VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN R 13 148 5. Kammer bestehend aus Präsident Meisser als Vorsitzender, Verwaltungsrichter Audétat und Vizepräsident Priuli, Aktuar Gross URTEIL vom 10. September 2013 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache Eigentümergemeinschaft A._____, bestehend aus: B._____, C._____ und D._____, Beschwerdeführerin gegen Gemeinde E._____, Beschwerdegegnerin und F._____, Beschwerdegegner betreffend Baueinsprache
- 2 - 1. Das Gesuch von F._____ um Erstellung eines Dreifamilienhauses auf Parzelle 1228 in E._____ wurde vom 25. Januar bis 15. Februar 2013 öffentlich aufgelegt. 2. Dagegen erhob die Eigentümergemeinschaft A._____ (bestehend aus: B._____, C._____ und D._____; Parzelle 1227) am 14. Februar 2013 Einsprache. Sie bemängelten, Parzelle 1227 sei mit dem jetzigen Gewerbe- und Wohnbau relativ knapp bemessen und es bestehe künftig kein Entwicklungspotential für die Parkierung oder Zufahrtstrassen, wenn das aufgelegte Projekt verwirklicht würde. Der Gewerbebau auf Parzelle 1227 müsse mit Sattelschleppern bedient werden können. Der vorgesehene Gebäudeabstand von 5.5 m zur neuen Hochbaute sei so gering, dass eine sinnvolle Zufahrt nicht mehr gewährleistet sei. Die Wohneinheiten der Baute auf Parzelle 1227 seien gegen Süden respektive gegen die neu geplante Brandschutzmauer des projektierten Mehrfamilienhauses ausgerichtet und der vorgesehene Abstand der beiden Fassaden betrage nur ca. 5.5 m. Die Wohnhygiene und die Sicht der bestehenden Wohnräume würden wesentlich beeinträchtigt. Gemäss Art. 80 BG und der gängigen Praxis müssten in der Dorfzone II Vordächer im üblichen Ausmass erstellt werden. Hier sei kein Vordach geplant. Würde ein solches erstellt, würden sich die Gebäudeabstände nochmals verkleinern, was die angeführten Punkte verstärkte und eventuell auch feuerpolizeiliche Auflagen nach sich zöge. Im westlichen Teil von Parzelle 1227 lägen die einzigen Parkierungsmöglichkeiten der Parzelle. Die nutzbare Parkplatzmasse betrage 5.5 m. Die im östlichen Teil geplante Einstellhalle behinderte mit den geplanten 2.5 m eine Zufahrt zu den Parkplätzen. Der im Baugesetz vorgeschriebene Grenzabstand von 5 m dürfe deshalb nicht unterschritten werden. Auf dem Areal sei genügend Platz, um die Bauten zu realisieren, ohne dass die bestehenden Bauten unnötig durch Näherbau belastet würden.
- 3 - Auf Parzelle 1228 befinde sich das Gebäude der G._____, welches nicht mehr genutzt werde. Zudem wäre im öffentlichen Interesse zu überlegen, ob die Bahnhofzufahrt mit grösseren Bussen in der jetzigen Form genüge oder ob eine zweite Zu- und Ausfahrt für einen Kreisverkehr erstellt werden müsse. Der geplante Hochbau verhinderte jegliche künftigen Planungen in diese Richtung. Im Zonenplan sei eine Abparzellierung im östlichen Grenzverlauf von Parzelle 1227 bis zur Kantonsstrasse geplant. Die Zufahrten und Erschliessungen der Restparzelle 1228 sowie der Bau der Garagen tangiere diese Abparzellierung. Aus öffentlichem Interesse sei ein Nutzungskonzept mit Erschliessung und Nutzung des ganzen Areals und der neuen und bestehenden Bauten vorzuweisen, bevor ein Neubau mit mehreren Grenzabstandsunterschreitungen an dieser Stelle bewilligt werden könne. Es werde eine Quartierplanung über das ganze Areal mit Einbezug der Erschliessung von der Kantonsstrasse für Parzellen 1228 und 1227 und der Prüfung der Bahnhoferschliessung verlangt. Der Grenzabstand zur Kantonsstrasse betrage 3.25 m, müsste aber gemäss Art. 19 Strassengesetz 5 m betragen. Eine Ausnahmebewilligung oder ein Näherbaurecht könne nur zusammen mit dem vorgesehenen Trottoirprojekt bewilligt werden. Dies sei zurzeit nicht der Fall, erst nach vorliegendem Baubeschluss für das Trottoir könne ein allfälliger kleinerer Grenzabstand zur Kantonsstrasse bewilligt werden. Sie wären bereit, einen Teil von Parzelle 1228 zu erwerben, falls der Bau an einem anderen Ort auf dieser Parzelle erstellt werde und würden dann auf die Forderung nach einer Quartierplanung und die übrigen Einsprachepunkte verzichten. 3. Am 17. April 2013 wies der Gemeindevorstand die Einsprache ab, soweit noch notwendig. Der gerügte Vorstoss betreffend Dachvorsprung sei
- 4 durch das überarbeitete Projekt bereits behoben und werde mittels Auflage in der Baubewilligung sichergestellt. Er erwog, dass in der Dorfzone II der Grenzabstand 5 m betrage. Sofern keine öffentlich-rechtlichen Auflagen (Feuerpolizei) bestünden, könne er auf 2.5 m reduziert werden. Dies sei hier der Fall. Gemäss überarbeitetem Baugesuch betrage der Grenzabstand des Mehrfamilienhauses gegenüber von Parzelle 1227 nun minimal 3.62 m. In den Szenarien 1-4 für die künftige Nutzung und Erschliessung des verbleibenden Parzellenteils 1228 zeige die Bauherrschaft, dass eine sinnvolle Nutzung des verbleibenden Parzellenteils möglich sei; dies unter anderem durch die vorgenommene Verschiebung der Arealzufahrt nach Osten gemäss überarbeitetem Projekt. Eine zusätzliche Quartierplanung sei somit nicht erforderlich. Die bestehende Bahnhofzufahrt für Busse werde aufgrund der regionalen öffentlichen Verkehrs-Knotenpunkte Schiers und Küblis auch im Hinblick auf den 1/2-Stundentakt als genügend beurteilt. Das Mehrfamilienhaus müsse in einem Abstand von 2.5 m an die Kantonsstrasse gestellt werden, dies aufgrund der Beurteilung der Gestaltungsberatung, der örtlichen Bebauungssituation sowie der Besprechung mit dem Bezirkstiefbauamt. An der Besprechung mit dem Bezirkstiefbauamt vom 8. März 2013 sei festgestellt worden, die Reduktion des Strassenabstandes sei aufgrund der örtlichen Gegebenheiten bewilligungsfähig. Eine weitere Zufahrt auf Parzelle 1228 könne jedoch nicht bewilligt werden. Das Tiefbauamt habe die Verlängerung des Trottoirs vom Bahnhof E._____ bis zum Restaurant H._____ im Zusammenhang mit dem beabsichtigten Bauvorhaben begrüsst. In der Folge habe die Gemeinde aufgrund der gestalterischen Beurteilung den Antrag auf Reduzierung des Strassenabstandes auf 2.5 m sowie die Festlegung der Zufahrt an der Ostseite der geplanten Garagenbaute eingereicht. Die Bewilligung dafür sei am 8. April 2013 vom Kanton
- 5 in Aussicht gestellt worden. Für den Trottoirbau liege ein Vorprojekt vor. Die Gemeinde regle den Landerwerb im Bereich von Parzelle 1228 privatrechtlich. Die Zustimmung seitens der Bauherrschaft liege vor und das Trottoir werde in den überarbeiteten Baugesuchsunterlagen berücksichtigt. Eine Verschiebung des Bauvorhabens sei nicht vorgesehen. 4. Dagegen erhob die Eigentümergemeinschaft A._____ (nachfolgend Beschwerdeführerin) am 3. Mai 2013 Beschwerde. Diese richte sich vor allem gegen die Entscheide der Punkte Grenzabstand und Quartierplanung. In der Dorfzone II sei im Baugesetz ein Grenzabstand von 5 m vorgeschrieben. Dies sei eine Kann-Vorschrift, nach welcher die Behörde den Grenzabstand bei Bedarf auf 2.5 m verringern könne. Dies werde hier mit dem verdichteten Bauen begründet. Auf die angrenzenden bestehenden Wohnbauten werde in Bezug auf Wohnhygiene, Bewirtschaftung und Werterhalt keine Rücksicht genommen. Nach ihrer Auffassung seien die vorgeschriebenen 5 m Grenzabstand als Schutz für bestehende Wohnbauten vorgesehen, wie hier gegeben. Der neue Wohnbau komme mit der Grenzabstandsunterschreitung unverhältnismässig nahe an die Südfassade ihrer Liegenschaft zu liegen. Parzelle 1228 müsse, was die Zufahrten und die Bauplanung betreffe, als Ganzes betrachtet werden. Dies bedeute, dass auch die Überbauung der Parzelle als Ganzes und künftig verbindlich geplant werden müsse (Quartierplanung). In den Vorschlägen der Bauherrschaft würden nur allfällige Möglichkeiten aufgezeigt, welche nicht verbindlich seien und auch keine zeitlichen Auflagen der Überbauung des Areals oder der Sanierung der bestehenden Altbaute auf der Parzelle beinhalte. Zudem fehle die Planung des vorgeschriebenen Kinderspielplatzes gemäss Art. 93 BG beim Bau von mehr als sechs Wohneinheiten, was bei einer Gesamtüberbauung sicherlich der Fall sein werde.
- 6 - Mit der Beschwerde möchte die Beschwerdeführerin eine verbindliche Auskunft, ob die 5 m Grenzabstand keine Relevanz hätten. Zudem werde von der Baubehörde eine verbindliche Planung der Überbauung von Parzelle 1228 mit zeitlicher Begrenzung für Überbauung und Sanierung sowie Auflagen zum verdichteten Bauen gefordert. In anderen Quartieren in E._____ sei mit solchen Auflagen bewirkt worden, dass auch wirklich überbaut werde. Hier sei ein voreiliger Baubescheid ausgestellt worden, welcher zwei Grenzunterschreitungen beinhalte. Die Begründung des verdichteten Bauens erscheine absurd, wenn man bedenke, dass ein beachtlicher Teil der restlichen Parzelle mit einstöckigen Garagenbauten überbaut werden solle. 5. Am 8. Mai 2013 schrieb F._____ (Bauherr/Beschwerdegegner), das Bauvorhaben entspreche dem Baugesetz und sämtliche Bewilligungen von Feuerpolizei, Tiefbauamt und der Rhätischen Bahn (RhB) lägen vor. 6. Am 21. Mai 2013 erteilte der Gemeindevorstand die Baubewilligung unter anderem unter folgenden Auflagen: Parzelle 1228 sei über eine einzige Zufahrtsstrasse ab der Kantonsstrasse zu erschliessen. Bei einer allfälligen Abparzellierung des noch nicht überbauten Geländes dieser Parzelle sei das Fuss- und Fahrwegrecht über diese Einfahrt entsprechend privatrechtlich zu regeln. Das Zufahrtsrecht zu Parzelle 1227 sei aufgrund der neuen Situation ebenfalls noch grundbuchamtlich zu regeln. Die Auflagen und Weisungen der Zusatzbewilligung des Tiefbauamtes vom 1. Mai 2013 seien einzuhalten. Das Mehrfamilienhaus sei auf 2.5 m an die Kantonsstrasse zu erstellen. Die Bauherrschaft erkläre sich bereit, das Land für das geplante Trottoir im Baurecht zum ortsüblichen Preis abzugeben. Das Trottoir werde nach Beendigung der geplanten Bauten
- 7 unter Vorbehalt der Bewilligung durch die Gemeindeversammlung erstellt. Es sei ein Vordach für das Mehrfamilienhaus und die Einstellhalle von mindestens 70 cm zu erstellen. Das Erstellen von Parkplätzen auf der Nordwestseite des Gebäudes zum Bahnhofareal werde nicht bewilligt. Die nötigen Parkplätze seien daher andernorts zu erstellen. Die geplanten Autounterstände seien zusammen mit dem Mehrfamilienhaus zu erstellen. 7. Am 24. Mai 2013 beantragte die Gemeinde (Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde. Mit der möglichen Reduktion des Grenzabstandes werde bezweckt, dass der Grenzabstand von Massivbauten in der Dorfzone II im Sinne einer dichteren Bauweise Anspruch auf einen reduzierten Abstand hätten. Der Grenzabstand von 2.5 m entspreche jenem in der Dorfzone I (recte wohl: Dorfzone II) bzw. dem kantonalen Mindestabstand gemäss Art. 75 Abs. 1 KRG. Handle es sich nicht um Massiv- sondern beispielsweise um Holzbauten, sei der Grenzabstand von 5 m gemäss Zonenschema einzuhalten. Dadurch könne die Einhaltung der feuerpolizeilichen Abstände sichergestellt werden. Hier betrage der Grenzabstand des Wohngebäudes gemäss überarbeiteten Baugesuchsplänen im Minimum 3.62 m, derjenige der Einstellhalle minimal 2.5 m. Es handle sich um Massivbauten. Die feuerpolizeiliche Bewilligung liege vor. Die Voraussetzungen zur Reduktion des Grenzabstandes seien somit erfüllt. Der gesetzlich geforderte Mindestabstand von 2.5 m werde eingehalten. Die Gewährung der Reduktion des Grenzabstandes bei Erfüllung der Voraussetzungen entspreche im Übrigen der Bewilligungspraxis der Gemeinde. Das Bauvorhaben beanspruche lediglich einen Teil von Parzelle 1228. Für den übrigen Parzellenteil bestünden derzeit keine konkreten Bauabsichten. Die Gemeinde habe im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens von der Bauherrschaft den Nachweis gefordert, wie die restliche Parzellenfläche künftig sinnvoll genutzt werden könnte. Die Bauherrschaft habe daraufhin vier Szenarien aufgezeigt, wie dies erfolgen könnte. Die
- 8 - Szenarien zeigten Möglichkeiten mit einer Umnutzung des Restaurants G._____ in ein Wohn- und Geschäftshaus (Szenario 1 und 2) sowie einer Wohnüberbauung mit Abbruch des Restaurants G._____ (Szenarien 3 und 4). Die Szenarien berücksichtigten eine allfällige gemeinsame Zufahrt auf das Areal sowie einen möglichen Ersatz der vorgesehenen Einstellhalle durch Wohngebäude bei entsprechender Nachfrage. Die Gemeinde erachte gestützt auf die aufgezeigten Szenarien den Nachweis für eine sinnvolle Nutzung des noch unüberbauten Teils von Parzelle 1228 als erbracht. Eine Folgeplanungspflicht (Quartierplanung) sei in der Grundordnung nicht vorgesehen und werde hier nicht als notwendig erachtet. Bei Parzelle 1228 handle es sich um eine baureife Parzelle, deren sinnvolle Überbauung im Rahmen eines ordentlichen Baubewilligungsverfahrens abgewickelt werden könne. Bei der Dorfzone II handle es sich um eine Mischzone von Wohn-, Dienstleistungs- und Gewerbenutzungen. Die vorgesehene Einstellhalle sei im Zusammenhang mit einem Gewerbebetrieb als zonenkonform zu beurteilen. In den Szenarien werde auch aufgezeigt, wie diese zu einem späteren Zeitpunkt durch Wohnbauten ersetzt werden könnte. Der Autounterstand umfasse einen Teil der gemäss Art. 84 BG zu erstellenden Pflichtparkplätze und bilde somit Bestandteil der Wohnnutzungen im Mehrfamilienhaus. Der von den Beschwerdeführern vorgebrachte Widerspruch zu einer verdichteten Bauweise könne nicht nachvollzogen werden. Das Argument betreffend fehlender Kinderspielplatz sei neu. Gemäss Art. 93 BG seien beim Neubau von mehr als sechs Wohnungen Kinderspielplätze vorzusehen. Hier handle es sich weder um eine Wohnüberbauung noch um ein Mehrfamilienhaus mit mehr als sechs Wohnungen. Die Voraussetzungen für die Pflicht zur Erstellung von Kinderspielplätzen seien hier nicht erfüllt. Dass im Rahmen einer künftigen Nutzung der restlichen Parzellenfläche weitere Wohnungen erstellt würden, führe nicht dazu,
- 9 dass bereits heute die Errichtung von Kinderspielplätzen berücksichtigt werden müsse. 8. Am 3. Juni 2013 schrieb die Beschwerdeführerin replicando, dass ihr allfällige Kosten und Entschädigungen nicht auferlegt werden könnten, weil es sich beim Entscheid hauptsächlich um einen Grundsatzentscheid mit Präjudiz für andere Baugesuche in der Dorfzone II und die Präsentation des bestehenden Baugesetzes handle. Zudem werde ihre Liegenschaft im Wert vermindert. Das Baugesetz lege einen grossen Grenzabstand von zwingend 5 m auf einer Seite fest. Dieser grosse Grenzabstand werde gegenüber ihrer Wohnbaute (Südfassade) nicht berücksichtigt, sondern auf einer anderen Seite angewandt. Die Gemeinde sollte diese Praxis anwenden. In den letzten 13 Jahren seien keine Baugesuche mit dieser Situation in der Dorfzone II eingereicht und bewilligt worden. Bei den bewilligten Unterschreitungen der 5 m habe es sich um kleine einstöckige Bauten wie Garagen oder Ähnliches gehandelt oder um unverbaute Grundstücke angrenzend an andere Zonen oder Gewerbebauten ohne Wohnanteil mit Zustimmung der Nachbarn. Die Fussnote mit der "Kann-Formulierung" habe der Baubehörde die Möglichkeit gegeben, die nicht störenden Bauten zu bewilligen. 9. Am 17. Juni 2013 verzichtete der Bauherr auf eine Duplik. Von der Gemeinde ging keine weitere Stellungnahme ein. Auf die weiteren Vorbringen der Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit für die Streitentscheidung von Bedeutung, in den nachfolgenden Erwägungen noch näher eingegangen.
- 10 - Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt ist vorliegend der Entscheid vom 17. April 2013, worin die Gemeinde (Beschwerdegegnerin) die Einsprache vom 14. Februar 2013 der Eigentümergemeinschaft A._____ (Beschwerdeführerin auf Parzelle 1227) abwies und danach zeitversetzt dem Bauherrn (Beschwerdegegner) am 21. Mai 2013 die nachgesuchte Baubewilligung unter Auflagen zur Erstellung eines Dreifamilienhauses, eines Autounterstandes und einer Lagerhalle auf der benachbarten Parzelle 1228 bewilligte. Strittig und zu klären ist dabei die Einhaltung der gesetzlichen Grenz- und Gebäudeabstände durch das Bauvorhaben und die Notwendigkeit der Einleitung eines Quartierplanverfahrens im Zusammenhang mit der (künftigen) Überbauung des übrigen Grundstückteiles der Parzelle 1228 geblieben. Zuerst gilt es in formeller Hinsicht aber noch auf den zeitlich gestaffelten Erlass des Einspracheentscheids vom 17. April 2013 und der Baubewilligungserteilung vom 21. Mai 2013 durch die Gemeinde Bezug zu nehmen. 2. a) Am 1. November 2005 ist das Raumplanungsgesetz für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) einschliesslich zugehöriger Raumplanungsverordnung (KRVO; BR 801.110) in Kraft getreten. Gemäss Art. 92 Abs. 2 KRG führen die Gemeinden das Auflageverfahren [für Baugesuche] durch. Während der öffentlichen Auflage kann bei der Gemeinde schriftlich und begründet Einsprache erhoben werden. Laut Art. 46 Abs. 1 KRVO entscheidet die kommunale Baubehörde (nach Abschluss des Auflageverfahrens sowie Einholung notwendiger Stellungnahmen anderer betroffener Behörden) über das Baugesuch und allfällige Einsprachen und erlässt den Baubescheid. In zeitlicher Hinsicht wird bezüglich der Behandlung und Mitteilung solcher Entscheide in Art. 46 Abs. 2 und 3 KRVO noch ausdrücklich was folgt bestimmt:
- 11 - 2Bauentscheide sind den Baugesuchstellenden und allfälligen Einsprechenden gleichzeitig zu eröffnen. Sie sind zu begründen, wenn Einsprachen oder Baugesuche abgewiesen werden. 3Bauentscheide sind innert zwei Monaten seit Ablauf der öffentlichen Auflage zu eröffnen. Bei Bauvorhaben mit Einsprachen beträgt die Erledigungsfrist maximal drei und bei Bauvorhaben mit Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) maximal fünf Monate. b) Vorliegend ist aktenkundig, dass der Einspracheentscheid und die Baubewilligung nicht gleichzeitig, sondern zeitversetzt eröffnet wurden. Es stellt sich daher vorab die Frage, ob dieser Verfahrensmangel gravierend ist bzw. eine Verletzung des rechtlichen Gehörs der Beschwerdeführerin vorliegt. Die Wahrung dieses Verfahrensgrundsatzes dient einerseits der Sachaufklärung und stellt andererseits ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht beim Erlass eines Entscheides dar, der in die Rechtsstellung der davon Betroffenen eingreift. Der Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) umfasst als Mitwirkungsrecht somit alle Befugnisse, die einer Partei die Möglichkeit einräumen, in einem Streitverfahren ihren Standpunkt wirksam zur Geltung zu bringen (vgl. BGE 136 V 351 E.4.4, 133 I 270 E.3.1, 132 V 368 E.3.1, 127 I 54 E.2b, 117 Ia 262 E.4b; ferner ULRICH HÄFELIN/WALTER HALLER/HELEN KELLER, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, 8. Aufl., Zürich 2012, Rz 835-839, S. 260-262). Die Beschwerdeführerin hat keine Gehörsverletzung geltend gemacht, obwohl die Baubewilligung nicht zusammen mit dem Einspracheentscheid zugestellt wurde und erst nach Einreichung der Beschwerde vom 3. Mai 2013 erging. Selbst wenn die Beschwerdeführerin diesen Verfahrensmangel seitens der Gemeinde aber gerügt hätte, wäre dieser Formfehler in der Zwischenzeit als geheilt zu betrachten, weil die Beschwerdeführerin im Rahmen des doppelten Schriftenwechsel (das heisst in ihrer Replik vom 3. Juni 2013) auch noch zur zeitversetzten Baubewilligung vom 21. Mai 2013 Stellung nehmen konnte. In Zukunft wird die Gemeinde der Verfahrensvorgabe in Art. 46 Abs. 2 KRVO und damit der „Gleichzeitigkeit
- 12 der Eröffnung des Einsprache- und Baubewilligungsentscheids“ jedoch Rechnung tragen müssen (vgl. Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] R 08 99 vom 28. April 2009 E.2c). Auf die Beschwerde ist demnach vollumfänglich einzutreten. 3. a) In materieller Hinsicht gilt es bezüglich des Haupteinwandes der Grenzund Gebäudeabstandsverletzung sowohl die kantonalen Bestimmungen (KRG) als auch die einschlägigen Baupolizei- und Zonenvorschriften im kommunalen Baugesetz (BauG) zu beachten. Nach Art. 75 Abs. 1 KRG ist bei der Erstellung von Gebäuden, die den gewachsenen Boden überragen, gegenüber jedem Nachbargrundstück ein Grenzabstand von 2.5 m einzuhalten, sofern das Baugesetz der Gemeinde nicht grössere Grenzabstände vorschreibt. Nach Art. 75 Abs. 2 KRG ist zwischen Gebäuden ein Gebäudeabstand von 5.0 m einzuhalten, sofern das Baugesetz der Gemeinde nicht grössere Abstände vorschreibt. Auf kommunaler Ebene wird weiter in Art. 75 BauG zum Grenz- und Gebäudeabstand noch präzisierend bestimmt: 1Sämtliche Hochbauten müssen die vorgeschriebenen Grenz- und Gebäudeabstände einhalten. Der Grenzabstand ist die kürzeste Entfernung zwischen der Fassade und der Grenze. 2Der grosse Grenzabstand ist auf eine Seite einzuhalten, der kleine auf den übrigen drei Seiten.[…]. In Art. 47 BauG wird die Dorfzone II, in der sich auch die Parzelle 1228 befindet, folgendermassen definiert: 1Die Dorfzone II ist für Wohnbauten, Dienstleistungs- und Gewerbebetriebe bestimmt. Die Erstellung von Stallbauten für Landwirtschaftsbetriebe ist untersagt. 2Neubauten, Umbauten und Erweiterungen bestehender Bauten haben sich bezüglich Stellung, Proportionen, Dachform und Gestaltung in die bestehende Siedlung einzufügen. 3Sanierungen und Vergrösserungen bestehender Landwirtschaftsbetriebe sind zulässig.
- 13 - Laut Zonenschema (gemäss RB Nr. 648 vom 24. April 2011) zum Baugesetz der Gemeinde sind in der Dorfzone II folgende Gebäudemasse und Nutzungen erlaubt: Max. Gebäudehöhe 9.0 m; Max. Firsthöhe 12.0 m; Gebäudelänge 25.0 m; Mind. Grenzabstand gross 5.0 m/klein 5.0 m 3); Max. Ausnützungsziffer 65 %; Emissionen mässig störend; Empfindlichkeitsstufe III laut Lärmschutzverordnung; Anmerkung zu 3): Sofern keine öffentlich-rechtlichen Auflagen (Feuerpolizei) bestehen, kann der Grenzabstand bis auf 2.5 m reduziert werden. Im Lichte dieser Vorgaben ist als Erstes über den als verletzt gerügten Grenzabstand in der hier massgebenden Dorfzone II zwischen den Parzellen 1228 (Bauherr) und 1227 (Beschwerdeführer) zu befinden. b) Aufgrund des klaren Wortlautes von Art. 75 Abs. 2 BauG ist für das Gericht erstellt, dass es kein bestimmtes Kriterium dafür gibt, wo der grosse und wo die (drei) kleinen Grenzabstände einzuhalten sind. Der grosse Grenzabstand wird insbesondere nicht nach der Hauptfassade des Wohngebäudes – in der Regel möglichst gegen Süden ausgerichtet – bestimmt, sondern kann laut Baugesetz in jede erdenkliche Himmelsrichtung ab einer der vier Hausfassaden der Neubaute festgelegt werden. Bei dieser Formulierung von Art. 75 Abs. 2 BauG ist es nach Ansicht des Gerichts aber sicherlich noch nicht willkürlich, wenn die Gemeinde vorliegend bestimmt hat, dass einer der (drei) kleinen Grenzabstände auch auf der Nordostfassade einzuhalten sei. Laut Anmerkung 3) darf der kleine Grenzabstand aber von 5.0 m auf bis zu 2.5 m reduziert werden, sofern aus feuerpolizeilicher Sicht keine Auflagen bestehen bzw. keine stichhaltigen Gründe gegen eine solche Abstandsverkürzung ersichtlich sind. Vorliegend beträgt der Grenzabstand auf der Nordostseite des geplanten Dreifamilienhauses (also im Grenzbereich zwischen den benachbarten Parzellen 1228 und 1227) mindestens 3.62 m, womit die Minimalvorgabe eines Abstandes von 2.5 m bei Massivbauten (nicht leicht brennbare
- 14 - Holzbauten oder dergleichen) klarerweise eingehalten wurde. Im Übrigen wird der Minimalabstand nach Art. 75 Abs. 1 BauG (kürzeste Entfernung zwischen Fassade und Grenze mindestens 3.62 m) eingehalten (vgl. dazu Situations-/Projektplan 11.424/Plan Nr. 00-1 vom 15.03.2013, genehmigt von der Gemeinde am 16.04.2013 im Massstab 1:500 mit detailliert ausgemessenen Grenzabständen für alle drei Neubauten auf Parzelle 1228). Die Baubewilligung vom 21. Mai 2013 erweist sich somit als rechtmässig bzw. gesetzes- und zonenkonform gemäss Art. 75 KRG und Art. 75 BauG. Die mit der geplanten Überbauung verbundenen Nachteile hat die Beschwerdeführerin mangels Verletzung öffentlich-rechtlicher Bau- und Nutzungsbestimmungen hinzunehmen. Dem ist umso mehr beizupflichten, als die von der Gemeinde verfolgte Absicht der Förderung des verdichteten Bauens sachlich begründet ist sowie dem raumplanerischen Ziel eines möglichst haushälterischen bzw. vernünftigen und sparsamen Umgangs mit Bauland durchaus entspricht. 4. a) Zu klären und zu entscheiden bleibt damit noch der Antrag der Beschwerdeführerin auf Einleitung eines Quartierplanverfahrens über die Parzelle 1228. Der Erlass von Quartierplänen richtet sich seit November 2005 (Inkrafttreten des KRG) nach den Verfahrensvorschriften von Art. 53 KRG in Verbindung mit Art. 16 ff. KRVO, welche wie folgt lauten: Art. 53 KRG [Verfahren – Quartierplanung] 1Der Gemeindevorstand ist zuständig für die Einleitung und Durchführung der Quartierplanung sowie für den Erlass und Änderungen des Quartierplans. 2Der Gemeindevorstand beschliesst von Amtes wegen oder auf Antrag Privater über die Einleitung der Quartierplanung. Lehnt er private Anträge ab, teilt er dies den Antragsstellenden in einer anfechtbaren Verfügung mit. 3Das Einleitungsverfahren entfällt bei Quartierplanungen, die von Privaten selbst erarbeitet werden (private Quartierplanung). 4Einzelheiten über das Verfahren regelt die Regierung durch Verordnung. In Art. 16 ff. KRVO werden die Einzelheiten zum Planverfahren geregelt.
- 15 b) Die Beschwerdegegnerin hat vorliegend unwiderlegt ausgeführt, dass keine Quartierplanpflicht für die Überbauung und Erschliessung der Parzelle 1228 durch die Grundordnung (Baugesetz) bestehe. Ob eine solche Quartierplanung nach Art. 53 KRG i.V.m. Art. 16 ff. KRVO einzuleiten ist, liegt im weiten Ermessen des dafür zuständigen Gemeindevorstandes (vgl. dazu auch Leiturteil BGE 110 Ia 205 E.2b; Urteil des Bundesgerichts 1P.638/2006 vom 8. März 2007 E.3.4; sowie VGU R 11 55 vom 1. November 2011 E.2c in fine, R 09 106 vom 24. August 2010 E.1c in fine, R 06 22 vom 30. Mai 2006 E.2b und R 02 62 vom 29. Oktober 2002 E.3). Dieser hat ein entsprechendes Bedürfnis indessen klarerweise verneint, weil die Parzelle 1228 auch ohne separate Quartierplanung überbaubar und baureif sei. Die über die Parzellengrenze hinaus geltend gemachten Gründe für eine Quartierplanung hat der mit den örtlichen Gegebenheiten am besten vertraute Gemeindevorstand als nicht massgeblich erachtet. So konnte er namentlich glaubhaft dartun, dass die Zufahrt zum Bahnhof für die öffentlichen Verkehrsmittel nicht erschwert oder gar verunmöglicht würde, wenn das Bauvorhaben auf Parzelle 1228 plangemäss realisiert wird. Zudem hat der bauverantwortliche Bauherr (Beschwerdegegner) mit den durch die Bauberatung erarbeiteten Überbauungsszenarien für den im Südosten gelegenen Grundstücksteil der Parzelle 1228 überzeugend und schlüssig aufgezeigt (vgl. dazu Projektpläne 11.424/Plan Nr. 00-1 Szenarien 1-4, alle vom 20.01.2013 im Massstab 1:500 mit detailliert ausgemessenen Angaben über die Lage, den Grundriss und die Stellung allfällig künftiger Baukörper auf Parzelle 1228), dass eine sinnvolle Überbauung und Erschliessung – auch mit nur einer einzigen Zufahrt ab der Hauptstrasse – für die ganze Parzelle 1228 möglich ist. Insbesondere aus dem Planszenario 4 sind auch die Erschliessungsverhältnisse für die im Nordwesten direkt anschliessende Parzelle 1227 der Beschwerdeführerin ersichtlich und bezüglich allfällig künftiger Nutzungen abschätzbar. Der Vorwurf der unterbliebenen Einleitung und Durchführung eines Quartier-
- 16 plans im öffentlichen sowie privaten Interesse einer geordneten Überbauung und Erschliessung der Parzelle 1228 erweist sich deshalb als unbegründet. 5. a) Die Beschwerdeführerin brachte in ihrer Stellungnahme vom 3. Juni 2013 weiter vor, dass auf die Erhebung allfälliger Kosten und Entschädigungen zu verzichten sei, da es sich beim Urteil zur Hauptsache um einen Grundsatzentscheid mit Präjudiz für andere künftige Baugesuche in der Dorfzone II sowie die Interpretation des bestehenden Baugesetzes handle. Diese Argumentationsweise der Beschwerdeführerin verkennt indessen, dass das angerufene Verwaltungsgericht keine Auskünfte oder Ratschläge für künftige Verfahren oder Rechtsstreitigkeiten erteilt. Es beurteilt auf Beschwerde hin einzig den betreffenden Einzelfall. In dieser rechtsprechenden Funktion ist es bei seiner Aufgabenerfüllung namentlich an das Gesetz und die Rechtsprechung des Bundesgerichtes in vergleichbaren Gerichtsfällen gebunden. Gemäss Art. 73 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) hat im Rechtsmittelverfahren in der Regel die unterliegende Partei die Kosten zu tragen. Vorliegend besteht kein Anlass, von dieser Grundregel abzuweichen. Da es sich bei der Beschwerdeführerin um eine Eigentümergemeinschaft – bestehend aus drei Personen – handelt, sind die Gerichtskosten anteilsmässig (je 1/3) - unter solidarischer Haftung für das Ganze - zu überbinden. b) Nachdem hier feststeht, dass der angefochtene Einspracheentscheid sowie die darauf basierende Baubewilligungserteilung rechtmässig und folglich zu bestätigen sind, ist die Beschwerde vom 3. Mai 2013 abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Beschwerdeverfahrens kommt Art. 73 Abs. 1 VRG zur Anwendung, womit die Beschwerdeführerin kostenpflichtig ist. Auf die Zusprechung einer aussergerichtlichen Entschädigung an den nicht anwaltlich vertretenen Bauherrn (Beschwerdegegner) gestützt auf
- 17 - Art. 78 Abs. 1 VRG wird praxisgemäss verzichtet. Eine allfällige Parteientschädigung steht der Gemeinde (Beschwerdegegnerin) nach Art. 78 Abs. 2 VRG nicht zu, da sie lediglich in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegte. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 2‘500.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 390.-zusammen Fr. 2‘890.-gehen zulasten der Eigentümergemeinschaft A._____, bestehend aus B._____, C._____ und D._____, welche für die Gerichtskosten solidarisch haften, und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. [Rechtsmittelbelehrung] 4. [Mitteilungen]