R 06 24 + 27 4. Kammer URTEIL vom 28. Juni 2006 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baugesuch 1. a) Bereits anfangs 2003 hatte die Gemeinde … dem Grundeigentümer und Bauherrn … aus … die Bewilligung für die Erstellung eines Einfamilienhauses mit Studio auf der in der Allgemeinen Zone für Wohnquartiere (AZW/Ausnützungsziffer 0.15) gelegenen Bauparzelle 2931 erteilt. Von dieser Bewilligung machte der Bauherr zunächst keinen Gebrauch; vielmehr stellte er bei der Gemeinde wiederholt Fristerstreckungsgesuche, welchen jeweils – zuletzt bis Ende 2005 - entsprochen wurde. Die Gemeinde stimmte bis Ende Juli 05 ausserdem zwei Projektabänderungsgesuchen zu, wobei dem aktuellen Bewilligungsstand die am 5. August 2005 genehmigten Baupläne zugrunde liegen. Im Zuge einer Baukontrolle im Oktober 05 stellte die Gemeinde mehrere Abweichungen in der Projektausführung gegenüber den bewilligten Bauplänen fest, worauf sie am 28. Oktober 2005 einen sofortigen Baustopp erliess. b) Mit Verfügung vom 15. November 2005 hob die Gemeinde den Baustopp gegenüber dem Bauherrn wie folgt wieder auf: 1. Die Bauarbeiten für die Erstellung des Dachstuhls Ihres EFH auf Parz. 2931 dürfen wieder aufgenommen werden. 2. Verbindliche Grundlage für die Konstruktion des Daches sollten jedoch plangemäss eine Raumhöhe UK [Unterkant] Sparren von maximal 160 cm für die Mansarden sowie die Einbauart der Sparren als mittragende Elemente sein; wobei keine Abweichungen von diesen beiden Vorgaben toleriert würden. 3. Die Sparren sind fest verbaut und ihr Abstand misst max. 100 cm. 4. Kontrollmöglichkeit zwecks tragender Dachkonstruktion nach Einbau. 5. Regelung für längerfristige Einhaltung der Raumhöhe im DG.
6. Gänzliche Aufhebung des Baustopps erst nach Vorliegen und Prüfung der in Aussicht gestellten (revidierten) Baupläne. c) Am 16. November sowie 8. Dezember 2005 reichte der Bauherr seine überarbeiteten Baupläne ein, womit die Einhaltung der maximal zulässigen Raumhöhe ab UK Sparren im Dachgeschoss (DG) von 160 cm und der verfügbaren Bruttogeschossfläche (BGF) im EFH/EG anhand entsprechender AZ-Berechnungen überall nachgewiesen worden sei. d) Mit Baubescheid vom 30. Januar, mitgeteilt am 16. Februar 2006, wies die Gemeinde die überarbeiteten Baupläne bzw. das letzte Abänderungsgesuch vom Dezember 05 im Wesentlichen mit der Begründung ab, dass die vorgeschriebene Ausnützungsziffer (AZ) von 0.15 nur dann eingehalten wäre, wenn die AZ-mässige Qualifikation der einzelnen Raumeinheiten in allen Teilen richtig erfolgt wäre, was aber weder im EG (im Norden: Gangbereich/Erweiterung Innenbereich; an Westecke: Wintergarten) noch im DG (Anrechenbarkeit der BGF bei „Mansarden“, da Dachsparren leicht entfernbar und keine tragenden Elemente für Dachkonstruktion) der Fall sei, weshalb eine Übernutzung der Liegenschaft vorliege und keine Bewilligung für die Projektabänderungen möglich sei. Für die Überprüfung der nachgereichten Baupläne und AZ-Berechnungen erhob die Baubehörde eine Bearbeitungsgebühr von Fr. 3'947.75 (inklusive Aufwand Bauberater mit Fr. 2'066.25 und Rechtsberater Fr. 1'481.50). e) Am 27. Februar 2006 reichte der Bauherr erneut ein Abänderungsgesuch ein, worin er auf die Erstellung des Wintergartens verzichtete. Die festgestellte AZ- Übernutzung sollte durch eine Verschmälerung des Hausgangs bzw. die Ausscheidung eines gedeckten Sitzplatzes (einspringender Balkon) auf der Nordseite mit einer nicht anrechenbaren Fläche von 11.7 m2 korrigiert werden. Mit Baubescheid vom 6. März 2006 lehnte die Gemeinde auch jenes weitere Gesuch ab, wobei sie am Baustopp vom Herbst 05 - mit Ausnahme der Fertigstellungsarbeiten im UG - unverändert festhielt. 2. Gegen die Baubescheide vom Jan./Febr. 06 und März 06 erhob der Bauherr am 9. März (Verfahren R 06 24) und 23. März 2006 (R 06 27) jeweils frist- und
formgerecht Rekurs (ergo: zwei Rekurse) beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden mit den Begehren um kostenfällige Aufhebung der angefochtenen Baubescheide, Bekanntgabe der Sanktionsfolgen im Falle der Rechtskraft des ersten Baubescheids und angemessene Reduktion der geltend gemachten Bearbeitungsgebühr (R 06 24) und um Aufhebung des Baustopps samt Erteilung der Baubewilligung gestützt auf die letztmals revidierten Baupläne vom Febr. und März 06 (R 06 27). Zur Begründung der Anträge brachte der Bauherr hauptsächlich vor, dass er aus praktischen Gründen während der Rohbauphase ein paar Änderungen und Verbesserungen bei der Inneneinteilung im EG gemacht habe und er bzw. die von ihm beauftragte Einbaufirma (Holzbau AG) in Absprache mit der Vorinstanz eine filigranere Dachkonstruktion gewählt habe. Dabei seien in den „Mansarden“ Sparren mit tragender Funktion eingebaut worden, so wie dies in der Verfügung von Nov. 05 betreffend teilweiser Aufhebung des Baustopps verlangt worden sei. Jene Bewilligung sei damals unangefochten in Rechtskraft erwachsen, weshalb darauf - ohne Verletzung des Grundsatzes von Treu und Glauben – von der Baubehörde im Nachhinein nicht mehr zurückgekommen werden dürfe. Müsste die Fläche (ca. 30 m2) im DG/Mansarden wegen zu hoher Räume (+ 160 cm) zur anrechenbaren BGF gezählt werden, würde sein EFH so verunstaltet, dass es aus ästhetischen Gründen faktisch zu einer Abbruchverfügung käme. Die Ablehnung des Wintergartens an der Westecke sei akzeptiert worden; dafür sei im Gegenzug noch das Änderungsgesuch von Ende Febr. 06 eingereicht worden. Ferner sei die Behörde nicht befugt gewesen, sich so ausführlich mit der Statik im DG (Dachkonstruktion) auseinanderzusetzen, weshalb er als Bauherr die dadurch unnötig entstandenen Kosten für den Bauberater und Anwalt auch nicht zu vertreten habe und die erhobene Bearbeitungsgebühr von fast Fr. 4'000.-- noch angemessen zu reduzieren sei. Bezüglich der beiden letzten Änderungsgesuche (Febr/März 06) machte er noch geltend, dass der neu erweiterte Sitzplatz im Nordteil (einspringender Balkon) mit einer nicht anrechenbaren Nutzfläche von ca. 11.7 m2 zu Unrecht nicht bewilligt worden sei, da einer solchen Umbauvariante weder energetisch noch bauästhetisch (optisch/visuell) triftige Ablehnungsgründe – zum Nachteil eines raschen Baufortschrittes - entgegengestanden hätten.
3. In ihren Stellungnahmen vom 22. März bzw. 26. April 2006 beantragte die Gemeinde (Vorinstanz) die kostenfällige Abweisung der Rekurse, soweit darauf einzutreten sei. Zum Antrag auf Nichteintreten wurde vorgebracht, dass weder die Bekanntgabe der Sanktionsfolgen noch die zuletzt nachgereichten Baupläne vom März 06 Gegenstand (Thema) eines der beiden angefochtenen Baubescheide gewesen sei, weshalb sie darüber noch gar nicht entschieden habe und somit dagegen mangels Anfechtungsobjekts auch (noch) nicht Rekurs erhoben werden könnte. Materiell hielt sie fest, dass die teilweise Baufreigabeverfügung vom Nov. 05 zwar in Rechtskraft erwachsen, die darin explizit enthaltenen Bedingungen für einen raschen Baufortschritt indes vom Bauherrn nicht erfüllt worden seien (Sparren keine tragenden Elemente des Daches und zudem leicht entfernbar; daher volle Anrechnung der Räume im DG, soweit sie bis unter die Dachuntersicht gerechnet die kritische Höhe von 160 cm überschritten, was bei den strittigen Mansarden nachweislich der Fall sei). Ferner würde das geplante EFH einschliesslich Studio auch durch die Ausgestaltung und Berechnungsart des ursprünglichen Wintergartens im Westen bzw. des stattdessen neu geplanten (einspringenden) Balkons im Norden übernutzt, da die verfügbare BGF (total 113 m2) dadurch ohne Zweifel überschritten würde. Die Schaffung eines in das Gebäude hineinragenden „Kältepols“ (verwinkelter Sitzplatz) mit einer Fläche von 11.7 m2 wäre auch energetisch völlig unsinnig und unzulässig. Die Lösung des Problems bzw. der Übernutzung könnte – abgesehen vom Zukauf der fehlenden BGF bei Nachbarn – sein, dass der ehemalige Wintergarten wieder „zurückgebaut“ und die Planvorgaben für die Dachkonstruktion (Sparren als mittragende Dachelemente) strikte eingehalten würden. Zum fort geltenden Baustopp wurde vermerkt, dass derselbe solange gerechtfertigt sei und bleibe, als die Widersprüche zu den im August 05 letztmals verbindlich bewilligten Bauplänen nicht beseitigt worden seien. Um das Prinzip der Verhältnismässigkeit zu wahren, sei das UG vom Baustopp ausgenommen worden sowie der Baufortschritt im DG bereits im Herbst 05 an klare Bedingungen geknüpft worden. Dass sich der Bauherr gleich mehrfach nicht an die Anordnungen der Baubehörde gehalten habe und die Dachsparren lediglich „pro forma“ eingeführt habe (hohe Missbrauchsgefahr, da spätere
Entfernung leicht realisierbar), sei nicht die Schuld der Gemeinde. Die genaueren Abklärungen über die statischen Fragen (Bauberater) und die Rechtmässigkeit ihres Vorgehens (durch einen Juristen/Anwalt) seien daher sehr wohl durch den Bauherrn verursacht worden, weshalb derselbe gestützt auf die bestehenden Vorschriften auch entsprechend für die daraus anfallenden Kosten finanziell aufzukommen habe. Am Bestand und der Höhe der in Rechnung gestellten Bearbeitungsgebühr gebe es demnach ebenfalls nichts auszusetzen. 4. Im Rahmen eines zweiten Schriftenwechsels ergänzten und vertieften die Parteien nochmals ihre gegensätzlichen Standpunkte bezüglich der erforderlichen Dachkonstruktion bzw. der AZ-Pflicht der strittigen „Mansarden“ im DG sowie der Zulässigkeit der abgeänderten Raumeinteilungen im EG. 5. Am 27. Juni 2006 führte die IV. Kammer des Verwaltungsgerichts einen Augenschein durch, wobei der Bauherr (Rekurrent) persönlich in Begleitung seiner Ehefrau und seitens der Gemeinde (Rekursgegnerin) der Präsident, der stv. Baufachchef, der Bauberater und ihr Anwalt zugegen waren. Allen Anwesenden wurde dabei an drei verschiedenen Orten (Standort 1: Im DG bezüglich Einbau Sparren; 2: Im EG/Hochparterre bezüglich Balkon; 3: Ab Fussweg im Norden mit Blick Richtung Neubau im Süden) noch die Möglichkeit geboten, sich auch noch mündlich zum aufgeworfenen Sachverhalt (Dachkonstruktion/Mansardenhöhe; hineinragender Sitzplatz/Balkon mit „provisorisch“ abschliessbarer Glastüre/Verglasung; Kontrollmöglichkeit ab Fussweg, da leicht einsehbar) zu äussern. Von Seiten des Gerichts wurden überdies noch neun Fotos erstellt und dem Protokoll des Augenscheins beigefügt. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Da eine enge (sachliche) Konnexität zwischen den Rekursen R 06 24 und R 06 27 besteht, rechtfertigt es sich aus prozessökonomischen Gründen, diese
Streitverfahren zwischen denselben Parteien gemäss Art. 32 Abs. 2 des Verwaltungsgerichtsgesetzes (VGG) zusammenzulegen und sie deshalb in einem einzigen Gerichtsurteil zu behandeln und zu entscheiden. Formell ist sodann ebenfalls klar, dass Gegenstand der vorliegenden Rekurse grundsätzlich nur die im angefochtenen Baubescheid vom 16.02.2006 sowie im strittigen Baubescheid vom 06.03.2006 enthaltenen Ablehnungsgründe betreffend früherer Baugesuche sein können, während allfällige Wiederherstellungsmassnahmen oder Baubussen zunächst von der Vorinstanz noch konkret geprüft und verfügt werden müssen und danach noch separat angefochten werden können. 2. a) Materiell gilt es zur Hauptsache die Anrechenbarkeit der Aufenthalts- und Abstellräume im Dachgeschoss (Sparrenkonstruktion; Höhe UK +1.60 m samt Missbrauchsgefahr), die Zulässigkeit und Anrechenbarkeit des nach innen gekehrten Gartensitzplatzes im Hochparterre/EG (einspringender und verwinkelter Balkon; im Moment noch mit provisorischer Glasschiebetüre abschliessbar) sowie die Rechtmässigkeit (Bestand + Höhe) der dem Bauherrn auferlegten Bearbeitungsgebühren von total Fr. 3'947.75 zu klären. Ausgangspunkt für die Streitentscheidung muss die unangefochten gebliebene Verfügung der Gemeinde vom 15.11.2005 betreffend Teilaufhebung des Baustopps vom 28.10.2005 - mit den dort genau definierten und einzeln bezifferten Bauauflagen (Ziff. 1-6) - sein; wobei von den zwei erstgenannten Auflagen (Ziff. 1-2) keine Abweichungen toleriert würden. b) Nach Art. 95 Abs. 3 Satz 1 des kommunalen Baugesetzes (BG) sind im Dachgeschoss (ohne Rücksicht auf die Nutzung) Raumteile anzurechnen, deren lichte Höhe 1,60 m (gemessen bis Unterkant Dachsparren) überschreitet. Als nicht anrechenbare Bruttogeschossfläche (BGF) für die Ermittlung der je nach Wohnzone höchstzulässigen Ausnützungsziffer (hier: AZ 0.15; Berechnung nach Art. 95 Abs. 1 BG) gelten nach Art. 95 Abs. 4 BG alle dem Wohnen nicht dienenden oder dafür nicht verwendbaren Flächen, insbesondere: lit. f) offene ein- und vorspringende Balkone, sofern sie nicht als Laubengänge dienen; lit. g) Raumteile im Dachgeschoss unter 1,60 m
Höhe. Laut Art. 117 Abs. 1 BG ist die Gemeinde befugt, für das Baubewilligungsverfahren, die Baukontrolle sowie die Bauabnahme vom Gesuchsteller eine Gebühr zu erheben. Soweit erforderlich kann die Baubehörde zusätzlich Gutachten (samt Auskünften) von Experten einholen, wobei die damit verbundenen Kosten der Bauherr zu tragen hat (Abs. 2). c) Zur strittigen AZ-Pflicht der Mansarden im Dachgeschoss mit einer Fläche von rund 30 m2 ist das Gericht aufgrund des Augenscheins zur Überzeugung gelangt, dass den dort montierten (eingemörtelt/verschraubt) Dachsparren bzw. Kreuzholzsparren im Giebelbereich Unterkant offensichtlich keine tragende Funktion zukommt, wie dies in Ziff. 2 der unangefochten in Rechtskraft erwachsenen Gemeindeverfügung vom 15.11.2005 ausdrücklich verlangt worden war. Der schlagende Beweis für die fehlende Tragkonstruktion jener Quersparren lieferte der unmittelbar im Westen im DG anstossende Sitzbalkon bzw. Aussensitzplatz, woraus klar ersichtlich war, dass einzig die ab dem EG/Hochparterre komplett durchgehenden Dachsparren zusammen mit dem Giebelbalken für die Dachkonstruktion notwendig und tragend sind. Nebst jener eindeutigen Missachtung der für den Baufortschritt gemachten Bauauflage (Ziff. 2) fällt hierzu weiter ins Gewicht, dass die betreffenden Querelemente mit UK 1.60 m im DG effektiv mit geringem Aufwand und ohne äusserlich erkennbar später leicht (nach Bauabnahme) wieder hätten entfernt bzw. beseitigt werden können. In Anbetracht dieser nicht von der Hand zu weisenden Missbrauchsgefahr zwecks Erhöhung jener Estrichräume zu einem späteren Zeitpunkt und der damit einhergehenden massiven Überschreitung der AZ von 0.15 (zulässige EFH-BGF total 113 m2; BGF-Reserve nur 0.07 m2; Mehr-BGF DG ca. 30 m2) war die Vorinstanz in Einklang mit Art. 95 Abs. 3 Satz 1 BG indes auch berechtigt, jene zusätzliche Raumfläche im DG als anrechenbare BGF zu qualifizieren und deshalb ebenfalls für AZ-pflichtig zu erklären. Der Verzicht auf eine privilegierte Behandlung gestützt auf Art. 95 Abs. 4 lit. g BG erfolgte daher durch die Vorinstanz ebenso zu Recht. Die Rekurse erweisen sich demnach bezüglich der kritisierten Anrechenbarkeit jener Mansarden im DG ohne Zweifel als unbegründet, weshalb sie infolge Übernutzung der
Gesamtliegenschaft (AZ-Überschreitung) schon aus diesem Grunde abzuweisen sind. d) Nicht anders verhält es sich im Resultat hinsichtlich des nach innen ausgerichteten Gartensitzplatzes bzw. einspringenden und verwinkelten Balkons im Norden des EG/Hochparterres mit einer Fläche von 11.7 m2, da der gerichtliche Augenschein auch in diesem Streitpunkt eindeutig zeigte, dass jener Flächenanteil bereits mit einer Bodenheizung bestückt war, die Fassadenmauern im EG sowohl links als auch rechts bereits bis zur vordersten Balkonkante des äusserst künstlich und eigenartig ausgestalteten Sitzplatzes gezogen wurden und der Bauherr selbst schon unbekümmert eine Glasschiebetüre entlang der Frontumfassungsmauer auf der Nordseite erstellen liess, um so möglichst einfach und wirksam vor lästigen Umwelteinflüssen (wie Wind; Regen; Schatten; Kälte usw.) oder leichter Einsehbarkeit (Wahrung Intimsphäre; Vermeidung neugieriger Blicke) dauerhaft geschützt bzw. abgeschirmt zu sein. Aufgrund all dieser Erkenntnisse ist das Gericht daher auch bezüglich der umstrittenen Sitzplatznische auf der Nordseite im EG/Hochparterre zur Überzeugung gelangt, dass eine Privilegierung laut Art. 95 Abs. 4 lit. f BG für jenes Bauwerk zu Recht abgelehnt wurde. Die Anrechenbarkeit der fälschlicherweise vom Bauherrn ausgeklammerten „Sitznische“ erfolgte daher zu Recht. e) Zur Rechtmässigkeit der erhobenen Bearbeitungsgebühren gilt es anhand der seit 2003 zahlreich unternommenen Planungs- und Realisationsaktivitäten des Bauherrn nicht zu übersehen, dass die kommunale Baubehörde dadurch ohne Zweifel überdurchschnittlich stark belastet wurde. Speziell die mehrfach seit Sommer 05 abgeänderten Baupläne und teils sogar eigenmächtig veränderten Fertigstellungsarbeiten seit August 05 verursachten der Vorinstanz nachvollziehbar beträchtlichen Mehraufwand. Die Baukontrolle vom Okt. 05 ergab sodann auch, dass einiges tatsächlich planwidrig erstellt wurde, worauf sofort ein genereller Baustopp erlassen wurde. Allein die Zusagen des Bauherrn führten dazu, dass mit Verfügung vom Nov. 05 eine teilweise Aufhebung des Baustopps unter Einhaltung genau bezeichneter Bauauflagen (Ziff. 1-6) erfolgen konnte. Mit seinen erneuten
Projektabänderungsgesuchen vom Nov. und Dez. 05 sowie von Ende Febr. 06 – welche seiner persönlichen Meinung nach nun endlich sämtlichen Auflagen der Vorinstanz entsprochen hätten – war die kommunale Baubehörde praktisch beinahe gezwungen, sich bei weiteren Fachkräften (Baustatiker; Baujurist) noch präziser und fundierter über die gegenläufigen Ansichten betreffend AZ-Berechnungen zu erkundigen, um so letztlich der kommunalen Bauordnung rechtsgleich und einheitlich zum Durchbruch zu verhelfen. In Anbetracht der aktenkundig ausgewiesenen Abklärungen sowie zahlreichen Einigungsbemühungen der Vorinstanz ist die erhobene Bearbeitungsgebühr von Fr. 3'947.75 (inkl. Honorar externer Bauberater Fr. 2'066.25 + Kostennote Anwalt Fr. 1'481.50) aber nicht zu beanstanden; zumal Art. 117 Abs. 2 BG eine hinreichende Grundlage bildet, um bei ungewöhnlichem Kontrollaufwand die dadurch entstandenen Mehrkosten nach dem Verursacherprinzip direkt auf den dafür verantwortlichen Bauherrn zu überwälzen. Dasselbe schreibt grundsätzlich auch Art. 96 des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG) vor, weshalb es im Einzelfall weder am Bestand noch an der Höhe der kritisierten Bearbeitungsgebühr etwas auszusetzen bzw. nach unten zu korrigieren gibt. 3. a) Die angefochtenen Baubescheide vom Jan./Febr. 06 und März 06 erweisen sich demnach in jeder Beziehung als rechtens und verhältnismässig, was zu ihrer Bestätigung und somit zur Abweisung beider Rekurse führt. b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 75 VGG vollumfänglich dem Rekurrenten (Bauherrn) aufzuerlegen. Er hat die Rekursgegnerin (Gemeinde/Vorinstanz), welche sich durch einen freiberuflich tätigen Rechtsanwalt vertreten liess, überdies aussergerichtlich angemessen zu entschädigen. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Rekurse werden abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 204.-zusammen Fr. 3'204.-gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. Aussergerichtlich hat … an die Gemeinde … eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-- (inkl. MWST) zu bezahlen. Die dagegen an das Bundesgericht erhobene staatsrechtliche Beschwerde wurde am 19. Dezember 2006 abgewiesen (1P.707/2006/fun).