R 04 52 4. Kammer URTEIL vom 9. Dezember 2004 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Quartierplan 1. a) Das teils bereits überbaute teils noch unüberbaute Baugebiet „…“ befindet sich in der Gemeinde … unterhalb der Kantonsstrasse. Laut gültigem Zonenplan ist es der Wohnzone (W08) zugewiesen und mit einer Quartierplanpflicht belegt. Während die im Norden, Osten und Süden situierten Grundstücke (Parz. 955, 966, 958, 959, 960, 963, 964, 969, 970, 971, 1635 und mitten drin Parz. 1643) alle schon mit Mehrfamilienhäusern überbaut sind und unmittelbar über die Strassenparzelle Nr. 965 mit der darob verlaufenden Kantonsstrasse erschlossen sind, sind die im Westen gelegenen Grundstücke (ursprünglich Parz. 4502 [neu abparzelliert Parz. 4620-4624, 4628, 4502] sowie Parz. 967) noch überwiegend unüberbaut und nur indirekt (via privater Garagenzufahrt im Grenzbereich der Parz. 1643 und [neu] Parz. 4624) erschlossen. b) In den Jahren 1999/2000 strengten die Eigentümer der westlich situierten Baugrundstücke ein privates Quartierplanverfahren zur Erschliessung und Überbauung derselben an. In diesem Sachzusammenhang wurden mehrere Abklärungen und Planvorgaben durch ein privates Architektur- sowie ein privates Ingenieurbüro getroffen und später in Rechnung gestellt. In der Folge zeigte sich, dass einzig ein amtliches Quartierplanverfahren die gewünschte Klarheit und Rechtssicherheit bringen könnte. Im März 2001 leitete die Gemeinde das betreffende amtliche Quartierplanverfahren ein, wobei die Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft [StWEG] „…“ (Eigentümerin Parz. 959), die StWEG „…“ (Parz. 960), die StWEG „…“ (Parz. 969), die StWEG „…“
(Parz. 971) sowie die StWEG „…“ (Parz. 1643) allesamt zum Beizugsgebiet gehörten. c) Im September 2002 fand erstmals eine öffentliche Orientierung der betroffenen Grundeigentümer durch die Gemeinde mit anschliessender Fragestunde statt. Im März 2003 lag ein erster Entwurf des Quartierplans (bestehend aus: QP-Vorschriften mit Anhang 1-7, Bestandesplan, Neuzuteilungsplan und zwei Erschliessungsplänen jeweils im Massstab 1:500) vor. Im April 2003 erhielten alle Eigentümer die QP-Unterlagen und die Gelegenheit sich zu äussern, worauf noch einige Änderungen gemacht wurden. Die öffentliche Auflage der so überarbeiteten Planvorgaben (inkl. Erläuterungsbericht über die vollzogenen Anpassungen) erfolgte in der Zeit vom 15.12.2003 bis 05.01.2004. Die dagegen erhobenen Einsprachen wurden von der Gemeinde mit Einsprache-/Genehmigungsentscheid vom 19.05.2004 abgewiesen und der revidierte QP-„…“ damit bestätigt. 2. Dagegen erhoben die StWEG … & Mitbeteiligte (Eigentümer der überbauten Parz. 959, 960, 969, 971, 1643) gemeinsam am 24.06.2004 Rekurs beim Verwaltungsgericht mit den Anträgen um kostenfällige Aufhebung des angefochtenen Einsprache- und Genehmigungsentscheids und Abänderung des QP-… samt QP-Vorschriften in dem Sinne, dass auf die Entschädigung der Vorleistungen der beiden (im Zuge des privaten QP) beauftragten Architektur- und Ingenieurbüros im Betrag von Fr. 2'856.-- und Fr. 3'655.-- (Kostenschätzung Verfahren) sowie deren Abgeltung im Zusammenhang mit der Sanierung der Ein- und Ausfahrt über die Strassenparz. 965 in die Kantonsstrasse von Fr. 3'970.-- und Fr. 4'684.-- (Kostenschätzung Sanierung) zu verzichten sei [Begehren Ziff. 2.1.1]; dass die Kostenposition betreffend „Änderungen Anbau Haus 354 (auf Parz. 958; StWEG “…“) von Fr. 9'440.-zu streichen sei [Begehren Ziff. 2.1.2]; dass die Position betreffend „Ersatz Garage resp. Einstellplatz“ von bisher Fr. 25'000.-- neu auf maximal Fr. 5'000.-- zu reduzieren sei [Begehren Ziff. 2.1.3]; dass auf die Kostenüberwälzung zulasten der StWEG … (Parz. 1643) für die Aufwendungen der privaten Erschliessung (im Grenzbereich zu Parz. 4624) über Fr. 11'052.-- zu verzichten sei [Begehren Ziff. 2.2.1]; dass die Eigentümer
der neu geschaffenen Parz. 4620-4624 + 4502 (ursprünglich Parz. 4502) ebenfalls – analog der noch unüberbauten Parz. 967 – zur Zahlung einer angemessenen einmaligen Entschädigung zugunsten der StWEG … zu verpflichten seien [Begehren Ziff. 2.2.2]. Überdies sei der Kostenverteiler zwischen den schon überbauten und den noch unüberbauten Grundstücken gemäss den Grundsätzen des Vorteils- und Äquivalenzprinzips generell wie folgt anzupassen: Verfahrenskosten, Gebühren 0%-20% (überbaut) bzw. 80%-100% (unüberbaut); Sanierung Einfahrt Kantonsstrasse 20%-30% (überbaut) resp. 70%-80% (unüberbaut) [Begehren Ziff. 3]. Zur Begründung wurde im Wesentlichen vorgebracht, dass für die in Abzug gebrachten Vorleistungen (Entschädigungen an Architektur-/Ingenieurbüro; Abgeltung für Sanierung Einfahrt in Kantonsstrasse und stark reduzierte Entschädigung für Ersatz des wegen der Einfahrtserweiterung unbenutzbar gewordenen Garagen-/Autoabstellplatzes auf Parz. 958) weder eine genügende Rechtsgrundlage noch eine sachliche Rechtfertigung bestünde, da die betreffenden Vorleistungen nicht im Zuge des amtlichen QP-Verfahrens (seit März 2001), sondern bereits zuvor (1999/2000) anlässlich des privaten QP- Verfahrens entstanden seien und deshalb nun auch von den damaligen Auftraggebern (Eigentümer der noch unüberbauten Parz. 4502 und 967) bzw. Geschäftspartnern (Eigentümer Parz. 964) selbst zu bezahlen seien. Eine Überwälzung derselben (auch nur anteilsmässig) auf die übrigen, längst überbauten und voll erschlossenen Grundstücke sei nicht statthaft gewesen. Soweit die Eigentümer der StWEG … (Parz. 1643) darüber hinaus mit zusätzlichen Baukosten für eine neue Strasse [Parz. 4628] im südlichen Grenzbereich zur Erschliessung der im Westen noch unüberbauten Grundstücke belastet worden seien, käme dieses Vorgehen der Vorinstanz im Ergebnis einer „kalten Enteignung“ gleich, da sie zwar einen Teil ihres Bodens für die Erschliessung zugunsten Dritter opfern müssten, trotzdem dafür aber statt entschädigt gar noch etwas bezahlen müssten. Dies sei umso stossender, als sie keine Vorteile (Zufahrt für 4 Garagen westlich vorhanden), sondern überwiegend nur Nachteile (Mehrverkehr/-lärm usw.) aus der geplanten Strassenerweiterung im Süden zu erwarten hätten. Aus denselben Überlegungen seien auch das Äquivalenzprinzip und Gleichbehandlungsgebot als verletzt zu betrachten, da die Eigentümer der
bereits überbauten Grundstücke im Vergleich zu denjenigen der noch unüberbauten und angesichts der neuen Infrastrukturanlagen deutlich mehr vom amtlichen QP-Verfahren profitierenden Eigentümer (erst Schaffung der Bedingungen für Überbaubarkeit und damit enorme Wertsteigerung) prozentual viel zu stark mit den Gesamtkosten belastet worden seien. Anstatt der von der Vorinstanz festgelegten Kostenaufteilung von 40% zu 60% (Kosten für Verfahren und Sanierung Einfahrt) oder gar 50% zu 50% (Strassenbaukosten für StWEG …) wäre wegen der neuen Nutzungsmöglichkeiten und der realisierbaren Sondervorteile für die noch unüberbauten Grundstücke vielmehr von einem Kostenanteil von 0%-20% zu 80%-100% (Kosten Verfahren) bzw. von 20%-30% zu 70%-80% (Kosten Einfahrtssanierung) auszugehen gewesen. Folglich sei der Kostenverteiler zu überarbeiten bzw. der QP-… noch entsprechend abzuändern. 3. In ihrer Vernehmlassung beantragte die Gemeinde kostenfällige Abweisung des Rekurses. Zur Begründung brachte sie vor, dass die erbrachten Vorleistungen der privaten Architektur- und Ingenieurbüros im Resultat zu Recht auf alle Eigentümer im Beizugsgebiet des amtlichen QP-Verfahrens verteilt worden seien, obwohl sie im unvollendeten privaten QP-Verfahren entstanden seien. Ohne die Abklärungen im Vorverfahren hätte das amtliche QP-Verfahren nicht nahtlos fortgesetzt werden können, weshalb es sich angesichts des engen Sachzusammenhangs gerechtfertigt habe, die fachlichen Vorleistungen – soweit von Nutzen - zu übernehmen und später auf alle Quartierplangenossen kostenmässig zu überwälzen. Eine solche Interpretation lasse sich mit der einschlägigen Vorschrift im Gemeindebaugesetz (Art. 89 BauG) durchaus vereinbaren, womit der Vorwurf der fehlenden Rechtsgrundlage ebenfalls unbegründet sei. Im Übrigen seien nur 20% jener Planungskosten als Vorleistungen akzeptiert worden. Dasselbe gelte für die übernommenen Sanierungskosten zwecks Verbesserung der Einfahrt in die Kantonsstrasse (bis dato spitziger Einfahrtswinkel mit unübersichtlicher und deshalb gefährlicher Verkehrssituation). Soweit ein Verzicht auf die Kosten aus dem Abbruch des Holzschopfanbaus auf Parz. 958 (…) verlangt worden sei, gelte es nicht zu übersehen, dass eine Übertragung der Strassenparz. 965 ins Eigentum der Gemeinde einzig mit
den Sanierungsmassnahmen bei der Einfahrt zur Kantonsstrasse möglich sei, da sie jeweils nur in jeder Hinsicht mängelfreie Strassenanlagen übernehme. Der daraus resultierende Vorteil für die privaten Grundstücksanlieger sei darin zu erblicken, dass sie vom Unterhalt, der Schneeräumung usw. auf Parz. 965 künftig entlastet würden, da die Gemeinde hiernach dafür zuständig und verantwortlich sei. Die Auferlegung der Sanierungskosten von Fr. 9'440.-- sei damit ebenfalls gerechtfertigt. Soweit die Abgeltung für den auf Parz. 958 verloren gegangenen Garagen- bzw. Aussenabstellplatz auf Fr. 25'000.-festgelegt worden sei, gebe es daran nichts auszusetzen, da dies den marktüblichen Kaufpreisen für Autoparkplätze vor Ort entspreche. Von einer Ermessensüberschreitung und somit zwingend gebotenen Reduktion der Abgeltung auf Fr. 5'000.-- könne nicht die Rede sein. Zur Kostenbeteiligung der StWEG … (Parz. 1643) von Fr. 11'052.-- an die private Erschliessungsstrasse [Parz. 4628] im südlichen Grenzbereich [neu zur Parz. 4624] wurde vorgebracht, dass die Zufahrt zu den 4 westlichen Garagenplätzen markant verbessert würde, da die bestehende Fahrbahn vor allem zulasten der angrenzenden Parz. 4624 verbreitert und ausgebaut würde, womit die eigene Garagenzufahrt künftig in geringerem Masse genutzt würde. Umgekehrt seien die Immissionen, die von der Strassenanlage ausgehen könnten, völlig zu vernachlässigen; der zu erwartende Mehrverkehr würde nicht einmal das Störpotential einer normalen Quartiererschliessungsstrasse erreichen. Zur vermeintlichen (einmaligen) Entschädigung der neu geschaffenen Parz. 4620-4624 + 4502 zugunsten der Parz. 1643 gelte es schliesslich klarzustellen, dass die geplante Strasse [Parz. 4628] neu nur noch zu 1/3 auf Parz. 1643 bzw. zu 2/3 auf Parz. 4624 zu stehen käme. Bisher sei der dort beanspruchte Boden zu gleichen Teilen je hälftig (1/2) zur Verfügung gestellt worden, womit genügend erstellt sei, dass die neu geschaffenen Bauparzellen auch ihren Beitrag an die Erschliessung leisten würden und daher die StWEG … keineswegs ungerecht behandelt bzw. eben „kalt enteignet“ worden sei. Dies gelte umso mehr, als im Prinzip jeder Grundeigentümer in einem amtlichen QP-Verfahren verpflichtet sei, einen gewissen Landabzug für solche Erschliessungsanlagen kostenlos zu dulden. Zur generellen Kritik am Kostenverteilschlüssel von 40% zu 60% (Verstoss gegen das Äquivalenzprinzip und
Gleichbehandlungsgebot) hielt die Vorinstanz fest, dass die Fläche der bereits überbauten Grundstücke mit 9'647 m2 ungleich viel grösser als jene der noch unüberbauten Parzellen mit 4'494 m2 sei, woraus sich eine anteilsmässige Belastung von Fr. 2.38 pro m2 für die Erstgenannten und eine solche von Fr. 7.67 pro m2 für die noch unüberbauten Parzellen ergeben hätte. Somit sei erstellt, dass auch der gewählte Verteilschlüssel mit 40% zu 60% problemlos vor den als verletzt gerügten Verteilungsprinzipien standhalte und keiner weiteren Korrektur bedürfe. Dasselbe treffe zudem auch bezüglich der kritisierten Sanierungskosten bei der Einfahrt zu, da dort die Anteilsbelastung auf Fr. 4.08 für die schon überbauten Grundstücke bzw. auf Fr. 8.75 für die noch nicht überbauten Parzellen zu stehen käme. Aus all diesen Gründen sei der Rekurs daher vollständig abzuweisen. 4. Mit Brief vom 6. September 2004 teilte der Anwalt der Eigentümer (Erben) der noch unüberbauten Parz. 967 und 4502 (in ursprünglicher Form) dem Verwaltungsgericht mit, dass er erst nach Kenntnis der Erwägungen des angerufenen Gerichts in der Lage sei, die Rechte seiner Mandanten wahrzunehmen. 5. Anlässlich eines zweiten Schriftenwechsels wurde den Parteien nochmals die Gelegenheit geboten, sich zur Sache zu äussern, wovon unterschiedlich Gebrauch gemacht wurde. Für das Gericht ergaben sich daraus keine neuen Erkenntnisse. 6. Am 9. Dezember 2004 führte die 4. Kammer des Verwaltungsgerichts einen Augenschein an Ort und Stelle durch, wobei seitens der Rekurrenten fünf einzelne StW-Eigentümer persönlich (namentlich der StWEG „…“ inkl. Verwalter der StWEG „…“) sowie deren gemeinsamer Anwalt … anwesend waren. Von Seiten der Gemeinde waren ein Vorstandsmitglied, der Ortsplaner, ein Baukommissionsmitglied sowie deren Anwalt … zugegen. Ausserdem war eine Immobilienfachfrau als Auskunftsperson vor Ort präsent. Allen Anwesenden wurde im Verlaufe der Begehung die Möglichkeit gegeben, sich auch mündlich nochmals zur ganzen Angelegenheit zu äussern, wovon anhand der räumlichen, verkehrstechnischen und baulichen Gegebenheiten
an zwei verschiedenen Stellen (im Süden der StWEG … im Kreuzungsbereich Garagenzufahrt/Strassenparz. 965 sowie noch bei der Einfahrtsmündung zur Kantonsstrasse Höhe Parz. 958) von mehreren Personen sachdienlich Gebrauch gemacht wurde. Am Ende des Augenscheins gab der Anwalt der Rekurrenten seine Plädoyer-Notizen zu den Akten. Seitens des Gerichts wurden fünf Farbfotos (im Format A4) der örtlich verkehrs- bzw. streitneuralgischen Quartierplanpunkte erstellt und dem Protokoll des Augenscheins beigeheftet. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Nach Art. 38 des Raumplanungsgesetzes für den Kanton Graubünden (KRG; BR 801.100) bezweckt die Quartierplanung, bei Bedarf ein Teilgebiet der Gemeinde im Rahmen der Grundordnung zu erschliessen und seine Überbauung zu gestalten (Abs. 1). Die Gemeinden bestimmen durch Gesetz, wie die Quartierplanung und die Erschliessung anzuordnen, durchzuführen und zu finanzieren sind und legen die bezüglichen Rechte und Pflichten fest (Abs. 2). Im Einzelfall ist die besagte Gemeinde der Obliegenheit zur Regelung der Quartierplanung auf ihrem Gemeindegebiet in Art. 73 ff. des kommunalen Baugesetzes (BG) nachgekommen. Betreffend Quartierplanverfahren wurden - nebst dem förmlichen Einleitungsbeschluss (Art. 85 ff. BG) – insbesondere die Planungskosten (Art. 89 BG) wie folgt geregelt: Die Kosten der Quartierplanung einschliesslich der Kosten einer allfälligen Baulandumlegung oder Grenzbereinigung mit den zugehörigen Vermessungs- und Vermarkungskosten sowie der Aufwand der Gemeinde für die Prüfung des Quartierplanes gehen vollumfänglich zu Lasten der Quartierplanbeteiligten (Abs. 1). Die Planungskosten sind nach dem Vorteilsprinzip auf die Grundeigentümer zu verteilen. Planungskosten, die bloss einzelne Grundeigentümer betreffen, sind allein diesen zu belasten (Abs. 2). b) Zunächst ist hier strittig, ob die Anrechung von Vorleistungen im Umfang von Fr. 15'165.-- im Zuge der Erarbeitung des privaten Planverfahrens (1999/2000) mit Grund erfolgte. Während die Rekurrenten der Meinung sind, dass lediglich die im Zuge des amtlichen Verfahrens (ab März 2001)
aufgelaufenen Planungskosten vom Wortlaut (Art. 89 BG) gedeckt wären und folglich überwälzt werden dürften, stellt sich die Vorinstanz auf den gegenteiligen Standpunkt, wonach die ab 1999 erbrachten Verfahrens- und Sanierungskosten insofern mitberücksichtigt werden dürften, als sie inhaltlich notwendig und sinnvoll für die Gesamtplanung gewesen seien und dementsprechend eine reibungslose Fortsetzung des (gescheiterten) privaten in das amtliche Planverfahren überhaupt erst ermöglicht hätten. Der zuletzt genannten Meinung kann sich das Gericht anschliessen. Wie aus den im Detail anerkannten Aufwandpositionen im Anhang 5 [1/4-4/4] zu den Quartierplanvorschriften [QPV] hervorgeht, wurden ausnahmslos bloss Positionen (Problematik/Lösungsansätze für Ein-/Ausfahrt zur Kantonsstrasse) akzeptiert, die sonst später bei der Erarbeitung des amtlichen Verfahrens sowieso angefallen wären. Bei einem derart engen Konnex zwischen den bereits erbrachten und offensichtlich verwertbaren Vorleistungen (1999/2000) sowie den später (ab März 2001) im Gegenzug dafür eingesparten Mehrkosten ergibt sich indes, dass eine massvolle Anrechnung in der Grössenordnung von 20% der Gesamtauslagen im Vorverfahren vernünftigerweise auch zulässig war. Jede gegenteilige Auslegung von Art. 89 BG würde dem Sinn und Zweck der mit der Quartierplanung bezweckten Vereinfachung und Koordination schwieriger Überbauungsverhältnisse diametral zuwiderlaufen und zu stossenden Ungerechtigkeiten führen, da Vorleistungen privater Grundeigentümer sonst stets unentschädigt blieben, obwohl sie später für alle QP-Genossen im Zuge eines amtlichen Verfahrens von Nutzen sind und ihnen daher – im Gegensatz zu den ursprünglichen Initianten – immer kostenlos zufallen würden. Daraus resultiert, dass die Verwendung der als brauchbar eingestuften Vorleistungen sinnvoll war und deren anteilmässige Berücksichtigung auf einer hinreichenden Rechtsgrundlage (Art. 89 Abs. 1) beruhte, zumal die Bezeichnung und Ausscheidung der jeweiligen Aufwandpositionen sorgfältig und inhaltlich nachvollziehbar erfolgte, womit sich der Rekurs in diesem Punkt [Begehren Ziff. 2.1.1] als unbegründet erweist. c) Ganz ähnlich verhält es sich in Bezug auf die Kostenüberwälzung betreffend Änderung bzw. Teilabbruch des Holzschopfes auf Parz. 958 in der Höhe von
Fr. 9'044.10 (vgl. Zusammenstellung in Anhang 6 1/6 bzw. Anhang 4 Pos. 3.6). Auch dieser Betrag ist auf eine notwendige Vorleistung zur Sanierung bzw. für die Verkehrstauglichkeit der Strassenparz. 965 zurückzuführen, da ohne jene baulichen Massnahmen die Zu- und Ausfahrt in die Kantonsstrasse wegen fehlender Übersichtlichkeit sowie des viel zu spitzigen Einfahrtswinkels weiterhin ein enorm hohes Unfallrisiko und Gefahrenpotential für alle darüber erschlossenen Eigentümer dargestellt hätte. In absehbarer Zeit wäre diese unhaltbare Manövriersituation daher aus verkehrspolizeilichen Sicherheitsgründen sowieso (d.h. unabhängig vom laufenden QP-Verfahren) beseitigt worden. Die Richtigkeit dieser Darstellung wird allein schon durch die Überbauung der Parz. 964 (StWEG …) belegt, welche nachweislich nur dank der Erfüllung der bereits damals verlangten Bauauflagen zur Gewährleistung einer einwandfreien Erschliessung über Parz. 965 samt verbesserter Ein- und Ausfahrt über die besonders im Winter stark frequentierte Kantonsstrasse möglich wurde. Im Übrigen liegt es auf der Hand, dass sämtliche hinterliegenden Grundeigentümer von einer übersichtlicheren Einfahrt bzw. einem verbreiterten Kurvenradius zur Kantonsstrasse profitieren, da die Verkehrssicherheit so für alle Eigentümer auf Dauer beträchtlich erhöht werden kann. Die bezweckte Erschliessungsverbesserung kommt folglich auch den bereits über eine Ferienwohnung oder ein eigenes Haus verfügenden Grundeigentümern im Plangebiet zugute, weshalb ein genereller Verzicht auf die Übertragung jener Sanierungskosten [Begehren Ziff. 2.1.2] ebenfalls nicht gerechtfertigt gewesen wäre. d) Was die Entschädigung von Fr. 25'000.-- (Anhang 4 Pos. 3.7 der QPV) für den infolge Einfahrtserweiterung auf Parz. 958 verloren gegangenen Autoabstellplatz im Freien bzw. die unmittelbar daran anschliessende Garagenbox betrifft, ergab sich im Zuge des Augenscheins aufgrund der Erklärungen der vor Ort präsenten und branchenkundigen Immobilienfachfrau zweifelsfrei, dass die Vorinstanz ihr Ermessen keineswegs überschritt, als sie die erwähnte Summe als angemessene Abgeltung für die daraus erwachsenen Vorteile zu Gunsten der übrigen Strassenbenützer und Eigentümer erachtete. Abgesehen davon, dass die Errichtung, der Kauf und
die Nutzung offener Parkplätze in einem traditionellen Kur- und Tourismusort wie der fraglichen Gemeinde wegen der hohen Baulandpreise notorisch überdurchschnittlich viel kosten, gilt es auch nicht zu vergessen, dass mit dem Wegfall des Aussenparkplatzes eine Schlechterstellung für die Bewohner bzw. ein Wertverlust der damit verkleinerten Parz. 958 einherging, was natürlich gleichsam nicht entschädigungslos zu dulden gewesen wäre. Der Umstand, dass ein Ersatzparkplatz auf der ungefähr 80 m entfernt gelegenen Parz. 964 mittels rein privatrechtlichen Vereinbarungen gefunden werden konnte, ist in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung, da sich die Höhe der Entschädigung nach rein objektiven Kriterien (üblicher Marktpreis) auszurichten hat und sich nicht an irgend welchen Gegengeschäften unter Privaten orientieren muss. Innerhalb der in den Akten erwähnten Spannbreite einer Entschädigung zwischen minimal Fr. 5'000.-- bis maximal Fr. 50'000.-gilt es daher festzustellen, dass die zugesprochene Abgeltung in der eingangs bezeichneten Höhe ebenfalls zu keinen Korrekturen Anlass gibt. Auch in dieser Beziehung [Begehren Ziff. 2.1.3] erweist sich der Rekurs demzufolge als haltlos und unbegründet. e) Soweit die Kostenbeteiligung von Fr. 11'052.-- (vgl. Anhang 2 [5/5] QPV) zu Lasten der Parz. 1643 (StWEG …) zur Errichtung einer privaten Erschliessungsstrasse (Parz. 4628) im Bereich der Grundstücksgrenze zwischen der Parz. 1643 und [neu] Parz. 4624 mit dem Argument eines fehlenden Sondervorteils angefochten wurde, gilt es klarzustellen, dass der durchgeführte Augenschein im Dez. 04 sowie die Erschliessungspläne I-II bzw. der Neuzuteilungsplan im Massstab 1:500 vom Mai 04 zu anderen Erkenntnissen führten. Richtig ist zwar, dass die Eigentümer der StWEG … auf der Westseite ihres MFH auf Parz. 1643 bereits über vier Garagenboxen verfügen und sie ab Parz. 965 über eine schmale Teerstrasse (Foto 5) schon erschlossen sind. Falsch ist aber, dass die geplante Verbreiterung und Komfortsteigerung durch die besagte Privatstrasse (Parz. 4628) nicht auch von Nutzen für die Bewohner der Parz. 1643 wäre. Abgesehen davon, dass die Ausweitung des existierenden Teersträsschens ausschliesslich zu Lasten der [neuen] Parz. 4624 erfolgen wird und damit das Belastungsverhältnis des dafür benötigten Bodenstreifens im Grenzbereich von bisher ½ zu ½ neu zu
Gunsten der Parz. 1643 auf 1/3 zu 2/3 verschoben wird, fällt dazu weiter ins Gewicht, dass damit überhaupt erst eine rechtlich einwandfrei gesicherte Zufahrt zu den 4 Garagenboxen im Westen der Parz. 1643 geschaffen wird, da bis dato keine Eintragungen über Dienstbarkeiten (Einräumung Fuss- /Fahrwegrecht) im Grenzbereich gemacht wurden. Hinzu kommt, dass die Parz. 1643 ohne die Preisgabe weiterer Nutzflächen im Süden bzw. ohne Verkleinerung ihres überbauten Grundstücks (trotz neu erlangter Erschliessungsmöglichkeit von Westen) nur mit 50% (Korrekturfaktor) der effektiv zusätzlich anfallenden Mehrkosten belastet wurde, was beweist, dass der ermöglichte Sondervorteil (breitere Fahrbahn, Zweiterschliessung) auch angemessen berücksichtigt wurde. Zu den befürchteten Mehrimmissionen (Lärm-/Verkehrszunahme) sei festgehalten, dass die Schaffung von dereinst max. 55-58 Neuwohnungen auf den Parz. 967 und 4502 (ursprünglich) erfahrungsgemäss sicher noch zu keinen übermässigen Lärm-, Abgas- und Geruchsproblemen durch die vermehrt entlang der Parzellengrenze zirkulierenden Autos führen wird, womit sich selbst dieser umweltschutzrechtliche Einwand als unbegründet erweist. Auch in diesem Punkt [Begehren Ziff. 2.2.1] ist der Rekurs deshalb vollständig abzuweisen. f) Zur weiter beantragten (einmaligen) Entschädigung der Parz. 1643 durch die Rechtsnachfolger der Eigentümer der Parz. 4502 (ursprünglich) für die erlittenen Unannehmlichkeiten im Zusammenhang mit der bereits erwähnten privaten Erschliessungsstrasse sei nur nochmals darauf hingewiesen, dass zur Hauptsache die [neu abparzellierte] Nachbarparz. 4624 die dafür benötigte Landfläche zur Verfügung stellt und die Parz. 4502 (ursprünglich) mit einer noch unüberbauten Gesamtfläche von 3'858 m2 exakt über den dortigen Bodenkorridor schon zuvor selbst (direkt ab Parz. 965) über eine eigene Zugangs- und Zufahrtsmöglichkeit ins Baugebiet verfügte. Im Gegensatz dazu ist die noch unüberbaute Parz. 967 mit einer Fläche von 637 m2 bis heute nicht erschlossen, weshalb ihre Überbauung zwingend vom Bau der neu geplanten privaten Erschliessungsstrasse (Parz. 4628) abhängt, was seinerseits wiederum erklärt, weshalb jene örtlich eindeutig ungünstiger gelegene Parz. 967 eine solche (einmalige) Entschädigung zu entrichten hatte, während bei der Parz. 4502 umgekehrt aus den genannten Gründen
gerade darauf verzichtet werden durfte. Der Rekurs erweist sich damit auch in dieser Beziehung [Begehren Ziff. 2.2.2] als unbegründet. 2. a) Zu prüfen bleibt damit einzig noch die generell geäusserte Kritik, wonach der angefochtene Kostenverteilschlüssel eben viel zu wenig zwischen den bereits überbauten und den noch unüberbauten Baugrundstücken im QP-Gebiet unterschieden habe, weshalb erstgenannte Grundstückskategorie zu stark bzw. die weit überproportional davon profitierenden (unüberbauten) Grundstücke prozentual zu tief bei den Kosten erfasst worden seien. Auch dieser Vorwurf trifft bei genauerer Betrachtungsweise indes nicht zu. b) Der Kostenverteiler im Prozentverhältnis 40:60 (Verfahren/Sanierung Einfahrt) als auch der im Verhältnis 50:50 (Strassensanierungskosten) bezwecken beide, die bei der Umsetzung des QP-Verfahrens anfallenden Kosten möglichst gerecht zwischen den Eigentümern der überbauten und der noch unüberbauten Parzellen zu eruieren und zu verteilen. Es handelt sie dabei – gleich wie bei den Perimeterbeiträgen – charakteristisch um Vorzugslasten, die einerseits nach den Planungskosten für das realisierte Gesamtwerk und anderseits nach Massgabe des wirtschaftlichen Sondervorteils der davon speziell profitierenden QP-Genossen erhoben werden. Die individuelle Geldleistung jedes Einzelnen sollte also zur Deckung der Gesamtkosten beitragen und dem eigenen Nutzen aus dem Gesamtwerk entsprechen. Der Sondervorteil muss dabei (wenigstens theoretisch) wirtschaftlich verwertbar und in der Realität praktisch erkennbar sein. Nicht entscheidend ist aber, ob der einzelne Grundeigentümer den ihm erwachsenen Sondervorteil auch wirklich nutzt. Es genügt mit anderen Worten bereits, dass er jederzeit die Möglichkeit hätte, den aus dem amtlichen Planverfahren fliessenden Nutzen zu realisieren; der anrechenbare Sondervorteil ist folglich unabhängig davon, ob der Eigentümer auch effektiv davon Gebrauch macht (PVG 1998 Nr. 63, 1986 Nr. 53). Auch wenn jene Vorzugslasten das Kostendeckungs- und Äquivalenzprinzip zu berücksichtigen haben und durch das Willkürverbot resp. das Prinzip der Rechtsgleichheit weitere Schranken gesetzt werden, so ist es gemäss gefestigter Rechtsprechung trotzdem zulässig, für die Erhebung derartiger
Beiträge nach schematischen Massstäben vorzugehen (PVG 1994 Nr. 39). Zu beachten ist dabei jedoch stets, dass ein solcher Wertschematismus zu keinem unhaltbaren, mit sachlichen Gründen schlechterdings nicht mehr vertretbaren und daher geradezu willkürlichen Resultat führt. Namentlich dürfen keine Unterscheidungen getroffen werden, für die kein vernünftiger Grund ersichtlich ist (BGE 106 Ia 241). c) Im Lichte dieser Grundsätze ist weder angesichts der im Anhang 2 [2/5] der QPV minutiös aufgeführten Kostenregelung betreffend Überwälzung Verfahrenskosten (40:60) noch der im Anhang 2 [3/5 und 4/5] der QPV schematisch getroffenen Prozentlösungen betreffend Strassensanierung (50:50) erkennbar, inwiefern die Vorinstanz bei den dort sauber und einleuchtend errechneten Kostenverteilschlüsseln von falschen oder gar willkürlichen Annahmen ausgegangen sein sollte. Das Vorhandensein eines praktisch verwertbaren Sondervorteils auch für die Eigentümer der schon überbauten Parzellen im Norden, Osten und Süden des QP-Gebiets wurde bereits vorne in Erw. 1 dargetan, worauf hier verwiesen werden kann. Was die Höhe der Ermittlung des Sondervorteils in Prozenten betrifft, gilt es dazu im Einklang mit den überzeugenden Argumenten der Vorinstanz festzuhalten, dass der bereits überbaute Flächenanteil mit 9'647 m2 BGF zwar mehr als doppelt zu hoch ist wie der noch unüberbaute Flächenanteil mit 4'494 m2 BGF im Westen (der unbestritten ganz speziell vom Gesamtwerk profitiert). Rechnerisch resultiert daraus aber dennoch eine faire Belastungssituation, da die noch unüberbauten Parzellen beim Verhältnis 40:60 bei den Verfahrenskosten pro m2 ca. dreimal höher und zum Ansatz 50:50 bei den Strassensanierungskosten pro m2 noch zweimal höher belastet werden als die Eigentümer der überbauten Grundstücke im QP-Gebiet. Wird auf eine dreimal höhere Kostenbelastung (Fr. 7.67 pro m2 anstatt Fr. 2.38 pro m2) beim Verfahren und eine zweimal höhere Belastung (Fr. 8.75 pro m2 - Fr. 4.08 pro m2) bei den Sanierungskosten abgestellt, ergibt sich aber, dass sehr wohl bereits gebührend zwischen den unüberbauten und überbauten Parzellen unterschieden wurde. Quotenmässig ist die Mehrbelastung der noch unüberbauten Parzellen in Relation zu den überbauten Grundstücken daher sachlich angemessen und mit den zu erwartenden Sondervorteilen durchaus
vereinbar. Eine Verletzung des Äquivalenz- oder Gleichbehandlungsgebot vermag das Gericht darin jedenfalls nicht zu erblicken, da eine Differenzierung zwischen den beiden Grundstückskategorien gerechtfertigt war und von der Vorinstanz auch rechtsgleich und vernünftig im Kostenschlüssel so verankert wurde. Damit erweist sich der geäusserte Pauschalvorwurf einer inakzeptablen Schlechterstellung bzw. unzulässigen Diskriminierung der Eigentümer der schon überbauten Grundstücke [Begehren Ziff. 3] bei einer Gesamtbetrachtungsweise ebenfalls als unbegründet. 3. a) Zusammengefasst ergibt sich, dass der angefochtene Entscheid in jeder Beziehung rechtens und vertretbar ist, was zur kompletten Bestätigung desselben und somit im Resultat zur Abweisung des Rekurses führt. b) Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten gestützt auf Art. 75 des Verwaltungsgerichtsgesetzes (VGG; BR 370.100) anteilsmässig (jeweils zu 1/5) sowie unter solidarischer Haftung auf das Ganze den Rekurrenten aufzuerlegen. Sie haben die Vorinstanz, die sich durch einen freiberuflich tätigen Anwalt vertreten liess, überdies aussergerichtlich angemessen zu entschädigen. Demnach erkennt das Gericht: 1. Der Rekurs wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 5'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 324.-zusammen Fr. 5'324.-gehen zulasten der Stockwerkeigentümergemeinschaft … & Mitbeteiligte (StWEG …, StWEG …, StWEG …, StWEG …) und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheids an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
3. Die StWE-Gemeinschaft … & Mitbeteiligte haben die Gemeinde … aussergerichtlich mit insgesamt Fr. 2'000.-- (inkl. MwSt) zu entschädigen.