R 07 39/R 07 40 4. Kammer URTEIL vom 26. September 2007 in den verwaltungsrechtlichen Streitsachen betreffend Quartierplan 1. Am 23. Mai 2006 reichte … als Eigentümer der sich in der Wohnzone W05 befindenden Liegenschaften Parzellen Nr. 1490 und 1491 beim Bauamt der Gemeinde … einen Entwurf für den Quartierplan „…“ ein. Dieser erstreckt sich über die weitgehend noch unüberbaute Parzelle Nr. 1490 und die Parzelle Nr. 1491, auf welcher das Chalet … steht. Dieser Quartierplanentwurf enthält als rechtsverbindliche Mittel die Quartierplanvorschriften, den Plan alter Besitzstand 1:9’500, den Plan Neuzuteilung 1:500, den Gestaltungsplan 1:500 und den Erschliessungsplan 1:500 sowie als informative Mittel die Grundbuchauszüge alter Bestand und ein Richtplanprojekt Erdgeschoss. Nach Überprüfung des Dossiers durch das Bauamt und nachfolgend durch die Baukommission beschloss der Gemeindevorstand am 19. Juni 2006, den Quartierplanentwurf für die öffentliche Auflage freizugeben. Diese erfolgte in der Zeit vom 10. - 31. Juli 2006. Dagegen gingen vier Einsprachen ein, u.a. von den im Rubrum namentlich aufgeführten, heutigen Beschwerdeführern. … (Eigentümer der Nachbarliegenschaft Parzelle Nr. 1494) beantragte die Nichtgenehmigung des Quartierplans; eventualiter die Reduktion des auf Parzelle Nr. 1491 vorgesehenen Baufeld auf den Umfang der bereits bestehenden Baute; subeventualiter sei festzuhalten, dass bei einer weiteren Überbauung von Parzelle Nr. 1491 gegenüber Parzelle Nr. 1494 die Vorschriften des Baugesetzes inkl. jener über die Gebäude- und Grenzabstände unter Berücksichtigung der Mehrlängenzuschläge eingehalten werden müssten. Weiter sei festzuhalten, dass jede Überbauung innerhalb des auf Parzelle Nr. 1491 vorgesehenen Baufeldes, welche zu einer Erhöhung der Gebäudelänge der bestehenden Baute führe, oder die im Baugesetz vorgeschriebenen Gebäudeabstände innerhalb des Baufeldes
oder gegenüber den Nachbarparzellen nicht einhalte, ausgeschlossen wäre. Der aufgelegte Quartierplan verstosse zufolge Nichteinhaltung der Grenz- und Gebäudeabstände gegenüber den nicht ins Quartierplanverfahren involvierten Nachbargrundstücken gegen klare Bauvorschriften. Ein weiterer Verstoss betreffe die unzulässige Abweichung von der Regelbauweise, sodass insoweit auch eine Verletzung des kantonalen Raumplanungsgesetzes zu verzeichnen sei. … und … (Stockwerkeigentümer in der benachbarten Liegenschaft Parzelle Nr. 1492) liessen ebenfalls die Nichtgenehmigung des Quartierplans beantragen; eventuell sei der Plan zur Überarbeitung zurückzuweisen, damit ein zweistufiges Verfahren durchgeführt werden könne. Sie rügten im Wesentlichen die Verletzung von nachbarschützenden Baugesetzvorschriften, insbesondere jene über den Grenz- und Gebäudeabstand sowie die Gebäudelänge. Ausserdem bemängelten sie die fehlende Einordnung des neuen Quartiers in die gewachsene Siedlung und die Landschaft. Schliesslich laufe das Verfahren auch öffentlichen Interessen zuwider, werde es doch lediglich dazu verwendet, ein privates Bauprojekt zu ermöglichen. Schliesslich erachten die Einsprecherinnen die Quartierplanbestimmungen als unvollständig bzw. verwirrend. In der Folge erhielt … Gelegenheit zu den gegen den Quartierplanentwurf erhobenen Einsprachen Stellung zu nehmen, was am 25. August 2006 durch das mit der Ausarbeitung des Quartierplans betraute Planungsbüro geschah. Dieses legte dar, warum nach seinem Dafürhalten der Quartierplan in allen Teilen den einschlägigen bau- und planungsrechtlichen Vorgaben entsprechen würde und deshalb ohne weiteres genehmigt werden könne. Die Rechtsvertreter der Einsprecher erhielten Gelegenheit, sich zu den Vorbringen des Planungsbüros zu äussern, wovon beide Rechtsvertreter mit separaten Stellungnahmen denn auch Gebrauch machten. Ihre Stellungnahmen wurden dem Quartierplanverfasser zur Kenntnis gebracht, welcher wiederum mit weiteren Schreiben (datiert vom 20. November 2006) darauf reagierte. Diese Schreiben wurden den Rechtsvertretern der Einsprecher erst mit dem Einsprache- und Genehmigungsentscheid vom 7. März 2007 zugestellt. Darin hatte sich der Gemeindevorstand mit den gegen den Quartierplan erhobenen Einwendungen befasst und kam dabei zum
Schluss, dass sämtliche Einsprachen abgewiesen werden müssten. Der Quartierplan wurde daher genehmigt. 2. a) Dagegen liessen … und … am 26. April 2007 beim Verwaltungsgericht fristund formgerecht Beschwerde (R 07 39) erheben mit den Anträgen, es sei der angefochtene Einsprache- und Genehmigungsentscheid aufzuheben (Ziff. 1). Der Quartierplan „…“ sei in der vorliegenden Ausgestaltung nicht zu genehmigen; eventualiter sei er zur Überarbeitung und zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen (Ziff. 2). Zur Begründung machten sie vorweg eine Verletzung des rechtlichen Gehörs zufolge ungenügender Auseinandersetzung mit ihren Einwänden im Einspracheverfahren geltend. Sodann sei ihnen auch die Stellungnahme des Gesuchstellers vom 20. November 2006 nicht vor dem Entscheid zugestellt worden, weshalb die Beschwerde bereits aus formellen Gründen gutzuheissen sei. Ferner brachten sie vor, dass das Quartierplanverfahren nicht gesetzeskonform abgewickelt worden sei, dass der Quartierplan die gemäss Quartierplan verfolgten Ziele nicht erreiche, dass die QP-Bestimmungen mehr Fragen aufwerfen würden, als damit beantwortet werden könnten, wodurch Rechtsunsicherheit geschaffen würde und dass der QP einzig und allein in einem privaten Interesse stehe, unter Ausklammerung der öffentlichen Interessen. b) Am 27. April 2007 liess … beim Verwaltungsgericht ebenfalls frist- und formgerecht Beschwerde (R 07 40) erheben mit folgenden Anträgen: „1. Der angefochtene Entscheid sei aufzuheben. 2. Der Quartierplan „…“ sei in Bezug auf Parzelle Nr. 1491 nicht zu genehmigen. 3. Eventualiter sei das auf Parzelle Nr. 1491 vorgesehene Baufeld auf den Umfang der bereits bestehenden Baute zu reduzieren. 4. Subeventualiter sei festzuhalten, dass bei einer weiteren Überbauung von Parzelle Nr. 1491 gegenüber Parzelle Nr. 1494 die Vorschriften des Baugesetzes inkl. jener über Gebäude- und Grenzabstände unter Berücksichtigung der Mehrlängenzuschläge einzuhalten sind. Weiter sei festzuhalten, dass somit jede Überbauung innerhalb des auf Parzelle Nr. 1491 vorgesehenen Baufeldes, die zu einer Erhöhung der Gebäudelänge
der bestehenden Baute führt, oder die die im Baugesetz vorgeschriebenen Gebäudeabstände innerhalb des Baufeldes nicht einhält, ausgeschlossen ist.“ Zur Begründung rügte er wie bereits im Einspracheverfahren die Nichteinhaltung der Grenz- und Gebäudeabstände gegenüber den nicht ins QP-Verfahren einbezogenen Nachbargrundstücken sowie die seines Erachtens unzulässigen Abweichungen von der Regelbauweise. 3. Die Gemeinde … beantragte unter ausführlicher Darlegung und Vertiefung der bereits den angefochtenen Entscheiden zugrunde liegenden Überlegungen die Abweisung beider Beschwerden. In formeller Hinsicht verlangte sie die Vereinigung derselben. 4. In einem zweiten Schriftenwechsel erhielten alle Parteien Gelegenheit die von ihnen eingenommenen Rechtsstandpunkte zu ergänzen und zu vertiefen. 5. Mit Verfügung vom 22. August 2007 vereinigte der Instruktionsrichter gestützt auf Art. 6 lit. a VRG die beiden Beschwerdeverfahren R 07 39 und R 07 40. 6. Am 26. September 2007 führte die 4. Kammer des Verwaltungsgerichts einen Augenschein durch, an welchem ein Vertreter der Beschwerdeführer 1 mit ihrem Rechtsanwalt, der Rechtsvertreter des Beschwerdeführers 2, der Rechtsanwalt der Gemeinde in Begleitung eines Mitgliedes des Gemeindevorstandes sowie der Rechtsvertreter des Beschwerdegegners 2 in Begleitung des die Planunterlagen erarbeitenden Architekten teilnahmen. Allen Anwesenden wurde dabei Gelegenheit geboten, sich im Gemeindehaus sowie an verschiedenen Standorten im Quartierplangebiet anhand der Pläne und der Örtlichkeiten auch noch mündlich zu allen aufgeworfenen Fragen zu äussern. Auf die Ausführungen der Parteien am Augenschein wie auch auf die weiteren Darlegungen in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen.
Das Gericht zieht in Erwägung: 1. a) Die Beschwerdeführer 1 verlangen die Aufhebung der angefochtenen Planung mit dem formellen Einwand der Verletzung des rechtlichen Gehörs zufolge nicht ausreichender, weil nur rudimentärer oder gar völlig fehlender Begründung der von ihnen im Einspracheverfahren vorgebrachten verfahrensrechtlichen und materiellen Einwände und Überlegungen. Aus diesem Einwand können sie jedoch nichts zu Gunsten ihres Begehrens ableiten. b) Nach bestätigter Rechtsprechung verlangt der Grundsatz des rechtlichen Gehörs als persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht, dass die Behörde die Vorbringen des von einem Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen auch tatsächlich hört, sorgfältig und ernsthaft prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Daraus folgt die grundsätzliche Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu begründen. Der Bürger soll wissen, warum die Behörde entgegen seinem Antrag entschieden hat. Die Begründung eines Entscheids muss deshalb so abgefasst sein, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheides ein Bild machen können. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid stützt: Das bedeutet indessen nicht, dass sich eine Behörde ausdrücklich mit jeder tatbeständlichen Behauptung und jedem rechtlichen Einwand auseinandersetzen muss. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken“ (BGE 126 1 102 f. mit Hinweisen). Keine allzu hohen Ansprüche an die Begründungsdichte dürfen dabei an den Entscheid einer Gemeindebehörde gestellt werden, welche sich ausschliesslich aus juristischen Laien zusammensetzt. c) Vorliegend hat sich die Gemeinde im angefochtenen Sammelentscheid in verfahrensrechtlicher Hinsicht ausgehend von den als zutreffend qualifizierten Ausführungen des mit der Ausarbeitung des privaten Quartierplanes
betrauten Planungsbüros und der von diesem vertretenen Auffassung, dass es bei einem privaten Quartierplan keiner speziellen Einleitungsphase und/oder einer separaten Vorankündigung mehr bedürfe (nachstehend 3.a/b) in sachlich mehr als ausreichender Art und Weise mit den von geltend gemachten Einwänden bezüglich Grenz- und Gebäudeabstände, Mehrlängenzuschlag und Einpassung ins Dorf- und Landschaftsbild beschäftigt und dargelegt, weshalb ihres Erachtens die einschlägigen bauund planungsrechtlichen Vorschriften eingehalten seien. Insbesondere legte sie auch dar, dass gegenüber den ausserhalb des Beizugsgebiets befindlichen Parzellen auch nach dem aufliegenden Quartierplan bzw. den dazugehörigen Quartierplanvorschriften die im Baugesetz vorgeschriebenen Abstände eingehalten werden müssten und dass gleichwohl eine Bebauung innerhalb der ausgeschiedenen Baufelder noch möglich wäre. Zutreffend ist zwar, dass diese Ausführungen in den Erwägungen zu den Einsprachen der heutigen Beschwerdeführer nicht noch einmal ausdrücklich wiederholt worden sind. Dies lässt sich aber im Lichte der geltend gemachten Verletzung des rechtlichen Gehörs bereits deshalb nicht beanstanden, weil im Sammelentscheid die umschriebenen Ausführungen bezüglich anderer Einsprecher mit Verweisungen gemacht worden sind und es den Beschwerdeführern denn auch - wie ihre Eingabe augenfällig aufzeigt möglich war, den missliebigen Entscheid frist-, form- und sachgerecht anzufechten. d) Unbehelflich ist auch der Einwand der Beschwerdeführerinnen 1, ihnen sei die Stellungnahme des den Gesuchsteller vertretenden Planers vom 20. November 2006 nicht rechtzeitig (vor dem Entscheid) zugestellt worden. Wie sich dem angefochtenen Entscheid ohne weiteres entnehmen lässt, war diese Stellungnahme für die Entscheidfindung ohne Belang. Entscheidrelevant waren vielmehr die Stellungnahmen des betrauten Planungsbüros. Selbst wenn im Übrigen in der gerügten Zustellung ein rechtlich relevanter Mangel erblickt werden müsste, dürfte dieser angesichts des im vorliegenden Beschwerdeverfahrens durchgeführten doppelten Schriftenwechsels und eines Augenscheines als geheilt erachtet werden.
2. Hinsichtlich der Frage des anwendbaren Rechts ist das neue, am 1. November 2005 in Kraft getretene kantonale Raumplanungsgesetz (KRG) einschlägig. Dieses regelt in verfahrensrechtlicher Hinsicht die Quartierplanung und die Landumlegung abschliessend (Art. 5 Abs. 1 KRG [Verfahren und Zuständigkeiten] in Verbindung mit Art. 53 Abs. 4 KRG unter Verweis auf die kantonale Raumplanungsverordnung [KRVO]). Für die Gemeinden besteht bezüglich der verfahrensmässigen Durchführung kein Raum für eigene Normierungen (Art. 107 Abs. 2 Ziff. 1 KRG). Was die Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang vorbringen, trifft offensichtlich nicht zu. 3. a) Gemäss Art. 53 KRG ist der Gemeindevorstand zuständig für die Einleitung, die Durchführung und den Erlass der Quartierplanung (Abs. 1). Er beschliesst von Amtes wegen oder auf Antrag Privater über die Einleitung der Quartierplanung (Abs. 2). Das Einleitungsverfahren entfällt bei Quartierplanungen, die von Privaten selbst erarbeitet werden (Abs. 3 [private Quartierplanung]). Entfällt bei privaten Quartierplanungen von Gesetzes wegen das Einleitungsverfahren i.S. von Art. 16 KRVO, so steht auch ohne weiteres fest, dass kein zweistufiges Verfahren nötig war. Das Quartierplanverfahren gilt daher erst dann als anhängig gemacht, wenn der Entwurf für den betreffenden privaten Quartierplan „…“ beim Gemeindevorstand eingereicht wird. Vorliegend wurde der Entwurf am 23. Mai 2006 bei der Gemeinde eingereicht, was im Lichte des oben Dargelegten ohne weiteres dazu führt, dass die im kommunalen Baugesetz enthaltenen Verfahrensvorschriften über die Quartierpläne gar nicht mehr zur Anwendung gelangen, sondern dass die vorerwähnten Regelungen in KRG und KRVO Platz greifen. Daher musste denn auch vorliegend kein Einleitungsverfahren i.S. von Art. 16 KRVO durchgeführt werden. b) Entfällt das Einleitungsverfahren i.S. von Art. 16 KRVO, stellt sich die Frage, ob für die Gemeinde vor der Auflage der Plangrundlagen zu Recht kein Anlass für eine schriftliche Benachrichtigung der Betroffenen bestand. Dies ist zu verneinen. Zwar hat auch die Gemeinde erkannt, dass bei einem privaten Quartierplanverfahren die Regelung von Art. 18 KRVO über die öffentliche
Auflage gilt. Entgegen der von ihr vertretenen Auffassung gelten aber als Betroffene im Sinne von Abs. 2 dieser Bestimmung im Lichte bundesrechtlichen Vorgaben für das Rechtsmittelverfahren (Art. 33 RPG) betrachtet, nicht nur jene Personen, welche im Beizugsgebiet Eigentum oder dingliche Rechte haben, sondern auch jene, welche - wie die Beschwerdeführer 1 und 2 - über nahe gelegenes Grundeigentum ausserhalb des Beizugsgebietes verfügen. Insofern trifft die Rüge der Beschwerdeführer durchaus zu. Im konkreten Fall ist ihnen aber aus der fehlenden schriftlichen Benachrichtigung kein rechtlich relevanter Nachteil entstanden, weil sie offensichtlich in der Lage waren, ihre Rechte im Rahmen des ordentlichen Publikationsverfahrens vorzubringen und sachgerecht gegen den Quartierplan Einsprache zu erheben sowie in der Folge auch den kommunalen Einsprache- und Genehmigungsentscheid mittels Beschwerde frist- und formgerecht anzufechten. Damit steht aber auch fest, dass sie im vorliegenden Beschwerdeverfahren auch aus dem Einwand der „fehlenden Orientierung bzw. Mitteilung“ nichts zu ihren Gunsten ableiten können. 4. a) Bei der Beantwortung der gegen die streitige Planung ins Feld geführten materiell-rechtlichen Fragen ist von Art. 51 ff. KRG auszugehen. Danach regelt der aus den Quartierplanbestimmungen - sowie je nach Zweck auch noch aus einem Gestaltungsplan und einem Quartiererschliessungsplan bestehende Quartierplan im Rahmen der Grundordnung die Gestaltung und Erschliessung von Bauzonen mit Folgeplanung oder von weiteren Teilgebieten der Bauzone im Detail (Art. 51 Abs. 1 Satz 1 KRG). Weder das kantonale noch das kommunale Recht konkretisieren näher, wie die Ausgestaltung von Quartierplänen im Einzelnen zu erfolgen hat. Praxisgemäss steht daher den Planungsbehörden denn auch bei der Beurteilung eines privaten Quartierplans ein weiter Ermessensspielraum zu (Art. 2 Abs. 3 RPG). b) Das Verwaltungsgericht hält sich sodann bei der Überprüfung von Quartierplänen regelmässig dort zurück, wo es um lokale Anliegen geht, bei deren Wahrnehmung Sachnähe, Ortskenntnis und örtliche Demokratie von Bedeutung sein sollen. Es greift hingegen dort ein, wo die übergeordneten,
vom Kanton zu sichernden Interessen, wie etwa dasjenige an der Bauzonenbegrenzung, einen angemessenen Platz erhalten müssen (vgl. zum Ganzen VGU R 06 75 mit weiteren Hinweisen). Bei der vorliegend streitigen privaten Quartierplanung geht es offensichtlich nicht um übergeordnete Interessen, sondern um rein lokale Anliegen weshalb denn auch die von den Beschwerdeführern aufgeworfenen Fragen mit der eingangs umschriebenen, gebotenen Zurückhaltung zu prüfen sind. 5. a) Angesichts der von den Beschwerdeführern aufgeworfenen Fragen ist vorweg festzuhalten, dass gemäss Art. 7 Ziff. 1 der Quartierplanbestimmungen (QPV) durch den (Quartier-)Gestaltungsplan (1:500) die überbaubaren Baubereiche (Baufelder) der einzelnen Teilflächen festgelegt werden. Die minimalen Grenzabstände sind durch die Baufelder gegeben. Gegenüber Grundstücken, die nicht in das Quartierplanverfahren einbezogen sind, gelten jedoch die Vorschriften gemäss Baugesetz (Art. 1 und 20 QPV; vgl. Art. 51 Abs. 1 KRG). Auch die Definition der Gebäudelänge richtet sich nach dem Baugesetz der Gemeinde; die Gebäudeabstände richten sich nach den Baufeldern, wobei der Zusammenbau mehrerer Baukörper nach architektonischen Kriterien zulässig ist (Art. 21 QPV). Im Lichte der zitierten Bestimmungen zeigt sich ohne weiteres, dass die Anwendbarkeit der Vorschriften gemäss Baugesetz ausdrücklich statuiert worden ist. Diese Vorbehalte können es in der Tat mit sich bringen, dass unter bestimmten Umständen keine vollständige Überbaubarkeit der im Gestaltungsplan ausgeschiedenen Baufelder möglich sein wird. Entgegen der vom Beschwerdeführer 2 vertretenen Auffassung kann jedoch im Umstand, dass die Gemeinde die streitige Planung trotzdem genehmigt hat, kein Missbrauch bzw. keine Überschreitung des ihr zustehenden Planungsermessens (Art. 2 Abs. 3 RPG) erblickt werden. Solches wäre vielmehr erst dann zu bejahen, wenn aufgrund der Vorgaben im Quartierplan gar keine vernünftige bauliche Nutzung der ausgeschiedenen Baufelder möglich wäre. Dass davon vorliegend aber keine Rede sein kann, ist offenkundig. Vielmehr ist - auch wenn gegenüber den ausserhalb des Beizugsgebietes gelegenen Grundstücken die „normalen“ Grenz- und Gebäudeabstände
gemäss Zonenschema [Art. 75 Abs. 3 BG i.V. mit Art. 107 KRG] eingehalten und aufgrund des Verweises in Art. 9 Abs. 2 QPV die Vorgaben des Zonenschemas hinsichtlich Gebäudehöhe [WZ 0.5] und Kubatur beachtet werden müssen - auch unter Einhaltung diesen Vorgaben eine zweckmässige Überbauung der im Quartierplan „…“ ausgeschiedenen Baufelder ohne weiteres möglich. Nur nebenbei sei erwähnt, dass im Rahmen des noch ausstehenden Baubewilligungsverfahrens für ein konkretes Bauprojekt die für eine Prüfung massgebenden Punkte (u.a. Einhaltung der massgebenden Grenz- und Gebäudeabstände und Höhenvorschriften) von allen Beteiligten leicht überprüft werden können, weshalb sich die Genehmigung der streitigen Planung auch aus dieser Sicht betrachtet nicht beanstanden lässt. Dass aufgrund von Art. 19 PV innerhalb der Baubereiche kleine Abweichungen bis 1 m zulässig sein sollen, vermag angesichts des klaren Vorbehaltes der Bestimmungen des kommunalen Baugesetzes (vgl. auch Art. 51 Abs. 1 KRG „…im Rahmen der Grundordnung…“) am umschriebenen Ergebnis ebenfalls nichts zu ändern. b) Damit ist auch gesagt, dass die Beschwerdeführer aus den übereinstimmend vorgebrachten Rügen betreffend die behauptete Nichteinhaltung der Grenzund Gebäudeabstandsvorschriften gegenüber ihren nicht in den Quartierplan einbezogenen Parzellen Nr. 1492 und 1494 nichts zu Gunsten ihrer Begehren ableiten können. Wie oben ausgeführt trifft es zwar zu, dass bei einer vollständigen Beanspruchung der im QP ausgeschiedenen Baufelder Konflikte hinsichtlich der zu den Nachbarparzellen einzuhaltenden Grenz- und Gebäudeabstände entstehen könnten. So z.B. bereits deshalb, weil der Abstand zwischen Baufeldgrenze und Grenze zur Parzelle Nr. 1494 lediglich 4 m beträgt, obwohl unter Berücksichtigung des Mehrlängenzuschlags i.S. von Art. 29 Abs. 4 BG an sich ein Abstand von wenigstens 5,33 m einzuhalten wäre. Hinsichtlich dieser Parzelle erweist sich der Einwand aber deshalb als unbehelflich, weil diese bzw. das dort ausgeschiedene Baufeld bereits zum grössten Teil mit einem grösseren Chalet überbaut ist. Zu Recht unbestritten geblieben ist, dass sich nun aber der Eigentümer jenes Chalets auf die Besitzstandsgarantie (i.S. von Art. 8 Abs. 2 BG, Hofstattrecht) berufen kann, d.h. er könnte das Chalet nach Abbruch oder Zerstörung im bisherigen
Umfang (und damit ungeachtet des zufolge der Mehrlänge um 1.33 m erhöhten Grenzabstandes zu Parzelle Nr. 1494) wieder aufbauen. c) Mit Blick auf die von den Beschwerdeführern in diesem Zusammenhang aufgeworfene Frage der Zulässigkeit einer möglichen baulichen Erweiterung des bestehenden Chalets (oder allenfalls eines im Hofstattrecht erstellten Neubaus) bleibt in diesem Zusammenhang festzuhalten, dass eine solche grundsätzlich möglich und zulässig ist, wobei dann der erweiterte Bauteil was seitens der Beschwerdegegner zu Recht nicht in Abrede gestellt worden ist - den um die Mehrlänge vergrösserten Grenzabstand einzuhalten haben wird. Der Vollständigkeit halber bleibt noch darauf hinzuweisen, dass der Grenzabstand unter den in Art. 29 Abs. 7 BG umschriebenen Voraussetzungen (Grunddienstbarkeit, keine dagegensprechenden öffentlichen Interessen) reduziert werden könnte. d) Zu einem vom eben Dargelegten abweichenden Ergebnis würde man lediglich dann gelangen, wenn durch den Erweiterungsbau die in der fraglichen Bauzone zulässige, maximale Gebäudelänge von 25 m überschritten würde oder wenn auf der Parzelle Nr. 1491 ausserhalb des vom Hofstattrecht gesetzten Rahmens eine Neubaute erstellt werden würde und auch eine Reduktion i.S. von Art. 29 Abs. 7 BG nicht realisierbar wäre. All dieses wird aber im Zuge der Ausarbeitung eines konkreten Bauprojektes zu beachten und im nachfolgenden Baubewilligungsverfahrens zu prüfen sein. Die angefochtene Planung erweist lässt sich jedenfalls, auch aus dieser Sicht betrachtet, als rechtens. e) Als unbehelflich erweist sich der Hinweis auf das Richtprojekt 1:200. Diesem kommt - weil nicht rechtsverbindlicher Bestandteil der streitigen Planung ist lediglich informeller Charakter zu (vgl. Art. 4 Ziff. 7 QPV, Informative Mittel). Es dient im Wesentlichen der Veranschaulichung und Verdeutlichung der vorgesehenen Bauten; die Konkretisierung derselben wird dann Gegenstand eines konkreten Bauprojektes sein.
6. Das eben unter 5.a ff. Dargelegte gilt im Ergebnis auch mit Bezug auf die behauptete Nichteinhaltung der Grenz- und Gebäudeabstände der im südlichen Teil des Quartierplangebietes vorgesehenen neuen Bauten gegenüber der nicht in die Planung einbezogenen Parzelle Nr. 1492. Auch die Baubereiche auf den Parzellen Nr. 1490, 4679 und 4680 können nur insoweit beansprucht werden, als dadurch keine Konflikte mit der Nachbarparzelle Nr. 1492 entstehen; d.h. allenfalls stehen nicht die gesamten Flächen der ausgeschiedenen Baufelder für eine Überbauung zu Verfügung. Sofern für eine Überbauung die gesamte Länge des Baubereiches auf der Neuzuteilungsparzelle Nr. 1490 erforderlich sein sollte, wird diese den um die Mehrlänge vergrösserten Grenzabstand einzuhalten haben und entsprechend von der Baubegrenzungslinie abrücken müssen. Diesbezüglich keine Einschränkungen ergeben sich hinsichtlich der beiden anderen Neuzuteilungsparzellen Nr. 4680 und 4679. Damit ist gesagt, dass auch für diesen Teil der Planung gilt, dass eine vernünftige und gesetzeskonforme Überbauung der Baubereiche ohne weiteres möglich ist. Für die Beurteilung nicht entscheidend ist, ob die Gesuchsteller sich bereits in der Phase des Verkaufs befinden sowie was diesbezüglich in den entsprechenden Verkaufsprospekten steht. Auch aus dieser Sicht erweist sich die Beschwerde als unbegründet. 7. a) Die Beschwerdeführer verlangen die Aufhebung der streitigen Planung mit dem Einwand der unzulässigen Abweichungen von der Regelbauweise (Art. 25 Abs. 4 und Art. 51 Abs. 1 KRG; Art. 75 Abs. 2 BG). Auch daraus können sie nichts zu Gunsten ihrer Begehren ableiten. Ziel des privaten Quartierplans … ist es, die verbleibende AZ der Parzelle Nr. 1491, welche wegen eines auf dem südlichen Teil lastenden Bauverbots daselbst nicht realisierbar ist, auf die Nachbarparzelle Nr. 1490 zu verlegen und mit der dort vorhandenen Nutzung zu realisieren. Fest steht, dass dieses Ziel nur erreichbar ist, wenn die innerhalb der Baubereiche vorgesehenen Bauten untereinander die Grenz- und Gebäudeabstände nicht einhalten müssen. Die in der Zone geltende maximale Gebäudelänge (25 m) hat - wie oben ausgeführt - zur Konsequenz, dass im Baubereich der Neuzuteilungsparzelle Nr. 1490 gegebenenfalls der Mehrlängenzuschlag zu beachten sein wird. Fest steht
ferner, dass unter den in Art. 75 Abs. 2 BG erwähnten Voraussetzungen (weitergehende Anordnungen über die zulässigen Baukuben, ihre Nutzung und Gestaltung; Gewähr für eine gute Beziehung der geplanten Bauten zur baulichen und landschaftlichen Umgebung und untereinander) Abweichungen bezüglich Gebäude- und Grenzabstände, Gebäudelängen sowie der Zusammenbau mehrerer Baukörper nach architektonischen Kriterien zulässig sind. b) Die im Gestaltungsplan 1:500 im Bereich der Neuzuteilungsparzellen Nr. 1490, 4679, 4680, 4681 sowie 1491 ausgeschiedenen Baubereiche bestimmen nicht nur den Rahmen, innerhalb dessen eine bauliche Nutzung überhaupt zulässig ist, sondern legen im Sinne der von Art. 75 Abs. 2 BG verlangten „weitergehenden Anordnungen über die zulässigen Baukuben, ihre Nutzung und Gestaltung“ planungsstufengerecht in hinreichendem Masse fest. Im Zusammenwirken mit dem bei den Akten liegenden, informellen Richtplanprojekt 1:200 (Erdgeschoss), mit welchem die einzelnen Gebäude mit hinreichendem Detaillierungsgrad (Rahmen, bauliche Nutzung) verdeutlicht werden, lässt sich die erste Voraussetzung von Art. 75 Abs. 2 BG als erfüllt qualifizieren. c) Auch die zweite Voraussetzung, die verlangte „Gewähr für eine gute Beziehung der geplanten Bauten zur baulichen und landschaftlichen Umgebung und untereinander“ durfte von der Gemeinde angesichts der von der privaten Erstellerschaft angestrebten verdichteten und nutzungsmässig auf den Bereich entlang der Talstrasse konzentrierten Hofüberbauung ohne Missbrauch oder Überschreitung des der Gemeinde zustehenden Planungsermessens als erfüllt erachtet werden. Wie der Augenschein gezeigt hat, steht die geplante konzentrierte Überbauung nicht in einem unhaltbaren Widerspruch zu der bestehenden, vergleichsweise aufgelockerten Überbauungsart in der näheren Umgebung, sondern weist gerade aufgrund der zufolge des Bauverbotes unüberbaubaren Flächen einen guten Bezug zur baulichen und landschaftlichen Umgebung auf. Auch der von den Beschwerdeführern ins Feld geführte Bericht eines zweiten Planungsbüros vermag, wie die Gemeinde zutreffend erkannt hat, an diesem Ergebnis nichts
zu ändern. Völlig an der Sache vorbei zielt sodann noch der Hinweis auf die rein pekuniären Interessen des Beschwerdegegners 2. Die Beschwerden erweisen sich auch aus dieser Sicht betrachtet als unbegründet. 8. a) Zu prüfen bleibt damit noch der von den Beschwerdeführern 1 aufgeworfene Einwand, die geplante Nutzungskonzentration sei nicht zulässig und ihr Anliegen nach Reduktion der zonengemässen AZ. Auch aus diesen Überlegungen vermögen sie nichts zugunsten ihrer Begehren abzuleiten. Abgesehen davon, dass ein Nutzungsverzicht, wie er den Beschwerdeführern 1 vorzuschweben scheint, bereits aus der Sicht der raumplanerisch gebotenen haushälterischen Nutzung von Bauland betrachtet höchst problematisch wäre, findet ihre Auffassung weder im kommunalen Baugesetz (dort ist in Art. 26 BG die gesetzliche Grundlage für einen Nutzungskonzentration wie die zur Beurteilung stehende verankert), noch in der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung (statt vieler: PVG 2005 Nr. 26) eine Stütze. Nach dem zitierten Entscheid findet das Ausmass der maximal transportierbaren Fläche seine Grenze an der Einhaltung der übrigen Polizeivorschriften (Gebäude- und Grenzabstände, Gebäudelängen und höhen und Geschosszahl); hingegen soll mit der für eine Bauzone ausgeschiedenen AZ nicht eine einheitliche Überbauung einer Zone mit gleichgrossen Bauten sichergestellt werden. In diesem Lichte betrachtet erscheint es daher ohne weiteres vertretbar, wenn - wie vorliegend - die Nutzung im südlichen Teil des Beizugsgebietes entlang dem bestehenden Zufahrtssträsschen konzentriert werden soll. b) Im Lichte des mehrfach erwähnten Planungsermessen betrachtet, erweist sich die Kritik an der geplanten Erschliessung als unbehelflich, zumal bereits heute ein Zufahrtssträsschen zum erwähnten Chalet besteht und eine Anbindung der geplanten Garageeinfahrt an dieses Strässchen durchaus Sinn macht. Was die Beschwerdeführer sonst noch vorbringen, ist ebenfalls nicht geeignet, den angefochtenen Entscheid in Frage zu stellen. - Die Beschwerden erweisen sich auch diesbezüglich als unbegründet und sind daher abzuweisen, soweit auf sie eingetreten werden kann.
9. a) Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten je zur Hälfte unter solidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführer 1 und 2, welche überdies entsprechend dem Verfahrensausgang dem Beschwerdegegner 2 je zur Hälfte die verursachten, notwendigen Kosten (Art. 78 Abs. 1 des kantonalen Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, VRG) zu erstatten haben. b) Bund, Kanton und Gemeinde sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der anwaltlich vertretenen Gemeinde denn auch keine aussergerichtliche Entschädigung zuzusprechen ist. Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerden R 07 39 und R 07 40 werden abgewiesen, soweit auf sie eingetreten werden kann. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 6'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 464.-zusammen Fr. 6'464.-gehen je zur Hälfte unter solidarischer Haftung zulasten der Beschwerdeführer 1 und 2. Die entsprechenden Kostenanteile sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3 Die Beschwerdeführer 1 und 2 haben im selben Verhältnis dem anwaltlich vertretenen privaten Beschwerdegegner 2 eine Parteientschädigung in der Höhe von insgesamt Fr. 6'000.-- (inkl. MWST) auszurichten.