R 04 65 4. Kammer URTEIL vom 9. Dezember 2004 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baueinsprache 1. a) Die … AG ist Eigentümerin der in der Wohnzone II (AZ 0.7) gelegenen (noch unüberbauten) Hangparzelle Nr. 866 in der Gemeinde … Im Norden davon verläuft die Wegparzelle Nr. 882 (Erschliessung), im Süden grenzt sie Hang aufwärts an ein Waldareal. Im Osten befindet sich die (ebenfalls noch unüberbaute) Bauparz. 867, deren Eigentümer … ist. Im Westen liegen die Parz. 865, 864 (Eigentümerin … AG) sowie im Nordwesten die Parz. 863 (Eigentümer …). Die direkt an die Hangparz. 866 westlich anstossende Parz. 865 ist bereits mit einem Mehrfamilienhaus (Personalhaus) in Hanglage überbaut. b) Am 19. Januar 2004 reichte die … AG bei der Gemeinde ein Gesuch für ein Bauprojekt (MFH mit 13 Wohnungen bzw. Personalhaus) auf Parz. 866 ein, das daraufhin amtlich publiziert wurde. Auf Einsprache der Eigentümer der umliegenden Parz. 863, 864, 865 und 867 wurde das geplante Bauvorhaben nochmals von der Bauherrin überarbeitet (MFH mit 7 Wohnungen auf 5. Etagen) und mit den betreffenden Plankorrekturen der Gemeinde im März 2004 zugestellt. Vor der behördlichen Bauverhandlung am 28. April 2004 wurden die Einsprecher darüber informiert und ihnen die Möglichkeit zur Einsichtnahme der abgeänderten Pläne auf dem Gemeindebauamt geboten. Im Zuge der Bauverhandlung wurden die Kritikpunkte durch einen Vertreter der Bauherrin bzw. einen Repräsentanten der Erben … nochmals erläutert und diesbezüglich Vergleichsverhandlungen in Aussicht gestellt. Auf eine zweite amtliche Publikation (Ausschreibung der abgeänderten Baupläne) wurde indessen verzichtet.
c) Mit Baubewilligungs- und Einspracheentscheid vom 8. Juni 2004 kam die Gemeinde zum Schluss, dass die angestrebte Bewilligung für das abgeänderte Bauprojekt auf Parz. 866 nunmehr erteilt werden könnte und die Einsprachen der erwähnten Nachbarn allesamt unbegründet und deshalb abzuweisen seien. 2. Dagegen liessen die Einsprecher und erwähnten Nachbarn (Erben …) gemeinsam am 29. Juni 2004 frist- und formgerecht Rekurs beim Verwaltungsgericht erheben, mit den Begehren um kostenfällige Aufhebung des angefochtenen Einspracheentscheids sowie Anweisung der Vorinstanz das Baubewilligungsverfahren zu wiederholen oder (evtl.) die Baubewilligung in Gutheissung des Rekurses direkt selbst (gerichtlich) zu verweigern. Zur Begründung brachten sie im Wesentlichen vor, dass elementare Formvorschriften verletzt worden seien, indem auf die erneute Ausschreibung des abgeänderten Bauprojekts zu Unrecht verzichtet worden sei. Soweit Baumassnahmen bis an die Grenzen der im Osten (Parz. 867) bzw. im Westen (Parz. 865) situierten Nachbargrundstücke geplant seien, hätte es dafür des Nachweises eines entsprechenden Näher- und Grenzbaurechts bedurft. Materiell sei überdies die zulässige Ausnützungsziffer (AZ) überschritten worden, da die anrechenbare Bruttogeschossfläche (BGF) falsch ermittelt worden sei. Die Fläche der Hangparz. 866 messe 501 m2, womit eine BGF von maximal 350 m2 erlaubt gewesen wäre. Die Vorinstanz habe zwar eine BGF von 347.25 m2 ermittelt, dabei aber irrtümlich einerseits eine überhaupt nicht verfügbare Fläche (Skikorridor) mitgezählt bzw. anderseits mehrere anrechenbaren Nutzflächen (Aussentreppen; Leitungsschächte; Keller, Sport- und Fitnesseinrichtungen usw.) schlicht nicht berücksichtigt. Zudem sei die höchstzulässige Gebäudehöhe von 14 m bzw. Firsthöhe von 17 m erheblich überschritten worden, da ab Strassenniveau (Wegparz. 882) in Wirklichkeit eine Gebäudehöhe von 15.1 m (+ 1.1 m) bzw. Firsthöhe von 18.15 m (+ 1.15 m) geplant sei. Schliesslich würde auch noch der Abstand zum südlichen Waldareal verletzt, da zur Verankerung im Hanggelände mehrere „Anker“ unterirdisch weit ins Waldareal hinein getrieben werden müssten, was einer entsprechenden Ausnahmebewilligung bzw. gar noch eines separaten BAB-Verfahrens bedurft hätte. Hiermit könne
offen bleiben, ob die zuvor bereits im Planverfahren vorgenommene Reduktion der Waldabstandslinie recht-mässig gewesen sei. 3. In ihrer Vernehmlassung beantragte die Gemeinde kostenfällige Abweisung des Rekurses; soweit darauf überhaupt eingetreten werden könne. Zum Nichteintretensantrag brachte sie vor, dass die Rekurrenten zur Anfechtung der „unterbliebenen öffentlichen Ausschreibung der Projektänderung“ mangels Beschwernis gar nicht legitimiert seien, weil sie im Vorfeld des strittigen Baubewilligungs- und Einspracheentscheids ausreichend informiert worden seien, um sich ein Bild über die geplanten Korrekturen zu machen. Soweit dafür das neue Behindertengesetz bemüht worden sei, sei verkannt worden, dass es sich beim geplanten MFH (Personalhaus) um eine reine Privatbaute und kein öffentliches Gebäude handle, womit auf diesen Einwand nicht weiter einzugehen sei. Unerklärlich sei ferner, wieso die erwähnten Nachbarn zur Rüge der Waldabstandsverletzung berechtigt sein sollten, da jene Vorkehrungen unterirdisch und auf der für sie nicht sichtbaren Rückseite erfolgen würden. Die weiter aufgeworfene Fragestellung hinsichtlich der Existenz von Näher- und Grenzbaurechten sei geradezu rechtsmissbräuchlich, da die betreffenden Nachbarn doch am Besten selbst wüssten, was für Rechte sie wem eingeräumt hätten. Zum Antrag auf Abweisung des Rekurses wurde geltend gemacht, dass keine Überschreitung der zulässigen AZ vorliege. Bei der Grundstückfläche sei der Skikorridor am Nordrand der Parz. 866 mit Grund mitgezählt worden, da dem Vorhandensein einer öffentlichrechtlichen, nur im Winter genutzten Skiabfahrtspiste natürlich keine AZ-Relevanz zukomme. Umgekehrt seien die Aussentreppe, die Leitungsschächte und die Räume in den beiden untersten Stockwerken (Keller; Sport- und Fitnessräume) berechtigterweise nicht zur anrechenbaren BGF gezählt worden, da die Bauherrin bei der Gestaltung des Hauszugangs an sich frei sei und die Aussentreppe nicht weiter als bis zum ersten der Wohnnutzung dienenden Stockwerk reiche, womit für die untersten beiden Etagen (ohne AZ-pflichtige Räume) keine zusätzlichen Bauvorkehren getroffen werden müssten und deshalb auch keine BGF weiter zu berücksichtigen gewesen wäre. Dass Leitungsschächte keine Nutzflächen für Wohnzwecke darstellten, sei offenkundig, womit sich hierzu ebenfalls keine
Erhöhung der BGF gerechtfertigt hätte. Zur Nichtberücksichtigung von Kellerräumen und dgl. habe die Vorinstanz eine gefestigte Praxis entwickelt, wovon zuvor beispielsweise auch schon das benachbarte MFH auf Par. 865 profitiert habe, was im Einzelfall umso mehr für eine rechtsgleiche Umsetzung der entsprechenden Bauvorschrift spreche. Schliesslich sei auch eine Überschreitung der höchstzulässigen Gebäude- bzw. Firsthöhe zu verneinen, da als Messausgangspunkt nicht das Strassenniveau (ab Wegparz. 882), sondern das gewachsene Terrain (ab der nördlichen Hausfassadenwand) zu wählen gewesen sei. Ein Verstoss gegen die Waldabstandsvorschriften im Süden sei nicht belegt, da sich die Hangverankerungen ausserhalb des Schutzbereichs des Waldes befänden und solche Stütz- und Sicherheitsmassnahmen weder als Bauten noch als Anlagen bezeichnet werden könnten, weshalb die Forderung nach einem zusätzlichen BAB- Verfahren ebenfalls klar unbegründet sei. 4. In ihrer Vernehmlassung beantragte die Bauherrin – gleichermassen wie vier Tage später die Gemeinde – kostenfällige Abweisung des Rekurses, soweit darauf überhaupt einzutreten sei. Zur Begründung kann ohne Einschränkung oder Vorbehalt auf die soeben bereits gemachten Ausführungen der Vorinstanz verwiesen werden, da sie in allen entscheidrelevanten Rüge- und Kritikpunkten mit denjenigen der Gemeinde übereinstimmen. 5. Ein zweiter Schriftenwechsel brachte für das Gericht keine wesentlichen neuen Gesichtspunkte hervor. 6. Am 9. Dezember 2004 führte die 4. Kammer des Verwaltungsgerichts einen Augenschein an Ort und Stelle durch, wobei seitens der Rekurrenten drei Eigentümer (Erben …) in Begleitung ihres gemeinsamen Anwalts Dr. iur. … anwesend waren. Von Seiten der Gemeinde waren ein Vorstandsmitglied, zwei Mitglieder der Baukommission sowie ihr Anwalt Dr. iur. … zugegen. Die Bauherrin war durch einen Vertreter der … AG und ihren Anwalt lic. iur. … präsent. Allen Anwesenden wurde im Rahmen des Augenscheins die Möglichkeit geboten, sich auch mündlich nochmals zur ganzen Angelegenheit zu äussern, wovon am Hangfuss der Bauparz. 866 anhand der
entsprechenden Bauprofile, der konkreten Linienführung des zwischen der Wegparz. 882 und der hangseitigen Parz. 866, 865 und 867 verlaufenden Skikorridors (ca. zwei Meter breit), des oberhalb sichtbaren Waldareals sowie der Bauart des im Westen auf Nachbarparz. 865 schon erstellten MFH (Personalhaus … AG) allseits ausführlich und meist auch sehr sachdienlich Gebrauch gemacht wurde. Am Ende der Begehung wurde seitens des Gerichts noch ein Farbfoto (im Format A4) der bestehenden Hanggeländeund Erschliessungssituation erstellt und dem Protokoll des Augenscheins beigeheftet. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Formell gilt es vorab die Eintretensfrage zu klären. Nach Art. 52 des Verwaltungsgerichtsgesetzes (VGG; BR 370.100) ist zur Erhebung eines Rekurses berechtigt, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung geltend macht. Vorliegend ist dazu erstellt, dass die Rekurrenten als Eigentümer der im Nordwesten (Parz. 863), im Westen (Parz. 864, 865) und im Osten (Parz. 867) von drei Seiten fast überall unmittelbar an die Bauparzelle 866 (Neubau Personalhaus „…“) als Nachbarn anstossen und daher durch ihre besondere räumliche Nähe und enge Beziehung zum geplanten Bauvorhaben mehr als Dritte vom Entscheid der Vorinstanz berührt sind. Das Gericht tritt deshalb auf sämtliche Kritikpunkte der Rekurrenten ein, worunter somit auch die Einwände betreffend Verletzung von Verfahrensvorschriften (keine erneute Ausschreibung des im März 2004 abgeänderten Bauprojekts bzw. Vorwurf Gehörsverweigerung) sowie bezüglich Missachtung von Waldabstandsvorschriften (unterirdische Bodenverankerungen im Südhang auf Parz. 866) fallen. Auf den Rekurs ist daher vollumfänglich einzutreten. 2. a) Materiell gilt es zuerst klarzustellen, dass die Garantie auf Respektierung des rechtlichen Gehörs ein verfassungsmässig geschütztes Individualrecht (Art. 29 Abs. 2 BV) ist und damit den Charakter eines eigenständigen Grundrechtes hat (Albertini, Der verfassungsmässige Anspruch auf
rechtliches Gehör im Verwaltungsverfahren des modernen Staates, Bern 2000, S. 48 und 139). Teilgehalte der Gehörsgarantie sind u.a. der Anspruch auf Akteneinsicht und Mitwirkung am Beweisverfahren. Letzterer umfasst die Teilansprüche, selbst Beweisanträge zu stellen, Beweismittel einzureichen, an den Beweiserhebungen teilzunehmen und sich zum Ergebnis des Verfahrens zu äussern (Hotz, St. Galler Kommentar zu Art. 29 BV Rz 33; PVG 2003 Nr. 13; BGE 129 I 85 E. 4.1 S. 88, 127 I 54 E. 2b S. 56, 126 I 7 E. 2b S. 10 f.; BGE vom 11.06.2003 [1P.286/2003] E. 4.1). b) Im Lichte dieser Grundsätze ist nicht ersichtlich, inwiefern die Vorinstanz durch den Verzicht einer erneuten öffentlichen Ausschreibung des hauptsächlich sowieso nur inwendig abgeänderten Bauvorhabens (MFH neu mit 7 grossen statt 13 kleinen 1-Zimmerwohnungen, verteilt auf 5. Etagen) eine Gehörsverweigerung gegenüber den Rekurrenten begangen haben sollte, nachdem doch aktenkundig feststeht, dass alle umliegenden Grundeigentümer bzw. früher involvierten Einsprecher über die im März 2004 eingegangene Projektanpassung umgehend informiert wurden und anlässlich der Bauverhandlung vom 28. April 2004 (Einigungsbemühung zwischen Einsprecher, Baubehörde + Bauherrschaft) namentlich auch ein offizieller Vertreter der damaligen Einsprecher und heutigen Rekurrenten zugegen war und dort auch die Interessen der übrigen Anstösser vertrat. Wie aus dem damals erstellten Bauverhandlungsprotokoll klar hervorgeht, waren die Einsprecher vollauf im Bilde über die geplanten Projektkorrekturen, womit eine erneute Ausschreibung derselben offensichtlich nicht notwendig war. Den Informationspflichten wurde durch die Vorinstanz und die Bauherrin damit hinreichend Genüge getan bzw. den Mitwirkungs- und Verteidigungsrechten der betroffenen Nachbarn gebührend Rechnung getragen. Mangels ersichtlicher Nachteile für die Rechtspositionen der angrenzenden Einsprecher ist im Einzelfall daher ein Verstoss gegen elementare Verfahrensvorschriften bei der Vorprüfung und Erteilung der strittigen Baubewilligung klarerweise zu verneinen. 3. a) Von zentraler Bedeutung ist hier, ob die AZ-Berechnungen der Vorinstanz allesamt korrekt erfolgten bzw. ob dabei von vertretbaren Annahmen und
gültigen Rechtsgrundlagen ausgegangen wurde. Während die Rekurrenten der Ansicht sind, dass Parz. 866 irrtümlich ganz als Bauland bewertet worden sei, obwohl das im Süden direkt daran anschliessende Waldareal zwingend einen Grenzabstand (Freihaltefläche) verlangt hätte und daher der Südanteil der Hangparz. 866 nicht mehr zur baulichen Nutzung zur Verfügung gestanden wäre, sind die Vorinstanz und die Bauherrin unter Verweis auf die Nutzungsordnung im einschlägigen Quartierplan (1996) gerade gegenteiliger Meinung. Im Weiteren sind sich die Parteien uneins geblieben, ob dem nördlich verlaufenden Skikorridor, den jeweiligen Aussentreppen, den Leitungsschächten und den Räumen in den untersten zwei Etagen (Keller; Sport- und Fitnessräume) AZ-Relevanz zukomme. Diese Fragen gilt es nachfolgend im Detail zu klären und zu entscheiden. b) Was das besagte Waldareal betrifft, ist unbestritten, dass im Herbst 1993 eine kreisforstamtliche Waldfeststellung stattgefunden hat, wobei der südlichste Teil der Parz. 866 als Waldfläche bezeichnet wurde. Gleichfalls erstellt ist indes, dass im Jahre 1996 ein Quartierplan über das betreffende Teilgebiet erarbeitet wurde, worin im Hangbereich der Parz. 866 und 865 einerseits eine Baulinie mit einem Waldabstand von 2 m festgelegt wurde, anderseits aber beide Parzellen (flächenmässig) ganz als Bauland taxiert wurden. Im Mai 1996 wurde dieser Quartierplan genehmigt und amtlich publiziert, worauf er unangefochten in Rechtskraft erwuchs. An jener Nutzungsordnung hat sich seither nichts geändert, weshalb die Parz. 865 der Nachbarin (… AG) auch bereits mit einem Personalhaus überbaut werden konnte, ohne dass vorher ein weiterer Flächenabzug wegen des dort im Süden genau gleich wie bei Parz. 866 hineinragenden Waldstücks vorgenommen worden wäre. Davon ausgehend, dass die Gemeinde anlässlich eines solchen Quartierplanverfahrens ohne weiteres befugt war, das Flächenausmass und die Überbauungsqualität der miterfassten Grundstücke im QP-Verfahren selbst zu bestimmen, sind aber keine vernünftigen Gründe ersichtlich, weshalb bei der Bauparz. 866 plötzlich auf eine andere AZ- Berechnungsmethode bzw. auf eine deshalb verkleinerte Grundstücksfläche abgestellt werden sollte. Abgesehen davon, dass eine derartige Umstellung bei der AZ-Ermittlung zu einer krassen Ungleichbehandlung gegenüber der
ebenfalls bereits ohne zusätzliche Abzüge überbauten Parz. 865 führen würde, hat sich seitdem nämlich auch am massgeblichen und längst rechtskräftigen QP von 1996 inhaltlich nichts geändert. Die Vorinstanz war daher berechtigt, auf die Gesamtfläche der Parz. 866 von 501 m2 abzustellen, was bei der AZ von 0.7 in der besagten Wohnzone II eine Bruttogeschossfläche (BGF = nutzbarer Wohnraum) von 350 m2 erlaubt hätte. Wie aus der Zusammenstellung für die AZ-Berechnung des hiermit befassten Architekturbüros vom Dezember 2003 hervorgeht, beansprucht das Neubauprojekt (Parz. 866) aber bloss eine BGF von 347.81 m2, womit die maximal zulässige AZ mit 0.694 noch klar eingehalten wird bzw. keine BGF- Überschreitung vorliegt. c) Was den nördlich auf Parz. 866 verlaufenden Skikorridor betrifft, sei vorab auf Art. 39 BG hingewiesen, wonach nur die für die Erschliessung des eigenen Grundstücks erforderlichen Verkehrsanlagen für die Ermittlung der anrechenbaren Baulandfläche von Belang sind. Dass es sich beim besagten Skikorridor funktional oder qualitativ um eine unerlässliche Erschliessungsanlage für die Parz. 866 gehandelt hätte, wurde aber selbst von den Rekurrenten zu Recht nicht behauptet. Solche Pistenabschnitte sind vielmehr bloss auf die Freizeitaktivitäten der nur im Winter dort zirkulierenden Skifahrer und Schneesportler ausgerichtet und stellen keine permanente Belastung der jeweiligen Bauparzelle dar. Im Sommer sowie allgemein in den schneefreien Jahreszeiten können solche Skikorridore beispielsweise eingezäunt werden, womit sie ausschliesslich und mehrheitlich stets noch der davon berührten Bauparzelle zur Verfügung stehen. Genau gleich wie Grunddienstbarkeiten (Fuss- und Fahrwegrechte) durfte die Pistenabfahrtspassage mit einer Breite von 1-2 m im Norden der Parz. 866 daher ebenfalls zur Grundstücksfläche gezählt werden, womit an der Fläche von 501 m2 bzw. der BGF von 347.81 m2 unverändert festzuhalten ist. Ein Vergleich mit öffentlichen Trottoiranlagen ist schon deshalb nicht zulässig, da es sich dabei um auf Dauer angelegte Erschliessungsanlagen handelt, wovon bei Skipisten naturgemäss jedoch nicht die Rede sein kann. Im Übrigen sei lediglich noch erwähnt, dass derselbe Skikorridor bei der AZ-Ermittlung des Personalhauses auf der Nachbarparz. 865 ebenfalls unberücksichtigt blieb,
obwohl gerade dort die Raumverhältnisse für die Wintersportler bedeutend enger und unübersichtlicher waren. Eine andere Bewertung des Skikorridors auf der Höhe der Parz. 866 wäre daher geradezu rechtsmissbräuchlich und willkürlich gewesen. Der Entscheid der Vorinstanz ist daher auch in diesem Kritikpunkt zu bestätigen. d) Zur Anrechenbarkeit der einzelnen Geschossflächen hält Art. 38 BG fest, dass sie sich aus der Summe aller oberirdischen und unterirdischen Etagen der Haupt-, An- und Nebenbauten im Aussenmass ergäben (Abs. 1). Nicht angerechnet würden aber namentlich Korridore, Treppen und Lifte, die ausschliesslich nicht anrechenbare Räume erschliessen würden (Abs. 2 lit. d), sowie Kelleranteile, Kohlen- und Tankräume, Waschküchen und Heizräume (Abs. 2 lit. a), ferner Maschinenräume für Lift-, Ventilations- und Klimaanlagen (Abs. 2 lit. b), Sport- und Saunaanlagen (Abs. 2 lit. g) sowie alle Lagerräumlichkeiten, welche unter Boden liegen, worunter jene Bauteile (bei Hanglage) fallen, deren Raumdecke (Kote Oberkant) an keinem Messpunkt mehr als 1.20 m aus dem gewachsenen oder bestehenden Terrain herausragen (Abs. 2 lit. h). - Wie sich dazu aktenkundig aus dem letztmals am 3. März 2004 revidierten Grundrissplan Wohnhaus 866 (Plan Nr. 03-500.01) im Massstab 1:100 ergibt, sollten die Aussentreppen zu den untersten zwei Geschossen (0-1) auf der Ostseite des geplanten Neubaues rein und ausnahmslos keine AZ-pflichtigen Räume (Tiefgarage PP 1-6, Lift- /Maschinenraum, Zivilschutzraum, Öltank bzw. Kellerabteile, Sport + Fitnessräume) erschliessen. Die Nichtberücksichtigung jener zwei von der Bauherrin an sich selbst frei wählbaren Zugangsvarianten im Hinblick auf die AZ-Berechnung erfolgte daher seitens der Vorinstanz ebenfalls zu Recht. Ein Verstoss gegen Art. 38 Abs. 2 lit. d) ist angesichts des erwähnten Grundrissplanes somit ebenso wenig erkennbar, wie ein Verstoss gegen Art. 38 Abs. 2 lit. g), weil die gewählte Raumzuteilung betreffend grosszügigem Sport- und Fitnessraum [im 1. Stock] und grossräumiger Sauna-Anlage [im 2. Stock] ohne gegenteilige Anhaltspunkte für sich allein selbstverständlich noch nicht die unterschwellig geäusserte Vermutung des Rechtmissbrauchs bzw. der gezielten Umgehung der anrechenbaren Geschossteile durch die Bauherrin zu begründen, geschweige zu beweisen vermocht hätte.
Entsprechende Kontrollen sind vielmehr Sache der Bauabnahme und notfalls späterer baupolizeilicher Massnahmen zur Wiederherstellung gesetzeskonformer Zustände laut bewilligter Baupläne. Da Leitungsschächte keine Nutzflächen für Wohnzwecke darstellen, erübrigen sich weitere Erörterungen dazu von selbst; zumal selbst die gegenteilige Rechtsauffassung (BGF-Reserve 2.19 m2) noch immer längst nicht zu einer Überschreitung der höchstzulässigen AZ von 0.7 führen würde. Zusammengefasst ergibt sich damit, dass weder eine rechtswidrige Übernutzung der Parz. 866 vorliegt [anrechenbare Geschossteile alle korrekt evaluiert] noch auf eine falsche oder gar irrtümliche Bemessungsgrundlage abgestellt wurde [anrechenbare Grundstücksfläche mittels rechtsgültigem QP ermittelt], womit sich der Rekurs in Bezug auf die kritisierte AZ-Berechnung in einer Gesamtschau als unbegründet erweist. 4. a) Gemäss Art. 47 Abs. 1 BG wird die Gebäudehöhe ab dem gewachsenen Boden bis zum Schnitt mit der Dachfläche gemessen. Ist der gewachsene Boden nicht feststellbar, so ist auf das bestehende Terrain abzustellen. Bei Bauten am Hang darf die maximal zulässige Gebäudehöhe an keiner Stelle um mehr als 2 m überschritten werden. Nach Abs. 2 derselben Bestimmung wird die Firsthöhe gleich wie die Gebäudehöhe gemessen, jedoch bis zur Höhe des höchsten Punktes der festen Bedachung. b) Wie ein Blick auf den mit den Baugesuchsakten eingereichten Fassadenschnittplan [West Fassade; Schnitt A-A] im Massstab 1:100 (Plan Nr. 03-500.02) unmissverständlich zeigt, wurde die Gebäudehöhe des geplanten Bauprojekts auf Parz. 866 in Überstimmung mit Art. 47 Abs. 1 BG ab dem gewachsenen Bodenterrain (Höhenkote 1854.80 m) und nicht – wie von den Rekurrenten irrtümlich verlangt - ab dem tiefer gelegenen Strassenniveau der Parz. 882 gemessen. Ausgehend von diesem nachvollziehbaren und sachlich einleuchtenden Messausgangspunkt bzw. Eckwert (80 Zentimeter über Abstellplätzen PP 1-6 in Tiefgarage/Geschoss 0) beträgt die Gebäudehöhe aber nachweislich bloss 13.0 m (obere Höhenkote 1867.80 = Schnittpunkt Fassade/Dachhaut) bzw. die Firsthöhe nur 16.50 m (obere Kote 1871.30 = höchster Punkt der festen Bedachung), womit
hinreichend erstellt ist, dass die laut Zonenschema (Anhang zu Art. 22 ff. BG) in der Wohnzone II (AZ von 0.7) maximal zulässige Gebäudehöhe von 15.0 m bzw. die maximal zulässige Firsthöhe von 18.0 m beim geplanten Bauvorhaben (Personalhaus) auf Parz. 866 ohne Probleme eingehalten wird. Auch in dieser Beziehung erweist sich der Rekurs somit als unbegründet. 5. Zur Rüge der Waldabstandsverletzung infolge unterirdischer Bauverankerungen auf dem Südteil der Hangparz. 866 in Richtung des oberhalb davon gelegenen Waldareals sei vorab auf das Schreiben des regionalen Kreisforstamtes vom 23. Juni 1998 hingewiesen, woraus hervorgeht, dass die seit 1. Januar 1996 neu in Kraft getretenen Waldabstandsvorschriften (10 m bei Hochwald bzw. 5 m gegenüber Niederwald) nach kantonalem Waldgesetz (KWaG; BR 920.100) auf die erwähnte Überbauungssituation im QP-Gebiet „…“ (noch) nicht anwendbar seien, da die erst auf den 1. Juli 1996 in Kraft getretene Übergangsbestimmung (Art. 58 Abs. 3 RABzKWaG; BR 920.120) eine Ausnahme statuiert habe, wonach bei bereits rechtskräftigen Quartierplänen die neu vorgeschriebenen Waldabstände explizit noch keine Rechtswirkungen entfalten sollten. Da unbestritten sei, dass der hier interessierende QP schon im Mai 1996 bzw. bestimmt vor dem 1. Juli 1996 in Rechtskraft erwachsen sei, komme der darin festgelegten Baulinie mit einem Waldabstand von nur 2 m auch weiterhin volle Gültigkeit zu. Auf entsprechende Anfrage des Anwalts der Bauherrin bestätigte das hierfür zuständige Kreisforstamt mit handschriftlich ergänztem Antwortschreiben vom 22. Juli 2004 noch konkret und absolut unmissverständlich, dass dem geplanten Bauprojekt auf Parz. 866 in der vorgelegten Form (Verankerung laut Schnitt A-A i.O.) und Ausführung (Baugrubensicherung) aus forstpolizeilicher Sicht gestützt auf den Waldabstand gemäss rechtskräftigem QP keine Hindernisse entgegenstünden. Diesen überzeugenden Erkenntnissen und Schlussfolgerungen gibt es nichts beizufügen, zumal Art. 27 Abs. 3 RABzKWaG Ausnahmebewilligungen für unterirdische Bauten und Anlagen noch selbst zulässt, sofern die zuständige Fachinstanz (vorherige Anhörung des Amts für Wald) einem derartigen Projekt offensichtlich zustimmen würde. Diese Voraussetzung ist hier aufgrund der soeben
erwähnten Schreiben (Amt für Wald „Südbünden“) klarerweise erfüllt worden, womit der angefochtenen Baubewilligung auch unter diesem erweiterten Blickwinkel des Wald- und Umweltschutzrechts nichts Stichhaltiges entgegensteht. Dies gilt umso mehr, als das bereits 1993 (Waldfeststellung) bezeichnete Waldstück im Süden auf Parz. 866 aktenkundig (vgl. Grundbuch- Katasterkopie vom 15. Januar 2004) baulich weder ober- noch unterirdisch durch das ausschliesslich am Hangfuss auf der Nordseite der Parz. 866 geplante MFH (Personalhaus) berührt wird. 6. a) Der angefochtene Einspracheentscheid samt Baubewilligung ist damit in jeder Beziehung rechtens und sachlich gerechtfertigt, was zur Abweisung des Rekurses in allen gerügten bzw. bemängelten Kritikpunkten führt. b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 75 VGG anteilsmässig (je zu 1/3) und unter solidarischer Haftung auf das Ganze den Rekurrenten aufzuerlegen. Sie haben die Vorinstanz und die Bauherrschaft, die sich beide jeweils unabhängig voneinander durch einen eigenen freiberuflich tätigen Rechtsanwalt vertreten liessen, überdies aussergerichtlich angemessen zu entschädigen. Demnach erkennt das Gericht: 1. Der Rekurs wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 8'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 270.-zusammen Fr. 8'270.-gehen zulasten von … & Mitbeteiligte und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3. Die Rekurrenten haben die Gemeinde … und die … AG zudem aussergerichtlich mit je Fr. 3'000.--, insgesamt Fr. 6'000.-- (inkl. MwSt), zu entschädigen. Die dagegen an das Bundesgericht erhobene staatsrechtliche und die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wurden am 10. November 2005 abgewiesen, soweit darauf eingetreten wurde (1A.123/2005 und 1P.291/2005/ggs).