VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI U 17 20 4. Kammer Vorsitz Racioppi Richter Meisser, von Salis Aktuarin ad hoc Muratovic URTEIL vom 12. Juni 2018 in der Streitsache Eheleute A._____, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Patrik Wagner, Beschwerdeführer gegen Amt für Immobilienbewertung Graubünden, Beschwerdegegner betreffend amtliche Schätzung
- 2 - 1. Die Eheleute haben am 7. September 2011, in Ausübung ihres im April 2010 vereinbarten Kaufrechts, die Parzelle Nr. 4793, in X._____, zum Preis von Fr. 2'100'000.-- bzw. Fr. 1'185.80 / m² je zu gleichen Teilen im Miteigentum erworben. Kurz darauf erteilte ihnen die Baubehörde X._____ am 21. Oktober 2011 die Baubewilligung für ein Einfamilienhaus mit der Auflage der Erstwohnungspflicht. Die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung der Erstwohnungspflicht, datiert vom 17. Februar 2012, ist im Grundbuch angemerkt. Nach Abschluss der Bauarbeiten bezogen die Eheleute Ende Mai 2014, in Erfüllung der Erstwohnungsauflage, ihr neues Einfamilienhaus zu Wohnzwecken und beantragten eine Grundstückschätzung. 2. Nach Besichtigung des Objektes wurden den Eheleuten mit Verfügung des kantonalen Schätzungsbezirks 3 (nachfolgend Schätzungsbezirk 3) vom 5. Juli 2016 folgende Schätzungswerte eröffnet: Neuwert Fr. 7'648'800.--, Zeitwert Fr. 7'648'800.--, Mietwert Fr. 96'240.--, Ertragswert Fr. 1'604'000.-- und Verkehrswert Fr. 10'775'000.--. Dagegen erhoben die Miteigentümer gemeinsam am 3. August 2016 Beschwerde beim kantonalen Amt für Schätzungswesen (ASW) und beantragten die Herabsetzung des Eigenmietwertes des Wohnteils von Fr. 90'000.-- auf Fr. 50'400.--, eine Reduktion der angenommenen zwei Aussenparkplätze auf eineinhalb Plätze und der angenommenen drei Garagenplätze auf zwei Plätze, sowie eine Reduktion der geschätzten Mietwerte für die Aussenparkplätze von Fr. 1'560.-- auf Fr. 720.-- und der Garagenplätze von Fr. 4'680.-- auf Fr. 1'200.--. Schliesslich sei ein neuer Ertragswert von Fr. 888'667.-- zu verfügen, weil sich ein Mietwert von Fr. 52'320.-- für das Wohnhaus, die Garagenplätze und Aussenparkplätze ergebe. Mit Entscheid des ASW vom 19. Januar 2017 wurde die Beschwerde teilweise gutgeheissen und zur Neueinschätzung zurückgewiesen (Ziff. 1). Dabei habe der Schätzungsbezirk 3 bei der angeordneten Neuberechnung folgende Anpassungen vorzunehmen: Der Bodenwert sei
- 3 auf Fr. 790.-- / m², der Realwert auf Fr. 9'944'500.--, der Mietwert auf Fr. 95'160.--, der Ertragswert, bei unverändertem Kapitalisierungssatz von 6 %, auf Fr. 1'586'000.-- und der Verkehrswert auf Fr. 9'184'600.-festzulegen. Aus den erfolgten Abklärungen zu den Baukosten ergebe sich im Gegensatz zu den vom Schätzungsbezirk 3 eröffneten Werten, ein um Fr. 36'900.-- höher ausfallender Neu- und Zeitwert, weshalb dieser bei Fr. 7'685'700.-- festzulegen sei. Die Schätzung sei zudem bis zum 1. März 2017 neu zu eröffnen (Ziff. 2). 3. Dagegen erhoben die Eheleute (nachfolgend Beschwerdeführer) am 20. Februar 2017 Beschwerde an das Verwaltungsgericht mit folgenden Rechtsbegehren: 1) "Es sei der angefochtene Entscheid des Amtes für Schätzungswesen Graubünden vom 19. Januar 2017 vollständig aufzuheben. 2) Der Beschwerde sei aufschiebende Wirkung anzuerkennen. 3) Unter gesetzlicher Kosten- und Entschädigungsfolge zuzüglich 8.0 % MwSt. zulasten des Amtes für Schätzungswesen Graubünden." Begründend führten die Beschwerdeführer im Wesentlichen an, der Umstand, dass das Schätzungsobjekt einer grundbuchlich vorgemerkten Erstwohnungsbeschränkung gemäss kommunalem Baugesetz unterliegt, sei vom ASW nicht gebührend berücksichtigt worden. Das seit 1. Januar 2016 in Kraft getretene Zweitwohnungsgesetz sei in der kantonalen Gesetzgebung bezüglich Erhebung der amtlichen Schätzungen unberücksichtigt geblieben, sodass diese nicht an die neue Marktsituation angepasst sei. Aufgrund der Zweitwohnungsgesetzgebung sei ein dualer Markt geschaffen worden, weshalb es für die ASW naheliege, die beiden Märkte getrennt zu betrachten und entsprechend andere Preise festzulegen. Obschon sich die Zweiteilung des Marktes noch nicht eindeutig herauskristallisiert habe, lasse sie sich heute schon ausmachen und das ASW müsse bei der Schätzung des Verkehrswertes und des
- 4 - Eigenmietwertes marktgerechte Bewertungen vornehmen. Weiter habe das ASW aufgrund der Erstwohnungspflicht für das Bauland bereits einen Werteinschlag von einem Drittel anerkannt, was vom Markt rasch bestätigt worden sei. Es tue sich aber weiterhin schwer, bei der Schätzung von Einfamilienhäusern auf die neue Marktsituation zu reagieren. Bezüglich des Verkehrswertes, welcher sich aus der Bauabrechnung für die Gesamtbaukosten und dem Bodenwert gemäss Kaufvertrag ergibt, wird festgehalten, dass dieser für das Schätzungsobjekt mit Grundbuchvermerk "Erstwohnung" so nicht mehr realisierbar sei. Damit festgestellt werden könne, zu welchem Preis sich das Gebäude zum Schätzungszeitpunkt auf dem Markt verkaufen lasse, habe die durch den Vermerk erfolgte Wertminderung anlässlich der ersten amtlichen Neuschätzung miteinzufliessen. Hinzu komme, dass die Baukostenabrechnung im konkreten Fall nicht einfach so übernommen werden könne, da die Baukosten für die gleichen Arbeiten heute viel tiefer seien. Der Bodenwert sei vom Schätzungsbezirk 3, handelnd durch die Schätzungskommission, von Fr. 1'186.-- auf Fr. 790.-- / m2 reduziert worden. Der Schätzungsbezirk 3 habe, obschon er auf eine anonymisierte Liste mit durchschnittlichen Kaufpreisen von Fr. 728.00 / m2 verwies, den Bodenwert für das vorliegende Schätzungsobjekt - wegen der besseren Lage und eine grössere Grundstückfläche - höher angesetzt. Aufgrund des erneuten Preisabfalls sei aber der festgelegte Bodenwert von Fr. 790.-- / m2 kaum marktgerecht, vielmehr liege der Preis momentan bei etwa Fr. 600.-- bis Fr. 690.-- / m2. Deshalb liege der marktgerechte Verkehrswert bei Fr. 5'600'000.-- (Bauland Fr. 1'100'000.-- plus Baukosten Fr. 4'500'000.--); sicher jedoch unter Fr. 6'000'000.--. Für die Berechnung des Eigenmietwertes hätten sowohl der Schätzungsbezirk 3 als auch das ASW Vergleichsobjekte herangezogen, welche aufgrund der kleineren Wohnfläche – was zu einem eher teureren Eigenmietwert führe – nicht massgeblich und markpreisgerecht seien. Vergleiche seien zudem nur mit Einfamilienhäusern im Gebiet B._____ anzustellen und nicht etwa
- 5 mit Eigentumswohnungen in Y._____, Oberengadin oder Arosa. Falls wegen der Erstwohnungsklausel ein Vergleich nicht machbar sei, müsse dies zu fiktiven Abschlägen auf dem Eigenmietwert führen. Die Wohnungsmiete solle rund 30 % des monatlichen Netto-Einkommens der Mieter betragen. Die Schätzungskommission habe vorliegend einen Eigenmietwert von Fr. 90'000.-- pro Jahr bzw. Fr. 7'500.-- pro Monat angenommen, was – unter Anwendung der zuvor genannten Faustregel – ein jährliches Nettoeinkommen von Fr. 300'000.-- bzw. ein monatliches von Fr. 25'000.-- des Mieters voraussetze. Eine Drittvermietung sei rein faktisch nicht möglich, der Eigenmietwert offensichtlich nicht tragbar und nicht marktgerecht. Deshalb sei ein Abschlag von 25 bis 30 %, analog zum Bodenpreis, vertretbar. Weil für Einfamilienhäuser, die grösstenteils in Eigennutzung stehen, kaum direkte Vergleichsmieten zu ermitteln seien, müsse der Mietwert nach objektiven Kriterien berechnet werden. Dabei sei die Anwendung der Brutto- bzw. Nettoschätzmethode für das vorliegende Schätzungsobjekt angebracht. Die Behauptung des Beschwerdegegners, dass ein Eigentümer seine Liegenschaft nicht unter einer Bruttorendite von 1.2 % zur Drittvermietung anbiete, gelte nicht für ein Gebäude mit Erstwohnungspflicht. In diesem Fall könne sich der Eigentümer nicht leisten, keine Mieteinnahmen zu realisieren und zwei Behausungen zu finanzieren. Nach dem Gesagten liege der marktgerechte Eigenmietwert beim vorliegenden Schätzungsobjekt bei rund Fr. 70'000.--. 4. Das ASW beantragte in seiner Vernehmlassung die vollumfängliche Abweisung der Beschwerde und die Durchführung eines Augenscheins (Objektbesichtigung), unter gesetzlicher Kostenfolge. Zur Begründung verwies es grundsätzlich auf die Ausführungen im angefochtenen Entscheid. Dennoch äusserte sich das ASW ergänzend zu den Vorbringen in der Beschwerde. Den Schätzungsbezirken stehe in Bewertungsfragen ein gewisser Handlungsspielraum zu, welcher, auch
- 6 wenn es sich nicht um eine Ermessensfrage im rechtstechnischen Sinne handle, dem Ermessen zumindest in verwaltungsrechtlicher Beziehung gleichgesetzt sei. Aus diesem Grund sei eine Überprüfung des Beschwerdeentscheides durch das aufgerufene Gericht nur beschränkt möglich. Weiter seien die Schätzungsorgane bloss rechtsanwendende Behörden, weshalb die Vorbringen der Beschwerdeführer, wonach die anzuwendenden Rechtsgrundlagen anzupassen seien, nicht gehört werden könnten. Die Differenzierung zwischen Erst- und Zweitwohnungsmarkt sei von den Schätzungsorganen bereits vor der Annahme der Zweitwohnungsinitiative berücksichtigt worden, da gewisse Gemeinden des Kantons schon länger eine Erstwohnungsverpflichtung eingeführt hätten. Zudem seien Schätzungen auf reale Marktvergleiche im Schätzungszeitpunkt abzustützen und nicht auf mögliche Entwicklungen, weshalb die Argumente der Beschwerdeführer, welche sich auf Einschätzungen und Trends künftiger Entwicklungen abstützten, nicht zu beachten seien. Soweit sich die Beschwerdeführer im Weiteren in ihrer Beschwerde auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung über die Mietzinse bei Orts- oder Quartierüblichkeit und die Praxisfestlegung der kantonalen Steuerverwaltung berufen, gehe dies fehl. Auch die von den Beschwerdeführern hergestellte Relation zwischen Mietwert und Bodenwert sei unzutreffend. Eine Erstwohnungsbeschränkung wirke sich bloss auf die Bodenpreise und nicht auch auf den Neuwert aus. Bei Letzterem sei keine Wertdifferenz zu verzeichnen, weil die Baukosten für alle Käufer gleich seien. Die Haltung der Beschwerdeführer bezüglich des Bodenwertes habe sich allgemein als völlig inkonsistent erwiesen, zumal sie im Verfahren vor dem ASW einen Wert von Fr. 750.-- / m2 als angemessen erachtet hätten und nun die Feststellung eines Wertes von Fr. 600.-- bis Fr. 690.-- / m2 beantragen würden. 5. In ihrer Replik vom 22. Mai 2017 hielten die Beschwerdeführer an ihren Anträgen und Begründungen weitgehend fest. Nach allgemeinen
- 7 - Ausführungen bezüglich des regionalen Immobilienmarktes in X._____ sowie einigen Beispielen zum Erstwohnungs-, Zweitwohnungs- und Ersthausmarkt, gingen die Beschwerdeführer auf einzelne Vorbringen des ASW vertieft ein. Dabei wird die vom Beschwerdegegner behauptete beschränkte Kognitionsbefugnis des Verwaltungsgerichts als nicht zutreffend erachtet. Das aufgerufene Gericht müsse die vom ASW erlassene Verfügung auf die Übereinstimmung mit dem Marktwert überprüfen können. Die freie Prüfung gehe über eine reine Willkürprüfung hinaus. Das aufgerufene Gericht könne allein aufgrund der Akten erkennen, dass das ASW für das Beschwerdeobjekt keine umfassende Abklärung des Marktwertes vorgenommen habe. Ein erneuter Augenschein sei nicht erforderlich, insbesondere weil es zu keinen neuen fallrelevanten Erkenntnissen führe und nur Kosten verursache. Weiter seien die in der ihnen anonymisiert übermittelten Tabellen des ASW aufgelisteten Vergleichsmieten und Vergleichsverkaufspreise für das vorliegende Schätzungsobjekt untauglich und das darin angewandte Punktesystem, welches nicht offengelegt werde, nicht nachvollziehbar. Die Beschwerdeführer betonen zudem, dass sie keine Rechtsänderung verlangen würden, sondern lediglich die konkrete Anwendung und Ermittlung der Verkehrs- und Eigenmietwerte, wie sie sich aus dem aktuellen Markt ergebe. Im Übrigen machten sie unter Vertiefung ihrer bisherigen Argumentation weitere Ausführungen zu den Marktwerten von Bauland und Gebäuden sowie zur Miete bzw. zum Eigenmietwert. 6. Zu der Eingabe der Beschwerdeführer nahm das ASW mit Duplik vom 22. Juni 2017 abschliessend Stellung und führte aus, dass es vollumfänglich an seinem Beschwerdeentscheid, den darin gemachten Erwägungen sowie an seinen Ausführungen in der Vernehmlassung festhalte. Mit der Begründung, die Liegenschaft sei vom Verwaltungsgericht selbst noch nie besichtigt worden, hält das ASW zusätzlich an seinen Beweisantrag, erneut einen Augenschein
- 8 durchzuführen, ausdrücklich fest. Weil die Replik keine neuen Argumente enthalte, gehe das ASW nur auf ausgewählte Aspekte derselben ein. Insofern die Beschwerdeführer vorbringen, die Ausführungen des ASW bezüglich der Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichts seien "behauptet", so gehe dies in Verkennung der Judikatur fehl. Die sich auf Tabellen der Credit Suisse, Zeitungsartikel, Preislisten der Angebote in Online-Portalen oder subjektive Einschätzungen stützenden Ausführungen der Beschwerdeführer seien ausserdem irrelevant. Des Weiteren seien die Handänderungen der angeführten Beispiele aus dem X._____er Erstwohnungs-, Zweitwohnungs- und Ersthausmarkt allesamt nach der Schätzung der Liegenschaft der Beschwerdeführer vom 5. Juli 2016 erfolgt. Letztere sei unter Anwendung des zum massgebenden Zeitpunkt geltenden Rechts, Orientierung am konkreten Markt und Ermittlung der Preise anhand von Vergleichsobjekten erfolgt. Die vorliegenden Schätzungswerte seien somit vollumfänglich rechtmässig ermittelt worden. 7. Mit der nach Abschluss des doppelten Schriftenwechsels eingereichten Eingabe vom 30. Juni 2017 haben die Beschwerdeführer nichts Neues vorgebracht, sondern "der Klarheit halber" bloss einige Punkte kurz festgehalten. Gleichzeitig reichten sie in der Beilage die bis zu diesem Zeitpunkt aufgelaufene Kostennote ein. 8. Das Verwaltungsgericht gewährte dem ASW mit verfahrensleitender Verfügung vom 3. Juli 2017 die Möglichkeit zur Stellungnahme bezüglich der erneuten Eingabe der Beschwerdeführer sowie zur Honorar- und Kostennote. Das ASW teilte mit Schreiben vom 5. Juli 2017 mit, dass es an seinen Anträgen festhalte, die erneute Eingabe der Beschwerdeführer vom 30. Juni 2017 umfassend bestreite und im Übrigen – unter Verweis auf seine bisherigen Ausführungen – auf eine weiterführende Stellungnahme zur Eingabe verzichte.
- 9 - 9. Auf den angefochtenen Beschwerdeentscheid sowie die weiteren Ausführungen der Parteien in den Rechtsschriften und die eingereichten Beweismittel wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung: 1. Zunächst gilt es festzuhalten, dass auf den vorliegenden Fall die bis zum 31. Dezember 2017 geltenden Bestimmungen des kantonalen Gesetzes über die amtlichen Schätzungen (SchG; BR 850.100) samt zugehöriger Verordnung (SchV; BR 850.110) zur Anwendung kommen, da der Antrag um Durchführung der Grundstückschätzung noch unter Geltung des alten Rechts gestellt wurde. Das ab dem 1. Januar 2018 gültige neue kantonale Gesetz über die amtliche Immobilienbewertung (IBG; BR 850.100) sowie die Verordnung über die amtlichen Immobilienbewertungen (VAIB; BR 850.110) finden hier ausdrücklich keine Anwendung (vgl. Art. 21 IBG). 2. a) Anfechtungsobjekt des vorliegenden Verfahrens bildet der Beschwerdeentscheid des Amtes für Schätzungswesen (neu ab 1. Januar 2018: Amt für Immobilienbewertung [AIB] Graubünden) vom 19. Januar 2017. Gemäss Art. 13 Abs. 2 SchG kann ein Entscheid des Amtes für Schätzungswesen innert 30 Tagen seit Mitteilung beim Verwaltungsgericht angefochten werden. Zur Beschwerde legitimiert ist, wer durch den angefochtenen Entscheid berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an seiner Aufhebung oder Änderung hat oder wer durch besondere Vorschriften dazu ermächtigt ist (vgl. Art. 50 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG]). Das AIB hat im vorhergehenden Verwaltungsbeschwerdeverfahren eine teilweise Gutheissung mit entsprechender Rückweisung an den Schätzungsbezirk 3 vorgenommen. Rückweisungsentscheide gelten grundsätzlich nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung als Zwischenentscheide (vgl. BGE 134 II 124 E.1.3, S. 27; BGE 133 V 477 E.4.1.3, S. 481).
- 10 - Anfechtungsobjekt war sowohl damals als auch jetzt vor Verwaltungsgericht die zur Berechnung des Eigenmiet-, Ertrags- und Verkehrswert berücksichtigten Werte. Im angefochtenen Beschwerdeentscheid vom 19. Januar 2017 wurden diese Werte aber definitiv und nicht abänderbar festgelegt, sodass trotz entschiedener Rückweisung auf die vorliegende Beschwerde einzutreten ist, da der unteren Instanz, an welche die Sache zurückgewiesen wird, kein Entscheidungsspielraum mehr verbleibt und die Rückweisung nur noch der (rechnerischen) Umsetzung des durch die obere Instanz Angeordneten dient. Da die weiteren Prozessvoraussetzungen zu keinen Bemerkungen Anlass geben, kann auf die vorliegend frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde eingetreten werden. b) Der das Verwaltungsgericht verpflichtende Untersuchungsgrundsatz, wonach der massgebliche Sachverhalt von Amtes wegen abzuklären ist, wird durch den Grundsatz der Mitwirkung der am Verfahren beteiligten relativiert (Art. 11 VRG). Im Rahmen der Mitwirkungspflicht hat die beschwerdeführende Partei in der Beschwerdebegründung darzutun, in welchen Punkten und weshalb der angefochtene Entscheid beanstandet wird (Art. 33 VRG). Dabei muss sie sich mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheides auseinandersetzen. Allgemeine Beanstandungen sind daher nicht näher zu behandeln (vgl. BGE 118 Ib 136 E.3; 113 Ib 288). c) Der entscheidwesentliche Sachverhalt ergibt sich hinlänglich aus den Akten. Deshalb wird auf weitere Beweisaufnahmen – insbesondere auf den vom Beschwerdegegner beantragten Augenschein – verzichtet (BGE 122 V 157 E.1d; 104 V 209 E.a m.w.H.). 3. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob der Beschwerdegegner die im Beschwerdeentscheid vom 19. Januar 2017 festgelegten Verkehrs- und
- 11 - Eigenmietwerte marktgerecht festgesetzt hat und insbesondere die infolge der Annahme der Zweitwohnungsinitiative veränderte Marktsituation (vermehrt) zu berücksichtigen hatte bzw. diese bereits angemessen berücksichtigte. 4. Wie der Beschwerdegegner richtig feststellte, ist die Überprüfungsbefugnis des Verwaltungsgerichtes bei angefochtenen Einspracheentscheiden in Schätzungssachen nach Art. 51 lit. a und b VRG auf Rechtsverletzungen einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens sowie unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhaltes beschränkt. Dies bedeutet, dass der Schätzungskommission bzw. den Schätzungsbezirken in Bewertungsfragen ein gewisser Handlungsspielraum zusteht, zumal einer Schätzung naturgemäss immer eine subjektive Komponente anhaftet. Zwar handelt es sich dabei nicht um die Beantwortung von Ermessensfragen im rechtstechnischen Sinne, doch hat die Praxis den Ermessensbegriff ausgeweitet und auch die annäherungsweise Ermittlung eines Sachverhaltes – so namentlich die aus Erfahrungswissen gewonnene zahlenmässige Bewertung einer Gegebenheit – dem Ermessen zumindest in verfahrensrechtlicher Beziehung gleichgesetzt. Das Verwaltungsgericht übt daher bei der Beurteilung von Schätzungsergebnissen eine ähnliche Zurückhaltung wie gegenüber Entscheiden in Ermessensfragen (PVG 1995 Nr. 51, 1993 Nr. 49). 5. a) Für die Immobilienbewertung ist gemäss Art. 4 Abs. 2 SchV der Zustand der Schätzungsobjekte im Zeitpunkt der Schätzung massgebend. Weil die für eine Bewertung relevanten Daten und Grundlagen (Bspw. Stand des Baukosten- und Lebenskostenindexes, Hypothekarzinsniveau, Mieten etc.) innerhalb kurzer Zeit ändern können, muss die Schätzung die per Stichtag gültigen Daten und Grundlagen festhalten (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, Bewertung von Immobilien, Stand
- 12 - 2005, Hrsg. Schweizerische Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten [SVKG] und Schweizerische Schätzungsexpertenkammer/ Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft [SEK/SEVIT], S. 28 ff. sowie WOLFGANG NAEGELI/HEINZ WENGER, Der Liegenschaftsschätzer, 4. Aufl. Zürich 1997, S. 8). Alles was am Bewertungsstichtag besteht oder wirkt, wird in die Berechnung eingefügt. Es interessiert somit nicht irgendein vergangener oder zukünftiger Wert, sondern immer der Stichtagswert. Sind zum Bewertungszeitpunkt bestimmte wertbeeinflussende zukünftige Ereignisse oder Einflüsse bereits bekannt oder ersichtlich, sind diese miteinzubeziehen. Es dürfen jedoch keine willkürlichen oder gar Zufalls- Prognosen getroffen werden (vgl. FRANCESCO CANONICA, Die Immobilienbewertung, Schweizerischer Immobilienschätzer-Verband, 2009, S. 50 und 157 ff., S. 77 ff.). Vielmehr müssen sich die zukünftigen Tatsachen bereits per Stichtag auswirken und zu diesem Zeitpunkt jeden Käufer in seiner subjektiven Wertbildung beeinflussen können. Beispielsweise kann sich bereits heute die Möglichkeit abzeichnen, dass die Hypothekarzinsen steigen oder fallen werden. Dieser Umstand beeinflusst zweifelslos den Verkehrswert, aber nicht schon per Stichtag, sondern erst, wenn sie sich in Form von höheren bzw. tieferen Kaufpreisen im Markt abbilden (vgl. Urteil des Bundesgerichtes 2C_994/2014 vom 19. Juni 2015 E.4.2). Gleiches gilt für verschiedene wirtschaftliche Veränderungen wie Nachfrage nach Wohnraum, Entwicklung der Bevölkerungsschichten etc., welche irgendwann bestimmt Einfluss auf den Verkehrswert haben werden, aber niemand bereits heute den Zeitpunkt und das Mass dieser zukünftigen Veränderungen kennt. Erst wenn sie mit Sicherheit bekannt sind und mögliche Käufergruppen in ihrer subjektiven Wertbildung direkt beeinflussen, wirken sie sich auf den Verkehrswert aus (Die Immobilienbewertung, a.a.O., S. 51). Die Beschwerdeführer machen in ihren Rechtsschriften mehrfach geltend, dass bei der Schätzung auf
- 13 - Einschätzungen und Trends künftiger Entwicklungen abzustützen sei. Beispielsweise sei die Zweiteilung in einen Erstwohnungs- und Zweitwohnungsmarkt angezeigt, sodass das Bündner Schätzungswesen den Preiseffekt für beide Märkte getrennt zu betrachten und entsprechend andere Preise festzulegen habe. Bei Erstwohnungen seien in absehbarer Zukunft tiefere Mietzinsen und andere Mietwerte als bei Zweitwohnungen auszumachen. Obwohl sich diese zweigeteilte Marktsituation noch nicht eindeutig herauskristallisiert habe, sei sie zumindest seit dem 11. März 2012 bei der Schätzung des Verkehrs- und Eigenmietwertes zu berücksichtigen. Beim Bodenwert werde bereits mit Rücksicht auf die Erstwohnungspflicht ein Abschlag von einem Drittel vorgenommen, was erst Recht für den Gebäude- und Eigenmietwert von der Erstwohnungspflicht unterstellten Einfamilienhäusern und Wohnungen gelten müsse. Selbst bei den Baukosten machen die Beschwerdeführer geltend, dass diese nicht unverändert zu übernehmen seien, weil sie für die gleichen Arbeiten heute viel tiefer ausfallen würden. Die von der AIB vorgenommene Reduktion auf den Gebäudewert von 10 % der Gesamtbaukosten einschliesslich Aushub und dergleichen, sei eine ungenügende Anpassung an die Marktverhältnisse. Schliesslich sei der Bodenwert erneut gefallen, weshalb momentan ein Wert von Fr. 600.-- bis Fr. 690.-- / m2 marktgerecht sein dürfte (vgl. zum Ganzen die Beschwerdeschrift vom 20. Februar 2017, act. A.1, vgl. bspw. Ziff. B.4 f.; B.7; C.2.1 f.). Der Beschwerdegegner ging nicht vertieft auf die beschwerdeführerischen Vorbringen ein und hielt in seiner Beschwerdeantwort vom 15. März 2017 lediglich fest, dass sich die Schätzungsorgane bei der Schätzung auf reale Marktvergleiche im Schätzungszeitpunkt und nicht auf mögliche Entwicklungen zu stützten hätten. Dementsprechend seien auch nicht vorsorglich höhere Schätzungswerte verfügt worden, als sich jahrzehntelang ein teilweise sehr starker Anstieg der Immobilienpreise abzeichnete. Dies gelte sinngemäss auch für die Baukosten, für welche in der
- 14 - Schätzungseröffnung unbestrittenerweise das Baujahr 2014 ausgewiesen sei. Ohnehin habe es gemäss dem schweizerischen Baupreisindex zwischen 2014 und 2016 Preisschwankungen von 0.57 % gegeben, welche für die Bewertung unbedeutend seien und vernachlässigt werden könnten. b) Gemäss Art. 16 Abs. 1 SchV ist der Bodenwert dem Verkehrswert von vergleichbarem, unüberbautem Boden gleichzusetzen, der dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren Kaufpreis entspricht. Für einen derartigen Kaufpreisvergleich sind beim zu bewertenden Grundstück die Abweichungen von den Vergleichsgrundstücken durch Zu- bzw. Abschläge zu berücksichtigen (Bspw. Lage, Grösse, Qualität, Erschliessungszustand, Umfang der Nutzungsmöglichkeiten etc.). Die Beschwerdeführer bezahlten für den Boden einen Kaufpreis von Fr. 2'100'000.--, was einem Preis von Fr. 1'186.-- / m2 entspricht. Rund sechs Monate nach dem Kauf wurde die Parzelle mit einer Erstwohnungsauflage belastet. Aufgrund dieses Umstandes nahm der Schätzungsbezirk 3 im Nachhinein einen Bodenpreis-Vergleich mit vier erstwohnungsbelasteten Grundstücken im Gebiet "C._____" vor, welcher einen durchschnittlichen Wert von Fr. 728.-- / m2 ergab. Dieser Wert wurde sodann auf Fr. 790.-- / m2 erhöht, mit dem Hinweis auf eine bessere Lage und eine rund dreifach grössere Grundstückfläche. Diese Reduktion des Bodenwertes entspricht einem Drittel des Kaufpreises und trägt dem Erstwohnungseintrag, wie der Schätzungsbezirk 3 richtigerweise festhält, gebührend Rechnung (vgl. Stellungnahme des Schätzungsbezirks 3 zur Beschwerde vom 1. September 2016, Seite 3). Die Beschwerdeführer rügen sodann keine Rechtsverletzung, Unterschreitung, Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens. Vielmehr wollen sie den Bodenpreis beim momentanen Wert festlegen, welcher gemäss eigenen Angaben tiefer sei als per Stichtag ermittelt. Dagegen ist einzuwenden, dass gemäss Art. 4 Abs. 2 SchV der
- 15 - Schätzungszeitpunkt für die Bewertung massgebend war. Die Schätzung wurde per Stichtag unter Berücksichtigung der gegebenen Marktverhältnisse vorgenommen. Das Vorgehen der Schätzungsbehörde ist nicht zu beanstanden. Zudem ist es fraglich, ob der behauptete momentane Wert tatsächlich tiefer liegt als Fr. 790.-- / m2. c) Die Beschwerdeführer sind ausserdem der Meinung, dass bei der im konkreten Fall vorgenommenen Schätzung die marktgerechten Baukosten nicht berücksichtigt worden seien. Die Erstwohnungen seien ab dem Jahr 2013 gebaut worden, zu damals noch wesentlich höheren Baulandpreisen und Baukosten als heute (Beilage A.1, S. 5). Nach in Kraft treten der neuen Zweitwohnungsgesetzgebung habe sich der regionale Markt verändert und die Bautätigkeit stark abgenommen. Diese Entwicklung habe nicht nur zu tieferen Bodenpreisen, sondern auch zu massiv fallenden Baukosten geführt (Beilage A.3, S. 3). Die Schätzungsbehörde könne nicht allein auf die damals überhöhten Baukosten oder die ursprüngliche Baukostenabrechnung abstellen. Es könne nicht mehr wie früher auf schweizerische Baupreisindexe (Hochbau Grossregion Ostschweiz) zurückgegriffen werden, sondern auf den Markt in X._____ selbst. Zudem hätten die speziell teuren Innenausbauten keinen Marktwert und müssten gemäss Art. 12 Abs. 1 SchV abgezogen werden. Der Beschwerdegegner setzte sich bereits anlässlich der Verwaltungsbeschwerde damit auseinander und kam zum Schluss, es sei aus der bereinigten, detaillierten Bauabrechnung ersichtlich, dass es sich um Marktpreise handle. Der Neuwert des Gebäudes sei auf Fr. 7'685'700.-- festzusetzen. Dritte hätten nicht mit tieferen Kosten gebaut (vgl. Beschwerdeentscheid, Ziff. 5.1.3). Während des Beschwerdeverfahrens vor dem Verwaltungsgericht räumte der Beschwerdegegner zudem ein, dass sich die Preise gemäss dem schweizerischen Baupreisindex (Hochbau, Grossregion Ostschweiz), seit
- 16 dem Baujahr um 0.57 % reduziert hätten. Eine solch minimale Veränderung sei vernachlässigbar. Gemäss Art. 12 Abs. 1 SchV ist für die Berechnung des Neuwertes bei Neubauten und baulichen Änderungen von der Bauabrechnung auszugehen. Der Neuwert entspricht dem effektiven Kostenaufwand, der für die Erstellung eines gleichartigen Gebäudes (gleiche Grösse, gleicher Ausbau, gleicher Standort) erforderlich ist (Art. 11 Abs. 1 SchV). Aussergewöhnlich niedrige oder hohe Kosten, entstanden durch Preisvergünstigungen, Angebote, Eigenleistungen, Umdispositionen bei der Planung und Bauausführung sowie Kosten für den Abbruch sind nicht zu berücksichtigen (Art. 12 Abs. 2 SchV). Hingegen finden nach Art. 4 Abs. 1 lit. a und b SchV unter anderem die Bauart und der Ausbau in die Schätzung der Immobilie Eingang. Aus letztgenannten geht bereits hervor, dass der Einwand der Beschwerdeführer, die speziell teuren Innenausbauten im Einfamilienhaus seien abzuziehen, nicht greift. Ausserdem findet der Baupreisindex zur Ermittlung des Versicherungswertes praxisgemäss Anwendung. Beim Baupreisindex handelt es sich um eine periodische, aufgrund ausgewählter Indexhäuser neu vorgenommene Berechnung, welche für vergleichbare Bauleistungen die veränderten Baukosten im Vergleich zu einem früheren Zeitpunkt aufzeigt (Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 290). Abgesehen von einigen Ausnahmen, werden die Gebäude im Kanton Graubünden grundsätzlich zum Neuwert versichert. Dabei werden gemäss Art. 20 Abs. 1 des Gebäudeversicherungsgesetzes des Kantons Graubünden (GebVG) die Versicherungswerte jährlich an die Entwicklung der Baukosten angepasst. Für die Gebäudeversicherung ist daher ebenfalls der Wert relevant, welcher aussagt, wieviel Geld es kosten würde, das Gebäude an Ort und Stelle wieder zu errichten. Aus diesem Grund ist es nicht ersichtlich, weshalb sich die Schätzungsbehörden nicht ebenfalls auf den Baupreisindex stützen sollten, sondern auf den Markt in
- 17 - X._____ selbst. Wie bereits in Erwägung 5a dargelegt, handelt es sich bei der Schätzung von Immobilien um eine Stichtagbewertung. Im konkreten Fall wurden die rund zweijährigen Bauarbeiten im Jahr 2014 abgeschlossen und die Schätzung am 5. Juli 2016 vorgenommen. Es ist demnach auf den zum Schätzungszeitpunkt gültigen Neuwert abzustellen. Grundlage für die Berechnung bildet die Schlussabrechnung der Baukosten, welche zeitlich zu aktualisieren sind, weshalb auf den Baukostenindex für das Jahr 2016 abzustellen ist. Dieser ist um 0.7 Punkte im Vergleich zum Jahr 2014 gesunken, was einem Prozentsatz von 0.57 entspricht (Vgl. GVG-Index in Bg-act.). Schätzungen führen ihrer Natur nach zu annäherungsweise ermittelten Zahlen. Die Abweichung von 0.57 % ist geringfügig und überschreitet nicht die Schätzungstoleranz, weshalb die ermittelten Baukosten im Bereich der Ermessensausübung der Schätzungsbehörde bzw. der Schätzung innewohnenden Ungenauigkeit liegt (vgl. Der Liegenschaftsschätzer, a.a.O., S. 65 f.). d) Den beschwerdeführerischen Vorbringen, dass die mit der Zweiteilung des Marktes in Erstwohnungs- und Zweitwohnungsmarkt zusammenhängenden wertbeeinflussenden Umstände bei der Schätzung des Verkehrs- und Eigenmietwertes zu berücksichtigen seien, kann entgegengehalten werden, dass die Schätzungsbehörden bereits vor der Annahme der Zweitwohnungsinitiative dieser Differenzierung in ihren Schätzungen Rechnung getragen haben, das heisst, die Immobilien entsprechend den Marktverhältnissen bewerteten. In der Botschaft der Regierung an den Grossen Rat zur Totalrevision des Gesetzes über die amtliche Schätzung (SchG) wird festgehalten, dass von der Marktorientierung in diesem Bereich nicht abgewichen werde (vgl. Botschaft der Regierung an den Grossen Rat, Heft Nr. 8/2016-2017, S. 454). Es wurden dementsprechend im konkreten Fall auch nur Liegenschaften mit Nutzungsbeschränkungen als Erstwohnungen als
- 18 - Vergleichsobjekte herangezogen. Die Marktsituation zum Schätzungszeitpunkt wurde damit genügend berücksichtigt, es waren insbesondere keine weitergehende Annahmen über zukünftige Marktpreisentwicklungen zu treffen. 6. a) Der Verkehrswert eines Grundstücks entspricht dem unter normalen Verhältnissen am Stichtag erzielbaren Kaufpreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 67). Es wird in der Regel unter Würdigung der Wirtschaftlichkeit aus Real- und Ertragswert ermittelt. Je nach Wirtschaftslage kann er sich entweder vornehmlich am Real- oder Ertragswert orientieren. Nach dieser Bewertungspraxis wird der Verkehrswert einer Liegenschaft primär durch Vergleich mit dem Kaufpreis ermittelt. Sofern ein Kaufpreis fehlt oder nicht dem Verkehrswert entspricht, erfolgt der Vergleich mit anderen gehandelten Grundstücken, für welche ähnliche Voraussetzungen gelten. Bei Einfamilienhäusern stehen vornehmlich subjektive Beweggründe der Käuferschaft wie Eigennutzung und wirtschaftliche Erwartung im Vordergrund, während Renditeüberlegungen in den Hintergrund treten (Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 112). Bei überbauten Grundstücken wird durch Gewichtung der Grundlagenwerte Realwert und Ertragswert der Verkehrswert ermittelt. Der Verkehrswert wurde im Beschwerdeentscheid auf Fr. 9'184'600.-geschätzt. Die Beschwerdeführer haben, neben den bereits weiter vorne abgehandelten Einwänden bezüglich der Baukosten und des Neuwertes, gerügt, dass der Beschwerdegegner eine ungenügende Anpassung an die Marktverhältnisse bei der Bewertung des Gebäudes und der zusätzlichen Bauleistungen vorgenommen habe. b) Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Zeitwert (Zustandswert) aller baulichen Anlagen auf dem Grundstück, den für die Erstellung
- 19 notwendigen Vorbereitungs- und Umgebungsarbeiten sowie den Baunebenkosten und des Bodenwertes. Es ist unbestritten, dass es sich beim Beschwerdeobjekt um einen Neubau handelt, weshalb der Zeitwert dem Neuwert entspricht. Der Beschwerdegegner schätzte den Realwert im Beschwerdeentscheid auf Fr. 9'944'500.--, welcher aus dem Bauwert (Neuwert = Zeitwert) von Fr. 7'685'700.--, den effektiven Zusatzkosten von Fr. 859'700.-- (somit den Anlagekosten von Fr. 8'545'400.--) und einem Bodenwert von Fr. 1'399'100.-- errechnet wurde. Der Realwert dient als Hilfswert für die Schätzung des Verkehrswertes. Wie weiter oben bereits erläutert, richtet sich der Verkehrswert grundsätzlich nach den bei gleichen oder ähnlichen Grundstücken unter normalen Verhältnissen erzielten Verkaufspreisen. Der Schätzungsbezirk 3 räumte im Verwaltungsbeschwerdeverfahren ein, dass es über keine Werte gehandelter Vergleichsobjekte verfügt. Ein Vergleich ist somit nicht möglich, weshalb nach Art. 26 Abs. 1 lit. a SchV vorzugehen ist. Der Verkehrswert von Neubauten steht in Übereinstimmung mit dem Realwert, wenn der Neuwert, die zusätzlichen Baukosten und der Bodenwert den Marktwerten entsprechen und es sich nicht um Liebhaberobjekte handelt. Letzteres wurde richtigerweise vom Beschwerdegegner verneint. Ausserdem reduzierte der Beschwerdegegner die Zusatzkosten betreffend Aushub, welche um rund Fr. 250'000.-- höher als üblich gewesen seien. Bezüglich des Neuwertes und der Baukosten seien keine Preisunterschiede zwischen Erst- und Zweitwohnungsbauten feststellbar. Der Bodenwert berücksichtige hingegen vollständig den Umstand der Nutzungsbeschränkung durch die Erstwohnungspflicht. Unter Berücksichtigung all dieser Umstände legte der Beschwerdegegner den Verkehrswert bei Fr. 9'694'500.-- fest. Bei Einfamilienhäusern spielt der Ertragswert gegenüber dem Realwert eine eher untergeordnete Rolle. Dies gilt wohl in der vermehrten Masse bei Einfamilienhäusern mit Nutzungsbeschränkung als Erstwohnung. Der daraus resultierenden eingeschränkten Marktfähigkeit des
- 20 - Beschwerdeobjektes wurde bei der Verkehrswertermittlung durch das Einsetzen eines Gewichtskoeffizienten von 0.1 Rechnung getragen. Gemäss Art. 27 Abs. 2 lit. a SchV liegt die Gewichtung des Ertragswertes von 0.1 im Rahmen der vorgeschriebenen Bandbreite und kann nicht als unangemessen qualifiziert werden. 7. Zusammenfassend gelangt das Verwaltungsgericht zum Schluss, dass der Vorinstanz im Ergebnis keine fehlerhafte Verkehrswertschätzung vorgehalten werden kann. Die Verkehrswertschätzung bewegt sich im Rahmen des der Vorinstanz zustehenden Ermessens, in welches das Verwaltungsgericht nicht eingreift. 8. a) In Bezug auf den umstrittenen Mietwert gilt es festzuhalten, dass Art. 22 Abs. 2 des Steuergesetzes für den Kanton Graubünden (StG; BR 720.000) als Mietwert von Gebäuden und Gebäudeteilen den Betrag bestimmt, den der Eigentümer oder Nutzungsberechtigte bei einer Drittvermietung erzielen würde. Hier steht nicht die Besteuerung selber zur Diskussion, sondern die Höhe des Mietwerts selbst. Dieser ist gemäss Art. 22 Abs. 2 StG auf Grund des marktüblichen Mietzinses zu berechnen; im Einklang damit steht Art. 7 Abs. 1 SchG, wonach sich die Schätzungswerte am Markt zu orientieren haben (vgl. Urteil des Bundesgerichts 2C_1236/2012 vom 20. Juni 2013 E.3.2). Liegenschaften, welche von den Eigentümern selbst bewohnt werden, treten nicht am Wohnungsmarkt auf, weshalb sie keinen direkten Marktpreis haben. In der Regel wird ihr Mietwert indirekt durch Vergleich mit ähnlichen vermieteten Objekten geschätzt. Gemäss Art. 4 Abs. 1 SchV sind für die Vergleichbarkeit von Immobilien in erster Linie die dort erwähnten Merkmale (Lage, Grösse, Bauart, Alter, Zustand, Ausbaustandard, Immissionen, Erschliessung etc.) massgebend, wobei gemäss dem Urteil des Verwaltungsgerichts U 12 86 vom 6. November 2012 und dem dazu ergangenen Urteil des Bundesgerichts 2C_1236/2012 vom 20. Juni 2013 http://links.weblaw.ch/de/2C_1236/2012 http://links.weblaw.ch/de/2C_1236/2012
- 21 einerseits vergleichbare Objekte in derselben Gemeinde und andererseits auch näher gelegene, im gleichen Sinn vergleichbare Objekte zu berücksichtigen sind. b) Bezüglich der Vergleichbarkeit der Objekte bringen die Beschwerdeführer vor, dass nicht nur gestützt auf die aus der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zu Art. 269a lit. a des Obligationenrechts (OR; SR 220) resultierenden klaren Vorgaben, sondern auch ganz allgemein, auf Objekte in unmittelbarer Nähe oder gleicher Ortschaft abzustellen sei. Aus diesem Grund müsse im vorliegenden Fall ein Vergleich nur mit Einfamilienhäusern im Gebiet B._____ angestellt werden. Dieser Ansicht kann nicht gefolgt werden. Die Schätzungsbehörden hatten eine Immobilienbewertung aufgrund der damals geltenden rechtlichen Vorgaben gemäss SchG und SchV vorzunehmen, weshalb sich das AIB zu Recht nicht auf Normen des Mietrechts und der hierzu ergangenen Rechtsprechung stützt. Selbst eine analoge Anwendung fällt nicht in Betracht. Es gilt nämlich zwischen dem im Mietrecht relevanten Mietpreis und den Mietwerten gemäss SchG zu unterscheiden. Mietpreise umschreiben die effektiv bezahlten Geldbeiträge. Ein Mietwert hingegen ist eine subjektive Aussage, welche auf Grund statistischer Grundlagen geschätzt wird. Insbesondere wird der Mietwert aufgrund der ortsüblichen Verhältnisse und tatsächlichen Nutzung festgelegt, wobei neben dem ortsüblichen Mietzinsniveau, die Gesamtheit aller wertbildenden Faktoren wie Lage, Grösse, Beschaffenheit, Ausbaustandard und Umschwung der Liegenschaft sowie die darauf einwirkende Immissionen zu berücksichtigen sind (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 61 ff.). Des Weiteren halten sowohl die Beschwerdeführer als auch das AIB in ihren Rechtsschriften fest, dass sich die Schätzungswerte jeweils gemäss Art. 7 Abs. 1 SchG am Markt zu orientieren hätten. Daraus schliessen die Beschwerdeführer, dass für den Marktwert der Mietvertrag ausschlaggebend sei und Anhaltspunkte dazu Angebote von Vermietern
- 22 in Zeitungen sowie entsprechenden Online-Portalen bieten würden. Es könne nicht durch Extrapolation von Mieten in Y._____ und dazu noch von Wohnungen und nicht Einfamilienhäusern, auf das vorliegende Schätzungsobjekt aufgerechnet werden. Hinsichtlich des vorgebrachten Beizugs von einzelnen Inseraten kann bereits an dieser Stelle festgehalten werden, dass dies für einen Marktvergleich untauglich ist. Meist fehlen in den Inseraten nähere Angaben über Wohnungsfläche, Ausbaustandard, Lage, Immissionen usw., welche die angegeben Mietzinse verifizieren lassen. Aus diesem Grund ist ein Schätzungsobjekt nur schwer mit Inseraten vergleichbar. c) Die zuvor genannten Einwände der Beschwerdeführer bezüglich der Vergleichsobjekte erweisen sich als unbegründet. Nach der verbindlichen und von den Beschwerdeführern unbestrittenen Feststellung des Schätzungsbezirks 3 war ein Marktvergleich mit vergleichbaren, vermieteten Objekten in demselben Schätzungsbezirk nicht möglich. Aus diesem Grund wurde ein Marktvergleich mit vier vergleichbaren Objekten in X._____ und Y._____ vorgenommen, welche selbst als Erstwohnungen vermietet werden. Gemäss der in Erwägung 8a festgehaltener bundesgerichtlichen Rechtsprechung (Urteil des Bundesgerichts 2C_1236/2012 vom 20. Juni 2013) dürfen die Schätzungsbehörden Vergleichsobjekte auch aus anderen Ortschaften heranziehen, wenn der Mietmarkt im eigenen Ort für das in Frage stehende Schätzungsobjekt eingeschränkt ist. Unter Beachtung der für die Schätzung gemäss Art. 7 Abs. 1 SchG i.V.m. Art. 4 Abs. 1 SchV massgebenden Vergleichsfaktoren, ist es in einer wie hier vorliegenden Konstellation nicht nur zulässig, sondern geradezu geboten Vergleichsobjekte aus den in der Umgebung liegenden Ortschaften heranzuziehen. Das Vorgehen des Schätzungsbezirks 3 ist demnach nicht zu beanstanden, sofern die Vergleichsobjekte gemäss Art. 4 Abs. 1 SchV vergleichbar sind.
- 23 - 9. a) Zur Kritik der Beschwerdeführer, dass gerade die Vergleichbarkeit von Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentumswohnungen nicht gegeben sei, schweigt sich das AIB in seinen Ausführungen aus. Das Bundesgericht hielt im Urteil 2C_1236/2012 vom 20. Juni 2013 E.4.2 fest, dass vermietete und selbstgenutzte Einfamilienhäuser nur dann nicht miteinander vergleichbar sind, wenn die in Art. 4 Abs. 1 SchV genannten Faktoren, dem Vergleich entgegenstehen. Es ist demnach nicht relevant, ob die Vergleichsobjekte vermietet oder selbst genutzt werden. Zudem wird im Schweizerischen Schätzerhandbuch ausdrücklich festgehalten, dass sich der Mietwert von Einfamilienhäusern in der Regel am Mietzinsniveau von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern orientiert und sich Abweichungen aus Minder- oder Mehraufwand für die Bewirtschaftung, Übergrösse der Nettonutzfläche, oberer Beschränkung des Mietwerts in absoluten Zahlen aufgrund der öffentlichen Verhältnisse usw. sowie des Mehrkomforts, der Einrichtungen und Nebenräumen ergeben (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 111). Damit der Mietwert geschätzt werden kann, müssen die zum Vergleich herangezogenen Wohnungen mit dem vorliegenden Einfamilienhaus auf vergleichbare Werte gebracht werden. Hierzu stehen unterschiedliche Grössen als Vergleichsmassstäbe zur Verfügung. Beispielsweise kann wie im vorliegenden Fall die Mieteinnahme pro m2 vermietbarer Fläche von der AIB als Vergleichsgrösse herangezogen werden (vgl. Das Schweizerische Schätzerhandbuch, a.a.O., S. 63). Zudem hat die Schätzungsbehörde aufgrund der verbesserten Vergleichbarkeit im konkreten Fall die Punktierungen der Vergleichsobjekte an die Punktierung des vorliegend zu schätzenden Objektes angeglichen und erst die daraus resultierenden durchschnittlichen Mietwerte mit der unbestrittenen Nutzfläche von 406 m2 multipliziert, was einen Mietwert von Fr. 139'664.-- pro Jahr ergibt. Der bereinigte Mietwert des Wohnteils beträgt schliesslich Fr. 90'000.-- pro Jahr und wurde so den Beschwerdeführern eröffnet. Schlussendlich beträgt der Eigenmietwert
- 24 des vorliegenden Schätzungsobjektes Fr. 222.-- / m2, was einem Anteil von 64 % des Mietwertes der Vergleichsobjekte entspricht. Gemäss den Ausführungen im Beschwerdeentscheid vom 19. Januar 2017 sei diese Reduktion durch die sehr grosse Nutzfläche des Beschwerdeobjekts gerechtfertigt. Damit hat der Beschwerdegegner bereits dem von den Beschwerdeführern vorgebrachten Vorwand, dass der Eigenmietwert pro m2 Wohnfläche bei einem kleineren Haus im Verhältnis eher teurer ist, gebührend mitberücksichtigt. b) Die Beschwerdeführer rügen zudem, dass die angewandte Bewertungsmethode (Punktesystem) in keiner Weise transparent und nachvollziehbar sei. Die daraus resultierende monatliche Nettomiete für den Wohnteil einschliesslich Garage und Aussenparkplätze von über Fr. 8'000.-- (recte: Fr. 7'930.--) für das vorliegende Schätzungsobjekt werde im Raum X._____ für Wohnungen mit Erstwohnungsanmerkung im Grundbuch schlicht nicht bezahlt, nicht einmal für ein Einfamilienhaus mit freier Nutzung ausserhalb des Zweitwohnungsgesetzes. Diese Vorbringen werden von den Beschwerdeführern aber nicht substantiiert. Das AIB setzte sich damit bereits in seinem Beschwerdeentscheid auseinander (Ziff. 5.3.6). Das vom Schätzungsbezirk 3 verwendete Objektaufnahmeprotokoll basiere auf fachlichen sowie branchenüblichen Erkenntnissen, werde langjährig benutzt und sei von den Gerichten nie beanstandet worden. Damit sei eine vollständige und punktemässig differenzierte Beurteilung bzw. Bewertung der Immobilie möglich. Die Gebäude würden nach Bauart und Ausstattung klassifiziert, zumal sie unabhängig des geteilten Marktes die Ertragsverhältnisse entscheidend beeinflussen (Art. 4 Abs. 1 SchV, insb. Bst. b und f). Im konkreten Fall wurde die Punkteverteilung bezogen auf jeden Schätzungsparameter auf einer Skala von minus 9 Punkten bis plus 9 Punkte vorgenommen. Folgende Werte liegen vor: "- Wohnwert: "grosszügig, gut eingeteilt" (+6)
- 25 - - Zusatznutzung: "luxuriöse Anlagen" (+9) - Nasszellen: "sehr komfortabel" (+6) - Küche: "sehr komfortabel" (+6) - Wohnlage: (+6) - Besonnung/Sicht: (+9) - Verkehrslage: (-3) - Immissionen: (+6) - Wirtschaftl. Alter: "neuwertig" (+9) - Haustechnik: "luxuriös" (+9) Total: 63 Punkte" "Zusatzkosten: Aushub (Baugrubensicherung), Umgebung (Stützmauern, Pflästerungen in Naturstein); PP im Freien (vier), Erschliessung (kurze Distanz). Nebenräume: Keller, Velo, Abstell, Waschküche, Garage, Technik. Weitere Infos: Heizung (WP-Erdwärme), Personenlift." Der Beschwerdegegner hat die massgebenden Kriterien aufgeführt und ihnen soweit ersichtlich Rechnung getragen. Gemäss Bg-act. C2 werden die Punkte vom Schätzungsbezirk 3 auf der anonymisierten Liste "Vergleich: Marktmieten / geschätzte Miete" in % angegeben. 90 Punkte = 100 %; das Beschwerdeobjekt wurde mit 63 Punkten bewertet, was 56.7 % ergibt. In der Liste geht der Schätzungsbezirk 3 von 60 % aus, was zu einem Mietwert pro Monat von Fr. 7'500.-- führt. Die Vergleichsobjekte bewegen sich zwischen 9 - 30 % und weisen Mietwerte pro Monat von Fr. 2'800.-- bis Fr. 4'220.-- auf. Die Beschwerdeführer vermögen nicht darzutun, inwiefern die Gewichtung der einzelnen Kriterien und das Resultat der Schätzung auf eine Überschreitung bzw. einem Missbrauch des Ermessens beruhen. Die Würdigung und Gewichtung der einzelnen für den Mietwert massgebenden Kriterien erfolgte anhand einer gesamthaften Beurteilung, ist schlüssig und nachvollziehbar, sodass die angewandte Methodik des Beschwerdegegners nicht zu beanstanden ist. c) Bezüglich der geschätzten Mietwerte für die Aussenparkplätze und Garagenplätze führen die Beschwerdeführer aus, dass bei
- 26 - Einfamilienhäusern im Gegensatz zu Stockwerkeigentumswohnungen, wo es möglich sei, Kellerabteile und Tiefgaragenplätze separat zu bewerten, eine Aufteilung nicht sinnvoll sei, da eine Drittvermietung an ausserhalb des Einfamilienhauses in der Nachbarschaft wohnende nicht erfolge. Grundsätzlich wird eine Immobilie in ihre einzelnen Schätzungsobjekte gegliedert. Dabei können folgende Objekttypen unterschieden werden: Landfläche, Bauten, Umgebungsobjekte, Wohnhaus, Werkstatt, Parkplätze, Lagerplatz etc. Nur jene Objekte werden ausgeschieden, die einen eigenen Wert haben und nicht schon im Wert eines anderen Objektes enthalten sind. So ist z.B. der Umschwung kein Schätzungsobjekt, weil er keinen eigenen Landwert hat (vgl. Die Immobilienbewertung, a.a.O., S. 50 und 157 ff.). Eine derartige Aufteilung des Grundstücks in verschiedene Mieteinheiten dient der Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Werte der zur Verfügung stehenden Nutzungseinheiten. Dabei wird die Wertermittlung ungeachtet dessen, ob eine Drittvermietung in Betracht gezogen wird, vorgenommen. Aus diesem Grund sind die diesbezüglich angebrachten Einwände der Beschwerdeführer zurückzuweisen. d) Aus dem Gesagten folgt, dass die Beschwerdeführer weder aufzuzeigen vermögen, dass die Lösung der Vorinstanz zur Ermittlung des Eigenmietwerts im Allgemeinen unhaltbar oder willkürlich wäre, noch bringen sie genügend substantiierte Gründe vor, um den ihnen konkret veranlagten Eigenmietwert in Frage zu stellen. Solange die Praxis des AIB im Einklang mit den massgeblichen Rechtsgrundlagen steht, vermag auch die allgemeine Kritik der Beschwerdeführer am System der Mietwertbestimmung für Gebäude mit Erstwohnungspflicht daran nichts zu ändern. 10. Zusammenfassend ergibt sich aus den vorstehenden Erwägungen, dass die Schätzungsbehörde ihr Ermessen im angefochtenen Entscheid
- 27 rechtsfehlerfrei ausgeübt hat. Die Beschwerde ist daher als unbegründet abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gehen dessen Kosten zulasten der Beschwerdeführer. Von der Zusprechung einer aussergerichtlichen Entschädigung an den obsiegenden Beschwerdegegner ist gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG abzusehen. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 3'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 518.-zusammen Fr. 3‘518.-gehen zulasten der Eheleute A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. [Rechtsmittelbelehrung] 4. [Mitteilungen] Die an das Bundesgericht erhobene Beschwerde wurde mit Urteil vom 5. April 2019 abgewiesen (2C_660/2018).