Graubünden Verwaltungsgericht 5. Kammer 12.10.2007 R 2007 27

R 07 27 4. Kammer URTEIL vom 12. Oktober 2007 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baueinsprache 1. a) Am 31. August 2004 beschloss der Gemeindevorstand … die Einleitung des Quartierplanverfahrens „…“. In das Verfahren wurden die Parzellen 1693 (teilweise), 1697, 1700, 1711, 1712 (teilweise), 1713, 1715 (teilweise), 2063, 2297 und 2298 des Grundbuches … einbezogen. Die Parzellen liegen in verschiedenen Zonen (Dorfkernzone; Hotelzone; Wohnzonen W2A, W3 und W4; Forstwirtschaftszone sowie übriges Gemeindegebiet). Der Einleitungsbeschluss erwuchs unangefochten in Rechtskraft. Im Dezember 2005 erfolgte die öffentliche Auflage des Quartierplans, bestehend aus folgenden Unterlagen: - Quartierplanvorschriften (QPV) mit Anhängen (Bestandestabelle und Grenzänderungstabelle sowie Grundbuchauszüge) - Bestandesplan 1:500 - Grenzänderungsplan 1:500 - Erschliessungsplan 1:500 - Gestaltungsplan 1:500 (mit Richtplan) - Modell 1:500 Gegen den aufgelegten Quartierplanentwurf erhoben sowohl Grundeigentümer innerhalb des Beizugsgebiets wie auch solche, die unmittelbar daran angrenzen, Einsprache. Anlässlich seiner Sitzung vom 11. April 2006 befasste sich der Gemeindevorstand … mit dem Quartierplan … und die dagegen erhobenen Einsprachen. Mit Ausnahme der … AG und der … SA, welchen teilweise entsprochen wurde, wies der Gemeindevorstand die Einsprachen ab und genehmigte den Quartierplan mit den in den Erwägungen erwähnten

Änderungen (Anpassungen und Ergänzungen). Eine dieser Ergänzung betraf auch Art. 12 Abs. 1 der Quartierplanvorschriften (QPV). Die Einsprache- und Genehmigungsentscheide blieben allesamt unangefochten, der Quartierplan … trat mithin in Kraft. b) In die Quartierplanung „…“ einbezogen waren u.a. die der … SA gehörenden, in der Wohnzone W2A liegenden, noch unüberbauten Parzellen Nr. 1711 (im Halte von 3‘676 m2) sowie Nr. 1712 (im Halte von 31‘598 m2). Im rechtskräftigen Quartierplan „…“ sind im Bereich dieser Parzellen drei Baustandorte ausgeschieden worden. Am 9. August 2006 räumte die … SA der … AG Kaufsrechte an den obgenannten Liegenschaften ein. In diesem Vertrag wurde die … AG ermächtigt, die Liegenschaften Nr. 1711 und 1712 zu parzellieren und die Teilparzellen an Dritte zu verkaufen. Ebenfalls wurde der … AG und den Interessenten für die einzelnen Liegenschaften separate Vollmachten für die Einreichung von Baugesuchen abgegeben. Am 4. September 2006 liess die … AG eine öffentliche Urkunde errichten, gemäss der ab den Liegenschaften Nrn. 1711 und 1712 Teilflächen abparzelliert werden, woraus die neuen Liegenschaften Nrn. 2567 mit 795 m2, die Liegenschaft Nr. 2568 mit 728 m2, die Liegenschaft Nr. 2569 mit 747 m2, die Liegenschaft Nr. 2570 mit 735 m2 und die Liegenschaft Nr. 2571 mit 683 m2 sowie die Liegenschaft Nr. 2572 mit 7‘393 m2 resultierten. Gleichentags schloss die … AG mit verschiedenen Personen Kaufverträge ab: So mit … für die Liegenschaft Nr. 2571, mit … für die Parzelle Nr. 2570, mit … für die Liegenschaft Nr. 2569, mit … für die Liegenschaft Nr. 2568, mit Hans Port für die Liegenschaft Nr. 2567 und mit … für die Liegenschaft Nr. 1711. Die erwähnte Parzellierung und die Kaufrechtsvereinbarungen wurden bis anhin nicht grundbuchlich vollzogen und die … SA ist mithin immer noch Eigentümerin sämtlicher erwähnter Liegenschaften. Ebenfalls am 4. September 2006 reichte Rechtsanwalt … bei der Gemeinde sieben einzelne Baugesuche für die Überbauung der Baustandorte 1 - 4 ein, und zwar auf ausdrückliches Verlangen in nachstehender Reihenfolge: Bauherr: Liegenschaft Baustandort Haus-Nr. … 2571 3 3-B … 2570 3 3-A

… 2569 2 2-B … 2568 2 2-A … 2567 1 1-B … 1711 1 1-A ... 2063 4/5 4 Zu den Baugesuchen wurden u.a. folgende Bemerkungen angebracht: „Erstwohnungsanteil: Gemäss den Bestimmungen des Quartierplanes … können die Erstwohnanteile unter den einzelnen Baustandorten verschoben werden. Auf der Liegenschaft Nr. 2570, Haus Nr. 3-A werden 3.26 m2 zu wenig Erstwohnanteil und auf der Liegenschaft Nr. 2567, Haus Nr. 1-B, 8.00 m2 Erstwohnanteil zu wenig erstellt. Für die Liegenschaft 2570 wird diese fehlende Fläche auf den Liegenschaften Nr. 2571 und 2569 und für die Liegenschaft Nr. 2567 wird die fehlende Fläche auf den Liegenschaften Nr. 1711, 2568 und 2569 ausgeglichen. In den einzelnen Kaufverträgen wurde diese Übernahme geregelt. Parkierung Die einzelnen Baukörper sind als selbständige und unabhängige Bauten ausgestaltet. Da jedoch der Quartierplan für die Baustandorte 1 - 3 die Parkierung vorschreibt, sind die einzelnen Bauherrn verpflichtet, die Garagehalle gemeinsam gemäss den Vorgaben im Quartierplan zu erstellen. Der mit den Baugesuchen beigelegte Parkplatznachweis ist von den einzelnen Bauherrn akzeptiert worden und kann nach Erteilung der Baubewilligung im Grundbuch auf den Liegenschaften Nr. 1711, 2567, 2568, 2569, 2570 und 2571 angemerkt werden. Da auf Grund der Topografie die Erstellung von Besucherparkplätzen sehr schwierig ist, werden in der Halle Besucherparkplätze erstellt und im Freien nur einzelne Parkplätze. Gemäss Art. 25 der Quartierplanvorschriften müssen nicht eine bestimmte Anzahl Besucherparkplätze ausserhalb des Gebäudes erstellt werden, wie es das Baugesetz vorsieht. Kontingentierung Gemäss Artikel 2 des Gesetzes für die Etappierung und Kontingentierung des Wohnungsbaus, kann im Rahmen eines Quartierplanes eine Etappierung erfolgen, dies auch, wenn es sich um Projekte unter 1’000 m2 BGF handelt.

Die vorerwähnten Bauherren beantragen nun dass eine solche Etappierung vorgenommen wird und dass ein Vorbezug von Kontingentsflächen aus dem Folgejahr bewilligt wird. Auf Grund der Topografie und der Erstellung der Parkierungsanlage soll folgende Etappierung vorgesehen werden: 1. Etappe Überbauung Parzellen Nr. 2571 und 2570, Haus Nr. 3-A und 3-B 2. Etappe Überbauung Parzellen Nr. 2569 und 2568, Haus Nr. 2-A und 2-B 3. Etappe Überbauung Parzellen Nr. 2567 und 1711, Haus Nr. 1-A und 1-B 4. Etappe Überbauung Parzelle Nr. 2063, Haus Nr. 4 Aus der beiliegenden Tabelle können Sie ersehen, wie aus unserer Sicht im Rahmen einer solchen Etappierung die Kontingentierungsflächen zugeteilt werden könnten.“ Gegen die in der Folge öffentlich ausgeschriebenen Bauvorhaben „Häuser 1 - 3“ an der Via … gingen verschiedene Einsprachen ein, so u.a. jene von …, der das Begehren auf Verweigerung der nachgesuchten Baubewilligung stellte. Er machte zum einen eine Umgehung der einschlägigen Vorschriften des GEKW geltend. Zudem rügte er auch eine Verletzung der in der Wohnzone W2A geltenden Vorschriften über die Gebäudelängen und die Gebäudehöhe. Ausserdem bemängelte er auch die fehlende Erschliessung des Areals, da sich die Via … nicht für die mit 72 Parkplätzen verbundenen Frequenzen eigne. Dieses Areal sei daher noch gar nicht baureif. Mit Bau- und Einspracheentscheid vom 30. Januar 2007, mitgeteilt am 22. Februar 2007, wies die Gemeinde u.a. die Einsprache von … ab und erteilte den Gesuchstellern gleichentags mit separaten Verfügungen die Baubewilligungen (Beschlüsse vom 12. Dezember 2006 / mitgeteilt am 22. Februar 2007) unter verschiedenen Auflagen und Bedingungen. In den Baubewilligungen enthalten sind zudem die Entscheide über die Kontingentierung und die Baufreigabe. 2. Dagegen liess … am 23. März 2007 beim Verwaltungsgericht frist- und formgerecht Beschwerde erheben mit folgenden Anträgen: „1. Die Baubewilligungen (Beschlüsse) vom 12. Dezember 2006 betr. Baugesuchs-Nrn. 06034 bis 06039 sowie der Bau- und Einspracheentscheid vom 30. Januar 2007 seien aufzuheben.

Eventualiter sei die Angelegenheit im Sinne der Erwägungen des Verwaltungsgerichts an die Beschwerdegegnerin zur neuen Entscheidfindung zurückzuweisen. 2. Es sei der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuzuerkennen.“ Zur Begründung machte er eine Verletzung verschiedenster verfahrensrechtlicher Bestimmungen (so Art. 41 ff. KRVO; Art. 6 Ziff. 1 EMRK; Art. 4 und 5 KV; Art. 5 Abs. 1, Art. 8 Abs.1, Art. 9, Art. 29 Abs. 1 und 2 sowie Art. 30 und 51 f. BV) geltend. Die Gemeinde habe nämlich bereits im Dezember 2006 in ihrem Internetauftritt ausgeführt, dass der Gemeindevorstand am 28. November 2006 beschlossen habe, die Baubewilligungen in Aussicht zu stellen. Am 12. Dezember 2006 habe er dann die Baubewilligung erteilt, über die Einsprachen aber erst am 30. Januar 2007 entschieden. Ein solches Vorgehen verdiene keinen Rechtsschutz. In materieller Hinsicht liess er vorweg die Nichtigkeit des Quartierplan (im Besonderen von Art. 12 Abs.1 QPV) wegen Verletzung von Art. 18 Abs. 1 KRVO in Verbindung mit Art. 5 KV und Art. 5 sowie 36 BV geltend machen. Ferner rügte er eine Verletzung der in Wohnzone W2A geltenden Gebäudeabmessungen (u.a. jene der Gebäudehöhe von 6,5 m), welche er durch das Bauprojekt in unzulässiger Weise als verletzt erachtete. Es gebe keine schwierigen topografischen Verhältnisse. Ganz … liege in einer Hanglage. Somit könne Art. 63 Abs. 2 zweiter Satz BG i.V.m. Art. 82 KRG nicht zur Anwendung gelangen. Zudem wehrte er sich gegen die mit der Baubewilligung vorgenommenen Kontingentszuweisungen und Baufreigaben. Er stellte sich diesbezüglich im Wesentlichen auf den Standpunkt, dass die vorgenommenen Parzellierungen der ursprünglichen Parzelle Nr. 1711 und der neuen Parzellen Nr. 1711 sowie 2567 bis 2571 lediglich zwecks Umgehung des kommunalen Gesetzes über die Etappierung und Kontingentierung des Wohnungsbaus erfolgt seien. Es handle sich um 6 völlig identische Neubauten, die vom gleichen Architekten geplant worden seien. Die Baugesuche seien am gleichen Tag eingereicht worden. Beide Eigentümer der … AG (… und …) träten als Eigentümer auf, die übrigen Eigentümer über das federführende Büro …, welcher selber Bauherr und Eigentümer sein wolle. Die Engadin REM AG profiliere sich mit dem Verkauf von Immobilien. Die drei Gebäude seien nur pro forma in zwei Neubauten

aufgeteilt. Gemäss Art. 12 GEKW würden Baugesellschaften mit verschiedenen Namen und verschiedener Zusammensetzung der Gesellschafter wie eine einzige Gesellschaft behandelt, sofern die Hälfte der Mitglieder identisch sei oder mehr als die Hälfte der Anteile denselben Gesellschaftern gehöre. Hier seien die Bauherren …, … und … identisch, wenn nicht gar auch die übrigen. Keine der drei Personen wolle eine der Bauten erwerben. Die … SA habe mit der … AG zur Zeit der Einreichung des Baugesuchs am 9. September 2006 einen Kaufrechtsvertrag für alle Bauparzellen abgeschlossen. Diese habe mit den einzelnen Baugesuchsstellern Kaufverträge abgeschlossen, die einander alle bedingten. Eigentlich sei die … AG oder alle miteinander Baugesuchsteller. Die Baubehörde habe keine diesbezüglichen Abklärungen getätigt. Dies müsse das Gericht nachholen. Bei anderen Baugesellschaften wende die Gemeinde strengere Kriterien an. Würde die Überbauung als Grossüberbauung taxiert, könnte erst ab 2014 gebaut werden. Einem Schreiben des Rechtsvertreters der Gemeinde vom 14. Oktober 2006 an den Bausekretär könne entnommen werden, dass auch dieser der Meinung sei, es läge nur dann kein Grossbauprojekt vor, wenn die einzelnen Bauherrschaften auch Eigentümer der betreffenden Parzellen seien, was bis anhin nicht der Fall zu sein scheine. Entsprechende Auflagen seien zu verfügen. Sicher wäre die Unabhängigkeit der einzelnen Bauherrschaften noch besser gewährleistet, wenn auch die Arbeitsvergaben für die vorgesehenen Mehrfamilienhäuser einzeln erfolgten. Damit entlarve sich die Baubehörde. Die erhobene Gebühr von CHF 9'000.00 zuzüglich Baubewilligungsgebühren von CHF 1'900.00 pro Gesuch, sei hoch. Diese seien neu den Baugesuchstellern oder der Gemeinde aufzuerlegen. 3. Mit prozessleitender Verfügung vom 25. April 2007 erkannte der Instruktionsrichter der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu. 4. a) Die Gemeinde … liess unter ausführlicher Darstellung des Sachverhaltes und detaillierter Würdigung und Auseinandersetzung der aufgeworfenen Fragen Abweisung der Beschwerde beantragen.

b) Mit im Ergebnis denselben Überlegungen liessen auch die Beschwerdegegner 2 - 7 sowie die beiden Beigeladenen Abweisung der Beschwerde beantragen. 5. In einem zweiten Schriftenwechsel erhielten alle Beteiligten die Gelegenheit, die von ihnen eingenommenen Rechtsstandpunkte zu ergänzen und zu vertiefen. 6. Am 10. Oktober 2006 führte eine Delegation der 4. Kammer des Verwaltungsgerichts einen Augenschein durch, an welchem der Beschwerdeführer mit seinem Rechtsvertreter, der Gemeindepräsident in Begleitung des von der Gemeinde beigezogenen Anwaltes, sowie Vertreter und Anwälte der Beschwerdegegner 2 - 7 und der Beigeladenen 1 ergänzt durch den das Projekt ausarbeitenden Architekten teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei die Gelegenheit geboten, sich anhand der Pläne und der Örtlichkeiten an verschiedenen Standorten im Quartierplangebiet sowie auf dem Sitzplatz der ehemals dem Beschwerdeführer gehörenden Wohnung sich auch noch mündlich zu allen aufgeworfenen Fragen zu äussern. Auf die Ausführungen der Beteiligten am Augenschein wie auch auf die weiteren Darlegungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Seitens der Beschwerdegegner wird die Beschwerdelegitimation des Beschwerdeführers, der seine Wohnung zwischenzeitlich verkauft hat, unter Hinweis auf ein allenfalls fehlendes Rechtsschutzinteresse in Frage gestellt. Angesichts der konkreten Gegebenheiten (Ausgestaltung des Kaufvertrages mit den neuen Eigentümern; behaupteter Schaden, etc.) und des Verfahrensausganges kann die Frage offen gelassen und auf die Beschwerde eingetreten werden.

2. a) Der Beschwerdeführer macht vorweg geltend, die Gemeinde habe gemäss ihrem Internetauftritt bereits im Dezember 2006 die Baubewilligungen in Aussicht gestellt und diese denn auch am 12. Dezember 2006 erteilt, und dies obwohl zu diesem Zeitpunkt das Einspracheverfahren noch nicht abgeschlossen gewesen sei. Mit den Einsprachen habe er sich dann in der Folge erst am 30. Januar 2007 befasst. Eine solche Vorgehensweise stehe im Widerspruch zu verschiedensten Bestimmungen des übergeordneten Rechts und müsse die Aufhebung der angefochtenen Entscheide und Baubewilligungen bereits aus formellen Gründen zur Folge haben. b) Unbestritten geblieben ist, dass sich die behauptete Information des „In- Aussicht-Stellens“ der Baubewilligungen bereits im Dezember 2006 dem gemeindlichen Internetauftritt entnehmen liess. Wie sich zudem Wortlaut der bei den Akten liegenden Baubewilligungen ohne weiteres entnehmen lässt, hat der Gemeindevorstand am 12. Dezember 2006 die verschiedenen Baugesuche denn auch bereits behandelt und allesamt genehmigt, obwohl parallel dazu das Einspracheverfahren noch nicht abgeschlossen war. Dass solches entgegen der gemeindlichen Darstellung nicht mehr unter dem Titel des Ergebnisses einer „vorläufigen Prüfung“ i.S. von Art. 44 KRVO subsumiert werden kann, ist offenkundig und bedarf angesichts der von Art. 45 und 46 KRVO im Anschluss an eine vorläufige Prüfung vorgesehenen verfahrensrechtlichen Schritte keiner vertiefenderen Betrachtung mehr. Obwohl die Gemeinde jedoch die Einsprachen erst am 30. Januar 2007 behandelt hat, kann der Beschwerdeführer aus dem zeitlichen Auseinanderklaffen zwischen der Erteilung der Baubewilligungen und der Behandlung über die Einsprachen im Ergebnis nichts zugunsten seiner Begehren ableiten. Auch wenn das verfahrensmässige Vorgehen der Gemeinde auf den ersten Blick bei einem unbefangenen Betrachter Zweifel zu wecken vermag (vgl. Art. 46 Abs. 1 KRVO), darf doch nicht verkannt werden, dass, im Lichte von Art. 46 Abs. 2 KRVO betrachtet, sich das gemeindliche Vorgehen noch rechtfertigen lässt, weil die Baubewilligungen am 21. Februar 2007 den Parteien gemeinsam mit den ausführlich begründeten Bau- und Einspracheentscheiden eröffnet worden sind. Mit der gemeinsamen Eröffnung der Entscheid ist den gesetzlichen Vorgaben

hinreichend Rechnung getragen worden. Dies umso mehr, als nicht ersichtlich ist und seitens des Beschwerdeführers wird auch nichts dargetan, weshalb ihm aus dem umschriebenen gemeindlichen Vorgehen aus formeller Sicht betrachtet ein rechtlich relevanter Nachteil entstanden sein könnte, der eine Aufhebung zwingend nach sich ziehen müsste. Ob die Baubewilligungen sowie die separat verfassten Bau- und Einspracheentscheid inhaltlich rechtens sind, ist eine Frage der nachstehend (Ziff. 3) durchzuführenden, materiellen Prüfung, weshalb sich die von ihm erhobene formelle Rüge auch als nicht gerechtfertigt erweist. 3. a) Der Beschwerdeführer verlangt die Aufhebung der streitigen Baubewilligung vorweg mit dem Einwand, der Quartierplan sei nichtig, weil er in Verletzung von Art. 18 Abs. 1 KRVO nur während 20 statt 30 Tagen aufgelegt gewesen sei. Zudem vertritt er die Meinung, dass der im Nachgang an die öffentliche Auflage geänderte Art. 12 Abs. 1 QPV noch ein zweites Mal hätte aufgelegt werden müssen, damit er als Nachbar wie auch weitere Betroffene Gelegenheit erhalten hätten, die Änderung anzufechten. Auch aus diesen Einwänden kann letztlich nichts zugunsten seiner Begehren abgeleitet werden. b) Vorweg ist festzuhalten, dass Art. 16 ff. KRVO im vorliegenden Fall gar nicht zur Anwendung gelangten. Zwar waren im Zeitpunkt der Verabschiedung des Quartierplanes (11. April 2006) sowohl das neue KRG als auch die neue KRVO bereits in Kraft. Der Beschwerdeführer scheint nun aber übersehen zu haben, dass gemäss der Übergangsbestimmung von Art. 108 Abs. 1 Ziff. 1 KRG hängige kommunale Baubewilligungs-, Planungs- und andere Verfahren nach den bisherigen Zuständigkeits- und Verfahrensvorschriften weitergeführt werden. Weil das Quartierplanverfahren nun aber bereits im Jahre 2004 eingeleitet worden war, kommt Art. 18 KRVO nicht zur Anwendung; diese Bestimmung sah in der bis 31. Dezember 2006 geltenden Formulierung noch eine Auflagefrist von 20 Tagen vor; erst aufgrund der seit 1. Januar 2007 geltenden Fassung von Art. 18 KRVO ist nunmehr eine Auflagefrist von 30 Tagen vorgesehen). Die Gemeinde hatte daher das Verfahren noch nach den kommunalen Normen (Art. 110 ff. BG) abzuwickeln. Ihr scheint nun aber

entgangen zu sein, dass in Art. 124 Abs. 1 BG, wie der Beschwerdeführer zutreffend moniert hat, bereits eine Auflagefrist von 30 Tagen vorgesehen gewesen war. Im Umstand, dass die Gemeinde den Entwurf des Quartierplans lediglich 20 Tage aufgelegt hat, ist nun in der Tat eine Verletzung der erwähnten verfahrensrechtlichen Bestimmung zu erblicken. Wie sich nun aber den vorliegenden, umfangreichen Akten ohne weiteres entnehmen lässt, ist dem Beschwerdeführer aus dem gemeindlichen Fehler kein rechtserheblicher Nachteil erwachsen. Hat er doch unbestrittenermassen bereits innert der (irrtümlicherweise um 10 Tage) verkürzten Auflagefrist festgestellt, dass er gegen den Entwurf des Quartierplans in der öffentlich aufgelegten Form keine Einsprache erheben wolle. Ebenso wenig ist ersichtlich und er bringt denn diesbezüglich auch überhaupt nichts vor, was den Schluss zulassen würde, dass er bei einer Auflage von 30 Tagen zu einem anderen Schluss als jenem, keine Einsprache erheben zu wollen, gelangt wäre. Damit erweist sich aber sein Einwand diesbezüglich ohne weiteres als nicht stichhaltig. c) Zu prüfen bleibt in diesem Zusammenhang noch, ob die Gemeinde das Einspracheverfahren hätte wiederholen müssen, weil sie im Nachgang an die erste Auflage Art. 12 Abs. 1 QPV ohne Neuauflage abgeändert hat. Die Gemeinde stellt sich auf den Standpunkt, dass der Zusatz „innerhalb der Baufenster sind weder Gebäudelängen und Grenz- und Gebäudeabstände zu beachten“ lediglich eine Präzisierung der aufgelegten Bestimmung darstelle, weshalb sie von einer zweiten Auflage habe absehen dürfen. Ihre Ansicht trifft nicht zu. Wie sich bereits Art. 13 Abs. 1 QPV (Marginale „Gebäudeabmessungen“) unschwer entnehmen lässt, gelten unter dem Vorbehalt der nachstehenden Vorschriften (i.c. der Gebäudehöhen) die Gebäudeabmessungsvorschriften der Grundordnung. Das heisst letztlich nichts anderes, als dass ohne die nachträgliche Änderung von Art. 12 Abs. 1 QPV die in der Grundordnung festgelegten Gebäudelängen, Grenz- und Gebäudeabstände eingehalten werden müssten. Aufgrund der von der Gemeinde vorgenommenen Ergänzung, kommen die erwähnten Längen- und Abstandsvorschriften nicht mehr zur Anwendung, was letztlich - wie der Beschwerdeführer zutreffend erkannt hat - als wesentliche Änderung zu

qualifizieren, welche zumindest gemäss Art. 125 BG den Quartierplanbeteiligten und allfälligen Einsprechenden - sowie in analoger Anwendung von Art. 124 Abs. 3 BG - auch noch den Eigentümerinnen und Eigentümern der direkt an das Quartierplangebiet anstossenden Grundstücke (wie u.a. dem heutigen Beschwerdeführer) schriftlich mitzuteilen gewesen wäre. Davon hat die Gemeinde jedoch abgesehen. Vorliegend vermag aber auch dieser formelle Mangel keine Aufhebung der angefochtenen Baubewilligungen und Entscheide nach sich zu ziehen. Wie die Gemeinde zutreffend erkannt hat, stellt die unterlassene Wiederholung der Auflage einer Quartierplanbestimmung infolge einer Einsprache nämlich einen Mangel dar, der Anlass zur Anfechtung geben kann nicht aber die Nichtigkeit der erwähnten Entscheide zur Folge hat. Aus den Akten ergibt sich, dass der Beschwerdeführer erstmals von der streitigen Änderung von Art. 12 Abs. 1 QPVO am 22. Februar 2007 erfahren hat. Gestützt auf Art. 22 Abs. 2 VRG stand ihm die Möglichkeit offen, den Mangel innert 2 Monaten seit der Kenntnisnahme anzufechten. Mit Einreichung der Beschwerde beim Verwaltungsgericht am 23. März 2007, mit welcher er u.a. geltend machte, der Quartierplan sei als nichtig zu erklären, hat er die erwähnte Frist eingehalten, da im erwähnten Begehren auch die Anfechtung der betreffenden Quartierplanbestimmung mitenthalten ist. Folglich bleibt im vorliegenden Verfahren zu prüfen, ob sich die geltend gemachten Einwände als stichhaltig erweisen, was im Ergebnis aber zu verneinen ist. Der Beschwerdeführer macht nämlich lediglich geltend, ohne die betreffende Einfügung in der erwähnten Quartierplanbestimmung müssten die Gebäudeabmessungen wie z.B. die Gebäudelängen gemäss Grundordnung eingehalten werden. Hingegen legt er nicht dar, weshalb die geklagte Einfügung gesetzeswidrig sein könnte und daher nicht hätte vorgenommen werden dürfen. Hierfür sind im Übrigen auch keine Gründe ersichtlich. Vielmehr steht die vorgenommene Änderung im Einklang mit Art. 111 Abs. 3 BG (i.V. mit Art. 108 Abs. 1 KRG), gestützt auf den die Quartierplanbestimmungen Abweichungen von den allgemeinen Bau- und von Zonenvorschriften nach Massgabe der Bestimmungen über den Quartiergestaltungsplan vorsehen können. Diesbezüglich erwähnt Art. 112 Abs. 2 BG sodann auch ausdrücklich die Zulässigkeit einer Aufhebung der

Gebäudelängenbeschränkung sowie die Unterschreitung der Gebäude- und Grenzabstände. Damit steht aber ohne weiteres fest, dass die geklagte Ergänzung von Art. 12 Abs. 1 QPV (materiell-rechtlich betrachtet) rechtmässig ist, weshalb die Beschwerde diesbezüglich denn auch abzuweisen ist. d) Nicht gefolgt werden kann dem Beschwerdeführer auch, soweit er eine Verletzung der in der Wohnzone W2A mit 6,5 m festgelegten Gebäudehöhe geltend macht. Im Lichte des oben Dargelegten bleibt ergänzend festzuhalten, dass gemäss Art. 112 Abs. 2 BG im Rahmen eines Quartierplanverfahrens die zonengemässe Gebäudehöhe um 3 m überschritten werden darf. Von dieser Möglichkeit wurde denn auch mit dem Erlass von Art. 12 QPV Gebrauch gemacht, weshalb in den Baufenstern 1, 2 und 3 neu eine Gebäudehöhe von 9,5 m gilt. e) Ebenso wenig kann der Beschwerdeführer nicht zugunsten seiner Begehren aus dem Einwand ableiten, mit der Bewilligung von talseitigen Fassaden, die um 5 m höher seien als die bergseitigen, habe die Gemeinde gegen Art. 63 Abs. 2 BG verstossen, zumal seines Erachtens keine topografisch schwierigen Verhältnisse, welche Abweichungen gestatten würden, vorliegen würden. Wie der Augenschein nun aber augenfällig aufgezeigt hat - und dem Gericht an sich auch bereits aus verschiedenen anderen Augenscheinen auf Gemeindegebiet bekannt war - liegt das gemeindliche Siedlungsgebiet im Allgemeinen und im Bereich der geplanten Bauten im speziellen, an einer Hanglage, welche die in der erwähnten Bestimmung des kommunalen BG erwähnten Voraussetzungen für eine Abweichung in optima forma erfüllt. Die topografischen Verhältnisse vor Ort, welche geprägt sind von dem steil gegen das vor Bauten freizuhaltende, flache Flussvorfeld hin abfallenden Gelände, konnten von der Gemeinde nicht anders qualifiziert werden, denn als hinreichende Grundlage für eine gestützt auf Art. 63 Abs. 2 BG (und nicht etwa Art. 6 BG bzw. Art. 74 KRG) zu erteilende „Ausnahmebewilligung“. Aufgrund der konkreten topografischen Gegebenheiten erweist sich die streitige Bewilligung jedenfalls auch diesbezüglich als rechtens. Für das geschilderte Ergebnis sprechen im Übrigen auch ortsbildschützerische Überlegungen. Der Gemeinde war es nämlich wichtig, zum Schutz der Flusslandschaft und des

dort steil abfallenden Hanges, die Baumasse im oberen, im Bereich an die Quartiererschliessungsstrasse angrenzenden Teil des Gebietes zu konzentrieren. Sodann verfolgte sie mit dieser Konzentration gleichzeitig auch das Ziel, im fraglichen Dorfteil eine kubenmässige Angleichung der neuen Bauten mit den das Siedlungsbild im alten Dorfkern prägenden, grossvolumigen Hotelbauten (…, … und …) zu erreichen, was ortsbildschützerisch und ortsbaulich richtig und sinnvoll ist. Der Beschwerde ist jedenfalls auch aus dieser Sicht betrachtet kein Erfolg beschieden und es bleibt festzuhalten, dass die Baubewilligungen aus bau- und planungsrechtlicher Sicht betrachtet zu Recht erteilt worden sind. Was der Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang noch vorbringen lässt, vermag nicht zu überzeugen. 4. a) Der Beschwerdeführer verlangt die Aufhebung der streitigen Entscheide sodann noch mit der Überlegung, die ursprüngliche Parzelle Nr. 1771 bzw. die heutigen Parzellen Nr. 1711 und 2567 bis 2571 seien lediglich deshalb als einzelne Parzellen ausgestaltet worden, um die Vorschriften des kommunalen Gesetzes für die Etappierung und Kontingentierung des Wohnungsbaus (GEKW), dort insbesondere Art. 12 GEKW, nicht einhalten zu müssen. Zur Stützung seiner Annahme führt er verschiedene Indizien (u.a. 6 völlig identische Neubauten; vom nämlichen Architekten geplant und die Baugesuche am gleichen Tag eingereicht; beide Eigentümer der Engadin REM AG treten als Grundeigentümer auf, die übrigen Eigentümer werden durch dasselbe Anwaltsbüro vertreten, wobei der vertretende Anwalt gleichzeitig auch noch als Bauherr/Eigentümer auftritt) an, welche die „Umgehungsabsichten“ bestätigen sollen. Die einzelnen Bauherrschaften wären entgegen des gegen aussen behaupteten Eindrucks rechtlich und wirtschaftlich gar nicht selbständig und die Gemeinde habe diesbezüglich auch viel zu wenig Abklärungen getroffen. Zur Stützung seiner Annahme weist der Beschwerdeführer noch auf ein Schreiben des gemeindlichen Rechtsvertreters zuhanden der Gemeinde hin, der hinsichtlich der aufgeworfenen Problematik ebenfalls kritisch Stellung bezogen habe. Auch aus diesen Überlegungen kann er aber nichts zugunsten seiner Begehren ableiten.

b) Wie sich den Erwägungen im angefochtenen Bau- und Einspracheentscheid entnehmen lässt, hat auch die Gemeinde die vom Beschwerdeführer skizzierte Problematik erkannt, insbesondere dass die Abparzellierung von Teilflächen der ehemaligen Parzellen Nr. 1711 und 1712, der Verkauf dieser Teilflächen sowie die in der Folge gestützt darauf erfolgte, gesonderte Einreichung von Baugesuchen zur Folge haben, dass die einzelnen projektierten Bauten unter die von der Kontingentierung weniger belasteten Kleinbauten fallen, und nicht unter die Grossbauten, bei welchen die Kontingente auf Jahre hinaus bereits vergeben sind. Wenn das von den Bauherrschaften gewählte Vorgehen nun von der Gemeinde dahingehend qualifiziert wurde, dass die Gesuche, im Lichte von Art. 12 GEWK betrachtet, als von Einzelpersonen und nicht von einer Baugesellschaft eingereicht worden seien, so lässt sich dies insgesamt betrachtet durchaus noch vertreten. In der Abparzellierung der Teilflächen allein kann, selbst wenn daraus eine bessere Verkäuflichkeit resultiert, noch keine unzulässige Umgehungsabsicht erblickt werden. Ebenso wenig kann mit der Abparzellierung und dem Verkauf allein ein grösseres bzw. zusätzliches Kontingent (i.S. von Art. 12 Abs. 3 GEKW) erlangt werden. Zutreffend ist, dass dadurch die „privilegierende“ Qualifikation der Projektes als „übrige Überbauungen“ (i.S. von Art. 5 Abs. 2 GEWK) möglich wurde, was aber, sofern die weiteren u.a. in Art. 12 GEWK enthaltenen Rahmenbedingungen eingehalten werden können, ebenfalls nicht gegen die gemeindliche Haltung spricht. Dass die Gemeinde nicht übertrieben viele vertiefende Abklärungen hinsichtlich der im Raum stehenden Frage der rechtlichen und wirtschaftlichen Selbständigkeit (i.S. von Art. 12 Abs. 2 GEWK) der einzelnen Bauherrschaften getätigt hat, mag zutreffen und der Eindruck, dass wenigstens ein Teil der in Erscheinung tretenden Bauherrschaften für zukünftige Käufer „einspringen“ könnten, lässt sich angesichts der aktenkundigen personellen Konstellation und Vertretungen der Bauherrschaften zumindest nicht ohne weiteres von der Hand weisen. Wie die Gemeinde aber im Ergebnis zu Recht erkannt hat, ist aber nicht der erste oberflächliche Eindruck entscheidend, sondern vielmehr, dass keine konkreten Anhaltspunkte ersichtlich sind, aufgrund derer davon ausgegangen werden müsste, dass eine Umgehungsabsicht vorliegen

könnte; so z.B. dann, wenn die in den Gesuchsunterlagen aufgeführten Bauherrschaften gar nicht willens oder in der Lage wären, die abparzellierten Teilflächen wie in den Unterlagen vorgesehen effektiv selbst zu überbauen und zu übernehmen. Den umschriebenen Anhaltspunkten hat die Gemeinde im Rahmen des von ihr zu beachtenden Grundsatzes der Verhältnismässigkeit angemessen Rechnung getragen, indem sie zur Sicherung der wirtschaftlichen und rechtlichen Selbständigkeit der einzelnen Bauherrschaften bzw. der von diesen geplanten einzelnen Überbauungen, und zur Abgrenzung gegenüber einer im Raum stehenden Qualifikation derselben als Baugesellschaft hat die Gemeinde denn auch verfügt, dass die Parzellierung und die Kaufverträge in der ihr vorliegenden Form innert zweier Monate seit Rechtskraft der Baubewilligung grundbuchlich vollzogen sein müssen, ansonsten die Baufreigabe nicht gewährt werden könne. Mit dieser Regelung ist hinreichend gewährleistet, dass die aufgrund der Abparzellierungen und dem Verkauf mögliche „Aufteilung der Bauherrschaften“ nicht nur pro forma erfolgt ist. Weil versehentlich die Verpflichtung der einzelnen Bauherrschaften zur Eintragung der Parzellierungen und der Kaufverträge innert zweier Monate seit Rechtskraft der Baubewilligung keinen direkten Eingang ins Dispositiv des Bau- und Einspracheentscheides und den Baubewilligungen gefunden hat, so ist doch darauf hinzuweisen, dass diese Verpflichtung - nachdem die Einsprachen im Sinne der Erwägungen abgewiesen worden sind - doch der Rechtskraft der Baubewilligungen teilhaftig und daher grundbuchlich vollstreckbar werden. Dies wird seitens der Bauherrschaften zu beachten sein, umso mehr als - wie erwähnt - die Baufreigabe für die einzelnen Bauvorhaben nur unter dieser Bedingung gewährt worden ist. c) Dass verschiedene Infrastruktruranlagen (unterirdische Einstellhalle; Quartiererschliessung) gemeinschaftlich erstellt werden, spricht ebenfalls nicht gegen die gemeindliche Rechtsposition. Der Beschwerdeführer verkennt, dass im Rahmen von Quartierplanungen regelmässig gemeinsame Infrastrukturanlagen vorgesehen werden, die unabhängig von den Quartierplangebiet entstehenden Gebäuden erstellt werden dürfen. Auch aus dieser Sicht betrachtet, lässt sich der gemeindliche Entscheid ohne weiteres

vertreten. Die Beschwerde erweist sich daher auch aus dieser Sicht betrachtet als unbegründet und ist daher abzuweisen. 5. a) Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten des Beschwerdeführers, welcher überdies entsprechend dem Verfahrensausgang den Beschwerdegegnern 2, 3, 4 und 7 sowie der Beigeladenen 1 die verursachten, notwendigen Kosten (Art. 78 Abs. 1 des kantonalen Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, VRG; angesichts des Ausganges der Beschwerdeverfahren R 07 28 und R 07 29: ein Drittel; ausgehend von einem max. Stundenansatz von Fr. 240.--) zu erstatten hat. b) Bund, Kanton und Gemeinde sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der anwaltlich vertretenen Gemeinde denn auch keine aussergerichtliche Entschädigung zuzusprechen ist. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 6'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 656.-zusammen Fr. 6'656.-gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.

3. … hat … Fr. 1'538.90, … und … insgesamt Fr. 2'130.50, … Fr. 1'000.-- und der … AG Fr. 2’037.50 an die diesen für das vorliegende Verfahren entstandenen Kosten zu erstatten. Auf die dagegen an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde am 17. November 2008 nicht eingetreten (1C_124/2008/nip).