R 09 63 und 67 5. Kammer URTEIL vom 12. Januar 2010 in den verwaltungsrechtlichen Streitsachen betreffend Baueinsprachen 1. … ist Eigentümerin der teilweise in der Wohnzone A und teilweise in der Wohnzone B von … gelegenen, mit einem Ferien-/Wohnhaus überbauten Parzelle Nr. 218. Am 8. April 2009 reichte sie bei der Gemeinde … ein Gesuch um Erstellung eines weiteren Zweifamilien-Wohnhauses auf dem noch unüberbauten Bereich ihrer Parzelle ein. Der geplante Neubau soll direkt neben dem bestehenden Einfamilienhaus Assek-Nr. 682 zu stehen kommen (Gebäudeabstand 4,89 m). Gegen das ordnungsgemäss publizierte und öffentlich aufgelegte Bauprojekt liessen …, Eigentümerin der benachbarten Parzelle 219, und …, Eigentümer der benachbarten Parzelle 214, fristgerecht Einsprache erheben, mit dem Antrag um Verweigerung der anbegehrten Baubewilligung. Beide Einsprecher stellten sich auf den Standpunkt, dass das Bauvorhaben im Widerspruch zu den in der Gemeinde geltenden Gebäudeabstandsvorschriften stehe. Am 22. Juli 2009 wies die Gemeinde … die beiden Einsprachen mit separaten Verfügungen ab und erteilte gleichzeitig mit separatem Entscheid die Baubewilligung unter verschiedenen, hier nicht näher interessierenden Bedingungen und Auflagen. In den Erwägungen zum Einspracheentscheid führte sie aus, gemäss Art. 75 Abs. 2 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG) betrage der Gebäudeabstand 5 m. Gemäss Art. 55 Abs. 2 des kommunalen Baugesetzes (BG) sei der Gebäudeabstand derart zu bemessen, wie wenn eine Grenze zwischen verschiedenen Bauten auf demselben Grundstück läge. Nach Art. 77 Abs. 1 KRG könne die kommunale Baubehörde jedoch Unterschreitungen der Bauabstände bewilligen, wenn eine Vereinbarung zwischen den Betroffenen vorliege und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstünden. Im konkreten Fall
liege die Zusatzbewilligung der kantonalen Feuerpolizei vor. Eine Verletzung überwiegender öffentlicher Interessen sei nicht erkennbar. Daher könne der im Baugesuch enthaltene Gebäudeabstand toleriert und das Gesuch unter Abweisung der dagegen erhobenen Einsprachen bewilligt werden. Die von … vorgebrachte Beanstandung, dass mit dem aufgemauerten Sitzplatz/Terrasse beim bestehenden Einfamilienhaus der in Art. 55 Abs. 3 BG vorgeschriebene Grenzabstand für An- und Nebenbauten (3.5 m) nicht eingehalten sei, erachtete die Gemeinde als nicht massgebend. 2. Dagegen liess … am 18. August 2009 beim Verwaltungsgericht frist- und formgerecht Beschwerde (Verfahren R 09 63) erheben mit dem Antrag nach Aufhebung des Bau- und Einspracheentscheides und Verweigerung der anbegehrten Baubewilligung, sowie eventualiter die Rückweisung der Angelegenheit an die Vorinstanz zur Neubeurteilung. Ferner verlangte sie die Erteilung der aufschiebenden Wirkung. Zur Begründung machte sie erneut geltend, dass das auf der Restparzelle vorgesehene Neubauvorhaben unter Verletzung der massgeblichen kommunalen Gebäudeabstandsvorschriften bewilligt worden sei. Die von der Gemeinde angerufene Bestimmung von Art. 77 KRG, aufgrund derer im konkreten Fall die massive Unterschreitung des Gebäudeabstandes zulässig sein solle, sei bereits daher verletzt, weil es an der dort verlangten Mitwirkung der tatsächlich „Betroffenen“ fehle. Sie sei nämlich als Betroffene nicht begrüsst worden und es fehle offenkundig an der im Gesetz verlangten Vereinbarung. Im übrigen sei die Diskrepanz zwischen dem gemäss kommunalem Gesetz verlangten Gebäudeabstand von 20 m, eventuell 15 m, subeventuell 10 m und dem bewilligten Gebäudeabstand (4,89 m) viel zu gross und auch daher unzulässig. 3. Am 28. August 2009 liess sodann auch … beim Verwaltungsgericht mit separater Eingabe Beschwerde erheben (Verfahren R 09 67) mit dem Antrag, es seien Baueinspracheentscheid und Baubewilligung aufzuheben. Zur Begründung brachte er im Ergebnis dieselben Überlegungen wie … vor. Ergänzend machte er noch geltend, zum bestehenden Einfamilienhaus gehöre ein erhöhter aufgemauerter Sitzplatz mit Terrasse. Halte man sich nun vor Augen, dass gemäss kommunalem BG bei Zweitbauten auf dem gleichen
Grundstück so vorzugehen sei, wie wenn zwischen beiden Bauten eine Grenze verliefe, und ziehe zudem in Betracht, dass der Abstand des neuen Gebäudes zum Sitzplatz mit Terrasse nur 2,1 m betrage, so zeige sich unschwer die Unrechtmässigkeit der Baubewilligung. 4. Mit prozessleitender Verfügung vom 31. August 2009 erteilte der Instruktionsrichter dem Verfahren die beantragte aufschiebende Wirkung. 5. a) Die Gemeinde … liess Abweisung der beiden Beschwerden beantragen. Die streitige Baubewilligung stütze sich auf Art. 77 Abs. 1 KRG und nicht auf die kommunalen Abstandsvorschriften. Diesen käme keine eigenständige Bedeutung zu. Die behauptete Vereinbarung mit den Beschwerdeführern wäre nur dann notwendig gewesen, wenn der Gebäudeabstand gegenüber den Gebäuden auf den den Beschwerdeführern gehörenden Nachbarparzellen nicht eingehalten würde, was vorliegend aber unbestrittenermassen nicht der Fall sei. Ebenso wenig stünden der bewilligten Unterschreitung des Gebäudeabstandes überwiegende öffentliche Interessen entgegen. Das auf derselben Parzelle befindliche Haus habe gegen Osten respektive der geplante Bau gegen Westen im Bereich Wohnen keine Fenster. Die Gemeinde habe das Projekt der Feuerpolizei unterbreitet und diese habe gegen eine Unterschreitung des Gebäudeabstandes keine Einwendungen erhoben. Weitere öffentliche Interessen seien nicht ersichtlich. Vorschriften der Gestaltung oder gar der Wohnhygiene stünden dem Bauvorhaben jedenfalls nicht entgegen. Gemäss Baugesetz könnte im Übrigen auf der Parzelle Nr. 218 gar ein 20 m langes Gebäude realisiert werden, sofern zusammen gebaut würde, was bedeutend grössere Auswirkungen für die Nachbarn hätte als der bewilligte Bau des Zweifamilienhauses mit relativ bescheidenen Dimensionen. Aus gestalterischer Sicht sei ein separater Bau besser und daher vorzuziehen. Die kommunalen Abstandsvorschriften seien hier irrelevant. Auch bezüglich des Abstandes von der Terrasse am bestehenden Einfamilienhaus seien nicht die kommunalen Bauvorschriften, sondern Art. 77 KRG massgebend. Dieser lasse eine Unterschreitung des Gebäudeabstandes zu, wenn die Voraussetzungen gegeben seien. Auch hier stünden keine öffentlichen
Interessen auf dem Spiel. Wenn die Gemeinde schon für die Hauptbaute die Unterschreitung des Gebäudeabstandes als zulässig erachte, gelte dies umso mehr für den Abstand zur Aufschüttung der Terrasse. b) Mit im Ergebnis vergleichbaren Überlegungen stellte … ebenfalls Antrag auf Abweisung der beiden Beschwerden. 6. Am 7. Januar 2010 führte die 5. Kammer des Verwaltungsgerichts im Beisein der Beschwerdeführerin 1 sowie des Beschwerdeführers 2, beide zusammen mit ihren Rechtsanwälten, dem Vorsteher des Bauamtes … zusammen mit deren Rechtsvertreterin sowie der in Begleitung ihres Architekten und ihres Ehegatten erschienenen Beschwerdegegnerin 2 einen Augenschein durch. Allen Anwesenden wurde dabei an verschiedenen Standorten auf der Parzelle Nr. 218 Gelegenheit geboten, sich auch noch mündlich ausführlich zu allen aufgeworfenen Fragen zu äussern. Auf die Darlegungen der Parteien am Augenschein, wie auch auf deren weiteren Ausführungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Die Beschwerdeverfahren R 09 63 und R 09 67 richten sich gegen je einen kommunalen Einsprache- sowie denselben Baubescheid. Beiden Eingaben liegt derselbe Sachverhalt zugrunde und es stellen sich identische Rechtsfragen, weshalb es sich ohne weiteres rechtfertigt, die beiden Beschwerdeverfahren gestützt auf Art. 6 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG) zu vereinigen und mit einem einzigen Urteil zu erledigen. 2. a) Die Beschwerdeführer, welche Eigentümer von direkt an die Bauparzelle angrenzenden, bereits mit eigenen Ferien-/Wohnhäusern überbauten Liegenschaften sind, stellen sich im Wesentlichen auf den Standpunkt, dass
das von der Beschwerdegegnerin 2 auf der Restfläche ihrer bereits mit einem Wohn-/Ferienhaus überbauten Parzelle vorgesehene Neubauvorhaben „Zweifamilienhaus“ unter Verletzung der massgeblichen kommunalen Abstandsvorschriften (Art. 55 BG) bewilligt worden sei. Aus Art. 77 KRG könne die Gemeinde nichts zu Gunsten des unterschrittenen Gebäudeabstandes ableiten, weil sie von der dort vorausgesetzten Mitwirkung der tatsächlich „Betroffenen“ und der zwischen diesen abzuschliessenden Vereinbarung abgesehen habe. Im übrigen sei die Diskrepanz zwischen dem gemäss kommunalem Gesetz verlangten Gebäudeabstand von 20 m, eventuell 15 m, subeventuell 10 m und dem bewilligten Gebäudeabstand (4,89 m) viel zu gross und auch daher unzulässig. Zudem halte das Projekt den Grenzabstand gegenüber dem Sitzplatz/Terrasse nicht ein. b) Unbestritten ist, dass das Neubauvorhaben die in der Wohnzone A/B geltenden Gebäude- und/oder Grenzabstände gegenüber den benachbarten Liegenschaften der Beschwerdeführer allesamt einhält. Streitig ist einzig der von der Gemeinde gestützt auf Art. 77 Abs. 1 KRG bewilligte Gebäudeabstand zwischen dem bestehenden Wohnhaus (dem bestehenden Sitzplatz) auf Parzelle Nr. 218 und dem auf derselben Parzelle projektierten Neubau (4.89 m resp. 2.1m). c) Gemäss Art. 107 Abs. 2 Ziff. 5 KRG sind die in Art. 72 - 84 KRG umschriebenen „Kantonalen Bauvorschriften“ unmittelbar anwendbar, gehen mithin kommunalem Recht vor. Dort, wo das KRG ergänzende oder abweichende kommunale Vorschriften zulässt, findet das bestehende kommunale Recht weiterhin Anwendung. Vorbehalten bleiben dabei allgemein strengere Vorschriften der Gemeinden. Bestandteil der kantonalen Bauvorschriften bilden Bauabstände (Art. 75 - 78 KRG, Gebäudeabstand, Grenzabstand, Unterschreitungen, Gewässer-/Waldabstand). Art. 75 Abs. 2 KRG schreibt vor, dass zwischen Gebäuden ein Gebäudeabstand von 5.0 m einzuhalten ist, sofern das Baugesetz der Gemeinde nicht grössere Gebäudeabstände vorschreibt (Art. 75 Abs. 2 KRG). Vorliegend trifft es nun zwar zu, dass das kommunale Recht in Art. 55 BG grössere Grenz- und
Gebäudeabstände vorsieht. Selbst von diesen „strengeren“ kommunalen Vorgaben in Art. 55 BG darf nun aber, wie die Gemeinde zutreffend geltend macht, unter bestimmten Voraussetzungen abgewichen werden. Dies ergibt sich unschwer aus (dem unmittelbar anwendbaren) Art. 77 Abs. 1 KRG. Mit dieser Bestimmung hat der kantonale Gesetzgeber den Gemeinden die Kompetenz zugestanden, auch Unterschreitungen der im KRG und im kommunalen Baugesetz festgelegten (allenfalls gar strengeren) Bauabstände zu bewilligen, sofern eine Vereinbarung zwischen den Betroffenen vorliegt und der Unterschreitung keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen. d) Hinsichtlich der erstgenannten Voraussetzung (Vorliegens einer Vereinbarung zwischen den Betroffenen) gilt es sich vor Augen zu halten, dass das Bauprojekt auf einer noch unüberbauten Restfläche der bereits mit einem Ferien-/Wohnhaus teilweise überbauten Parzelle Nr. 218 vorgesehen ist. Die Beschwerdeführer haben zu Recht nie in Abrede gestellt, dass das Bauvorhaben gegenüber ihren eigenen benachbarten Liegenschaften sowohl die in diesen Zonen geltenden (grossen und/oder kleinen) Grenzabstände als auch die verlangten Gebäudeabstände allesamt einhält. Damit steht aber auch bereits fest, dass es ihnen an einem Betroffensein im Sinne von Art. 77 Abs. 1 KRG fehlt. Als im Sinne der erwähnten Bestimmung durch den unterschrittenen Gebäudeabstand betroffen, kann nämlich, nachdem der Neubau auf derselben Parzelle projektiert ist, lediglich die Bauherrschaft gelten (vgl. dazu auch Botschaft der Regierung zur Revision des Kantonalen Raumplanungsgesetzes, Heft Nr. 3/2004-2005, S. 348, Art. 79 E-KRG). Nur sie ist vorliegend durch die Unterschreitung des Gebäudeabstandes „tangiert“, nicht aber - wie bereits oben ausgeführt - die heutigen Beschwerdeführer als Nachbarn und Eigentümer benachbarter Liegenschaften, gegenüber denen die massgebenden Bauabstände allesamt eingehalten sind. Dass nun aber die Bauherrschaft nicht mit sich selbst eine Vereinbarung treffen musste, wonach sie der Unterschreitung des Gebäudeabstandes auf ihrer eigenen Parzelle zustimme, ist selbstverständlich und bedarf keiner weiteren Darlegungen. Was die Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang vorbringen, ist unter dem
Aspekt des Betroffenseins von Art. 77 Abs. 1 KRG betrachtet schlichtweg falsch. e) Als falsch erweist sich in diesem Zusammenhang auch der vom Beschwerdeführer 2 vorgebrachte Einwand, dass der projektierte Neubau nicht bewilligt werden dürfe, weil er gegenüber dem aufgemauerten Sitzplatz/Terrasse lediglich einen Abstand von 2,1 m einhalte, was im Widerspruch zu den Vorgaben von Art. 55 Abs. 3 BG (Grenzabstand für Nebenbauten und Anlagen: 3,5 m) stehe. Aufgrund der konkreten Gegebenheiten (Lage und Situierung von bestehendem Wohn-/Ferienhaus mit Sitzplatz einerseits und projektiertem Neubau anderseits, wobei beide auf derselben Parzelle zu stehen kommen; keine Unterkellerung, sondern lediglich Aufschüttung, beim Sitzplatz handelt es sich demnach nicht um eine An- oder Nebenbaute, sondern um eine Aufschüttung mit einer Futtermauer gemäss Art. 76 Abs. 2 KRG) und dem Umstand, dass das Bauvorhaben gegenüber dem Beschwerdeführer 2 sämtliche Grenzabstände einhält, kann offensichtlich keine Grenzabstandsverletzung vorliegen. Selbst wenn aber eine solche vorliegen würde, was jedoch - wie dargelegt - offenkundig nicht der Fall ist, wäre diesfalls die Bewilligungsfähigkeit einer Unterschreitung im Lichte der Voraussetzungen von Art. 77 Abs. 1 KRG zu prüfen, wobei i.c. wie ausgeführt - aufgrund der umschriebenen Umstände keine Vereinbarung mit den Nachbarn erforderlich wäre. f) Zu prüfen bleibt noch, ob der bewilligten Unterschreitung des Gebäudeabstandes zwischen den beiden auf derselben Parzelle liegenden Gebäuden überwiegende öffentliche Interessen entgegenstehen. Solche sind nun aber, wie die Gemeinde nachvollziehbar ausgeführt hat, keine ersichtlich. So stehen der Unterschreitung angesichts des Ergebnisses der entsprechenden gemeindlichen Abklärungen und der entsprechenden Bewilligung keine feuerpolizeilichen Gründe entgegen. Ebenso wenig ist ersichtlich und wurde denn auch nicht geltend gemacht, dass sie aus wohnhygienischen Überlegungen nicht bewilligt werden dürfte. Der Augenschein hat sodann auch bestätigt, dass sie sich sowohl unter dem Aspekt der zweckmässigen Erschliessung als auch der Gestaltung der
bestehenden, aufgelockerten Bebauung wie auch dem ästhetische Gesamtbild der Siedlung ohne weiteres vertreten lässt. Letzteres umso mehr, als gemäss geltenden Zonenvorschriften auf der Parzelle selbst ein 20 m langes, zusammengebautes (einzelnes) Gebäude erstellt werden dürfte. Zeigt es sich nun aber, dass der bewilligten Unterschreitung des Gebäudeabstandes keine überwiegenden Interessen entgegen stehen, erweisen sich die angefochtenen Einsprache- und Bauentscheide als in jeder Hinsicht rechtens. Beide Beschwerden sind daher abzuweisen. 3. Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten je zur Hälfte zulasten der Beschwerdeführer (Art. 73 VRG). Den Beschwerdegegnerinnen steht keine Parteientschädigung zu (Art. 78. VRG). Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerdeverfahren R 09 63 und R 09 67 werden vereinigt. 2. Die Beschwerden R 09 63 und R 09 67 werden abgewiesen. 3. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 5'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 264.-zusammen Fr. 5'264.-gehen je zur Hälfte zulasten von … und …. Die entsprechenden Kostenanteile sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.