R 07 101 4. Kammer URTEIL vom 15. Februar 2008 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache betreffend Baueinsprache 1. Am 21. August, zugestellt am 5. September 2007, erteilte die Gemeinde … der … AG die Bewilligung zum Neubau eines Einfamilienhauses auf Parzelle 4381 (alt: 4326) an der Via … Die dagegen von …, Eigentümer von Parzelle 2050, erhobene Einsprache vom 14. Juni 2007 wies die Gemeinde ab, soweit sie darauf eintrat. 2. a) Dagegen liess … am 7. Oktober 2007 Beschwerde erheben und beantragte die Aufhebung der Baubewilligung und deren Verweigerung, eventualiter die Aufhebung der Baubewilligung und die Zurückweisung der Angelegenheit zwecks Begründung (Ergänzung) des Entscheides hinsichtlich Nachweis der Einhaltung der Vorschriften über die Bruttogeschossfläche (Ausnützungsziffer). Subeventualiter sei die Baubewilligung aufzuheben und der Gemeindevorstand im Rahmen des Vernehmlassungsverfahrens anzuhalten, den Entscheid hinsichtlich des Nachweises der Einhaltung der Vorschriften über die BGF (AZ) zu begründen. Zur Begründung wurde im Wesentlichen geltend gemacht, das Bauprojekt verfüge über zu wenig BGF, um realisiert werden zu können. Den entsprechenden Nachweis sei das Bauamt bis zuletzt schuldig geblieben. Es habe ihm zudem auch keine Einsicht in die entsprechenden Beurteilungsgrundlagen gewährt, was als Verletzung des rechtlichen Gehörs zu werten sei. Bauliche Ausnützung könne nur von unmittelbar benachbarten Grundstücken auf das Baugrundstück transferiert werden. Im Übrigen seien die Bauprofile schon entfernt worden, hätten aber für die gesamte Dauer des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens korrekt gesetzt werden müssen. Sodann bestünden auch Indizien, dass im Parterre vorgesehene Räume zu Wohnzwecken umgenutzt werden könnten.
Sodann sei ein Näherbaurecht nur für ein Einfamilienhaus, und nicht etwa für ein solches mit zwei Autoeinstellplätzen eingeräumt worden, welche sodann den Grenzabstand einzuhalten hätten und nicht bis auf 1.53 m an die Parzelle 2050 herangebaut werden dürften. b) Am 18. Oktober 2007 liess … noch das Gesuch stellen, dass die Bauarbeiten, welche gestützt auf den noch nicht rechtskräftigen Baubewilligungsentscheid begonnen worden seien und trotz mehrfacher Aufforderung an die … Baubehörden (1. Oktober, 4. Oktober 2007) die Einstellung der Bauarbeiten zu verfügen, nicht unterbunden worden seien, umgehend einzustellen und alle baulichen Veränderungen rückgängig zu machen seien. 3. Mit prozessleitender Verfügung vom 2. November 2008 verweigerte der Instruktionsrichter der Beschwerde die anbegehrte aufschiebende Wirkung. Zudem hielt er fest, dass dem Gesuch um Rückgängigmachung aller baulichen Veränderungen mangels Substantiierung nicht hätte entsprochen werden können. Die Verfügung erwuchs unangefochten In Rechtkraft. 4. a) Die Gemeinde … liess Abweisung der Beschwerde beantragen, soweit auf diese überhaupt eingetreten werden könne. b) Auch die Bauherrschaft liess mit im Ergebnis denselben Einwänden und Überlegungen Abweisung der Beschwerde beantragen, soweit auf diese eingetreten werden könne. 5. In einem zweiten Schriftenwechsel ergänzten und vertieften die Parteien die von ihnen eingenommenen Rechtsstandpunkte. Auf die weiteren Darlegungen der Parteien in den Rechtsschriften wird, soweit erforderlich, in den Erwägungen eingegangen. Das Gericht zieht in Erwägung:
1. a) Zunächst sind die vom Beschwerdeführer vorgebrachten formellen Beanstandungen, mit welchen er im Wesentlichen eine Verletzung des rechtlichen Gehörs gemäss Art. 29 Abs. 2 BV geltend macht, zu prüfen. Das durch Art. 29 Abs. 2 BV gewährleistete rechtliche Gehör dient der Sachaufklärung und garantiert dem Betroffenen ein persönlichkeitsbezogenes Mitwirkungsrecht im Verfahren. Er soll sich vor Erlass des Entscheides zur Sache äussern, erhebliche Beweise beibringen, Einsicht in die Akten nehmen und an der Erhebung von Beweisen mitwirken oder sich zumindest zum Beweisergebnis äussern können, wenn dieses geeignet ist, den Entscheid zu beeinflussen (BGE 122 l 53 Erw. 4 a mit Hinweisen). Die Behörde hat die Vorbringen des vom Entscheid in seiner Rechtsstellung Betroffenen tatsächlich zu hören, sorgfältig und ernsthaft zu prüfen und in ihrer Entscheidfindung zu berücksichtigen. Daraus folgt die grundsätzliche Pflicht der Behörden, ihren Entscheid zu begründen. Der Bürger soll wissen, warum die Behörde entgegen seinem Antrag entschieden hat. Die Begründung eines Entscheides muss deshalb so abgefasst sein, dass der Betroffene ihn gegebenenfalls sachgerecht anfechten kann. Dies ist nur möglich, wenn sowohl er wie auch die Rechtsmittelinstanz sich über die Tragweite des Entscheides ein Bild machen können. In diesem Sinne müssen wenigstens kurz die Überlegungen genannt werden, von denen sich die Behörde leiten liess und auf welche sich ihr Entscheid stützt. Immerhin darf sich die Behörde auf die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte beschränken (BGE 127 l 84 nicht publ. Erw. 3, 126 l 102 Erw. 2b). b) Der Beschwerdeführer macht zum einen geltend, ihm sei zu Unrecht die Einsichtnahme in die Berechnungsgrundlagen für die Ausnützungsziffer durch das Bauamt geltend. Zum andern erachtet er den angefochtenen Entscheid als unzureichend begründet. Wie sich dem bei den Akten liegenden E-Mail Verkehr zwischen dem Beschwerdeführer (bzw. dessen Rechtsvertreter) und dem Gemeindebauamt ohne weiteres entnehmen lässt, hätte der heutige Beschwerdeführer mehrfach Gelegenheit gehabt, auf dem Bauamt in die Baugesuchsunterlagen (enthaltend u.a. auch die AZ-Berechnungsgrundlagen vom 10./13. Juli 2007) sowie die weiteren einschlägigen Akten persönlich Einsicht zu nehmen. Davon hat er nun aber im Baubewilligungsverfahren
abgesehen. Im Einspracheverfahren wurde ihm im Übrigen Akteneinsicht in die zweite AZ-Berechnung gewährt. Insgesamt betrachtet erhellt. dass seinem Einwand auch aus dieser Sicht betrachtet kein Erfolg beschieden sein kann. c) Soweit er den angefochtenen Entscheid als ungenügend begründet erachtet, kann ihm ebenfalls nicht gefolgt werden. Auch wenn der angefochtene Entscheid keine konkreten Angaben über die Art und Weise der AZ- Berechnung enthält, hat dies im Lichte des eingangs Umschriebenen nicht zwingend die Aufhebung des angefochtenen Entscheides zur Folge. Vielmehr wäre dieser nur dann aufzuheben, wenn die Begründung gänzlich fehlen würde oder doch derart rudimentär wäre, dass der Betroffene sich über die Entscheidmotive kein Bild machen konnte, mithin nicht in der Lage war, zu entscheiden, ob und wie er den Entscheid sachgerecht anfechten soll. Vorliegend steht nun aber fest, dass der angefochtene Entscheid immerhin eine – wenn auch knappe – Begründung aufweist. In Kenntnis der darin enthaltenen Überlegungen von welchen sich die Baubehörde bei ihrem abschlägigen Entscheid leiten liess, konnte sich der Beschwerdeführer über die Tragweite des Entscheides ein Bild machen, und er war denn auch in der Lage, diesen frist-, form- sowie sachgerecht anzufechten. Hinzu kommt, dass ihm aus dem gerügten Mangel auch insofern kein erheblicher Rechtsnachteil erwachsen ist, weil ihm im vorliegenden Verfahren Gelegenheit geboten wurde, im Rahmen eines zweiten Schriftenwechsels die Überlegungen vorzubringen, welche dem Bauprojekt aus seiner Sicht entgegenstehen. Selbst wenn also der angefochtene Entscheid in Verletzung von Art. 29 Abs. 2 BV ergangen sein sollte, dürfte von einer Aufhebung abgesehen werden, weil allfällige Gehörsmängel spätestens im vorliegenden Vorgehen nachträglich geheilt worden sind. Bereits erwähnt wurde, dass der Beschwerdeführer im Beschwerdeverfahren auch umfassend von seinem Akteneinsichtsrecht hätte Gebrauch machen können und dabei auch die Möglichkeit gehabt hätte, die Berechnungsgrundlagen der gemeindlichen AZ- Berechnung zu sichten und sich dazu zu äussern. - Der Einwand der Verletzung des rechtlichen Gehörs erweist sich daher als vollumfänglich unbegründet.
2. a) Der Beschwerdeführer behauptet, die sich im Parterre befindlichen (und als solche bewilligten) Sauna- und Fitnessräume würden eindeutig als Wohnräume (Einliegerwohnung) Verwendung finden, worin ein klarer Umgehungstatbestand (Überschreitens der zulässigen BGF/AZ zufolge Umnutzung) erblickt werden müsse. Auch daher müsse dem Bauvorhaben die Baubewilligung verweigert werden. Ihm kann nicht gefolgt werden. Wie seitens der Gemeinde zutreffend ausgeführt worden ist, sind - entgegen der Darstellung des Beschwerdeführers - aufgrund der eingereichten Gesuchsunterlagen keine Anhaltspunkte für die behauptete Umnutzung ersichtlich. Die Baubehörde hat das Gesuch aufgrund der eingereichten Pläne und der darin enthaltenen Bezeichnungen geprüft, seine Bewilligungsfähigkeit i.S. von Art. 55 lit. g BG bejaht und mit zutreffenden Überlegungen zum Vorwurf der behaupteten Umgehungsabsicht Stellung bezogen. Richtig ist auch ihre im vorliegenden Verfahren vertretene Auffassung, dass wenn sich nach Vollendung des Bauvorhabens herausstellen sollte, dass nicht AZpflichtige Räume (wie die erwähnten Sauna- und Fitnessräume) ganz oder teilweise zweckentfremdet, d.h. im Sinne von AZ-pflichtigen Räumen genutzt würden, sie einschreiten würde. Dies bedeutet letztlich nichts anderes, als dass solches gegebenenfalls Gegenstand eines neuen Baubewilligungsverfahrens bilden müsste (Art. 86 Abs. 1 KRG i.V. mit Art. 94 KRG). Der Beschwerdeführer verkennt mit seiner Argumentation im Übrigen, dass es ist nicht Sache der Nachbarn sein kann, darüber zu befinden, wie luxuriös der Ausbaustandard eines benachbarten Gebäudes sein darf. Solches obliegt allein der Bauherrschaft. Damit ist auch gesagt, dass der Einwand, seitens der Bauherrschaft würden mehr Parkplätze als zwingend verlangt erstellt, ebenfalls unbehelflich ist. b) Soweit der Beschwerdeführer zur Stützung seiner Begehren darauf hinweist, dass ein Näherbaurecht für ein Einfamilienhaus, nicht aber für ein Einfamilienhaus mit zwei Auto-Einstellplätzen bestehe, bleibt festzuhalten, dass auf die Beschwerde, soweit damit Fragen privatrechtlicher Natur (Umfang der privat-rechtlichen Rechtseinräumung bzw. der allenfalls daraus resultierenden Baubeschränkungen für solche Bauteile) aufgeworfen werden,
nicht eingetreten werden kann. Diesbezüglich ist der Beschwerdeführer auf den Zivilweg zu verweisen. Festzuhalten bleibt lediglich, dass die Gemeinde angesichts des nicht näher begründeten Einwandes und der Aktenlage vom Vorliegen einer hinreichenden privatrechtlichen Bauberechtigung ausgehen durfte. Was der Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang noch mit Blick auf eine behauptete Verletzung der zonengemässen (öffentlich-rechtlichen) Grenzabstandsvorschriften vorbringt, zielt ins Leere. c) Unbehelflich ist der Einwand, dass die Profilierung bereits entfernt worden sei. Unbestritten ist, dass das Bauvorhaben profiliert und während der Dauer der öffentlichen Auflage stehen gelassen worden ist (vgl. Art. 43 Abs. 1 und 3 KRVO). Fest steht auch, dass die Baubewilligung, nachdem der Beschwerde die beantragte aufschiebende Wirkung verweigert worden ist, vollstreckbar ist (Art. 91 Abs. 1 KRG). Entsprechend durfte das Baugespann denn auch entfernt werden. Dass solches mit Bewilligung der Gemeinde selbst vor der rechtskräftigen Erledigung des Baugesuches zulässig wäre (Art. 43 Abs. 3 Satz 1 KRVO), sei nur nebenbei erwähnt. d) Nicht gefolgt werden kann dem Beschwerdeführer auch insoweit, als er sich in seiner Eingabe unter Verweis auf Art. 56 Abs. 2 BG auf den Standpunkt stellt, das Bauvorhaben weise eine zu geringe bauliche Ausnutzung auf. Das Verwaltungsgericht hatte sich bereits in einem anderen Verfahren (VGU R 05 59) zu der im vorliegend im Zentrum stehenden Frage der Zulässigkeit der erforderlichen Nutzungstransfers (u.a. Rücktransport ab einer ursprünglich benachbarten, im Zuge einer Überbauung jedoch abparzellierten und nunmehr nicht mehr „direkt“ benachbarten Parzelle) aufgrund der konkreten Gegebenheiten bejaht. Was der Beschwerdeführer in diesem Zusammenhang vorbringt, ist an sich zwar verständlich, vermag aber an der damaligen Beurteilung nichts zu ändern. Auf diese ist, wie auch seitens der Beschwerdegegnerin 2 zutreffend erkannt worden ist, abzustellen. Damals - wie heute - ging die Gemeinde von einer anrechenbaren Landfläche „AZ Einheit BG …“ von insgesamt 7'634 m2 und einer konsumierten BGF von 3'809 m2, entsprechend einer AZ von 0,499, aus. Wie sich dem nun bei den Akten liegenden AZ-Nachweis vom Juli 2007 schlüssig entnehmen lässt,
beläuft sich die konsumierte Fläche inkl. das projektierte Einfamilienhaus (108.8 m2 BGF) nunmehr auf 3'821.412 m2. Die Differenz ergibt sich letztlich aus einem geringeren BGF-Bedarf für die damals vorgesehenen Häuser Nr. 12 und 13, sowie aufgrund eines geringeren BGF-Tranfers zugunsten der Parzelle 4325. Die im erwähnten AZ-Nachweis aufgeführten, von der Gemeinde geprüften und z.T. rechnerisch korrigierten Zahlen lassen sich leicht nachvollziehen. Die daraus resultierenden Berechnungen sind in sich schlüssig und nicht zu beanstanden. Der Beschwerdeführer bringt denn in seinen Eingaben auch nichts vor, was Anlass zu begründeten Zweifeln an den erwähnten Berechnungen bieten könnte. Für die gesamte Überbauung der „AZ-Einheit BG …“ (enthaltend u.a. die Bauparzelle 4381) steht, ausgehend von einer AZ 0.55 und unter Berücksichtigung der verschiedenen, aktenkundigen AZ-(Rück-)Transfers (so u.a. der bei Baubeginn vorzunehmenden Löschung eines im Grundbuch vorgesehenen AZ-Transfers von 914 m2 zugunsten Parzelle Nr. 4325), selbst unter Ausklammerung eines an sich vorgesehenen AZ-Transfers von 365 m2 ab der Parzelle 2050, eine maximal mögliche BGF von 4'198.7 m2 gegenüber. Daraus erhellt, dass für das streitige Bauvorhaben so oder anders ausreichend BGF vorhanden ist, weshalb dem Einwand des Beschwerdeführers kein Erfolg beschieden sein kann. e) Die Beschwerde ist daher abzuweisen, soweit auf sie eingetreten werden kann. 3. a) Bei diesem Ausgang gehen die Verfahrenskosten zulasten von ... b) Gemäss Art. 78 Abs. 1 VRG wird die unterliegende Partei in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen. … hat daher die private Gegenpartei aussergerichtlich zu entschädigen. Die mit der eingereichten Honorarnote geltend gemachte Parteientschädigung von Fr. 2’412.60 (inkl. MWST) erscheint ausgewiesen.
Demnach erkennt das Gericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit auf sie eingetreten werden kann. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 4'000.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 257.-zusammen Fr. 4'257.-gehen zulasten von … und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen. 3. … entschädigt die … AG aussergerichtlich mit Fr. 2'412.60 (inkl. MWST).