VERWALTUNGSGERICHT DES KANTONS GRAUBÜNDEN DRETGIRA ADMINISTRATIVA DAL CHANTUN GRISCHUN TRIBUNALE AMMINISTRATIVO DEL CANTONE DEI GRIGIONI A 17 59 4. Kammer Einzelrichter Racioppi und Hemmi als Aktuarin ad hoc URTEIL vom 31. August 2018 in der verwaltungsrechtlichen Streitsache A._____, Beschwerdeführer gegen Steuerverwaltung des Kantons Graubünden, Beschwerdegegnerin betreffend Kantons- und Gemeindesteuern (Eigenmietwert)
- 2 - 1. Der in O.1._____ im Kanton X._____ wohnhafte A._____ ist Alleineigentümer einer in der Gemeinde O.2._____ gelegenen Liegenschaft (Parzelle 12-447, StWE-Nr. 50673, 3.5-Zimmerwohnung Nr. 7 im 3. OG links). Im Jahr 2014 wurde die Liegenschaft mit Verfügung vom 10. April 2014 vom damaligen Amt für Schätzungswesen Graubünden (heute: Amt für Immobilienbewertung) im Zuge einer Revision neu geschätzt. Dabei wurde der Eigenmietwert für die 3.5-Zimmerwohnung auf Fr. 22'440.-- festgelegt. 2. Die gegen diese Schätzungsverfügung erhobene Beschwerde beim damaligen Amt für Schätzungswesen Graubünden blieb erfolglos und die besagte Verfügung erwuchs mangels Weiterzugs des Beschwerdeentscheids ans Verwaltungsgericht von Graubünden in Rechtskraft. 3. Am 6. November 2017 reichte A._____ die Steuererklärung 2016 für ausserhalb des Kantons, in der Schweiz wohnhafte Personen mit Grundbesitz oder Betriebsstätten im Kanton ein und legte dieser die Steuererklärung für die Steuerperiode 2016 des Hauptsteuerdomizils X._____ bei. Darin deklarierte er für die 3.5-Zimmerwohnung in der Gemeinde O.2._____ einen Eigenmietwert von Fr. 16'100.--. 4. In der am 10. November 2017 für die Kantons- und Gemeindesteuern 2016 erlassenen definitiven Veranlagungsverfügung setzte die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden den Eigenmietwert für die besagte 3.5-Zimmerwohnung in der Gemeinde O.2._____ ̶ gestützt auf die Revisionsschätzung vom 10. April 2014 ̶ auf Fr. 22'400.-- fest. 5. Die dagegen erhobene Einsprache vom 15. November 2017 mit dem Antrag auf Reduktion des Eigenmietwerts auf Fr. 17'500.-- wies die kantonale Steuerverwaltung mit Einspracheentscheid betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2016 vom 28. November 2017 ab.
- 3 - 6. Am 21. Dezember 2017 erhob A._____ (nachfolgend: Beschwerdeführer) gegen diesen Einspracheentscheid Beschwerde ans Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden und begehrte, der Eigenmietwert für die in O.2._____ gelegene Liegenschaft sei auf Fr. 17'500.-- zu reduzieren. Begründend führte er aus, das Mehrfamilienhaus "B._____" sei 1976 erbaut und seither seien keine nennenswerten Investitionen getätigt worden. Die Liegenschaft liege eng umgeben von weiteren Mehrfamilienhäusern und die Besonnung sei von geringer Dauer. Das betreffende Haus beinhalte sieben Wohnungen, wovon vier Wohnungen fremdvermietet seien, womit Marktmieten vorlägen. Aus der Zusammenstellung der Immobilienverwalterin gehe per 1. Januar 2016 ein durchschnittlicher Marktpreis von Fr. 17.81 pro Monat und m2 hervor, was auf seine 91.2 m2 grosse Wohnung hochgerechnet eine monatlich erzielbare Marktmiete von Fr. 1'624.-- bzw. eine jährliche Marktmiete von Fr. 19'488.-- ergebe. Gemäss Bundesgericht habe sich der Eigenmietwert zwischen 60-90 % der Marktmiete zu bewegen, weshalb für seine Liegenschaft ein Eigenmietwert zwischen Fr. 11'600.-- und Fr. 17'500.-- resultiere. Er beantrage somit, dass der Eigenmietwert auf maximal 90 % der nachgewiesenen Marktmiete, also auf Fr. 17'500.--, angepasst werde. 7. Auf Gesuch der Steuerverwaltung des Kantons Graubünden vom 19. Januar 2018 hin sistierte der Instruktionsrichter mit Verfügung vom 22. Januar 2018 das vorliegende Verfahren bis zum Vorliegen eines rechtskräftigen Urteils im Verfahren A 17 57. Mit Verfügung vom 4. Juni 2018 wurde die Sistierung aufgehoben. 8. Mit Vernehmlassung vom 15. Juni 2018 beantragte die Steuerverwaltung des Kantons Graubünden (nachfolgend: Beschwerdegegnerin) die Abweisung der Beschwerde. Begründend wurde im Wesentlichen ausgeführt, der Beschwerdeführer habe die amtliche Schätzung vom 10. April 2014 akzeptiert, weshalb er die Korrektheit derselben im vorliegenden Verfahren nicht mehr anfechten könne. Dies würde dem Grundsatz von Treu und Glauben
- 4 widersprechen. Folglich habe die Beschwerdegegnerin für die Bestimmung des Eigenmietwerts der betreffenden Liegenschaft zu Recht auf die rechtskräftige amtliche Schätzung vom 10. April 2014 abgestellt. Der sich daraus ergebende Mietwert der 3.5-Zimmerwohnung von Fr. 22'440.-- entspreche dem Marktwert. Für die Beschwerdegegnerin habe keine Veranlassung bestanden, vom Wert der erwähnten amtlichen Schätzung abzuweichen, zumal es sich dabei um eine durchaus zeitnahe Schätzung gehandelt habe. Schliesslich könne sich der Beschwerdeführer nicht auf Art. 22 Abs. 3 StG berufen, weshalb die Beschwerdegegnerin zu Recht den gesamten Eigenmietwert als Bemessungsgrundlage herangezogen und keinen entsprechenden Einschlag gewährt habe. 9. Am 11. Juli 2018 führte der Beschwerdeführer replicando aus, dass er die damals vom Amt für Schätzungswesen Graubünden abgewiesene Beschwerde wegen Einschüchterung, unbekannten Kostenfolgen und Resignation nicht weitergezogen habe. Ein Verstoss gegen Treu und Glauben daraus abzuleiten, sei nicht fair. Seine Eigenmietwertdeklaration wiederspiegle die effektive Marktmiete, was der eingereichte Mieterspiegel der Immobilienverwalterin bestätige. Dieser Nachweis des Eigenmietwerts für seine Liegenschaft sei transparent, für alle nachvollziehbar und basiere auf keiner aufwendigen Schätzung mit irgendwelchen Vergleichsobjekten. Der aktuelle Mieterspiegel zeige schliesslich, dass die Drittmieten bzw. der daraus abgeleitete Eigenmietwert für seine 3.5-Zimmerwohnung unverändert geblieben seien. 10. Die Beschwerdegegnerin verzichtete mit Eingabe vom 2. August 2018 unter Verweis auf die von ihr eingereichte Vernehmlassung vom 15. Juni 2018 auf die Einreichung einer Duplik. 11. Auf die weiteren Ausführungen der Parteien in ihren Rechtsschriften und im angefochtenen Einspracheentscheid betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2016 vom 28. November 2017 sowie auf die eingereichten Be-
- 5 weismittel wird, soweit erforderlich, in den nachstehenden Erwägungen eingegangen. Der Einzelrichter zieht in Erwägung: 1. Gemäss Art. 43 Abs. 3 lit. a des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (VRG; BR 370.100) entscheidet das Verwaltungsgericht in einzelrichterlicher Kompetenz, wenn der Streitwert Fr. 5'000.-- nicht überschreitet und keine Fünferbesetzung vorgeschrieben ist. Das vorliegende verwaltungsgerichtliche Beschwerdeverfahren betrifft die Steuerperiode 2016, für welche der Beschwerdeführer mit Veranlagungsverfügung vom 10. November 2017 zur Zahlung von Fr. 1'035.-- an Kantonssteuern und Fr. 1'151.-- an Gemeindesteuern, insgesamt somit Fr. 2'186.--, verpflichtet wurde. Würde der vom Beschwerdeführer beantragte Eigenmietwert von Fr. 17'500.-- berücksichtigt werden, läge der zu bezahlende Steuerbetrag bei gesamthaft Fr. 1'800.-- (Fr. 832.-- an Kantonssteuern, Fr. 968.-- an Gemeindesteuern). Aus der Differenz der genannten Steuerbeträge resultiert ein Streitwert von Fr. 386.--. Da dieser unter Fr. 5'000.-- liegt und die vorliegende Streitsache nicht in Fünferbesetzung zu entscheiden ist, ist die Zuständigkeit des Einzelrichters gegeben. 2.1. Anfechtungsobjekt des vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahrens bildet der Einspracheentscheid vom 28. November 2017 betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2016, mit welchem die Beschwerdegegnerin die Einsprache des heutigen Beschwerdeführers vom 15. November 2017 abgewiesen und gleichzeitig den Eigenmietwert der 3.5-Zimmerwohnung in O.2._____ von Fr. 22'440.-- entsprechend der amtlichen Schätzung vom 10. April 2014 bestätigt hat. Ein solcher Entscheid kann mit Beschwerde ans Verwaltungsgericht weitergezogen werden (vgl. Art. 50 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG; SR 642.14] i.V.m. Art. 139 Abs. 1 des
- 6 - Steuergesetzes für den Kanton Graubünden [StG; BR 720.000] und Art. 29 Abs. 2 des Gesetzes über die Gemeinde- und Kirchensteuern [GKStG; BR 720.200]). Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ergibt sich aus Art. 49 Abs. 1 lit. b VRG, wonach das Verwaltungsgericht Beschwerden gegen Entscheide von Dienststellen der kantonalen Verwaltung und von unselbständigen Anstalten des kantonalen Rechts beurteilt, soweit das kantonale Recht den direkten Weiterzug vorsieht, was hier ̶ wie gesehen (vgl. Art. 139 Abs. 1 StG) ̶ der Fall ist. Demzufolge fällt die Beurteilung der vorliegenden Beschwerde in die Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden. Als formeller und materieller Adressat des angefochtenen Einspracheentscheids ist der Beschwerdeführer berührt und weist ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung auf (vgl. Art. 50 Abs. 1 VRG). Auf die zudem frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist demnach einzutreten. 2.2. Streitig und zu prüfen ist die Frage, ob die Beschwerdegegnerin für die Festlegung des Eigenmietwerts der in der Gemeinde O.2._____ gelegenen 3.5-Zimmerwohnung zu Recht auf den Wert gemäss amtlicher Schätzung vom 10. April 2014 von Fr. 22'440.-- abgestellt hat oder ob der vom Beschwerdeführer geltend gemachte Mietwert von Fr. 17'500.-- massgebend ist. 3. Natürliche Personen sind kraft persönlicher Zugehörigkeit unbeschränkt steuerpflichtig, wenn sie im Kanton ihren steuerrechtlichen Wohnsitz oder Aufenthalt haben (Art. 3 Abs. 1 StHG i.V.m. Art. 6 Abs. 1 StG). Natürliche Personen, die im Kanton weder einen Wohnsitz noch einen Aufenthalt haben, sind kraft wirtschaftlicher Zugehörigkeit beschränkt steuerpflichtig, wenn sie an Grundstücken im Kanton Eigentum haben (Art. 4 Abs. 1 StHG i.V.m. Art. 7 Abs. 1 lit. c StG). Wer im Kanton nur für einen Teil des Einkommens und Vermögens steuerpflichtig ist, entrichtet die Steuern für die im Kanton steuerbaren Werte nach dem Steuersatz, der seinem gesamten Einkommen und Vermögen entspricht (Art. 9 Abs. 1 StG). Vorliegend ist
- 7 unbestritten, dass der in O.1._____ wohnhafte Beschwerdeführer in der Gemeinde O.2._____ eine Eigentumswohnung (Parzelle 12-447, StWE-Nr. 50673, 3.5-Zimmerwohnung Nr. 7 im 3. OG links) besitzt und damit im Kanton Graubünden sowie in der Gemeinde O.2._____ bezüglich der Kantonsund Gemeindesteuern der beschränkten Steuerpflicht untersteht. 4.1. Gemäss Art. 7 Abs. 1 StHG unterliegen alle wiederkehrenden und einmaligen Einkünfte, insbesondere solche aus unselbständiger und selbständiger Erwerbstätigkeit, aus Vermögensertrag, eingeschlossen die Eigennutzung von Grundstücken, aus Vorsorgeeinrichtungen sowie aus Leibrenten der Einkommenssteuer. Diese Regelung schreibt den Kantonen die Besteuerung des Eigenmietwerts von Grundstücken ausdrücklich vor. Als Grundlage der Wertfestsetzung der Eigenmiete gemäss Art. 7 Abs. 1 StHG gilt der Marktwert (REICH/WEIDMANN, in: ZWEIFEL/BEUSCH [Hrsg.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Bundesgesetz über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden [StHG], 3. Aufl., Basel 2017, Art. 7 Rz. 42 ff.). 4.2. Gemäss Art. 22 Abs. 1 StG sind Erträge aus unbeweglichem Vermögen, insbesondere Einkünfte aus Vermietung, Verpachtung, Nutzniessung oder sonstiger Nutzung (lit. a) sowie der Mietwert von Gebäuden oder Gebäudeteilen, die sich der Steuerpflichtige kraft Eigentums oder eines Nutzungsrechts für den Eigengebrauch zur Verfügung hält (lit. b), steuerbar. Die Besteuerung des Mietwerts einer Wohnung, die der Steuerpflichtige als Eigentümer im Sinne von lit. b der erwähnten Bestimmung selbst bewohnt oder die ihm zumindest zur jederzeitigen freien Verfügung steht (Eigengebrauch), entspricht dem Grundsatz der rechtsgleichen Behandlung der Wohnungseigentümer einerseits und der Mieter anderseits. Massgebend für die Bemessung des anzurechnenden Eigenmietwerts ist dabei grundsätzlich der objektive Marktwert der Liegenschaftsnutzung, d.h. der Mietzins, den der Steuerpflichtige bei der Vermietung von einem Dritten erhalten könnte (Art. 22 Abs. 2 StG). Die Besteuerung des Eigenmietwerts
- 8 basiert im Kanton Graubünden auf den amtlichen Schätzungen. Der amtlich geschätzte Eigenmietwert beruht in der Regel auf der Vergleichsmethode. Mit den Schätzungen wird auf Grund von Vergleichsobjekten in der engeren Umgebung der Eigenmietwert ermittelt, der bei einer Drittvermietung erzielt werden könnte (Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden [VGU] A 16 37 vom 3. März 2017 E.4c). Die Werte der rechtskräftigen amtlichen Schätzungen sind gemäss konstanter Praxis des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden grundsätzlich für die Steuerbehörden verbindlich (vgl. VGU A 15 21 vom 22. März 2017 E.4a, A 15 13 vom 19. Januar 2016 E.2c, A 13 59 vom 4. März 2014 E.3c, A 10 29 vom 23. April 2010 E.2, A 07 44 vom 22. Januar 2008 E.2, A 04 52 vom 19. Oktober 2004 E.2, A 01 25 vom 10. Juli 2001 E.2c; PVG 2002 Nr. 24, 2000 Nr. 47, 1997 Nr. 37). Dies hat ̶ wie nachstehend dargestellt ̶ auch im konkreten Fall zu gelten. Wenn jemand die amtliche Schätzung ̶ wie vorliegend die amtliche Revisionsschätzung vom 10. April 2014 ̶ akzeptiert, kann er später in einem anderen Verfahren die Korrektheit derselben nicht mehr anfechten. Dies widerspräche dem aus Art. 5 Abs. 3 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101) fliessenden Grundsatz von Treu und Glauben, welcher widersprüchliches und rechtsmissbräuchliches Verhalten verbietet. Wenn Grundeigentümer mit den amtlich geschätzten Werten ihrer Grundstücke nicht einverstanden sind, haben sie die amtliche Schätzung somit direkt mittels Einsprache beim Amt für Immobilienbewertung anzufechten (vgl. Art. 19 des Gesetzes über die amtlichen Immobilienbewertungen [IBG; BR 850.100]), wobei der Einspracheentscheid des Amts für Immobilienbewertung gemäss Art. 20 IBG innert 30 Tagen mittels Beschwerde beim Verwaltungsgericht angefochten werden kann. Wird die amtliche Schätzung akzeptiert, können die Grundeigentümer die Korrektheit derselben später nicht mehr anfechten. Indes steht es einer Partei ̶ insbesondere dann, wenn die 30-tägige Einsprachefrist bezüglich der amtlichen Schätzung von Art. 19 Abs. 1 IBG verpasst wurde ̶ frei, jederzeit eine neue amtliche Schätzung zu verlangen (vgl. Art.
- 9 - 12 IBG) oder den Gegenbeweis zu den Werten der amtlichen Schätzung auf andere Weise zu erbringen. 5.1. Im vorliegenden Fall hat die Beschwerdegegnerin für die Veranlagung der Kantons- und Gemeindesteuern 2016 bzw. für die Bestimmung des Eigenmietwerts der sich im Eigentum des Beschwerdeführers befindlichen 3.5- Zimmerwohnung in der Gemeinde O.2._____ auf die amtliche Revisionsschätzung vom 10. April 2014 abgestellt, wonach der Eigenmietwert der fraglichen Wohnung Fr. 22'440.-- beträgt. Aus den Akten geht zwar hervor, dass die besagte Revisionsschätzung vom heutigen Beschwerdeführer beim damaligen Amt für Schätzungswesen Graubünden mit Beschwerde vom 4. Mai 2014 (Eingang: 6. Mai 2014) angefochten wurde (vgl. beschwerdegegnerische Akten [Bg-act.] 2). Wie der Beschwerdeführer allerdings selbst einräumt, unterliess er es in der Folge, gegen den negativen Beschwerdeentscheid des damaligen Schätzungsamts vom 11. August 2014 Beschwerde beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden zu erheben, worauf die Schätzungsverfügung vom 10. April 2014 bzw. der erwähnte Beschwerdeentscheid in Rechtskraft erwuchsen. Damit hat der Beschwerdeführer ̶ wie die Beschwerdegegnerin zu Recht ausführt ̶ die Revisionsschätzung vom 10. April 2014 akzeptiert, weshalb er im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2016 die Korrektheit der Werte der besagten amtlichen Schätzung grundsätzlich nicht mehr anfechten kann. Vielmehr hätte er hierzu ̶ im Anschluss an die Erhebung der Beschwerde gegen die Schätzungsverfügung vom 10. April 2014 ̶ auch den abschlägigen Beschwerdeentscheid des damaligen Amts für Schätzungswesen Graubünden beim Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden anfechten müssen (vgl. Art. 13 des damaligen Gesetzes über die amtlichen Schätzungen [aSchG; BR 850.100]), was er aber nicht getan hat. Die Folgen dieses Untätigbleibens muss sich der Beschwerdeführer zum eigenen Nachteil anrechnen lassen. Ferner ist vorliegend davon auszugehen, dass der Beschwerdeführer bereits mit Veranlagungsverfügung zur Kantons- und Ge-
- 10 meindesteuer 2014 und 2015 für seine in O.2._____ gelegene 3.5-Zimmerwohnung mit einem Eigenmietwert entsprechend der Revisionsschätzung vom 10. April 2014 verlangt wurde, zumal ̶ wie gesehen (vgl. vorstehend E.4.2) ̶ die Werte rechtskräftiger amtlicher Schätzungen gemäss konstanter Praxis des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden für die Steuerbehörden grundsätzlich verbindlich sind. Gegen diese Veranlagungsverfügungen unternahm der Beschwerdeführer nichts, jedenfalls zog er die Angelegenheiten nicht mit Beschwerde vor das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Vor diesem Hintergrund zielen die vom Beschwerdeführer im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren sinngemäss vorgebrachten Ausführungen, wonach das damalige Amt für Schätzungswesen Graubünden unberücksichtigt gelassen habe, dass das Mehrfamilienhaus "B._____" 1976 erbaut worden sei und seither keine nennenswerten Investitionen getätigt worden seien bzw. die Liegenschaft eng umgeben von weiteren Mehrfamilienhäusern liege und die Besonnung von geringer Dauer sei, ins Leere. Vielmehr hätten diese Vorbringen nach dem vorstehend Gesagten ebenfalls im auf das Beschwerdeverfahren vor dem damaligen Schätzungsamt folgenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren (vgl. Art. 13 aSchG) vorgebracht werden müssen, was der Beschwerdeführer indes unterlassen hat. Vor diesem Hintergrund hat die Beschwerdegegnerin hinsichtlich der Bestimmung des Eigenmietwerts der sich im Eigentum des Beschwerdeführers befindlichen, in der Gemeinde O.2._____ gelegenen 3.5-Zimmerwohnung zu Recht auf die amtliche Revisionsschätzung vom 10. April 2014 abgestellt und den Eigenmietwert auf Fr. 22'400.-- veranlagt. Was der Beschwerdeführer dagegen vorbringt, vermag ̶ wie nachstehend dargestellt ̶ nicht zu überzeugen. 5.2. Der Beschwerdeführer bringt zunächst vor, dass das Mehrfamilienhaus "B._____" sieben Wohnungen beinhalte. Davon seien vier Wohnungen fremdvermietet, womit Marktmieten vorlägen. Für die Vermietungen dieser Wohnungen sei die C._____ AG in O.2._____ zuständig. Aus der ins Recht gelegten Zusammenstellung der erwähnten Immobilienverwalterin gehe
- 11 per 1. Januar 2016 ein durchschnittlicher Marktpreis von Fr. 17.81 pro Monat und m2 hervor, was auf seine 91.2 m2 grosse Wohnung hochgerechnet eine monatlich erzielbare Marktmiete von Fr. 1'624.-- bzw. eine jährliche Marktmiete von Fr. 19'488.-- ergebe. Gemäss Bundesgericht habe sich der Eigenmietwert zwischen 60-90 % der Marktmiete zu bewegen, weshalb für seine Wohnung ein Eigenmietwert zwischen Fr. 11'600.-- und Fr. 17'500.-resultiere. Er beantrage somit, dass der Eigenmietwert auf maximal 90 % der nachgewiesenen Marktmiete, also auf Fr. 17'500.--, angepasst werde. Hierzu gilt es zunächst festzuhalten, dass es dem Beschwerdeführer zwar ̶ wie gesehen ̶ offen steht, den Gegenbeweis zu den Werten der amtlichen Schätzung auch ausserhalb des eigentlichen Schätzungsverfahrens bzw. nachdem die entsprechende amtliche Schätzung in Rechtskraft erwachsen ist, entweder mittels einer neuen amtlichen Schätzung oder auf andere Weise zu erbringen (vgl. vorstehend E.4.2 in fine). Keinesfalls reicht es aber aus, einen Mieterspiegel mit den Wohnflächen und Mietzinsen drittvermieteter Wohnungen des Mehrfamilienhauses "B._____" einzureichen und zu behaupten, gestützt darauf lasse sich die für die Eigentumswohnung des Beschwerdeführers erzielbare Marktmiete berechnen, ohne darzulegen, inwiefern diese Wohnungen mit dem vorliegend interessierenden Objekt vergleichbar sein sollen (vgl. beschwerdeführerische Akten [Bf-act.] 1 und 2). Dies zumal es sich bei den meisten vom Beschwerdeführer erwähnten Vergleichsobjekten um 1- bis 3-Zimmerwohnungen handelt, während es sich bei der beschwerdeführerischen Eigentumswohnung ̶ entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers ̶ um eine 3.5-Zimmerwohnung handelt (vgl. Bg-act. 1). Der Beschwerdeführer zeigt denn auch nicht auf, ob und inwiefern die im besagten Mieterspiegel aufgeführten Wohnungen bezüglich des Ausbaustandards mit seiner Eigentumswohnung vergleichbar sind. Der Umstand, dass der Mietzins der im 1. Obergeschoss liegenden 3-Zimmer-wohnung mit lediglich 66 m2 höher als derjenige der sich im 2. Obergeschoss befindlichen 3.5-Zimmerwohnung mit 91.20 m2 ist, deutet eher darauf hin, dass es sich bei den vom Beschwerdeführer erwähnten Wohnungen hinsichtlich des Ausbaustandards gerade nicht um
- 12 geeignete Vergleichsobjekte handelt. Ferner sind die im Mieterspiegel aufgeführten Wohnungen auch deshalb wohl eher nicht mit der beschwerdeführerischen Eigentumswohnung vergleichbar, da sich die fremdvermieteten Wohnungen nicht auf demselben Stockwerk wie die 3.5-Zimmerwohnung des Beschwerdeführers befinden (vgl. Bf-act. 1 und 2 sowie Bg-act. 1). Im Übrigen kann festgehalten werden, dass die vom Beschwerdeführer angeführte höchstrichterliche Rechtsprechung vorliegend irrelevant ist, zumal sie sich auf dauernd selbstbewohntes Wohneigentum bezieht und eine solche Konstellation im konkreten Fall offensichtlich nicht vorliegt. Dementsprechend vermag die vom Beschwerdeführer ins Recht gelegte Berechnung des Eigenmietwerts von Fr. 17'500.-- den Eigenmietwert seiner 3.5- Zimmerwohnung von Fr. 22'440.-- gemäss amtlicher Revisionsschätzung vom 10. April 2014 nicht in Zweifel zu ziehen. Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass gemäss ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden eine amtliche Schätzung eine erhöhte Beweiskraft für die darin enthaltenen Tatsachen aufweist, weshalb nicht ohne triftigen Grund davon abzuweichen ist. Dies gilt umso mehr, je neuer die amtliche Schätzung ist (VGU A 15 25 vom 24. September 2015 E.2c). Vorliegend stützt sich die Beschwerdegegnerin für die Veranlagung der Kantonsund Gemeindesteuern 2016 ̶ wie gesehen ̶ auf die amtliche Revisionsschätzung vom 10. April 2014 und damit auf eine durchaus zeitnahe Schätzung. Auch vor diesem Hintergrund bestand für die Beschwerdegegnerin kein Anlass, von den Werten gemäss der amtlichen Schätzung abzuweichen. Folglich hat die Beschwerdegegnerin hinsichtlich Bestimmung des Eigenmietwerts der betreffenden Liegenschaft zu Recht auf die amtliche Revisionsschätzung vom 10. April 2014 abgestellt. 5.3. Sodann macht der Beschwerdeführer geltend, dass er die damals vom Amt für Schätzungswesen Graubünden abgewiesene Beschwerde gegen die Schätzungseröffnung vom 10. April 2014 wegen Einschüchterung seitens eines kantonalen Schätzungsbeamten, unbekannten Kostenfolgen und Resignation nicht ans Verwaltungsgericht von Graubünden weitergezogen
- 13 habe. Ein Verstoss gegen Treu und Glauben daraus abzuleiten, sei nicht fair. Auch diese Vorbringen sind unbegründet. Denn der Beschwerdeführer hat seine Behauptung hinsichtlich der Einschüchterung im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren nicht ansatzweise mit Beweisen untermauert. Die betreffende Aussage ist vielmehr als unbelegte Schutzbehauptung und deshalb als unerheblich zu qualifizieren. Ebenfalls nicht zu hören ist der Einwand des Beschwerdeführers, er habe den Beschwerdeentscheid des damaligen Schätzungsamts wegen dem Kostenrisiko nicht weitergezogen. Im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren trägt der Beschwerdeführer nämlich dasselbe Kostenrisiko. Dies hat ihn jedoch nicht davon abgehalten, trotzdem gegen den Einspracheentscheid der Beschwerdegegnerin betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2016 vom 28. November 2017 Beschwerde ans Verwaltungsgericht von Graubünden zu erheben. Schliesslich deutet die Aussage des Beschwerdeführers hinsichtlich der Resignation darauf hin, dass er sich mit dem besagten Beschwerdeentscheid des damaligen Amts für Schätzungswesen Graubünden und damit auch mit der Schätzungsverfügung vom 10. April 2014 abgefunden hat. Wenn der Beschwerdeführer nun im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren betreffend Kantons- und Gemeindesteuern 2016 die Korrektheit der Werte der erwähnten amtlichen Schätzung anficht, erweist sich dies ̶ wie gesehen (vgl. vorstehend E.4.2) ̶ als Verstoss gegen den Grundsatz von Treu und Glauben gemäss Art. 5 Abs. 3 BV. Damit geht auch diese Rüge des Beschwerdeführers ins Leere. 6.1. Zusammenfassend lässt sich nach dem vorstehend Gesagten festhalten, dass der Beschwerdeführer den Gegenbeweis zu den Werten der amtlichen Schätzung vom 10. April 2014 weder im Einspracheverfahren noch im vorliegenden verwaltungsgerichtlichen Beschwerdeverfahren erbracht hat. Dementsprechend hat aber die Beschwerdegegnerin für die Veranlagung der Kantons- und Gemeindesteuern 2016 zu Recht auf den Eigenmietwert gemäss amtlicher Revisionsschätzung vom 10. April 2014 in der
- 14 - Höhe von Fr. 22'440.-- abgestellt. Der angefochtene Einspracheentscheid vom 28. November 2017 erweist sich somit als rechtens, was zur Bestätigung desselben und zur Abweisung der dagegen erhobenen Beschwerde führt. Selbstverständlich steht es dem Beschwerdeführer trotz des Ausgangs des vorliegenden Verfahrens frei, für künftige Steuerperioden schriftlich eine neue Schätzung im Sinne von Art. 12 IBG zu beantragen, um den von ihm behaupteten, tieferen Eigenmietwert seiner Liegenschaft zu belegen. 6.2. Bei diesem Ausgang des Verfahrens gegen die Gerichtskosten in der Höhe von Fr. 800.-- gestützt auf Art. 73 Abs. 1 VRG zulasten des Beschwerdeführers. Bund, Kanton und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird gemäss Art. 78 Abs. 2 VRG in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen. Davon abzuweichen, besteht vorliegend kein Anlass, weshalb der obsiegenden Beschwerdegegnerin keine Parteientschädigung zusteht. Demnach erkennt der Einzelrichter: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Gerichtskosten, bestehend - aus einer Staatsgebühr von Fr. 800.-- - und den Kanzleiauslagen von Fr. 302.-zusammen Fr. 1‘102.-gehen zulasten von A._____ und sind innert 30 Tagen seit Zustellung dieses Entscheides an die Finanzverwaltung des Kantons Graubünden, Chur, zu bezahlen.
- 15 - 3. [Rechtsmittelbelehrung] 4. [Mitteilungen]