R 11 62 5. Kammer URTEIL vom 6. September 2011 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baugesuch 1. a) Der in … (AG) wohnhafte … ist Eigentümer der drei Stockwerkeinheiten Nr. 211, 212 und 213 im Haus A/31, Parzelle 461, im Hotel … in ... Am 10. Januar 2011 stellte er der Stockwerkeigentümergemeinschaft Chesa … den Antrag, einzelne Fenster seiner drei Wohnungen zu vergrössern, einzelne verzogene und undichte Fenster zu ersetzen sowie den Holzbalkon durch einen festen, gemauerten und verkleideten Balkon zu ersetzen. Anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung vom 21. Januar 2011 stimmten die Stockwerkeigentümer den Anträgen mit 118 Ja-Stimmen und einer Enthaltung zu. b) Am 9. Mai 2011 reichte … sodann bei der Gemeinde … ein entsprechendes Baugesuch ein. c) Mit Baubescheid vom 23. Juni 2011 lehnte der Gemeindevorstand das Baugesuch ab. In seinem Baubescheid wies der Gemeindevorstand zunächst darauf hin, dass die in den Fotomontagen aufgezeichneten neuen Fenster nicht der Wirklichkeit entsprächen. Sie seien um einiges kleiner als im ebenfalls eingereichten Grundriss angegeben. Insofern werde man durch die Fotomontagen irregeführt, weshalb die Unterlagen entsprechend zu ergänzen seien. Wie auch bei anderen Bauten seien Änderungswünsche von einzelnen Fenstern oder Balkonen mit Blick auf die ganze Fassade zu beurteilen. Fassadenänderungen bedürfen indes stets des Einverständnisses aller Stockwerkeigentümer. Dieses Erfordernis sei vorliegend, da im Protokoll der
Stockwerkeigentümerversammlung auch eine Stimmenthaltung vermerkt sei, nicht gegeben. Es müssten sich zudem alle Stockwerkeigentümer im Klaren sein, dass eventuelle, später eingereichte Änderungsgesuche voraussichtlich nicht mehr bewilligt werden könnten. Daher sei ein Konzept für das ganze Haus anzustreben. Auf eine Beurteilung der einzelnen Stockwerkeinheiten werde daher verzichtet und das Gesuch als ganzes abgelehnt. Das Baugesuch könnte höchstens im Rahmen einer Gesamtplanung für das ganze Gebäude, mit der alle Stockwerkeigentümer einverstanden sein müssten, geprüft werden. 2. Dagegen erhob … am 22. Juli 2011 Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und beantragte, sein Bauvorhaben sei nach Einreichung einer revidierten Fotomontage und der Bestätigung der Ordentlichkeit der Abstimmung an der Stockwerkeigentümerversammlung durch die Stockwerkeigentümerverwaltung in einem einfachen Verfahren durch den Gemeindevorstand … zu genehmigen. Zur Begründung der Beschwerde brachte der Beschwerdeführer vor, er hätte, weil die Fotomontagen nicht in einem Massstab zu 100% erstellt werden könnten, die Situationspläne 1:100 beigelegt. Die erstellten Unterlagen seien sämtlichen Eigentümern des Hauses A/31 vorgängig präsentiert worden. Anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung, an welcher sämtliche Eigentümer der Stockwerkeigentümergemeinschaft anwesend gewesen seien, seien seine Anträge mit 118 Ja-Stimmen und einer Enthaltung genehmigt worden. Die eine Stimmenthaltung sei von einem bevollmächtigten Vertreter eines ausländischen Eigentümers abgegeben worden, welcher sonst nie an einer Stockwerkeigentümerversammlung teilnehme. Auch Einsprachen seien während der Auflagezeit des Baugesuchs keine eingegangen. Er werde die Fotomontagen nochmals auf die Massstäblichkeit hin überprüfen und die Stockwerkeigentümerverwaltung bitten, die Ordentlichkeit der Abstimmung zu bestätigen und diese Unterlagen der Gemeinde … nachzureichen. 3. Mit Vernehmlassung vom 10. August 2011 beantragte die Gemeinde die Abweisung der Beschwerde. Begründend führte sie aus, gemäss Art. 89 Abs. 3 KRG seien Baugesuche durch den oder die Eigentümer mit zu
unterzeichnen, wenn die Bauherrschaft nicht Eigentümerin des Baugrundstücks sei. Zwar sei der Beschwerdeführer Stockwerkeigentümer der betreffenden Liegenschaft, jedoch nicht Alleineigentümer. Als Stockwerkeigentümer sei er jedenfalls nicht berechtigt, von sich aus ohne die Zustimmung der übrigen Stockwerkeigentümer an den gemeinschaftlichen Teilen Veränderungen vorzunehmen. Gemäss Art. 712g in Verbindung mit Art. 647e ZGB dürften Massnahmen, die lediglich der Verschönerung, der Ansehnlichkeit der Sache oder der Bequemlichkeit im Gebrauch dienen, nur mit Zustimmung aller Miteigentümer ausgeführt werden. Anders wäre es nur, wenn die baulichen Massnahmen nicht an gemeinschaftlichen Teilen vorgenommen würden, sondern in dem Bereich, in dem der Baugesuchsteller ein Sonderrecht habe. Dieser Fall sei aber, da es vorliegend um Änderungen an der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Fassade gehe, nicht gegeben. Die Baugesuchsunterlagen seien sehr rudimentär gewesen, weswegen die Beurteilung, ob die vorgesehene Fassadenänderung den gestalterischen Vorgaben von Art. 73 KRG genüge, für die Baubehörde nicht einfach gewesen sei. Das Bauvorhaben liege im Quartierplangebiet ... In diesem habe man besonderes Gewicht auf die einheitliche Erscheinungsform der einzelnen Bauten gelegt. Die gestalterische Regelung des Quartierplans … beziehe sich dabei nicht nur auf die Dächer, sondern auch auf die Fassaden und die Anordnung und Grösse der Fenster der Gesamtüberbauung, weshalb sich die erstellten Baukörper einheitlich präsentierten und in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander stünden. Dieses Verhältnis innerhalb der Gesamtüberbauung würde nun empfindlich gestört, wenn die Fenster im Bereich der einzelnen Stockwerkeinheiten in dem vom Beschwerdeführer vorgesehenen Masse verändert bzw. vergrössert würden. Solche Veränderungen würden einerseits mit der in Art. 73 KRG geforderten Einordnung im Konflikt stehen. Andererseits müsste befürchtet werden, dass eine Bewilligung Präjudizwirkung haben könnte und daher weitere Fassadenänderungen folgen würden, welche das einheitliche Erscheinungsbild der Siedlung vollends zerstören würden. Damit würde das mit dem Quartierplan … angestrebte gestalterische Ziel in höchstem Masse gefährdet.
Auf die weiteren Vorbringen der Parteien in ihren Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den nachfolgenden Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Anfechtungsobjekt im vorliegenden Verfahren bildet der kommunale Baubescheid der Gemeinde … vom 23. Juni 2011, mit welchem die Gemeinde die ersuchte Baubewilligung des Beschwerdeführers ablehnte. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die Verweigerung der Baubewilligung für den Ersatz und die Vergrösserung der Fenster und die Sanierung des Balkons gerechtfertigt war. 2. a) Nach Art. 73 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) sind Siedlungen, Bauten und Anlagen nach den Regeln der Baukunst so zu gestalten und einzuordnen, dass mit der Umgebung und der Landschaft eine gute Gesamtwirkung entsteht. Dabei ist unbestritten, dass aufgrund der umschriebenen Regelung aus ästhetischer Sicht relativ hohe Anforderungen an ein Bauvorhaben gestellt werden, genügt es doch mithin nicht mehr, dass ein solches nicht störend wirkt (negative Ästhetikklausel). Doch dürfen die Anforderungen trotz der positiven Ausgestaltung auch nicht derart hoch angesetzt werden, wie dies etwa der Fall wäre, wenn eine optimale Gesamtwirkung verlangt würde (Botschaft der Regierung zum neuen KRG an den Grossen Rat, Heft Nr. 3/2004-2005, S. 343). Die Gemeinden haben das durch Art. 73 Abs. 1 KRG eingeräumte Ermessen pflichtgemäss auszuüben. Nach konstanter Rechtsprechung kommt den Gemeinden bei der Auslegung von Ästhetikfragen beziehungsweise bei der Prüfung der Frage der Eingliederung von Bauten in eine bestehende Umgebung jedoch ein geschützter Beurteilungs- und Ermessensspielraum zu, in welchen das Gericht nur eingreift, wenn die Gemeinde diesen Ermessensspielraum missbraucht oder überschritten hat (statt vieler: VGU R 06 37). b) Ergänzend zur erwähnten Ästhetikvorschrift des KRG ist vorliegend auch der Quartierplan … aus dem Jahre 1980 zu beachten. Dieser hält unter Ziffer 5.2
fest, dass im betreffenden Gebiet nur Bauten zugelassen würden, die sich mit den traditionellen Gestaltungsprinzipien des Engadinerdorfes und des Engadinerhauses vereinbaren liessen. Die Gestaltung werde den Bauherren zwingend vorgeschrieben oder empfohlen, was sich aus dem Gestaltungsplan und den Vorschriften dazu ergeben solle. In den vorliegend ebenfalls anwendbaren Gestaltungsrichtlinien der Gemeinde … aus dem Jahre 1977 wurde festgehalten, dass unregelmässig über die Fassade verteilte, tiefliegende, kleine Trichterfenster den muralen Charakter der Bauweise unterstrichen. Kleine Fensteröffnungen seien auch heute noch im Hinblick auf die extremen Temperaturbedingungen im Winter und die Energieknappheit wünschenswert. Es sei möglich, den muralen Charakter hervorzuheben und damit die architektonische Eingliederung zu gewährleisten, indem bei den Öffnungen besondere Sorgfalt angewandt werde. In der Fassadengestaltung sei darauf zu achten, die asymmetrisch unregelmässig erscheinende Anordnung der Fensteröffnungen zu bewahren. Die Fenster unterschieden sich oft in ihrer Grösse, den Proportionen und ihrer Lage sowie ihrer Ausbildung. Dabei seien breite Fenster, im Gegensatz zu kleinen, schmalen Fenstern, schlecht. Als Balkone seien für Engadinerhäuser überdachte Loggien, welche mit Vorliebe gegen Süden orientiert seien, üblich. Die als reine Holzkonstruktionen zu erstellenden Balkone müssten sich dabei gut in den Baukörper integrieren. Dies werde mit tief liegenden Balkonen (Loggien) am besten erreicht. 3. a) Gemäss dem Baugesuch beziehungsweise den beiliegenden Grundrissplänen der drei Stockwerkeinheiten Nr. 211, 212 und 213 beabsichtigt der Beschwerdeführer zum einen die Vergrösserung von bestehenden Fenstern, um eine höhere, natürliche Besonnung der Räumlichkeiten zu erreichen. Dabei soll in der Wohnung Nr. 211 das nördliche Fenster von 57x59cm auf neu 150x165cm, in der Wohnung Nr. 212 die östlichen Fenster von 20x54cm auf neu 70x165cm beziehungsweise von 57x59cm auf neu 125x85cm sowie in der Wohnung Nr. 213 das südlich gelegene Fenster von 57x59cm auf neu 110x110cm vergrössert werden. Die Gemeinde stellt sich die Vergrösserung der Fenster betreffend auf den Standpunkt, dass das ausgewogene Verhältnis von einheitlich erstellten
Baukörpern innerhalb der Gesamtüberbauung durch die Vergrösserung der Fenster in dem vom Beschwerdeführer vorgesehenen Masse empfindlich gestört würde. Dieser Ansicht der Gemeinde vermag sich das Gericht anzuschliessen. Die geplante Vergrösserung der Fenster in den Stockwerkeinheiten Nr. 211, 212 und 213 würde eine Zunahme der Fensterfläche von rund 1.1 m2 auf rund 5.9 m2 beziehungsweise eine Vergrösserung der Fensterfläche um rund 530 Prozent bedeuten. Diese Vergrösserung der Fenster stet nun aber offensichtlich im Widerspruch zum Quartierplan … sowie zu den Gestaltungsrichtlinien der Gemeinde ... Die ersuchte massive Vergrösserung der Fenster lässt sich mit den traditionellen Gestaltungsprinzipien des Engadinerdorfes und des Engadinerhauses, welche typischerweise unregelmässig über die Fassade verteilte, kleine, tiefliegende Trichterfenster vorsehen, nicht vereinbaren. Dass die vom Beschwerdeführer geplanten, vergrösserten Fenster von bis zu 150x165cm nicht unter die erwähnte Definition der wünschenswerten, kleinen Fenster fallen, ist offenkundig. Darüber hinaus würde das einheitliche Erscheinungsbild der Überbauung, wie die Gemeinde korrekt vorbrachte, durch die massive Vergrösserung der Fenster offensichtlich gestört werden. In Anwendung ihres Ermessenspielraums in Ästhetikfragen durfte die Gemeinde demnach die Vergrösserung der Fenster zweifelsohne ablehnen. b) Zum anderen ersuchte der Beschwerdeführer die Gemeinde mit Baugesuch vom 9. Mai 2011 um die Bewilligung zum Umbau des Balkons in der Wohnung Nr. 213. Dabei sollte die Holzkonstruktion aus witterungstechnischen Gründen durch einen festen, gemauerten und verkleideten Balkon ersetzt werden. Wie jedoch den Fotomontagen des Beschwerdeführers zu entnehmen ist, besteht an der Südfassade des betreffenden Hauses A/31 mindestens ein weiterer Balkon mit selbiger Holzkonstruktion wie sie jener des Beschwerdeführers aufweist. Mit Blick auf die Erwähnung in den Gestaltungsrichtlinien der Gemeinde wurde die Holzkonstruktion für die Balkone denn auch ganz bewusst gewählt, unterstreichen solche Holzbalkone doch den typischen Charakter des Engadinerhauses. Auch die Neugestaltung des Balkons ist demnach mit den Gestaltungsrichtlinien der Gemeinde beziehungsweise dem Quartierplan … nur schwer vereinbar, weshalb die Gemeinde in Anwendung
ihres erheblichen Ermessensspielraums in Ästhetikfragen auch dieses Vorhaben ablehnen durfte. c) Die ersuchte Vergrösserung der Fenster sowie die Neugestaltung des Balkons stellen überdies, wie die Gemeinde richtig ausführte, der Verschönerung und der Bequemlichkeit dienende Bauarbeiten im Sinne von Art. 647e des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB; SR 210) dar. Solche Bauarbeiten dürfen nun aber dem Gesetzestext folgend nur mit Zustimmung aller Miteigentümer ausgeführt werden. Demzufolge hätten dem Bauprojekt des Beschwerdeführers mit Bezug auf die Vergrösserung der Fenster sowie die Neugestaltung des Balkons sämtliche Stockwerkeigentümer zustimmen müssen. Dies ist vorliegend aufgrund der einen Stimmenthaltung in der Stockwerkeigentümerversammlung vom 21. Januar 2011 unbestritten nicht der Fall. Ob die Stimmenthaltung dabei, wie der Beschwerdeführer vorbrachte, von einem bevollmächtigten Vertreter eines ausländischen Eigentümers, welcher sonst nie an einer Stockwerkeigentümerversammlung teilnimmt, oder von sonst wem stammt, ist belanglos. Die Gemeinde hätte daher auf das Baugesuch des Beschwerdeführers betreffend der Vergrösserung der Fenster und der Neugestaltung des Balkons gar nicht eintreten müssen. 4. Des Weiteren wurde im Baugesuch um den Ersatz dreier Fenster nachgesucht, ohne jedoch deren Dimensionen zu ändern. Bei diesen Arbeiten handelt es sich, im Gegensatz zur Vergrösserung der Fenster sowie der Neugestaltung des Balkons, um notwendige bauliche Unterhalts-, Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten im Sinne von Art. 647c ZGB. Diese können mit Zustimmung der Mehrheit aller Miteigentümer ausgeführt werden, soweit sie nicht als gewöhnliche Verwaltungshandlungen von jedem einzelnen vorgenommen werden dürfen. Da vorliegend anlässlich der Stockwerkeigentümerversammlung die Mehrheit der Eigentümer den Bauvorhaben des Beschwerdeführers zugestimmt hat, wäre die Gemeinde verpflichtet gewesen, das Baugesuch mit Bezug auf den Ersatz der erwähnten Fenster ebenfalls zu behandeln. Diesbezüglich hat die Gemeinde das Baugesuch jedoch gar nicht geprüft. Damit muss sie sich eine
Rechtsverweigerung vorwerfen lassen, ist doch der Anspruch des Beschwerdeführers auf vollständige Prüfung seines Baugesuchs unbestritten. Die Gemeinde kann sich diesbezüglich auch nicht damit rechtfertigen, dass die Unterlagen allenfalls ungenügend gewesen seien. Wäre dies der Fall gewesen, hätte die Gemeinde beim Beschwerdeführer weitere Unterlagen nachfordern müssen. 5. a) Demzufolge ist die Beschwerde teilweise gutzuheissen und der angefochtene Entscheid mit Bezug auf den nachgesuchten Ersatz von Fenstern selbiger Dimension aufzuheben. Die Angelegenheit ist an die Gemeinde zurückzuweisen, dass diese den betreffenden Teil des Baugesuchs prüfe und darüber befinde. Im Übrigen ist die Beschwerde abzuweisen. b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen die Verfahrenskosten zu zwei Dritteln zulasten des Beschwerdeführers und zu einem Drittel zulasten der Gemeinde … Eine aussergerichtliche Entschädigung an den Beschwerdeführer erübrigt sich, da er sich nicht anwaltlich vertreten liess. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen und der angefochtene Entscheid mit Bezug auf den nachgesuchten Ersatz von Fenstern aufgehoben. Die Angelegenheit wird an die Gemeinde zurückgewiesen, dass sie den betreffenden Teil des Baugesuchs ebenfalls prüfe und darüber befinde. Im Übrigen wird die Beschwerde abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 1'500.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 230.-zusammen Fr. 1'730.-gehen zu zwei Dritteln zulasten von … und zu einem Drittel zulasten der Gemeinde ... Die entsprechenden Kostenanteile sind innert 30 Tagen seit
Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.