R 05 26 4. Kammer URTEIL vom 27. September 2005 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baubewilligung (Fristverlängerung) 1. … ist Eigentümer der Landwirtschaftsparzelle 583 im Halte von 17'454 m2 in der Gemeinde ... Im Juni 1999 stellte er bei der Gemeinde das Gesuch für den Neubau eines Ökonomiegebäudes/Stalles (approximative Baukosten Fr. 180'000.--) auf seinem Grundstück. Im August 1999 machte die Gemeinde den Bauherrn erstmals darauf aufmerksam, dass folgende Fristen einzuhalten wären: Ab Erteilung der Baubewilligung – Baubeginn innert eines Jahres; ab Baubeginn – Fertigstellung innert 3 Jahren. Im Oktober 1999 wurde das Baugesuch von den zuständigen Instanzen (BAB-Verfahren DIV und Gemeindebaubehörde) bewilligt. Im Oktober 2000 erfolgte die Schnurgerüstabnahme (Baubeginn). Im Oktober 2003 musste der Bauherr erneut an die Einhaltung der Frist – Bauvollendung samt Umgebungsarbeiten innert 3 Jahren - erinnert werden. Mitte November 2003 erbat der Bauherr eine Fristerstreckung um weitere 3 Jahre, da es ihm aus finanziellen Gründen derzeit nicht möglich sei, den Neubau fertigzustellen. Im Dezember 2003 gewährte die Baubehörde der Gemeinde dem Gesuchsteller zuerst eine Fristverlängerung um ein Jahr (bis 31.12.2004) und danach mit Baupolizeiverfügung vom 3./17., mitgeteilt am 21. Januar 2005, auch noch eine „letzte Nachfrist“ zur Bauvollendung von sechs Monaten (bis 30.06.2005; Ziff. 1 Dispositiv). Weiter verfügte sie: Wird der begonnene Bau bis dahin nicht vollendet, so sind unvollendete Bauteile unverzüglich zu entfernen, die Baugrube ist aufzufüllen und der ursprüngliche Zustand wieder herzustellen (Ziff. 2). Wenn der Bauherr dieser Aufforderung (Wiederherstellung) innert gesetzter Frist nicht nachkommt, erfolgt die Vollstreckung durch Beauftragte des Gemeindevorstands auf Kosten des Bauherrn (Ziff. 3).
2. Dagegen erhob der Bauherr am 18. Februar 2005 frist- und formgerecht Rekurs beim Verwaltungsgericht mit den Begehren um kostenfällige Aufhebung der angefochtenen Baupolizeiverfügung und angemessene Fristverlängerung zur Fertigstellung seiner Stallneubaute samt Umgebungsarbeiten, wobei eine weitere Verlängerung nicht vorab auszuschliessen sei. Zur Begründung führte er im Wesentlichen an, dass er seit dem Stallbrand (1995/96) und der Aussiedlung aus dem Dorf mit der Viehhabe an den neuen Standort auf Parz. 583 beträchtliche Umtriebe und Schwierigkeiten zu überwinden gehabt hätte, weshalb die geplante Stallbaute vor allem wegen Geldmangels bis heute eben bloss zu 60% hätte erstellt werden können. Die ihm gesetzte Erledigungsfrist (bis 30.06.05) sei zu kurz, um das erforderliche Kapital für die Fertigstellung aufzutreiben. Ein sofortiger Abbruch der unvollendeten Bauteile wäre zudem unverhältnismässig, da er bereits über Fr. 360'000.-- in den Stallneubau investiert habe und zur Vollendung maximal noch ein Restbetrag von Fr. 80'000.-- benötigen würde. Die Umgebungsarbeiten im Wert von Fr. 20'000.-- könnten voraussichtlich bereits im Frühling 05 erledigt werden. Dass der unvollendete Stallbau äusserlich negativ in Erscheinung trete, sei nicht richtig, da er von der nur schwach befahrenen Verbindungsstrasse von … nach … gar nicht sichtbar sei. Da die festgestellten Bauverzögerungen nicht von ihm verschuldet worden seien, sondern er sich stets mit Herzblut für die Fertigstellung der Stallbaute eingesetzt hätte, wäre es nicht gerechtfertigt, ihm nun endgültig die Möglichkeit der Bauvollendung zu nehmen. 3. In ihrer Vernehmlassung beantragte die Vorinstanz die kostenfällige Abweisung des Rekurses, soweit darauf einzutreten sei. Zu den Einwänden des Bauherrn brachte sie vor, dass derselbe bereits seit August 2000 um die zu respektierenden Baufristen gewusst habe und auch frühzeitig über die Konsequenzen bei deren Nichteinhaltung aufgeklärt worden sei. Mit den zahlreich gewährten Fristerstreckungen seit Baubeginn im Okt. 2000 habe sie den (finanziellen wie persönlichen) Problemen des Bauherrn genug Rechnung getragen. Dies gelte umso mehr, als in absehbarer Zeit auch nicht ersichtlich sei, woher der Bauherr das fehlende Geld für die Fertigstellung der
Bauruine auf Parz. 583 bekommen sollte. Die von ihm verfolgte Verzögerungstaktik verdiene nicht mehr länger geschützt zu werden, weshalb die in der angefochtenen Baupolizeiverfügung (Dispositiv Ziff. 1-3) getroffenen Massnahmen alle rechtens und verhältnismässig gewesen seien. 4. Mit Eingabe vom 30. März 2005 äusserte sich auch noch das beigeladene Departement des Innern und der Volkswirtschaft (DIV) zur Angelegenheit. 5. Ein zweiter Schriftenwechsel erbrachte für das Gericht keine wesentlichen neuen Erkenntnisse. 6. Am 28. Juni 2005 führte die IV. Kammer des Verwaltungsgerichts einen Augenschein an Ort und Stelle durch. Dabei war der Rekurrent persönlich in Begleitung seiner Lebenspartnerin (Dipl. Architektin ETH) anwesend. Die Rekursgegnerin war durch den Gemeindepräsidenten sowie den Baufachchef präsent. Ferner war ein Vertreter des DIV zugegen. Allen Beteiligten wurde hierbei die Möglichkeit geboten, sich auch noch mündlich zur vorgefundenen Bausituation (Stalldach zu 60% erstellt; 40% unbedacht; zwölf Säulen als Tragkonstruktion erstellt; vier davon „frei“ in den Himmel ragend; eine einzige Stallwand im Nordwesten; im Übrigen seitlich absolut „offene Stallbaute/Einstellhalle“) zu äussern. Seitens des Gerichts wurden noch drei Fotos vom Stall bzw. vom fehlenden Baufortschritt seit 2003 erstellt und dem Augenscheinprotokoll angefügt. Im Rahmen der Begehung versprach der Bauherr noch, dass er den Nachweis eines Kreditvertrags bzw. die Zusicherung des Erhalts eines sofort verfügbaren Geldbetrages von Fr. 175'000.-- bis spätestens zum 15. August 2005 (Ende Gerichtsferien) erbringen werde. Gestützt auf dieses Versprechen kamen die Parteien schliesslich überein, das Rekursverfahren bis dahin zu sistieren. 7. Am 29. Juni 2005 reichte der Bauherr – wie tags zuvor am Augenschein in Aussicht gestellt - dem Verwaltungsgericht einen Auszug über die aktuelle Belastungsgrenze der Parz. 583 (Fr. 66'100.--) laut Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) nach, woraus hervorgeht, dass das dafür zuständige Grundbuchinspektorat einer Überschreitung der Pfandsumme (um
Fr. 108'000.--) auf Fr. 175'000.-- bereits anfangs des Monats zugestimmt hatte. 8. Mit Schreiben vom 16. August 2005 teilte der Bauherr dem Gericht mit, dass die durch seine Ex-Frau veranlasste Grundbuchsperre inzwischen aufgehoben worden und die Parz. 583 nun ab sofort pfandrechtsfrei sei. Die mit verschiedenen Banken geführten Gespräche zwecks Gewährung eines Geldkredits zur Fertigstellung seiner Stallbaute seien bisher aber allesamt gescheitert. Ein Gesuch um Restfinanzierungshilfe bei der Berghilfe sei noch hängig. Ein Abbruch wäre trotzdem unverhältnismässig, da er bis zum Sommer 05 gesamthaft Bauinvestitionen von Fr. 401'000.-- (inkl. Umgebungsarbeiten) getätigt habe und bis zur Vollendung lediglich noch Fr. 85'000.-- fehlten. 9. Mit Schreiben vom 24. August 2005 ersuchte die Vorinstanz das Gericht um Wiederaufnahme und Entscheidung des Rekursverfahrens, nachdem der Bauherr offensichtlich nicht in der Lage gewesen sei, die von ihm verlangten Finanzierungsnachweise zwecks Bauvollendung zu erbringen.
10. Das beigeladene DIV ergänzte am 29. August 2005 die Angaben der Vorinstanz noch insofern, als es (nebst des fehlenden Nachweises für einen Kreditvertrag über Fr. 175'000.--) von einer Bewilligung zum Verkauf einer andernorts situierten Landwirtschaftsparzelle des Bauherrn an einen Dritten per 08.06.05 laut BGBB in der Höhe von Fr. 42'000.-- berichtete. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Nach Art. 10 Abs. 4 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) erlischt eine Baubewilligung, wenn der Gesuchsteller nicht innert eines Jahres seit Eintritt der Rechtskraft den Bau beginnt und ohne erhebliche Unterbrechungen weiterführt. Die Baubehörde kann diese Fristen auf begründetes Gesuch hin angemessen verlängern. In Ergänzung und Präzisierung jener Vorschrift schreibt Art. 92 des Baugesetzes der Gemeinde
(BG) zudem was folgt vor: Ein angefangener Bau mit Einschluss der Umgebungsarbeiten ist innert 3 Jahren zu vollenden. Auf begründetes Gesuch hin kann der Gemeindevorstand die Frist angemessen verlängern (Abs. 2). Wird ein begonnener Bau nicht vollendet, so sind unvollendete Bauteile unverzüglich zu entfernen, die Baugrube ist auszufüllen und der ursprüngliche Zustand wieder herzustellen (Abs. 3). Im Lichte der soeben zitierten Vorschriften in Art. 92 BG stellt sich vorliegend zur Hauptsache die Frage nach der Angemessenheit der nicht mehr gewährten Fristverlängerung ab 30.06.05 (Ziff. 1). Darüber hinaus wird noch die Zweckmässigkeit und Verhältnismässigkeit der weiter getroffenen Massnahmen (sofortige Wiederherstellung laut Ziff. 2 und Ersatzvornahme laut Ziff. 3) zu prüfen und klären sein. 2. Zur verweigerten Fristverlängerung gilt es festzuhalten, dass der Bauherr nachweislich bereits im August 2000 – also sogar noch zwei Monate vor Baubeginn (bzw. Schnurgerüstabnahme) – um die Verpflichtung wusste, seinen geplanten Neubau innert 3 Jahren fertig stellen zu müssen. Trotz dieser frühzeitigen Aufklärung durch die Vorinstanz gelang es ihm offensichtlich trotzdem nicht, die erforderlichen Geldmittel für eine rasche und effiziente Vollendung des neuen Ökonomie-/Stallgebäudes auf Parz. 583 aufzutreiben bzw. finanziell sicherzustellen. Dieses Versäumnis muss ihm klarerweise zum Verschulden gereichen. Ferner ist erstellt, dass die Vorinstanz durchaus von den Schwierigkeiten des Bauherrn seit 1999/2000 Kenntnis hatte und darauf gebührend Rücksicht nahm, andernfalls sie ihm doch kaum gleich zweimal (ausnahmsweise) die Fertigstellungsfrist zuerst bis Ende 2004 und später nochmals bis Mitte 2005 erstreckt hätte. Abgesehen davon, dass gestützt auf Art. 92 Abs. 2 BG die einzuhaltende Bauvollendungsfrist an sich bereits im Oktober 2003 abgelaufen wäre, gilt es auch nicht zu verkennen, dass die Vorinstanz eher grosszügig handelte, als sie dem Bauherrn zunächst eine Fristverlängerung von rund 15 Monaten (bis Ende 2004) und ihm danach - ausdrücklich im Sinne einer „letzten Nachfrist“ - gerade nochmals eine von sechs Monaten (bis Mitte 2005) zubilligte. Eine ausserordentliche Fristerstreckung von fast zwei Jahren – nach unbenutztem Fristablauf von drei Jahren – kann objektiv nun aber nicht mehr als zu kurz
oder zu kleinlich bezeichnet werden. Vielmehr sind die Baubehörden von Gesetzes wegen gehalten, auch beim Vollzug von Baubewilligungen einheitlich und rechtsgleich vorzugehen, um effizient Bauruinen verhindern zu können. Mit ihrem Verhalten zeigte sich die Vorinstanz also „angemessen“ geduldig gegenüber den zweifellos ernst gemeinten Bemühungen des Bauherrn, jeweils innert vernünftiger Frist das fehlende Kapital (ungefähr Fr. 80'000.--) für die Fertigstellung der Stallbaute doch noch beschaffen zu können. Aufgrund der Tatsache, dass es dem Bauherrn aber trotz entsprechender Anstrengungen auch innert der gesetzten Nachfrist nicht gelang, konkrete und zuverlässige Belege für die Restfinanzierung des ab Herbst 2003 unverändert ruhenden Baufortschritts zu erbringen, war die Vorinstanz indes mittlerweile zum Eingreifen verpflichtet. Dem ist im Einzelfall umso mehr zuzustimmen, als auch die Versprechungen und Beteuerungen im Zuge des Augenscheins am 28.06.2005 und die damals faktisch erneut gewährte „Geldbeschaffungsfrist bis Mitte August 2005“ letztlich im Ergebnis nicht erfüllt werden konnten, wie das nachgereichte Schreiben des Bauherrn vom 24.08.2005 klar beweist. Die angefochtene Baupolizeiverfügung ist bezüglich Ziff. 1 (keine weitere Fristverlängerung ab 30.06.05) daher nicht zu beanstanden und rechtens. 3. Ist die Bauvollendungsfrist indes inzwischen abgelaufen, so müssen die Wiederherstellungsarbeiten nach Art. 92 Abs. 3 BG sofort vorgenommen werden. Zu prüfen ist vorliegend allerdings noch – wie vor jeder Wiederherstellungsanordnung -, ob die zu verfügende Restitution als solche verhältnismässig und im öffentlichen Interesse ist. In Nachachtung und unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismässigkeit wird die Vorinstanz im Einzelfall deshalb zunächst noch prüfen müssen, ob der Neubau im jetzigen Zustand bewilligungsfähig ist oder nicht. Faktisch hat sie damit noch ein „nachträgliches Baubewilligungsverfahren“ durchzuführen. Dabei wird sie speziell zu klären haben, ob überwiegende öffentliche Interessen der Bewilligungsfähigkeit der Baute entgegenstehen oder andere Gründe zwingend für einen Abbruch aller oder einzelner Bauteile sprechen. Offensichtlich ist dazu einzig, dass die Beseitigung und Entsorgung von absolut fremdkörperartig wirkenden Bauteilen bzw. völlig „freistehenden“ und
nutzlos in den Himmel ragenden Säulen – wegen der von der Talsohle aus (…; Golfplatz) hinauf zur Parz. 583 gut einsehbaren Geländekammer – vom öffentlichen Interesse gedeckt ist. Die zeitlich überholte Ziff. 2 muss daher aufgehoben werden und die Sache nochmals im aufgezeigten Sinne an die Vorinstanz zurückgewiesen werden, was im Ergebnis zur Gutheissung des Rekurses in diesem Punkt führt. 4. Was die angedrohte Ersatzvornahme auf Kosten des Bauherrn in Ziff. 3 der angefochtenen Baupolizeiverfügung betrifft, so gilt das oben Gesagte (zuerst bewilligungsfähige Bauteile bestimmen; dann faire/angemessene Restitutionsfrist setzen) auch für diese Zwangsmassnahme. Der Rekurs erweist sich damit in diesem Punkt ebenso als berechtigt, was zur Aufhebung von Ziff. 3 und zur Gutheissung des Rekurses auch insofern führt. 5. Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 75 VGG (BR 370.100) dem im Hauptstreitpunkt (Ziff. 1) eindeutig und klarerweise unterliegenden Bauherrn (Rekurrenten) aufzuerlegen. Auf die Zusprechung einer aussergerichtlichen Entschädigung an die Vorinstanz wird demgegenüber praxisgemäss verzichtet. Demnach erkennt das Gericht: 1. In teilweiser Gutheissung des Rekurses werden die Ziffern 2 und 3 der angefochtenen Baupolizeiverfügung aufgehoben. Im Hauptpunkt (Ziffer 1) wird der Rekurs indessen abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 2'500.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 180.-zusammen Fr. 2'680.-gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.