazu allenfalls bereits ergangenen Rechtsprechung des Bundesgerichts sowie des kantonalen Verwaltungsgerichts (VGU) gilt es auch die vorliegende Streitsache zu prüfen und zu entscheiden. b) Im konkreten Fall stellt die Beschwerdeführerin vorweg grundsätzlich in Frage, dass der Quartierplan nur für eine einzige Parzelle (hier Parzelle 1080) abgeändert werden kann und dabei Regelungen aufgestellt werden, welche mit den QPV 1991 im Widerspruch stehen. Für das Verhältnis zwischen den alten und den neuen Quartierplanvorschriften ist Art. 5
- 25 - QPB 2012 massgebend, wonach – soweit die neuen QPV 2012 keine besonderen Vorschriften enthalten – zunächst die QPV 1991 und danach das kommunale Baugesetz (BG) sowie die übergeordneten Erlasse (z.B. KRG) anwendbar sind. Die neuen QPB 2012 enthalten in gestalterischer und bauästhetischer Hinsicht nun aber tatsächlich besondere Vorschriften (vgl. dazu vorne E.3a, die Art. 8 QPB [Baubereiche], Art. 9 QPB [Gebäudehöhen], Art. 10 QPB [Dächer, Attika] sowie Art. 11 QPB [Stützmauern]). Sollte dieser revidierte Quartierplan 2012 also dereinst einmal genehmigt werden, gehen diese besonderen Vorschriften den nicht aufgehobenen Vorschriften des Quartierplans 1991 vor. Es wird dann keine Widersprüche zwischen alten (QPV) und neuen (QPB) Quartierplanvorgaben mehr geben. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin kann ein Quartierplan aber selbstverständlich auch nur für einen Teil desselben – hier für Parzelle 1080 – abgeändert werden. Andernfalls könnten Quartierpläne auch keine Bestimmungen enthalten, die nur für Teile desselben oder einzelne Parzellen desselben gelten. Schon der bestehende Quartierplan 1991 enthält aber gestalterische Bestimmungen, die nur für einzelne Parzellen gelten (vgl. hiervor E.3a, die Art. 5.1 lit. c und Art. 5.2 QPV 1991/ 1998). Zudem wurde in Art. 5.1 lit. c QPV (1991) noch ausdrücklich die Revision des bestehenden Quartierplans bezüglich der Parzelle 1080 vorbehalten; sofern nämlich die Grundeigentümer diese Parzelle neu oder zusätzlich überbauen wollen; was jetzt gerade unbestritten der Fall ist. c) Die Beschwerdeführerin wirft darüber hinaus die Frage auf, ob die weiterhin geltenden Bestimmungen des Quartierplans 1991 – insbesondere deren Art. 2.1 und Art. 5.3 – bei der vorliegenden Revision ebenfalls zu beachten sind. Die Beschwerdegegnerinnen verneinen dies und wollen diese Bestimmungen bloss für die Erteilung konkreter Baubewilligungen angewendet wissen. Die neuen Quartierplanvorschriften konkretisieren aber
- 26 die allgemeinen Bestimmungen des bisherigen Quartierplans 1991; einem konkreten Bauvorhaben also nicht unähnlich. Die Beschwerdeführerin hat daher Recht, wenn sie ausführt, bei der vorliegenden Quartierplanrevision seien gewisse Vorgaben des Quartierplans 1991 zu beachten. Es ist hier folglich noch zu prüfen, ob sich die Konkretisierungen der vorliegenden Quartierplanrevision besonders gut ins Orts-, Strassen- und Landschaftsbild einfügen und den Umgebungsschutz und die Umgebungsgestaltung gewährleisten. Ebenfalls ist unter gestalterischen Gesichtspunkten – der Titel von Art. 5.3 QPV 1991 lautet „Gebäudecharakteristik“ – zu klären, ob sie als kubisch streng definierte Bauten, den traditionellen alpinen Bauformen entsprechend geplant sind, überlange Fassaden vermeiden und zudem entlang der Via H._____ die geschlossene Bauweise vorsehen (so Art. 5.3 lit. b-d QPV 1991). Insoweit sind diese Bestimmungen zusätzlich zu den Erfordernissen von Art. 73 Abs. 1 (in Verbindung mit Art. 107 Abs. 2 Ziff. 5) KRG zu erfüllen. Wie der gerichtliche Augenschein vom 19. September 2014 nun gezeigt hat (vgl. dazu auch die aufschlussreichen Fotos Nr. 22-28 des [Richt-] Modells im Augenscheinprotokoll), kann objektiv aber keine Rede von einer überdimensionierten bzw. örtlich völlig atypischen oder fremdkörperartigen neuen Hochbaute im Quartierplangebiet sein. Richtig ist jedoch, dass die bestehenden Möglichkeiten bezüglich Aussenfassadenhöhe sowohl beim Hauptbaukörper im Süden (unmittelbar gegenüber der Parzelle 376 der Beschwerdeführerin) als auch beim Hauptbaukörper im Norden (unweit gegenüber der Parzelle 312 der Beschwerdeführerin im Parallelverfahren R 13 213) restlos bzw. maximal ausgenutzt wurden. Dies entspricht aber gerade dem Gebot der verdichteten Bauweise in Kernzentren bzw. in der hier massgebenden Inneren Dorfzone (IDZ) im Sinne von Art. 86 Abs. 4 BG. Was die Anordnung und Ausrichtung des neuen Gebäudekomplexes auf Parzelle 1080 betrifft, so richten sich die zwei erwähnten Hauptbaukörper mit vertieftem Innenhof als Verbindungsstück in der Mitte von Westen (hangseits) nach Osten
- 27 - (seewärts) aus, was aber angesichts der umliegenden Nachbargebäude auf Parzelle 1138 (im Südosten) sowie Parzelle 1426 (im Nordwesten) nichts Neues oder Ungewöhnliches darstellt, da auch jene Gebäude bereits dieselbe Ausrichtung aufweisen. Hinzu kommt, dass durch den herabgesetzten Innenhof die Durchsicht zum See für die dahinter liegenden Grundstücke – insbesondere die Grundeigentümer der Parzellen 358 und 359 im Westen von Parzelle 1080 – zumindest teilweise gewahrt bzw. erhalten bleibt, was hinsichtlich des äusseren Erscheinungsbilds eine den Umständen – trotz sehr enger Ortsverhältnisse - entsprechend aufgelockerte Bebauung ermöglicht. Die beiden Hauptbaukörper mit niedrigerem Innenhof fügen sich damit architektonisch und bauästhetisch geradezu besonders gut ins bestehende Orts- und Landschaftsbild im fraglichen Quartierplangebiet ein und stellen im Rahmen des baulich Möglichen – unter Berücksichtigung allfällig privat entgegenstehender bzw. der überwiegenden öffentlichen Interessen an einer dichten Überbauung – den in Art. 2.1 lit. a QPV (in der Fassung 1991) als Zielsetzung ausdrücklich verlangten Umgebungsschutz samt Umgebungsgestaltung nahezu in optimaler Form sicher. Ein Anspruch auf Erhaltung der Aussicht speziell für die Parzelle 376 der Beschwerdeführerin oder auf die Freihaltung von Grünflächen besteht entsprechend und mangels einer gesetzlichen Grundlage auch unter dem Aspekt der Gleichbehandlung nicht. Im Übrigen kommt diesem allgemeinen Postulat wegen der konkreten Umstände vor Ort ohnehin nur wenig Bedeutung zu, da sonst eine situationsadäquate und massgeschneiderte Lösung für die Überbauung grösserer Baugrundstücke in räumlich engen sowie erschliessungstechnisch anspruchsvollen Verhältnissen stets mit dem Hinweis auf eine rechtsungleiche Behandlung gegenüber anderen Liegenschaftsbesitzern beträchtlich erschwert, wenn nicht sogar im Ergebnis gänzlich verunmöglicht würde (vgl. zum Anspruch auf Erhalt der Aussicht auch Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] R 12 95 vom 14. Dezember 2012 E.3 sowie E. 6a, 6c-
- 28 f). Daraus ergibt sich, dass der Eventualantrag der Beschwerdeführerin (vgl. dazu im Sachverhalt Ziff. 6, hiervor) betreffend Redimensionierung und Gebäudestandortverschiebung [speziell des Hauptbaukörpers im Süden nach Norden] zwecks Erhalts der bisherigen Seeaussicht ab Parzelle 376 hier auf jeden Fall abzuweisen ist. Weiter gilt es festzuhalten, dass die geplanten Gebäudeteile auf Parzelle 1080 alle streng kubisch definiert und gegliedert sind. Hingegen ist in Anbetracht der bereits vorbestehenden Umgebung kaum ein öffentliches Interesse daran auszumachen, dass der neue Gebäudekomplex auf Parzelle 1080 den traditionellen alpinen Bauformen im Sinne von Art. 5.3 lit. b QPV (in der Fassung von 1991) entsprechend geplant und erstellt werden sollte. Anzumerken bleibt zudem, dass die Aussenfassaden sowohl entlang der Via dal L._____ im Westen (oben) als auch der Via H._____ im Osten (unten) keineswegs eine Überlänge aufweisen, zumal Art. 86 Abs. 4 BG eine Gesamtlänge von 45.00 m explizit zulässt. Dem ist hier umso mehr zuzustimmen, als die beiden weiter nördlich gelegenen Gebäude auf Parzelle 1426 und Parzelle 317 ähnlich lange bzw. noch längere Aussenfassaden aufweisen. Zudem wird auch das gestalterische Formelement der geschlossenen Bauweise im Osten entlang der Via H._____ erfüllt, nachdem die Hauptbaukörper jeweils an den Parzellengrenzen und im schmalen Spalt des Innenhofes zwischen und neben den beiden Gebäuden durchgehend fast ca. 9 m hoch bebaut werden (vgl. dazu insbesondere die eingereichten Gestaltungs- und Ansichtspläne der Beschwerdegegnerin 2 [Bg 2-act. 3 und 4]). In einer Gesamtschau lässt sich daher festhalten, dass im fraglichen Plangebiet bereits bestehende Häuser ähnliche Stilelemente und vergleichbare Dachformen wie das geplante Projekt aufweisen. Selbst die Materialisierung ist ähnlich. Im Gegensatz zu den früheren Riegelbauten entlang der Via L._____ orientiert sich das umstrittene Bauvorhaben auf Parzelle 1080 aber an einer vertikalen Ausrichtung (West-Ost-Achse), was in Anbetracht des ansteigenden Terrainverlaufs gegen Westen
- 29 durchaus sinnvoll erscheint. In Anwendung ihres weiten Ermessensspielraums in Ästhetikfragen durfte die Beschwerdegegnerin 1 das gestalterisch ortsverträgliche Neubauprojekt auf Parzelle 1080 im Rahmen der Revision des dafür massgeblichen Quartierplans daher gutheissen, was zur Konsequenz hat, dass die Beschwerde im Verfahren R 13 216 wegen Verletzung der geltenden Eingliederungs- und Gestaltungsvorschriften abzuweisen ist. Die Beschwerde ist folglich im Hauptantrag (vgl. dazu Präzisierung in Ziff. 15 im Sachverhalt: Ersatzlose Aufhebung der Revision respektive Verzicht auf Revisionsverfahren für das bestehende Plangebiet) abzuweisen. d) Zu ergänzen bleibt hier noch, dass die Beschwerde R 13 213 im Parallelverfahren gutgeheissen wurde, weil die höchstzulässige Gebäudehöhe – im Hauptgebäude Süd um 50 cm und im Hauptgebäude Nord um 35 cm – überschritten wurde und daher die Revision des Quartierplans in der vorgelegten Form und Ausgestaltung nicht als rechtens und schützenswert eingestuft wurde. Die Angelegenheit muss deshalb zur Überarbeitung und Neuauflage noch einmal an die Beschwerdegegnerinnen zurückgewiesen werden. Die hier konkret zur Beurteilung gestellte Beschwerde R 13 216 wird demnach „im Sinne der Erwägungen“ abgewiesen, da die angeführten Verweigerungsgründe (Missachtung Eingliederungsgebot bzw. Ästhetikvorschriften) zwar materiell nicht stichhaltig und unbegründet sind, die strittige Quartierplanrevision aber dennoch im Resultat formell – nämlich aufgrund der in der Beschwerde im Parallelfall VGU R 13 213 bereits erwähnten Entscheidungsgründe – aufgehoben werden muss. 4. a) Die Beschwerde ist damit im Sinne der Erwägungen (E.3b-d) abzuweisen. b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG der Beschwerdeführerin aufzuerlegen. Diese hat die
- 30 anwaltlich vertretene und obsiegende Beschwerdegegnerin 2 nach Art. 78 Abs. 1 VRG zudem noch aussergerichtlich angemessen zu entschädigen, wobei die eingereichten Honorarnoten vom 7. Februar 2014 [Fr. 4‘370.10] und vom 19. September 2014 [Fr. 1‘500.10 für die Teilnahme am Augenschein] des Rechtsanwalts der Beschwerdegegnerin 2 unverändert übernommen werden können. Die Parteientschädigung zu Gunsten der Beschwerdegegnerin 2 beläuft sich demnach auf insgesamt Fr. 5‘870.20 (14.55 Aufwandstunden x Fr. 270.-- Std./Ansatz = Fr. 3‘928.50; plus Barauslagen Fr. 117.90 und 8 % Mehrwertsteuer [Fr. 323.70]; zzgl. Aufwand Augenschein Fr. 1‘500.10). Eine solche aussergerichtliche Entschädigung steht der Beschwerdegegnerin 1 gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG nicht zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird im Sinne der Erwägungen abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 8'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 944.-zusammen Fr. 8'944.-gehen zulasten der A._____ SA und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Die A._____ SA hat die B._____ AG aussergerichtlich mit Fr. 5'870.20 (inkl. MWST) zu entschädigen.
- 31 - 4. [Rechtsmittelbelehrung] 5. [Mitteilungen]